TSDJ PPN SCF - 19001310300220210011001-(02-11-2019)

Ref. RESOLUCIÓN DE CONTRATO, rad. No. 19001–31–03–002–2021–00110–01 de MTMC Vs. DEBS.

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE POPAYÁN

SALA CIVIL – FAMILIA

Magistrado ponente: JAIME LEONARDO CHAPARRO PERALTA

Popayán, veintiocho (28) de junio de dos mil veinticuatro (2024) (Discutido y aprobado en Sala de decisión de fecha 28 de junio de 2024, según acta No. 018)

Corresponde a la Sala desatar el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de primera instancia proferida por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Popayán, dentro del proceso de la referencia.

ANTECEDENTES

1.- PRETENSIONES de la DEMANDA y HECHOS RELEVANTES 1 . MTMC, por conducto de apoderado, solicita: i) Declarar el incumplimiento contractual de la señora DEBS respecto de las obligaciones adquiridas en la promesa de compraventa del inmueble con M.I. 000000, celebrada el 2 de julio de 2019; ii) declarar la resolución del referido contrato de promesa “por haberse pretendido otorgar escritura pública o dominio del bien al demandante, cuando éste no había sido saneado al momento del perfeccionamiento contractual, faltando a lo dispuesto en el CLAUSULADO CUARTO del contrato” ;

1. que se ordene hacer efectiva la cláusula octava – penalización de la promesa de venta, en favor del demandante y a cargo de la demandada, en suma equivalente a $ 210’000.000; iv) ordenar a la demandada restituir al actor los siguientes vehículos : a) Camioneta Marca SsangYong (Kyron) de placa 000000, por valor de $22.000.000; y b) Campero Marca Chevrolet (Grand Vitara) de placa 000000, por valor de treinta millones de pesos ($30.000.000), ambos previa revisión del estado actual de los mismos, “tanto en aspectos mecánicos, estéticos y funcionales, so pena de que la demandada reconozca el valor excedente que compense el precio total del vehículo y que este sea debidamente indexado” ; v) como consecuencia de lo solicitado en la pretensión cuarta, se ordene la devolución en dinero del producto de la desvalorización, la que será reconocida mediante dictamen pericial , “a fin de que se devuelva el 100% del valor en dinero entregado a la señora DEBS”; vi) en subsidio a la pretensión cuarta, en caso de deterioro grave de los referidos vehículos, igual o superior al 40% del valor otorgado en la cláusula tercera del contrato, o de haberse enajenado los mismos, ordenar a la pasiva devolver al demandante la suma de $ 52’000.000, correspondientes al pago en especie realizado por el actor; vii) como consecuencia de la pretensión sexta, condenar a la demandada a pagar al demandante los intereses

derivados del referido pago en especie, los que serán cobrados a partir del 5 de julio de 2019 hasta la fecha del pago efectivo; y viii) condenar en costas a la pasiva.

1 La demanda fue radicada el 9 de agosto de 2021. Archivos 002 y 009, 01Primera instancia.Rad. No. 19001–31–03–002–2021–00110–01 2

Como sustento de las anteriores pretensiones, se indica, que el 2 de julio de 2019, el señor MTMC en su calidad de promitente comprador, y la señora DEBS como promitente vendedora, celebraron un contrato de promesa de compraventa respecto del inmueble ubicado en la Calle 25 No. 32-386 de esta ciudad, distinguido con M.I. 000000, cédula catastral No. 0000000000 y área de 10.487 m2, según consta en la EP No. 3636 del 9 de septiembre de 2017 otorgada en la Notaría Tercera de Popayán.

Que hubo un error de digitación en el contrato, puesto que el número de matrícula correcto es 120-220316, tal como se prueba con el certificado de tradición de fecha del 3 de marzo del 2021, donde se observa que el bien fue de propiedad de la demandada, y posteriormente fue enajenado a la señora NMRJ (anotación 004 del 15 de octubre de 2020).

Que, de acuerdo con las cláusulas tercera y cuarta del contrato, el predio

prometido se vendería como cuerpo cierto, y se hallaba libre de condiciones resolutorias, pleitos pendientes, embargos judiciales, derechos de usufructo, uso, limitación de dominio, anticresis, hipotecas, contratos de arrendamiento y demás aspectos que perturben la posesión del terreno.

Que el precio pactado fue de $ 2.100’000.000, de los cuales, mediante nota aclaratoria suscrita por las partes el 4 de julio de 2019, se acordó la siguiente forma de pago:

“PRIMER PAGO: LA PROMETIENTE VENDEDORA recibe y acepta a la suscripción del presente contrato y como cuota inicial el valor de SEISCIENTOS MILLONES DE PESOS M/CTE. ($600.000.000), con los siguientes bienes: a) Camioneta Marca Ssang Yong (Kyron)… placa 000 000…, por un valor de Veintidós Millones de Pesos M/Cte ($22'000.000), se entregará materialmente a la firma del presente documento en perfecto estado de funcionamiento…. Se obliga el PROMETIENTE COMPRADOR DEL INMUEBLE a realizar todas las gestiones de traspaso ante las autoridades de tránsito del municipio de Popayán, dentro de los 15 días calendario, es decir hasta el miércoles 17 de Julio de 2019. Los gastos ocasionados con motivo del traspaso serán cubiertos por el PROMETIENTE COMPRADOR DEL BIEN INMUEBLE, para el cual se expedirá una

constancia de recibido a entera satisfacción cuando se entregue la tarjeta de propiedad a nombre de la PROMETIENTE VENDEDORA DEL LOTE. b) Campero Marca Chevrolet (Gran Vitara)… placa 000 000… por un valor de veinte millones de pesos ($30'000.000) (sic),… 2 . c) Un LOTE DE TERRENO, UBICADO EN LA VEREDA CLARETE, VIA POPAYAN - TOTORO (CAUCA), con un área de 1.354 M2, por un valor de CIENTO QUINCE MILLONES DE PESOS ($115'000.000), entregada materialmente a la firma del presente documento y recibida a entera satisfacción, cuya escritura pública se firmará el día 02 de agosto del 2.019 en la Notaría Primera de Popayán, a las 10:00 A.M. d) La suma de CUATROCIENTOS TREINTA Y TRES MILLONES DE PESOS M/CTE ($433'000.000), los cuales se pagarán a los noventa (90) días calendario, contados a partir de la firma de este contrato o sea el día dos (02) de octubre de dos mil diecinueve (2.019).

SEGUNDO PAGO: La suma de MIL QUINIENTOS MILLONES DE PESOS M/CTE, ($1'500.000.000) y se pagará en dinero en efectivo a los quince (15) meses calendario, contados a partir de la firma de este contrato, o sea para el día 03 de octubre del año

2 Redacción subsiguiente en términos similares al literal a).Rad. No. 19001–31–03–002–2021–00110–01 3

2.020. PARAGRAFO: Las partes contratantes manifiestan que aceptan pagos parciales anticipados, para lo cual se expedirán los correspondientes recibos”.

Que, según las cláusulas undécima y duodécima, las partes acordaron que ante un eventual incumplimiento contractual de cualquiera de los contratantes, el convenio “sería resuelto ipso-facto” y se buscaría iniciar una conciliación o acuerdo prejudicial para dar solución a los conflictos presentados.

Que hasta la fecha de presentación de la demanda, el señor MC había realizado la entrega material de los dos vehículos referidos (La camioneta y el campero por valores de $ 22’000.000 y $ 30’000.000, respectivamente).

Que las partes acordaron suscribir la escritura pública de venta el 3 de octubre de 2020, fecha en la que asistieron la demandada y CSQL en representación del demandante MTMC, percatándose el apoderado del promitente comprador que el inmueble prometido se encontraba afectado con un gravamen hipotecario desde el 23 de abril de 2019, motivo por el cual no pudo consolidarse la venta, a pesar de haber concurrido con la intención de cumplir con el pago del excedente adeudado.

Que el señor MC siempre ha estado dispuesto a “ allanarse” al cumplimiento del contrato, sin embargo, es la demandada quien incumplió sus obligaciones contractuales, aun sabiendo que como parte de pago del predio se han dado dos vehículos, aumentando con ello su patrimonio a costa del detrimento patrimonial del demandante.

2.- CONTESTACIÓN de la DEMANDA y EXCEPCIONES DE MÉRITO3 . DEBS 4 , por medio de apoderada, se opone a las pretensiones del libelo, argumentando, que es cierto

del demandante.

2.- CONTESTACIÓN de la DEMANDA y EXCEPCIONES DE MÉRITO3 . DEBS 4 , por medio de apoderada, se opone a las pretensiones del libelo, argumentando, que es cierto que el inmueble prometido se hallaba gravado con hipoteca por valor de $ 40’000.000, “que era irrita frente a la venta de $2.100.000.000”, por lo que el día del pago se podían realizar los dos actos: el de cancelación de la hipoteca y el de venta.

Que el vehículo de placas 000000 entregado por el demandante, no era de su propiedad sino del señor JEGM, y el actor nunca hizo el traspaso del mismo, incumpliendo el plazo otorgado hasta el 17 de julio de 2019. De igual manera, el automotor de placas 000000 tampoco figuraba a nombre del demandante, sino del señor OII, “y sobre él se le hizo mantenimiento por parte de la Demandada a quien le entregaron el automotor a manera de préstamo, ya que nunca se le hizo traspaso de la propiedad” .

Que el promitente comprador nunca entregó la posesión material del lote de terreno ubicado en la Vereda Clarete (vía Totoró) con área de 1.354 m2, ni se suscribió escritura de compraventa el 10 de agosto de 2019 en la Notaría de Popayán a las 10:00 am, y que se tiene conocimiento que dicho inmueble fue

3 Archivo 029, 01Primera instancia. 4 Notificada personalmente - Archivo 011, 01Primera instancia.Rad. No. 19001–31–03–002–2021–00110–01 4

vendido a un tercero, incumpliendo lo pactado en el precontrato del 2 de julio de 2019.

Que el demandante tampoco canceló la suma de $ 433’000.000 que debían pagarse el 2 de octubre de 2019, ni el valor de $ 1.500’000.000 que debía abonarse el 3 de octubre de 2020.

Que la señora D, mediante oficio entregado al demandante el 30 de enero de 2020, le manifestó que no había recibido el lote de terreno de la Vereda Clarete, ni el dinero comprometido, sino únicamente los dos rodantes mencionados, razón por la cual se efectuaba la resolución ipso-facto del contrato, de conformidad con la cláusula duodécima del mismo.

Que en la data acordada para la suscripción del contrato de compraventa, 3 de octubre de 2020, no compareció el señor MC sino su apoderado CSQL, “quien no estaba facultado para cumplir el convenio, ni adelantar contrato alguno, como lo hace notar la Notaría Tercera… tampoco llevaba el dinero ni en efectivo, ni en cheque que garantiza el cumplimiento del precontrato y permitiera otorgar escritura y cancelar la hipoteca”.

Que es el promitente comprador quien debe la suma de $ 210’000.000 por el incumplimiento del contrato en todas sus partes, en tanto “no entregó el lote de Clarete, no canceló dinero alguno en los plazos que solicitó, y en virtud de lo pactado, se declaró la terminación del contrato que hoy se demanda por incumplimiento del mismo, y los automotores son ajenos”.

Que al precontrato inicial se le hicieron dos adiciones para modificar las fechas de pago, pero nunca se hizo ningún abono en dinero como se convino, además de

mismo, y los automotores son ajenos”.

Que al precontrato inicial se le hicieron dos adiciones para modificar las fechas de pago, pero nunca se hizo ningún abono en dinero como se convino, además de que el lote de Clarete se vendió a terceras personas y nunca se le entregó a la promitente vendedora, lo cual deja en evidencia que jamás hubo ánimo de cumplir el precontrato por parte del promitente comprador. Por el contrario, la promitente vendedora siempre estuvo dispuesta a cumplir, hasta que los reiterados incumplimientos del demandante la obligaron a hacer uso de la resolución IPSOFACTO, “y declarar el incumplimiento del contrato que así lo manifestó en oficio del 23 de diciembre de 2019, recibido el 30 de enero de 2020”.

Propuso como EXCEPCIONES DE MÉRITO las tituladas:

a) “Resolución IPSO-FACTO de la promesa de compraventa”, debido a que en la cláusula duodécima del contrato, las partes establecieron la resolución del mismo “sin necesidad de declaración judicial en los siguientes casos: (…) b) Por el incumplimiento del PROMETIENTE COMPRADOR, de los no pagos pactados en la CLAUSULA TERCERA de este contrato”.

b) “Incumplimiento del contrato”, puesto que ninguno de los automotores entregados era de propiedad del demandante; los vehículos aparecen en el certificado de libertad y tradición a nombre de JEGM y OII respectivamente,Rad. No. 19001–31–03–002–2021–00110–01 5

motivo por el cual nunca se hizo el traspaso de la propiedad de los automotores, tal como se había acordado. Por otra parte, tampoco entregó la posesión material e inscrita del lote de terreno ubicado en la Vereda Clarete, ni canceló los dineros e intereses pactados.

c) “indebida acumulación de procesos”, dado que en materia civil no se permite la acumulación de procesos, sino bajo las circunstancias regladas en el numeral 2 del art. 148 del C.G.P., de manera que, no es posible resolver procesos planteados en la misma demanda, cuando estos tienen procedimientos diferentes y cuantías diversas.

d), e) y f) “Carencia de acción” frente a la pretensiones tercera a quinta (“de hacer efectiva la pena pactada en el contrato -la 3ª-, debido al incumplimiento total del mismo por parte del señor MTMC, y haberse declarado resuelto ipso-facto por la demandada; de solicitar la restitución -la 4ª-, en razón a que, el parágrafo primero de la cláusula octava del precontrato autoriza que, en caso de resolución de éste por el incumplimiento del promitente comprador, se podrá disponer de lo recibido a título de cláusula penal, es decir, el 10% del precio de la venta, devolviendo el excedente si lo hubiere, y en este caso, “los automotores tienen un precio de $51.000.000 que es inferior a los $210.000.000 de multa y no obliga hacer tal reintegro ”. Aunado, que los rodantes

entregados no son propiedad de MC, y los recibió la demandada a título de tenedora, “y hasta la fecha quienes aparecen en el certificado de tradición OII del Vitara y JEGM del Ssang Yong, no se han presentado”; y de solicitar la devolución del dinero -la 5ª-, en atención a que la demandante no recibió “ni un solo peso en efectivo”, y los vehículos no se pueden monetizar porque no se pactó, ni es realizable tal convención).

g) Rechazar de plano la pretensión de pena e indemnización de perjuicios, “por ser totalmente ilegal, contraria a derecho, con abuso del mismo, solicitada de manera temeraria y hasta dolosa” . Además, porque según el art. 1546 del Código Civil, cuando se solicita el cumplimiento del contrato, es posible reclamar la pena y la resolución de perjuicios, mientras que, cuando se pide la declaración de incumplimiento, solo se puede solicitar la pena.

h) “Abuso del derecho”, toda vez que, se pretende mediante un trámite verbal, que se resuelvan una serie de procesos que no tienen fundamento legal, ni soporte constitucional, jurisprudencial o doctrinal.

1. “Enriquecimiento indebido” del patrimonio del demandante a costa del patrimonio de la demandada, al darse los tres requisitos fundamentales para ello: “1a ) Enriquecimiento injusto por parte del demandado, por razón de que mediante los hechos verificados por el demandante entró al patrimonio de aquél algún provecho que se haya comprobado; 2a ) Que a este enriquecimiento o patrimonio no haya tenido

ningún derecho el demandado y que sea consecuencia directa de cualquier empobrecimiento del demandante; 3 a ) Que este demandante sufra daño si no se le reembolsa lo gastado o el valor de los servicios prestados. El valor del provecho reportado por el demandado debe aparecer comprobado debidamente”.Rad. No. 19001–31–03–002–2021–00110–01 6

j) “Falta de legitimación por activa” de MTMC para demandar la resolución del contrato, debido a que ya se declaró la resolución ipsofacto pactada en la cláusula duodécima del mismo, la cual fue comunicada al demandante el 20 de enero de 2020 (sic).

3.- DEMANDA DE RECONVENCIÓN5 . DEBS pretende: i) Se declare resuelto el contrato de promesa de compraventa del inmueble distinguido con M.I. 000000 suscrito entre las partes, y sus adicionales; ii) Que se ordene al demandado MTMC cancelar la pena pactada en la cláusula octava por valor de $210.000.000; iii) declarar que, como consecuencia del parágrafo primero de la cláusula octava del contrato, la demandante puede disponer de los dos automotores entregados de placas 000000 y 000000, y que “abonen al valor de la multa o pena que se suplica se ordene su pago por incumplimiento total del compromiso acordado” ; y iv) condenar en costas y agencias en derecho al demandado.

La reconviniente realiza un recuento de todas las cláusulas del contrato de

promesa de compraventa y sus adiciones, y aduce, que el demandado MTMC incumplió sus obligaciones, por cuanto nunca hizo el traspaso de los vehículos de placas 000000 y 000000, los cuales figuraban a nombre de otras personas, no canceló el impuesto de rodaje, y “aunque fueron entregados en garantía de pago, esta nunca se hizo efectiva”.

Que el lote de terreno ubicado en la Vereda Clarete (vía Popayán – Totoró), con área de 1354 m2 y estimado en $ 115’000.000 nunca se recibió, ni materialmente, ni mucho menos la escritura pública del 2 de agosto de 2019.

Que en el último precontrato suscrito el 2 de octubre de 2019, se acordó que se pagaría la suma de $ 434’000.000 así: $ 238’000.000 el 2 de noviembre de 2019, y $ 208’000.000 el 2 de diciembre de ese año, plazos que fueron incumplidos sin cancelar ni el capital ni los intereses pactados.

Que también se incumplió el pago de $ 1.500’000.000 del saldo adeudado, los cuales debían ser cancelados el 3 de octubre de 2020 conforme al tercer acuerdo de prórroga, misma fecha en que debía suscribirse la escritura pública de venta, acto al cual el señor MTMC no concurrió.

Que el 30 de enero de 2020 se entregó “la Resolución “IPSO-FACTO” pactada en la cláusula undécima por el incumplimiento del PROMITENTE COMPRADOR de no cancelar los pagos acordados, amén de no asistir para la firma de la Escritura”.

4.- CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA DE RECONVENCIÓN 6 . MTMC resiste los

cancelar los pagos acordados, amén de no asistir para la firma de la Escritura”.

4.- CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA DE RECONVENCIÓN 6 . MTMC resiste los pedimentos de su contraparte, señalando, que resulta inconexo y contradictorio que se afirme que el contrato de promesa de compraventa supuestamente se

5 Archivo 032, 01Primera instancia. 6 Archivo 059, 01Primera instancia.Rad. No. 19001–31–03–002–2021–00110–01 7

encuentra resuelto ipso-facto desde el 23 de diciembre de 2019, y a la vez solicite una declaración judicial de resolución de contrato.

Que si el contrato se resolvió ipso facto desde el 22 de diciembre de 2019, no se explica por qué la promitente vendedora compareció el 3 de octubre de 2020 a la Notaría para la firma de escritura, a sabiendas que aún para esa fecha, el inmueble prometido se encontraba afectado con gravamen hipotecario, razón por la cual dicho bien no se hallaba saneado, incumpliendo con ello lo acordado en la cláusula cuarta del contrato.

Como EXCEPCIONES DE MÉRITO formuló las que denominó:

a) “Inexistencia del derecho reclamado”, debido a que la demandante en reconvención no puede pretender el cobro de la cláusula penal a título de indemnización, cuando el señor MTMC estaba presto a cumplir el contrato, lo cual se demuestra con la entrega de los automotores a la señora DB, quien desde ese momento y hasta la fecha ha ejercido posesión sobre los mismos, aumentando su patrimonio a costa del demandado.

Además, que el señor MC le otorgó poder especial amplio y suficiente a CSQL para

momento y hasta la fecha ha ejercido posesión sobre los mismos, aumentando su patrimonio a costa del demandado.

Además, que el señor MC le otorgó poder especial amplio y suficiente a CSQL para que, en su representación, realizara todos los trámites necesarios para la firma de la escritura pública, en cumplimiento de las obligaciones pactadas en la promesa del 2 de julio de 2019, junto con sus adiciones, sin embargo, con lo que no se contaba era que, para el 3 de octubre de 2020, el inmueble se encontrara afectado con gravamen hipotecario, “ haciendo imposible ejecutarse el acto en mención”.

b) “Deficiente proposición de los hechos”, por cuanto la demanda en reconvención no aporta circunstancias fácticas que inciten a un mínimo debate jurídico, obligando a la parte demandada a hacer un análisis interpretativo para intentar comprender las razones fácticas y las pretensiones que aduce tener la demandante en reconvención frente a este proceso.

c) “Enriquecimiento sin justa causa”, toda vez que, la señora DE incumplió con una obligación básica de un contrato de promesa de compraventa, como lo es la tradición libre de todo gravamen, faltando con ello a la cláusula cuarta y generando la imposibilidad de cobrar la cláusula penal a su favor. A su vez, el bien inmueble ya fue vendido a NMRJ, ERZ y GRZ, lo anterior según la anotación No. 004 del 15 de octubre de 2020, es decir, apenas quince días después de la fecha en la

que se había acordado firmar el contrato, razón por la cual, la entrega de los dos vehículos no generó ningún beneficio económico para el demandado en reconvención, enriqueciéndose la demandante de forma injustificada.

d) “Incumplimiento contractual” por parte de la señora DEBS, pues fue ella quien incumplió la cláusula cuarta del contrato de promesa de compraventa del 2 de julio de 2019 y, pese a ello, solicita el cobro de una cláusula penal por valor de $ 210’000.000, lo cual es abiertamente inadmisible y reprochable.Rad. No. 19001–31–03–002–2021–00110–01 8

e) “Cobro de lo no debido”, dado que se está solicitando “las condenas a lo que en derecho no corresponde”, sin tener en cuenta el incumplimiento contractual de la demandante BS.

f) “Procedencia de derecho al pago de cláusula penal” , debido a que se pactó una cláusula penal correspondiente al 10% del valor total del contrato, frente a la infracción de la totalidad o de alguna de las obligaciones del mismo, lo que daría lugar a que el señor MTMC haga exigible la aplicación de dicha estipulación, por haber cumplido las obligaciones a su cargo.

5.- LA SENTENCIA APELADA 7 . Emitida el 16 de noviembre de 2022, en ella se resolvió: i) “ DECLARAR probada la excepción INNOMINADA O ATIPICA, presentada en los

medios de defensa por la parte demandada, la cual el despacho enunciará como “IMPROCEDENCIA DE LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO”; ii) NEGAR las pretensiones del señor MTMC; iii) declarar la resolución de contrato de promesa de compraventa suscrito el 2 de julio de 2019, junto a sus notas aclaratorias calendadas 04 de julio de 2019 y 02 de octubre de la misma anualidad, celebrado entre las partes ; iv) condenar al señor MTMC, demandado en reconvención, a pagar a la señora DEBS, demandante en reconvención, la suma de $159.000.000; v) condenar en costas al demandado en reconvención MTMC, en favor de la demandante en reconvención DEBS, fijándose las agencias en derecho en la suma de $ 4.770.000.

Lo anterior, tras considerar el funcionario de primer grado que la obligación que se incluyó en la cláusula cuarta del contrato de promesa de compraventa, referente a la entrega del inmueble libre de gravámenes, “no debe entenderse como una prestación de la promesa de contrato, sino que es propia del contrato futuro, es decir, del contrato de compraventa. Esa interpretación se refuerza por el hecho de haberse pactado en la misma cláusula de manera subsidiaria que, en todo caso se respondería del saneamiento conforme a la ley, obligación que corresponde al vendedor conforme lo consagra el artículo 1893 del Código Civil, la cual nacería a la vida jurídica, siempre y cuando el contrato futuro se hubiera perfeccionado, lo que no ocurrió en el presente caso, toda vez que la escritura pública no fue suscrita” .

Que, bajo esa óptica, la promitente vendedora no contrajo la obligación de que el bien estuviera libre de gravámenes o en su caso la de saneamiento, pues como se

caso, toda vez que la escritura pública no fue suscrita” .

Que, bajo esa óptica, la promitente vendedora no contrajo la obligación de que el bien estuviera libre de gravámenes o en su caso la de saneamiento, pues como se indicó, hace parte del contrato prometido, el cual no se perfeccionó, circunstancia por la que no se le puede endilgar incumplimiento a la señora DE.

Que se encuentra acreditado que el demandante MTMC solo cumplió con la entrega material de los vehículos de placas 000000 y 000000 a la señora DEBS, pero no con los demás compromisos contraídos en el contrato de promesa de compraventa, toda vez que de la cuota inicial de $ 600’000.000, solamente se pagó -con la entrega de dichos vehículosla suma equivalente a $ 51’000.000, quedando pendiente el saldo de $ 549’000.000, que serían cubiertos con la transferencia de

7 Expediente digital. 01Primera instancia. Archivo 089.Rad. No. 19001–31–03–002–2021–00110–01 9

un lote de terreno ubicado en la Vereda Clarete (vía Popayán – Totoró) por valor de $ 115’000.000 y con la suma de $ 434’000.000 en efectivo, pagaderos en dos cuotas con anterioridad a la fecha pactada para la suscripción de la escritura pública, esto es, $ 234’000.000 el 2 de noviembre de 2019 y $ 200’000.000 el 2 de

diciembre de ese mismo año, con los intereses, compromisos cuyo cumplimiento no fue demostrado por el promitente comprador, razón por la cual, no estaba habilitado para iniciar la acción resolutoria, la que está reservada únicamente al contratante cumplido o que se allanó a cumplir.

Que lo anterior conlleva a declarar probada la excepción innominada o atípica propuesta, que el despacho denominará “improcedencia de la resolución del contrato”, la que releva de examinar las restantes excepciones, y da lugar a negar las pretensiones de la demanda inicial.

Que el señor MTMC, en la nota aclaratoria del 4 de julio de 2019, se comprometió a realizar todas las gestiones de traspaso de los vehículos automotores de placas 000000 y 000000 ante las autoridades de tránsito de Popayán, estableciéndose un término de 15 días para ello, obligación que incumplió según lo demuestran las pruebas aportadas por la demandante en reconvención.

Que tampoco cumplió con la transferencia del lote ubicado en la vía Popayán – Totoró, ni con el pago de las cuotas acordadas que se debían cancelar los días 2 de noviembre y 2 de diciembre de 2019, conforme a la nota aclaratoria No. 2 del 2 de octubre de ese mismo año, y no pagó la totalidad del precio acordado en la negociación; mientras que la demandante acreditó haber concurrido a la notaría para la suscripción de la escritura pública en la fecha y lugar acordados,

colmándose con ello las exigencias del artículo 1546 del C.C., para disponer la resolución del contrato de promesa de compraventa y sus adiciones , y condenar al demandado en reconvención al pago de la cláusula penal, descontándose de esa suma lo abonado por el señor MC mediante la entrega de los dos vehículos, bajo la figura de la compensación (arts. 1714 a 1716 C.C.) como modo de extinguir las obligaciones (art. 1625 Ib.), y no se ordenará la devolución del inmueble prometido, por cuanto el mismo se encuentra en poder de la reconviniente.

6.- LA APELACIÓN 8 . La interpone el apoderado de la parte demandante, exponiendo sus reparos concretos en los siguientes aspectos:

• Que el juzgador de primer nivel incurrió en un error de hecho en la valoración probatoria, la cual se omitió frente a algunos medios de prueba, como el interrogatorio del señor MTMC y el certificado de tradición del inmueble con M.I. 000000, y respecto a otros que fueron valorados en contravía de los legítimos derechos del demandante inicial.

• Que una de las tesis principales del despacho es que el demandante solo entregó materialmente los vehículos de placas 000000 y 000000 , sin facilitar el

8 Archivo 091, 01Primera instancia.Rad. No. 19001–31–03–002–2021–00110–01 10

traspaso de dichos automotores a la señora DEBS, sin embargo, no tuvo en cuenta

que, en su declaración, el señor MC afirmó que se le dieron facilidades a la promitente vendedora para gestionar el traspaso de los vehículos, lo que se puede evidenciar con el certificado de tradición aportado por la misma demandada, donde se observa que, con posterioridad a la firma de la promesa, ella sí adquirió la propiedad del rodante de placa 000000 , e incluso lo enajenó a una tercera persona.

Que en su interrogatorio, el demandante señaló que la tradición del vehículo de placas 000000 jamás pudo efectuarse, debido a que la señora DE no permitió extraer las improntas del automotor para realizar la gestión del traspaso, y que el señor que figura como dueño tenía la disposición de llevar a cabo tal acto, pues él no se encuentra en posesión del bien.

Que la afirmación del a quo según la cual “no se hará entrega del bien prometido en venta (…) por cuanto el predio objeto de promesa se encuentra en poder de la señora DEB” es falsa, puesto que la promitente vendedora ya enajenó el bien con anterioridad al inicio del proceso, lo cual lleva a inferir que no se encontraba en disponibilidad de cumplir el contrato prometido.

• Que se incurrió en una indebida interpretación de la normatividad vigente respecto de las obligaciones del contrato de promesa de compraventa, puesto que, si bien la finalidad del contrato de promesa de compraventa es la celebración del contrato prometido, eso no quiere decir que las cláusulas que los contratantes pacten previamente mediante promesa, no les sean vinculantes y exigibles.

Que la promitente vendedora se comprometió en el contrato de promesa del 2 de julio de 2019 a “garantizar la entrega del inmueble prometido libre de todo gravamen”,

pacten previamente mediante promesa, no les sean vinculantes y exigibles.

Que la promitente vendedora se comprometió en el contrato de promesa del 2 de julio de 2019 a “garantizar la entrega del inmueble prometido libre de todo gravamen”, no obstante, para la fecha de celebración o perfeccionamiento del contrato, esto es, el 3 de octubre de 2020, se acreditó que el inmueble referido aún sostenía un gravamen hipotecario, motivo por el cual el