TSDJ PEI SCF - 66170310300120150014102-(24-07-2025)

P á g i n a | 1 El siguiente es el documento presentado por el Magistrado Ponente que sirvió de base para proferir la providencia dentro del presente proceso. El contenido total y fiel de la decisión debe ser verificado en la respectiva Secretaría.

PROCESAL CIVIL / NULIDAD ABSOLUTA DE CONTRATOS DE

COMPRAVENTA / LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA / ACREEDOR

HIPOTECARIO LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA – Concepto. … “[L]a legitimación en causa, esto es, el interés directo, legítimo y actual del “titular de una determinada relación o estado jurídicos” (U. Rocco, Tratado de derecho procesal civil, T. I, Parte general, 2ª reimpresión, Temis-Depalma, Bogotá, Buenos Aires, 1983, pp. 360), es cuestión propia del derecho sustancial, atañe a la pretensión y es un presupuesto o condición para su prosperidad. Por tal motivo, el juzgador debe verificar la legitimatio ad causam con independencia de la actividad de las partes y sujetos procesales al constituir una exigencia de la sentencia estimatoria o desestimatoria, según quien pretende y frente a quien se reclama el derecho sea o no su titular… LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA – Legitimación en la causa frente a la pretensión de nulidad absoluta de un contrato de compraventa. … La hipoteca, por su naturaleza (arts. 665 y 2432 ib.), otorga a su titular la acción real contra el actual propietario del inmueble, sin exigir el legislador identidad entre este y el

deudor (art. 2452 ib.), precisamente por ello es que esta figura jurídica no impide la tradición del inmueble dado en hipoteca, como parece creerlo el demandante. Por lo anterior, no se observa por esta Sala el perjuicio como acreedor hipotecario que sostiene el demandante para legitimar su actuar, es decir, no se encuentra en él, un interés jurídico serio y actual para legitimar por activa la pretensión de la nulidad absoluta de las compraventas, puesto que en nada afectan la acción real que puede llegar a hacer efectivo su derecho como acreedor hipotecario. SC-0217-2025

A SUNTO : S ENTENCIA DE S EGUNDO G RADO T IPO DE PROCESO : V ERBAL – N ULIDAD ABSOLUTA DE COMPRAVENTA

D EMANDANTE : EAGG

D EMANDADO : CAAG, MNEE, MCEM Y NLBM.

P ROCEDENCIA : J UZGADO C IVIL DEL C IRCUITO DE D OSQUEBRADAS, R.

R ADICACIÓN : 66170-31-03-001-2015-00141-02 (043) T EMAS : N ULIDAD DE ESCRITURA PÚBLICA – NULIDADES FORMALES Y SUSTANCIALES – LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA – INTERÉS PARAP á g i n a | 2

OBRARM AG. SUSTANCIADOR : C ARLOS M AURICIO G ARCÍA B ARAJAS

A PROBADA EN SESIÓN : 376 DE 23-07-2025

P EREIRA. VEINTICUATRO (24) DE JULIO DE DOS MIL VEINTICINCO (2025).

Motivo de la Providencia Resolver la apelación propuesta por la parte demandante contra la sentencia1 que desestimó en forma parcial sus pretensiones, proferida

P EREIRA. VEINTICUATRO (24) DE JULIO DE DOS MIL VEINTICINCO (2025).

Motivo de la Providencia Resolver la apelación propuesta por la parte demandante contra la sentencia1 que desestimó en forma parcial sus pretensiones, proferida el 2 de marzo de 2021 por el Juzgado Civil del Circuito de Dosquebradas, R. La demanda y su reforma2 Objeto. El demandante pretende que se declare la nulidad absoluta de las escrituras públicas nro. 4276 del 4 de octubre3 , 4400 del 19 de diciembre (sic)4 1 Archivo 2 (audiencia art. 373 C.G.P.) del cuaderno de audiencias de primera instancia. Minuto 2:12:20. 2 Archivo “02CdnoPrincipal”, del cuaderno principal de primera instancia digitalizado, páginas 84-99 (demanda reformada). Se ubica en la carpeta de segunda instancia denominada “EXPEDIENTE COMPLETO”. 3 Archivo 01 ib., páginas 7-11. 4 Archivo 01 ib., páginas 13-17. Según obra en el expediente, la escritura pública data del 15 de octubre de 2002.P á g i n a | 3 y 5385 del 16 de diciembre 5 , todas del año 2002, otorgadas en la Notaría Primera del Círculo de Pereira. En consecuencia, solicita que (i) se disponga la cancelación de dichas escrituras públicas; (ii) se resuelva la hipoteca constituida mediante la

escritura pública nro. 4336 del 22 de diciembre de 2001 otorgada en la Notaría Única del Círculo de Dosquebradas, ordenando volver las cosas al estado anterior; (iii) se condene a los demandados al pago de los frutos civiles y naturales que produjo el inmueble mientras estuvo en posesión de la presunta compradora (sic), hasta que se ordene la restitución inicial 6 ; y (iv) se condene al pago de costas y gastos del proceso. Soporte fáctico . Según se narra en la reforma a la demanda, mediante escritura pública nro. 4336 del 22 de diciembre de 2001 7 , otorgada en la Notaría Única del Círculo de Dosquebradas, CAAG y MNEE constituyeron hipoteca hasta por la suma de $8.000.000 m/cte. sobre el inmueble identificado con matrícula inmobiliaria nro. 294-34905, a favor del señor EAGG. Los señores CAAG y Escobar Escobar cancelaron de manera fraudulenta la hipoteca en mención, mediante la escritura pública nro. 1006 del 12 de junio de 2002, otorgada por la Notaría Única de Quimbaya, documento que se otorgó con una cédula que no era suya y una firma diferente a la plasmada en la escritura de constitución de la hipoteca, además de no aparecer la huella digital de quien autentica dicha firma. Por estos hechos, el 1 de diciembre de 2005, el Juzgado Quinto Penal del Circuito de Armenia condenó al señor

CAAG, como autor de las conductas punibles de uso de documento falso y falsedad en documento privado, tipificadas en los artículos 291 y 289 del Código Penal.8 Una vez cometido el ilícito, el señor CAAG adquirió por compraventa los derechos de cuota que la señora NLBM tenía sobre el inmueble, 5 Archivo 01 ib., páginas 19-31. 6 Fueron estimados bajo juramento, a la presentación de la reforma de la demanda, en la suma de $33.806.023. 7 Archivo 01 ib., páginas 33-38. 8 Archivo 01 ib., páginas 47-66.P á g i n a | 4 obteniendo la propiedad del total mediante la escritura pública nro. 4276 del 4 de octubre de 2002, actuación registrada en la anotación 17 del folio de matrícula inmobiliaria nro. 294-34905. En las anotaciones 18 y 19 del mismo folio de matrícula inmobiliaria, respectivamente, se registró la compraventa realizada entre el señor CAAG y la señora MCEM, mediante escritura pública nro. 4400 del 19 de diciembre (sic) de 2002, y la efectuada entre esta última y la señora NLBM, mediante escritura pública 5385 del 16 de diciembre de 2002. La actual poseedora es conocedora de la tradición fraudulenta que ha tenido el bien, a pesar de que en un determinado momento existió prohibición judicial de inscribir cualquier anotación en el certificado de tradición. Trámite Correspondió el conocimiento de este proceso al Juzgado Civil del Circuito de Dosquebradas, quien admitió la demanda 9 mediante auto del 29 de marzo de 201610. Surtido el traslado de la demanda, en término, procedió NLBM a su

Trámite Correspondió el conocimiento de este proceso al Juzgado Civil del Circuito de Dosquebradas, quien admitió la demanda 9 mediante auto del 29 de marzo de 201610. Surtido el traslado de la demanda, en término, procedió NLBM a su contestación11, asistida por profesional del derecho, se opuso a las pretensiones y formuló excepciones previas y de fondo. A su vez, dentro del término de traslado, la curadora ad litem de la codemandada MCEM 12 allegó contestación13 en la que se opuso a las pretensiones y formuló excepciones de fondo, destacando la falta de claridad de la intención del demandante pues, aun a pesar de las mutaciones en la propiedad del bien, no se le ha conculcado derecho alguno para ejercer el cobro de la hipoteca. 9 Archivo 01 ib., páginas 69-73. La subsanación de la demanda previo a su reforma obra en el mismo archivo, páginas 79-80. 10 Archivo 01 ib., página 81. 11 Archivo 02 ib., páginas 19-30. 12 Si bien la designación de la curadora también cubría a los demandados CAAG y MNEE, esta Corporación, mediante providencia del 17 de julio de 2018, declaró saneada la nulidad consagrada en el numeral 8° del art. 133 del C.G.P. respecto a la demandada MCEM, y configurada respecto a lo actuado en relación con los accionados CAAG y NLBM desde el auto proferido el 10 de agosto de 2017, frente a quienes ordenó rehacer la notificación personal del auto que admitió la demanda. 13 Archivo 02 del cuaderno principal de primera instancia digitalizado, páginas 61-64.P á g i n a | 5

13 Archivo 02 del cuaderno principal de primera instancia digitalizado, páginas 61-64.P á g i n a | 5 El 22 de octubre de 2018, el demandante presentó reforma a la demanda 14, la cual fue admitida mediante proveído del 27 de noviembre del mismo año15. Los demandados que se pronunciaron frente a la reforma lo hicieron así: NLBM16, luego de subsanada la contestación, manifestó que para el momento en que adquirió el inmueble, en el certificado de tradición no constaba que sobre este recaía gravamen alguno, además, desconocía para ese entonces los actos fraudulentos en los que incurrieron los señores CAAG y NLBM, con quienes ni siquiera celebró el contrato de compraventa que le dio la calidad de propietaria, mismo para el cual requirió la aprobación y desembolso de un crédito bancario con la entidad financiera AV VILLAS, previa superación del estudio de títulos correspondiente por parte de la entidad. Destacó además que, en la demanda, no se indicó el vicio que presuntamente genera la nulidad absoluta reclamada. En razón a lo anterior, señaló ser una compradora de buena fe exenta de culpa, se opuso a todas las pretensiones formuladas por el actor y propuso las siguientes excepciones de fondo: (i) falta de legitimación en la causa por pasiva; (ii) cobro de lo no debido; (iii) genérica; (iv) falta de causa del actor para pedir; (v) temeridad y mala fe del actor; y (vi) buena fe de la demandada.

Sentencia de primera instancia17 El 2 de marzo de 2021, el Juzgado Civil del Circuito de Dosquebradas, R., profirió sentencia de primer grado, en la cual declaró la resolución del contrato de hipoteca protocolizado mediante escritura pública nro. 4336 del 22 de diciembre de 2001, otorgada en la Notaría Única de Dosquebradas, a favor del demandante EAGG, ordenando la anotación de dicha decisión en el folio de matrícula inmobiliaria nro. 29434905. Desestimó las restantes pretensiones. 14 Archivo 02 ib., páginas 84-99. 15 Archivo 03 ib., página 1. 16 Archivo 03 ib., páginas 37-50. 17 Archivo 02 del cuaderno de audiencias y archivo 6 del cuaderno principal de primera instancia, audiencia art. 373 C.G.P.P á g i n a | 6 Frente a la pretensión a la que accedió encontró legitimadas al demandante y a los demandados CAAG y NLBM, como partes del contrato de hipoteca. Tras afirmar que no encuentra motivos suficientes para rechazar lo pedido, procedió a su reconocimiento, y a consecuencia de ello, entendió renunciada la legitimación por activa para atacar los actos jurídicos debidamente registrados en el folio de registro inmobiliario del bien que, en otrora, tuvo como garantía real. Destacó que el 1° de diciembre del año 2005, el Juzgado Quinto Penal del

Circuito de Armenia condenó al señor CAAG a la indemnización de perjuicios por su acto ilícito en favor del aquí demandante EAGG , quien se constituyó en parte civil, no obstante, la sentencia penal no contempló el registro de la decisión en el correspondiente folio de matrícula inmobiliaria del bien en torno al cual acontece este proceso. Por lo anterior, consideró procedente la declaración de la resolución de la hipoteca, mas no el reconocimiento de una doble indemnización por el mismo hecho. Al margen de la ausencia de legitimación que detectó en el demandante para controvertir las compraventas, agregó que tampoco encontró configurados los requisitos de objeto o causa ilícita, pues no obra prueba en el plenario de la ilegalidad de las negociaciones, y el principio de la buena fe no puede ser desvirtuado porque un abogado haya actuado como apoderado de los anteriores propietarios del inmueble o porque sea hermano de una de las compradoras y compañero permanente o esposo de la última adquiriente, la señora NLBM, quien logró demostrar su título y la forma en que adquirió el bien inmueble, sin perjuicio de la inexistencia de relación causal, actual y exigible en contra de ella. Finalmente, reprochó que la parte actora no haya puesto de presente al despacho las ejecuciones adelantadas previamente ante otros Juzgados, el recibo de intereses ni el reconocimiento indemnizatorio que se le hizo en el Juzgado Quinto Penal del Circuito de Armenia.P á g i n a | 7 El recurso y trámite posterior La parte demandante 18 apeló y presentó reparos. Admitido el recurso en esta instancia, el apelante procedió a sustentarlo 19 en los términos del artículo 14

El recurso y trámite posterior La parte demandante 18 apeló y presentó reparos. Admitido el recurso en esta instancia, el apelante procedió a sustentarlo 19 en los términos del artículo 14 del Decreto Legislativo 806 de 2020 (hoy, artículo 12 de la Ley 2213 de 2022). La sustentación se puede sintetizar del siguiente modo: Reparo 1. Advierte que el juez de primera instancia debió declarar la nulidad absoluta por causa ilícita de todas las escrituras públicas de compraventa, pues vienen precedidas del delito, debidamente probado, de falsedad en documento público. A su juicio, las codemandadas ostentaron la calidad de propietarias de un bien que adquirieron producto de un delito y de manera fraudulenta. Reparo 2. Señala que las compraventas realizadas a través de las escrituras públicas atacadas, afectan los derechos del demandante como acreedor hipotecario, infringe el ordenamiento jurídico y desconoce el orden público. Siendo necesario que se declaren las nulidades rogadas para que las cosas vuelvan al estado en el que se encontraban y el demandante (sic) pague los perjuicios señalados en el juramento estimatorio, descontando lo que se reconoció para la compensación. A su vez, tomando como sustento normativo los artículos 1857, 766, 765 y 756 del código civil, sostiene que la escritura de venta (sic) entre los demandados CAAG y NLBM es un título ilegal o no justo, pues fue otorgado por quien

canceló una hipoteca de manera fraudulenta, razón por la cual la tradición de dominio entre ellos ni siquiera existe. Lo anterior conlleva a la nulidad absoluta por causa ilícita de las demás compraventas. Reparo 3. Manifiesta que el juez debió haber valorado las acciones penales o civiles, así como las amenazas a través de terceros que constan en el 18 La codemandada NLBM también apelo, pero al no presentar los reparos concretos, fue declarado desierto el recurso por el juez de primera instancia. Archivo 09 del cuaderno principal de primera instancia. 19 Archivo 14 del cuaderno de segunda instancia.P á g i n a | 8 expediente, dirigidas por las demandadas en contra del aquí demandante, en contraste a la pasividad de aquellas ante el señor CAAG. Reparo 4. Insiste en la claridad probatoria que otorgan los documentos del expediente que demuestran que el abogado GEM, hermano de MCEM y cónyuge de NLBM, apoderaba y asesoraba a los otros dos demandados. Reparo 5. Reprocha que el juez de conocimiento haya restado importancia a la declaración de la señora MCEM, en la que aquella reconoció que prestó el nombre (sic) para la compra de un inmueble a su cuñada. Reparo 6. Considera que el juez no valoró correctamente todo el material probatorio en el proceso, además, de que los argumentos jurídicos empleados para fundamentar la decisión fueron ajenos a la demanda, lo cual vulnera el

debido proceso. Aunado a ello, señala que el juez incumplió su deber de decretar y practicar pruebas de oficio para llegar a la certeza de los hechos y garantizar el goce efectivo de los derechos sustanciales, lo que constituye un exceso ritual manifiesto. Pretendiendo la prosperidad de los reparos planteados, ruega el apelante se revoque íntegramente la sentencia de primer grado para, en su lugar, realizar las declaraciones y condenas solicitadas en la reforma a la demanda. Consideraciones 1.- Se encuentran reunidos los presupuestos procesales para proferir decisión de fondo, y no se observa alguna irregularidad que genere la nulidad de lo actuado. Además, la Sala es competente para desatar la alzada, al actuar como superior jerárquico del juez que profirió la sentencia de primer grado (art. 31-1 del C.G.P.), a lo que se procede con apego a lo normado en el artículo 328 de la misma obra, según el cual, el juez de segunda instancia deberá pronunciarse solamente sobre los argumentos expuestos por el apelante, sin perjuicio de las decisiones que deba adoptar de oficio, en los casos previstos por la ley.P á g i n a | 9 2.- Legitimación en la causa. Ha insistido esta Corporación 20 en la necesidad de proceder con el análisis oficioso de este asunto, pues así lo ha reconocido la Corte Suprema de Justicia en reiteradas ocasiones: “ [L]a legitimación en causa, esto es, el interés directo, legítimo y actual del “titular

de una determinada relación o estado jurídicos” (U. Rocco, Tratado de derecho procesal civil, T. I, Parte general, 2ª reimpresión, Temis-Depalma, Bogotá, Buenos Aires, 1983, pp. 360), es cuestión propia del derecho sustancial, atañe a la pretensión y es un presupuesto o condición para su prosperidad. Por tal motivo, el juzgador debe verificar la legitimatio ad causam con independencia de la actividad de las partes y sujetos procesales al constituir una exigencia de la sentencia estimatoria o desestimatoria, según quien pretende y frente a quien se reclama el derecho sea o no su titular…”.21 En este punto, conviene, de entrada, plantear como problema jurídico si se encuentra acreditada la legitimación en la causa por activa para cada una de las pretensiones formuladas en la demanda reformada. Solo en caso positivo procedería un pronunciamiento de fondo en relación con los argumentos planteados en la alzada. Para la Sala, la respuesta es negativa. El actor no cuenta con legitimación para pretender la nulidad absoluta de los negocios jurídicos de compraventa del bien hipotecado en los cuales no fue parte. Al carecer de dicha facultad, no procede el análisis de fondo de lo pretendido de forma principal, y por consecuencia, tampoco era procedente analizar las pretensiones que fueron incluidas de manera consecuencial, esto es, la de resolución de hipoteca y pago de frutos. 2.1.- Lo primero que debe señalarse es que el extremo activo pretendió, de

forma impropia, la declaratoria de la nulidad absoluta por causa ilícita de las “escrituras públicas” de compraventa que se efectuaron, sobre el inmueble con matrícula inmobiliaria nro. 294-34905, después de la cancelación fraudulenta de la hipoteca abierta constituida en su favor. 20 Tribunal Superior de Pereira, Sala Civil-Familia, decisiones del: (i) 3 de octubre de 2017, M.P. Edder J. Sánchez Calambás; (ii) 6 de octubre de 2020, M.P. Duberney Grisales Herrera; y (iii) 29 de marzo 2023, M.P. Carlos Mauricio García Barajas. 21 CSJ SC de 1° de jul. de 2008, Rad. 2001-06291-01, SC2768-2019, SC4888-2021, SC2642-2015 y SC1641-2022.P á g i n a | 10 Ese fue el petitum de la demanda inicial, con una pretensión adicional de condena al pago de frutos a cargo de la presunta poseedora. Sin embargo, cuando se reformó la demanda se agregó como pretensión consecuencial, la resolución de la hipoteca para volver las cosas al estado inicial. Siendo ese el orden claro de las pretensiones de la demanda, nada dijo el juzgado de primera instancia en la sentencia sobre el fundamento para alterar su examen, y terminar accediendo a una pretensión consecuencial y negando las principales, por falta de legitimación en la causa. En todo caso, ante la

obligación de revisar de manera oficiosa la legitimación en la causa de las partes para demandar y ser demandada, debe la Corporación proceder con su análisis. 2.2.- En este punto, recuerda la Sala que cuando el objeto de la pretensión anulatoria recae en las escrituras públicas, la sanción civil correspondiente es la nulidad formal para los eventos taxativos consagrados en el artículo 99 del Decreto 960 de 1970 22, mientras que, cuando se dirigen a atacar el negocio jurídico documentado en la escritura, lo procedente es el análisis de la nulidad sustancial - absolutas o relativas - que es lo que realmente pretende el demandante. Si bien la demanda del caso es ambigua e inexacta, pues reclamó la nulidad absoluta de la escritura pública, cuando lo que debió solicitarse fue la nulidad absoluta de las compraventas, lo cierto es que asiste al Juez el deber de interpretarla de manera que permita decidir el fondo del asunto, preservando en todo caso el derecho de contradicción y el principio de congruencia (Art. 42-5 C.G.P.). De la lectura en conjunto, tanto de la demanda, su reforma y el devenir procesal, puede inferirse que lo pretendido es aquello, la nulidad absoluta de las compraventas, pues hacia allá apunta la descripción de hechos, donde no se planteó la existencia de alguna de las irregularidades establecidas en el artículo 99 del Decreto 960 de 1970. En ese sentido entonces se entiende la 22 Tribunal Superior de Pereira. Sala Civil-Familia. SC-0035-2021. En igual sentido: CSJ SC5131-2020.P á g i n a | 11 demanda, sin que se incurra en vulneración al principio de congruencia (Art.

22 Tribunal Superior de Pereira. Sala Civil-Familia. SC-0035-2021. En igual sentido: CSJ SC5131-2020.P á g i n a | 11 demanda, sin que se incurra en vulneración al principio de congruencia (Art. 281 C.G.P.) o al derecho de defensa de los demandados, pues no extralimita la Sala los contornos fácticos descritos en el libelo mismo, y su reforma23. 2.3.- Es sabido que todo negocio jurídico debe cumplir determinados requisitos o formalidades para evitar las consecuencias en derecho que de su incumplimiento se pueden derivar, no siendo ajena a ellas la nulidad absoluta por causa ilícita, tal y como lo consagra el canon 1741 del Código Civil. Por su parte, el artículo 1742 del mencionado Código señala que, la nulidad absoluta puede ser declarada por el operador de justicia de manera oficiosa, siempre que “ aparezca de manifiesto en el acto o contrato ”. También puede alegarse por quien “ tenga interés en ello ” y a su vez cumplir con la carga de acreditar debidamente dicha nulidad. 2.4.- Precisado lo anterior, y a fin de justificar la ausencia de legitimación del demandante ya anunciada, se hace necesario recordar la definición que la doctrina ha otorgado al interés para la pretensión o interés para obrar, acogida a su vez por el máximo tribunal de la jurisdicción ordinaria 24, concretada como “ la utilidad o el perjuicio jurídico, moral o económico que para el

demandante y el demandado puedan representar las peticiones incoadas en la demanda y la consiguiente decisión que sobre ellas se adopte en la sentencia ” 25. No obstante, para la norma en particular, la Corte Suprema de Justicia tiene adoctrinado que no es plausible ceñirse al genérico interés de la defensa de la moral o del ordenamiento jurídico, sino que debe concretarse al agravio económico o patrimonial: “ (…) no es cualquier “interés” el que debe existir en el tercero que pretenda que se declare la nulidad absoluta de un acto o contrato en el que no fue parte. Delanteramente, siguiendo los derroteros trazados en la norma precedentemente reproducida, debe excluirse como tal, el interés que se concrete en la defensa moral o de la ley, pues en estos supuestos el precepto, por una parte, radicó en el juez la potestad de disponer la nulidad oficiosamente, siempre y cuando el vicio que la produzca aparezca de manifiesto en el acto o contrato; y, por otra, otorgó la potestad de pedir su invalidación al ministerio público. Por consiguiente, un

23 TSP. SF-0015-2023.

24 CSJ SC16279-2016.

25 DEVIS, E., Hernando. Tratado de derecho procesal civil, t. III, Bogotá D.C.: Editorial Temis, 1961, pág. 70.P á g i n a | 12 tercero al contrato no puede reclamar que se declare su nulidad absoluta pretextando que él contradice el orden jurídico, la moral o las buenas costumbres.

Si como ya se dijo, la razón de ser de la posibilidad de que un tercero pueda perseguir la invalidación de un negocio jurídico que le es ajeno, radica en que pueda defender sus particulares derechos o prerrogativas, cuando dicho negocio las lesiona, surge ostensible, entonces que el “interés” contemplado en el artículo 1742 del Código Civil hace referencia a ese agravio y que, por lo tanto, las únicas personas, distintas a quienes lo realizaron, que tienen legitimidad para reclamar la nulidad absoluta de un acto o contrato, son aquellas que, como consecuencia de su celebración, sufren un perjuicio cierto” 26 En virtud del principio de la relatividad de los negocios jurídicos, estos no están llamados a producir consecuencias sino respecto de quienes los celebran, no obstante, dicho principio no es absoluto y en tal sentido, ha reconocido la jurisprudencia que, los efectos de los negocios jurídicos pueden llegar a afectar los derechos de terceros, lo que les hace indiscutiblemente interesados como terceros relativos27. En contraposición a ellos, se encuentran los terceros verdaderos o absolutos, respecto a los cuales ha señalado esta Corporación que “para ellos está hecha la regla de la relatividad de los contratos, en la medida que ni los ha unido ni los unirá ninguna relación obligatoria con las partes contratantes. EI convenio en el que no han participado, y en el que no han estado representados ni los beneficia ni los perjudica, no les concierne ni les afecta de ninguna manera; o sea que carecen de todo interés en la causa” 28

2.5.- De la demanda reformada, la declaración de parte del demandante, así como de su recurso de apelación a la sentencia de primer grado, se extrae con claridad que el accionante aduce interés en la nulidad absoluta de las compraventas contenidas en las escrituras públicas reseñadas, por cuanto ve afectado su derecho como acreedor hipotecario, a su juicio, sólo así, cuando el inmueble regrese al patrimonio de los codemandados CAAG y NLBM, podrá obtener el pago las deudas garantizadas en su favor. De la figura jurídica de la hipoteca, alrededor de la cual el demandante explica su interés en este proceso, se destacan los derechos de persecución (canon 2452 del Código Civil) y preferencia (art. 2493 de la misma obra) que asisten 26 CSJ. SC. Decisión del 18 de septiembre de 2013. Rad. 54001-3103-003-2005-00027-01. M.P. Arturo Solarte Rodríguez. En igual sentido: Rectificación doctrinal SC1756-2024. 27 CSJ SC20450-2017, SC4904-2021. 28 Tribunal Superior de Pereira. Sala Civil-Familia. Decisión del 4 de junio de 2020. Rad. 66001-31-03-005-2018-00101-01. M.P. Edder Jimmy Sánchez Calambás.P á g i n a | 13 al acreedor hipotecario. Se recuerda, entonces, lo decantado por el máximo órgano de cierre de nuestra especialidad sobre el particular: “ (…) la hipoteca permite al acreedor promover las acciones judiciales tendientes a

la satisfacción de las obligaciones garantizadas, con abstracción de quién sea el dueño o poseedor actual del bien gravado y asistido aquel acreedor del derecho de preferencia respecto de los demás acreedores de menor derecho” 29 La hipoteca, por su naturaleza (arts. 665 y 2432 ib.), otorga a su titular la acción real contra el actual propietario del inmueble, sin exigir el legislador identidad entre este y el deudor (art. 2452 ib.), precisamente por ello es que esta figura jurídica no impide la tradición del inmueble dado en hipoteca, como parece creerlo el demandante. Por lo anterior, no se observa por esta Sala el perjuicio como acreedor hipotecario que sostiene el demandante para legitimar su actuar, es decir, no se encuentra en él, un interés jurídico serio y actual para legitimar por activa la pretensión de la nulidad absoluta de las compraventas, puesto que en nada afectan la acción real que puede llegar a hacer efectivo su derecho como acreedor hipotecario. Si el contrato de hipoteca en nada le impedía al deudor trasferir el dominio del bien hipotecado a terceros, por cuanto la efectividad de la garantía no menguaría en razón a ello, sino que persistiría como derecho real que es, y precisamente en el caso bajo conocimiento tal evento es el que ha acaecido con los negocios jurídicos de las compraventas, mucho menos puede pensarse que por el hecho de la celebración de estas se le haya perjudicado, pues así como su condición de acreedor hipotecario y la acción real que le asiste no le impedía la tradición del inmueble, porque esa no es su finalidad, tampoco

encuentra interés para ahora pretender la nulidad absoluta de los negocios jurídicos surtidos de tal modo. 2.6.- Ahora bien. No escapa a la Sala que en la demanda se alegó, como fundamento de la nulidad absoluta pedida, la tradición fraudulenta que ha 29 CSJ. SC. Decisión del 2 de diciembre de 2009. Rad. 11001-31-03-009-2003-00596-01. M.P. Edgardo Villamil Portilla. Reiterada en SC3097-2022.P á g i n a | 14 tenido el bien, a pesar de que en un determinado momento existió prohibición judicial de inscribir cualquier anotación en el certificado de tradición. Luego, podría eventualmente estimarse que, prohibida la trasferencia del bien en el registro de matrícula inmobiliaria por orden de la autoridad penal competente, decretada a petición de la parte civil que viene a ser la acá demandante, a esta le asistía el interés para reclamar la nulidad de las compraventas que se hicieran desconociendo tal prohibición. Pero, en el caso se evidencia que la prohibición de registrar cualquier transferencia se anotó en el folio de matrícula inmobiliaria el 27 de marzo de 2003 (anotación 21), mientras que las enajenaciones del inmueble cuya nulidad se pretende fueron anteriores (anotaciones 17, 18 y 19, todas del año 200230), luego por esta vía tampoco alcanza el demandante la legitimación para cuestionar los negocios jurídicos relacionados en la demanda.

3. A lo anterior debe agregarse, frente a las compraventas cuya nulidad se predica, que no concurren las condiciones que facultan al juez su declaratoria de oficio, pues no aparece de manera manifiesta 31 nulidad absoluta alguna en el