TSDJ MZL SCF - 17174-31-12-001-2017-00156-01-(17-09-2019)

Radicado N° 17174-31-12-001-2017-00156-01 Expropiación 1

EL DOCUMENTO ESCRITO CORRESPONDE AL INSUMO DE APOYO UTILIZADO POR LA SALA DE DECISIÓN O EL/LA MAGISTRADO/A PONENTE EN LA

AUDIENCIA DE DONDE SE PROFIRIÓ SENTENCIA DE SEGUNDA INSTANCIA. NO CONSTITUYE UNA TRANSCRIPCIÓN DE LAS GRABACIONES OFICIALES. SE PUBLICA PARA FACILITAR LA CONSULTA O EXAMEN DE LA DECISIÓN ORAL.

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL

SALA DE DECISIÓN CIVIL FAMILIA

MANIZALES

Magistrada Ponente: SOFY SORAYA MOSQUERA MOTOA Manizales, Diecisiete (17) de septiembre de dos mil diecinueve (2019).

I. OBJETO DE DECISIÓN: Se resuelve el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante frente a la sentencia emitida el 12 de marzo de 2019 por el Juzgado Civil del Circuito de Chinchiná, Caldas, dentro del proceso de Expropiación adelantado por la Agencia Nacional de Infraestructura -ANIen contra de la Sociedad Amparo Jaramillo de Botero y Cia. S. en C. en Liquidación y la Sociedad Radio Manizales Ltda. en

Liquidación (hoy Radio Manizales S.A.S.).

II. ANTECEDENTES: 2.1. La Agencia Nacional de Infraestructura demandó por motivos de utilidad pública e interés social, la expropiación vía judicial de una zona de terreno de doce mil

seiscientos diecinueve punto noventa y un metros cuadrados (12.619,91 m2), determinada por la abscisa inicial K0+509.00 I y final K0+704.00 D del mencionado tramo, conforme al plano individual contenido en la ficha técnica predial VP 003B, elaborados por Autopistas del Café S.A. en agosto de 2016; terreno que se segrega de uno de mayor extensión denominado “Lote A” ubicado en la Vereda El Edén, Municipio de Chinchiná, Departamento de Caldas, identificado con cédula catastral 00-00-00-00-0015-0724-0-00-0000 y folio de matrícula inmobiliaria 100-129941 de la Oficina de Instrumentos Públicos de Manizales, de propiedad de la sociedad Amparo Jaramillo de Botero y Cia. S. en C. en Liquidación. La franja de terreno a expropiar, requerida para adelantar las obras de “ recuperación de sitios críticos en la carretera Armenia - Pereira - Manizales ”, contrato obra pública N° 002 de 2014, en el tramo variante “ La Paz”, se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos especiales, tomados de la ficha predial VP 003B de agosto de 2016: Por el norte, en longitud de 155.50m con H.M. y Cia. S. en C.; Por el oriente, en longitud de 73.20m con H.M. y Cia. S. en C.; Por el sur, en longitud de 203.66mRadicado N° 17174-31-12-001-2017-00156-01

Expropiación 2 con Amparo Jaramillo de Botero y Cia. S. en C. y Panadería La Victoria S.A.; Por el occidente en longitud de 69.11m con carretera al Edén y Panadería La Victoria S.A. Solicitó que en consecuencia, se ordenara la inscripción de la sentencia y del acta de entrega en el respectivo folio de matrícula inmobiliaria, así como el levantamiento de los gravámenes y limitaciones al dominio que existieren. 2.2. Para sustentar sus pretensiones en síntesis expuso, que el 22 de noviembre de 2012 entre la Agencia Nacional de Infraestructura y el Fondo Nacional de Adaptación se adelantó la suscripción del convenio interadministrativo 092 por medio del cual se acordó ejecutar el proyecto “atención de sitios críticos de la red vial y férrea nacional concesionada, afectados por el fenómeno de la niña 2010-2011”. El 9 de enero de 2014 el Fondo de Adaptación suscribió con Autopistas del Café S.A. el contrato de obra pública N° 002 de 2014 con el objeto de adelantar obras de recuperación de sitios críticos en la carretera Armenia - Pereira - Manizales, atendiendo a lo dispuesto en el Convenio 092 suscrito entre el Fondo Nacional de Adaptación y la Agencia Nacional de Infraestructura. Para las obras es preciso adquirir el predio identificado previamente, por lo que se elevó oferta de compra FA-0052 del 20 de diciembre de

2016 a la Sociedad propietaria con base en el avalúo técnico administrativo orden de servicios No. 7868 del 23 de septiembre de 2016, por valor de $119’194.493, la cual no fue aceptada por sus destinatarios, quienes presentaron objeciones a la misma pero realizaron entrega anticipada del inmueble. Ante la imposibilidad jurídica de efectuar la negociación voluntaria se expidió la Resolución N° 1037 del 01 de agosto de 2017, ordenando la iniciación del trámite de expropiación del inmueble por motivos de utilidad pública e interés social, acto administrativo que fue notificado al apoderado especial de la Sociedad propietaria el 06 de septiembre de 2017, renunciando a términos de notificación y ejecutoria, estando en firme. Añadió que sobre el inmueble con folio de matrícula inmobiliaria N° 100-129941 recae servidumbre pasiva de energía eléctrica constituida mediante escritura pública N° 2227 del 30 de septiembre de 1954 de la Notaría Segunda de Manizales, a favor de la Sociedad Radio Manizales Ltda., hoy en Liquidación; la cual no afecta la zona de terreno objeto de expropiación. 2.3. Notificada la representante legal de Sociedad Radio Manizales Ltda. en Liquidación (hoy Radio Manizales S.A.S.), manifestó no oponerse a las pretensiones. Por su parte, el apoderado especial de la Sociedad Amparo Jaramillo de Botero y Cia. S. en C. en Liquidación objetó el avalúo presentado por la demandante, al

considerar que no cumple los requisitos legales y desconoce las características del inmueble, cuyo valor estimó en $783’135.247, incluyendo el precio comercial del terreno, mejoras y cultivos. 2.4. Del dictamen se corrió traslado a la contraparte, quien manifestó sus observaciones y solicitó la práctica de uno nuevo por parte del Instituto Geográfico Agustín Codazzi; petición que fue rechazada por auto del 2 de abril de 2018, motivando que la parte actora insistiera para que se declarara de oficio, a lo que se accedió en audiencia del 18 de junio de 2018, luego de escuchar a los expertos presentados por las partes.Radicado N° 17174-31-12-001-2017-00156-01 Expropiación 3 2.5. El 12 de marzo de 2019 el A quo emitió sentencia en la que declaró la expropiación, acogiendo el dictamen pericial decretado de oficio realizado por el IGAC, por lo que ordenó a la demandante consignar dentro de los veinte días siguientes a la ejecutoria de la sentencia, a título de indemnización, la suma de $162’628.939. Como fundamentos de la decisión señaló el A quo estaban dadas las condiciones para decretar la expropiación y en consecuencia debía ordenarse la cancelación de gravámenes y embargos que existieren. En punto a valor de la indemnización expuso que al proceso se aportaron dos dictámenes, uno de la Lonja de Propiedad Raíz de Caldas que presentó la parte demandante y que avaluó el terreno en $119’194.493, y otro de la Lonja Inmobiliaria

de Caldas que allegó la parte demandada con un valor de $783’135.247; cada perito fue interrogado en audiencia y dadas las insalvables dudas que se suscitaron, el despacho oficiosamente decretó un dictamen que fue elaborado por el IGAC y que valoró el predio en $162’628.939. Sobre el dictamen pericial de la demandante estimó que no cumplía la mayor parte de los requisitos que exige el artículo 226 del Código General del Proceso, además de incurrir en grave imprecisión al considerar el predio como suelo rural porque no tiene plan parcial, pues la falta de plan parcial para el desarrollo de otros usos no altera su clasificación como suelo de expansión urbana y menos lo convierte en suelo rural, razones más que suficientes para rechazar la experticia. Recordó que el método de comparación o de mercado es una técnica valuatoria que busca establecer el valor del bien a partir de la comparación con ofertas o transacciones recientes de bienes semejantes y comparables al del objeto del avalúo; ofertas o transacciones que deben ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial. En este caso dijo el perito de la parte demandante que para el avalúo se había utilizado el método de comparación o de mercado y acto seguido manifestó que se adelantaron investigaciones sobre ofertas y transacciones en el sector pero ese estudio no arrojó un mercado inmobiliario que permitiera establecer los valores zonales de forma precisa y realizar una comparación del mercado frente al bien objeto de estudio; por lo que no se explica de dónde sacó el monto del avalúo, pues la encuesta que aportó no tiene ningún soporte y se contrae

a un simple listado y valores sin sustento. En cuanto al dictamen de la parte demandada, sostuvo que parte de un error fundamental, como es considerar que el bien es zona urbana por el solo hecho de estar ubicado en zona de expansión, motivo por el cual no fue acogido. Estimó que el dictamen oficioso practicado por el IGAC acierta en asignar al predio un valor acorde con sus características actuales; y aunque la parte demandante cuestionó la legitimidad del dictamen por falta de una constancia del IGAC que así lo certifique, las explicaciones de la perito en torno al punto no dejan duda al despacho sobre su validez; por su lado la parte demandada refutó la homogeneidad de los predios comparados, pero las disquisiciones de la perito son de recibo para el despacho. En la sustentación la perito aportó un mapa que muestra la localización de los predios comparados, el cual fue incorporado al expediente aunque la verdad nada le agrega a sus conclusiones. Según ese dictamen, se trata de un predio ruralRadicado N° 17174-31-12-001-2017-00156-01 Expropiación 4 ubicado en zona de expansión urbana que por no tener un plan parcial elaborado, radicado y/o en desarrollo, no ha sido agregado al perímetro urbano del municipio de Chinchiná, de modo que all í solo se permite el desarrollo de usos agrícolas y forestales, y siendo estas sus condiciones y características actuales, son las que se tomaron en cuenta para su valuación, esto es, como suelo rural de uso agropecuario. En consecuencia el despacho acogió el dictamen por la solidez, claridad y

exhaustividad de sus fundamentos. 2.6. La Entidad actora apeló alegando que el avalúo realizado por la Lonja de Propiedad Raíz de Caldas cumple la normativa que regula los procesos de adquisición de predios por motivos de utilidad pública ( Decreto 1420 de 1198 y Resolución 620 de 2008). No debe desconocerse que uno de los principales componentes en la elaboración del avalúo es la normatividad urbanística vigente y la destinación económica, como lo expresan los artículos 61 de la Ley 388 de 1997, 21 del Decreto 1420 de 1998 y 37 de la Ley 1682 de 2013 modificado por el 6 de la Ley 1742 de 2014. En este caso, el Plan Básico de Ordenamiento Territorial de Chinchiná indica que el inmueble a expropiar está ubicado en la zona de expansión La Troncal y su uso es producción agropecuaria área rural, factores a partir de los cuales se desarrolló la metodología utilizada para la realización del avalúo, por lo que no se encuentra razón para que el dictamen hubiere sido desestimado. Agregó que en cambio el dictamen realizado por el IGAC adolece de errores en la aplicación de la metodología, desconociendo los parámetros y procedimientos contenidos en la norma, en especial, que en la metodología de comparación o de mercado el estudio debe recaer sobre ofertas o transacciones recientes de bienes semejantes y comparables con el del objeto de avalúo (art. 1 Resolución 620 de 2008). La perito omitió entregar documentos que permitieran verificar si los inmuebles son comparables y tampoco especificó claramente su ubicación, evidenciándose contradicciones entre lo vertido en el informe y lo explicado en audiencia, porque en el primero mencionó que las ofertas relacionadas se ubicaban

inmuebles son comparables y tampoco especificó claramente su ubicación, evidenciándose contradicciones entre lo vertido en el informe y lo explicado en audiencia, porque en el primero mencionó que las ofertas relacionadas se ubicaban en Chinchiná, cerca del perímetro urbano, mientras que en su exposición dejó ver que no están en el mismo sector, pues dos se localizan a 5 y 9 km del objeto de avalúo y otro en Manizales. Por lo tanto, el dictamen no goza de solidez, claridad, exhaustividad y justificación t écnica; errando el Juez al permitir que en su sustentación la experta aportara un documento (mapa) con el que pretendía demostrar la ubicación de los inmuebles valorados como ofertas, de manera que el mismo carece de valor probatorio. Se suma que el dictamen fue elaborado por contratistas del IGAC, es decir que requería de aprobación por un Comité Técnico; sin embargo, el informe no aparece suscrito por funcionario de planta competente ni por peritos integrantes de ese comité; además, no se allegó copia íntegra del acta por medio de la cual fue aprobado, quedando en la incertidumbre su verificación. Por último, teniendo en cuenta que las pretensiones prosperaron parcialmente y que se acogió el dictamen decretado de oficio, no debió condenarse en costas a la actora, la cual no resultó vencida en el proceso.

III. CONSIDERACIONESRadicado N° 17174-31-12-001-2017-00156-01

Expropiación

5 Satisfechos los presupuestos procesales en esta acción y efectuado el respectivo control de legalidad ( arts. 42 num. 12 y 132 CGP), sin que se avizore irregularidad que invalide lo actuado, se propone la Sala resolver el recurso impetrado; dejando registro que de la conducta procesal de las partes no hay indicios por deducir en los términos del artículo 280 del Código General del Proceso.

Problema jurídico: En atención a las reglas contenidas en los artículos 320 y 328 del Estatuto Adjetivo y dentro del marco trazado por el extremo impugnante en la sustentación de su recurso, se ocupará la Sala en esta oportunidad de establecer si le asiste razón a la demandante en su reclamo frente al monto de la indemnización señalada, o si por el contrario, la suma fijada es proporcionada y obedece a una valoración adecuada y racional de las pruebas allegadas. Para ello se hace necesario examinar de cara a la normativa vigente y aplicable, si el avalúo allegado por la parte actora cumple los requisitos sustantivos y adjetivos para la estimación de la indemnización a que tiene derecho la propietaria expropiada, o si como lo consideró el Juez de primera instancia, el mismo adolece de falencias que imponen su descarte, mostrándose más sólido y fundamentado el practicado por el Instituto Geográfico

Agustín Codazzi. Con el propósito señalado, se considera,

1. La figura de la expropiación se encuentra consagrada en el artículo 58 de la

Constitución Política de Colombia; definida por la Corte Constitucional en sentencia C227 de 2011, como “una operación de derecho público por la cual el Estado obliga a un particular a cumplir la tradición del dominio privado al dominio público de un bien, en beneficio de la comunidad y mediante una indemnización previa…” 1 , de donde se sigue que no se aplica a título de sanción por la conducta del propietario sino en desarrollo del principio constitucional de prevalencia del interés común sobre el particular, que debe ceder ante aquel en caso de conflicto, como se señaló en la sentencia C-216 de 19932 .

2. El artículo 399 del Código General del Proceso regula el trámite judicial de expropiación, prohibiendo al demandado impetrar excepciones frente a la pretensión principal, empero no le impide exponer su desacuerdo con el avalúo presentado por la Entidad demandante, para lo cual debe aportar un dictamen elaborado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi o por una lonja de propiedad raíz, del que se corre traslado a la parte demandante para luego convocar a audiencia en la que se interroga a los peritos y se dicta la sentencia que determina el valor de la indemnización que corresponda.

Debe entenderse que la norma procesal no restringe al juez, cuando lo considere necesario, el decreto pruebas de oficio en cumplimiento del deber consagrado en el numeral 4 del artículo 42 del Código General del Proceso y en uso de las facultades previstas en el artículo 170 de la misma codificación.

3. En el sub judice se practicaron tres avalúos, el primero presentado por la Agencia Nacional de Infraestructura, el segundo por la Sociedad demandada y el tercero,

1 Sentencia C-227 de 2011.

3. En el sub judice se practicaron tres avalúos, el primero presentado por la Agencia Nacional de Infraestructura, el segundo por la Sociedad demandada y el tercero,

1 Sentencia C-227 de 2011. 2 Sentencia C-216 de 1993.Radicado N° 17174-31-12-001-2017-00156-01 Expropiación 6 decretado de oficio en primera instancia, último que fue acogido en la sentencia por expresar solidez, claridad y exhaustividad de sus fundamentos, asignando al lote un valor acorde con sus características actuales, esto es, un predio ubicado en zona de expansión urbana en el que solo se permite el desarrollo de usos agrícolas y forestales debido a que no cuenta con un plan parcial elaborado, radicado y/o en desarrollo, circunstancia por la que no ha sido incorporado al perímetro urbano del municipio de Chinchiná.

4. El apoderado de la parte demandante cuestionó que se acogiera el dictamen realizado por el IGAC básicamente porque: i) desconoce los parámetros y procedimientos contenidos en la norma para la aplicación del método de comparación o de mercado, evidenciándose contradicciones entre lo vertido en el informe y lo explicado en audiencia en cuanto a la ubicación de los bienes analizados; ii) no se entregaron los documentos que permitieran verificar si los inmuebles eran comparables, ni se especificó claramente su localización, allegándose en la sustentación un mapa con el que se pretendía demostrar dónde se situaban los inmuebles valorados como ofertas, de manera que el mismo carece de

valor probatorio; y iii) no se allegó prueba de la aprobación del dictamen por el Comité Técnico a pesar de haber sido elaborado por contratistas del IGAC, quedando en la incertidumbre su verificación.

5. El dictamen realizado por el IGAC y que fue acogido en el fallo censurado, se elaboró con base en el método de comparación o de mercado previsto en los artículos 1 y 10 de la Resolución 620 de 2008 emitida por esa misma Entidad.

Según la normativa, para la aplicación del método es menester el estudio de ofertas o transacciones recientes de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo, las cuales deben ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación comercial; siendo necesario que en la presentación del estudio se haga mención explícita del medio del cual se obtuvo la información y la fecha de publicación y, en los eventos en que sea posible, anexar fotografías de los predios en oferta o de los que se ha obtenido datos de transacción para facilitar su posterior análisis. Referente a los predios ubicados en una zona de expansión urbana y su valor, el canon 24 de la citada resolución, dispone: “ Artículo 24.-Valoración de predios incluidos en las áreas de expansión urbana. La valoración de predios en zonas de expansión que no cuenten con plan parcial, se hará con las condiciones físicas y económicas vigentes. Para la estimación del valor comercial deberá utilizarse el método de mercado y/o renta. En concordancia con lo previsto en el inciso 2 del artículo 29 del Decreto 2181 del 2006, la investigación de

los precios del terreno debe tener en cuenta la condición de tierra rural, es decir, sus características agronómicas, agua, pendiente, ubicación y en general la capacidad productiva del suelo”. El dictamen suscrito por contratistas del IGAC analizó tres ofertas de bienes a noviembre de 2018 dado que no se encontraron datos de agosto de 2017, que fue la fecha fijada por el Juzgado para la determinación del precio. Según el informe, esos bienes eran semejantes y comparables al del objeto de valuación en cuanto a su vocación agrícola, clima, topografía y cercanía con el perímetro urbano del municipioRadicado N° 17174-31-12-001-2017-00156-01 Expropiación 7 de Chinchiná; sin embargo, en su exposición la avaluadora aclaró que uno de los inmuebles cotejados se ubicaba en el sector Alto El Naranjo, municipio de Manizales, explicando que lo consignado en el documento se debió a un error de transcripción y que el criterio fundamental de comparación fue la vocación agropecuaria de los terrenos; aseveró que la ubicación “ no infiere en el valor porque las características que se están analizando topográficas y la destinación son comparables, entonces no tiene ninguna injerencia que sea de otro municipio”. Las justificaciones de la experta fueron aceptadas por el A quo; empero, se observa que los predios situados en Chinchiná tampoco se ubican en el mismo sector, quedando en duda si se trata de bienes rurales o de zona de expansión urbana, pues

se limitó la perito a indicar que había revisado el POT vigente para establecer el uso del suelo de las ofertas tenidas en cuenta, constatando que se trata de predios rurales con destinación agrícola; lo cual quiere decir que no necesariamente corresponden a terrenos en zona de expansión sin plan parcial, como lo entendió el Juez. Vista la descripción de las ofertas en el dictamen, se aprecia que el predio situado en Manizales no se encuentra cultivado y presenta una topografía con pendientes entre 25% y 50%, mientras que el examinado es un terreno ondulado entre 7% y 12%; además, los tres predios cuentan con construcciones, como casa, piscina, jacuzzi, canchas, y uno de los ubicados en Chinchiná tiene dos hectáreas cultivo de café; en contraste con la franja a expropiar que sólo tenía un establo en regulares condiciones, cercas y pastos mejorados (fl. 682 C1). De lo anterior se sigue que el dictamen no ofrece suficiente convicción acerca de la técnica y rigurosidad con que se aplicó el método valuatorio, quedando en duda si los predios eran semejantes y comparables, tanto por su ubicación como por su destinación o vocación. Referente a la incertidumbre sobre la verificación del avalúo; si bien no se allegó Acta de Comité del IGAC en la Central Bogotá, no puede pasarse por alto que el informe fue remitido al Juzgado por el Director Territorial, una vez se sufragó en su totalidad por las partes, según oficio N° 6005 del 31 de enero de 2019, recibido el 1 de febrero siguiente (fl. 793 C1); actuación que da crédito a lo dicho por la perito en cuanto al trámite interno de la Entidad para la aprobación del avalúo y entrega al destinatario;

siguiente (fl. 793 C1); actuación que da crédito a lo dicho por la perito en cuanto al trámite interno de la Entidad para la aprobación del avalúo y entrega al destinatario; quedando descartado que el avalúo elaborado por contratistas no hubiere sido avalado por el Instituto. En relación con el documento presentado en audiencia, el cual constituía un anexo del dictamen, pues ilustraba sobre la ubicación de las ofertas analizadas; le asiste razón al recurrente en punto a que no debió admitirse su incorporación porque con ello se limitó el derecho de defensa y contradicción de las partes (art. 227 y 228 CGP). No obstante, el mismo Juez admitió en el fallo que dicho documento nada aportó a las conclusiones de la experticia; opinión con la que coincide la Sala en tanto que la sola exposición oral fue suficiente para establecer que dos de los lotes estaban en Chinchiná y uno en Manizales. Con todo, las falencias insalvables en torno a la aplicación del método de comparación dejan en entredicho la fidelidad y confiabilidad del dictamen, razón por la cual la Sala procederá al análisis de la experticia presentada con la demanda.Radicado N° 17174-31-12-001-2017-00156-01 Expropiación 8

6. Según el recurrente, el A quo debió atender el avalúo realizado por la Lonja de Propiedad Raíz de Caldas, en tanto cumple la normativa que regula los procesos de adquisición de predios por motivos de utilidad pública, atendiendo al Plan Básico de

Ordenamiento Territorial de Chinchiná y al uso agropecuario del predio. Dicho informe fue desestimado en el fallo por i) no cumplir los requisitos del artículo 226 del Código General del Proceso, ii) incurrir en grave imprecisión al considerar el predio como suelo rural, cuando la falta de plan parcial para el desarrollo de otros usos no altera su clasificación como suelo de expansión urbana, y iii) no explicar de forma clara el fundamento del valor estimado, pues no precisa el origen de la encuesta aplicada, la que se contrae a un listado y unos valores sin soporte alguno. Se topa la Sala con que en la sentencia el Judicial omitió detallar las razones por las que consideró que el dictamen no cumplía con el canon procesal 226, sin que se avizore alguna falencia que sustente esa afirmación; por el contrario quedó acreditada la identidad, localización, idoneidad y experiencia del experto que lo elaboró, así como el listado de publicaciones relacionadas y los casos en que ha fungido como perito (fls. 62 a 71, 76 y 77 C1), además de su inscripción en el Registro Abierto de Avaluadores (fls. 72 a 75 C1). El informe detalla el método utilizado para la valuación y explica que se acudió a encuestas con expertos al no encontrarse ofertas o transacciones recientes de bienes comparables. Se advierte también que en los anexos del dictamen se incluyó la información de la encuesta realizada a otros avaluadores para establecer el valor de la hectárea ante la inexistencia de ofertas o transacciones recientes de inmuebles comparables para esa

fecha (fls. 55 a 57 C1) y se allegó la lista de asistencia a los comités de avalúos llevados a cabo el 11 y 19 de mayo de 2015 (fls. 58 a 61 C1), todo bajo la gravedad de juramento. A voces del artículo 9 de la Resolución 620 de 2008, el método comparativo con encuestas sólo son admisibles cuando el perito no ha podido obtener datos de ofertas o transacciones recientes, o cuando tenga dudas de los resultados encontrados, que fue justamente lo que explicó el perito para sustentar el uso de encuestas; informando que las mismas se practicaron con avaluadores de amplia experiencia integrantes del Comité de Avalúos de la Lonja de Propiedad Raíz de Caldas, de quienes incluso suministró su nombre y número de contacto. Aunque ciertamente en su dictamen y exposición el experto refirió en forma indiscriminada a suelo rural, lote rural, suelo agropecuario para referirse al predio objeto del litigio; también dejó ver su conocimiento acerca de las distintas clases de suelo que establece la Ley 388 de 1997, manifestando que “la carta de navegación para la valuación de lotes es el uso de suelo”. Es más, cuando se le indagó acerca de las razones que podrían explicar la amplia diferencia entre el dictamen de la parte demandante y el de la sociedad demandada, fue enfático en reiterar que ello pudo obedecer a que el predio se valoró como urbanizado cuando en realidad se ubicaba

en zona de expansión sin plan parcial aprobado; insistiendo en que la valuación debía hacerse teniendo en cuenta el uso agropecuario del terreno. Ese discurso muestra que a pesar de los errores de referencia, el perito tenía lucidez en cuanto a la noción de clase de suelo y a cuál pertenecía el terreno a expropiar, así como sus condicionesRadicado N° 17174-31-12-001-2017-00156-01 Expropiación 9 físicas y económicas vigentes y uso, acorde con el Plan Básico de Ordenamiento Territorial de Chinchiná (Acuerdo 030 de 1999 art. 38). No concuerda la Sala con la decisión del Juez de primera instancia de descartar el dictamen realizado por la Lonja de Propiedad Raíz de Caldas , bajo el argumento de incurrir en grave imprecisión al considerar el predio como suelo rural cuando su clasificación es suelo de expansión urbana ; porque lo que muestra la evidencia es que el Perito se basó en el uso rural o destinación agropecuaria del predio para hacer su estimación, debido a que a pesar de su clasificación no contaba con plan parcial aprobado que permitiera un uso diferente; y no como lo mal entendió el Juez, que fuera valorado como cualquier predio rural. Esa claridad conceptual también acompañó a la perito del IGAC, solo que la falta de técnica en la aplicación de la metodología hace que su experticia sea desestimada. Es importante clarificar que cuando la norma dispone que la valoración de los predios incluidos en áreas de expansión urbana que no cuenten con plan parcial se haga con

las condiciones físicas y económicas vigentes teniendo en cuenta la condición de tierra rural, no está clasificando el terreno en suelo rural sino que alude a sus características agronómicas, agua, pendiente, ubicación y en general la capacidad productiva del suelo, en concordancia con el inciso 2 del artículo 29 del Decreto 2181 de 2006; norma esta que a su vez indica que mientras no se aprueben los respectivos planes parciales, en las zonas de expansión urbana solo se permitirá el desarrollo de usos agrícolas y forestales y en ningún caso el desarrollo de parcelaciones rurales para vivienda campestre. La norma no está asimilando suelos en zonas de expansión urbana sin plan parcial a suelos rurales, sino que fija como regla para la valoración de aquellos la verificación de sus condiciones actuales y características de un suelo en el que solo se permite usos agrícolas y forestales. Desde esa perspectiva interpreta la Sala el dictamen presentado por la parte demandante, apartándose de las conclusiones del fallo por cuanto este se muestra más sólido, estructurado y sustentado que el practicado de oficio.Radicado N° 17174-31-12-001-2017-00156-01 Expropiación 10 La experticia allegada por la demandante se acompasa a los criterios de avaluación contemplados los artículos 61 de la Ley 388 de 1997 3 y 37 de la Ley 1682 de 2013 4 (Por la cual se adoptan medidas y disposiciones para los proyectos de infraestructura de transporte) , modificada por la Ley 1742 de 2014, que disponen que el valor

comercial de un predio se determine en atención a la reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento de la oferta de compra en relación con el inmueble a adquirir y su destinación económica. El estudio además se ajustó a lo regulado en el Decreto 1420 de 1998, reglamentario de la