TSDJ PPN SCF - 19001310300520230006101-(26-07-2024)

Ref. VERBAL DE IMPUGNACIÓN DE ACTA DE ASAMBLEA; Rad. Nº 19001-31-03-005202300061-01 de RASO Vs. Condominio Bosques del Marques.

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE POPAYÁN

SALA CIVIL – FAMILIA Magistrado sustanciador: JAIME LEONARDO CHAPARRO PERALTA Popayán, veintiséis (26) de julio de dos mil veinticuatro (2024) (Discutido y aprobado en Sala de decisión de fecha 26 de julio de 2024, según acta No. 022) Corresponde a la Sala desatar el recurso de apelación interpuesto en contra de la sentencia anticipada proferida por el Juzgado Quinto Civil del Circuito de Popayán, dentro del asunto del epígrafe.

ANTECEDENTES

1. PRETENSIONES de la DEMANDA y HECHOS RELEVANTES 1 . Mediante demanda radicada el 21 de abril de 2023 2 , RASO a través de apoderado, solicita: i) “se declare la nulidad absoluta de los acápites correspondientes a la fijación de la cuota ordinaria de administración del CONDOMINIO BOSQUES DEL MARQUES que se fijó en la asamblea ordinaria de copropietarios llevada a cabo el 21 de febrero de 2023” ; ii) “se retrotraigan los efectos a partir de asignar un igual de administración para todos los copropietarios, sin tener en cuenta el coeficiente de propiedad de la presente acta, incluyendo cualquier certificación de cuotas

adeudas emitida por la administración”; y iii) condenar en costas a la pasiva. Como sustento de las pretensiones en comento, se relata que el actor es “ propietario” de los apartamentos 301, 302 y de los locales comerciales 903 y 501 del CONDOMINIO BOSQUES DEL MARQUES de esta ciudad. Que el 21 de febrero de 2023 se realizó la asamblea general de propietarios, en la cual se registró “un quórum del 88,12 representados en 26 propietarios y 13 delegatarios o apoderados”, reunión en la cual el demandante fue representado por el mismo profesional del derecho que promueve esta acción. Que se sometió a consideración y aprobación los informes financieros y la presentación, discusión y aprobación del presupuesto de ingresos y gastos vigencia 2023, “donde la primera obtuvo una votación registrada con una aprobación del 78,9% del coeficiente de participación y con objeción y no aprobación del 9,12% del coeficiente representado por el suscrito apoderado, en calidad de delegado, por los apartamentos a nombre del señor RS, donde argumenté mi oposición habida cuenta de la pretensión de realizarse el cobro y causación de las cuotas de

1 Archivos 001 y 007, 01PrimeraInstancia. 2 Archivo 002, 01PrimeraInstancia.Rad. No. 19001-31-03-005-2023-00061-01 2 administración conforme a prorrata y no según el coeficiente de copropiedad. Respecto a la discusión y aprobación del presupuesto de ingresos y gastos

vigencias de 2023 se dijo que: “Con el fin de evitar el déficit en el presupuesto, se propone que para la vigencia presupuestal 2024, se faculte al Consejo de Administración para realizar el incremento automático de la cuota de administración, con base al incremento que se genere del SMLMV, por parte del gobierno Nacional, y será ratificado por la Asamblea General de propietarios, propuesta aprobada, por coeficiente de votación de 78,9%”. Que la Asamblea de Propietarios “ha tomado la decisión groseramente ilegal de fijar una cuota de administración igual para todos los copropietarios sin importar el coeficiente de copropiedad, lo que a todas luces es contrario a la Ley de orden público 675 (2001). Las decisiones de la Asamblea que son abiertamente contrarias a la Ley 675 (2001) están ineludiblemente destinadas a la ineficacia, a la inexistencia, por ser contrarias a una norma de orden público que genera dicho efecto por mandato directo de la Ley”. Cita como fundamento de sus pedimentos, los artículos 382 del C.G.P., artículo 1740 y 1741 del C.C., la Ley 675 de 2001, y la sentencia C-522 de 2002.

2. CONTESTACIÓN de la DEMANDA 3 Tras ser notificada la persona jurídica demandada, por conducto de apoderado resiste las pretensiones del libelo, señalando, que no le consta que el señor RASO sea propietario de los inmuebles

mencionados en la demanda, por cuanto no se acompañan los certificados de tradición de los mismos. Que es cierta la celebración de la asamblea en la fecha indicada, a la cual se presentó “el 88.12% de coeficiente de copropiedad representados en 26 propietarios y 13 apoderados, conforme el registro de asistencia del acta de la reunión en mención”. Que no es cierto que “se haya aprobado el cobro de cuotas de administración por un valor igual en la reunión del 21 de febrero de 2023. En dicho acto se acordó un incremento de ($230.000 pesos) a la cuota de administración, teniendo en cuenta la variación del salario mínimo para el año en curso, y la subsiguiente alza en los gastos de la propiedad horizontal”. Que la forma de cobro y valores de la cuota de administración del Condominio Bosques del Marques, fue establecida por la administración provisional que ejerció

3 Archivo 012, 01PrimeraInstancia.Rad. No. 19001-31-03-005-2023-00061-01 3 el hoy demandante por medio de su constructora (art. 52 Ley 675 de 2001), y que la distribución de las expensas comunes no fue una decisión adoptada en el acta impugnada sino en una reunión de años atrás, por lo que sobre ese aspecto ha operado la caducidad. Formuló excepciones de mérito a las que denominó: a) “Falta de legitimación en la causa de la parte demandante por no acreditar su calidad de propietario”.

b) “Caducidad de la impugnación de actas de asamblea”, toda vez que el argumento central de la demanda, radica en la declaratoria de nulidad de los acápites del acta de asamblea del 21 de febrero de 2023 en la cual se fija el aumento de la cuota de administración para la totalidad de propietarios de la propiedad horizontal, pretendiendo el actor “presentar dicho aumento como si se tratara de la decisión de distribución de la obligación de aportar a las expensas comunes, confusión en la que no puede caer el Despacho, ya que, como se ha indicado, en el acto demandado no fue en el cual se tomó la decisión de cobrar igualitariamente las expensas a todos los copropietarios, esa fue una decisión que se adoptó desde que el hoy demandante fungió como administrador provisional, varios años atrás … El cobro por partes iguales de la cuota de administración, desconociendo el cálculo a prorrata del coeficiente de copropiedad, fue establecida por la Administración Provisional del Condominio Bosques del Marques. Decisión tomada con anterioridad a la venta de por lo menos el (51%) del coeficiente de copropiedad por parte del administrador provisional de aquel entonces, el urbanizador RASO… que hoy pretende nulitar decisiones establecidas por si mis mo, respecto de las cuales ya ha operado la caducidad, por haberse tomado hace más de dos meses, contados desde la fecha de presentación de la demanda”. Que el cobro en partes iguales se viene realizando desde antes del 14 de octubre de 2022, fecha en la cual se posesionó el administrador actual - JCVS-, que el demandante “no dejó registros de su función como administrador provisional” del Condominio, y no es procedente que “pretenda beneficiarse de su propio dolo,

de 2022, fecha en la cual se posesionó el administrador actual - JCVS-, que el demandante “no dejó registros de su función como administrador provisional” del Condominio, y no es procedente que “pretenda beneficiarse de su propio dolo, respecto al desconocimiento de los coeficientes de copropiedad para la fijación de las cuotas de expensas comunes, decisión tomada cuando él mismo desempeñaba la función de administrador provisional. En consecuencia, no es viable que impugne decisiones ya consolidadas en el tiempo, las cuales no están contenidas en el acta demandada del 21 de febrero de 2023, la cual solo versa de un aumento conforme a la variación del salario mínimo”.Rad. No. 19001-31-03-005-2023-00061-01 4 c) “Ausencia total de causal de nulidad del acto demandado”, por cuanto en el acta cuestionada no se fijan cuotas de administración por parte iguales para todos los propietarios. d) “Carencia actual de objeto en el presente proceso por subsanación del cobro de expensas comunes de acuerdo con el coeficiente de copropiedad”, teniendo en cuenta que el 25 de mayo de 2023 se llevó a cabo una Asamblea Extraordinaria de Propietarios en la cual se discutió la propuesta de dar cumplimiento a lo establecido en la ley 675 de 2001 y de conformidad al Reglamento de Propiedad Horizontal, establecer las cuotas de administración de conformidad con el coeficiente de copropiedad, informándose que dicho cambio se llevará a cabo de forma retroactiva desde el mes de enero de 2023, decisión que fue aprobada

“ por unanimidad por el 88.9% del coeficiente de copropiedad”. Que de acuerdo con lo previsto en el artículo 1741 del C.C., el supuesto desconocimiento de normas del reglamento de propiedad horizontal no puede ser calificada como nulidad absoluta al no ser considerada como una formalidad ad solemnitatem, de tal suerte, que debe enmarcarse como otra especie de vicio, una posible nulidad relativa, la cual, de todos modos, debía ser probada por la parte demandante, y que para este momento ya se encuentra saneada por “ratificación” en términos de los artículos 1743 y 1753 del C.C.

3. LA SENTENCIA APELADA4 . En ella se resolvió: i) declarar probada la excepción denominada “falta de legitimación en la causa de la parte demandante por no acreditar su calidad de propietario” formulada por la pasiva; ii) negar las pretensiones de la demanda; y iii) condenar en costas a la parte demandante y a favor del demandado.

Lo anterior, luego de considerar el juez de primer grado, que el señor RAZO no probó de manera alguna ser propietario inscrito y actual de los apartamentos 301 y 302, ni de los locales comerciales 903 y 501, que dijo hacen parte del CONDOMINIO BOSQUES DEL MARQUÉS, aunado, que la parte demandada manifestó expresamente que no le consta la calidad de dueño invocada por el actor, razón por la cual, no se halla acreditada la legitimación en la causa

del prenombrado para promover la presente acción contra una de las decisiones adoptadas por la Asamblea General Ordinaria de Propietarios de dicho Condominio, lo que conlleva a la prosperidad del medio exceptivo

4 Archivo 015, 01PrimeraInstancia.Rad. No. 19001-31-03-005-2023-00061-01 5 propuesto en ese sentido por la contraparte, y de contera, la negativa frente a los pedimentos del libelo.

4. LA APELACIÓN5 . La interpone el apoderado del demandante, expresando sus reparos en los siguientes términos: - Violación directa del artículo 1742 del C.C., por cuanto la nulidad absoluta puede y debe ser declarada por el Juez, aún sin petición de parte, cuando aparezca de manifiesto en el acto o contrato, y en este caso, “el Juez al advertir una decisión de asamblea de copropietarios viciada por la nulidad absoluta por objeto ilícito como la contenida en el acto procesal de demanda debe declararlo de oficio como lo demanda el artículo arriba transcrito. Situación que en el “sub examine” no ha ocurrido”.

Que como se está en presencia de un acto contrario a una norma de orden público, es decir un objeto ilícito, “el legitimado en la causa por activa puede ser cualquier ciudadano que considere tener interés en ello como lo manifiesta la norma en mención”, y, por consiguiente, la sentencia debe ser revocada y en su lugar declarada la nulidad absoluta de la decisión adoptada en Asamblea

de Copropietarios del 23 de febrero de 2023. - Que el funcionario incurrió en un exceso ritual manifiesto, al considerar que el único legitimado en la causa para promover una acción “que busca la nulidad”, es quien mediante certificado de tradición demuestra la propiedad de un inmueble, cuando la misma también puede ejercerla “quien legítimamente ha participado con voz y voto dentro de la Asamblea de Copropietarios (como en el presente), un residente quien se ve afectado, quien paga o debe las cuotas de administración, un poseedor, un arrendatario, cualquier ciudadano por violación de norma de orden público, etc.”. En consecuencia, solicita, revocar la sentencia anticipada y en su lugar, acoger las pretensiones de la demanda y declarar la nulidad de la decisión de asamblea de copropietarios cuestionada.

5. ACTUACION DE SEGUNDA INSTANCIA . Por auto del 21 de febrero de 2024 6 se dispuso la admisión de la alzada; se tuvo por sustentada de manera anticipada , ordenándose el traslado a la contraparte, y se prorrogó el término para proferir sentencia de segunda instancia.

5 Archivo 018, 01PrimeraInstancia. 6 Archivo 002, 02SegundaInstancia.Rad. No. 19001-31-03-005-2023-00061-01 6 5.1. ALEGATOS DEL NO APELANTE7 . El apoderado del CONDOMINIO BOSQUES DEL MARQUES se opone a la prosperidad de la alzada, argumentando, que el

inconforme “pretende hacer valer una interpretación errónea de la nulidad absoluta consagrada en el artículo 1741 del Código Civil, esto con el fin de aplicarla (equívocamente) al caso concreto, para poder desprender supuestas obligaciones procesales endilgables al a quo, y así justificar por qué, pese a ser parte demandante, el hoy apelante no acreditó tener legitimación en la causa por activa”. Que para obtener un pronunciamiento del Juez declarando de oficio la nulidad absoluta en un proceso judicial, se exige como requisito, que esa irregularidad sustancial sea evidente, lo que no se predica en este asunto, y que el actor sea propietario de algún inmueble perteneciente al Condominio, toda vez que “para ser demandante en este tipo de procesos se requiere tener legitimación y ésta, en virtud del principio del onus probandi, debe ser acreditada por la parte interesada”, más aún cuando se presenta la acción con interés particular, como ocurre en este caso, en supuesta calidad de propietario e integrante de la asamblea general de copropietarios, “condiciones que tenían que ser probadas por la parte demandante, lo cual no ocurrió”.

CONSIDERACIONES

1. Los presupuestos procesales están satisfechos en este asunto, luego no hace falta pronunciamiento particularizado al respecto distinto al de mencionar, que tampoco se advierte ningún vicio que pueda invalidar lo actuado hasta este momento, ni las partes presentaron alegato en tal sentido, y que el aspecto atinente a la legitimación en la causa por activa será objeto de estudio en apartes posteriores de este fallo.

2. Es además a esta Colegiatura a la que le corresponde conocer en segunda instancia de la apelación de la sentencia proferida por el a quo bajo la órbita

atinente a la legitimación en la causa por activa será objeto de estudio en apartes posteriores de este fallo.

2. Es además a esta Colegiatura a la que le corresponde conocer en segunda instancia de la apelación de la sentencia proferida por el a quo bajo la órbita de la competencia fijada en razón del factor funcional consagrado en el art. 31-1 en concordancia con el 35 del C.G.P., siendo del caso pronunciarse en principio “solamente sobre los argumentos expuestos por el apelante” (inciso primero del Art. 328 ibídem), para revocar o reformar la decisión.

7 Archivo 008, 02SegundoInstancia.Rad. No. 19001-31-03-005-2023-00061-01 7

3. De acuerdo con los reparos concretos expuestos por el impugnante, el problema jurídico que corresponde resolver a esta Corporación, se contrae a determinar, si se encuentra acreditada la legitimación en la causa que invoca el demandante para incoar la presente acción.

4. La tesis de la Sala es, que el actor no demostró la condición de propietario de los inmuebles relacionados en el libelo, que lo legitime para impugnar las determinaciones adoptadas por la Asamblea General de Propietarios del CONDOMINIO BOSQUES DEL MARQUES, y en ese orden, la decisión de primer grado será confirmada. A la anterior conclusión se arriba luego de realizar el siguiente análisis jurídico y probatorio: 4.1. DE LA LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA . Tanto por activa como por pasiva, se

concibe jurisprudencialmente como presupuesto indispensable para desatar de mérito la cuestión litigada, y la define la Corte en los siguientes términos: “…siendo la legitimación en la causa un elemento material de la pretensión cuya presencia es indispensable para proferir sentencia favorable, es deber del fallador constatar su acreditación en el proceso, aún de manera oficiosa. (…) Así las cosas, cuando el fallador aborda el estudio de la legitimación en la causa está resolviendo de oficio sobre un presupuesto material para la sentencia estimatoria sin que ello comporte inconsonancia alguna; incluso no le está vedado declarar la falta de legitimación como excepción. (…) Resalta la Sala la diametral distinción entre los presupuestos procesales y los requisitos de la acción o, en otros términos, los presupuestos para estimar la pretensión, dentro de los cuales está la legitimación de las partes , tanto por activa como por pasiva, que, como lo tiene sentado la Sala, alude «a la necesidad de que entre la persona que convoca o es convocada al pleito y el derecho invocado exista un vínculo que legitime esa intervención, de suerte que el veredicto que se adopte les resulte vinculante. Ha sido insistente esta Corporación al calificarlo como un presupuesto de la acción, cuya ausencia impide aproximarse al fondo de la contienda, trayendo aparejado la desestimación de lo pedido . Esa legitimación la deben ostentar tanto la parte demandante (activa) que le permita accionar, como la demandada (pasiva) para enfrentar los reclamos, pudiendo ser cuestionada mediante la interposición de la

correspondiente excepción previa, e incluso de oficio y que de hallarse probada podrá ser declarada mediante sentencia anticipada en cualquier estado del proceso .» (SC2215 de 2021, rad. 2012-00276)”8 . (Resaltado fuera del texto) De allí, que se impone al operador judicial examinar preliminarmente la legitimación que le asiste al promotor para formular la pretensión, y al demandado para contradecirlo, para luego sí dictar sentencia de fondo estimatoria o desestimatoria de esas súplicas.

8 CSJ SC396-2023, 18 dic. 2023, rad. No. 13001-31-03-002-2018-00345-01 MP. AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO.Rad. No. 19001-31-03-005-2023-00061-01 8 4.2. En el caso en estudio, y acorde con los antecedentes reseñados, el señor RASO pretende que se declare la nulidad absoluta de unos acápites de la decisión proferida por la Asamblea General de Propietarios del CONDOMINIO BOSQUES DEL MARQUES el 21 de febrero de 2023, persona jurídica que de acuerdo con los documentos adosados con el libelo y la contestación, fue reconocida mediante Resolución No. 20191200009924 del 14 de febrero de 2019 proferida por la Alcaldía Municipal de Popayán 9 , y está sujeta tanto al reglamento de propiedad horizontal constituido mediante escritura pública No. 3352 del 17 de octubre de 2018 10, como a la Ley 675 de 2001. 4.3. Es así, que al tenor del artículo 32 de la Ley 675 de 2001, “la propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica

3352 del 17 de octubre de 2018 10, como a la Ley 675 de 2001. 4.3. Es así, que al tenor del artículo 32 de la Ley 675 de 2001, “la propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal”. La dirección de la misma corresponde a la asamblea general de propietarios, al consejo de administración, si lo hubiere, y al administrador del conjunto (art. 36 Ib.). Dicha asamblea la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados (art. 37 Ib.); sus decisiones se harán constar en actas firmadas por el presidente y el secretario de la misma (art. 47 Ib.) ; y las mismas podrán ser impugnadas cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal, por “el administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados” (art. 49 Ib.) 4.4. Quiere decir lo anterior, que los actos o decisiones de la asamblea general de propietarios de una propiedad horizontal, como lo es en este caso el CONDOMINIO BOSQUES DEL MARQUES, se hallan sujetos a reglamentación especial tanto para su emisión como para su impugnación, y en ese orden, en

acatamiento de la regla de hermenéutica contenida en el artículo 5 de la Ley 57 de 1887 según el cual, “la disposición relativa a un asunto especial prefiere a la que tenga carácter general”, no cabe duda de que deben aplicarse de manera prevalente las disposiciones de la Ley 675 de 2001, para establecer quiénes los facultados por esa normativa para impugnar los actos de la asamblea general, por sobre aquellos preceptos que cita el inconforme en la alzada – artículos 1741

9 Según se informa en archivo 001 pág. 18, 01PrimeraInstancia. 10 Archivo 013, 01PrimeraInstancia.Rad. No. 19001-31-03-005-2023-00061-01 9 y 1742 del C.C.- que atañen de manera general a la nulidad de contratos o actos de otra índole. 4.5. Ante ese escenario, atendiendo estrictamente lo previsto en el artículo 49 de la Ley 675 de 2001, que autoriza al administrador, al Revisor Fiscal y a los propietarios de bienes privados para impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, y considerando además, que desde la demanda el señor RASO invocó expresamente su condición de “ propietario” –no de poseedor, residente, u otra de las que menciona en la alzadade los apartamentos 301, 302 y de los locales comerciales 903 y 501 del CONDOMINIO BOSQUES DEL MARQUES, es claro para esta Corporación, que le incumbía al

mismo acreditar oportunamente la calidad alegada, cosa que no hizo ; por lo que mal podía pretender que el funcionario continuara con el trámite del proceso y desatendiera el imperativo del artículo 278 del C.G.P., de dictar sentencia anticipada al encontrar probada la carencia de legitimación en la causa. En este punto, el argumento del apelante referente a la configuración un presunto “exceso ritual manifiesto” por la prueba de la calidad de propietario que el Juez de primer grado echó de menos, no está llamado a prosperar, pues no se trata de formalidades innecesarias o excesivas como lo sugiere el censor, sino, como se mencionó líneas atrás, instrumentos forzosos para establecer la legitimación en la causa del actor, como presupuesto indispensable para el éxito de la pretensión, y que precisamente por esa razón, demandaba un análisis riguroso por parte del operador judicial. 4.6. Mismo fracaso se predica de los planteamientos del inconforme relacionados con el supuesto “objeto ilícito” que a su juicio obligaba al funcionario a dictar sentencia de fondo, dado que, habiéndose descartado la legitimación en la causa del demandante, lo procedente era la emisión de sentencia anticipada negando los pedimentos de la demanda exclusivamente por ese motivo, tal y como lo prevé artículo 278 del C.G.P., relevándose el fallador de incursionar en el estudio de las razones de hecho o de derecho que fundamentaron esas pretensiones.

5. Así las cosas, se responde negativamente al problema jurídico planteando,

en tanto el demandante no acreditó la legitimación en la causa para adelantarRad. No. 19001-31-03-005-2023-00061-01 10 este proceso, esto es, la calidad de “propietario” expresamente invocada en la demanda, por consiguiente, se confirmará la sentencia apelada. Al tenor del numeral 1° del artículo 365 del C.G.P., ante el fracaso de la alzada, se condenará en costas de esta instancia a la parte demandante aquí apelante. En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Popayán, Sala Civil - Familia, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE: Primero: CONFIRMAR la sentencia anticipada proferida el 18 de julio de 2023 por el Juzgado Quinto Civil del Circuito de Popayán, dentro del presente asunto.

Segundo: Condenar a la parte demandante aquí apelante a pagar las costas de esta instancia. Como agencias en derecho se fija la suma equivalente a un (1) salario mínimo legal mensual vigente , la que será incluida en la liquidación correspondiente conforme lo normado en el artículo 366 del C.G.P. (Acuerdo No.

PSAA16-10554 de 2016).

Tercero: Una vez ejecutoriado el presente proveído y en vista de que las diligencias se remitieron a esta Corporación por medio digital, por conducto de Secretaría comuníquese la presente determinación al Despacho de origen, anexando también por dicho medio solamente la actuación correspondiente a la segunda instancia, efectuándose las constancias del caso en el Sistema

Justicia S. XXI.

NOTIFÍQUESE y CÚMPLASE.

JAIME LEONARDO CHAPARRO PERALTA Magistrado ponente

a la segunda instancia, efectuándose las constancias del caso en el Sistema Justicia S. XXI.

NOTIFÍQUESE y CÚMPLASE.

JAIME LEONARDO CHAPARRO PERALTA Magistrado ponente

DORIS YOLANDA RODRÍGUEZ CHACÓN MANUEL ANTONIO BURBANO GOYES Magistrada MagistradoRad. No. 19001-31-03-005-2023-00061-01 11

(Con aclaración de voto) AB.