TSDJ NVA SCFL - 41001310300120210002201-(21-11-2022)

República de Colombia Tribunal Superior del Distrito Judicial de Neiva Sala Cuarta de Decisión Civil Familia Laboral

Magistrada Ponente: ENASHEILLA POLANÍA GÓMEZ

Proceso : Ejecutivo Radicación : 41001-31-03-001-2021-00022-01

Demandante : INVERSIONES TORRES RIAÑO E HIJOS Y CIA. S. EN C.

Demandados : LUZ EDITH BERMUDEZ

Procedencia : Juzgado Primero Civil del Circuito de Neiva

Neiva, noviembre veintiuno (21) de dos mil veintidós (2022)

1.- ASUNTO

Resolver el recurso de apelación interpuesto por el señor apoderado de la parte demandante, respecto de la sentencia de primera instancia proferida en el asunto de la referencia.

2.- ANTECEDENTES

2.1.- DEMANDA1

Siguiendo los lineamientos del artículo 280 del C.G.P., baste memorar que en demanda presentada por conducto de apoderado, pretende la sociedad INVERSIONES TORRES RIAÑO E HIJOS Y COMPAÑÍA S. EN C., se libre a

1 Carpeta 01, documento 1, folios 4 – 6; documento 04, expediente digital.SC 41001-31-03-001-2021-00022-01 2

su favor y en contra de la señora LUZ EDITH BERMÚDEZ, mandamiento de pago por cánones de arrendamiento , cada uno en cuantía de $10.195.000, correspondientes a los meses de enero a diciembre de 2020, más los intereses moratorios a la tasa del doble del interés corriente, de acuerdo con lo certificado

por cánones de arrendamiento , cada uno en cuantía de $10.195.000, correspondientes a los meses de enero a diciembre de 2020, más los intereses moratorios a la tasa del doble del interés corriente, de acuerdo con lo certificado por la Superintendencia Bancaria y en forma fluctuante, para el año 2020 y los meses subsiguientes, hasta que se realice el pago total de la obligación; por las costas procesales , aportando como título ejecutivo el respe ctivo contrato de arrendamiento2.

Expone como fundamento fáctico de las anteriores pretensiones ejecutivas, que la demandada firmó como codeudora el contrato de arrendamiento suscri to por la señora SURAYA MARTÍNEZ , del bien inmueble ubicado en la carrera 16 N° 9-11 del municipio de Mosquera Cundinamarca, no cancelando la arrendataria los cánones pactados en el período indicado, por un valor mensual de $10.195.000, pactándose en la cláusula séptima del contrato de ar rendamiento, cláusula penal de dos cánones d e arrendamiento, e igualmente en el parágrafo primero de dicha cláusula, se estableció que el documento presta mérito ejecutivo, por ser una obligación clara, expresa y exigible, de tracto sucesivo, presentándose la mora desde el 01 de enero de 2020 hasta el 01 de diciembre del mismo año, la que autoriza cobrar el interés máximo permitido por la ley.

Correspondió el conocimiento de la demanda planteada en los anteriores términos, al Juzgado Primero Civil del Circuito de Neiva, despacho que una vez subsanada la demanda inicialmente inadmitida3, libra la solicitada orden

Correspondió el conocimiento de la demanda planteada en los anteriores términos, al Juzgado Primero Civil del Circuito de Neiva, despacho que una vez subsanada la demanda inicialmente inadmitida3, libra la solicitada orden de pago 4 por los cánones de arrendamiento causados entre el 01 de enero y el

2 Carpeta 01, documento 1, folios 0814, expediente digital. 3 Documento 02 y 04, expediente digital. 4 Documento 07, expediente digitalSC 41001-31-03-001-2021-00022-01 3

31 de diciembre de 2020, más los intereses de mora, negando el valor de la cláusula penal y decretando medidas cautelares.

2.2.- CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

Oportunamente la demandada LUZ EDITH BERMUDEZ por conducto de apoderada, contesta la demanda con oposición directa contra la totalidad de las pretensiones y formula excepciones de mérito 5, las que fueron tramitadas una vez resuelto negativamente el recurso de reposición y la excepción previa6 que contra el proveído admisorio había planteado7.

Denomina la primera excepción IMPOSIBILIDAD DE EJECUCIÓN DEL CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DEL ARRENDADOR, por no contar el inmueble arrendado con los requisitos mínimos para poder ejercer cualquier actividad comercial, viéndose la arrendataria, señora SURAYA BERMUDEZ, en la necesidad de intentar adecuar algunos locales en el lote extenso con cerca, ordenando los socios CAROLINA y CAMILO TORRES RIAÑO, su interrupción

necesidad de intentar adecuar algunos locales en el lote extenso con cerca, ordenando los socios CAROLINA y CAMILO TORRES RIAÑO, su interrupción inmediata, generando la imposibilidad de la explotación económica del predio arrendado.

Que posteriormente pr ocuró subarrendar algunos espacios para la implementación de talleres de mantenimiento, negociación difícil, por no contar con estructura arquitectónica si quiera digna, como consecuencia de la negativa de autorizar los arrendadores efectuar mejoras, siendo interrumpidas cada vez que se procuraba su realización, logrando sin embargo sub arrendar, sin que se pudiera explotar de manera pacífica y continua, por la capacidad de energía que se adjudicaba al lote, la que era insuficiente para los trabajos de cada taller,

5 Documento 32, expediente digital. 6 Documento 29, expediente digital. 7 Documento 25, expediente digital.SC 41001-31-03-001-2021-00022-01 4

solicitando la arrendataria al socio CAMILO TORRES, solución a dicho problema, sin respuesta alguna, las que se postergaron doce meses, no cancelando los sub arrendatarios los cánones de arrendamiento ni servicios públicos, resaltando las cláusulas segunda y novena del contrato sobre la obligación del arrendador de entregar el inmueble con los servicios públicos de agua y luz.

Que igualmente con posterioridad procuró arrendar los espacios para bodegas, exigiendo la normatividad urbanística cerramientos adecuados y no bodegas en espacios abiertos, motivo por el que tampoco pudo explotar el bien, informando en el mes de junio de 2019 la sociedad ejecutante de manera

para bodegas, exigiendo la normatividad urbanística cerramientos adecuados y no bodegas en espacios abiertos, motivo por el que tampoco pudo explotar el bien, informando en el mes de junio de 2019 la sociedad ejecutante de manera informal la terminación del contrato , argumentando que los codeudores no servían, por ser familiares, pero que sin embargo continuó explorando soluciones en aras de volver a explotar económicamente el bien que generaba gastos mensuales, solicitando a los arrendadores en el año 2020 se le permitiera la entrega del predio para el 30 de febrero.

Que con el inicio de la pandemia COVID 19 el predio quedó con algunas máquinas y sin ingreso alguno, no pudiendo realizar la restitución conforme la normatividad del gobierno nacional, permaneciendo el predio vacío durante meses, en los cuale s se opuso la parte ejecutante firmemente a la entrega del bien, imposibilitando su explotación en la forma pactada, pues no se podía tener parqueadero, por el uso del suelo, tampoco talleres de vehículos automotores por las acometidas eléctricas y voltios autorizados no ser los adecuados, teniendo prohibido cualquier trámite ante las empresas de servicios públicos, circunstancia no subsanada por el arrendador; no cumplir el predio las especificaciones para su explotación con bodegas, no autorizando el arrendador cualquier mejora o adecuación y oponiéndose a la entrega, obligándola a tener el predio vacío durante meses, concluyendo que no es posible el pago de los cánones de arrendamiento solicitados.SC 41001-31-03-001-2021-00022-01 5

el predio vacío durante meses, concluyendo que no es posible el pago de los cánones de arrendamiento solicitados.SC 41001-31-03-001-2021-00022-01 5

La segunda excepción denominada CONTRATO NO CUMPLIDO, se fundamenta en el hecho de que conforme a las cláusulas segunda y novena del contrato de arrendamiento, es obligación del arrendador entregar el inmueble con los servicios públicos de agua y luz, que de acuerdo con la normatividad vigente, se ajusten al tipo de predio, su uso, destin ación y necesidad específica del mismo, e igualmente indica que el arrendatario tiene prohibido adelantar trámites de servicios públicos, obligación que radica de manera exclusiva en el arrendador, encontrándose entonces con un acto no solo de incumplimien to, sino de mala fe; no cumplir con la obligación contractual de garantizar y permitir de manera clara y eficiente el uso y explotación del bien, no estando en mora de cumplir su procurada en calidad de arrendataria, de acuerdo con el artículo 1609 del C.C., eliminando los efectos de la mora para ambas partes, considerando que ambas partes son iguales al incumplir sin que sea relevante quien incumplió primero.

3.- SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

DECLARA probada la excepción de contrato no cumplido, en consecuencia, ABSUELVE a la demandada de todas las pretensiones; ORDENA el levantamiento de medidas cautelares; ORDENA la terminación del proceso y CONDENA en costas y perjuicios a la parte demandante a favor de la parte demandada; FIJA las agencias en derecho.

Consideró el juzgador a quo, que, de las obligaciones a cargo del

CONDENA en costas y perjuicios a la parte demandante a favor de la parte demandada; FIJA las agencias en derecho.

Consideró el juzgador a quo, que, de las obligaciones a cargo del arrendador demandante, pactadas en el contrato de arrendamiento suscrito con la arrendataria en la cláusula cuarta, a saber, para parqueadero, depósito de materiales y similares, talleres de mantenimiento para vehículos automotores, de la primera se predic a nulidad absoluta y, de los dos restantes , se predica elSC 41001-31-03-001-2021-00022-01 6

incumplimiento por parte del arrendador en los términos del artículo 1 982 del C.C.

De entrada, considera que se predica la nulidad absoluta del contrato de arrendamiento por objeto ilícito, solamente respecto del objeto pactado de parqueadero, por estar en contravía de las disposiciones del Plan de Ordenamiento Territorial – P.O.T. del municipio de Mosquera, lugar de ubicación del inmueble arrendado, ya que no se puede avalar bajo ninguna circunstancia que se haya entregado para esa actividad, normas que deben ser respetadas por todos.

Respecto de la segunda obligación, e xpuso que como lo admitió el demandante, el lote objeto de arrendamiento no tiene ningún tipo de mejoras, y no está en condiciones de permitir desarrollar la indicada actividad de depósito de materiales y similares, desconociéndose sí está permitido por el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio de Mosquera, resaltando que acorde con el artículo 1982 numeral 2, el inmueble debe mantenerse en estado que sirva para el fin d el arrendamiento, y que era de conocimiento del arrendador a la

de Ordenamiento Territorial del municipio de Mosquera, resaltando que acorde con el artículo 1982 numeral 2, el inmueble debe mantenerse en estado que sirva para el fin d el arrendamiento, y que era de conocimiento del arrendador a la firma del contrato, que el inmueble no estaba en condiciones aptas que permitieran a cualquier persona realizar ese tipo de actividad, por lo que si aun en gracia de discusión le diera la razó n al demandante , el mismo contrato , ley para las partes, tanto en la cláusula 9 parágrafo y cláusula 2, estipula que es el arrendador quien tiene que dar la autorización para adecuaciones, afirmando en el interrogatorio de parte el representante legal de l a parte demandante, sobre adecuaciones, que no las autorizó , entonces se presentó el incumplimiento del contrato.

En cuanto a la tercera obligación del arrendador, relativa al objeto del contrato para talleres de mantenimiento d e vehículos automotores, expusoSC 41001-31-03-001-2021-00022-01 7

que con las evidencias con las que cuenta, asumiendo que está permitida esa actividad, supone de entrada que requiere servicio de energía eléctrica, hecho no desconocido por el arrendador, indicando que sobre la aptitud de las acometidas eléctricas para de stinación específica pactada, contrario a lo estimado por el señor apoderado de la parte actora, de no saberse si se necesita o no, es claro que la energía podía servir, pero que para el caso de la destinación específica de l contrato, no era el idóneo, pue s lo sería para destinación residencial o agrícola y que el hecho probado, es la confesión del representante

o no, es claro que la energía podía servir, pero que para el caso de la destinación específica de l contrato, no era el idóneo, pue s lo sería para destinación residencial o agrícola y que el hecho probado, es la confesión del representante legal de la sociedad demandante, de haber instalado e l montaje para talleres solicitado por la arrendataria, perdiéndose, acor de a los testigos ZAB ALA, REINALDO y SURAYA, algunos inquilinos, porque no soportaron la situación de no tener energía en condiciones aptas, para la clase de explotación que se requería, y la propia sociedad demandada hizo la gestión, razón para presentarse igualmente incumplimiento contractual.

4. RECURSO DE APELACIÓN

Interpuesto en audiencia el presente recurso , los correspondientes reparos se expusieron por escrito ante el juzgador a quo 8, acorde con lo dispuesto en el artículo 322 nume ral 3 inciso 2 del C.G.P., los que fueron sustentados por escrito en la presente instancia9, de conformidad a los mandatos del artículo 12 de la ley 2213 del 2022.

1.- Estima el señor apoderado de la sociedad demandante , que el juzgador a quo le otorgó una interpretación extensiva a las excepciones de mérito, vulnerando el debido proceso por una indebida valoración de la prueba, desconociendo hechos relevantes que demuestran que se cumplió a cabalidad

8 Carpeta cuaderno de primera instancia, documento 51, expediente digital. 9 Carpeta cuaderno de primera instancia, carpeta expediente, documento 51, expediente digital.SC 41001-31-03-001-2021-00022-01 8

8 Carpeta cuaderno de primera instancia, documento 51, expediente digital. 9 Carpeta cuaderno de primera instancia, carpeta expediente, documento 51, expediente digital.SC 41001-31-03-001-2021-00022-01 8

la condición de arrendador por parte de su representada, entre ellas la de dar aviso con relación a la terminación del contrato de arrendamiento, tal como lo indica el artículo 520 del Código de Comercio en concordancia con el artículo 10 del contrato, a 31 de diciembre de 2019, siendo voluntad de la dem andada quedarse indefinidamente explotando el bien inmueble , n o pagando los cánones demandados, desarrollando a continuación su sustentación en cuatro capítulos.

2.- “Incumplimiento del contrato” : destaca que el destino pactado por l as partes para el inmueble arrendado , sería para tres actividades: parqueadero, depósito de materiales y similares, e igualmente talleres, no presentándose el declarado incumplimiento, porque en la cláusula cuarta parágrafo tercero del contrato, antes de firm ar el 16 de junio de 2015, el arrendatario debía revisar y conseguir los permisos necesarios para desarrollar su actividad comercial, situación que entendió la arrendadora, había desarrollado la arrendataria, indicando el convencimiento de la arrendadora d e que las actividades que se iban a desarrollar estaban permitidas,

3.- “Nulidad el Contrato”: argumenta que es una declaración extra petita, la que debería haberse alegado y tramitarse como incidente de acuerdo con el artículo 69 de l C.G.P., vulnerándose el debido proceso de la parte que

3.- “Nulidad el Contrato”: argumenta que es una declaración extra petita, la que debería haberse alegado y tramitarse como incidente de acuerdo con el artículo 69 de l C.G.P., vulnerándose el debido proceso de la parte que apodera, colocándole una carga que no está en el deber de soportar, remitiéndose sobre el punto a la sentencia SC -30852017 de marzo 7 de 2017, cuando el contrato cumplió con las solemnidades requerid as, se desarrolló sin ningún inconveniente hasta el 31 de diciembre de 2019, fecha hasta la cual se cancelaron los cánones de arrendamiento, como lo reconoció la arrendataria en audiencia, continuando en el mismo hasta el 9 de octubre de 2021.SC 41001-31-03-001-2021-00022-01 9

4.- En cuanto al argumento del fallo, de establecer el contrato el destino del inmueble para almacenamiento de materiales y similares, no aprobando la arrendadora las adecuaciones para esta actividad, en contravía de lo que estipula el artículo 1982 del Código Ci vil, es errado, señalando que, ninguna de las pruebas allegadas indican la solicitud de permisos por parte de la arrendataria, por lo que es una mera suposición por parte del a quo , como lo manifestó en la motivación del fallo, no mencionando la accionada que era lo que pretendía almacenar y la destinación para alma cenamiento si se dio, de acuerdo a la declaración de la accionada y los testigos de las dos partes, para guardar contenedores y tanques pa ra el transporte de combustible, no quedando específicamente en el contrato la actividad de restaurante, con pleno conocimiento de la arrendataria, de no poder realizar obras civiles con estructura

guardar contenedores y tanques pa ra el transporte de combustible, no quedando específicamente en el contrato la actividad de restaurante, con pleno conocimiento de la arrendataria, de no poder realizar obras civiles con estructura y bases (parágrafo 3° cláusula 3ª).

5.- Modificación de carga de energ ía. Incumplimiento del contrato, con desconocimiento de los testimonios de OLGA LUCÍA DUEÑAS CASTRO y ALFREDO ZABALA LIZARAZO, quienes sostuvieron una relación contractual por más de cinco años con la accionada, manifesta ndo que la carga de luz era indispensable para su actividad de fabricación de carrocerías, dándosele validez al testimonio de REINALDO CAMPOS ACUÑA, quien solo fue arrendatario por un mes, testimonio recogid o por el señor juez y, pese a considerarlo inconsistente y confuso, le da credibilidad, valorándolo indebidamente,

5.- RÉPLICA DEL RECURSO DE APELACIÓN

Precisa la señora apoderada que el interrogatorio de parte rendido por el representante de la empresa demandante, informó que no se analizó si el uso del suelo era el adecuado para las actividades a las que se destinó el contrato (cláusula 4ª), previo a ofertar el inmueble; que el contrato había terminado porSC 41001-31-03-001-2021-00022-01 10

desahucio en diciembre de 2019, sin que fuera recibido, continuando en el bien inmueble procurando su explotación, la que no fue viable por la poca carga de energía, hecho sin justificación no subsanado por la arrendadora, entrega que fue solicitada por conciliación, declarada desierta.

inmueble procurando su explotación, la que no fue viable por la poca carga de energía, hecho sin justificación no subsanado por la arrendadora, entrega que fue solicitada por conciliación, declarada desierta.

Respecto a la nulidad absoluta del contrato, replica que, a pesar del sistema dispositivo del sistema procesal colombiano, el juzgador conserva facultades inquisitiva s, entre ellas la declaración de nulidad absoluta, con fundamento en el artículo 1741 del Código Civil, sin que tenga fundamento normativo el argumento de no haberse tramitado incident e, que, al tratarse de una nulidad de origen sustancial, fue declarada oficiosamente.

Con relación a la destinación del inmueble, destaca que el representante legal de la empresa demandante confesó en el interrogatorio que impidió que la demandada pudiera realizar algún tipo de mejoras y que por tanto no se pudo ejecutar de manera óptima que generara rentabilidad la actividad de depósito de manera plena, porque no se podían almacenar muchas cosas, al no tener cimentación, paredes y techos y que, en cuanto al restaurante, no fue el motivo por el que el juez declaró probadas las excepciones.

En cuanto al aumento de la capacidad energética, contrario al reparo sustentado, la empresa dema ndante confiesa que la señora SU RAYA BERMUDEZ, le solicitó el aumento de la capacidad energética, explicando que contaba con una carga básica de batería, solicitando sin embargo la arrendataria incremento para poder desarrollar el objeto del contrato, asumiendo la sociedad el costo de instalar un trasformador, mismo respecto del cual tiempo después CODENSA impuso sanción por presunta adulteración y que ante una nueva solicitud de aumento de la carga, el representante expresó que al haberse

el costo de instalar un trasformador, mismo respecto del cual tiempo después CODENSA impuso sanción por presunta adulteración y que ante una nueva solicitud de aumento de la carga, el representante expresó que al haberse solicitado la entrega del bien, había terminado unilateralmente el contrato y queSC 41001-31-03-001-2021-00022-01 11

no dio autorización para dicha actividad, rigiéndose por lo establecido en la cláusula 9 del contrato.

Del reparo relativo a la apreciación de la prueba testimonial, señala contradicciones en las declaraciones de ALFREDO ZABALA y OLGA DUEÑAS CASTRO, al afirmar que no tuvieron fallas en el servicio de luz, y después que no sabían del resto de talleres, toda vez que era de los primeros nego cios desde la fuente de energía y que el servici o máximo se había suspendido por veinte minutos, que sin embargo la señora OLGA LUCÍA DUEÑAS, confirma que eran los primeros locales de la fuente de energía, que por eso no tuvieron inconvenientes, afirmando sin embargo que habían durado hasta dos días sin luz, calificando de contradicción inusual.

Del testimonio de REINALDO CAMPOS, expresó que conforme lo afirmó, trabajó como conductor en CODENSA y que había obtenido conocimientos de electricidad, experiencia aceptable en el mundo jurídico, al punto que pueden llegar a rendir informes, si un juez lo aprueba, caracterizándose el testimonio por su naturalidad, conocimientos necesarios para ejercer su actividad comercial, entre ellos, la carga que sus propias maquinas requerían, no incurriendo el a quo en indebida valoración probatoria.

6.- CONSIDERACIONES

para ejercer su actividad comercial, entre ellos, la carga que sus propias maquinas requerían, no incurriendo el a quo en indebida valoración probatoria.

6.- CONSIDERACIONES

La competencia de la Sala, de acuerdo con el artículo 322 y 328 del C.G.P., se circunscribe a los reparos formulados por la parte demandante en el contexto de la resolutiva del fallo apelado, los que giran en torno al declarado incumplimiento contractual de la sociedad arrendataria de la obligación contemplada en el numeral 2 del artículo 1982, de mantener el inmueble en estado de servir para el fin a que fue arrendado, al caso para depósito deSC 41001-31-03-001-2021-00022-01 12

materiales y similares, talleres de mantenimiento para vehículos automotores , sin lugar a resolver la considerada nulidad a bsoluta parcial del contrato de arrendamiento por objeto ilícito por el uso de parqueadero, porque la misma no fue declarada en la parte resolutiva del fallo de primer grado , sin lugar a complementar la sentencia, acorde a lo dispuesto en el inciso 2 del a rtículo 287 del C.G.P., pues la parte pasiva, perjudicada con la omisión, quien se opuso a las pretensiones, no interpuso el presente recurso, no extendiéndose la s consideraciones de la mentada nulidad a los demás usos del inmueble arrendado, que apoyan la declaración de contrato no cumplido.

6.1.- El contrato de arrendamiento base del litigio tiene carácter de acto mercantil acorde a los mandatos del artículo 20 numeral 2 del Código de Comercio, circunstancia que no excluye la aplicación del Código Civil en orden a

6.1.- El contrato de arrendamiento base del litigio tiene carácter de acto mercantil acorde a los mandatos del artículo 20 numeral 2 del Código de Comercio, circunstancia que no excluye la aplicación del Código Civil en orden a dirimir la controversia, de conformidad con el artículo 2 del estatuto mercantil y en punto específico de las obligaciones en general, el artículo 822 idem.

El artículo 1973 del Código Civil, determina como elementos esenciales del contrato de arrendamiento , la obligación para el arrendador de “conceder el goce de una cosa ” y al arrendatario “ pagar por éste goce ”, señalando el resaltado artículo 1982 las obligaciones del arrendador, en su numeral 2: “A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada”

Ha tenido oportunidad de puntualizar nuestra Honorable Corte Suprema de Justicia 10, sobre el alcance del indicado elemento esencial del contrato de arrendamiento:

“4.3.2.2. El alcance del derecho a gozar la cosa arrendada es omnicomprensivo de los distintos elementos que permiten que el establecimiento de comercio desarrolle la función a la que sirve. La protección legal de este derecho va más allá de garantizar el disfrute del espacio físico y se amplía a todos los

10 Sentencia Sala de Casación Civil, SC2500-2021, M.P. LUIS ARMANDO TOLOSA VILLABONA.SC 41001-31-03-001-2021-00022-01 13

intangibles agregados al inmueble, que contribuyen a mejorar el propósito de la empresa y, con mayor razón, cuando no está aislado el bien arrendado, sino

13

intangibles agregados al inmueble, que contribuyen a mejorar el propósito de la empresa y, con mayor razón, cuando no está aislado el bien arrendado, sino formando parte de un conjun to arquitectónico, propiedad horizontal o bienes comunes.

Según el legislador colombiano, para garantizar la prerrogativa del arrendatario de gozar de la cosa arrendada en los términos indicados, se imponen correlativamente al arrendador diferentes obliga ciones cuya literalidad, entendimiento y teleología explican la manera apropiada para amparar aquella salvaguarda.

2(i) Unas, previstas en los numerales 2° y 3° del artículo 1982 del Código Civil. La primera, manda preservar y sostener la cosa arrendada “ en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada ”; esto es, del buen funcionamiento del establecimiento de comercio. La segunda, dispone “ librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce” del bien.

Por un lado, debe conservar la cosa en condiciones que le permitan al arrendatario usar, disfrutar o explotar plenamente el aludido bien mercantil, incluyendo, todos los bienes materiales o los inmateriales que se le aúnan; los cuales, en conjunto mejoran, fortalecen y sirven a la función destinada. Por el otro, debe repeler todo acto externo que pueda alterar, ora transitoria, ya definitivamente el goce pacífico del negocio.

(ii) Esas obligaciones, en los términos del artículo 1603 ejúsdem, deben cumplirse con la corrección dimanante de la buena fe que campea en toda la actividad negocial.

definitivamente el goce pacífico del negocio.

(ii) Esas obligaciones, en los términos del artículo 1603 ejúsdem, deben cumplirse con la corrección dimanante de la buena fe que campea en toda la actividad negocial.

La bonae fidei recorre el ordenamiento jurídico en su integridad, y el derecho de las obligaciones en sus diferentes manifestaciones. Hace parte de su propia médula, pues constituye un elemento estructural fundante, con fuerza y jerarquía superior para todos los actos y relaciones jurídicas. Conforma el derrotero conductual que guía el comportamiento negocial como una actividad honesta, proba y leal.

Obrar conforme a los estándares de rectitud antelados responde a imperativos de derecho obligacional y a los valores que inspiran el Estado Democrático. En ese orden de ideas, el parámetro de conducta exigido al arrendador es aquel que se encuadra en la ética del contratante, alejado de la mezquindad y dirigido a lograr la realización del objeto contractual.

En concreto, l e dicta, procurar realizar lo necesario y que esté a su alcance para que el arrendatario no deba preocuparse porque el estado del inmueble sea un obstáculo para desarrollar el objeto social de su empresa o una perturbación indebida a su tranquilidad. Cuestiones simples y razonables, que resultan indispensables para el efectivo goce del bien.”

…….SC 41001-31-03-001-2021-00022-01 14

4.3.3. En síntesis, el derecho del arrendatario al goce de la cosa arrendada en los términos explicados implica para el arrendador cumplir varias obligaciones: (i) Mantener apto el local para el buen funcionamiento del

14

4.3.3. En síntesis, el derecho del arrendatario al goce de la cosa arrendada en los términos explicados implica para el arrendador cumplir varias obligaciones: (i) Mantener apto el local para el buen funcionamiento del establecimiento de comercio. (ii) Librar al empresario de toda perturbación. Y (iii) permitir la continuidad en el tiempo del disfrute del bien mercantil, garantizando la renovación del contrato, salvo justa causa debidamente enterada.

6.2.- No ofrece discusión alguna el incumplimiento por parte de la arrendataria de su obligación esencial de pago de los cánones correspondientes a enero – diciembre de 2020, oponiendo la demandada la excepción “contrato de no cumplido”, por no haber suministrado el arrendador un inmueble adecuado para la explotación económica de depósito de materiales y de taller de mantenimiento de vehículos automotores, acorde a las cláusulas segunda y novena del contrato , de donde, argumenta, era obligación del arr endador entregar el inmueble con los servicios públicos de agua y luz, que de acuerdo con la normatividad vigente, se ajusten al tipo de predio, su uso, destinación y necesidad específica del mismo , con prohibición a la arrendataria de adelantar trámites de servicios públicos, no cumpliendo el arrendador con la obligación contractual de garantizar y permitir de manera clara y eficiente el uso y explotación del bien.

De acuerdo a la destacada cláusula segunda del mentado contrato de arrendamiento11, la extensión del lote objeto del mismo, es de 2 fanegadas (1 hectárea 2.800 m 2), encerrado en cerca de alambre de púa, en postes de

de arrendamiento11, la extensión del lote objeto del mismo, es de 2 fanegadas (1 hectárea 2.800 m 2), encerrado en cerca de alambre de púa, en postes de madera y sobre el cual no se encuentra ninguna construcción ni mejora, salvo los servicios públicos de agua y luz , reiterando la cláusula novena que el inmueble cuenta con servicios de agua y luz, precisando en dos de sus parágra