TSDJ PEI SCF - 66682310300120200005701-(14-05-2024)

P á g i n a | 1 ACCIÓN REIVINDICATORIA / DEFINICIÓN LEGAL / PRESUPUESTOS ESENCIALES Conforme lo dicta el artículo 946 del CC: “La reivindicación o acción de dominio es la que tiene el dueño de una cosa singular, de que no está en posesión, para que el poseedor de ella sea condenado a restituirla.” La prosperidad de la acción bajo estudio reclama la presencia conjunta de unos presupuestos esenciales, como son la titularidad de dominio en el demandante, la posesión material en el demandado, que se ejerza sobre una cosa singular reivindicable o cuota parte de ella y, por último, la identidad de la cosa singular materia de reivindicación con el bien poseído con el demandado. POSESIÓN DEL DEMANDADO / DE ORIGEN CONTRACTUAL / INHIBE LA REIVINDICACIÓN … la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, ha mantenido criterio según el cual: “Empero, la jurisprudencia inalterada de la Corte, con razón, precisa esa postura, expresando al respecto: “La pretensión reivindicatoria excluye de suyo todos los casos en que la posesión del demandado sea de naturaleza contractual, es decir, se rija por un contrato celebrado entre el dueño y el actual poseedor. En tales casos, mientras el contrato subsista constituye ley para las partes (artículo 1602 del Código Civil) y como tal tiene que ser respetado por ellas. Entonces, la restitución de la cosa poseída, cuya posesión legitima el acuerdo de voluntades, no puede demandarse sino con apoyo en alguna cláusula que la prevea, mientras el pacto esté vigente (…)”.

Luego, si la posesión de la demanda es de origen contractual, por haberla entregado el propietario de la cosa o con su aquiescencia, la acción de dominio NO se abre paso. SC-0014-2024

Asunto: Sentencia de segundo grado Tipo de proceso: Acción reivindicatoria Demandantes: Fideicomiso fa-781 Hacienda El Guayabito, a través de Acción Sociedad Fiduciaria como vocera Demandados: RL Constructora e Inmobiliaria SAS Procedencia: Juzgado civil del circuito de santa rosa de cabal.

Radicación: 66682310300120200005701

Temas: Acción reivindicatoria – Origen contractual de la posesión

– Improcedencia.

Magistrado ponente: Carlos Mauricio García Barajas Aprobada en sesión: 245 de 14-05-2024

CATORCE (14) DE MAYO DE DOS MIL VEINTICUATRO (2024) Objeto de la providencia Corresponde decidir sobre la apelación propuesta por la parte demandante contra la sentencia proferida en el proceso de la referencia, el 20 de noviembre de 2020. AntecedentesP á g i n a | 2

EXPEDIENTE No. 2022-00057-01

Acción Sociedad Fiduciaria S.A. , como vocera del Fideicomiso FA-781 Hacienda El Guayabito , presentó demanda reivindicatoria en contra de RL Constructora e Inmobiliaria S.A.S., de cuya lectura se sustraen los siguientes soportes fácticos relevantes: (i) Entre la sociedad Echeverry Osorio y Compañía Ltda. y la demandante Acción

Sociedad Fiduciaria S.A., se suscribió contrato de fiducia mercantil de administración, mediante el cual se constituyó el fideicomiso FA-781 Hacienda El Guayabito. (ii) Acción Sociedad Fiduciaria S.A., en calidad de vocera de dicho fideicomiso, adquirió el derecho de propiedad del predio con matrícula inmobiliaria No. 29662993 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Santa Rosa de Cabal, a través de transferencia efectuada por Echeverry Osorio y Compañía Ltda., mediante escritura pública No. 885 del 13 de abril de 2010, otorgada por la Notaría Catorce del Círculo de Cali. (iii) Mediante escritura pública No. 2715 del 12 de septiembre de 2016, otorgada en la Notaría Quinta del Círculo de Cali, se desenglobó ese inmueble de mayor extensión, en once predios identificados con matrículas inmobiliarias 296-69696, 296-69697, 296-69698, 296-69699, 296-69700, 296-69701, 296-69702, 296-69703, 296-69704, 296-69705 y 296-69706, cinco de los cuales se cedieron al municipio. (iv) Acción Sociedad Fiduciaria S.A., en calidad de vocera del fideicomiso FA-781 Hacienda El Guayabito, transfirió al fideicomiso a Guaduales de Santa Rosa Etapa 1, cuyo vocero es la sociedad FiduBogotá y tiene por fideicomitente a RL Constructora e

Inmobiliaria, únicamente los bienes de matrícula inmobiliaria 296-69696 y 29669697, es decir que conservó la propiedad y posesión de los restantes predios. Sin embargo, en el año 2016, la demandada, sin mediar autorización alguna y de mala fe, procedió a ocupar los bienes con folio de matrícula 296-69698, 296-69699, 29669700 y 296-69701, al punto de que, sin atender las múltiples solicitudes de restitución, ha cercado tales predios para impedir el acceso a los legítimos propietarios. Con sustento en lo anterior pretende declarar que los inmuebles identificados con matrículas inmobiliarias 296-69698, 296-69699, 296-69700 y 296-69701, pertenecen en dominio pleno y absoluto del Fideicomiso FA-781 Hacienda El Guayabito y, en consecuencia, se condene a la demandada a restituírselos1 . CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA RL Constructora e Inmobiliaria S.A.S. se opuso a las pretensiones con fundamento en que esa sociedad ejerce frente a los bienes solicitados en reivindicación, posesión legítima derivada del contrato de fiducia acordado para el desarrollo del proyecto inmobiliario Guaduales de Santa Rosa, tal como consta en la Resolución 2709 del 28 de julio de 2016, que dio origen a la división de predios.

1 Folios 134 a 141 del archivo 01 del cuaderno de primera instanciaP á g i n a | 3

EXPEDIENTE No. 2022-00057-01

Es decir que, si bien la propiedad de los inmuebles radica en la sociedad demandante, la solicitud de reivindicación desconoce compromisos comerciales adquiridos, relación contractual entre ambas partes que se originó desde la promesa de compraventa de derechos fiduciarios suscrita, que tuvo otro sí, siendo el definitivo el suscrito el 23 de diciembre de 2015. Ese vínculo se mantiene vigente, e incluyó la compraventa de la totalidad de los derechos fiduciarios sobre el lote de terreno de mayor extensión identificado con la matrícula inmobiliaria 296-62993. No denominó excepción de fondo alguna, pero explicó que lo que se pretender por la actora es una “ resolución de un contrato, o bien una acción ejecutiva para el cobro de dineros adeudados”2 . SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA El despacho de primer nivel desestimó las pretensiones de la demanda, tras considerar que la posesión que ostenta la demandada sobre el bien solicitado en reivindicación es de naturaleza contractual, al involucrar un contrato de promesa de compraventa de derechos fiduciarios suscrito con Financia, en calidad de fideicomitente, respecto de un contrato de fiducia que tenía por objeto desarrollar un proyecto de vivienda, en virtud del cual el bien fue entregado físicamente a la demandada “ directamente por el patrimonio autónomo por instrucciones del fideicomitente” . En virtud de ese contrato de promesa de cesión, incluso, se alcanzaron a ceder a la demandada un 11% de los derechos fiduciarios.

Lo anterior fue admitido por el propio representante legal de la sociedad accionante en su interrogatorio de parte, quien aseguró conocer aquel contrato (el de cesión), al punto de que a esa sociedad fue remitida copia del mismo. Así mismo aceptó que la entidad que representa sigue las instrucciones que realiza Financia respecto del bien, al punto de que con sustento en ellas hizo entrega del predio a la demandada. Finalmente, indicó que resulta evidente que al tratarse de una promesa de compraventa de derechos fiduciarios relacionados con el fideicomiso FA-781 Hacienda El Guayabito, tal convenio lleva implícito los bienes que le integran, es decir aquellos requeridos en reivindicación3 . APELACIÓN Lo formuló el apoderado judicial del extremo demandante. No criticó como tal la postura jurídica exhibida en la sentencia sino su aplicación al caso concreto. La alzada señala que se declararon probadas excepciones de fondo no alegadas. Los reparos siguientes señalan que se desconocieron los antecedentes de los negocios aducidos por la demandada, se dio indebida interpretación a su contenido y no se tuvo en cuenta a sus celebrantes. En la promesa de compraventa de derechos fiduciarios y las dos cesiones desarrolladas con base en él, no intervino la fiduciaria ni el patrimonio autónomo, y tales contratos tampoco vinculan a los bienes que integran el

2 Archivo 11 del cuaderno de primera instancia 3 Archivo 23 del cuaderno de primera instanciaP á g i n a | 4 EXPEDIENTE No. 2022-00057-01 fideicomiso, luego con base en ellos no se puede entender entregada la posesión de los bienes reclamados. Se desconoció que el precedente judicial invocado aplica sólo en los eventos en que las partes firmantes de un contrato derivaron la entrega de la posesión de los bienes,

fideicomiso, luego con base en ellos no se puede entender entregada la posesión de los bienes reclamados. Se desconoció que el precedente judicial invocado aplica sólo en los eventos en que las partes firmantes de un contrato derivaron la entrega de la posesión de los bienes, pero en el presente caso ni se trata de las mismas partes, ni se acordó la entrega de los bienes reivindicados por parte del fideicomiso demandante. El fideicomiso FA-781 Hacienda El Guayabito no ha celebrado negociación alguna con la sociedad RL Constructora, puntualiza. Ni la promesa de venta de derechos fiduciarios, ni la fiducia mercantil, en forma expresa entregan la posesión sobre los bienes. El contrato de promesa de venta de derechos no tiene la virtud legal de entregar la posesión sobre los bienes entregados en fiducia, ni la Fiduciaria ni el Fideicomiso suscribieron contrato alguno, luego la posesión es extracontractual. La fiduciaria está recuperando la posesión de unos bienes que no entregó a la sociedad demandada, independientemente que sea el fideicomitente minoritario, que conforman un patrimonio autónomo que administra, así sea en contra del mismo fideicomitente, en ejercicio de su deber de proteger los activos que le fueron entregados en administración (Art. 1234 C. Co.). Se desconoció que los efectos de un contrato sólo vinculan con la fortaleza de la ley y se imponen exclusivamente a las partes firmantes de la negociación (relatividad), y que ni la Fiduciaria, ni el FIDEICOMISO FA-781 HACIENDA EL GUAYABITO, al no

ser parte de la promesa de venta, podrán pedir la restitución de los bienes, porque no tienen la oportunidad de demandar (imposibilidad de adelantar acción restitutoria). La sentencia descontextualizó lo declarado por el representante legal de la demandante, pues el patrimonio autónomo, a través de su vocero, nunca entregó el lote identificado en el folio de matrícula inmobiliaria No. 296-62993: no existe prueba documental o contractual que así lo demuestre, ni existe contrato con el fideicomiso o la fiduciaria que le permitiera a la demandada acceder a la posesión del bien. Los bienes sobre los que se entregó posesión a la demandada en otra negociación, son otros, ello a través de la Escritura Pública No. 443 otorgada el 20 de febrero de 2017 en la Notaría Quinta de Cali, mediante la cual se realizó la transferencia de los bienes inmuebles con folios de matrícula inmobiliaria Nos. 296-697696 y 296-697697 al fideicomiso GUADUALES DE SANTA ROSA ETAPA 1, cuyo vocero es la sociedad FIDUCIARIA BOGOTA. Ello no implica que ejerza posesión sobre la totalidad de los bienes que no le pertenecen. Fundada en lo anterior solicita se revoque la sentencia apelada y en su lugar se acceda a la pretensión reivindicatoria4 . TRÁMITE EN SEGUNDA INSTANCIA En esta sede la parte recurrente, de manera oportuna, sustentó tal medio de impugnación y lo hizo por intermedio de similares argumentos a los ya expuestos5 .

4 Archivo 28 del cuaderno de primera instancia 5 Archivo 08 del cuaderno de segunda instancia.P á g i n a | 5

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CONSIDERACIONES

4 Archivo 28 del cuaderno de primera instancia 5 Archivo 08 del cuaderno de segunda instancia.P á g i n a | 5

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CONSIDERACIONES

1. Esta Sala es competente para pronunciarse sobre la apelación propuesta contra la sentencia de primera instancia, y a ello se procede al encontrarse reunidos los presupuestos procesales para proferir decisión de fondo y no observarse alguna irregularidad que genere la nulidad de lo actuado.

Para resolver la alzada circunscribe esta instancia su actuación a los reparos concretos señalados por el recurrente, debidamente sustentados, conforme lo mandan los artículos 320 y 328 del C. G. del P.

2. Es de reiterarse que el demandante, Fideicomiso FA-781 Hacienda El Guayabito, que actúa a través de Acción Sociedad Fiduciaria S.A., como vocera solicita reivindicar a su favor los bienes con folio de matrícula 296-69698, 296-69699, 296-69700 y 29669701 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Santa Rosa de Cabal, frente a los cuales ejerce propiedad de conformidad con el contrato de fiducia mercantil suscrito con Echeverry Osorio y Compañía Ltda., y posterior transferencia de lo que en su momento era un predio de mayor extensión (MI 296-62993).

La demandada RL Constructora e Inmobiliaria S.A.S. alegó ejercer respecto de esos inmuebles, posesión legítima derivada del contrato de promesa de cesión de derechos fiduciarios, relacionado con el contrato de fiducia indicada en la demanda, suscrito para el desarrollo de proyecto inmobiliario. Lo anterior fue acogido en la sentencia apelada, tal y como se señaló en su momento.

fiduciarios, relacionado con el contrato de fiducia indicada en la demanda, suscrito para el desarrollo de proyecto inmobiliario. Lo anterior fue acogido en la sentencia apelada, tal y como se señaló en su momento. Mientras que la recurrente argumenta que la citada relación contractual carece de factor vinculante al no haber participado en la misma, pese a que ella, como propietaria, era la única facultada para disponer de esos inmuebles, más aún si se tiene en cuenta que en dicha negociación no se determinó la transferencia de esos bienes, sino de derechos fiduciarios. Surge de la anterior síntesis del caso que a la Colegiatura le corresponde dilucidar, como problema jurídico, si como se dedujo en la sentencia apelada, la posesión que sobre los predios admitió la demandada, se enmarca en una operación económica estructurada para el desarrollo de un proyecto de construcción de vivienda y, en consecuencia, a las cláusulas de los negocios allá celebrados deben estarse las partes, o como lo sostiene la censura, la posesión no encuentra origen en contrato alguno y por ende, debe accederse a la reivindicación pretendida.

3. Es claro para la Sala que hay legitimación en la causa tanto por activa como por pasiva, pues además de que ese tópico no fue objeto como tal de debate, se remite a lo adecuadamente resuelto sobre el particular en la sentencia de primera instancia.

4. Conforme lo dicta el artículo 946 del CC: “La reivindicación o acción de dominio es la que tiene el dueño de una cosa singular, de que no está en posesión, para que el poseedor de

ella sea condenado a restituirla.”P á g i n a | 6

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La prosperidad de la acción bajo estudio reclama la presencia conjunta de unos presupuestos esenciales, como son la titularidad de dominio en el demandante, la posesión material en el demandado, que se ejerza sobre una cosa singular reivindicable o cuota parte de ella y, por último, la identidad de la cosa singular materia de reivindicación con el bien poseído con el demandado. Así lo reiteró la Corte Suprema de Justicia como tribunal de instancia en reciente ocasión (SC3687 -2021), así como en sede de casación (SC776-2021), entre otras múltiples oportunidades. Ahora bien, sobre lo que es objeto de debate, la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, ha mantenido criterio según el cual: “Empero, la jurisprudencia inalterada de la Corte, con razón, precisa esa postura, expresando al respecto: “La pretensión reivindicatoria excluye de suyo todos los casos en que la posesión del demandado sea de naturaleza contractual, es decir, se rija por un contrato celebrado entre el dueño y el actual poseedor. En tales casos, mientras el contrato subsista constituye ley para las partes (artículo 1602 del Código Civil) y como tal tiene que ser respetado por ellas. Entonces, la restitución de la cosa poseída, cuya posesión legitima el acuerdo de voluntades, no puede demandarse sino con apoyo en alguna cláusula que la prevea, mientras el pacto

esté vigente (…) Cuandoquiera que alguien posea en virtud de un contrato, es decir, no contra la voluntad del dueño que contrató, sino con su pleno consentimiento, la pretensión reivindicatoria queda de suyo excluida , pues sólo puede tener lugar en los casos en que el propietario de la cosa reivindicada ha sido privado de la posesión sin su aquiescencia (…)” (Sentencia del 30 de julio de 2010, MP. William Namén Vargas, expediente 11001-3103-014-2005-00154-01) (Subrayas fuera del texto original) Luego, si la posesión de la demanda es de origen contractual, por haberla entregado el propietario de la cosa o con su aquiescencia, la acción de dominio NO se abre paso.

5. Las pruebas incorporadas a la actuación, algunas de las cuales se denuncian indebidamente entendidas, acreditan estos hechos de relevancia para dirimir el debate: 5.1. Existencia de un Contrato de fiducia irrevocable de administración FA781 Hacienda el Guayabito (folios 176 a 190 del archivo 01 del cuaderno de primera instancia), celebrado el 26 de marzo de 2010:

Fideicomitente: Sociedad Echeverri Osorio y Cia. Ltda.

Fiduciario: Acción Sociedad Fiduciaria S.A.

Beneficiario: Sociedad Echeverri Osorio y Cia. Ltda., o a quien ceda los derechos de beneficio, previa aceptación expresa de la fiduciaria.

Objeto: la administración de los bienes que se le trasfieran de acuerdo con las

instrucciones del contrato y las que se le impartan en su vigencia. Se describió en su cláusula tercera el bien inmueble que se va a trasferir, Hacienda El Guayabito. MI 296-62993.P á g i n a | 7 EXPEDIENTE No. 2022-00057-01 5.2. Incremento contrato fiducia mercantil – trasferencia de propiedad del inmueble de mayor extensión (folios 145 a 156 del archivo 01 del cuaderno de primera instancia). Mediante escritura pública No. 885 del 13 de abril de 2010, otorgada en la Notaría Catorce del Círculo de Cali, la sociedad Echeverry Osorio y Compañía Ltda. transfirió, a título de fiducia mercantil, al patrimonio autónomo FA-781 Hacienda El Guayabito, cuyo vocero es Acción Sociedad Fiduciaria S.A., el dominio y posesión del predio con matrícula inmobiliaria No. 296-62993 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Santa Rosa de Cabal6 . 5.3. Primera cesión (Folios 157 a 162 del archivo 01 del cuaderno de primera instancia). En escritura pública No. 2158 del 18 de julio 2011 de la Notaría Catorce de Cali, se protocoliza el documento privado de fecha 11 de mayo de 2010 , donde según se afirma en la escritura, la sociedad Echeverri Osorio y Compañía Ltda., en calidad de

cedente, y la sociedad Financia S.A. en calidad de cesionaria, celebraron un contrato de cesión irrevocable del 100% de los derechos fiduciarios y de beneficio derivados del contrato de fiducia mercantil irrevocable de administración FA-781 Hacienda El Guayabito. A partir de la fecha, entonces, la sociedad Financia S.A. adquiere las calidades de fideicomitente y beneficiario del convenio. Se incluyó un parágrafo sobre el ejercicio de un pacto de retroventa, y se solicitó la inscripción en el certificado de matrícula inmobiliaria. La escritura la firma la fiduciaria, “en señal de aceptación”. El documento privado de cesión obra a folios 191 a 195 del archivo 01 del cuaderno de primera instancia. Del él se extrae la siguiente información relevante:

Cedente: Sociedad Echeverri Osorio y Cia. Ltda.

Cesionaria: Sociedad Financia S.A.

Finalidad: Que los derechos fiduciarios sirvan como fuente de pago de las obligaciones adquiridas por el cedente con los inversionistas puestos en contacto por la cesionaria, y con la cesionaria misma (la cesionaria ha prestado servicios para lograr el apalancamiento financiero de la cedente).

Objeto: Cesión irrevocable del 100% de los derechos fiduciarios y de beneficio que detenta y posee la cedente en el patrimonio autónomo FA-781 Hacienda El Guayabito, derechos que, según el parágrafo primero de la cláusula primera, “ recaen sobre los

derechos reales, sobre el bien inmueble denominado “Hacienda El Guayabito”, identificado con el folio de matrícula inmobiliaria 296-62993…”. En la cláusula séptima se incluyó un pacto de retroventa, con un plazo máximo de dos años para su ejercicio, estableciendo un precio de $2.500.000.000, más intereses y comisiones que serán liquidados en cada mensualidad vencida. Durante el término

6 Folios 145 a 156 del archivo 01 del cuaderno de primera instanciaP á g i n a | 8 EXPEDIENTE No. 2022-00057-01 que el cedente puede ejercer el pacto de retroventa (2 años desde la celebración de la cesión), se prohibió a la cesionaria ceder, comprometer, prometer, dar en garantía o constituir algún tipo de compromiso. Una vez vencido el plazo pueden ejercer todos los derechos que le corresponden. 5.4. Contrato de promesa de compraventa de derechos fiduciarios (archivo 09, páginas 9 a 14. - Archivo 11, páginas 09 a 14).

Fecha: 27 de agosto de 2014.

Promitente vendedor : Sociedad Financia S.A., como fideicomitente, beneficiaria y propietaria del 100% de los derechos fiduciarios en FA-781 Hacienda el Guayabito, “ fideicomiso que a su vez es propietario del inmueble identificado con matrícula inmobiliaria No. 296-62993”. (cláusula primera) Promitente comprador: RL Constructora e inmobiliaria S.A.S., que es la sociedad acá

demandada.

Objeto: la promesa de compraventa del 100% de los derechos fiduciarios.

Precio: se establecieron dos opciones7 , concediendo 2 meses al promitente comprador para ejercer la facultad de elección.

Época para la firma del contrato prometido: 10 a.m. de cada uno de los días pactados para el pago de las sumas acordadas a título de precio. Agregaron las partes que, previo a la celebración del contrato “ que solemnice la venta que por este documento se promete, es necesario determinar la viabilidad del proyecto denominado “Guaduales de Santa Rosa” que se desarrollará sobre el predio propiedad del Fideicomiso descrito”, para lo cual el promitente comprador realizará los estudios de pre factibilidad arquitectónica, jurídica y económica. No escapa a la Sala que, tratándose de promesa de venta de derechos fiduciarios, podría sostenerse que existiendo acuerdo sobre cosa y precio (elementos esenciales) surgió a la vida el contrato prometido, al no exigirse alguna solemnidad adicional de origen legal para su perfeccionamiento. Sin embargo, los particulares conservan la facultad de pactar en forma previa, formalidades constitutivas para un negocio jurídico cuando la ley no las establece 8 . En tal virtud, el negocio solo producirá los efectos que le son propios, cuando se cumpla la formalidad que se ha pactado.

7 Cláusula cuarta: $1.700.000.000, con tasa de interés sobre saldo del 1.5% mensual, pagaderos en 5 cuotas semestrales ($400.000.000 las primeras cuotas, y $100.000.000 la última), meses contados a partir de la firma

de la promesa. Cláusula cuarta, parágrafo tercero: mayor valor entre $35.000 por metro cuadrado de área bruta (reajustable con el DTF + 3 puntos) y un porcentaje sobre las ventas de cada etapa, dependiendo del tipo de inmueble que se construya en cada una de ellas, así: Comercial (15%), edificios multifamiliares (13%), vivienda tope VIS en dos pisos (10%), vivienda de dos pisos en conjunto cerrado (12%). Se pagará 30% una vez se alance el punto de equilibrio, y 70% al momento en que reciban los fondos de subrogación de créditos hipotecarios por parte de las entidades que financien las viviendas. 8 Código Civil. Artículo 1858. Si los contratantes estipularen que la venta de otras cosas que las enumeradas en el inciso 2o. del artículo precedente, no se repute perfecta hasta el otorgamiento de escritura pública o privada, podrá cualquiera de las partes retractarse mientras no se otorgue la escritura o no haya principiado la entrega de la cosa vendida.P á g i n a | 9

EXPEDIENTE No. 2022-00057-01

Retomando el análisis del contrato, se tiene que en el parágrafo segundo de la cláusula cuarta se estipuló, además, bajo el título de cesión de derechos fiduciarios y división del terreno, que a medida que el promitente comprador fuera realizando los pagos pactados, el promitente vendedor cedería los derechos fiduciarios sobre el patrimonio autónomo en la misma proporción pagada a favor del primero, quien “ podrá solicitar

a la fiduciaria la segregación del terreno de acuerdo a las necesidades de construcción de las diferentes etapas que surjan del proyecto, en proporción con los derechos pagados y cedidos”. El anterior contrato de promesa de compraventa de derechos fiduciarios tuvo los siguientes otro sí: 5.4.1. Archivo 09, páginas 19 a 23. - Archivo 11, páginas 19 a 23. Fecha del otrosí: 25 de febrero de 2015 . Se modificaron las fechas de pago y el valor de cada cuota, pasando ahora a 27 cuotas periódicas (no necesariamente mensuales), siendo la último a pagar el 27/07/2017. 5.4.2. Otrosí No. 2 al contrato (archivo 09, páginas 15 a 18. - archivo 11, páginas 15 a 18). Fecha del otrosí: 23 de diciembre de 2015. Se modificaron las fechas de pago y el valor de cada cuota, pasando ahora a 23 cuotas, siendo la última a pagar el 27/07/2017. Se mantuvo el precio de $1.700.000.000. 5.4.3. Otrosí No. 3 al contrato (archivo 20, cuaderno primera instancia. Se incorporó al proceso como prueba de oficio 9 ). Fecha del otrosí: 31 de marzo de 2017. En los antecedentes, numeral 4º, se afirma que el cesionario ha pagado a esa fecha $228.000.000, por lo que se ha cedido el 11,46% de los derechos fiduciarios (numeral 5º). Esa manifestación coincide con lo afirmado por el representante legal

de la demandante al absolver interrogatorio 10, donde se señaló que si bien ni la Fiduciaria ni el patrimonio autónomo fueron parte del contrato de cesión de derechos fiduciarios, en virtud de dicho contrato en la actualidad la demandada RL es propietaria aproximadamente de un 11% de esos derechos, y frente a esa negociación la Fiduciaria solo ha atendido las instrucciones de Financia para cederle la posición contractual a RL. A juicio de la Sala, se trata de una confesión, en los términos del artículo 191 del C.G.P. Volviendo al otrosí, en él se modificó objeto y precio del contrato inicial, así (modificación a la cláusula 4, que “para todos los efectos [quedará] así”): el precio de venta de los derechos fiduciarios restantes, equivalentes a 88.54%, asciende a $4.681.566.495, indicándose como forma de pago cuotas periódicas a partir del 07/04/2017, y como fecha última el 20/12/2021. Se pactó la posibilidad de pago anticipado, con derecho a descuento en el precio (cláusula segunda). En el parágrafo de esa cláusula, que conservó la denominación de los documentos anteriores (CESION DE DERECHOS FIDUCIARIOS Y DIVISIÓN DEL TERRENO), se reiteró que a medida que el promitente comprador vaya realizando los pagos pactados, el promitente vendedor cederá derechos fiduciarios sobre el patrimonio autónomo en la misma proporción que se hayan pagado, a favor del promitente

9 AudienciaArt372y373CpgParte2. Minuto 00:52:51. 10 Archivo 22. AudienciaArt372y373CpgParte2. Minuto 00:00:40 a 00:20:00.P á g i n a | 10

9 AudienciaArt372y373CpgParte2. Minuto 00:52:51. 10 Archivo 22. AudienciaArt372y373CpgParte2. Minuto 00:00:40 a 00:20:00.P á g i n a | 10 EXPEDIENTE No. 2022-00057-01 comprador, de la siguiente forma y en la fecha en que se realicé el pago pertinente (las fechas corresponden a las pactadas en la misma cláusula para pago de cuotas): - El porcentaje de los derechos fiduciarios correspondientes a los derechos del inmueble con FMI 296-69699, el 27/12/2017 (ese día debía cancelar $233.312.881). - El porcentaje de los derechos fiduciarios correspondientes a los derechos del inmueble con FMI 296-69700, el 20/12/2019 (ese día debía cancelar $926.383.016) - El porcentaje de los derechos fiduciarios correspondientes a los derechos del inmueble con FMI 296-69701, el 20/12/2021 (ese día debía cancelar $3.386.870.598) Se destaca que con la modificación contractual quedó excluido del parágrafo segundo la facultad del promitente comprador de “ solicitar a la fiduciaria la segregación del terreno de acuerdo a las necesidades de construcción de las diferentes etapas que surjan del proyecto, en proporción a los derechos pagados y cedidos ”. Claro. Para este momento, como adelante se verá, el predio de mayor extensión ya había sido objeto de desenglobe.

Se modificó también la cláusula 11 del contrato (cláusula penal). Como tal se pactó que, en caso de su incumplimiento, el promitente comprador entregaría y trasferiría al promitente vendedor los permisos y las licencias urbanísticas y de construcción, y en general, las mejoras realizadas y la titularidad de todas las actuaciones administrativas obtenidas ante la autoridad competente para adelantar el proyecto inmobiliaria denominado Ciudad de Los Guaduales en Santa Rosa de Cabal 11 (se subraya) En todo lo demás se ratificó el contrato. 5.5. Desenglobe. (Folios 163 a 175 del archivo 01 del cuaderno de primera instancia). Finalmente, con en escritura pública No. 2715 del 12 de septiembre de 2016 , otorgada en la Notaría Quinta del Círculo de Cali, la fiduciaria como vocera del Fideicomiso FA-781 Hacienda El Guayabito, desenglobó el predio de mayor extensión (MI 296-62993), en 11 lotes, 6 urbanizados (etapa 1 manzana 1, etapa 1 manzana 2, etapa 4, etapa 9, etapa 10 y etapa 11) y 5 para ceder al municipio a título gratuito (vía 1, vía 2, área de cesión 1, área de cesión 2 y área de cesión 3). Los identificados con matrículas inmobiliarias 296-69698, 296-69699, 296-69700 y 296-69701 hacen parte de los seis lotes urbanizados producto del anterior desenglobe