TSDJ MZL SCF - 17001-31-03-001-2015-00270-03-(01-11-2018)

NOTA PARA PÚBLICACIÓN DE PROVIDENCIAS ORALES EL DOCUMENTO ESCRITO CORRESPONDE AL INSUMO DE APOYO UTILIZADO POR LA SALA DE DECISIÓN O EL/LA MAGISTRADO/A PONENTE EN LA AUDIENCIA EN LA QUE SE EMITIÓ LA PROVIDENCIA (AUTO O SENTENCIA). NO CONSTITUYE UNA TRANSCRIPCIÓN DE LAS GRABACIONES OFICIALES. SE PUBLICA PARA FACILITAR LA CONSULTA O EXAMEN DE LA DECISIÓN ORAL.

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL

SALA DE DECISIÓN CIVIL FAMILIA

MANIZALES

Magistrada Ponente: SOFY SORAYA MOSQUERA MOTOA Manizales, primero (1) de noviembre de dos mil dieciocho (2018).

I. OBJETO DE DECISIÓN: Se resuelve el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia emitida el 14 de diciembre de 2017 por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Manizales, dentro del proceso de Expropiación adelantado por la Empresa de Renovación Urbana de Manizales Ltda. contra los señores José

Benancio Ospina Murillo y María Adiela Ospina Murillo.

II. ANTECEDENTES.

1. La Empresa de Renovación Urbana de Manizales demandó en favor de la Fiduciaria La Previsora S.A., como vocera del Patrimonio Autónomo Macroproyecto San José Manizales – PA Matriz, la expropiación por vía judicial de un lote de terreno

de 100.00 mts2 con casa de habitación, identificado con ficha catastral No. 1-030263-0007-000 (en la demanda aparece 1-03-0271-0012-000) y folio de matrícula inmobiliaria No. 100-27312 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Manizales, ubicado en la calle 27A N° 27-28 o Calle 27A 10-33, barrio La Avanzada de Manizales, comprendido dentro de los linderos especiales que se indicaron en el libelo. Solicitó que en consecuencia, se ordenara la entrega del inmueble, la inscripción de la sentencia y del acta de entrega en el respectivo folio de matrícula inmobiliaria, y el levantamiento de los gravámenes y limitaciones al dominio. Como petición especial deprecó la entrega anticipada del inmueble.

2. Para sustentar sus pretensiones en síntesis expuso, que para la ejecución del macroproyecto de interés social nacional “Centro Occidente de Colombia San José” del municipio de Manizales se requiere la adquisición del predio antes descrito. Que una vez identificado plenamente el inmueble, obtuvo el avalúo comercial por parte de la Lonja de Propiedad Raíz de Caldas y por oficio ERUM PA-PAVIP 001-2015del 13 de enero de 2015 se realizó oferta formal de compra a los propietarios, con precio base de negociación de $76’156.892, la cual fue debidamente notificada. Que ante la imposibilidad de efectuar negociación voluntaria y vencido el término legal para el trámite, se expidió la Resolución No. 0054 del 28 de abril de 2015, en la que

se ordenó por motivos de utilidad pública la iniciación del proceso judicial de expropiación del inmueble, acto administrativo que se encuentra en firme. Que sobre el bien no recaen gravámenes ni limitaciones al derecho real de dominio y que de conformidad con la Resolución No. 1453 de 2009, adicionada por la No. 1527 de 2010, emanadas del Ministerio de Medio Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial, celebró contrato de fiducia mercantil de administración, garantía y fuente de pago para el manejo de los recursos con la Fiduciaria La Previsora S.A. como vocera y representante del Patrimonio Autónomo Macroproyecto San José Manizales – PA Matriz.

3. Los demandados se notificaron por conducta concluyente, según auto del 1 de noviembre de 2016 1 ; no se opusieron a la expropiación, pero sí al ofrecimiento económico respecto del bien en litigio, objetando el avalúo presentado por la Entidad demandante al considerar que la indemnización debía ser de $137’502.904, distribuidos en $43’210.912 como valor del terreno y $94’291.992 correspondientes a la construcción2 .

4. El 14 de diciembre de 2017 el A quo emitió sentencia 3 en la que decretó la expropiación del terreno y fijó la suma de $76’156.892 por concepto de la indemnización a favor de los demandados, entre otras disposiciones.

5. La parte pasiva apeló la sentencia arguyendo que la valoración de la prueba para

la determinar el monto de la indemnización no fue acertada, dando lugar a un defecto fáctico, en tanto que se le dio valor pleno a la pericia aportada por la parte demandante pese a que se realizó con métodos no autorizados por la legislación en materia de avalúos, como el método “helio de caires” usado para determinar el precio del suelo. Agregó que no se aportaron los anexos exigidos por el artículo 226 numeral 10 del Código General del Proceso, pues si el utilizado fue el método de encuestas, tal como lo afirmó el experto de la parte demandante, los soportes debieron entregarse; además, no se acreditó la idoneidad de las personas que fijaron los precios referidos en el dictamen. Cuestionó la utilización del método de encuestas pasando por alto que existían referentes de precios en el mercado inmobiliario, más aún para el mes de abril de 2014, fecha de elaboración del avalúo, cuando ya se tenían suficientes transacciones inmobiliarias. Censuró que el peritaje de la ERUM valoró el inmueble como si estuviera situado en un suelo inestable y no determinó la edad de la construcción; sumado a que el precio del predio no se actualizó a la fecha de la sentencia.

1 Fl. 801 a 803 C.1. 2 Fl. 398 a 800, C.1. 3 Fls. 830 a 834 C.1.Consideró injusta la negativa de reconocimiento del lucro cesante, acotando que la sentencia se fundamentó en un avalúo que había perdido vigencia y que no fue

actualizado conforme a la indexación legal.

III. CONSIDERACIONES Satisfechos los presupuestos procesales en esta acción y efectuado el respectivo control de legalidad (arts. 42 num. 12 y 132 CGP), sin que se avizore irregularidad que invalide lo actuado, se propone la Sala resolver el recurso impetrado; dejando registro que de la conducta procesal de las partes no hay indicios por deducir en los términos del artículo 280 del Código General del Proceso.

Problema jurídico. En atención a las reglas contenidas en los artículos 320 y 328 del Estatuto Adjetivo y dentro del marco trazado por la parte impugnante en su argumentación, se ocupará la Sala en esta oportunidad de establecer si le asiste razón a los demandados en su reclamo frente al monto de la indemnización señalado para compensar la afectación a su derecho de dominio, o si por el contrario, la suma fijada es proporcionada y obedece a una valoración adecuada y racional de las pruebas allegadas. Para ello se hace necesario determinar cuál de los tres avalúos practicados en el proceso es el indicado para estimar el quantum del resarcimiento a que tienen derecho los propietarios expropiados, analizado en conjunto con los restantes medios de prueba. Con el propósito señalado, se CONSIDERA:

1. La figura de la expropiación se encuentra consagrada en el artículo 58 de la Constitución Política de Colombia, y se define por la Corte Constitucional como “una operación de derecho público por la cual el Estado obliga a un particular a cumplir la tradición del dominio privado al dominio público de un bien, en beneficio de la

comunidad y mediante una indemnización previa…”4 . Es decir, que no se impone a título de sanción por la conducta del propietario sino en desarrollo de los principios constitucionales de solidaridad y de prevalencia del interés común sobre el particular, último que debe ceder ante aquel en caso de conflicto, como lo reiteró la Corte Constitucional en su sentencia C-216 de 19935 . Para equilibrar el sacrificio del particular afectado en su derecho y legitimar la actuación de la administración, el constituyente instauró a cargo del Estado la indemnización previa, cuya fijación debe consultar tanto los intereses de la comunidad como los del afectado, es decir que debe ser justa, esto es que “el valor indemnizatorio que se determine debe comprender los daños causados con la expropiación, pero cuidando que no constituya un enriquecimiento al ciudadano, ni un menoscabo a su patrimonio. (…). El equilibrio de las cargas públicas y el cumplimiento de finalidades constitucionales significan que el juez y la administración deben sopesar las circunstancias de cada caso para tasar la indemnización. Ello no es otra cosa que la vigencia y aplicación de los principios de la razonabilidad y proporcionalidad en el pago de los perjuicios causados al ciudadano. En cada causa,

4 Sentencia C-227 de 2011. 5 Sentencia C-216 de 1993.las autoridades expropiadoras tasaran la indemnización que debe recibir el particular por perder su derecho de dominio, asignación que tendrá en cuenta el contexto en que se encuentra el afectado, los derechos en discusión y su condición.”6

2. Atinente a la valoración de inmuebles, la Ley 388 de 1997, el Decreto 1420 de 1998 y la Resolución 620 de 2008 fijan los parámetros y métodos aplicables; siendo relevante para este asunto el artículo 21 del Decreto 1420 de 1998, según el cual, en la determinación del valor comercial de un predio debe tenerse en cuenta, entre otros, la reglamentación urbanística vigente, la destinación económica del bien y estratificación socioeconómica.

Por su parte, la Resolución 620 de 2008 del Instituto Colombiano Agustín Codazzi, contempla cuatro métodos para la realización de los avalúos:

1. El de comparación o de mercado, que busca establecer el valor comercial del bien a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes de bienes semejantes y comparables al objeto del avalúo (arts. 1 y 10 Resolución 620 de 2008).

2. Capitalización de renta o ingresos, que determina el valor del bien investigando los contratos que regulen la posibilidad de generar rentas o ingresos (arts. 2 y 16 ibídem).

3. Costo de reposición, que estima el costo total de la construcción a precios de hoy (arts. 3 y 13 ibídem), y

4. Residual, que establece el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible en el terreno objeto del avalúo (arts. 4 y 14 ibídem).

En el sub júdice, la sentencia confutada acogió la experticia de la parte demandante,

análisis que según obra en folios 298 a 300 C.1.1. aplicó los siguientes métodos: (i) para el avalúo del lote el “comparativo de mercado - encuestas” y (ii) para la construcción el de “reposición”; por lo que a esas metodologías se contraerá el estudio subsiguiente. Según los artículos 1 y 10 de la Resolución 620 de 2008, para la aplicación del método de comparación es menester el estudio de ofertas o transacciones recientes de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo, las cuales deben ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación comercial; siendo necesario que en la presentación del estudio se haga mención explícita del medio del cual se obtuvo la información y la fecha de publicación y, en los eventos en que sea posible, anexar fotografías de los predios en oferta o de los que se ha obtenido datos de transacción para facilitar su posterior análisis. De otra parte, para el cálculo del avalúo la mentada normativa en su precepto 11 indica que es indispensable obtener la media aritmética de las muestras aplicando las fórmulas estadísticas reseñadas en esa reglamentación, la cual debe arrojar un coeficiente de variación inferior a más (+) o a menos (-) 7,5%, pues de lo contrario no conviene utilizar la media resultante para fijar el valor asignable al bien.

6 Sentencia C-750 de 2015El método de reposición en cambio, busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de la estimación del costo total de la construcción a precios

de hoy (arts. 3 y 13), consiste en tomar un bien semejante al del avalúo y restarle la depreciación acumulada, a ese resultado se adiciona el valor correspondiente al terreno. Se entiende por depreciación la porción de la vida útil que en términos económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que el avalúo corresponde a la vida remanente del bien, pudiéndose utilizar para su determinación el sistema lineal (art. 3). Este método se debe usar en caso que el bien objeto de avalúo no cuente con bienes comprables por su naturaleza, o cuando no existan datos de mercado (ofertas o transacciones) y corresponda a una propiedad no sujeta al régimen de propiedad horizontal (art. 13).

3. Análisis del peritaje presentado por la ERUM: 3.1. Metodología para el avalúo del lote.

En el dictamen se usó para apreciar el lote el método comparativo de mercado; desde esa perspectiva debe decirse que el estudio de la ERUM se muestra escueto e incompleto, en tanto que no obra en el plenario el sustento de la información de las transacciones u ofertas que sirvieron de base para la estimación del precio; carencia que imposibilita el análisis integral de la experticia. En el dictamen se indicó la utilización de encuestas para el avalúo del terreno, las cuales no fueron aportadas; además, el artículo 9 de la Resolución 620 de 2008 permite el manejo de esa herramienta sólo cuando el perito no ha podido obtener datos de ofertas o transacciones recientes, o cuando tiene dudas de los resultados

encontrados; exigiendo en todo caso que en la selección de la persona encuestada se valore el conocimiento que tenga del mercado y su idoneidad, debiéndose excluir aquellas que tengan interés directo en el bien; contradictoriamente, el perito en su declaración reseñó que en las encuestas se incluyó al propietario del inmueble, circunstancia que pone en duda la precisión y calidad de la información usada, aunado a que brillan por su ausencia los demás requisitos señalados en la normativa para aplicar esta clase de metodología. Según la norma citada, cuando el avalúo se soporte únicamente en encuestas el perito debe dejar constancia bajo gravedad de juramento, escrita en el informe, que la utilización de esa modalidad se debe a que en el momento de la realización del avalúo no existían ofertas de venta, arriendo, ni transacciones de bienes comparables al del objeto de estimación; no obstante, para la fecha de la visita, 3 de abril de 2014 (ver folio 299 Vto), sí existían transacciones de mercado de predios semejantes, como lo confirman los anexos aportados con el peritaje decretado de oficio en esta sede (Fl. 8 CD 1 peritaje cuaderno 7), discrepancia que le resta credibilidad la experticia del Ente demandante, pues no se ofreció justificación razonable que explique por qué el perito dejó de atender los datos del mercado paraoptar por encuestas, apartándose así de los parámetros fijados por la normativa técnica.

Por si fuera poco, los pliegos aportados no exteriorizan la aplicación de la fórmula estipulada en la Resolución 620 de 2008 para el método de comparación de mercado, en tanto que no explican la manera como se obtuvo la media aritmética del coeficiente de variación inferior a más (+) o a menos (-) 7,5%. 3.2. Metodología para el avalúo de la construcción. En cuanto el avalúo de la construcción, el perito de la ERUM en su declaración manifestó que se trataba de una edificación en mal estado, subnormal porque combinaba materiales de deshecho y que no era posible determinar una vida útil; sin embargo, usó el método de reposición, el cual requiere de la comparación de un bien semejante y edad de la obra para establecer la depreciación; así las cosas, no se entiende la forma en que se aplicó el método, debido a que no se señaló cual fue el inmueble que sirvió de referencia para la comparación y tampoco la vetustez de la edificación; a la par que no se explicó por qué se utilizó ese sistema en lugar del de comparación de mercado, iterando que la metodología de reposición sólo se debe usarse en caso que el bien objeto de avalúo no cuente con bienes comprables por su naturaleza, o cuando no existen datos de mercado (ofertas o transacciones). Las circunstancias señaladas son suficientes para desestimar el peritaje adosado por la parte demandante, dada su notoria inexactitud y vaguedad. En esa línea, se considera que el fundamento atendido por el juez para determinar el monto de la indemnización fue errado, en la medida que no era dable acoger la información suministrada en ese trabajo por presentar yerros que diluyen su rigor científico.

4. Peritaje presentado por la parte demandada.

indemnización fue errado, en la medida que no era dable acoger la información suministrada en ese trabajo por presentar yerros que diluyen su rigor científico.

4. Peritaje presentado por la parte demandada.

Los demandados aportaron una experticia que obra a folios 421 a 800, Cuaderno 1.1, complementada a través de escritos que reposan en los pliegos 835 a 904 cuaderno 1.2, en la que se afirma haber usado el método de tráfico de mercado; sin embargo, revisadas las tablas reseñadas en los folios 405, 428, 455, 546, se evidencia la comparación de predios de estratos 0, 1, 2 y 3 para obtener el coste final de oferta por metro cuadrado, procedimiento que no corresponde a ninguno de los métodos valuatorios de la Resolución 620 de 2008; sin mencionar que la estratificación 0 en Colombia no existe, según lo normado en los artículos 102 de la Ley 142 de 1994 y 16 Ley 689 de 2001; además que es confuso en cuanto a la estratificación del bien pues en las tablas se indica un estrato diferente al del predio que se analiza, correspondiente al nivel 1 (fl. 298 y 748 C.1.1). A esas inconsistencias se anuda que el experto de la parte pasiva pese a comparar también predios de estrato 1 para determinar el precio del lote y calcular el coeficiente de asimetría (ver folios 468, 643 y 718 C.1.1), indicó en su declaración que confrontó

transacciones de toda la comuna San José, como los barrios Estrada, Sierra Morena y San Ignacio, estando distantes del bien objeto de expropiación en 100 o 150 mts.; empero, perdió de vista que se trata de una zona extensa, que abarca predios dedistinta estratificación, topografía y morfología, comprendiendo sectores que no pueden cotejarse, pues la estimación varía de acuerdo a la ubicación, destinación económica y características de los inmuebles, haciéndolos incomparables en tanto que no ostentan condiciones semejantes; con el agravante que el dictamen es desordenado y farragoso, sin una determinación clara de la forma cómo se obtuvieron los valores del terreno y construcción, lo que dificulta la verificación de la idoneidad y fidelidad de la metodología empleada. Las inexactitudes detectadas se acentúan al observar los comparativos de los folios 647 a 671, donde el experto reseñó inmuebles con direcciones alejadas del predio en cuestión; más evidente aún en las listas de los folios 672 a 674, en las que se distingue que los estratos son diferentes al del inmueble a expropiar; sumado a que no fueron anexadas las escrituras públicas que fundamentaron el muestreo, pues el CD que reposa a folio 756 no contiene esa información. Luego de realizada la audiencia de que trata el canon 399 del Código General del Proceso, la apoderada de la demandada pretendió subsanar los yerros de su dictamen aportando una actualización (847 a 904 cuaderno 1.2); sin embargo, en ese

reajuste asoman los mismos equívocos señalados en cuanto al estrato, ubicación y construcción o mejoras (ver folios 860, 864, 865 cuaderno 1.2), de lo que deviene que no pueda tenerse en cuenta por este Colegiado, pues los desaciertos advertidos ponen en entredicho el carácter técnico del peritaje. No puede pretender la parte recurrente modificar el peritaje aducido para que se acepten en esta sede otros valores so pretexto de una actualización, porque ello sería tanto como admitir un nuevo avalúo, el cual a voces del artículo 399 del Código General del Proceso, se torna extemporáneo. Para la Sala es reprochable que se aproveche esa oportunidad para allegar ahora sí, los documentos sobre los cuales se hizo el muestreo (CDs de folio 901 cuaderno 1.2), dejando ver ausencia de técnica pericial y lealtad procesal, habida cuenta que tales anexos debieron ser adjuntados con la objeción al dictamen inicial para que pudieran ser refutados por la contraparte. Es por lo anterior, que no se adoptarán los datos suministrados en ese trabajo ni el procedimiento empleado en el mismo, pues éste ni siquiera está sustentado en la normativa vigente, a más de presentar inexactitudes, lo que impide su apreciación. Sobre la apreciación de las experticias la Corte Constitucional en la sentencia T-269 de 2012 adujo que “La valoración del dictamen pericial implica llevar a cabo un

proceso de orden crítico con el fin de obtener certeza respecto de los hechos y conclusiones sobre los que versa la experticia. Para ello, el juez debe apreciar aspectos relativos (i) al perito, (ii) al agotamiento formal de los mecanismos para llegar a un dictamen suficiente, y (iii) a la coherencia interna y externa de las conclusiones. En cuanto a lo primero, deben verificarse las calidades y la probidad del perito. En segundo lugar, son objeto de apreciación los elementos (exámenes, experimentos, cálculos, etc.) en los cuales se apoyó el perito para sus indagaciones. En tercer lugar, debe examinarse la coherencia lógica del dictamen, el carácter absoluto o relativo que le da el perito a sus afirmaciones, la suficiencia de los motivos que sustentan cada conclusión, y la firmeza, precisión y calidad de los fundamentos. Como resultado del proceso descrito el juez puede decidir apartarse de las conclusiones de la experticia. Los doctrinantes manifiestan al respecto que “el juez tiene libertad devaloración frente a los resultados de la peritación, y puede, por ende, con una motivación adecuada, apartarse de las conclusiones a las que ha llegado el perito” y, yendo más allá, establecen que “si un dictamen pericial no reúne las anteriores condiciones, el Juez deberá negarle todo valor probatorio”. En este orden de ideas, la garantía del debido proceso exige que el juez exponga de forma explícita dentro del fallo cuál es el mérito que le asigna al medio de prueba y cuáles son las razones que

sustentan esta decisión. Pero en ningún caso, obliga al juez a aceptar las conclusiones del dictamen sin un examen crítico del mismo”. Por consiguiente, al no solventarse los anteriores presupuestos en tanto que los cálculos fueron desatinados y ajenos a los postulados establecidos en la Resolución 620 de 2008, concerniente a los métodos de valuación, no puede más que descartarse la experticia presentada por la parte demandada.

5. Peritaje decretado de oficio.

En virtud de las deficiencias probatorias de este proceso, se hizo necesario decretar un dictamen de oficio con el objeto de establecer el avalúo comercial del bien, el cual arrojó los siguientes resultados (fl. 55 peritaje C.6 y fls. 4 y 5 peritaje C.7): ITEM VALOR Daño emergente $ 151’695.741 (Terreno $48’577.657 + (Construcción $103’118.084) Lucro cesante $ 39’637.560 Saldo a pagar al expropiado $ 191’333.301 Dicho dictamen se tendrá en cuenta solamente para estimar el valor del terreno y el avalúo de la construcción, por las siguientes razones: a) La idoneidad del perito no fue desvirtuada, sumado a que el mismo se halla inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores creado por la Ley 1673 de 2013, reglamentada por el Decreto 556 de 2014, además de integrar la lista de peritos del IGAC conforme a la Resolución 1144 de 2017 de esa Institución.

b) El dictamen, realizado con base en una investigación directa, contiene la reglamentación urbanística aplicable e identifica plenamente el bien objeto de estudio. c) El perito aportó las muestras que sirvieron de fundamento para el cálculo (escrituras públicas y sentencias de juzgados. Ver CD. Fl. 8 C.7), y aunque en principio hizo alusión a predios de diferente estrato, al aclarar su experticia limitó el estudio comparativo a inmuebles que comparten el mismo nivel de estratificación del bien objeto de expropiación (C.6 y C.7 peritaje), esto es, estrato 1. d) El experto utilizó para el avalúo total del inmueble (terreno y construcción) el método de comparación de mercado (fl . 45 Peritaje C.6), informando que no era posible aplicar el método de reposición para la construcción debido a que no se pudo establecer la edad de la obra. El estudio tuvo en cuenta la ubicación del bien, el acceso al sector, la infraestructura de servicios, la topografía del lote, la extensión, el uso del suelo permitido, la comercialización y la vetustez, analizando datos de escrituras y sentencias de juzgados materializadas del macro proyecto.d) En lo que respecta al valor del terreno, el experto discriminó de forma detallada y precisa el suelo en el cual se ubica el predio, clasificándolo en zona firme o estable de cara a la planimetría del sector, comparándolo con 13 predios de estrato 1 ubicados en la zona (ver CD folio 8 C.7), es decir, con lotes de igual categoría,

obteniendo un promedio de valor por metro cuadrado de $431.801, con una varianza de 6,70%, esto es, un coeficiente de variación inferior 7,5%, tal y como lo preceptúa el artículo 11 de la Resolución 620 de 2008 (fl. 3 peritaje C.7). El valor encontrado se incrementó a $485.777 con base en el potencial de desarrollo del terreno, porque según explicó el perito, el Plan de Ordenamiento Territorial de Manizales (Acuerdo 663 de 2007) permite al municipio conceder permiso para construir en estos lotes edificaciones de dos pisos en concreto, por lo que el avalúo debe corresponder al valor unitario hallado para el suelo firme multiplicado por el valor promedio encontrado mediante el método de mercado por el índice de ocupación y por el índice de construcción; sin embargo, ese mayor valor no será admitido en este proceso de expropiación en atención a que el predio cuenta con una construcción de dos pisos; ello significa que el índice de ocupación está incorporado en el valor dado a la construcción, de lo que deviene la improcedencia de este acrecentamiento porque implicaría apreciar dos veces la ocupación del terreno. En tales condiciones, como el área de terreno es de 100 M2 (ver folios 298 C. 1 y fl. 5 C.7), el valor del mismo asciende a $43’180.100, a razón de $431.801 por metro cuadrado. e) En relación con el valor de la construcción, el perito comparó la edificación con 13 predios de estrato 1 en bahareque ubicados en la zona (ver CD fl. 8 C.7), es decir,

con construcciones de igual categoría y similares características, obteniendo un promedio de valor por metro cuadrado de $444.474, con una varianza de 4,65%, esto es, un coeficiente de variación inferior 7,5%, tal y como lo dispone el artículo 13 de la Resolución 620 de 2008 (fl. 2 peritaje C.7). Ese avalúo refleja el desarrollo del predio, cuya incorporación al monto admitido como daño emergente se estima razonable en términos de una justa indemnización. Además, porque según informó el experto, en el valor conceptuado no se tuvo en cuenta incremento especulativo que pudiere generar el macroproyecto. Por consiguiente, como el área de construcción es de 232 M2 (ver folios 298 C. 1 y fl. 5 C.7), el precio es de $103.117.968, a razón de $444.474 por metro cuadrado. Por las razones que preceden la Sala considera que la prueba pericial practicada en segunda instancia cumple los requisitos necesarios para ser atendida, ofreciendo un sustento apto para brindar convencimiento del verdadero precio del lote, precisando eso sí, que el valor del terreno será el señalado en párrafos anteriores, es decir, acorde con el valor del metro cuadrado sin consideración al potencial desarrollo.

6. Es preciso reiterar que la indemnización a reconocerse cuando es necesario expropiar debe ser justa y por regla general reparatoria, sin que ello signifique que deba ser integral; en esa medida, los valores indicados por el experto convocado de

oficio atienden al equilibrio que debe lograrse entre los intereses de la comunidad y los de los afectados, en virtud de lo cual ofrece una cuantificación del daño ciertoinferido, no sólo para la época de la oferta de compra comunicada por la Entidad sino con posterioridad a ella, permitiendo la ponderación que se exige del Juez cognoscente, a las voces de lo dispuesto en el inciso quinto del artículo 6 de la Ley 1742 de 2014, que modificó el artículo 37 de la Ley 1682 de 2013, en la forma como fue interpretado por la Corte Constitucional en sentencia C-750 de 2015; todo lo cual brinda a la Sala la confianza necesaria para otorgar plena credibilidad a sus conclusiones, con excepción del incremento atinente al índice de ocupación, pues como ya se dijo no puede ser contabilizado de forma doble. Ahora bien, como los demandados en este proceso reclamaron una indemnización de $137’502.904, distribuidos así: $43’210.912 como valor del terreno y $94’291.992 correspondientes a la construcción, no puede la Sala superar esa pretensión en consideración al principio de congruencia contemplado en el artículo 281 del Código General del Proceso, acorde con el cual, en materia civil las decisiones judiciales se someten a los hechos y pretensiones expuestos en la demandada, en la contestación o en las oportunidades procesales pertinentes. Bajo ese horizonte, la Sala fijará una indemnización de $137’472.092, que equivale a $43’180.100 como valor establecido para el terreno de acuerdo al dictamen pericial,

y $94.291.992 como precio de la construcción reclamado por la parte demandada. No se atiende al monto reclamado por los expropiados como avalúo del lote ($43’210.912) por ser superior al determinado acorde con la experticia.

7. Lucro cesante y compensaciones.

El A quo denegó tal pedimento al considerar que no se comprobó su causación; decisión frente a la cual la apoderada judicial de la parte demandada alegó que su reconocimiento era viable al tenor de los artículos 122 de la Ley 388 de 1997, 37 de la Ley 9 de 1989 y 21 de la Resolución 620 de 2008, acompasados con la sentencia C-750 de 2015 y el parágrafo del artículo 399 del Código General del Proceso. Igualmente peticionó compensaciones por la suma de $28.269.540 con ocasión al daño moral, perjuicios ocasionados personas de la tercera edad y gastos de escrituración (fls. 796