TSDJ PSO SCF - 2013 - 00147 - 00 (119-02)-(23-01-2015)

Apelación de Sentencia en proceso ordinario Nº 119 - 02

Magistrado Ponente: Dr. Gabriel Guillermo Ortíz Narváez

1 CONTRATO PROMESA DE COMPRAVENTA - REQUISITOS: El plazo o la condición, que fijan la época en que ha de celebrarse el contrato prometido deben estar determinados. / CONTRATO PROMESA DE COMPRAVENTA - Nulidad Absoluta por carencia de uno de los requisitos esenciales para su validez - Procedencia de declarar la nulidad absoluta de la promesa contractual, en tanto la misma no satisface los requisitos y las formalidades esenciales para su estructuración, puesto que si bien es cierto dentro del contrato se consagró un plazo y condición para su celebración, la época de suscripción del contrato quedó indeterminada al estar sujeta a la ocurrencia de una condición futura e incierta, que además dependía del arbitrio de la promitente vendedora. NULIDAD ABSOLUTA DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTARESTITUCIONES MUTUAS: Tal obligación sólo nace cuando la nulidad es declarada por un Juez competente – No es factible tener en cuenta en el presente asunto como pago anticipado, la consignación efectuada por la demandada dentro de un proceso ejecutivo llevado a cabo entre las mismas partes, teniendo en cuenta que antes del fallo de primera instancia, mediante el cual se declaró la nulidad del contrato, no existía obligación de restituir las prestaciones mutuas, además que el valor restituido debe contener el correspondiente reajuste monetario; no obstante, se tendrá

como parte del pago de las sumas a las que fue condenada la demandada. / República de Colombia Rama Judicial del Poder Público

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE PASTO

SALA DE DECISION CIVIL FAMILIA

Magistrado Ponente: Dr. Gabriel Guillermo Ortíz Narváez Referencia: Apelación de sentencia en proceso ordinario de resolución de contrato Proceso No: 2013 - 00147 - 00 (119-02)

Demandante: CARLOS FERNANDO ARTEAGA Demandado: PAULA ANDREA PAZOS AGUIRRE San Juan de Pasto, dieciocho (18) de abril de dos mil diecisiete (2017).

Procede la Sala a decidir sobre los recursos de alzada interpuestos por los apoderados judiciales de las partes integrantes de la litis, frente a la sentencia del dieciocho (18) de diciembre de dos mil quince (2015), proferida en primera instancia por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Pasto en el marco del proceso ordinario de la referencia.

I. ANTECEDENTESApelación de Sentencia en proceso ordinario Nº 119 - 02

Magistrado Ponente: Dr. Gabriel Guillermo Ortíz Narváez

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1. Hechos jurídicamente relevantes a) Que PAULA ANDREA PAZOS AGUIRRE, en condición de promitente vendedora y CARLOS FERNANDO ARTEAGA RAMOS como promitente comprador, suscribieron el día 23 de mayo de 2007 contrato de promesa de compraventa del 30% del valor del derecho de nuda propiedad sobre la

casa de habitación ubicada en Pasto, en la carrera 30 No. 21-08,

de compraventa del 30% del valor del derecho de nuda propiedad sobre la casa de habitación ubicada en Pasto, en la carrera 30 No. 21-08, singularizado con cédula catastral No. 0102-00010012000 y matrícula inmobiliaria No. 240-33007, fijando un precio de $84.000.000 de pesos, de los cuales se pagaron $55.605.787 de pesos. b) Como época para la realización del contrato prometido se fijó el día siguiente a la fecha en que se registre el levantamiento de hipoteca y cancelación del embargo por parte de la promitente vendedora, ante la Notaría Cuarta de esta ciudad, durante las horas hábiles del día siguiente al cumplimiento de la condición. c) El día 12 de julio de 2010, la ORIP de Pasto canceló la hipoteca y el 20 de octubre del mismo año fue entregado el certificado con la anotación respectiva, razón por la cual se preavisó a la promitente vendedora para la celebración del contrato de compraventa al día siguiente, encontrándose el promitente comprador todo el tiempo presto a cumplir con lo pactado, contrario a lo mostrado por la pasiva quien se ha sustraído de su obligación. d) En este orden, indicó que el demandante tiene derecho a que se le restituya y reconozca los siguientes valores: (i) el monto cancelado en

obligación. d) En este orden, indicó que el demandante tiene derecho a que se le restituya y reconozca los siguientes valores: (i) el monto cancelado en virtud del contrato junto con los intereses legales e indexaciones a que haya lugar, los que a la prestación de la demanda ascienden a la suma de $68.964.521 de pesos; (ii) el valor de los créditos personales en que debió incurrir el demandante para cumplir con su parte del contrato, que calcula en $50.640.00 de pesos, más los que se causen durante el proceso; (iii) el valor de los perjuicios morales causados por el negocio fallido, mismos que se tasan en 20 SMLMV y (iv) la suma de $20.000.000 por concepto de la multa estipulada en la cláusula cuarta del contrato de promesa de compraventa, a favor de la parte cumplida, sin perjuicio de la indemnización de perjuicios causados.Apelación de Sentencia en proceso ordinario Nº 119 - 02

Magistrado Ponente: Dr. Gabriel Guillermo Ortíz Narváez 3 e) Por otra parte, señaló que si se pensara que la fecha de cumplimiento de contrato no era el 21 de octubre sino el 4 de octubre de 2010, lo cierto es que por el silencio de la promitente vendedora quien tenía la carga contractual y legal de informar al comprador la fecha en que debía comparecer a la protocolización de la escritura, ninguna de las partes

contractual y legal de informar al comprador la fecha en que debía comparecer a la protocolización de la escritura, ninguna de las partes comparecieron ante la Notaría. Por esta razón, al existir un incumplimiento reciproco de las partes, se debe ordenar la restitución del precio en favor del demandante, junto con su corrección monetaria e intereses. f) Finalmente, relató el demandante que instauró ante el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Pasto un proceso ejecutivo por obligación de hacer con fundamento en los mismos hechos, junto con la pretensión de pago de los perjuicios, bajo radicado No. 2010-0318, pretensión estimada en primera instancia, pero revocada en alzada por Tribunal Superior del Distrito Judicial de Pasto el día 17 de junio de 2013, al haber concluido que el contrato no señalaba de manera expresa una época en el que tendría lugar el negocio prometido, por lo que resultaba viciado de nulidad absoluta al no reunir las exigencias del artículo 89 de la ley 153 de 1887. En este orden, adujo que si eventualmente se encontrara presente la nulidad advertida, el demandante en calidad de promitente comprador tiene derecho a ser restituido íntegramente en su prestación anticipada, junto con la indexación correspondiente y los intereses legales civiles respectivos, conforme a lo establecido en el artículo 1746 del Código Civil.

derecho a ser restituido íntegramente en su prestación anticipada, junto con la indexación correspondiente y los intereses legales civiles respectivos, conforme a lo establecido en el artículo 1746 del Código Civil. g) Las pretensiones principales consignadas en el exordio de entrada pueden resumirse de la siguiente forma:  Que se decrete la resolución del contrato de promesa de compraventa del 30% de la nuda propiedad del inmueble anteriormente descrito, por incumplimiento de las obligaciones a cargo de la demandada. En consecuencia se ordene la restitución del valor del precio cancelado de $55.605.787, más los intereses legales e indexación o corrección monetaria así como los perjuicios materiales que se detallaron en la demanda, en cuantía de $50.640 más los que se llegaren a causar en el curso del proceso. Igualmente, se condene al pago de la cláusula penal enApelación de Sentencia en proceso ordinario Nº 119 - 02

Magistrado Ponente: Dr. Gabriel Guillermo Ortíz Narváez 4 cuantía de $20.000.000 y perjuicios morales en el equivalente a 20

SMLMV o el valor que se determine por la Juez.  Que se decrete la resolución del contrato de promesa de compraventa del 30% de la nuda propiedad del inmueble previamente descrito, por incumplimiento reciproco de las obligaciones a cargo de las partes. En

del 30% de la nuda propiedad del inmueble previamente descrito, por incumplimiento reciproco de las obligaciones a cargo de las partes. En consecuencia se ordena la restitución del valor del precio cancelado de $55.605.787, más los intereses legales e indexación o corrección monetaria hasta la finalización del proceso.  Se decrete la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa del 30% de la nuda propiedad del bien anteriormente descrito, por incumplimiento reciproco de las obligaciones a cargo de las partes. En consecuencia se ordene la restitución del valor del precio cancelado de $55.605.787, más los intereses legales e indexación o corrección monetaria hasta la finalización del proceso así como los perjuicios materiales que se detallan en la demanda en cuantía de $50.640 más los que se llegaren a causar en el curso del proceso. Igualmente, se paguen perjuicios morales en el equivalente a 20 SMLMV o el valor que se determine por la Juez.

2. Trámite de primera instancia a) Previo al trámite de reparto, el conocimiento del asunto correspondió al Juzgado Segundo Civil del Circuito, despacho que ordenó su admisión mediante auto datado el veinte (20) de agosto de dos mil trece (2013). b)Surtida la respectiva notificación y transcurrido el interregno de traslado

Juzgado Segundo Civil del Circuito, despacho que ordenó su admisión mediante auto datado el veinte (20) de agosto de dos mil trece (2013). b)Surtida la respectiva notificación y transcurrido el interregno de traslado para la contestación del libelo, la demandada procedió a ello tal como puede verse a folios 57 a 64 del cuaderno principal, pronunciándose frente a los hechos, y proponiendo las excepciones de mérito que denominó: cosa juzgada, compensación, falta de causa para reclamar perjuicios e intereses y mala fe en ejercicio de la acción ordinaria. c) Luego, llevada a cabo la audiencia de la que trata el artículo 101 del C. de P. C. 1 , agotado el periodo probatorio 2 y corrido el traslado para allegar

1 Fl. 76-77 C. Principal. 2 Fl. 81 - C. Principal.Apelación de Sentencia en proceso ordinario Nº 119 - 02

Magistrado Ponente: Dr. Gabriel Guillermo Ortíz Narváez 5 los alegatos de conclusión 3 , se profirió la sentencia que en primera instancia resolvió el litigio. d)La sentencia objeto de apelación El Juzgado Segundo Civil del Circuito de Pasto, el dieciocho (18) de diciembre de dos mil quince (2015) profirió sentencia en la que adoptó las siguientes determinaciones: Declaró la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa del 30% del valor del derecho de nuda propiedad

sobre la casa de habitación ubicada en Pasto en la carrera 30 No. 21-08,

siguientes determinaciones: Declaró la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa del 30% del valor del derecho de nuda propiedad sobre la casa de habitación ubicada en Pasto en la carrera 30 No. 21-08, singularizado con cédula catastral No. 0102-00010012000 y matrícula inmobiliaria 240-33007, celebrado entre PAULA ANDREA PAZOS AGUIRRE, en condición de promitente vendedora y CARLOS FERNANDO ARTEAGA RAMOS como promitente comprador. Igualmente, declaró probada parcialmente la excepción de compensación en un monto de $5.922.756, valor que se descontarían al rubro que le corresponda devolver a la demandada por concepto de restituciones y la excepción propuesta como falta de causa para reclamar perjuicios e intereses, mientras que declaró no probadas la excepciones restantes. En consecuencia, condenó a PAULA ANDREA PAZOS AGUIRRE, en virtud de las restituciones mutuas, a reintegrar el valor pagado por el demandante como precio en el contrato de promesa nulitado, menos el valor correspondiente a la compensación declarada, así como el pago de condena en costas. e) Las partes procesales, al considerarse perjudicadas con la decisión anteriormente descrita, interpusieron el dieciséis (16) de febrero de dos mil dieciséis (2016) el recurso de apelación que fue concedido mediante

anteriormente descrita, interpusieron el dieciséis (16) de febrero de dos mil dieciséis (2016) el recurso de apelación que fue concedido mediante providencia del día veintiséis (26) del mismo mes y año.

3. Trámite de segunda instancia a) El treinta y uno (31) de marzo de dos mil dieciséis (2016) se admitió el recurso de apelación interpuesto por los apoderados judiciales de las partes, quienes dentro del término de traslado correspondiente,

3 Fl. 84 - C. Principal.Apelación de Sentencia en proceso ordinario Nº 119 - 02

Magistrado Ponente: Dr. Gabriel Guillermo Ortíz Narváez 6 sustentaron su recurso solicitando la revocatoria del fallo de primera instancia. b) El apoderado judicial de la parte demandada fundamentó la alzada manifestando:  En primer lugar, manifestó que se encuentra conforme con la decisión adoptada por el juzgado de primera instancia en los cinco primeros numerales de la parte resolutiva de la sentencia, discrepando únicamente sobre los efectos de la condena o decisión de nulidad contenidos en el numeral sexto y la condena en costas prevista en el numeral séptimo de la parte resolutiva.

De esta forma, argumentó que la parte demandada ya efectuó la restitución del dinero cancelado por el demandante, depositando dicha suma a órdenes del Juzgado Tercero Civil del Circuito, en obedecimiento

De esta forma, argumentó que la parte demandada ya efectuó la restitución del dinero cancelado por el demandante, depositando dicha suma a órdenes del Juzgado Tercero Civil del Circuito, en obedecimiento de la decisión proferida por el Tribunal Superior de Pasto dentro del proceso ejecutivo surtido entre las mismas partes procesales. Asimismo, señaló que informó de esta situación al Juzgado Segundo Civil del Circuito, despacho que previo al decreto y practica de pruebas accedió a colocar este dinero a su disposición para efectuar el pago correspondiente, hecho que permite concluir que la parte demandante ha sido renuente a realizar el retiro de este dinero, sin que su actuar pueda ser imputable a la parte demandada. Que habida cuenta de que el dinero reclamado por concepto de restituciones mutuas, ha sido pagado en su totalidad por la parte demandada, no puede el Juzgado Segundo Civil del Circuito ordenar la indexación del valor inicial y la liquidación de intereses hasta la fecha de la sentencia de primera instancia, puesto que el pago a órdenes del ejecutante, hoy actual demandante, es válido por haberse hecho en depósito judicial a órdenes del banco agrario, siendo deber del juzgado de primera instancia reconocerlo y aceptarlo. Por otra parte, el apelante afirmó que no hay lugar a condenar en costas al considerar que la parte demandada nunca se opuso a la declaratoria de

primera instancia reconocerlo y aceptarlo. Por otra parte, el apelante afirmó que no hay lugar a condenar en costas al considerar que la parte demandada nunca se opuso a la declaratoria de nulidad del contrato de promesa de compraventa, ya que por el contrarioApelación de Sentencia en proceso ordinario Nº 119 - 02

Magistrado Ponente: Dr. Gabriel Guillermo Ortíz Narváez 7 alegó su configuración a lo largo de todo el proceso, resaltando que finalmente la existencia de este vicio fue la pretensión que salió triunfante en el proceso. c) Dentro del traslado correspondiente, la parte demandante formuló escrito de apelación argumentando lo que a continuación se resume: Arguyó la parte demandante que la promesa de compraventa obrante en el plenario se constituye como un documento auténtico y vá lido, al cumplir con las exigencias previstas en el artículo 1502 del Código Civil y el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, reiterando que la celebración del contrato prometido se encontraba sometido a un plazo, “el día siguiente” y la ocurrencia de una condición positiva y expresa, “en que se registre el levantamiento de la hipoteca y la cancelación del embargo por parte de la promitente vendedora”.

En este orden, declaró que el señor CARLOS FERNANDO ARTEAGA RAMOS se encuentra legitimado por activa para reclamar la resolución del contrato de promesa de compraventa, ya que se tiene probado que cumplió con las obligaciones contractuales a su cargo, asumiendo inclusive los

RAMOS se encuentra legitimado por activa para reclamar la resolución del contrato de promesa de compraventa, ya que se tiene probado que cumplió con las obligaciones contractuales a su cargo, asumiendo inclusive los deberes que en un principio recaían sobre la demandante, como por ejemplo el levantamiento de la escritura de cancelación de hipoteca, efectuar el preaviso de la fecha de celebración y otorgamiento de escritura pública, así como asumir los gastos de los documentos necesarios para su otorgamiento. Sin embargo, no se puede predicar esta situación de la parte demandada quien faltó a su obligación de actuar de buena fe e informar al promitente comprador la fecha de ocurrencia de la condición pese a tener el dominio de la situación y del cumplimiento, al ser la encargada de tramitar los registros de esos actos; mientras que se mostró renuente al preaviso hecho por el demandante, razón por la cual su comportamiento no afecta la validez del contrato, sino que quebranta su obligación de cumplimiento. En consecuencia, adujo que se encuentran presentes los elementos para decretar la resolución del contrato por causa del incumplimiento de las obligaciones a cargo de la promitente vendedora, así como elApelación de Sentencia en proceso ordinario Nº 119 - 02

Magistrado Ponente: Dr. Gabriel Guillermo Ortíz Narváez

8 reconocimiento y pago de la indemnización de perjuicios a que haya lugar, el pago de la multa contenida en el contrato, la condena en restituciones mutuas y la condena en costas de ambas instancias a la parte demanda. Por último, frente a las restituciones mutuas indicó que el valor del precio anticipado entregado a la demandada, debe tener la corrección monetaria y los intereses legales correspondientes, esto es, la cantidad que liquide el Tribunal en sentencia de segunda instancia hasta la fecha en que la demandada efectué la restitución real y efectiva de esas sumas de dinero. Asimismo, expuso que al interior del proceso ejecutivo singular No. 20130318 tramitado ante el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Pasto no se decretó la restitución de prestaciones mutuas por el efecto de la nulidad del título y por tanto el pago o restitución anticipada hecha por la parte demandada, no es válida, ya que la obligación de restituciones mutuas sólo aparece cuando se aniquila jurídicamente el contrato por resolución o por nulidad, misma que sólo fue decretada en la sentencia de primera instancia proferida por el Juzgado Segundo Civil del Circuito y solo de permanecer en pie dicha sentencia, nace la obligación de restitución mutua, sin que antes de esto exista para la demanda el deber de anticipar la restitución. Por ello, no puede la demandada reintegrar a su antojo una suma de dinero devaluada, sin intereses y sin corrección o actualización de su

la restitución. Por ello, no puede la demandada reintegrar a su antojo una suma de dinero devaluada, sin intereses y sin corrección o actualización de su poder adquisitivo, pues estaría transgrediendo con su actuar el principio de equidad contractual. d) Surtido como se avizora todo el trámite referido, se procederá a resolver la apelación que nos ocupa con base en las siguientes:

II. CONSIDERACIONES

1. Sanidad procesal No se advierte que en la tramitación del proceso se haya incurrido en una causal de nulidad insanable o una de aquellas que deban ser puestas en conocimiento de las partes.Apelación de Sentencia en proceso ordinario Nº 119 - 02

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2. Presupuestos procesales Concurren a plenitud en el presente caso los presupuestos procesales, a saber: tenía la Juez de primer grado competencia para avocar el conocimiento en virtud de la cuantía de las pretensiones y la naturaleza de las mismas. CARLOS FERNANDO ARTEAGA RAMOS goza de plena capacidad para ser parte y comparecer al proceso, situación igualmente predicable de PAULA ANDREA PAZOS AGUIRRE, con plena capacidad para acudir al litigio, actuando ambos a través de apoderado judicial con

derecho de postulación. Asi mismo se observa que la demanda presentada se allanó a cumplir con las exigencias legales previstas en el Código Ritual de la materia.

3. La legitimación en la causa La legitimación en la causa de las partes proviene del interés jurídico que las ubica en los extremos de la relación sustancial. Por consiguiente, dentro del presente asunto tanto la parte actora como opositora aceptaron ser los extremos de la relación contractual, de donde deviene su respectiva legitimación tanto por activa como por pasiva para presentar los respectivos reclamos y responder ante ellos.

4. Problema jurídico Corresponde a la Sala, conforme a los argumentos de reproche expuestos por los apoderados judiciales de las partes procesales, responder el siguiente problema jurídico principal: ¿De acuerdo con los elementos de convicción presentes en el plenario, es jurídicamente viable afirmar que el contrato de promesa de compraventa celebrado entre CARLOS FERNANDO ARTEAGA RAMOS y PAULA ANDREA PAZOS AGUIRRE cumple con los requisitos previstos el artículo 89 de la ley 153 de 1887?

Igualmente se absolverán de forma subsidiaria los siguientes interrogantes ¿Es posible tener en cuenta en el presente asunto el supuesto pago anticipado hecho por PAULA ANDREA PAZOS AGUIRRE a favor del señor CARLOS FERNANDO ARTEAGA RAMOS dentro del proceso ejecutivoApelación de Sentencia en proceso ordinario Nº 119 - 02

Magistrado Ponente: Dr. Gabriel Guillermo Ortíz Narváez 10 cursado ante el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Pasto bajo radicado No. 2013-0318? y finalmente ¿Las condenas impuestas a la parte demandada se ajustan a los postulados legales y jurisprudenciales que regulan la materia?

Frente al problema jurídico principal, se tiene que la tesis expuesta por la parte demandante y actual apelante se resume en que para el caso no había lugar a la declaración de nulidad del contrato suscrito entre las partes ahora en litigio, por cuanto la celebración del negocio prometido se encontraba sometido a un plazo y la ocurrencia de una condición positiva y expresa, como lo era el día siguiente en que se registre el levantamiento de la hipoteca y la cancelación del embargo por par te de la promitente vendedora, cumpliendo de esta forma con el requisito previsto en el numeral 3° del artículo 89 de la Ley 153 de 1887. a) Para el caso, conviene recordar que la sentencia de primera instancia, consideró que dicho negocio era absolutamente nulo, debido a que las partes pactaron para el cumplimiento de la promesa, la verificación de una condición planteada como un hecho futuro e incierto, definido como el levantamiento del embargo y la cancelación de la hipoteca que pesaban sobre el bien, sin especificar un lapso temporal o época en que tal condición habría de verificarse y por ende, esta indeterminación viciaba de nulidad

sobre el bien, sin especificar un lapso temporal o época en que tal condición habría de verificarse y por ende, esta indeterminación viciaba de nulidad absoluta la promesa contractual, dado que cuando la fecha de cumplimiento de la condición se deja al arbitrio del promitente vendedor, como ocurrió en el presente caso, la promesa pierde validez al tenor de lo dispuesto por el artículo 1535 del Código Civil y el artículo 89 de la Ley 153 de 1887. Bajo esa perspectiva de análisis, se resalta que los presupuestos de validez son aquellos requisitos sin los cuales el negocio jurídico sería nulo, ya sea de manera absoluta o relativa y que por ser presupuestos deben tenerse presentes al tiempo de su materialización, es decir, han de existir previamente a la configuración del negocio, pues en caso contrario, carecería de validez. De esta forma, es necesario que la promesa de compraventa además de cumplir con los requisitos consagrados en los artículos 1502 y 1741 del Código Civil, debe contener los establecidos en el artículo 1611 ibídem, subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, esto es que (i) la promesa conste por escrito; (ii) que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir losApelación de Sentencia en proceso ordinario Nº 119 - 02

Magistrado Ponente: Dr. Gabriel Guillermo Ortíz Narváez 11 requisitos que establece el artículo 1511, 1502 del Código Civil; (iii) que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato y (iv) que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.

Para la precisa materia que ocupa la atención de esta Corporación, el requisito estatuido en el numeral 3° de la norma en cita, referente a que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato, ha sido abordado jurisprudencialmente por la Corte Suprema de Justicia en las siguientes palabras: “Por ser la promesa bilateral de celebrar un contrato un negocio jurídico de carácter preparatorio de otro futuro, su existencia es, por esencia, limitada en el tiempo. Ello se infiere de lo dispuesto en el artículo 89 de la ley 153 de 1887, en cuyo enunciado general, en principio, se le priva de eficacia , salvo que se ajuste a todas y cada una de las exigencias que allí mismo se ordenan y describen, entre las cuales merece especial atención, en lo pertinente al presente caso, la de que, según el numeral 3° de la ley citada, deba contener "un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato" , es decir, que

que, según el numeral 3° de la ley citada, deba contener "un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato" , es decir, que necesariamente bajo una de dichas modalidades, plazo o condición determinados, o ambas en combinación, pueden y deben las partes establecer cuándo se ha de celebrar o perfeccionar el ulterior contrato, esto es el prometido. Es obvio que si tales modalidades se consagran o combinan para obtener el efecto contrario, o sea, para dejar indeterminada tal época, la respectiva promesa no adquiere eficacia, pues no cumpliría cabalmente con la referida exigencia legal.”4 Así, del contenido de las glosas antes transcritas, se puede entender que si bien es cierto la promesa de compraventa puede estar sometida al acaecimiento de un plazo y una condición, la combinación de estos preceptos debe redactarse de tal forma en que la época de celebración del contrato sea determinada, ya que si por el contrario se deja indeterminada, la promesa no adquiere eficacia al carecer del requisito establecido en el numeral 3° del artículo 89 de la ley 153 de 1887. Al respecto la Corte Suprema de Justicia ha precisado: “(…) cuando las partes acuden a señalar un plazo determinado para la celebración del contrato prometido, la verificación de la vigencia de la promesa

Suprema de Justicia ha precisado: “(…) cuando las partes acuden a señalar un plazo determinado para la celebración del contrato prometido, la verificación de la vigencia de la promesa se hace expedita y, sobre todo, la de su cumplimiento o incumplimiento. Pero si en lugar del plazo determinado aquéllas optan, como también es legalmente admisible, por sujetar la referida época a que ocurra un hecho futuro e incierto, de todas maneras debe establecerse un momento en que pueda constatarse el acaecimiento de la condición, que es lo que la erige como determinada, la cual corresponde, para decirlo con palabras de la Corte, a

4 Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil. Sentencia de trece (13) de mayo de dos mil trece (2013).

Magistrado Ponente: Cesar Julio Valencia Copete. Exp. 6760.Apelación de Sentencia en proceso ordinario Nº 119 - 02

Magistrado Ponente: Dr. Gabriel Guillermo Ortíz Narváez 12 "aquella que, sin perder sus caracteres de futura e incierta, ofrece la particularidad de que, si llega a realizarse, por anticipado se sabe cuándo o en qué época ha de suceder" (G.J. t, CLXXII, pag. 122).

Ciertamente, la cláusula respectiva, en el supuesto de cumplirse la condición, ha de ofrecer certidumbre respecto de la época en que el contrato prometido debería celebrarse; y en el evento de que la misma resulte fallida, ha de indicar otro

de ofrecer certidumbre respecto de la época en que el contrato prometido debería celebrarse; y en el evento de que la misma resulte fallida, ha de indicar otro momento preciso para la realización del negocio prometido o dar a entender que ya no hay lugar a exigir la prestación de hacer que de la promesa se deriva, quedando, por ende, desligadas las partes de todos los compromisos contractuales por ellas adquiridos; en otras palabras, correspondería contemplar una nueva oportunidad para el exacto cumplimiento, o que ella no va más allá, todo lo cual debe estar incluido o aparecer en la promesa misma, al punto de ser posible su identificación desde cuando se celebra o constituye el acto preparatorio. Sobre el particular tiene dicho esta Corporación que "Con relación al requisito previsto en el ordinal 3º de la mencionada disposición, por averiguado se tiene que dado el carácter preparatorio y transitorio del contrato de promesa, en cuanto su vida es efímera y destinada a dar paso al contrato fin, la condición, o el plazo, a que allí se alude compatible con la función que dicho contrato debe cumplir, es la que comporta un perfil determinado, por ser la única que permite delimitar la época en que debe celebrarse el contrato prometido, pues la otra, la indeterminada, 'por su incertidumbre total,

deja en el limbo esa época, y con ella la transitoriedad del contrato de promesa que es una de sus características esenciales'5 ”.6 Relacionando todo lo dicho hasta aquí, resulta válido entonces indicar que si un contrato o negocio jurídic