TSDJ MZL SCF - 17001310300120220029102-(03-05-2024)

Radicado No. 17001-31-03-001-2022-00291-02 Proceso verbal de impugnación de actos de asamblea Sentencia de segunda instancia 1

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE MANIZALES

SALA DE DECISIÓN CIVIL FAMILIA

Magistrada Ponente:

SOFY SORAYA MOSQUERA MOTOA

Aprobado por Acta No. 105 Manizales, tres (3) de mayo de dos mil veinticuatro (2024)

I. OBJETO DE DECISIÓN

Resuelve la Corporación el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante frente a la sentencia proferida el 15 de noviembre de 2023 por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Manizales, Caldas , en el proceso verbal de impugnación de actos de asamblea , adelantado por el señor Luis Gonz aga Motato Flórez contra el Edificio Andino Propiedad Horizontal, representado legalmente por la señora Luz Stella García Gómez.

II. ANTECEDENTES

2.1. Demanda.

El demandante pidió “se ordene la impugnación” del acta No. 34 del 13 de octubre de 2022 del Consejo de Administración del Edificio Andino Propiedad Horizontal, en el punto de “proposiciones y varios” , y de la circular emitida por la administración en la misma data.

Los hechos relevantes se sintetizan así:

• El señor Luis Gonzaga Motato Flórez es propietario del parqueadero No. 21 y de la oficina No. 12A del Edificio Andino Propiedad Horizontal, última que lleva 17 años de construida con uso de oficina comercial.

• El señor Luis Gonzaga Motato Flórez es propietario del parqueadero No. 21 y de la oficina No. 12A del Edificio Andino Propiedad Horizontal, última que lleva 17 años de construida con uso de oficina comercial.

• La oficina No. 12A fue adquirida en esas condiciones a través de Escritura Pública No. 3779 del 9 de junio de 2021 de la Notaría Segunda de Manizales , por compra hecha a la Asociación de Pensionados de la Chec ASOPENCHEC ; entidad que a su vez la compró al Edificio Andino Propiedad Horizontal por Escritur a Pública No. 1975 del 14 de octubre de 2005 de la Notaría Quinta de Manizales.

• En aquella época la administración autorizó a ASOPENCHEC para “adicionar el 50% de ese inmueble para ampliar sus oficinas, lo cual fue avalado por todos los órganos de admin istración de la copropiedad” , tolerándose durante 17 años por laRadicado No. 17001-31-03-001-2022-00291-02

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Asamblea General de Propietarios, los distintos Consejo s de Administración y administradores que la oficina 12A funcionara bajo ese uso.

• El 13 de octubre de 2022 el Consejo de Administraci ón de la propiedad horizontal se reunió, deliberando sobre el tema como consta en el Acta No. 34, luego de lo cual la administradora envió circular a los guardas de la empresa Acón Security del

siguiente tenor:

“(…)” Me permito recordarles que el señor L UÍS (sic) GONZÁGA (sic) MOTATO,

la administradora envió circular a los guardas de la empresa Acón Security del siguiente tenor:

“(…)” Me permito recordarles que el señor L UÍS (sic) GONZÁGA (sic) MOTATO, propietario del parqueadero 12A, es el único autorizado para ingresar a su propiedad. Por ningún motivo podrá ingresar con ninguna clase de acompañante. Si esto sucediera por favor informar directamente a la administración de dicha anomalía (…)”.

• Tal determinación adolece de los requisitos legales y constitucionales dado que no se corresponde con las decisiones tomadas por el Consejo de Administración, porque en el punto de “proposiciones y varios” el acta reza textual:

“(…)” Solicitan los asistentes enviar un comunicado a los guardas de seguridad, sobre restricción de ingreso de materiales de construcción, muebles enseres y demás sin la debida autorización de la administración (…)”

• “Las decisiones tomadas NO cuentan c on la evidencia de haberse realizado conforme a los principios democráticos, voto secreto o público, mayorías y minorías, ni con base en el reglamento o la ley” y tampoco encuentran apoyo en el reglamento

de la propiedad horizontal (Escritura Pública No. 1 97 del 4 de febrero del año 1988, de la Notaría Tercera de Manizales) o en la Ley 675 de 2001 , vulnerando el derecho fundamental al debido proceso y a la defensa de l propietario, pues no se agotaron las vías de resolución de conflictos que prevé la normativa.

• En la susodicha oficina el demandante realiza sus actividades laborales y comerciales (comisionista de bienes inmuebles, rentista de capital - préstamos de dinero con pago de intereses corrientes y constructor independiente), las cuales

• En la susodicha oficina el demandante realiza sus actividades laborales y comerciales (comisionista de bienes inmuebles, rentista de capital - préstamos de dinero con pago de intereses corrientes y constructor independiente), las cuales están suspendidas, causándole graves perjuicios económicos.

2.2. Actuación de la parte demandada.

La convocada allegó pronunciamiento, sin embargo, mediante auto del 23 de febrero de 2023, la juez cognoscente resolvió “incorpora[r] al expediente sin trámite alguno la contestación de la demanda allegada por fuera del término legal por la señora Luz Stella García Gómez, quien obra en calidad de representante legal del Edificio Andino Propiedad Horizontal; advirtiendo por otra parte que al escrito de contestación no se adjuntó poder para actuar ni prueba de la calidad de abogada de la administradora del Edificio.”

2.3. Sentencia de primera instancia.

En audiencia del 15 de noviembre la a quo dictó fallo a través del cual negó las pretensiones y condenó en costas al demandante.Radicado No. 17001-31-03-001-2022-00291-02 Proceso verbal de impugnación de actos de asamblea Sentencia de segunda instancia 3

Empezó por señalar que de la revisión de la demanda a la luz de los artículos 186 y 190 del Código de Comercio, se puede concluir que lo pretendido es la ineficacia de las decisiones adoptadas por el Consejo de Administración del Edificio Andino Propiedad Horizontal en la reunión del 13 de octubre de 2022 y la circular emitida por la administradora; con ese preámbulo determinó que el punto a esclarecer es si se

las decisiones adoptadas por el Consejo de Administración del Edificio Andino Propiedad Horizontal en la reunión del 13 de octubre de 2022 y la circular emitida por la administradora; con ese preámbulo determinó que el punto a esclarecer es si se cumplieron o no los requisitos de ley para la validez de la reunión del Consejo de Administración y para las circulares de la administración, encontrando, luego de examinar las pruebas que , (i) la citación de la reunión se hizo en debida forma, el demandante confesó que fue citado pero no pu do acudir porque estaba fuera de la ciudad, la reunión fue convocada por los tres miembros elegidos por la Asamblea de Propietarios, mismos que asistieron a la sesión y se circunscribieron a los puntos del orden del día; de ahí que no se observe irregularidad en la sesión o en el acta que se derivó de ell a; y (ii) en cuanto a la circular, la misma se expidió conforme a lo solicitado por varios integrantes del Consejo, esto es, enviar un comunicado a los guardas de seguridad sobre la restricción de ingreso de materiales de construcción, muebles, enseres y d emás sin autorización de la administración , limitándose a materializar las decisiones adoptadas por el Consejo.

En torno a la vulneración de derechos fundamentales, conceptuó que no se presenta por la decisión del Consejo de Administración de hacer cumpli r el reglamento de propiedad horizontal en lo relativo al uso que debe darse a las unidades privadas y las obligaciones que en ese sentido adquieren los propietarios , observándose que en la Escritura Pública No. 197 del 4 de febrero del año 1988 el inmueble en cuestión está identificado como “garaje número 12” . Advirtió que la Ley 675 de 2001 no

la Escritura Pública No. 197 del 4 de febrero del año 1988 el inmueble en cuestión está identificado como “garaje número 12” . Advirtió que la Ley 675 de 2001 no derogó el reglamento sino solo en lo que sea contrario, entendiéndose que está incorporada a este y que las decisiones que se adopten en contraposición adolecen de ineficacia; concluyendo que la reunión del 13 de octubre de 2022 cumplió los requisitos de ley, por lo que no hay lugar a declarar la ineficacia de lo resuelto, y que la circular solo pretende dar cumplimiento a lo consignado en el Acta No. 34.

Explicó que no se ha restringido al propietario su derecho de locomoción porque no se está impidiendo su acceso al garaje No. 12 o su uso como tal, sino que sea utilizado como oficina o para almacenar materiales de construcción, muebles o enseres. Atinente a la libertad de profesión u oficio, el mismo demandante comentó que tiene una oficina donde ejerce su actividad y que el garaje solo lo adquirió en el año 2021, lo que sucede es que no lo ha podido vender bajo ese concepto porque la administración y el Consejo advierten a los pretensos adquirentes que es un garaje y no una oficina.

Con apoyo en tales consideraciones ultimó que las pretensiones no estaban llamadas a prosperar.

2.4. Apelación.

El extremo demandante reprochó que el asunto se resolviera aplicando el Código de Comercio cuando la norma pertinente es la Ley 675 de 2001, que no prevé la ineficacia, nulidad o inoponibilidad de las decisiones de la junta directiva sino la

Comercio cuando la norma pertinente es la Ley 675 de 2001, que no prevé la ineficacia, nulidad o inoponibilidad de las decisiones de la junta directiva sino la impugnación de las decisiones de la Asamblea General o del Consejo de Administración, figura en la que se insiste teniendo en cuenta que en el Acta No. 34Radicado No. 17001-31-03-001-2022-00291-02 Proceso verbal de impugnación de actos de asamblea Sentencia de segunda instancia 4

no aparece evidencia de “haberse realizado conforme a los principios democráticos, no secreto o público, mayoría y minorías, aclaración de votos o cociente electoral.”

En cuanto a la ci rcular, pese a estar encaminada a obedecer las decisiones adoptadas por el Consejo de Administración, no guard ó relación con estas, porque prohíbe el ingreso del propietario con cualquier clase de acompañantes ; no alude al ingreso de materiales y de hecho, lo que el demandante aceptó fue haber llevado elementos de oficina, no de construcción ; luego la circular debe ser impugnada porque no está en concordancia con la decisión del Consejo y mucho menos con la Ley 675 de 2001 que establece el respeto por la di gnidad humana, la libertad de profesión u oficio y el derecho al trabajo, además contiene un acto discriminatorio.

Agregó que el Despacho se equivocó en su argumentación porque el uso de los bienes no está relacionado con esta litis, asunto que fue llevad o ante la “Curaduría Urbana de Manizales ”, donde se definió que estaba prescrita la acción para decidir sobre lo relacionado con el cambio de uso de ese parqueadero; quedándole a la

Urbana de Manizales ”, donde se definió que estaba prescrita la acción para decidir sobre lo relacionado con el cambio de uso de ese parqueadero; quedándole a la propiedad horizontal la acción judicial para que allí se establezca si se está haciendo un uso adecuado o no del inmueble, considerando que de antaño, con la anuencia de la Asamblea, el Consejo y la Administración, ha sido destinado a oficina y en esas condiciones fue adquirido ; en cambio se tomó un “atajo” para impedirle al due ño ingresar con acompañantes y ejercer su derecho al trabajo.

Corolario pidió la revocatoria de la sentencia para que en su lugar se acceda a las pretensiones.

III. CONSIDERACIONES

Se encuentran satisfechos los presupuestos procesales en esta acción y realizado el control de legalidad que ordenan los artículos 42 numeral 12 y 132 del Código General del Proceso, no se avizora causal de nulidad o irregularidad que invalide lo actuado u obligue a retrotraer el trámite a etapa anterior.

3.1. Delimitación del asunto a resolver.

Atendiendo a los argumentos que sustentan el recurso de apelación, se ocupará el Colegiado de discernir si los actos y las decisiones adoptadas por el Consejo de Administración del Edificio Andino Propiedad Horizontal en relación con el Garaje 12A, en reunión del 13 de octubre de 2022 asentada en el Acta No. 34 , adolece de vicios que afecten su validez y la de la subsecuente circular emitida por la Administradora del Edificio ; además, examinará si la mencionada circular exced ió la directriz del órgano de administración.

vicios que afecten su validez y la de la subsecuente circular emitida por la Administradora del Edificio ; además, examinará si la mencionada circular exced ió la directriz del órgano de administración.

3.2. Análisis de la validez de la decisión adoptada por el Consejo de Administración del Edificio Andino P.H., en reunión del 13 de octubre de 2022.

El señor Luis Gonzaga Motato Flórez, propietario del 50% del inmueble con matrícula inmobiliaria 100 -82731, localizado en el nivel -3 del Edificio Andino, situado en laRadicado No. 17001-31-03-001-2022-00291-02 Proceso verbal de impugnación de actos de asamblea Sentencia de segunda instancia 5

carrera 24 con calle 22 de la ciudad de Manizales 1, impugnó el acto del Consejo de Administración de la P.H. porque (i) “[l]as decisiones tomadas NO cuenta n con la evidencia de haberse realizado conforme a los principios democráticos, voto secreto o público, mayorías y minorías, ni con base en el reglamento o la ley” ; (ii) “[l]a Ley 675 de 2001 y la constitución, NO permite que se concrete ésta prohibición d irigida contra mi poderdante ni tampoco existe esa prohibición generalizada a todos los copropietarios moradores de la propiedad horizontal” ; y (iii) “NO respetó el derecho fundamental al debido proceso y el derecho a la defensa de mi representado, pues no agotó las vías de resolución de conflictos que establece La Ley 675 de 2001 y la constitución política colombiana.”

El conflicto planteado involucra a una propiedad horizontal, de manera que para

no agotó las vías de resolución de conflictos que establece La Ley 675 de 2001 y la constitución política colombiana.”

El conflicto planteado involucra a una propiedad horizontal, de manera que para resolverlo debe acudirse a la Ley 675 de 2001 2, que regula la forma especial de dominio en que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre bienes comunes, con el propósito de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica, así como la función social y ecológi ca de la propiedad3.

De acuerdo con ese régimen, la dirección y administración de la propiedad horizontal corresponde a la asamblea general de propietarios, al consejo de administración, si lo hubiere, y al administrador del edificio o conjunto 4; previéndose como mecanismo de revisión de las decisiones tomadas por los órganos colegiados la acción de impugnación, reglada así:

“ARTÍCULO 49. IMPUGNACIÓN DE DECISIONES. El administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal.

PARÁGRAFO. Exceptúanse de la disposición contenida en el presente artículo, las decisiones de la asamblea general, por medio de las cuales se impongan sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, que se regirán por lo dispuesto en el Capítulo Segundo, del Título II de la presente ley.”5

El inciso segundo de ese precepto, que señalaba el término de caducidad y el trámite

incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, que se regirán por lo dispuesto en el Capítulo Segundo, del Título II de la presente ley.”5

El inciso segundo de ese precepto, que señalaba el término de caducidad y el trámite de la acción, fue derogado por el Código General del Proceso, cuyo artículo 282 , situado en el Capítulo II “Disposiciones Especiales” del Título I “Proceso Verbal”, dispone:

1 De acuerdo con el certificado de tradición 100 -82731, el señor Luis Gonzaga Motato Flórez adquirió el 50% de los derechos de dominio sobre el Garaje 12A por compra hecha a Luis Mario Molina García, mediante E.P. 8518 del 17 de diciembre de 2019 de la Notaría Segunda de Manizales, y el 50% restante a través de E.P. 3779 del 9 de junio de 2021 de la misma notaría, por compra a ASOPENCHEC . Posteriormente, vendió a Fernanda Cristine de Miranda el 50% de las cuotas de dominio, por E.P. 2312 del 7 de abril de 2 022 de la Notaría Segunda de Manizales. 2 “Por la cual se expide el régimen de propiedad horizontal”. 3 Artículo 1. 4 Artículo 36. 5 El inciso segundo del artículo 49 fue derogado por el literal c) del artículo 626 de la Ley 1564 de 2012, en los términos del numeral 6) del artículo 627. El texto original era el s iguiente: “La impugnación sólo podrá intentarse dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación de la respectiva acta. Será aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento cons agrado en el artículo 194 del

intentarse dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación de la respectiva acta. Será aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento cons agrado en el artículo 194 del Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen.”Radicado No. 17001-31-03-001-2022-00291-02 Proceso verbal de impugnación de actos de asamblea Sentencia de segunda instancia 6

“ARTÍCULO 382. IMPUGNACIÓN DE ACTOS DE ASAMBLEAS, J UNTAS DIRECTIVAS O DE SOCIOS. La demanda de impugnación de actos o decisiones de asambleas, juntas directivas, juntas de socios o de cualquier otro órgano directivo de personas jurídicas de derecho privado, solo podrá proponerse, so pena de caducidad, dent ro de los dos (2) meses siguientes a la fecha del acto respectivo y deberá dirigirse contra la entidad. Si se tratare de acuerdos o actos sujetos a registro, el término se contará desde la fecha de la inscripción.

En la demanda podrá pedirse la suspensión provisional de los efectos del acto impugnado por violación de las disposiciones invocadas por el solicitante, cuando tal violación surja del análisis del acto demandado, su confrontación con las normas, el reglamento o los estatutos respectivos invocados como violados, o del estudio de las pruebas allegadas con la solicitud. El demandante prestará caución en la cuantía que el juez señale.

El auto que decrete la medida es apelable en el efecto devolutivo.”

En resumen, la acción de impugnación procede res pecto de las decisiones tomadas

El demandante prestará caución en la cuantía que el juez señale.

El auto que decrete la medida es apelable en el efecto devolutivo.”

En resumen, la acción de impugnación procede res pecto de las decisiones tomadas por el órgano directivo en contravención d el reglamento o la ley, y no porque el socio simplemente no esté de acuerdo, pues no se trata de un recurso para meras discrepancias personales, sino una herramienta destinada a corr egir desviaciones e inobservancias del orden normativo.

En cuanto a los vicios que pueden afectar las decisiones o actos de los órganos de dirección de la persona jurídica, no se contempló en la Ley 675 de 2001 un decálogo de las situaciones que pued an da r lugar a la inexistencia, ineficacia, nulidad o inoponibilidad, limitándose a señalar unos pocos casos puntuales6; luego para decidir en cada caso particular debe acudirse a la teoría general de los negocios jurídicos.

De otra parte, como l a decisión aqu í impugnada fue adoptada por e l Consejo de Administración de una P.H., conviene citar los artículos de la Ley 675 de 2001 que regulan la integración y el funcionamiento de ese órgano:

“ARTÍCULO 53. OBLIGATORIEDAD. Los edificios o conjuntos de uso comercia l o mixto, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de administración, integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados. En aquellos que

tendrán un consejo de administración, integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados. En aquellos que tengan un número igual o inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.7

6 Por ejemplo, el artículo 44 tilda de inef icaces las decisiones adoptada s por comunicación escrita o en reuniones no presenciales, cuando alguno de los propietarios no participe en la comunicación simultánea o sucesiva, o en la comunicación escrita; el artículo 45 sanciona con inexistencia las clá usulas del reglamento que prevean mayorías superiores al 70% de los coeficientes para decisiones distintas a la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, y con nulidad absoluta las decisiones adoptadas en contravención de dicha prohibición; y el 86, que estableció el régimen de transición para los edificios y conjuntos sometidos a la legislación anterior, señal ó como ineficaces las decisiones que se tomara n en contravía de las normas de orden público contenidas en esa ley, si transcurrido el plazo concedido, no se habían llevado a cabo las modificaciones necesarias para ajustar los reglamentos a la nueva regulación (la Sentencia C-488 de 2002, declaró exequible parte de la norma 'en el entendido que esta disposición se aplica exclusivamente a las normas de orden público contenidas en esta ley'. ). 7 El apartado subrayado fue declarado exequible por la Corte Constitucional en la Sentencia C-318-02 de 2 de mayo de 2002, Magistrado Ponente Dr. Alfredo Beltrán Sierra, 'bajo el entendido de que los moradores no

7 El apartado subrayado fue declarado exequible por la Corte Constitucional en la Sentencia C-318-02 de 2 de mayo de 2002, Magistrado Ponente Dr. Alfredo Beltrán Sierra, 'bajo el entendido de que los moradores no propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal p odrán ejercer ante las autorid ades internas del mismo el derecho de petición, así como el de ser oídos en las decisiones que puedan afectarlos, conforme a lo expuesto en la parte motiva de esta sentencia.'; 'Igualmente, se declara la exequibilidad de las normas acusadas bajo el entendido de que, cuando se trate de la imposición de sanciones por parte de lasRadicado No. 17001-31-03-001-2022-00291-02 Proceso verbal de impugnación de actos de asamblea Sentencia de segunda instancia 7

Para edificios o conjuntos de uso residencial, integr ados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.”

“ARTÍCULO 54. QUÓRUM Y MAYORÍAS. El consejo de administración deliberará y decidirá válidamente con la presencia y votos de la mayoría de sus miembros, salvo que el reglamento de propiedad horizontal estipule un quórum superio r, con independencia de los coeficientes de copropiedad.

“ARTÍCULO 55. FUNCIONES. Al consejo de administración le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.”

“ARTÍCULO 55. FUNCIONES. Al consejo de administración le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.”

En este caso se trata de una P.H. de naturaleza mixta 8, constituida mediante la Escritura Pública No. 197 del 4 de febrero de 1988 otorgada en la Notaría Tercera de Manizales, cuyo reglamento contempla en el artículo 26 que “[l]a administración del inmueble se hará a través de los siguientes órganos: 1) Asamblea de Copropietarios; 2) Consejo de Administración ; 3) Administrador; 4) Auditor o Revisor Fiscal ”. En particular, sobre el Consejo de Administración estipula:

“ARTICULO (sic) 33.- DEL CONCEJO (sic) DE ADMINISTRACION (sic).- El concejo (sic) de administración estará compuesto mínimo por 3 miembros con s us respectivos suplentes numéricos, principales y suplentes pudiendo ser reelegidos indefinidamente por la Asamblea, el período del Concejo (sic) de administración será de un año y empezará a contarse a partir de la fecha en que se efectúa la elección por la Asamblea. E l Con cejo (sic) sesionará ordinariamente por lo menos una vez cada mes , previa convocatoria del Administrador y extraordinariamente a solicitud de su presidente al Administrador, actuará como secretario el Administrador, quien hará las citaci ones para las reuniones ordinarias o extraordinarias en atención a orden del Presidente. Las decisiones del Concejo (sic) se tomarán por mayoría de votos y no podrá sesionar con un número menor de dos miembros principales o suplentes ,

Administrador, quien hará las citaci ones para las reuniones ordinarias o extraordinarias en atención a orden del Presidente. Las decisiones del Concejo (sic) se tomarán por mayoría de votos y no podrá sesionar con un número menor de dos miembros principales o suplentes , reunidos conforme lo dispone el reglamento. De todas las decisiones tomadas por el Concejo (sic) se dejará constancia en un libro especial de actas suscritas por el Presidente y el

Secretario.- FUNCIONES Y ATRIBUCIONES DEL CONCEJO (sic) DE ADMINISTRACION

(sic).- 1) Designar al Auditor o Revisor Fiscal, fijarle su remuneración, removerlo por causas justas y supervisar sus funciones; 2) Llevar la iniciativa a la asamblea acerca del reglamento del uso de los bienes comunes y de las modificaciones a la forma y goce de los mismos ; 3) Proponer a la asamblea la realización de programas de mejoras de obras y reparaciones o la reconstrucción parcial del edificio y la forma de distribución del aporte del costo entre los propietarios; 4) Vigilar la administración del edificio y dictar los reglamentos internos tendientes a que se mantengan el orden y el aseo así como la armonía entre los ocupantes del edificio; 5) Autorizar al Administrador para designar apoderados judiciales o extrajudiciales, para las actuaciones en que se requiere la inte rvención de profesionales o especialistas; 6) r endir anualmente a la asamblea un informe de labores ; 7) Autorizar previamente al Administrador para todos los actos de carácter extraordinario o urgente que concurrieren en el curso de cada ejercicio ; 8) examinar y aprobar en primera instancia las cuentas el balance o informes que han de pasar la consideración de la Asamblea y proponer

previamente al Administrador para todos los actos de carácter extraordinario o urgente que concurrieren en el curso de cada ejercicio ; 8) examinar y aprobar en primera instancia las cuentas el balance o informes que han de pasar la consideración de la Asamblea y proponer

autoridades internas del inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, habrá de respetarse y garantizarse a los no propietarios el ejercicio del derecho de defensa'. 8 El art iculo 3 de la Ley 675 de 2001, contiene la siguiente definición : “Edificio o conjunto de uso mixto: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficina s, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.”. De acuerdo con la E.P. de constitución de la P.H., el Edificio Andino consta de 37 garajes, un local para notaría, 13 locales comerciales, 26 oficinas, 2 depósitos y 14 apartamentos para vivienda.Radicado No. 17001-31-03-001-2022-00291-02 Proceso verbal de impugnación de actos de asamblea Sentencia de segunda instancia 8

las determinaciones que se estimen más acertadas en relación con saldos y con utilidades extraordinarias para mejorar la propiedad común; 9) autorizar en cada caso al Administrador para celebrar contratos en cuantía superior a CIEN MIL PESOS M.CTE. ($ 100.000.oo) no incluidos en el presupuesto anual de gastos; 10) decidir y dar orden el Administrador para iniciar acciones judiciales pertinentes a la comu - (sic) o consorcio de propietarios del inmueble por razón de régimen de propiedad horizontal; 11) definir sobre su transacción

iniciar acciones judiciales pertinentes a la comu - (sic) o consorcio de propietarios del inmueble por razón de régimen de propiedad horizontal; 11) definir sobre su transacción o sometimiento a un Tribunal de arbitramento según el caso ; 12) Convocar por conducto del Administrador a las Asambleas extraordinarias; 13) ejercer las funciones que le delegue la Asamblea y cumplir y hacer cumplir las prescripciones de ésta; 14) Aprobar o improbar los balances mensuales que le presente el administrador en los primeros diez (10) días de cada mes; 15) En general ejercer todas aquellas funciones que no están adscritas a otros organismos o funcionarios administrativos .- PARAGRAFO (sic). N o podrá ser elegido miembro del Con cejo (sic) administrativo quien no sea copropietario del inmueble . Q uien fuere elegido no reuniendo esta condición o la perdiese con posterioridad a la elección no podrá actuar y será reemplazada por el suplente por el respectivo período.” (negrilla propia).

El reglamento interno de la propiedad horizontal Edificio Andino no h a sufrido modificaciones en lo medular 9; por consiguiente, al mismo deben entenderse incorporadas las disposiciones de orden público contenidas en la Ley 675 de 2001, según lo prevé el artículo 86 de la misma10.

Descendiendo a l asunto , se tiene que el Cons ejo de Administración del Edificio Andino P.H. se reunió el 13 de octubre de 2022 y entre otr os asuntos, trató el tema relacionado con el “parqueadero 12A” de propiedad del demandante, quien considera que las decisiones adoptadas en el punto de “proposicio nes y varios” adolecen de

relacionado con el “parqueadero 12A” de propiedad del demandante, quien considera que las decisiones adoptadas en el punto de “proposicio nes y varios” adolecen de vicios de validez porque contravienen la Constitución, la Ley 6