TSDJ MZL SCF - 17001310300620230024502-(07-03-2025)

JORGE HERNÁN PULIDO CARDONA

Magistrado Ponente

Sentencia No. 039 Radicación No. 2023-00245 (Discutida y aprobada mediante Acta No. 089 de la fecha)

Manizales, Caldas, siete (7) de marzo de dos mil veinticinco (2025)

I. OBJETO DE LA DECISIÓN

Analizada la sustentación de la alzada, acorde al traslado que en cumplimiento del artículo 12 de la Ley 2213 de 2022 fue corrido por proveído del 18 de septiembre de 2024, compete a la Sala el desatar el remedio vertical interpuesto por el demandante frente a la sentencia proferida el 5 de septiembre de 2024 por el Juzgado Sexto Civil del Circuito de Manizales, dentro del proceso verbal instaurado por Augusto contra las sociedades Constructora M, actuando como administradora y vocera del patrimonio autónomo “Fideicomiso X”.

II. ANTECEDENTES

El petitum. Por medio del libelo introductorio, el demandante instó que se declarara la obligación de hacer a cargo de las sociedades encartadas, consistente en efectuar “el proceso de escrituración” del predio identificado como “Apto 901 con su respectivo parqueadero y deposito (sic) en el conjunto res idencial LIVING matrícula inmobiliaria número 100-XXXXXX ficha 126XXXXX estrato VI (…) derivado delRad. 2023-00245

cumplimiento de la obligación pactada.”. Asimismo, que ese proceder se adelantara en la Notaria Segunda del Círculo de esta ciudad.

La causa petendi. En respaldo de su reclamación, el señor

cumplimiento de la obligación pactada.”. Asimismo, que ese proceder se adelantara en la Notaria Segunda del Círculo de esta ciudad.

La causa petendi. En respaldo de su reclamación, el señor Augusto argumentó haber adquirido “un crédito habitacional con el número de ficha 12604650” con Constructora M en calidad de constructora y Fiduciaria Y en condic ión de vocera del patrimonio autónomo, marco contractual dentro del cual acató las obligaciones pecuniarias que le correspondían, encontrándose al día con las sumas adeudadas en virtud del pacto.

Conforme las estipulaciones de las partes, verificado el descargo total del precio, las convocadas procederían a la transferencia del dominio extendiendo el instrumento público; empero, pese a solicitarlo en diferentes ocasiones a través de derechos de petición, las respuestas fueron negativas, ya que la fiducia ria informó que tanto la expedición del paz y salvo, como la enajenación del bien, correspondía hacerlo a la constructora, mientras que esta última, a su vez, manifestó carecer del flujo de caja necesario para el efecto1.

Trámite de primera instancia. El proceso fue admitido por el Juzgado de conocimiento en auto del 22 de septiembre de 2023. Consumadas en debida forma las notificaciones, la única en pronunciarse fue Fiduciaria Y, quien, a pesar de no haber propu esto excepciones de fondo propiamente dichas, hizo girar la oposición a en torno a su ausencia de legitimación en la causa, alegando hallarse imposibilitada en orden a satisfacer los pedimentos inaugurales, pues el débito de realizar las escrituras reposab a en exclusiva sobre la otra codemandada2.

torno a su ausencia de legitimación en la causa, alegando hallarse imposibilitada en orden a satisfacer los pedimentos inaugurales, pues el débito de realizar las escrituras reposab a en exclusiva sobre la otra codemandada2.

La providencia confutada. El a-quo resolvió declarar la nulidad absoluta del convenio celebrado por los sujetos involucrados; subsecuente a lo cual, ordenó las restituciones mutuas, disponiendo que el demandan te regresara materialmente los bienes a la

1 Archivos 001 y 004 del Cuaderno Principal 2 Archivos 015 ídemRad. 2023-00245

constructora y que aquella le devolviera los dineros que le fueron entregados, con la indexación respectiva.

En respaldo de esa determinación, el Funcionario arguyó que, al margen de rotularse “Contrato de vinculación como beneficiario de área”, el negocio jurídico pactado en realidad se acompasaba a una promesa de compraventa, cuyos requisitos esenciales estaban ausentes al momento de su rubricación, considerando que se pretirió identificar con claridad el bien objeto de la misma, al igual que plasmar la época en que debía “hacerse la transferencia o la suscripción de la Escritura Pública y por supuesto la fecha y la notaría” , según lo impone el canon 1611 del Código Civil.

Así, aunque se blandió una “pretensión de cumplimiento” direccionada a constreñir a las accionadas “para que se dijera que (…) existe la obligación de hacer, que consiste en suscribir la escritura pública”, al carecer de validez el contrato de vinculación “no puede evidentemente ordenarse su cumplimiento”3.

existe la obligación de hacer, que consiste en suscribir la escritura pública”, al carecer de validez el contrato de vinculación “no puede evidentemente ordenarse su cumplimiento”3.

La apelación. Inconforme con lo dictaminado, el promotor interpuso el remedio vertical, cuestionando los puntos que a continuación se compendian:

(i) El judicial desconoció que “lo único que se pretendía con la demanda es la escritura ción”, sin que los intervinientes debatieran la existencia del “contrato de compraventa” (sic) que en su momento le cedió el señor Octavio al demandante o la identidad de los activos a que este se contraía, ni tampoco lo atinente al desarrollo, en razón del cual el señor Augusto “recibió materialmente los bienes y puede disfrutar a plenitud de los mismo (sic)”; al contrario, en sus interrogatorios las partes reconocieron al unísono dichas circunstancias, situación ignorada por el sentenciador, quien de paso pretirió el mandato inserto en el precepto 1618 del Código Sustancial respecto a “la primacía de las voluntades sobre las formas”.

3 Acta de audiencia visible en el Archivo 035 del Cdno. Ppal.Rad. 2023-00245

Adicionó, que las irregularidades avizoradas en el primer nivel, al no haberse invocado por los litigantes, fue ron saneadas conforme a lo previsto en el régimen de las nulidades vertido en los artículos 132 y siguientes del Código General del Proceso; de allí que la decretada por el judicial “no está llamada a prosperar”.

(ii) Sostuvo el apelante que la pasividad adj etiva de Constructora M, implicaba admitir como ciertos los hechos susceptibles

siguientes del Código General del Proceso; de allí que la decretada por el judicial “no está llamada a prosperar”.

(ii) Sostuvo el apelante que la pasividad adj etiva de Constructora M, implicaba admitir como ciertos los hechos susceptibles de confesión, escenario que la Célula Judicial pasó de largo aun cuando daba cuenta de la aceptación sobre la existencia del negocio jurídico y su incumplimiento por la convocada 4.

El traslado. Fijado el aviso secretarial correspondiente, en el plazo concedido los no recurrentes guardaron absoluto silencio.

III. CONSIDERACIONES

Problema jurídico y tesis de la Sala. Advirtiéndose presentes los parámetros adjetivos pertinentes, amén que durante lo rituado no se suscitaron causales de anulación que deban declararse en esta instancia, ni se estima necesario emitir un pronunciamiento expreso en el sentido indicado por el artículo 280 del Código General del Proceso respecto a la conducta de las partes; acatando el lindero sentado en el precepto 328 de la misma obra, acomete la Corporación a establecer si lo resuelto por el a-quo, en el entendido de declarar la nulidad absoluta del negocio efectivamente celebrado por las partes, se avenía acertado de cara a la normativa encargada de disciplinar la validez de los contratos; en caso negativo, se abordará lo concerniente a la posibilidad -desde un punto de vista jurídico y proc esalde acceder a lo deprecado por el demandante.

La Sala anticipa que la decisión confutada se revocará, lo cual de ningún modo implica el éxito de las aspiraciones del recurrente, ya que

-desde un punto de vista jurídico y proc esalde acceder a lo deprecado por el demandante.

La Sala anticipa que la decisión confutada se revocará, lo cual de ningún modo implica el éxito de las aspiraciones del recurrente, ya que el análisis conjunto de los razonamientos brindados en suste nto de la

4 Archivo 036 del Cdno. Ppal., reproducido en el 05 del Cuaderno “02SegundaInstancia”Rad. 2023-00245

pretensión impugnaticia, en concordancia con lo instado desde los albores de la lid, permite comprender que lo perseguido fue la germinación de obligaciones que no se desprenden con la suficiente nitidez de la convención allegada, y que no pueden generarse a través del presente pronunciamiento judicial, al carecer de los elementos mínimos exigidos para el acto que en particular le correspondería.

Supuestos jurídicos. Sabido es que el derecho romano, base esencial de las instituciones legales actuales, desde un punto de vista amplio concibió las obligaciones como los vínculos de iure que asignan a determinado sujeto el deber de acatar o realizar una prestación a favor de otro5, derivando de allí que sus elementos se contraen a: i) un nexo de de recho; ii) una prestación correctamente delimitada, bien sea de naturaleza económica o personal; iii) un deudor a cuyo cargo se encuentra aquella y iv) un acreedor que en condición de beneficiario, está habilitado para perseguir su satisfacción.

Las múltiples fuentes de las obligaciones, reposan en el canon 1494 del compendio sustancial civil, entre las que figura el contrato o convención, nacida del “concurso real de las voluntades de dos o más

Las múltiples fuentes de las obligaciones, reposan en el canon 1494 del compendio sustancial civil, entre las que figura el contrato o convención, nacida del “concurso real de las voluntades de dos o más personas”, suceso del cual, al tenor del precepto 1495 ídem , se desprenden débitos que bien pueden consistir en dar, hacer o no hacer alguna cosa. La segunda, a que se contrae el sub judice, equivale a un mandato de conducta activa por parte del deudor, que, según su denominación lo sugiere, tiene como objeto cent ral el despliegue del proceder pactado.

Dentro del género que se viene tratando, el elenco procesal civil distingue la obligación mediante la cual uno de los contratantes se compromete a una actuación propia específica de tipo material 6 o intelectual 7 , de aquella adquirida en sede de las tratativas precontractuales, asumiendo la celebración futura de cierto negocio jurídico; no otra cosa se extracta de la diferenciación que, en punto de

5 “Obligatio est iuris vinculum quo necessitate adstringimur alicuiuis solvendae rei” indica la definición traída por las “Institutas” de Justiniano 6 Artículos 2053 y ss. Código Civil 7 Artículos 2063 y ss. ídemRad. 2023-00245

los trámites ejecutivos, incorporan los artículos 433 y 434 de la Ley 1564 de 2012, disponiéndose en el último que, en dichos asuntos compulsivos, frente a la renuencia del obligado a “suscribir una escritura pública o cualquier otro documento (…) el juez procederá a hacerlo en su nombre como dispone el artículo 436 (…)”.

compulsivos, frente a la renuencia del obligado a “suscribir una escritura pública o cualquier otro documento (…) el juez procederá a hacerlo en su nombre como dispone el artículo 436 (…)”.

Manifestación patente del pacto que genera la prestación de hacer, es la promesa de contrato, que en el supuesto de tratarse lo prometido de una compraventa de inmueble, radica para las partes el débito de suscribir el instrumento público correspondie nte, demandándose además la concurrencia de los presupuestos mencionados en el artículo 1611 del Código Civil, en orden a producir plenos efectos 89 ; requerimiento que incluso se mantiene incólume frente a las promesas de carácter mercantil, que, al margen de su perfeccionamiento consensual, deben observar “(…) las condiciones propias de la promesa en general, es decir, los requisitos para la existencia y validez de los contratos, el señalamiento de un plazo o condición que fije la época en que ha de celebra rse el contrato prometido y la determinación del contrato prometido, de tal modo que no quede faltando para su perfeccionamiento sino la tradición”10.

De otro lado, atendiendo al contorno factual bajo escrutinio, conviene evocar que el ordenamiento jurí dico dota a las personas de facultades para autorregularse, a fin de que dispongan de sus intereses en la manera que consideren más apropiada y generen en curso de sus relaciones cotidianas efectos vinculantes, traducidos en la adquisición de derechos y ob ligaciones sin más limitantes que las restricciones previstas por la misma ley, el orden público y las buenas costumbres; grosso modo, es esto lo que significa el principio de la “autonomía de la voluntad privada”.

de derechos y ob ligaciones sin más limitantes que las restricciones previstas por la misma ley, el orden público y las buenas costumbres; grosso modo, es esto lo que significa el principio de la “autonomía de la voluntad privada”.

8 En ese entendido, recordó la Sala de Casación Civil de la Corte: “En el «contrato de promesa de compraventa de inmueble», por ejemplo, el artículo 1611 del Código Civil -subrogado por el artículo 89 de la ley 153 de 1887 - exige la satisfacción de unos requisitos formales para su eficacia y validez, cuya desatención trae como consecuencia que no produzca obligación alguna, de ahí que del mismo emerge como prestación fundamental la de hacer, esto es, la de celebrar el pacto prometid o, que al ser desatendido habilita al negociante para demandar judicialmente su cumplimiento o resolución.” SC 9 del 10 de julio de 2023 10 CSJ SC 12 sep. 2000, rad. C-5397Rad. 2023-00245

En el contexto de las actividades civiles y comerciales, se advierte que el indicado baremo adquiere trascendencia, comoquiera que para el legislador no es posible positivizar la amplísima variedad de transacciones que las personas pueden celebrar en aras de procurar sus metas individuales, motivo por el que se autoriza a los contratantes a autodeterminarse creando las reglas que van a disciplinar su enlace, respetando, claro está, las prohibiciones que ha establecido el Estado en aras de salvaguardar el interés general, como es de su competencia.

Derivación de la figura que aquí se viene tratando, son los contratos atípicos, producidos en desarrollo de la mencionada prerrogativa que el

en aras de salvaguardar el interés general, como es de su competencia.

Derivación de la figura que aquí se viene tratando, son los contratos atípicos, producidos en desarrollo de la mencionada prerrogativa que el sistema legal otorga a los particulares; alianzas que por su forma, contenido y fines, no se ciñen a ninguno de los modelos de contratación pre establecidos, pero que al igual que estos, al reunir las exigencias sustanciales mínimas, forjan un nexo que une válidamente a sus suscriptores, imponiéndoles acatar las prestaciones de su cargo, pues en todo caso, la voluntad enderezada a germinar obligaciones -in iure-, implica una ley particular y concreta, que dota de juridicidad y fuerza vinculante las relaciones sinalagmáticas.

Un aspecto adicional a considerar, es lo señalado en el precepto 1740 del Código Civil, a cuyo tenor: “Es nulo todo acto o contrato a que falta alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato según su especie y la calidad o estado de las partes”.

Acorde lo reiteró la Corte de Cierre de la espec ialidad civil, en providencia SC1756 del 29 de julio de 2024, la nulidad, como sanción al negocio jurídico, puede ser absoluta a raíz de la presencia de alguna de las causales establecidas en la regla 1741 del elenco sustantivo en cita -en concordancia con el 1502 ídem-, a saber: i) en presencia de objeto o causa ilícita11; ii) ante la ausencia de alguna de las pautas que la ley

cita -en concordancia con el 1502 ídem-, a saber: i) en presencia de objeto o causa ilícita11; ii) ante la ausencia de alguna de las pautas que la ley

11 “(i) la causa ilícita, entendiéndose por tal, “la prohibida por la ley, o contr aria a las buenas costumbres o al orden público” (Art. 1524); (ii) el objeto ilícito, pues dado que el mismo concierne a lo que se quiere del negocio jurídico, este debe ser armónico con el imperio de la legalidad.” SC17154 de 2015Rad. 2023-00245

ha establecido para la validez del acto conforme con su naturaleza 12; y, iii) por mediar incapacidad absoluta en cabeza de quienes intervinieron para su formación; no obstante, la infracción en comento será relativa, en caso de presentarse cualquier otro tipo de vicio13.

Respecto a la primera de las mencionadas -que es a la que se cierne la contienda-, anota el artículo 1742 del Código Civil, que “(…) puede y debe ser declarada por el juez, aun sin petición de parte, cuando aparezca de manifiesto en el acto o contrato” , excepción al mandamiento general incorporado en el precepto 281 del C.G.P. – relativo a la congruencia que ha de guardar la sentencia con la demanda y su réplica -, lo cual se explica en la función que impregna a los operadores judiciales de garantizar a través de sus pronunciamientos la protección del interés general, y la vigencia de un orden justo.

La secuela práctica de una declaración de tal raigambre, viene dada por el canon 1746 del compendio sustantivo civil; radica en la

garantizar a través de sus pronunciamientos la protección del interés general, y la vigencia de un orden justo.

La secuela práctica de una declaración de tal raigambre, viene dada por el canon 1746 del compendio sustantivo civil; radica en la restitución de las partes al estado en que se hallaban previo al nacimiento del acto, o lo que es lo mismo, “en el que se hallarían si no hubiese existido el acto o contrato nulo (…)”1415.

Considerando la divergencia principal expuesta por el extremo recurrente, conviene desde ahora resaltar que las hipótesis nulitivas antes aludidas son de carácter sustantivo, su configuración va en desmedro de la validez de los actos jurídicos y declaraciones de voluntad, difiriendo de forma evidente de las consagradas en el artículo

12 “(iii) la falta de solemni dades por su parte, alude a los llamados presupuestos ad sustanciam actus, formalidad impuesta por el derecho para la constitución del negocio, que van más allá de fungir como medio de prueba por ser esenciales para su existencia misma.” ídem 13 “Es punto común que la nulidad es una sanción impuesta por el ordenamiento jurídico a las manifestaciones o declaraciones de voluntad, cuando éstas desconocen las condiciones normativas para su validez. (…) Nulidad que se escinde en absoluta y relativa según la gravedad del defecto. Aquélla se configura cuando hay «un objeto o causa ilícita», «por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos» o cuando son celeb rados por «personas absolutamente incapaces». Los demás vicios darán lugar a la

las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos» o cuando son celeb rados por «personas absolutamente incapaces». Los demás vicios darán lugar a la nulidad relativa, conforme al artículo 1740 del mismo estatuto.” SC 1756 de 2024 14 Al respecto, la Corte Suprema de Justicia ha indicado: “La declaratoria de nulidad absoluta conlleva que la convención viciada pierda la aptitud para producir cualquier consecuencia jurídica; para todos los efectos «se considera el contrato como no realizado (nullum est negotium; nihil est actum)», de modo que sus secuelas obligacionales desaparecen ex tunc, como si jamás se hubiera celebrado.” SC 002 del 15 de enero de 2021Rad. 2023-00245

133 del Estatuto Procesal Civil atinentes a irregu laridades que afectan el vigor de las actuaciones adjetivas. De ahí que, teniendo disímil naturaleza y consecuencias, las causales que recaen sobre las primeras -materiales o sustantivas -, no pueden decidirse de acuerdo con los preceptos que gobiernan las segundas -nulidades procesales -, ni viceversa 16 . En una frase, se trata de instituciones jurídicas absolutamente diferentes, que de mezclase y confundirse, desquiciarían de manera superlativa el ordenamiento positivo.

Del caso concreto. (i) Examinado el sentido de los embates formulados en respaldo de la alzada, surge que la inconformidad primordial del demandante, se afinca en la declaratoria de nulidad absoluta del convenio que otrora le fuese cedido por un tercero, con la expectativa de hacerse, a la postre, titular de los inmuebles referidos en

primordial del demandante, se afinca en la declaratoria de nulidad absoluta del convenio que otrora le fuese cedido por un tercero, con la expectativa de hacerse, a la postre, titular de los inmuebles referidos en los hechos; discrepancia que, a pesar de que el abanderado judicial erróneamente cimentó sobre el régimen nulitivo de tipo procedimental, en aras de salvaguardar la garantía de contradicción que le asiste al señor Augusto -pues no puede perjudicársele por la falta de precisión técnica de su abogado -, debe despacharse en el entendido que, según el contexto panorámico del escrito, le atañe.

Aclarado ello, se tiene que el Sentenciador primario encontró que la transacción celebrada, sin perjuicio de su denominación, develaba una promesa de compraventa de inmuebles, que al no contar con el cúmulo de requisitos previstos por la ley para el acto -en tanto no mencionaba la descripción específica de los bienes pr ometidos, ni una época o condición orientadora del momento en el cual se extendería el instrumento público necesario para la transferenciaadolecía de un vicio insalvable susceptible de pronunciarse a iniciativa del juez; tesis de la

16 “3. No deben confundirse las nulidades sustanciales que se hallan disciplinadas en el Título 20 del Libro 4° del Código Civil, con las procesales que se consagran y regulan en el de procedimiento civil: tocan las primeras con los actos jurídicos, cuando les “falta alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato según su especie y la calidad o estado de las partes” (Art. 1740);

tocan las primeras con los actos jurídicos, cuando les “falta alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato según su especie y la calidad o estado de las partes” (Art. 1740); rezan las segundas con irregularidades que afectan la validez de las actuaciones procesales. Siendo fundamentalmente distintas, por su naturaleza y por sus efectos, las nulidades que afectan los unos y las que vician las otras, no puede decidirse lo concerniente a l a nulidad o validez de las segundas de acuerdo con los preceptos que gobiernan las nulidades sustanciales, ni la de los primeros con aplicación de las normas rectoras de las nulidades procesales (…)”. Casación Civil Sentencia del 30 de junio de

1972. G.J. Tomo CXLII No 2352-2357, pág. 248 a 253Rad. 2023-00245

que esta Colegiatura se apartará, por considerarla contraevidente a la realidad del asunto.

En efecto, respecto al objeto de elucidación, está acreditado que en Escritura Pública No. XXX otorgada el 30 de marzo del año 2015, ante la Notaría Quinta del Círculo de Manizales, s e constituyó por voluntad de la señora Rosario -fideicomitente aportante-, Constructora M -fideicomitente promotor - y Fiduciaria Y -administradora y vocera -, la fiducia mercantil de administración que dio origen al pa trimonio autónomo denominado “Fideicomiso X”, con el objeto de llevar a cabo un proyecto inmobiliario sobre el predio identificado con F.M.I. 100XXXXXX17.

Igualmente, que el 15 de octubre de 2017 18 , entre el señor

un proyecto inmobiliario sobre el predio identificado con F.M.I. 100XXXXXX17.

Igualmente, que el 15 de octubre de 2017 18 , entre el señor Octavio, en calidad d e beneficiario de área y Constructora M , como gerente, se suscribió el documento privado intitulado “CONTRATO DE VINCULACIÓN COMO BENEFICIARIO DE ÁREA AL FIDEICOMISO X”19, en cuya primera hoja se anotó la identidad de los contratantes, se reseñó que el proyecto estaba en la etapa “I”, que el predio al que refería correspondía al “Inmueble No. 901” con “Área construida aproximada: 92 m2”, “Garaje (s): S2/006. Depósito: 901” , señalándose por concepto de “Valor total de la vinculación: $335.000.000”, a pagarse en diversos instalamentos entre el 11 de noviembre de 2017 y el 11 de agosto de 2018.

Conforme el acápite de antecedentes del contrato, el beneficiario de área se vincu laría al fideicomiso para que a la finalización del proyecto se le entregara materialmente la unidad indicada y Fiduciaria Y, en su rol de administradora del patrimonio autónomo, le efectuara la transferencia del dominio, plasmándose que no se trataba de una promesa de compraventa20.

17 Fls. 4 a 34. Archivo 001. Cdno. Ppal. 18 Conforme se desprende de la cesión hecha posteriormente por el señor Octavio al señor Augusto 19 Fls. 35 a 47 ídem 20 “1.6. El BENEFICIARIO DE ÁREA se vincula como tal al mencionado fideicomiso, en virtud de la

19 Fls. 35 a 47 ídem 20 “1.6. El BENEFICIARIO DE ÁREA se vincula como tal al mencionado fideicomiso, en virtud de la designación que les hace el GERENTE, con el propósito de que a la terminación del proyecto el GERENTE les haga entrega material de la unidad inmobiliaria cuyo número y características generales quedaron mencionadas en la primera hoja de este contrato, y FIDUCIARIA Y como administradora delRad. 2023-00245

Acorde la cláusula primera, el beneficiario de área adquiriría dicha calidad, previa la satisfacción de las condiciones allí estipuladas, cubriéndose su beneficio con la eventual traslación de propiedad por parte de la fiduciaria, reiterando que “EL PRESENTE DOCUMENTO NO ES, NI CONSTITUYE PROMESA DE COMPRAVENTA. ” 21 (Negrillas originales del cartulario).

El 21 de marzo de 2019, Octavio y Augusto, rubricaron la “CESIÓN DE DERECHOS DE BENEFICIARIO DE ÁREA FIDEICOMISO 10043xxxxxx0” 22 , por medio de la cual, el contratante originario, traspasó al cesionario los derechos y obligaciones derivados del convenio de vinculación al que se hizo referencia23.

De la observancia del precitado contorno fáctico, lo primero que se extrae es que mediante el instrumento público mencionado fue creada una fiducia mercantil dirigida a la concreción de un desarrollo inmobiliario24, institución afín al tráfico comercial en dicho mercado, siendo de gran usanza en la medida que resulta útil para la negociación

FIDEICOMISO X le efectúe la transferencia del derecho de dominio de dicha unidad inmobiliaria en

inmobiliario24, institución afín al tráfico comercial en dicho mercado, siendo de gran usanza en la medida que resulta útil para la negociación

FIDEICOMISO X le efectúe la transferencia del derecho de dominio de dicha unidad inmobiliaria en los términos previstos en el presente contrato” (…) “1.10 EL PRESENTE DOCUMENTO NO ES UNA PROMESA DE COMPRAVENTA”. 21 “Una vez cumplidas las CONDICIONES DE GIRO, y sujeto al a (sic) entrega de los aportes o sumas previstos en este contrato, el BENEFICIARIO DE ÁREA adquirirá la calidad de tal, con arreglo a los términos y con diciones del contrato de fiducia que al efecto se celebró para dar origen al FIDEICOMISO X. Por lo tanto, lo que al BENEFICIARIO DE ÁREA le ha de corresponder por todo concepto en razón de esa vinculación, le será cubierto exclusivamente mediante la transferencia del dominio y la posesión a título de beneficio que le hará en su oportunidad FIDUCIARIA Y como vocera del FIDEICOMISO X, sobre el inmueble descrito en el cuadro que consta en la primera hoja de este documento (…) EL PRESENTE DOCUMENTO NO ES , NI CONSTITUYE PROMESA DE COMPRAVENTA. (Negritas del documento). 22 Fls. 48 a 49. Archivo 001. Cdno. Ppal. 23 “EL CEDENTE cede en favor de EL CESIONARIO el CIEN POR CIENTO (100%) de los derechos de beneficio y obligaciones correlativas a él, que les corre sponden en virtud de su condición de BENEFICIARIO DE ÁREA, dentro del Patrimonio Autónomo denominado “ Fideicomiso X LIVING, según CONTRATO DE VINCULACIÓN No. 10043xxxxxx-0 suscrito el día Quince (15) de

BENEFICIARIO DE ÁREA, dentro del Patrimonio Autónomo denominado “ Fideicomiso X LIVING, según CONTRATO DE VINCULACIÓN No. 10043xxxxxx-0 suscrito el día Quince (15) de Octubre de 2017 vinculado al APARTAMENTO No. 901A, BALCÓN 901A CUARTO ÚTIL No. 901A y PARQUEADERO No. S3/54 que hará parte del proyecto LIVING” 24 “Los negocios de fiducia inmobiliaria son aquellos que, en términos generales, tiene como finalidad la administración de recursos y bienes afectos a un proyecto inmobiliario o a la administración de los recursos asociados al desarrollo y ejecución de un proyecto, de acuerdo con las instrucciones señaladas en el contrato. Entre estos, se encuentran los negocios inmobiliarios bajo la modalidad de Administración y Pagos, en virtud del cual se transfiere un bien inmueble a la sociedad fiduciaria, sin perjuicio de la transferencia o no de otros bienes o recursos, para que administre el proyecto inmobiliario, efectúe los pagos asociados a su desarrollo de acuerdo con las instrucciones señaladas en el acto constitutivo y transfiera las unidades construidas a quienes resulten beneficiarios del respectivo contrato” Concepto 2023009142 -002 del 13 de febrero de 2023 de la Superintendencia Financiera de ColombiaRad. 2023-00245

anticipada de inmuebles; esquema al que pueden adherirse terceros interesados, que a través de sus aportes buscan adquirir las unidades que en despliegue del proyecto respectivo habrá de edificarse25.

En palabras de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, “Se trata de una clase de los denominados negocios fiduciarios

que en despliegue del proyecto respectivo habrá de edificarse25.

En palabras de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, “Se trata de una clase de los denominados negocios fiduciarios de administración (fiducia cum amico), por virtud del cual un constructor o promotor de un proyecto constructivo, actuando como fiduci ante o fideicomitente, le transfiere la propiedad del inmueble en que se desarrollará dicho proyecto, a una sociedad fi