TSDJ MZL SCF - 17174-31-12-001-2015-00208-01-(05-12-2017)

NOTA PARA PÚBLICACIÓN DE PROVIDENCIAS ORALES

EL DOCUMENTO ESCRITO CORRESPONDE AL INSUMO DE APOYO UTILIZADO POR LA SALA DE DECISIÓN O EL/LA MAGISTRADO/A PONENTE EN LA AUDIENCIA EN LA QUE SE EMITIÓ LA PROVIDENCIA (AUTO O SENTENCIA). NO CONSTITUYE UNA TRANSCRIPCIÓN DE LAS GRABACIONES OFICIALES. SE PUBLICA PARA FACILITAR LA CONSULTA O EXAMEN DE LA

DECISIÓN ORAL.

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE MANIZALES

SALA DE DECISIÓN CIVIL FAMILIA

Magistrada ponente: SOFY SORAYA MOSQUERA MOTOA Manizales, cinco (05) de diciembre de dos mil diecisiete (2017)

I. OBJETO DE LA DECISIÓN Se decide el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante primigenia y demandada en reconvención contra la sentencia del 31 de mayo de 2017, proferida por el Juzgado Civil del Circuito de Chinchiná, Caldas, dentro del proceso Verbal promovido por LIBARDO ORTEGA, EDGAR LIBARDO ORTEGA TORRES y SANTANDER DE CONSTRUCCIONES S.A.S. contra GLORIA NANCY VARGAS CEDEÑO, quien a su vez formuló demanda de reconvención.

II. ANTECEDENTES 2.1. Las pretensiones del escrito genitor se condensan en que se dictamine que la señora GLORIA NANCY VARGAS CEDEÑO incumplió el contrato

de promesa de compraventa celebrado con los demandantes en el Municipio de Chinchiná, el día 12 de junio de 2015; en consecuencia se declare legalmente terminado por culpa de la contratante y se condene al pago de los perjuicios causados (daños patrimoniales por $1.454.068.974 y daños morales para cada socio por 100 s.m.l.m.v.) y de la cláusula penal estipulada ($90.000.000), además de las costas del proceso.

Como hechos se exponen: - Que la sociedad SANTANDER DE CONSTRUCCIONES S.A.S., representada por el señor LIBARDO ORTEGA y propietaria del establecimiento de comercio matriculado con el mismo nombre, está integrada por cuatros socios: LIBARDO ORTEGA con 40% de participación accionaria, EDGAR LIBARDO ORTEGA TORRES con 35% de participación accionaria, ROBERTO VILLAMARÍNCHAVEZ con 20% de participación accionaria, y JOSE NORBERTO VARGAS CEDEÑO con 5% de participación accionaria (hermano de la demandada); siendo su principal actividad la construcción de edificios residenciales. - El 12 de junio de 2015, la Sociedad, a través del representante legal de la época, señor ROBERTO VILLAMARÍN CHAVEZ, y los socios LIBARDO ORTEGA y EDGAR LIBARDO ORTEGA TORRES, en calidad de promitentes compradores, celebraron con la señora GLORIA NANCY VARGAS CEDEÑO, a su vez representada por LUIS ANTONIO VARGAS CEDEÑO, contrato de promesa de

compraventa de un inmueble ubicado en la calle 4 con calle 5 del municipio de Chinchiná, con cabida de 10.807,89 m2, identificado con matricula inmobiliaria N° 100-48284 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Manizales, cuyos linderos se indican en la demanda. En el contrato se dejó constancia que en el predio figuran dos lotes que se debían disgregar para la firma de la escritura, costos que serían asumidos por los promitentes vendedores, teniendo en cuenta que la extensión total del predio es de 11.065 m2. - Como precio se pactó la suma de $900.000.000, pagaderos así: la suma de $300.000.000 el día 18 de diciembre de 2015 y el saldo de $600.000.000 el 18 de mayo de 2017; fecha última que se estableció para la firma de la escritura de venta en la Notaría Segunda de Chinchiná, a las 2:00 p.m. - También se acordó que la promitente vendedora haría entrega del lote el mismo día de la promesa, lo que se cumplió incluso con antelación y desde esa data los demandantes vienen ejerciendo posesión. - El inmueble sería destinado a la construcción de una urbanización de 78 viviendas de interés social denominada “LUIS VARGAS”, para lo cual se tramitarían los respectivos permisos, tal como se había aprobado en junta de accionistas llevada a cabo el 5 de junio de 2014, donde se acordó realizar la obra en el mencionado inmueble, exceptuando una franja del lote de 11 metros de fondo a partir del andén por 55 de ancho sobre la carrera 4Bis, un lote construido de 5 metros de frente por 12,93 metros localizado sobre la misma carrera, y un lote con

a partir del andén por 55 de ancho sobre la carrera 4Bis, un lote construido de 5 metros de frente por 12,93 metros localizado sobre la misma carrera, y un lote con tres casas construidas de 18 metros de frente por 13 metros de fondo a partir del parámetro del andén. Para obtener el permiso ante las autoridades municipales se adjuntó autorización de la propietaria GLORIA NANCY VARGAS CEDEÑO, otorgada a través de su representante. - La promitente vendedora, previa autorización de planeación municipal, por escritura pública N° 226 del 8 de mayo de 2015 de la Notaría Primera de Chinchiná, dividió en tres lotes el predio prometido en venta, uno de ellos, el lote No. 1 con 10.216,92 m2, identificado con folio 100-211824. - La sociedad y los socios LIBARDO ORTEGA y EDGAR LIBARDO ORTEGA TORRES solicitaron créditos a distintas entidades financieras con el objeto de obtener los recursos económicos para el desarrollo del proyecto; aportando como uno de los requisitos exigidos por los Bancos, autorización de la propietaria inscrita para constituir garantía real sobre el predio prometido en venta, otorgada por sus representantes y hermanos.- Mediante Resolución No. 027 del 16 de enero de 2015, el Jefe de Planeación Municipal otorgó licencia de construcción para la urbanización “LUIS VARGAS” en el predio con matrícula inmobiliaria No. 100-48284. - Antes de la firma de la promesa la demandada hizo cambiar las

condiciones de pago para obtener mejores beneficios y con posterioridad a la suscripción, por intermedio de su representante, presionó nuevos cambios en el precio y forma de pago, los cuales no fueron aceptados porque harían inviable el proyecto. - En represalia, la promitente vendedora a través de su representante, ofició a las entidades financieras donde se tramitaron los créditos para la construcción, informándoles que la sociedad no estaba autorizada para ello, ni para dar en garantía el predio; ocasionando que Davivienda, Caja Social y Banco de Bogotá negaran los préstamos. - Los imposibilidad de obtener los créditos necesarios conllevó la clausura del proyecto habitacional del cual ya se habían vendido dos casas, debiendo deshacer los negocios; sin contar con que la urbanización estaba en pleno desarrollo, con maquinaria y trabajadores adelantando la construcción; ocasionando grandes perjuicios patrimoniales a los demandantes, representados en: a) Diseño de las viviendas, elaborado por los ingenieros LIBARDO ORTEGA y EDGAR LIBARDO ORTEGA TORRES, según se acordó en acta de compromiso del 5 de junio de 2014 de la sociedad SANTANDER DE CONSTRUCCIONES S.A.S., por valor de $1.000.000 por cada y el trabajo arquitectónico, estructural, hidráulico, sanitario y eléctrico, por valor de $200.000, para cada vivienda; generan un costo de $120.000.000 ya que se proyectaron 100 unidades. b) Salario para cada uno de los socios durante el tiempo de la obra, tal

como se estableció en el compromiso. c) Costo de licencia de construcción otorgada por la administración municipal para construir 100 casas, pagos en Cámara de Comercio, Dian y viáticos, por valor de $20.741.104. d) Adecuación del terreno, cerramiento, construcción del campamento, descapote, movimiento de tierra y alquiler de maquinaria del 19 de julio al 11 de agosto de 2015, gastos que suman $119.174.907. e) Gastos administrativos, como papelería, nomina, logística, publicidad, por $47.970.053. f) Intereses sobre las sumas anteriores ($307.886.064) de $46.182.910, liquidados a la tasa de 2.5% por un lapso de 6 meses. - La construcción de la urbanización inició el 22 de abril de 2015 y fue cerrada definitivamente el 19 de julio del mismo año, dejándose de percibir utilidades estimadas en $1.100.000.000.- A causa de lo narrado los señores LIBARDO ORTEGA y EDGAR LIBARDO ORTEGA TORRES, sufrieron preocupaciones, tuvieron que abandonar a sus familias para dedicarse al proyecto, gastaron casi todo su patrimonio, quedaron frustrados, todo lo cual representa unos perjuicios morales. 2.2. La demandada resistió las pretensiones a través de las excepciones que denominó: i) Extemporaneidad por anticipación del ejercicio de la acción incoada; ii) Inexistencia de los presupuestos sustantivos para incoar la acción resolutoria contenida en el art. 1546 C.C. de la parte demandante, lo que conlleva

carencia de causa legal para accionas; iii) Inexistencia de la sociedad SANTANDER DE CONSTRUCCIONES S.A.S., donde figuran como socios los señores LIBARDO ORTEGA, EDGAR LIBARDO ORTEGA TORRES, ROBERTO VILLAMARÍN CHAVEZ y JOSE NORBERTO VARGAS CEDEÑO; iv) Carencia de medios probatorios que demuestren el incumplimiento de los términos de la promesa de compraventa por parte de la demandada; v) Inexistencia de condiciones diferentes a las pactadas en el contrato inicial y único de promesa de compraventa que alteren su literalidad; vi) Cobro de lo no debido en cuanto hace relación a la tasación general de perjuicios patrimoniales y extrapatrimoniales; vii) Enriquecimiento sin causa y Contrato no cumplido. Adicionalmente objetó el juramento estimatorio y en escrito separado formuló demanda de reconvención tendiente a que se declarare la resolución del contrato preparatorio por incumplimiento de los promitentes compradores al sustraerse del pago de la primera cuota del precio fijada en $300.000.000, que debía cancelarse el 18 de diciembre de 2015, y en consecuencia se condene al pago en si favor de la cláusula penal pactada con intereses moratorios más los perjuicios valorados en $572.958.404,40, correspondientes al costo de las obras que deben realizarse en el predio para la estabilización del terreno, según dictamen pericial allegado. 2.3. La parte demandada en reconvención contestó aceptando unos hechos y negando otros, se opuso a las pretensiones, objetó el juramento estimatorio y formuló la excepción que denominó “Carencia de interés legal para la presente demanda de reconvención” fundada básicamente en los mismos argumentos de la demanda principal.

hechos y negando otros, se opuso a las pretensiones, objetó el juramento estimatorio y formuló la excepción que denominó “Carencia de interés legal para la presente demanda de reconvención” fundada básicamente en los mismos argumentos de la demanda principal. 2.4. El asunto se definió mediante sentencia que declaró probada la excepción formulada por la demandada de inexistencia de los presupuestos para incoar la acción resolutiva, negó las pretensiones de SANTANDER DE CONSTRUCCIONES S.A.S. y sus socios, y en su lugar tuvo por no probada la excepción intercalada por la parte llamada en reconvención, decretando la resolución de la promesa de compraventa solicitada por la señora GLORIA NANCY VARGAS CEDEÑO, ordenando la inmediata restitución del predio y condenando a los promitentes compradores al pago de la cláusula penal por valor de $90.000.000, sin condena por otros perjuicios o mejoras para ninguna de las partes. Por ultimo condenó en costas a los demandantes principales. Consideró el a quo, de acuerdo al contenido de la promesa de compraventa y el restante material probatorio, que la promitente vendedora no habíaincumplido sus obligaciones consistentes en celebrar la venta prometida en la fecha acordada y entregar en forma anticipada el predio; y dado que no tenía injerencia en el proyecto de vivienda ni en los trámites tendientes a su financiación porque así se había dejado claro en las distintas comunicaciones cruzadas entre los contratantes, ninguna responsabilidad podía derivársele de su fracaso; agregó que

en las comunicaciones a los bancos y la alocución radial donde se informó que la Familia Vargas no era la ejecutora del proyecto ni responsable de los dineros entregados a la sociedad constructora, no se dijeron mentiras porque ese era el convenio. En cambio, estimó que la decisión voluntaria y antelada de los promitentes compradores de dar por fallida e inejecutable la promesa sí configuraba un incumplimiento de parte suya, debiendo en consecuencia sufragar la cláusula penal estipulada. Respecto de las prestaciones mutuas dispuso la entrega del predio a su propietaria; negó perjuicios y mejoras en favor de los promitentes compradores porque no los halló probados, pues el reclamante se limitó a hacer un juramento estimatorio que no sustentó y solo presentó un informe contable sin soporte alguno, al que no se le puede dar alcance de peritaje porque no cumple con los requisitos establecidos en la ley; amén que el lote fue recibido por su cuenta y riesgo y cualquier obra sería por ellos asumida. Tampoco reconoció frutos en favor de la promitente vendedora por ausencia de prueba, ni accedió a los daños reclamados debido a que tuvo a los demandados en reconvención como de buena fe, sin acreditación de aprovechamiento de los supuestos deterioros causados (art. 963 C.C.).

2.5. La decisión fue apelada únicamente por la parte demandante principal y demandada en reconvención, quien a través de su apoderado expuso en

audiencia como reparos concretos: i) inconformidad respecto del concepto de promesa de compraventa manejado por el Juez quien se limitó al documento anexo sin analizar el entorno, ni los hechos antecedentes y ulteriores en que el negocio se celebró y que no se restringió al escrito sino que incluyó acuerdos verbales, tal como se probó en el proceso; de ahí que el incumplimiento consistió en la oposición de la promitente vendedora a que el predio sirviera de garantía para que se otorgaran los créditos al proyecto habitacional. ii) Atinente a los perjuicios, no valoró el A quo la prueba testimonial y pericial allegada para controvertir la objeción hecha al juramento estimatorio, desechando la experticia por la falta de sustentación del experto, sin tener en cuenta que cuando la misma es aportada por la parte no se exige comparecencia del perito, salvo que se convoque a efectos de contradicción, lo cual se ofreció en la presentación de la prueba. iii) No comparte la condena al pago de la cláusula penal.

III. CONSIDERACIONES Satisfechos los presupuestos procesales en esta acción, sin que se advierta irregularidad que invalide lo actuado, ni indicios por deducir de la conducta procesal de las partes en los términos del artículo 280 del Código de General del Proceso; se propone la Sala, bajo los límites que traza el recurrente en la sustentación de su alzada y con sujeción a las directrices de los artículos 320 y 328

del Estatuto General Procesal, resolver el problema jurídico que plantea la apelación formulada, esto es, si debió el Juez de primera instancia declarar la resolución delcontrato de promesa de compraventa por incumplimiento de la promitente vendedora, o si por el contrario, acertó al concluir que sus acciones no conllevaron el desconocimiento de las prestaciones a su cargo y en cambio fueron los promitentes compradores quienes infringieron el convenio. Para ello revisará: i) si fue errada la apreciación del a quo en relación al contenido del contrato preparatorio en cuestión y las prestaciones que del mismo se derivaron para cada contratante, y ii) si las acciones atribuidas a la promitente vendedora configuraron incumplimiento de su parte; de hallarse una respuesta afirmativa, deberá analizarse iii) si hay lugar al reconocimiento de los daños reclamados por los promitentes compradores. Para dar solución a los interrogantes formulados se anota que:

1. En ejercicio de la facultad concedida por el artículo 1546 del Ordenamiento Civil Colombiano, los demandantes ejercitaron la acción de resolución de contrato de promesa de compraventa de bien inmueble celebrado con la señora GLORIA NANCY VARGAS CEDEÑO, deprecando además la indemnización de perjuicios por la responsabilidad civil contractual derivada del incumplimiento.

El éxito de la acción de resolución de contrato, han expresado con empeño la doctrina y la jurisprudencia, descansa en la concurrencia de tres condiciones esenciales, a saber: a) existencia de un contrato bilateral; b) incumplimiento del demandado, total o parcial de las obligaciones que para él generó el contrato; y c) cumplimiento por parte del demandante de las obligaciones que le impuso la convención, o, al menos, que se haya allanado a cumplirlas, en la forma y tiempo debidos.

él generó el contrato; y c) cumplimiento por parte del demandante de las obligaciones que le impuso la convención, o, al menos, que se haya allanado a cumplirlas, en la forma y tiempo debidos. Sobre el tema, la Corte Suprema de Justicia, en sentencia del 14 de marzo de 1996, con ponencia del Magistrado Pedro Lafont Pianetta, expuso: “1.- El contrato legalmente celebrado vincula a las partes y las obliga a ejecutar las presta ciones conveni das, de modo que si una de ellas incumple las obligaciones que se impuso, faculta a la otra para demandar bien que se le cumpla, que se le resuelva el contrato o al pago de los perjuicios que se le hayan causado por el incumplimiento, pretendiendo éstos últimos ya de manera principal (arts. 1610 y 1612 del C.C.) ya de manera accesoria o consecuencial (arts. 1546 y 1818 del C.C.), los que se encaminan a propor cionar a la parte cumplida una satisfacción pecuniaria de los daños ocasionados. Ahora bien, sabido es que la responsabili dad se estructu ra mediante los elementos de incumplimien to de un deber contractual, un daño, y una relación de causalidad entre éstos. Lo primero indica la inejecución de las obligacio nes contraídas en el contrato; lo segundo, vale decir el daño, se concreta con la prueba de la lesión o

detrimento que sufrió el actor en su patrimo nio, porque no siempre el incumplimiento de uno de los extremos del contrato ocasiona perjuicios al otro, pues eventos se dan en que no se produce daño alguno, es por lo que precisado se tiene cuando se demanda judicial mente el pago de los perjui cios, le incumbe al actor demostrar el dañocuya repara ción solicita y su cuantía, debido este último aspecto a que la condena que por este tópico se haga, no puede ir más allá del detrimento patrimonial sufrido por la víctima, carga de la prueba en cabeza del demandante que la establece el artículo 1757 del Código Civil que dispone que incumbe probar las obligaciones quien alega su existen cia. (…) Además del incumplimiento del contrato y del daño ocasionado, existen otros elementos que deben demostrarse, como son entre otros, el nexo de causalidad entre dicho incumplimiento y el agravio sufrido por la víctima, esto es, que lo segundo es consecuencia de lo primero. Sin embargo, como todos los elementos del incumpli miento que estructuran la responsabilidad, son autónomos, vale decir, que cada uno tiene existencia por sí mismo y no depende de los demás; se hace indispensa ble, entonces, la demostración de todos ellos. 2.- Luego, consecuencia de lo expuesto es que en la acción de resarcimiento en materia contractual, indispensable es demostrar todos los elementos que estructuran la responsabilidad, es decir, la lesión o el menoscabo que ha sufrido el actor en su patrimonio (daño emergente y lucro cesante), la preexistencia del

negocio jurídico origen de la obligación no ejecutada, la inejecución imputable al demandado y la relación de causalidad entre el incumpli miento y el daño.”. 2 . Atinente a la naturaleza jurídica de la promesa de compraventa cuya resolución se busca, cumple señalar que es de carácter comercial y no civil, según las voces del artículo 21 del Código de Comercio, en el entendido que el negocio jurídico en cuestión corresponde a un acto realizado por la Sociedad codemandante que guarda relación con su objeto principal, descrito en el certificado de la Cámara de Comercio como “negociar, gestionar, construir, y ejecutar todo lo concerniente a la prestación de servicios en: construcciones, consultoría, interventoría, proveeduría, …” (fl. 11 a 14 C1). E n cuanto a la promesa de compraventa de estirpe mercantil, la Jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, en sentencia dictada el 13 de noviembre de 1981, tomó partido por la teoría consensualista, postura ratificada en sentencias de casación de 31 de mayo de 1990 y 14 julio de 1998; por lo que dicho contrato debe reunir los requisitos esenciales que para su existencia reseñan los ordinales 2º, 3º y 4º del art. 1611 del Código Civil 1 subrogado por el 89 de la Ley 153 de 1887, proscribiéndose que conste por escrito; empero, no significa esto que puedan dejarse a merced de cada

contratante las cláusulas accidentales, como quiera que esas convenciones deben estar debidamente pactadas y especificadas, sin lugar a incertidumbre o ambigüedades, so pena de no dar surgimiento a las prestaciones extraordinarias queridas por las partes.

1 Ver sentencia del 14 de julio de 1998 de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia. Expediente No. 4724. M.P. José Fernando Ramírez Gómez. Ver también sentencia del 12 de septiembre de

2000. Exp.: 5397. M.P.: Dr. José Fernando Ramírez Gómez.En otras palabras, para que la promesa de celebrar un contrato genere obligaciones en materia mercantil es necesario que se cumplan los siguientes requisitos: 1) que el contrato al que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaren ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1502 del Código Civil, es decir, que deben colmarse los presupuestos de capacidad, consentimiento, objeto y causa lícitos; 2) que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que haya de celebrarse el contrato; y 3) que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.

Como se advirtió, no es mandatario que el contrato preparatorio conste por escrito2 puesto que la promesa mercantil es carácter consensual, en vista de que la ley no consagró ninguna formalidad especial (art. 861 C.Co.). Además, debe tenerse en cuenta el “principio de consensualidad” que rige la formación de los

contratos mercantiles (art. 824 C.Co.). Empero, la consensualidad de la promesa mercantil no implica la desaparición de las condiciones de existencia y validez necesarias para la configuración y eficacia del contrato, entre ellas: el consentimiento y que éste sea libre de vicios, la capacidad de las partes, el objeto y causa lícitos, y el cumplimiento de los requisitos esenciales para la existencia del contrato mismo, que en esencia serían el plazo o condición, y la determinación puntual de los elementos esenciales del contrato prometido, el cual no debe ser de aquellos que la ley reputa ineficaces. Sobre el particular ha dicho la Corte: “Haciendo momentáneamente a un lado el problema de la forma de celebrar el contrato de promesa mercantil, debe dejarse por averiguado que donde si no existe desarmonía conceptual, incluyendo por su supuesto la doctrina de la Corporación, es en sostener que dicho contrato debe reunir, como es obvio, los requisitos esenciales para su existencia y que por principio general reseñan los ordinales 2º, 3º y 4º del artículo 89 de la Ley 153 de 1887. Concretamente la Corte en la sentencia de 13 de noviembre de 1981, amén de advertir que unos mismos principios orientan los contratos de promesa civil y mercantil, anotó que no obstante la consensualidad que en aquella ocasión dejó por esclarecida, el contrato mercantil debía fijar la época precisa en que habría de celebrarse el acuerdo prometido, porque

siendo la promesa un instrumento o contrato preparatorio de un negocio jurídico diferente, tenía un carácter transitorio o temporal que hacía indispensable igualmente, la determinación o especificación en forma completa e inequívoca del contrato prometido, el cual debía quedar individualizado integralmente”3 . Por supuesto, además de las clausulas ineludibles que deben estar acordadas, si la voluntad de los contratantes es la de agregar obligaciones distintas a las que naturalmente surgen de la promesa, o establecer convenciones

2 C.S.J. Sala de Casación Civil. Sentencia del 13 de noviembre de 1981. M.P.: Dr. Alfonso Guarín Ariza. Reiterada en Sentencia del 28 de julio de 1998. Exp.: 4810. M.P.: Dr. Jorge Antonio Castillo Rugeles y Sentencia del 12 de septiembre de 2000. Exp.: 5397. M.P.: Dr. José Fernando Ramírez Gómez. 3 C.S.J. Sala de Casación Civil. Sentencia del 12 de septiembre de 2000. Exp.: 5397. M.P.: Dr. José Fernando Ramírez Gómez.extraordinarias, es imperioso un pacto expreso, claro y manifiesto; como lo demanda el artículo 1501 del Código Civil al referirse a los elementos puramente accidentales de los contratos; pues no de otra forma podrá el beneficiario de la pretensa obligación exigir su cumplimiento. Las precisiones hechas dan paso a la Sala para adentrarse en el estudio de los presupuestos la acción resolutoria, cuya concurrencia se pasa a revisar.

3. Entendiendo que no hay discusión sobre la existencia y validez de la promesa de compraventa celebrada el día 12 de junio de 2015, entre la Sociedad SANTANDER DE CONSTRUCCIONES S.A.S., legalmente representada por el señor ROBERTO VILLAMARÍN CHAVEZ, los socios LIBARDO ORTEGA y EDGAR LIBARDO ORTEGA TORRES, en calidad de promitentes compradores, y la señora

GLORIA NANCY VARGAS CEDEÑO, representada por LUIS ANTONIO VARGAS

CEDEÑO, como promitente vendedora, sobre un inmueble ubicado en la calle 4 con calle 5 del municipio de Chinchiná, con cabida de 10.807,89 m2, identificado con matricula inmobiliaria N° 100-48284 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Manizales, la cuestión se concentrará en determinar el alcance de las cargas adquiridas por las partes, en especial, las de la promitente vendedora, de quien se predica incumplimiento al oponerse a que el predio prometido en venta sirviera de garantía para que se otorgaran los créditos al proyecto habitacional preconcebido sobre el lote. Sea lo primero destacar, que pudiendo ser consensual por tratarse de un negocio jurídico mercantil la promesa en cuestión consta por escrito 4 , en donde promitente vendedora se comprometó a: i) Vender a los promitentes compradores el lote reseñado, ii) Hacer entrega del bien inmueble al momento de la firma de la

promesa, es decir, el 12 de junio de 2015, y iii) Pagar en partes iguales junto con los promitentes compradores los gastos generados por la promesa y derechos notariales, y en forma total la retención en la fuente; así como a obtener los paz y salvos del inmueble por todo concepto a la firma de la escritura. A su vez, los promitentes compradores se obligaron a: i) Pagar el precio acordado en la suma de novecientos millones de pesos ($900.000.000), en dos cuotas mediante cheque de gerencia, así: trescientos millones de pesos ($300.000.000) el 18 de diciembre de 2015 y seiscientos millones de pesos ($600.000.000) el 18 de mayo de 2017, ii) Recibir en calidad depositarios y custodios el bien prometido en venta, asumiendo por su cuenta y riesgo las mejoras, obras y diseños que se hicieren en el mismo, y iii) Pagar en partes iguales junto con la promitente vendedora los gastos generados por la promesa y derechos notariales, y en forma plena la boleta fiscal y los derechos de registro en la oficina de instrumentos públicos. Las partes fijaron como plazo para la suscripción de la escritura de compraventa el día 18 de mayo de 2017 a las 2:00 de la tarde en la Notaría Segunda del Círculo de Chinchiná, Caldas, obligándose cada uno a comparecer para el respectivo acto. Adicionalmente, establecieron la posibilidad de anticipar la fecha

4 Ver folio 16 a 18 C.1.en caso de pago total del precio, o de prorrogarla a través de otro sí escrito

celebrado por los intervinientes. Como cláusula penal se pactó la suma de noventa millones de pesos ($90.000.000) a cargo de la parte que incumpliera la promesa de compraventa; dotando de mérito ejecutivo al documento firmado. Del examen probatorio se desprende un convenio bilateral o sinalagmático en tanto se pactaron obligaciones para ambos contratantes; es decir que concurre el primer presupuesto para la resolución del contrato.

4. En lo que respecta al incumplimiento total o parcial atribuido a la parte demandada; que a voces de los demandantes se configuró por la oposición de la promitente vendedora a que el predio sirviera de garantía para que se otorgaran los créditos al proyecto habitacional adelantado sobre el inmueble prometido en venta; obligación que, según se sustentó en el recurso, no comprendió el Juzgador por cuenta de una interpretación limitada del contrato de promesa, desconociendo los acuerdos verbales previos y posteriores celebrados entre los negociantes, ciñéndose únicamente al contenido literal del documento; estima este Juez Colegiado que contrario a lo sostenido por el sensor, la susodicha infracción no concurre por la potísima razón de que no se probó el compromiso en los términos que reclaman los actores. Se explica: Se aduce que como obligación accidental se incorporó a la promesa de compraventa que la señora GLORIA NANCY VARGAS CEDEÑO, representada por LUIS ANTONIO VARGAS CEDEÑO, autorizaría ante las Entidades correspondientes los trámites relacionados con el proyecto de vivienda “LUIS

VARGAS” a desarrollarse en el inmueble, y que en tal virtud se presentó en los Entes Financieros donde se tramitaron créditos para la obra, la autorización de la propietaria para constituir garantía real sobre el predio; empero, posteriormente, con el afán de presionar en su favor la modificación del precio de venta y forma de pago, la demandada, a través de su vocero, dirigió comunicación a los Bancos manifestando que la sociedad no estaba autorizada para tramitar préstamos, ni para dar en garantía en lote, lo que ocasionó que Davivienda, Caja Social y el Banco de Bogotá negaran los empréstitos, haciendo imposible la continuidad de plan urbanístico que ya contaba con licencia, estudios, diseños, adecuación de terrenos y dos unidades habitacionales vendidas. Teniendo como premisa que la convención accidental no quedó plasmada en el documento es