TSDJ PPN SCF - 19698-31-03-001-2018- 00055-01-(08-09-2021)

Ref. VERBAL DE IMPUGNACIÓN DE ACTAS DE ASAMBLEA ; Rad. N o. 19698 -31-03-001-201800055-01 de J.S.P Vs. C.C.E.M

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE POPAYÁN

SALA CIVIL – FAMILIA

Magistrado ponente: JAIME LEONARDO CHAPARRO PERALTA

Popayán, ocho (08) de septiembre de dos mil veintiuno (2021)

(Discutido y aprobado en Sala de decisión de fecha 08 de septiembre de 2021, según acta No. 17)

Corresponde a la Sala desatar el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia proferida el 28 de mayo de 2019 por el JUZGADO PRIMERO CIVIL DEL CIRCUITO DE SANTANDER DE QUILICHAO, dentro del asunto del epígrafe.

ANTECEDENTES

1. PRETENSIONES de la DEMANDA y HECHOS RELEVANTES (fs. 50-57). El señor J.S.P mediante demanda radicada el 10 de mayo de 2018 (fl. 58) , solicitó: i) “se suspenda o se anule el acta No. 19 de marzo 10 del 2018 de la Asamblea General de Copropietarios del C.E.M y el acta No. 01 de marzo 20 del 2018 expedida por el Consejo de Administración ”; ii) se ordene el cumplimiento del Reglamento de Propiedad Horizontal del Condominio ; y iii) se declaren “probados los conflictos de intereses, impedimentos e inco mpatibilidades del señor M .E.A, por tener la calidad de urbanizador, propietario y miembro principal del Consejo”.

Propiedad Horizontal del Condominio ; y iii) se declaren “probados los conflictos de intereses, impedimentos e inco mpatibilidades del señor M .E.A, por tener la calidad de urbanizador, propietario y miembro principal del Consejo”.

Como sustento de las pretensiones en comento el demandante relata, que el 10 de marzo de 2018 se realizó Asamblea General anual ordinaria de copropietarios del C.C.E.M, donde se expidió el Acta No. 19 de la misma data, “la que fue notificada por el administrador a los copropietarios el 17 de abril de 2018”.

Que de conformidad con los estados financieros enviados a los copropietarios por el administrador, se indicó que a 31 de diciembre de 2017, “sigue el crecimiento de la cartera morosa” de la cual el señor M .E.A adeuda la suma de $ 171’541.345 por cuotas de administración de los “lotes” número 2, 4, 5, 6, 11, 18, 19, 20, 39 y 47 de su propiedad, “poniendo en riesgo la estabilidad financiera del condominio”.

Que el señor E.A tiene 06 procesos ejecutivos en su contra por los lotes 2, 4, 5, 6 y 11, lo que prueba que es un deudor moroso “por lo que no puede pertenecer al Consejo o Junta de Admini stración”; máxime cuando aquel es urbanizador del proyecto C.C.E.M. Que el señor M .E.A siempre asiste a las asambleas reconociendo lo adeudado y bajo el argumento de que los lotes figuran a su nombre, “pero al parecer los ha

proyecto C.C.E.M. Que el señor M .E.A siempre asiste a las asambleas reconociendo lo adeudado y bajo el argumento de que los lotes figuran a su nombre, “pero al parecer los ha vendido a otras personas que no los ha escriturado” , lo que ha generado unaRad. No. 19698-31-03-001-2018-00055-01

2 situación que afecta al Condominio, pues para el pago de cuotas de administración manifiesta que los bienes “no son de él, que los ha vendido” , pero no ocurre lo mismo para la toma de decisiones, votos y “para s er mayoría y hacerse elegir como miembro principal del Consejo de Administración”.

Que la señora M.D.C.C.T, manifestó en la asamblea del 10 de marzo de 2018 que el señor E .A, “no puede ser integrante del Consejo de Administración del Condominio, porque es te es deudor moroso” , porque así lo establece el artículo 24 del Reglamento de Propiedad Horizontal contenido en la escritura pública No. 9999 del 15 de junio de 2007.

Que el señor E .A tiene “impedimentos e incompatibilidades” dado que es el urbanizador del conjunto y hasta la fecha no ha entregado zonas verdes y zonas comunes, e igualmente es representante legal del centro vacacional recreacional del Condominio y tiene pleitos pendientes en los procesos civiles de cobro coactivo por el no pago de cuotas d e administración. Agrega, que también cursa en contra del mencionado una acción popular por intervenciones que ha realizado como urbanizador en las zonas verdes y en la franja protectora

cobro coactivo por el no pago de cuotas d e administración. Agrega, que también cursa en contra del mencionado una acción popular por intervenciones que ha realizado como urbanizador en las zonas verdes y en la franja protectora de la quebrada del Condominio, por tala de árboles y “porque vendió l otes en zona de reserva forestal y en áreas inferiores a las establecidas para zonas rurales en contravía del POT”.

Que el administrador del conjunto envió por correo electrónico el Acta. No. 01 del 20 de marzo de 2018, donde se indica que el presidente y miembro principal del Consejo de Administración es el señor M .E.A, lo que demuestra “sus actuaciones de juez y parte”, acta en la cual se indica: “PRESIDENTE M.E Lote 53, como por si el solo hecho de tener un lote a paz y salvo, le fuese permitido actuar en una junta o Consejo de Administración , cuando el señor E .A actúa en el mismo es como persona natural y representa los intereses del C.C.E.M y no de un determinado lote 53, que es el sofisma de distracción con lo que pretenden quebrantar o camuflar la violación al artículo 24 del Reglamento vigente”.

Que el demandante es propietario del lote 58, y la señora M.D.C.C.T1 es dueña de los lotes 33 y 52 del Condominio, tal y como consta en los respectivos certificados de tradición.

1 Es de anotar que la demanda fue promovida inicialmente por la señora M .D.C.C.T y el señor J.S.P, pero mediante auto del 03 de julio de 2018 se dispuso rech azar el libelo frente

1 Es de anotar que la demanda fue promovida inicialmente por la señora M .D.C.C.T y el señor J.S.P, pero mediante auto del 03 de julio de 2018 se dispuso rech azar el libelo frente a la primera y admitirla solamente respecto de este último (fl. 63).Rad. No. 19698-31-03-001-2018-00055-01

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2. CONTESTACIÓN de la DEMANDA (fs. 111-117) Tras ser notificada la persona jurídica demandada 2, se opuso por conducto de apoderada a las pretensiones del libelo, señalando que no es cierto que se haya “notificado” a los copropietarios el acta de fecha 10 de marzo de 2018, pues lo que realizó el administrador fue poner a disposición de los mismos el acta No. 19 como lo ordena el artículo 47 de la Ley 675 de 2001.

Que no es cierto que los lotes números 2, 4, 5, 6, 11, 18, 19, 20, 39 y 47 son de propiedad del señor M .E.A, pues como es de conocimiento de todos los copropietarios, los mismos “están prometidos en venta, y son los promitentes compradores las personas encargadas del pago de las cuotas de administración adeudadas”, no obstante, en la asamblea del 10 de marzo de 2018 el señ or E.A manifestó que para no perjudicar al Condominio, dejaría “la diferencia entre el precio de la venta y el valor de la deuda en relación con las cuotas de administración adeudadas por los lotes prometidos en venta, propuesta que fue muy bien vista por la mayoría de los presentes a la reunión”.

precio de la venta y el valor de la deuda en relación con las cuotas de administración adeudadas por los lotes prometidos en venta, propuesta que fue muy bien vista por la mayoría de los presentes a la reunión”.

Que si bien el señor E .A es el urbanizador del Conjunto, en las decisiones de la Asamblea General interviene como propietario del lote 53, y en esa calidad se postuló para integrar el Consejo de Administración , d ado que ese inmueble se encuentra a paz y salvo por todos los conceptos y por tanto, no existe transgresión al artículo 24 del Reglamento de Propiedad Horizontal.

Que el 20 de marzo de 2018 “se dio inicio al Consejo de Administración del Condominio aproba do con anterioridad en Asamblea General , por lo que se definieron los cargos estableciendo al señor M .E.A como PRESIDENTE DE LA JUNTA DE ADMINISTRACIÓN, como propietario del lote 53”.

Que de la lectura del artículo 24 del mencionado reglamento no se puede extraer que “se deba estar a paz y salvo de todos y cada uno de los lotes de cada propietario, sino que debe entenderse que el lote que el copropietario se está postulando debe estar a paz y salvo, ya que no incluye la totalidad de los lotes de cada propi etario, ni tampoco condiciona que no pueda postularse con los lotes que tenga a paz y salvo”.

Formuló como EXCEPCIONES DE MÉRITO las que denominó:

a) “Inexistencia de los impedimentos alegados ”, pues en ningún aparte del reglamento de propiedad horizonta l se menciona algún impedimento por estar

Formuló como EXCEPCIONES DE MÉRITO las que denominó:

a) “Inexistencia de los impedimentos alegados ”, pues en ningún aparte del reglamento de propiedad horizonta l se menciona algún impedimento por estar

2 De forma personal por intermedio de su representante legal - fl. 102Rad. No. 19698-31-03-001-2018-00055-01

4 en curso algún proceso en contra del propietario de un lote, ni por el hecho de ser urbanizador del conjunto, por lo que se observa que lo expuesto en la demanda es un conflicto de “índole personal del aquí demandante en contra del señor E.A”.

La decisión de la asamblea realizada el 10 de marzo de 2018 no violó ninguna disposición del reglamento de propiedad, ni de la normatividad aplicable por postular y elegir al señor M.E.A como integrante del Consejo de Administración del Condominio, dado que no se configuran impedimentos, incompatibilidades, ni conflictos de intereses, pues aquel como propietario del lote 53, fue designado por la mayoría de la asamblea.

b) “Interpretación errónea del reglamento de propiedad ho rizontal”, habida cuenta que de la lectura del artículo 24 del reglamento, “se entiende que para ser elegido miembro de la junta administradora, el copropietario debe encontrarse a paz y salvo de las expensas ordinarias, pero en ningún aparte se menciona que debe ser de la totalidad de los lotes o parcelas en propiedad de una misma persona, es decir, el señor M .E.A fue elegido por la Asamblea General como miembro del Consejo de Administración como propietario del lote No. 53 el

menciona que debe ser de la totalidad de los lotes o parcelas en propiedad de una misma persona, es decir, el señor M .E.A fue elegido por la Asamblea General como miembro del Consejo de Administración como propietario del lote No. 53 el cual se encuentra a paz y sal vo de todo tipo de concepto” , por lo que corresponde entonces verificar es que el propietario “se postule con un lote que no se encuentre en mora… hecho que fue aceptado por la asamblea en pleno uso de sus facultades”.

c) “Prescripción sin que implique re conocimiento del derecho ”, argumentando que en caso de observar la procedencia de la acción, “es pertinente alegar la prescripción del derecho o los derechos sujetos a ella”.

3. LA SENTENCIA APELADA (fs. 178-180). En ella se resolvió : i) Declarar no proba das las excepciones de mérito de “inexistencia de los impedimentos alegados ”, “interpretación errónea del reglamento de propiedad horizontal”, “prescripción” y “genérica”; ii) declarar la nulidad de las actas de Asamblea General del C.C.E.M No. 19 realizada el 10 de marzo de 2018, solamente de su numeral 11 relacionado con la elección del Consejo de Administración para el periodo 2018, y la No. 01-18 del Consejo de Administración del C.C.E.M realizada el 20 de marzo de 2018, por lo que las mismas quedan s in efectos; y iii) condenar en costas a la parte demandada, fijando las agencias en derecho en suma de 1 SMLMV.

Lo anterior, luego de considerar el funcionario de primer grado, que de

lo que las mismas quedan s in efectos; y iii) condenar en costas a la parte demandada, fijando las agencias en derecho en suma de 1 SMLMV.

Lo anterior, luego de considerar el funcionario de primer grado, que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 45 de la Ley 675 de 2001, lasRad. No. 19698-31-03-001-2018-00055-01

5 votaciones en Asamblea General se realizan no por persona que asista sino de acuerdo a los coeficientes de propiedad respectivos , misma situación que debe aplicarse frente al propietario que desee ser elegido, “es decir, que el requisito de estar a paz y salvo de las expensas ordinarias y extraordinarias se tiene que es del total del coeficiente de propiedad horizontal que tiene y no de una sola parte de ésta, entonces, se tiene que si una persona de acuerdo a los estatutos se presenta para conformar l a Junta Administradora debe estar a paz y salvo respecto de todo el coeficiente de propiedad que tiene, pues los estatutos para este caso en concreto, es decir, para la propiedad horizontal C.C.E.M así lo dispone … por lo tanto, lo correcto es que así como para votar lo hace de acuerdo a su coeficiente, lo mismo debe ser para ser elegido , es decir, que debe estar a paz y salvo por el total de la unidad o unidades privadas que posea, esto es, por el total de su coeficiente y no solamente por una parte del señalado coeficiente”.

Que del análisis de las pruebas aportadas y practicadas, se logró evidenciar que para el mes de marzo de 2018 cuando se suscribieron las actas aquí demandadas, el señor M.E.A no estaba a paz y salvo en el pago de las expensas

Que del análisis de las pruebas aportadas y practicadas, se logró evidenciar que para el mes de marzo de 2018 cuando se suscribieron las actas aquí demandadas, el señor M.E.A no estaba a paz y salvo en el pago de las expensas ordinarias y extraordinarias de la totalidad de los lotes de los que es propietario dentro del C.C.E.M, sino únicamente respecto al lote 53, por lo que de acuerdo con lo señalado en el artículo vigésimo cuarto del Reglamento de Propiedad Horizontal no podría ser el egido para los cargos de la Junta Administradora , y en tal virtud debe declarase la nulidad de esas actas.

Respecto a la excepción de mérito de “inexistencia de los impedimentos alegados” propuesta por el extremo pasivo, señala que si bien no se encuentra n configurados los impedimentos alegados por la parte actora para que el señor M.E.A fuera elegido como miembro del Consejo de Administración, en todo caso aquel sí incumplió el requisito dispuesto en el artículo vigésimo cuarto del Reglamento de Propiedad Horizontal, de estar a paz y salvo con las expensas ordinarias y extraordinarias sobre todos los bienes de su propiedad , por lo que no se declara probado dicho medio exceptivo.

En cuanto a la alegada “interpretación errónea del reglamento de propiedad horizontal”, argumenta que el plurimencionado artículo vigésimo cuarto “no menciona que se debe estar a paz y salvo solamente de uno de los lotes cuando el postulado tiene varios lotes o es propietario de varios lotes, sino que debe estar a paz y a salvo de las expensas ordinarias y extraordinarias, es decir, que debe estar a paz y salvo sobre todas las expensas, se entiende de todos los lotes”, y que

el postulado tiene varios lotes o es propietario de varios lotes, sino que debe estar a paz y a salvo de las expensas ordinarias y extraordinarias, es decir, que debe estar a paz y salvo sobre todas las expensas, se entiende de todos los lotes”, y que aun cuando se manifiesta que varios de los lotes de propiedad del señor E.A estánRad. No. 19698-31-03-001-2018-00055-01

6 prometidos en venta, de los cuales las cuotas de administración adeudadas serán descontadas y pagadas en el momento de realizar las compraventas, “esto no le quita el hecho de estar en mora ” y que todavía figuren a nombre del se ñor E.A por cuanto no se ha perfeccionado la tradición, por lo que la excepción formulada en ese sentido no está llamada a prosperar.

Y finalmente en cuanto a la invocada “prescripción”, indica que la demanda se presentó dentro del término de los dos meses siguientes a la fecha de las actas cuestionadas, con la anotación que la caducidad que contemplaba el inciso segundo del artículo 49 de la Ley 675 de 2001 fue derogada por el literal c) del artículo 626 del C.G.P., de tal manera que esa excepción tampoco prospera.

4. LA APELACI ÓN. La interpone la apoderada de la parte demandada , exponiendo sus reparos concretos en los siguientes aspectos:

Que contrario a lo afirmado por la parte demandante, para la fecha de la Asamblea General - 10 de marzo de 2018, el señor M.E.A no se encontraba impedido para fungir en el cargo del Consejo Directivo, puesto que ejerció su voto y realizó su postulación como propietario d el lote 53 que se encontraba a

impedido para fungir en el cargo del Consejo Directivo, puesto que ejerció su voto y realizó su postulación como propietario d el lote 53 que se encontraba a paz y salvo.

Que el artículo vigésimo cuarto del Reglamento de Propiedad Horizontal señala que para poder integrar la Junta se puede n postular los propietarios que se encuentren a paz y salvo con las expensas ordinarias y extraordinarias, como ocurrió en este caso con el señor E .A quien se postuló con el lote 53 . Agrega, que en ninguna parte se menciona ni se especifica que tanto para ejercer la votación como para postularse se debe estar a paz y salvo con la totalidad de los lotes de propiedad de una persona. Que en las promesas de compraventa de los lotes de propiedad del señor E.A, se encuentran establecidas las formas de p ago y las obligaciones adquiridas por los promitentes compradores, reconocidas en la Asamblea del 10 de marzo de 2018, en donde el órgano máximo de decisión asume que la deuda es de éstos últimos, y que las expensas adeudadas “pueden ser pagadas con la aut orización de la Asamblea General y en cada uno de los cobros coactivos”.

Que no existe condena en procesos ejecutivos ni decisión sancionatoria en contra del señor M .E.A, por lo que debe aplicarse la presunción de inocencia invocada en la contestación de demanda, aunado, que con el ánimo de no perjudicar la estabilidad financiera del condominio, se ha propuesto en varias ocasiones por parte del señor E.A soluciones respecto a las expensas adeudadasRad. No. 19698-31-03-001-2018-00055-01

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perjudicar la estabilidad financiera del condominio, se ha propuesto en varias ocasiones por parte del señor E.A soluciones respecto a las expensas adeudadasRad. No. 19698-31-03-001-2018-00055-01

7 por los lotes, y se anexó los paz y salvos de 5 lotes de propiedad del mismo, por lo que no se ha vulnerado lo dispuesto en la Ley 675 de 2001.

5. ACTUACIÓN RELEVANTE DE SEGUNDA INSTANCIA . Ejecutoriado el auto que admitió la alzada, se dispuso la prórroga para emitir decisión de fondo, y entrado en vigencia el Decreto legislativo 806 del 4 de junio del 2020 3, se corrió traslado para la sustentación escrita de la apelación 4, oportunidad que fue utilizada únicamente por la parte demandada aquí apelante.

5.1. SUSTENTACIÓN DE LA ALZADA . La apoderada de l extremo p asivo manifiesta, que de acuerdo con lo establecido en los artículos décimo tercero y décimo quinto del reglamento de propiedad horizontal del C.C.E.M, la participación dentro de las asambleas y el pago de las expensas dependerá del número de lotes adquiridos por cada propietario , en igualdad de condiciones y sin tener en cuenta el área de cada lote , “por lo que no es dable considerar que para el pago y el PAZ Y SALVO de las expensas ordinarias y extraordinarias se debe tener en cuenta el total del coeficie nte de participación y no de una porción, posición que desconoce tanto lo establecido en la Ley 675 de 2001 como en el reglamento de propiedad horizontal por cuanto si fue establecido por la misma PROPIEDAD HORZONTAL el porcentaje de participación de cada propietario en

que desconoce tanto lo establecido en la Ley 675 de 2001 como en el reglamento de propiedad horizontal por cuanto si fue establecido por la misma PROPIEDAD HORZONTAL el porcentaje de participación de cada propietario en relación a cada lote adquirido, es decir por cada unidad privada corresponde a un voto, al pago unitario de unas expensas equivalentes a cada unidad privada sin importar el área o la extensión de inmueble. Tanto es así que como consta en el expediente el PAZ Y SALVO de las expensas por parte de la tesorería del C.C.E.M se expide por lote, y no frente a la totalidad de lotes que tiene un mismo propietario por cuanto se consideran unidades separadas que se encuentran dentro de una comunidad llamada PROPIEDAD HORIZONTAL”.

Que de la lectura del artículo vigésimo cuarto del reglamento de propiedad horizontal, “se entiende que para ser elegido miembro de la junta administradora el copropietario debe encontrarse a PAZ Y SALVO de las expensas ordinarias, pero en ningún aparte se menciona que debe ser de la totalidad de los lotes o parcelas en propiedad de una misma persona, es decir, el señor M .E.A fue elegido por la Asamblea General como miembro del Consejo de Administración postulándose y dando su v oto como propietario del lote No. 53 , el cual se encontraba a PAZ Y SALVO de todo tipo de concepto para la Asamblea General

3 Por el cual se adoptaron entre otras, diversas medidas para “…agilizar los procesos judiciales y flexibilizar la atención a los usuarios del servicio de justicia, en el marco del Estado de Emergencia Económica, Social y Ecológica”.

3 Por el cual se adoptaron entre otras, diversas medidas para “…agilizar los procesos judiciales y flexibilizar la atención a los usuarios del servicio de justicia, en el marco del Estado de Emergencia Económica, Social y Ecológica”. 4 Mediante auto de fecha 17 de julio de 2020, en la forma y términos señalados en el Art. 14 del D.L. 806 del 4 de junio de 2020 (fl. 136 c. del Tribunal).Rad. No. 19698-31-03-001-2018-00055-01

8 de fecha 10 de marzo de 2018; en consecuencia no puede interpretarse erróneamente el reglamento y considerarse la totalidad de los l otes de cada propietario pada definir si el propietario se encuentra en mora o no, sino que corresponde por parte de la asamblea verificar que el propietario se postule con un lote que no se encuentre en mora de expensas ordinarias y extraordinarias, ya que cada propiedad privada genera derechos y deberes diferentes”.

Que el fallador de primera instancia desconoció lo dispuesto por la Corte Constitucional en la sentencia C-522 del 2002, en la que se indica que cuando las decisiones de la asamblea no sean de contenido económico, “la regla a seguir es un voto por cada unidad privada, considerando cada unidad como independiente, es decir que por cada unidad privada se generan derechos y deberes independientes, situación que presupone la armonía entre el reglamento de propiedad horizontal del C.C.E.M y la Ley 671 de 2001”.

Con relación a la nulidad de las actas de asamblea declarada por el a quo, dice la apelante que la misma solo es procedente “cuando se pruebe una vulneración

de propiedad horizontal del C.C.E.M y la Ley 671 de 2001”.

Con relación a la nulidad de las actas de asamblea declarada por el a quo, dice la apelante que la misma solo es procedente “cuando se pruebe una vulneración a la ley o al reglamento de propiedad horizontal, situaciones que no son dables ni acreditables en el presente litigio, ya que como se indicó con anterioridad el señor M.E.A fue incluido en el Consejo de Administración del C.C.E.M a razón de la mayoría de los propietarios de cada lote dan do sus votos dentro de la Asamblea General del año 2018, y fue elegido presidente del Consejo de Administración porque fue postulado como propietario del lote 53”.

Que el Juez “interpretó de manera errónea la ley 675 de 2001 por cuanto no discriminó en los conceptos de participación, voto, y coeficiente de propiedad, y en relación al pago de expensas lo que la norma aplicable refiere es un coeficiente de propiedad en relación a que a mayor número de propiedades o de área privada ocupada asimismo las expens as deben ser proporcionales, pero no ENTENDERSE COMO UNA UNIDAD el número de propiedades privadas dentro de una misma propiedad horizontal, por cuanto cada una genera derechos y obligaciones diferentes, pero sí generan un porcentaje de participación mayor dentro de las decisiones tomadas en Asamblea General y que se encuentra definida por el número de votos asignados a cada unidad privada. En el caso del C.C.E.M se definió que para cada unidad privada le corresponde el mismo porcentaje de participación sin tener en cuenta el área de cada lote, por consiguiente cada lote tiene derecho a un voto, y el propietario está obligado al pago de una cuota de administración del mismo valor para todas las unidades

porcentaje de participación sin tener en cuenta el área de cada lote, por consiguiente cada lote tiene derecho a un voto, y el propietario está obligado al pago de una cuota de administración del mismo valor para todas las unidades privadas, y en consecuencia la mora en las expensas ordi narias y extraordinariasRad. No. 19698-31-03-001-2018-00055-01

9 se entiende por cada lote o unidad privada y no por la totalidad como el fallador de primera instancia lo expuso.”

Por lo tanto solicita revocar la sentencia apelada, y en su lugar declarar probadas las excepciones de mérito propuestas por la parte demandada.

CONSIDERACIONES

1. Tal como lo señaló en el fallo impugnado el señor Juez Primero Civil del Circuito de Santander de Quilichao, los presupuestos procesales están satisfechos en este asunto, luego no hace falta pronunciamient o particularizado al respecto distinto al de mencionar, que tampoco se advierte ningún vicio que pueda invalidar lo actuado hasta este momento ni las partes presentaron alegato en tal sentido.

Igualmente, no existe ninguna discusión en relación con la leg itimación en la causa tanto por activa como por pasiva , pues e l actor J .S.P acreditó la propiedad del lote 58 del C .C.E.M (fl. 39) , lo que lo habilita para adelantar la presente acción contra la persona jurídica en comento.

2. Es además a esta Colegiatur a a la que le corresponde conocer en segunda instancia de las apelaciones en contra de la sentencia proferida por el a quo bajo la órbita de la competencia fijada en razón del factor funcional consagrado

2. Es además a esta Colegiatur a a la que le corresponde conocer en segunda instancia de las apelaciones en contra de la sentencia proferida por el a quo bajo la órbita de la competencia fijada en razón del factor funcional consagrado en el art. 31 -1 en concordancia con el 35 del CGP, s iendo del caso pronunciarse en principio “solamente sobre los argumentos expuestos por el apelante” (inciso primero del Art. 328 ibídem), para revocar o reformar la decisión, si a ello hubiera lugar.

3. De acuerdo con los reparos concretos expuestos por la apelante, el problema jurídico que corresponde resolver a esta Colegiatura se centra en determinar , si fue acertada la decisión de primera instancia de declarar la nulidad del numeral 11 del acta No. 19 de l 10 de marzo de 2018 de la Asamblea General de Copropietarios del C.C.E.M, y del acta No. 01 de l 20 de marzo de 2018 expedida por el Consejo de Administración.

4. La tesis de la Sala es, que las actas demandadas contravienen lo estipulado en el Reglamento de Propiedad Horizontal, concretamente el artíc ulo vigésimo cuarto, y por tanto la sentencia apelada que dispuso invalidar las mismas en los apartes pertinentes se encuentra ajustada a derecho y será confirmada.

4.1. Para soportar la anunciada tesis, sea lo primero retomar el contenido del artículo 49 de la Ley 675 de 2001, conforme al cual “el administrador, el RevisorRad. No. 19698-31-03-001-2018-00055-01

10 Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la

10 Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal”, demanda que de acuerdo con el artículo 382 del Código General del Proceso, “solo podrá proponerse, so pena de caducidad, dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha del acto respectivo y deberá dirigirse contra la entidad. Si se tratare de acuerdos o actos sujetos a registro, el término se contará desde la fecha de la inscripción”.

4.2. Con relación a los “requisitos” para la postulación, elección e integración del Consejo o Junta de Administración de las propiedades horizontales, así como impedimentos o incompatibilidades de sus miembros, la Ley 675 de 2001 no contiene disposición alguna que regule esos aspectos, por lo que debe acudirse al Reglamento de Propiedad Horizontal para determinar si las decisiones adoptadas por la Asamblea General de Propietarios y el Consejo de Administración del C.C.E.M se ajustan o no a lo allí contemplado.

4.3. Es así que revisado el articulado de la escritura pública No. 9999 del 15 de junio de 2007 de la Notaría Décima de Cali, que corresponde al Reglamento de Propiedad Horizontal del C.C.E.M, no se advierte ninguna estipulación referente a “impedimentos”, “incompatibilidades” y/o “conflicto de intereses” a los que alude la parte demandante para la elección o integración de la JUNTA ADMINISTRADORA de la copropiedad.

Sin embargo, en el artículo vigésimo cuarto de ese instrumento se establece una

la parte demandante para la elección o integración de la JUNTA ADMINISTRADORA de la copropiedad.

Sin embargo, en el artículo vigésimo cuarto de ese instrumento se establece una exigencia especial para quienes deseen formar parte de dicha Junta en los siguientes términos:

“ARTÍCULO VIGESIMO CUARTO: DE LA JUNTA ADMINISTRADORA. La junta administradora estará integrada por cinco miembros (1 presidente, 1 secretario, 1 tesorero, 2 vocales) elegidos por la asamblea general, entre los propietarios que se encuentren a paz y salvo con las expensas ordinarias y extraordinarias.” (Resaltado con intención)

4.4. Es en la hermenéutica de la citada norma que se presenta la polémica entre la sentencia apelada y la impugnación, pues mientras la primera tuvo por sentado que para ser elegido como miembro de la JUNTA ADMINISTRADORA el propietario debe estar a paz y salvo respecto de la totalidad de l coeficiente que suman los predios de los que sea titular en el Condominio, la apelante insiste en que tal precepto solo obliga a verificar que el dueño