TSDJ PPN SCF - 19001-31-03-002-2019-00150-01-(05-06-2023)

Ref. DECLARATIVO DE NULIDAD DE CONTRATO; Rad. Nº 19001–31–03-002–2019–00150–01 de

JUCS vs. MACS.

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE POPAYÁN

SALA CIVIL – FAMILIA

Magistrado ponente: JAIME LEONARDO CHAPARRO PERALTA

Popayán, cinco (05) de junio de dos mil veintitrés (2023) (Discutido y aprobado en Sala de decisión de fecha 5 de junio de 2023, según acta No. 012)

Corresponde a la Sala desatar el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia proferida por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Popayán, dentro del proceso del epígrafe.

ANTECEDENTES

1. PRETENSIONES de la DEMANDA y HECHOS RELEVANTES . Mediante demanda radicada el 4 de octubre de 2019, JUCS pretende principalmente, declarar que es “ nulo absolutamente” el contrato de promesa de compraventa celebrado el 2 de diciembre de 2017 entre el demandante como promitente comprador, y el señor MACS como promitente vendedor; de manera subsidiaria pide declarar resuelto el contrato en comento, por “incumplimiento o mutuo disenso o incumplimiento bilateral”; y como consecuencia de cualquiera de dichas pretensiones, ordenar al demandado que dentro de los 5 días siguientes a la ejecutoria del fallo, restituya a

favor del demandante la suma de $ 105’122.000, con sus intereses legales y la correspondiente corrección monetaria liquidada desde el 9 de octubre de 2018 – fecha en que recibió el último pago por parte del actor- , y devuelva el vehículo marca KIA CAMPERO modelo 2011 que se describe en la demanda, al que se le asignó un valor de $ 52’000.000. Además, solicita, “se ordene retener” al demandante los derechos herenciales que recaen sobre el lote identificado con el número 2A de una extensión total de 2763 metros cuadrados, que hace parte del lote 4, que a su vez hace parte de otro de mayor extensión denominado Lote A2, como figura en el plano elaborado por el topógrafo JCP, hasta que se verifique la respectiva devolución de su dinero debidamente indexado y junto con sus intereses.

Como sustento de las pretensiones, se relata que el 2 de diciembre de 2017 el señor JUCS celebró contrato de promesa de compraventa con el señor MACS, el primero en calidad de promitente comprador y el segundo como promitente vendedor, respecto de un fundo de propiedad de este último, denominado “LOTE No. 2A” ubicado en la vereda Pisojé de Popayán, con un área aproximada de 2.000 mts2, comprendido dentro de los linderos ahí descritos. Agrega, que en esa misma fecha,Rad. No. 19001–31–03-002–2019–00150–01 2 el demandado hizo entrega material del lote en comento al promitente comprador.

Que el precio acordado fue la suma de $ 300’000.000, de los cuales el promitente vendedor recibió un total de $ 157’122.000, y se estableció como fecha para el

el demandado hizo entrega material del lote en comento al promitente comprador.

Que el precio acordado fue la suma de $ 300’000.000, de los cuales el promitente vendedor recibió un total de $ 157’122.000, y se estableció como fecha para el otorgamiento y firma de la escritura pública de venta, el 23 de julio de 2019 a las 3:00 pm en la Notaría Primera de Popayán, data en la que se presentaron el demandante acompañado de la señora PAMA (su compañera permanente) y el señor CPM, y el demandado en compañía del señor ERZ.

Que no obstante lo anterior, sin suministrar explicación alguna, el demandado se negó a otorgar la escritura pública prometida, y hasta el momento no ha devuelto los dineros recibidos en virtud de dicha negociación, por lo que el demandante acudió al día siguiente a la notaría a rendir declaración extra juicio a fin de dejar constancia del incumplimiento de su contraparte, puesto que en la cláusula tercera de la promesa de venta, se indicó que el inmueble prometido se encontraba libre de gravámenes así como de demandas civiles o pleitos pendientes, lo que no es cierto, dado que en la anotación No. 73 del certificado de tradición de la M.I. 000-00000, se observa que se halla una “falsa tradición /compraventa derechos y acciones”.

Que el promitente vendedor no tiene la propiedad plena del bien sino derechos

herenciales que recaen sobre el mismo, y si bien se ha realizado una división de hecho, al observar el plano con fecha septiembre de 2016 donde consta la partición del LOTE A2 y la división del LOTE 4 en el cual se encuentra inmerso el LOTE 2 A, no se evidencia aprobación de la curaduría o licencia de división.

Que el vehículo que se menciona como parte de pago, no se identificó plenamente, pues adolece de datos importantes (motor, chasis, tipo de motor, nombre de la propietaria), y no se estableció la fecha para realizar la transmisión del dominio.

Que en la promesa tampoco se determinó con claridad el objeto de la compraventa, por cuanto: i) se omitió señalar que el demandado no tenía la propiedad del inmueble ahí descrito, y que tan solo podía prometer en venta derechos herenciales sobre el mismo; ii) no se aclara que el LOTE 2 A hace parte del LOTE 4, que a su vez forma parte de uno de mayor extensión denominado “A2”; iii) no se aclaró que la extensión total del LOTE 2 A es de 2.763 y que en consecuencia lo prometido en venta era una parte del mismo, pues prometió enajenar 2.000 mts2 ; iv) que los linderos del inmueble consignados en la promesa no concuerdan con los descritos en la escritura pública No. 1.734 del 17 de agosto de 2017; v) que lo prometido en venta ha sido dividido de hecho, es decir que el planoRad. No. 19001–31–03-002–2019–00150–01 3

en el que figura el lote no ha sido sometido a los trámites correspondientes; vi) que el vehículo que se comprometió a entregar el promitente comprador tampoco se identifica plenamente y no se establece fecha para el traspaso y demás diligencias, todo lo cual iría en contravía de lo dispuesto en el numeral 4 del artículo 1611 del C.C. y lo señalado por la Corte en sentencia SC5690-2018.

2. CONTESTACIÓN de la DEMANDA y EXCEPCIONES DE MÉRITO . MACS1 por medio de apoderado, resiste los pedimentos del libelo, manifestando, que es cierta la celebración del contrato de promesa de venta que se alude en la demanda, y que realizó abonos al precio del inmueble con dinero en efectivo, un vehículo, materiales y mano de obra, “aclarando que las obras las dejó inconclusas, no fueron recibidas a satisfacción” , lo que causó deterioro de los materiales de construcción y detrimento de la obra, originando perjuicios al demandado que ascienden a un monto de $40.000.000.

Que la escritura pública de venta no se suscribió, pero no por incumplimiento del promitente vendedor sino del promitente comprador, dado que para el 23 de julio de 2019 debía haber cancelado la totalidad del precio acordado - $ 300’000.000, y como lo confiesa en la demanda hasta ese momento solo había pagado la suma de $ 157’122.000, aunado que el demandante se negó a entregar la documentación pertinente del rodante para efectos del registro ante las autoridades de tránsito, y en el contrato “omitió los datos del rodante para su plena identificación”.

Que el inmueble prometido en venta es el mismo que el promitente vendedor

documentación pertinente del rodante para efectos del registro ante las autoridades de tránsito, y en el contrato “omitió los datos del rodante para su plena identificación”.

Que el inmueble prometido en venta es el mismo que el promitente vendedor adquirió mediante escritura pública No. 0000 del 17 de agosto de 2017, por lo tanto es falso que existan trámites judiciales pendientes para lograr la individualización del fundo, que el promitente comprador conocía “de primera mano” la situación jurídica del predio, y si bien es cierto existía una anotación de falsa tradición en el certificado de tradición con M.I. 000-00000, también lo es que las partes habían acordado que el promitente vendedor se obligaba a salir al saneamiento en todos los casos previstos por la ley.

Como EXCEPCIONES DE MÉRITO formuló las denominadas:

a) “Inexistencia de las causales para que se configure la nulidad de contrato”, por cuanto la promesa de compraventa celebrada el 2 de diciembre de 2017, cumple con los requisitos señalados en el artículo 1611 del C.C. para su eficacia jurídica. Que el inmueble prometido fue debidamente identificado e individualizado tanto por su ubicación, nomenclatura, extensión y descripción

1 Notificado por avisoRad. No. 19001–31–03-002–2019–00150–01 4 física, y si bien no se mencionaron los linderos del predio de mayor extensión, se refirió el documento donde constan los mismos, e igualmente se estipuló el precio del fundo, cumpliendo con ello lo previsto en el numeral 4 del artículo 89 de la Ley 153 de 1887.

b) “Incumplimiento del actor demandante con el correlativo cumplimiento del

del fundo, cumpliendo con ello lo previsto en el numeral 4 del artículo 89 de la Ley 153 de 1887.

b) “Incumplimiento del actor demandante con el correlativo cumplimiento del demandado”, - excepción que se propone frente a la segunda pretensión de la demanda atinente a la resolución del contrato de promesa-, por cuanto la acción resolutoria solo la puede promover la parte que cumplió o se allanó a cumplir, y en este caso, el demandante no honró sus compromisos contractuales, dado que para el 23 de julio de 2019 debía haber cancelado la totalidad del precio acordado, aunada la falta de entrega de la documentación exigida para el traspaso del rodante, la omisión en la información del vehículo para su plena identificación, y la entrega inconclusa de las obras convenidas como forma de pago, por lo que el demandado procedió conforme lo pactado en el parágrafo uno del contrato.

3. LA SENTENCIA APELADA . Datada el 19 de noviembre de 2020, en ella se resolvió: i) DECLARAR PROBADAS la excepción titulada “inexistencia de las causales para que se configure la nulidad del contrato” propuesta por el demandado, y de manera oficiosa la nominada “no cumplimiento de los requisitos de procedencia de la acción resolutoria del art. 1546 C.C.” ; ii) negar las pretensiones de la demanda; iii) condenar en costas a la parte demandante, fijándose las agencias en derecho en suma de $ 4’713.660; y iv) ordenar el levantamiento de la medida cautelar de inscripción de la demanda practicada sobre el inmueble con M.I. 000-00000 de la ORIP.

Lo anterior, tras considerar el funcionario de primer grado, que el contrato de

levantamiento de la medida cautelar de inscripción de la demanda practicada sobre el inmueble con M.I. 000-00000 de la ORIP.

Lo anterior, tras considerar el funcionario de primer grado, que el contrato de promesa de compraventa objeto del proceso no se encuentra afectado de nulidad absoluta, toda vez que, por tratarse de un contrato de carácter preparatorio, para su eficacia no se exige que el promitente vendedor ostente la titularidad del derecho de dominio del bien prometido en venta.

Que los aspectos de los que se duele el demandante, tales como, la falta de mención de que el predio prometido en venta hace parte de otro de mayor extensión, la diferencia en el área del terreno, la falta de coincidencia entre los linderos del predio prometido con los consignados en escritura pública 0000 , y que no se han adelantado los trámites de división, no necesariamente deben aparecer en el contrato de promesa, pues la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia en sentencia del 14 enero 2015, considera que no todos los elementosRad. No. 19001–31–03-002–2019–00150–01 5 que obran en la escritura pública necesariamente tienen que estar contenidos en el contrato de promesa, pues se trata de dos contratos distintos, permitiendo que el inmueble prometido en venta pueda ser determinado por medios diferentes.

Que la exigencia de incluir en la promesa de venta la ubicación y los linderos del bien prometido en venta, tiene el propósito de individualizar el inmueble, de

diferenciarlo de los demás, lo cual en el presente caso se observa cumplido, dado que, la no coincidencia de linderos del contrato con respecto a la escritura 0000, obedece a que el promitente vendedor no pretendía enajenar la totalidad del predio que había adquirido, y se logró el objetivo de individualizar el fundo, al punto que se realizó la entrega al promitente comprador, quien dio cuenta de ello en el interrogatorio parte.

Que resulta intrascendente el cuestionamiento que realiza la parte demandante frente a la presunta falta de identificación plena del automotor que se pactó como parte del precio, pues para efectos de la determinación del contrato es suficiente el acuerdo sobre la cosa y el precio, aspectos que quedaron claros, y en la forma de pago se precisó, entre otras cosas, que se entregaría un vehículo de placas aaa-000 color negro, de marca y modelo allí especificados, al que se le asignó el valor de 52 millones de pesos, no siendo necesario incluir otros datos para su identificación.

Que del clausulado contractual se extrae, que el 20 de febrero 2018, además de los 60 millones en efectivo, el promitente comprador entregaría también el referido vehículo “debiéndose entender que tal entrega incluía los documentos exigidos por las autoridades de tránsito para su transferencia”, y en todo caso, si se había acordado que el precio debía pagarse en su totalidad hasta el 23 de julio de 2019, fecha en que se otorgaría la correspondiente escritura pública, “debe entenderse que hasta esa fecha se adelantaría los trámites de

transferencia, o se hubiese entregado los documentos para el efecto” , por lo tanto, de lo acordado entre las partes se podía establecer la época en que se debía realizar el trámite de transferencia del vehículo, o por lo menos que se hiciera la entrega de los documentos con ese propósito, cuestión esta que no tiene repercusión en la eficacia de la promesa de compraventa.

Y frente a la pretensión subsidiaria, concluye que, según lo reconoció el demandante en el interrogatorio de parte, él no cumplió con el pago del precio en la forma como se había pactado, por cuánto observó que el promitente vendedor al parecer incumpliría con su obligación, de tal suerte, que deRad. No. 19001–31–03-002–2019–00150–01 6 acuerdo con lo probado en el expediente, se establece que el promitente comprador no es contratante cumplido, y por ende, no estaba legitimado para ejercitar la acción resolutoria al tenor del artículo 1546 del C.C. Agrega, que tampoco se cumple con la exigencia de que dicha acción deba dirigirse contra el extremo que se sustrajo a satisfacer sus compromisos negociales, pues no se acreditó el incumplimiento de las obligaciones propias de este tipo de contrato en cabeza del promitente vendedor.

4. LA APELACIÓN . La interpone la apoderada de la parte demandante, expresando sus reparos concretos de la siguiente manera:

• Que la sentencia desconoce la importancia del concepto de

“determinación del contrato prometido”, según la cual el precio y objeto del mismo tiene que ser materia de absoluta determinación para que pueda considerarse que el contrato genera obligaciones, y en caso de ser necesario demandar su cumplimiento, que se hallen satisfechos los requisitos del artículo 422 y 434 del C.G.P., los cuales no se avizoran en el documento por el cual se promueve la presente acción.

Que el Juez desconoce que la venta no comprendía el bien en sí, sino los derechos y acciones vinculados al mismo por cuanto el vendedor solo era propietario de derechos y acciones, lo cual debía informarse al comprador y consignarse en el contrato , “es evidente que en este caso el señor MACS (vendedor) es titular solo de derechos, por lo que la cesión de aquellos no sirve de medio para transferir el dominio”.

Que no se puede restar importancia a las inconsistencias del contrato objeto de la litis, y a la falta de determinación expresa de lo que se vende, toda vez que “el hecho de no encontrarse expresado que el objeto de la venta sean unos simples derechos o el título real de dominio, deja en el limbo jurídico a mi mandante, pues nunca supo que fue lo que compró”.

Siendo que lo que en realidad se vende es un derecho de herencia que pesa sobre el mismo bien, es decir unos derechos en “expectativa” adquiridos por el vendedor por medio de la llamada falsa tradición, no puede decirse válidamente que se encuentran libres de gravámenes, hipotecas, embargos, patrimonio de familia, o usufructos, por cuanto “esta clase de derechos no son

susceptibles de la inscripción de ninguna de estas afectaciones, y decirlo solo puede tener el objeto de confundir al comprador”.Rad. No. 19001–31–03-002–2019–00150–01 7

Que tampoco se mencionó en el documento de compraventa que el bien objeto de la venta hace parte de otro inmueble (el adquirido por escritura pública No. 0000 de 17 de agosto del 2017), y que este a su vez hace parte de uno de mayor extensión (el identificado con M.I. No. 000-00000 de la ORIP de Popayán).

• Que la misma indeterminación se predica del “pago”, en tanto la camioneta de placas aaa-000 es parte del “pago”, elemento esencial del contrato, y hasta el momento no se tiene claridad si lo que se transfirió fue la propiedad o solo la posesión que el comprador tiene sobre este vehículo, y de realizar el traspaso, tampoco se estipuló expresamente el momento de la entrega de la documentación necesaria para ello, información que el a quo consideró irrelevante.

Que se dejó la determinación del objeto y del precio “a la imaginación”, conllevando una venta con la llamada falsa tradición, que de haberlo sabido el demandante “nunca habría comprado, o lo hubiera comprado con un precio diferente”.

• Que el Juez le resta importancia a la eficacia del contrato de promesa de compraventa, con fundamento en la sentencia SC2221-2020/2016-00192 de

julio 13 de 2020 , “cuando lo que se consideró en ella, es que, al momento de suscribirse la escritura pública, ante la sustitución que allí se haga de algunos elementos del contrato inicial, como el precio, pierden eficacia los indicados en el contrato preparatorio, pero nunca restó validez al acuerdo inicial”.

Que en la demanda nunca se ha pretendido que el contrato de promesa se constituya en un título traslaticio de dominio, ni en una obligación de dar, sino que se declare la nulidad de ese convenio por carecer de los elementos esenciales para celebrar el contrato final.

• En relación con la pretensión subsidiaria, señala que no se hizo una debida valoración probatoria de los elementos de juicio obrantes en el expediente, de los cuales se puede colegir que ninguno de los contratantes fue cumplido, y que ninguna de las partes tenía intenciones de finiquitar el negocio.

• Que de la declaración de las partes se desprende que la voluntad de deshacer los efectos del acto no es expresa, sino que se deduce de hechos inequívocos de las partes que son claramente indicativos de tal intención,Rad. No. 19001–31–03-002–2019–00150–01 8 como lo es el incumplimiento mutuo para culminar el contrato, y ello debe concluir con la resolución de ese convenio.

• Que no se consideró en la sentencia, que en el otro sí aportado con la demanda, el que no fue desconocido por el demandado, el señor MACS se comprometió que el Lote 2A se entregaría con sus respectivos servicios de

energía y servicio de acueducto y con sus respectivos movimientos de tierra o terraceo, y hasta ahora, aun cuando el lote ya fue entregado al actor desde el momento de la suscripción de la promesa, no aparecen en el mismo ninguno de dichos elementos.

Que también se pactó que, a la entrega del inmueble prometido en venta, se encontraría libre de todo gravamen o limitación al dominio, y que el vendedor se obligaba a salir al saneamiento, lo cual era “imposible” de cumplir dada la falta de determinación del objeto del contrato, y que lo prometido no era la enajenación del bien sino unos derechos pro indiviso en “expectativa”, que por el contrario si se encontraba con limitaciones a su entrega, pues por tratarse de unos derechos cedidos bajo la forma de la falsa tradición, se halla pendiente una sucesión que le permita adquirir el dominio, y está sujeto a las consecuencias de la venta de cosa ajena, por lo que no puede predicarse que el señor CASTILLO SANCHEZ era un contratante cumplido.

Que el funcionario desconoció los alcances del artículo 1609 del C.C., y el precedente de la Corte en la materia, según el cual “si el vendedor no ha satisfecho las obligaciones que como tal le corresponden, y entre ellas las que ciertamente se hallan las fundamentales de entregar la cosa vendida y sanear la venta, el comprador no está en mora de cumplir con las suyas, entre ellas la primordial de pagar el precio, ni puede, por consiguiente, demandársele

válidamente su ejecución” (Sentencia del 28 de febrero de 1952, LXXI 127), toda vez que hasta la fecha del último pago realizado por el demandante, el señor CASTILLO SANCHEZ no había cumplido ni se había allanado a cumplir con las estipulaciones del “otro sí”, y tampoco había realizado gestión alguna encaminada a “poner el bien en posibilidad de hacer la transferencia de lo prometido” para el 23 de julio del 2019.

• Que, para negar el derecho del demandante a deprecar la resolución del contrato, el Juez se apoya en lo establecido en el parágrafo de la cláusula tercera, y determina que fue el señor CALDONO SANCHEZ y no el demandado quien incumplió sus obligaciones contractuales. Sin embargo, a pesar de lo acordado y de la mora del comprador, el señor CASTILLO SANCHEZ no podíaRad. No. 19001–31–03-002–2019–00150–01 9 abstenerse de cumplir con sus compromisos, entre ellos el de asistir a la Notaría con el propósito de firmar la escritura pública, como quiera que hasta la fecha de otorgamiento el comprador podía pagar.

Que existiendo un incumplimiento recíproco de los contratantes, se omitió en este caso aplicar el criterio establecido por la Corte en sentencia SC16622019, conforme al cual, siendo imputable tal omisión a ambas partes, cualquiera de ellas estaba habilitada para demandar a la otra y así obtener la resolución del contrato que las vincula.

5. ACTUACIÓN RELEVANTE DE SEGUNDA INSTANCIA . Por auto del 24 de mayo de 2022 se dispuso la admisión de la alzada, prorrogándose el término para decidir

contrato que las vincula.

5. ACTUACIÓN RELEVANTE DE SEGUNDA INSTANCIA . Por auto del 24 de mayo de 2022 se dispuso la admisión de la alzada, prorrogándose el término para decidir de fondo, y acatando el precedente de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia 2 , se tuvo por sustentada la alzada de manera anticipada, ordenándose el traslado al no apelante, quien guardó silencio.

5.1. SUSTENTACIÓN DE LA ALZADA . Se tuvo como tal el memorial de reparos concretos en el que la gestora de la parte actora expuso con claridad las razones por las que disiente del fallo de primer nivel.

CONSIDERACIONES

1. Los presupuestos procesales están satisfechos en este asunto, luego no hace falta pronunciamiento particularizado al respecto distinto al de mencionar, que tampoco se advierte ningún vicio que pueda invalidar lo actuado hasta este momento ni las partes presentaron alegato en tal sentido.

2. Es además a esta Colegiatura a la que le corresponde conocer en segunda instancia de la apelación del fallo proferido por el a quo bajo la órbita de la competencia fijada en razón del factor funcional consagrado en el art. 31-1 en concordancia con el 35 del C.G.P., siendo del caso pronunciarse en principio “solamente sobre los argumentos expuestos por el apelante ” (inciso primero del art. 328 ibídem) para revocar o reformar la decisión.

3. Acorde con los planteamientos de la alzada, los problemas jurídicos que corresponde resolver a esta Colegiatura se centran en determinar: i) si con los medios probatorios obrantes en el plenario, la parte actora logró acreditar los

2 CSJ STC5497-2021, 18 may. 2021, rad. No. 11001-02-03-000-2021-01132-00 MP. ÁLVARO FERNANDO GARCÍA RESTREPO, y STC2478-2022, 7 mar. 2022, rad. No. 11001-02-03-000202200480-00 MP. AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO, entre otras que resultan aplicables respecto del artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, por cuanto reproduce en su integridad la redacción original del Decreto 806 de 2020 en ese aspecto.Rad. No. 19001–31–03-002–2019–00150–01 10 presupuestos de su pretensión principal o en su defecto del pedimento subsidiario; y en caso afirmativo, ii) si es procedente acceder a las pretensiones de índole pecuniario por los conceptos y montos deprecados en el libelo.

4. La tesis de la Sala es, que ante la falta de claridad respecto de lo prometido, la promesa de compraventa suscrita entre las partes adolece de nulidad absoluta, y por lo tanto debe revocarse la decisión apelada para en su lugar declarar la invalidez rogada, y disponer lo pertinente respecto a las restituciones mutuas. A la anterior conclusión se llega luego del siguiente análisis:

4.1. Requisitos del contrato de promesa. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, la promesa de celebrar un contrato no

restituciones mutuas. A la anterior conclusión se llega luego del siguiente análisis:

4.1. Requisitos del contrato de promesa. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, la promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran los siguientes requisitos:

“1°. Que la promesa conste por escrito; 2°. Que el contrato á que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil 3°. Que la promesa contenga un plazo ó condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato; 4°. Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales” .

Frente al último de los citados requisitos, la Corte ha señalado, que tratándose de la PROMESA DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES , el bien objeto del convenio debe hallarse debidamente determinado, o en su defecto, establecerse en el mismo documento los medios a los que se puede acudir para identificarlo e individualizarlo. En tal sentido explicó: “(...) precisamente teniendo presente que una es la obligación adquirida en la promesa y otras las que emanan del contrato prometido, a la vez que procurando que la identificación del inmueble prometido no fuera talanquera para el cumplimiento, la jurisprudencia de la Corporación ha exigido la inclusión en la promesa de su ubicación

y alindamiento , pues tal información constituye la forma natural de procurar la requerida precisión en la determinación del objeto que reclama el precepto en comento (...). A manera de aquilatamiento de su doctrina sobre la materia, parece útil memorar que en sentencia del 6 de noviembre de 1968, cuando regía entre nosotros un sistema registral mixto integrado por las normas del Código Civil y la Ley 40 de 1932, reiteró la Corporación, tomando pie en una ya establecida doctrina jurisprudencial suya: “La razón de ser de esta severidad acerca de la determinación del contrato futuro en el acto de su prometimiento, es obvia: porque si la obligación de los prometientes de un contrato futuro es, como ya se dijo, obligación de hacer o sea la de celebrarlo, y si, por lo mismo, el objeto de la promesa no es otro que la celebración del contrato prometido, resulta que para que la promesa de contrato pudiera lograr su finalidad en el comercio jurídico, sin quedar expuesta a incertidumbres y desvíos que la hicieran peligrosa y ocasionada a controversias, tenía el autor de la ley que exigir como requisitoRad. No. 19001–31–03-002–2019–00150–01 11 sine qua non de su eficacia, el que se determinase el contrato prometido en todos sus elementos estructurales hasta el punto de que para ser celebrado posteriormente, mediante el empleo de esos cabales elementos, sólo restase en orden a su perfeccionamiento la tradición de la cosa, cuando el contrato fuese real, o las formalidades legales, cuando éstas fuesen requeridas por el derecho, como en los contratos solemnes”. “Ahora bien: No podría hacerse en la convención promisoria la determinación del contrato prometido, en la forma exhaustiva reclamada por la ley, sin la especificación

formalidades legales, cuando éstas fuesen requeridas por el derecho, como en los contratos solemnes”. “Ahora bien: No podría hacerse en la convención promisoria la determinación del contrato prometido, en la forma exhaustiva reclamada por la ley, sin la especificación de las cosas objeto de este último . Así que, en tratándose de la promesa de compraventa de un bien inmueble, la singularización de éste en el acto mismo de la promesa, por su ubicación y linderos, se impone como uno de los factores indispensables para la determinación del contrato prometido . Por la naturaleza de las cosas, la identidad de los predios depende de su situación y sus linderos, datos éstos cuya expresión precisamente exigen los artículos 2594, 2658 y 2663 del Código Civil y 15 de la Ley 40 de 1932, para todos los instrumentos notariales y diligencias de registro que versen sobre bienes raíces, preceptiva en que se traduce el sistema de nuestra ley civil en la materia. Y si en la promesa ha de determinarse el contrato prometido de suerte que en la cabalidad de sus elementos constitutivos pueda pasar a integrar el acto de su perfeccionamiento, no queda así lugar a duda alguna de que en la convención promisoria de compraventa de inmuebles, tienen éstos que ser individualizados de modo identificante, esto es por su situación y linderos ” (CSJ SC 6 nov. 1968, G.J. CXXIV, págs. 359 y 260. Esta providencia se apoya además, en sentencias de la Corte del 10 de

mar. de 1896, XI, 259; 2 de abr. de 1897, XII, 315; 12 de ago. de 1925, XXXI, 305; 24 de may. de 1934, XLI, 136 ). Ya adoptado el estatuto de notariado contenido en el decreto 960 de 1970, reiteró su doctrina de antiguo cuño, explicando que “En frente a lo preceptuado por la regla 4ª del artículo 89 de la Ley 153, citada, la doctrina y la jurisprudencia han interpretado siempre esa disposición legal en el sentido de que, cuando la promesa vers