TSDJ NVA SCFL - 41001310300320200018001-(29-08-2022)

República de Colombia Rama Judicial del Poder Público

A.S. M.P. Edgar Robles Ramírez. Rad. 2020-00180-01

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TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL

SALA CUARTA DE DECISIÓN

CIVIL FAMILIA LABORAL

M.P. ÉDGAR ROBLES RAMÍREZ

Proceso: DECLARATIVO - RESOLUCIÓN DE CONTRATO

Demandante: ARCELIA SEGURA ÁLVAREZ y OTROS Demandados: VICTORIA ADMINISTRADORES SAS y OTRO Radicación: 41001-31-03-003-2020-00180-01

Asunto: APELACIÓN DE SENTENCIA

Procedencia: JUZGADO TERCERO CIVIL DEL CIRCUITO DE NEIVA (H)

Neiva, veintinueve (29) de agosto de dos mil veintidós (2022) Aprobado y Discutido mediante acta Nº 120 de 29 de agosto del 2022

1. ACLARACIÓN PRELIMINAR

El presente asunto, fue conocido primeramente por la Magistrada Enasheilla Polanía Gómez, ponente de la Sala Cuarta de decisión CIVIL FAMILIA Laboral, no obstante, mediante acta de discusión N° 014 de 25 de mayo de 2022, el proyecto por ella planteado fue derrotado, correspondiendo al siguiente en turno, esto es el suscrito Magistrado Ponente, emitir la sentencia correspondiente.

2. ASUNTO

Procede la Sala Cuarta de Decisión Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Neiva, a resolver el recurso de apelación de la sentencia proferida el 1 de septiembre de

Ponente, emitir la sentencia correspondiente.

2. ASUNTO

Procede la Sala Cuarta de Decisión Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Neiva, a resolver el recurso de apelación de la sentencia proferida el 1 de septiembre de 2021 por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de La Neiva (H).República de Colombia Rama Judicial del Poder Público

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3. ANTECEDENTES

2.1. LA DEMANDA

En el líbelo introductorio del presente asunto, la parte d emandante solicitó declarar resuelto el contrato promesa de compraventa y la cláusula adicional No.001, celebrados por los litigantes respecto de bien inmueble apartamento , ubicado en esta ciudad, por incumplimiento de la promitente vendedora demandada; en consecuencia, se condene a los demandados a restituir el dinero cancelado por los promitentes compradores demandantes, más la corrección monetaria, los intereses de 6% anual desde el incumplimiento hasta la fecha efectiva del pago, el 5% del valor del inm ueble por cláusula penal, la suma equivalente al 1% del valor total de las sumas canceladas en virtud del contrato principal por tres meses y al pago de las costas, agencias en derecho.

2.2. HECHOS

Como sustento fáctico de las anteriores pretensiones, co n las precisiones de cada caso en particular, narran que celebraron individualmente los demandantes con RAFAEL GARCÍA MURCIA en unos contratos, en calidad de representante legal de la sociedad INGENIAR

Como sustento fáctico de las anteriores pretensiones, co n las precisiones de cada caso en particular, narran que celebraron individualmente los demandantes con RAFAEL GARCÍA MURCIA en unos contratos, en calidad de representante legal de la sociedad INGENIAR GESTORES SAS, como promotor y en otros con DANIEL GIOV ANNI RODRÍGUEZ CORAL como promotor y los futuros compradores demandantes, contrato de separación de apartamento y posteriormente con la persona jurídica VICTORIA ADMINISTRADORES SAS y la persona natural RAFAEL GARCÍA MURCIA, estos en calidad de promitentes vendedores, contrato promesa de compraventa del dominio y posesión que tiene y ejerce sobre bien inmueble apartamento y parqueadero, ubicado en la calle 11 No.55 -179 de la ciudad de Neiva.

Que pactaron en la cláusula CUARTA del contrato preparatorio, la firma de escritura y la entrega del inmueble p rometido, 18 meses después de la suscripción del referido negocio jurídico; el que no cumpl ieron, solicitaron los promitentes vendedores una prórroga,República de Colombia Rama Judicial del Poder Público

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accediéndose a la misma, mediante una CLÁUSULA ADICIONAL , e stipulando algunos cambios, y otorgando un plazo de gracia de 120 días calendarios adicionales, contados a partir de la fecha estipulada para cumplir la obligación y, que de no efectuarse la entrega dentro del mismo, se le reconocería al promitente comprad or (a), durante un término de 3

partir de la fecha estipulada para cumplir la obligación y, que de no efectuarse la entrega dentro del mismo, se le reconocería al promitente comprad or (a), durante un término de 3 meses contados a partir de la fecha de vencimiento del plazo de gracia a título de compensación por todos los perjuicios que pudiere sufrir en razón de la demora, una suma mensual equivalente al 1% del valor total de las sum as que los promitentes compradores hayan cancelado en virtud del negocio principal; cumplido dicho término existe incumplimiento y daría facultad para exigir la aplicación de la cláusula penal prevista en el contrato.

Que, de acuerdo con la estipulación séptima, los promitentes compradores , realizaron abonos al precio a través de la cuenta de fiducia y en consignación , en la cuenta establecida por el promitente vendedor; en la novena estipularon , cláusula penal, para el caso de que alguno de los contratantes no cumpliere en todo o en parte sus obligaciones, dando lugar a la resolución del contrato y la cancelación a favor del contratante cumplido a título de pena del 5% del valor total del inmueble.

Finalmente, manifestaron, que es evidente el incumplimien to por parte de los demandados, quienes, hasta la fecha, no han entregado el inmueble prometido, causando perjuicios a cada uno de los demandantes que consignaron en la fiducuenta dispuesta en

BANCOLOMBIA.

2.3. CONTESTACIÓN

3.3.1 LA SOCIEDAD VICTORIA ADMINISTRADORA SAS

Manifestó no constarle los hechos 1, 21, 28 y 35, toda vez que en esos acontecimientos no

BANCOLOMBIA.

2.3. CONTESTACIÓN

3.3.1 LA SOCIEDAD VICTORIA ADMINISTRADORA SAS

Manifestó no constarle los hechos 1, 21, 28 y 35, toda vez que en esos acontecimientos no participó; acepta como verdaderos los hec hos 2, 4, 5, 8, 9, 11, 12, 15, 17, 18, 22, 24, 25, 29, 31, 32, 36, 38 y 39; niega por falaces los hechos 3, 10, 16 , 23, 30 y 37, destacando elRepública de Colombia Rama Judicial del Poder Público

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cumplimiento de su parte de la cláusula CUARTA de los contratos promesa de compraventa inicialmente suscritos, puesto que dicha cláusula fue consensuadamente modificada a través del documento OTRO SI; niega por ser contrarios a la realidad en cuanto a su génesis, los hechos 6, 13, 19, 26, 33 y 40; 7, 14, 20, 27, 34 y 42, porque fueron los actores quienes no cumplieron las obligaciones a su cargo, inherentes al pago del precio de los inmuebles prometidos en venta; niega el hecho 42, en tanto pregona mala fe de la demandada, cuando se confiesa la paralización en la inyección del flujo efectivo a cargo de los demandantes, que además de su incumplimiento, comportó la suspensión de las obras que se adelantaban.

de la demandada, cuando se confiesa la paralización en la inyección del flujo efectivo a cargo de los demandantes, que además de su incumplimiento, comportó la suspensión de las obras que se adelantaban.

Se opuso a las pretensiones y objetó el juramento estimatorio, dado que el soporte fáctico de las declarativas es el incumplimiento de la demandada, el que no ocurrió, debido a que de manera previa los demandantes debían satisfacer las obligaciones a su cargo, resultando infundadas por operar la circunstancia del artículo 1609 del Código Civil.

Finalmente, plateó las excepciones de mérito, que denominó “(i) incumplimiento de los demandantes; (ii) exceptio non adimpleti contractus y (iii) genérica o innominada”.

3.3.2 EL DEMANDADO RAFAEL GARCÍA MURCIA

Mediante apoderado judicial el demandado aceptó como ciertos los hechos 1, 2, 4, 5, 9, 11, 12, 15, 17, 18, 21, 22, 24, 25, 28, 29, 31, 32, 35, 36, 38 y 39; no constarle los hechos 6, 8, 13, 19 ,26, 33 y 40, debido a que no participó e n esas negociaciones, ni en la producción de los documentos aludidos, los que le resultan extraños y ajenos; niega por falac es los hechos 7, 14, 20, 27, 34 y 41, advirtiendo que conforme excepciona, los demandantes no cumplieron las obligaciones a su cargo, correspondiente al pago del precio del inmueble prometido en venta, negando el hecho 42 en tanto pregona la mala fe de los demandados y, que por el

las obligaciones a su cargo, correspondiente al pago del precio del inmueble prometido en venta, negando el hecho 42 en tanto pregona la mala fe de los demandados y, que por el contrario se confiesa que la paralización en la inyección de flujo de efectivo a cargo de los demandantes, además de su incumplimiento, comportó la suspensión de las obras que se adelantaban.República de Colombia Rama Judicial del Poder Público

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Se opuso a las pretensiones, objetó el juramento estimatorio y formulas las excepciones de mérito que denomino “(i) falta de causa para demandar por incumplimiento de lo s demandantes; (ii) exceptio non adimpleti contractus y (iii) genérica o innominada”.

3. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

El Juzgado Tercero Civil del Circuito de Nieva (H), en sentencia de 1 de septiembre de 2021, declaró la resolución por incumplimiento recíproco de las obligaciones adquiridas por las partes con ocasión de la celebración de los contratos promesas de compraventa y OTRO SI No001; CONDENA a los demandados a pagar las sumas entregadas con ocasión de los mismos contratos, a los demandantes, de bidamente indexadas; DECLARA no probados los hechos soporte de las excepciones de mérito FALTA DE CAUSA PARA DEMANDAR POR INCUMPLIMIENTO DE LOS DEMANDANTES, EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS y GENÉRICA O INNOMINADA; DECLARA no probadas las tachas por sospe cha formuladas;

INCUMPLIMIENTO DE LOS DEMANDANTES, EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS y GENÉRICA O INNOMINADA; DECLARA no probadas las tachas por sospe cha formuladas; NIEGA las restantes excepciones; CONDENA en costas en un 70% a la parte demandada, FIJANDO las agencias en derecho y ORDENA el archivo del expediente.

Para arribar a tales determinaciones, comenzó por analizar , sí era procedente declarar el incumplimiento de la s obligaciones derivadas del contrato promesa de compraventa y el denominado OTRO SI No.001 , por parte de los demandados y si como consecuencia de ello, se cumplían los presupuestos establecidos en el artículo 1546 del C.C., para tal efecto. Es así, como abordó el estudio de la aludida norma, trayendo a colación, reiterada jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia , en torno a los presupuestos de la resolución contractual apoyándose en la sentencia de la Alta Corporación, adiada el 14 de marzo de 1963, así como recientes pronunciamientos en los que ha sostenido que cuando ambas partes incumplen, hay lugar a desatar el contrato por mutuo disenso, acorde con la sentencia SC-1662 de 2019, de cuyos apartes hizo lectura.República de Colombia Rama Judicial del Poder Público

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En el caso concreto, observó que para respaldar la pretensión resolutoria se aportó prueba documental del mentado contrato celebrado y la cláusula adicional, de lo que es posible

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En el caso concreto, observó que para respaldar la pretensión resolutoria se aportó prueba documental del mentado contrato celebrado y la cláusula adicional, de lo que es posible concluir que en efecto se celebró válidamente conforme al artí culo 89 de la ley 153 de 1887, señaló que de conformidad con las pruebas recaudadas, los demandados incumplieron las obligaci ones a su cargo derivadas del contrato y cláusula adicional, de entrega el inmueble prometido , como lo aceptaron en los interrogato rios de parte absueltos, se constató en la inspección judicial al sitio del proyecto habitacional y que, a la fecha pactada para la e ntrega, ninguna de las partes concernientes al negocio jurídico había concurrido a la Notaría a otorgar la escritura públic a, en la forma y tiempo debidos, de donde concluyó que el incumpliendo había sido recíproco, toda vez, que los demandantes, tampoco habían honrado su obligación de pagar la totalidad del precio.

4. APELACIÓN

4.1 DEMANDANTE

Inconforme con la sentencia de instancia, la parte demandante la apeló, ante la absolución, del pago de la cláusula penal e intereses, resaltando en la sustentación por escrito 1 del recurso de apelación en la presente instancia, en los términos del artículo 14 del Decreto 806 de 2020, que de acuerdo con la cláusula cuarta del acuerdo contractual, para el 28 de marzo de 2020, cuando se cumplieron los 18 meses acordados en la misma, tenían los demandados que realizar la entrega material del inmueble, pero al observar que no podían cumplir con la entrega, solicitaron ampliación del plazo, motivo por el cual sus procurados

demandados que realizar la entrega material del inmueble, pero al observar que no podían cumplir con la entrega, solicitaron ampliación del plazo, motivo por el cual sus procurados de buena fe, lo otorgaron, en cláusula adicional No.001 de 12 de junio de 2019 , en el que pactaron la cláusula segunda, un nuevo plazo para el 24 de julio de 2020, fecha e n la que también incumplieron, por lo que acorde a dicho canon procedía, pasado el tercer mes, el reconocimiento de una indemnización equivalente al 1%, entendiéndose el incumplimiento del promitente vendedor, dando la opción incluso de exigir la cláusula penal, restando el despacho a lo pactado en la mencionada cláusula anexa.

1 Documento 07, cuaderno de segunda instancia, expediente digital.República de Colombia Rama Judicial del Poder Público

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Expusieron que, fue la parte demandada la que de manera libre y voluntaria al momento de suscribir la cláusula adicional , manifestó que los promitentes compradores han cumplido con el contrato, dejando abiertamente la aceptación del incumplimiento por la parte pasiva, resultando procedente el reconocimiento de la cláusula penal e intereses reclamados y, de otra parte , indicaron que el despacho restó importancia a lo estipulado en el contrato promesa de compraventa, por ejemplo , la facultad de los promitentes vendedores de terminarlo en caso de no cumplir los promitentes compradores con las obligaciones contractuales, actuación que no realizaron, porque la parte actora si había

en el contrato promesa de compraventa, por ejemplo , la facultad de los promitentes vendedores de terminarlo en caso de no cumplir los promitentes compradores con las obligaciones contractuales, actuación que no realizaron, porque la parte actora si había cumplido, sin efectuar los demandados un reclamo o requerimiento por incumplimiento, pudiendo hacerlo para cobrar la cláusula penal, descontándola de los dineros depositados por la parte actora, indicios que dan muestra reiterativa con las demás pruebas , del cumplimiento de la parte demandante e incumplimiento de la pasiva, previsible este por la cantidad de retrasos en la obra, que estaba suspendida desde antes de la fecha estipulada para la entrega, como se evidenció en la inspección de 28 de marzo de 2020.

4.2 DEMANDADO

La parte demandada por conducto de apoderado común, sustentó por escrito2 los reparos concretos formulados al fallo de primer grado, en orden a que se declaren probadas las excepciones propuestas y se condene en costas a la parte actora, para l o cual indica tres aspectos relevantes de la sentencia: (i) p reterir el artículo 1609 del C.C.; (ii) quebrantar el principio de congruencia consagrado en el artículo 281 del C.G.P. y (iii) violar el derecho de defensa de la parte demandada.

Para sustentar su punto de vista, sostuvo qu e, con las pruebas que reposan en el plenario resulta incontrovertible el incumplimiento de los accionantes en el pago del precio pactado, el que debía suceder de manera previa al cumplimiento de las obligaciones contraídas, por lo considera acertada de la decisión adoptada , ante el in cumplimiento de

resulta incontrovertible el incumplimiento de los accionantes en el pago del precio pactado, el que debía suceder de manera previa al cumplimiento de las obligaciones contraídas, por lo considera acertada de la decisión adoptada , ante el in cumplimiento de

2 Documento 10, cuaderno de segunda instancia, expediente digital.República de Colombia Rama Judicial del Poder Público

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los contratos por parte de los demandantes, conclusión que además de dejar en orfandad las pretensiones de la demanda, conducía inexorablemente al examen de las excepciones propuestas, partiendo la sentencia , - en su criterio - del presupuesto equivocado, que el pago debía suceder de manera coetánea o concomitante a las prestaciones a cargo de los demandados, razón por la cual , considera que la excepción de contrato no cumplido, regulada por el artículo 1609 del C.C., estaba llamada a prosperar.

También, consideró que excedió el juzgador a quo los límites de su competencia, dictando una sentencia incongruente por extra petita, al declarar la resolución por mutuo disenso, pretensión no consignada en el libelo genitor.

También precisó que, la sentencia que puso fin al proceso , trasgrede principios fundamentales de raigambre constitucional que hace referencia al debido proceso e igualdad de las partes, desplegando la demandada su dere cho de defensa frente a las pretensiones enfiladas en el libelo genitor, petitum y exceptio, que constituían los únicos e indesbordables escenarios de la decisión judicial; por ello, a su juicio, si las pretensiones no

pretensiones enfiladas en el libelo genitor, petitum y exceptio, que constituían los únicos e indesbordables escenarios de la decisión judicial; por ello, a su juicio, si las pretensiones no tenían vocación de prosperidad, como atinadamente concluyó el a quo , así debió consignarse en la sentencia negándolas y, de contera debió abordar el examen de las excepciones, declarando probada la invocada exceptio non adimpleti contractus , y condenando a los actores al pago de las costas procesales.

5. CONSIDERACIONES DE LA SALA

5.1. PROBLEMAS JURÍDICOS

los problemas jurídicos que acomete la Sala en esta oportunidad, consisten en

1. ¿Establecer, si las cláusulas adicionales N°001 calendadas el 12 de junio de 2019, de los contratos de compraventa de bienes inmuebles adiados el 31 de agosto, 6,10, 18, 19 y 28 de septiembre de 2018, pactada entre los promitentes compradores y unoRepública de Colombia

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de los promitentes vendedores (VICTORIA ADMINISTRADORES SAS), le es oponible al otro vendedor que no la estipuló?

2. ¿Determinar, si el juez de primera instancia incurrió en erro r fáctico por indebida valoración probatoria, al declarar la resolución de los contratos promesa de compraventa de bien es inmuebles, adiados el 31 de agosto, 6,10, 18, 19 y 28 de

valoración probatoria, al declarar la resolución de los contratos promesa de compraventa de bien es inmuebles, adiados el 31 de agosto, 6,10, 18, 19 y 28 de septiembre de 20 18, junto a su s cláusulas adicionales de 12 de junio de 2019, por mutuo disenso, ante el incumplimiento recíproco de las partes, que se tradujo en un fallo incongruente, al decidir sobre una pretensión que no había sido invocada en la demanda?

3. Y en tal ev ento, ¿si se han cumplido los presupuestos sustanciales y probatorios, para ordenar la indemnización de perjuicios pactada en la s cláusulas penales de las promesas contractuales?

5.2. MARCO NORMATIVO:

Artículo 964, 1546, 1602, 1609, 1611, 1617, 1746 de l C.C., artículo 206 del C.G.P.; artículo 18 de la Ley 820 de 2003; Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia del 5 de Septiembre de 1979, M.P. Alberto Ospina Botero; Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia del 25 de febrero de 1991. M.P. Rafael Romero Sierra; Corte Suprema de Justicia, sentencia del 7 de diciembre de 1982, M.P. Dr. Jorge Salcedo Segura, sentencias SC 3251 de 2020 y SC 3644 de 2021, Magistrado Ponent e Octavio Augusto Tejeiro Duque.

5.3. RESPUESTA AL PRIMER PROBLEMA JURÍDICO.

sentencias SC 3251 de 2020 y SC 3644 de 2021, Magistrado Ponent e Octavio Augusto Tejeiro Duque.

5.3. RESPUESTA AL PRIMER PROBLEMA JURÍDICO.

¿Establecer, si las cláusulas adicionales N°001 calendadas el 12 de junio de 2019, de los contratos de compraventa de bienes inmuebles adiados el 31 de agosto, 6,10, 18, 19 y 28 de septiembre de 2018 , pactada entre los promitente s compradores y unoRepública de Colombia Rama Judicial del Poder Público

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de los promitentes vendedores (VICTORIA ADMINISTRADORES SAS), le es oponible al otro vendedor que no la estipuló?

Frente a la inoponibilidad, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia explicó que la misma guarda relació n en que los efectos jurídicos de los actos o negocios solo se surten entre los intervinien tes, pero no frente a terceros; t ambién agregó que es una garantía que tienen los terceros adquirentes de buena fe para que un negocio del que no hicieron parte no los afecte cuando no se cumplió el requisito de publicidad.

Entonces, ni su celebración ni su eventual nulidad pueden perjudicarlos, por lo que la declaración judicial que se haga respecto de la validez no tiene la aptitud de afectar su propio derecho legítimamente conseguido. La inoponibilidad valora la confianza razonable de los terceros de buena fe en aquellos negocios que se presentan objetivamente como

declaración judicial que se haga respecto de la validez no tiene la aptitud de afectar su propio derecho legítimamente conseguido. La inoponibilidad valora la confianza razonable de los terceros de buena fe en aquellos negocios que se presentan objetivamente como válidamente celebrados. Así lo planteó la Corte en Sentencias SC 3251 de 2020 y SC 3644 de 2021, con ponencia del Magistrado Octavio Augusto Tejeiro Duque, en las que señaló:

“La inoponiblidad, guarda relación con que los efectos jurídicos de los actos o negocios solo se surten entre los intervinientes, pero no frente a terceros. Respecto a esta figura, en CSJ SC9184 -2017 reiterada en SC3201 -2018 y SC3251 -2020, se expuso que,

(…) es la ineptitud frente a terceros de buena fe, de un negocio jurídico válido entre las partes, o de su declaración de invalidez.

Es decir que la inoponibilidad es una garantía que tienen los terceros adquirentes de buena fe para que un negocio del que no hicieron parte no los afecte cuando no se cumplió el requisito de publicidad; de suerte que ni su celebración ni su eventual nulidad pueden perjudicarlos, por lo que la declara ción judicial que se haga respecto de la validez de aquel acto no tiene la aptitud de afectar su propio derecho legítimamente conseguido. La inoponibilidad valora la confianza razonable de los terceros de buena fe en aquellos negocios que se presentan objetivamente como válidamente celebrados.República de Colombia Rama Judicial del Poder Público

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objetivamente como válidamente celebrados.República de Colombia Rama Judicial del Poder Público

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«En términos generales, terceros son todas aquellas personas extrañas a la convención. Todos aquellos que no han concurrido con su voluntariedad a su generación. Toda persona que no es parte, es tercero» (Raúl Diez D uarte. La simulación de contrato en el Código Civil Chileno. Santiago de Chile, 1957. p. 64.). Son terceros relativos quienes no tuvieron ninguna intervención en la celebración del contrato, ni personalmente ni representados, pero con posterioridad entran en relación jurídica con alguna de las partes, de suerte que el acto en el que no participaron podría acarrearles alguna lesión a sus intereses, por lo que les importa establecer su posición jurídica frente al vínculo previo del que son causahabientes, y e sa certeza sólo la pueden adquirir mediante una declaración judicial; como por ejemplo el comprador, el acreedor hipotecario, el acreedor quirografario, el legatario, el donatario, el cesionario, etc. Son terceros absolutos (penitus extranei) todas las dem ás personas que no tienen ninguna relación con las partes, por lo que el vínculo jurídico no les concierne ni les afecta de ninguna manera, pues sus consecuencias jurídicas no los alcanzan en virtud del principio de relatividad de los efectos del negocio jurídico; o sea que carecen de todo interés en la causa.

Para que una persona pueda beneficiarse de la invocación de la inoponibilidad, tiene que ser un tercero relativo al que la celebración del contrato, su nulidad,

en la causa.

Para que una persona pueda beneficiarse de la invocación de la inoponibilidad, tiene que ser un tercero relativo al que la celebración del contrato, su nulidad, simulación, o cualquier efecto entre l as partes, no puede degradar su posición jurídica por ser un adquirente in loco domini, es decir que su derecho deriva legítimamente del dominus; de manera que la suerte que corra el acto ajeno (válido o inválido entre las partes) en virtud de una declarac ión judicial, tendrá que respetar y reafirmar el carácter incuestionable de su propio derecho.”3

En el caso particular, se demanda la resolución de seis (6 ) contratos de promesa de compraventa de bienes inmuebles apartamentos y parqueaderos, en el conjunt o residencial (SAN JÓSE DE LA SIERRA), ubicado en la ciudad de Neiva, suscritos por los demandantes de manera individual como promitentes compradores y como promitentes vendedores a los demandados (VICTORIA ADMINISTRADORES S.A.S. y RAFAEL GARCÍA MURCIA), calendados el 31 de agosto, 6,10, 18, 19 y 28 de septiembre de 2018, y seis (6 ) cláusulas adicionales (OTRO SI) N°001, adiados el 12 de junio de 2019, suscritos en la misma

3 Sala de Casación Civil Corte Suprema de Justicia, Sentencias SC 3251 de 2020 y SC 3644 de 2021, Magistrado Ponente Octavio Augusto Tejeiro Duque.República de Colombia Rama Judicial del Poder Público

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Tejeiro Duque.República de Colombia Rama Judicial del Poder Público

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forma por los promitentes compradores, pero como promitente vendedor, sólo fue

suscrito por VICTORIA ADMINISTRADORES S.A.S.

En ese orden y conforme fue formulado el problema jurídico a resolver, la controversia recae en que si las cláusulas adicionales, le son oponibles al demandado RAFAEL GARCÍA MURCIA quien no las estipuló, obteniéndos e como respuesta que no le son oponibles a este, dado que los efectos jurídicos de los actos o negocios solo se surten entre los intervinientes, pero no frente a terceros, por lo que las obligaciones pactadas en la s cláusulas adicionales N°001 de 12 de junio de 2019, en la que se estableció que:

“CLÁUSULA PRIMERA: OBJETO. - EL PROMITENTE VENDEDOR transfiere a título de venta al PROMITENTE COMPRADOR (A), el derecho de dominio y la propiedad plena que tiene sobre el inmueble…. SEGUNDO: Adicionar la cláusula cuarta el siguiente PARÁGRAFO N 01: “ No obstante la fecha establecida, PROMITENTE VENDEDOR y el PROMITENTE COMPRADOR (A), otorgan un plazo de gracia de CIENTO VEINTE (120) días calendarios adicionales, contados a partir de la fecha antes estipulada para cu mplir con la obligación del PROMITENTE VENDEDOR, estableciéndose por tanto como fecha final de entrega el 24 de julio de 2020. Transcurrido el plazo de gracia adicional sin que se hubiere efectuado la entrega

antes estipulada para cu mplir con la obligación del PROMITENTE VENDEDOR, estableciéndose por tanto como fecha final de entrega el 24 de julio de 2020. Transcurrido el plazo de gracia adicional sin que se hubiere efectuado la entrega deberá reconocer y pagar al PROMITENTE COMPRADO R (A), durante un término máximo de TRES (3) meses, contados a partir del de la fecha de vencimiento del plazo de gracia en mención, a título de compensación por todos los perjuicios que pudiere sufrir en razón de la demora, una suma mensual equivalente al UNO por ciento (1%) del valor total de las sumas que el PROMITENTE COMPRADOR haya cancelado en virtud del contrato principal. Pasado el TERCER mes de estarse reconociendo la indemnización sin que se produzca la entrega efectiva de (los) inmuebles, se enti ende que hay incumplimiento por parte del PROMITENTE VENDEDOR y da facultad al PROMITENTE COMPRADOR para exigir la aplicación de la cláusula penal prevista en el contrato.”

Solo, son exigibles a la demandada VICTORIA ADMINISTRACIONES S.A.S., por cuanto, e sta asumió la obligación de la entrega de los bienes inmuebles prometidos en venta, sin que ello quiera decir que se trate de un nuevo negocio jurídico distinto a los inicialmente suscritos el 31 de agosto, 6,10, 18, 19 y 28 de septiembre de 2018 , por cuan to de dichasRepública de Colombia Rama Judicial del Poder Público

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estipulaciones, se desprende con claridad que solo se adicionan algunas cláusulas de este último, sin que se deje sin efecto o valor dichas promes as de compraventa, conservando el señor RAFAEL GARCÍA MURCIA, las que se obligó a cumplir, esto e s la de suscribir las escrituras públicas de venta de los inmuebles prometidos.

En conclusión, mal podría decirse que el contrato de promesa de compraventa, es un negocio independiente al señalado en las cláusulas adicionales mencionadas, pues lo que ciertamente si ocurre es que las obligaciones que se estipuló la empresa VICTORIA ADMINISTRACIONES S.A.S., no le son oponibles al señor GARCÍA MURCIA, por cuanto este no las suscribió, - se reiterasin que lo haya relevado de las demás adquiridas.

5.4. RESPUESTA AL SEGUNDO PROBLEMA JURÍDICO.

¿Determinar, si el juez de primer