TSDJ PSO SCF - 2015 - 00214 - 01 (068-01)-(18-07-2018)

Apelación sentencia en proceso ordinario No. (068 - 01) Magistrado Ponente Dr. Gabriel Guillermo Ortiz Narváez 1 RESOLUCIÓN CONTRATO DE COMPRAVENTA – PRESUPUESTOS – Procedencia de la resolución del contrato de compraventa, al encontrarse acreditados los presupuestos axiológicos, teniendo en cuenta que se demostró la existencia de un contrato bilateral válido; el incumplimiento culpable en el que incurrió la compradora respecto del pago del precio, en tanto la entidad que iba a realizar el crédito no efectuó el desembolso, por cuanto aquella no acató las condiciones establecidas para ello, puesto que el inmueble que iba ser objeto de compraventa no se encontraba libre de toda limitación, sino con una medida cautelar; y el vendedor demandante cumplió con su obligación principal de entrega del inmueble. RESTITUCIONES MUTUAS – FRUTOS – Como consecuencia de la declaración judicial de resolución del contrato, hay lugar a disponer que la compradora restituya el inmueble objeto del mismo, pero sin el pago de los frutos producidos, siendo que el vendedor se expuso voluntariamente a su pérdida al cumplir en forma anticipada su obligación de entrega del bien, aunque no se había realizado el desembolso del dinero en los términos contractuales que el mismo suscribió. Y el vendedor, a su turno, restituirá la parte del precio que recibió de la compradora, sin intereses y reajuste monetario, en términos de justicia y equidad para evitar un enriquecimiento a favor de ésta, por tratarse de una contratante incumplida. /

República de Colombia Rama Judicial del Poder Público

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE PASTO

SALA DE DECISIÓN CIVIL FAMILIA

Magistrado Ponente: Dr. GABRIEL GUILLERMO ORTIZ NARVÁEZ Referencia: Apelación de sentencia en proceso ordinario Proceso No.: 2015 - 00214 - 01 (068-01)

Demandante: ESCALA 3 CONSTRUCTORES

S.A.S.

Demandado: MLEC Buenos días a todas y todos, en San Juan de Pasto hoy dieciocho (18) de julio de dos mil dieciocho (2018), siendo las 8:30 de la mañana, fecha y hora previamente señaladas en auto del pasado cuatro (4) de julio, el TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE PASTO en SALA DE DECISIÓN CIVILApelación sentencia en proceso ordinario No. (068 - 01)

Magistrado Ponente Dr. Gabriel Guillermo Ortiz Narváez 2 FAMILIA, integrada por las Magistradas MARÍA MARCELA PÉREZ TRUJILLO, AÍDA MÓNICA ROSERO GARCÍA y el magistrado GABRIEL GUILLERMO ORTIZ NARVÁEZ como ponente, da inicio a la audiencia de sustentación y fallo de segunda instancia prevista en el art. 327 del C. G. del P., dentro del asunto ordinario de la referencia radicado bajo el N° 52 001 31 03 004 - 2015 - 00214 - 01 propuesto por ESCALA 3

del asunto ordinario de la referencia radicado bajo el N° 52 001 31 03 004 - 2015 - 00214 - 01 propuesto por ESCALA 3 CONSTRUCTORES S.A.S. en contra de MLEC, asunto que en primera instancia fue conocido por el JUZGADO CUARTO CIVIL

DEL CIRCUITO DE PASTO.

En este momento, se deja constancia de que han comparecido los apoderados de las partes, a quienes se concede la palabra para que se identifiquen, indicando:

1. NOMBRE Y APELLIDOS COMPLETOS

2. CÉDULA DE CIUDADANÍA

3. TARJETA PROFESIONAL (SÓLO PARA ABOGADOS)

4. DIRECCIÓN PARA RECIBIR NOTIFICACIONES

5. NÚMERO DE TELÉFONO

6. CORREO ELECTRÓNICO Se comienza con el apoderado de la parte demandante (…) Se continúa con el apoderado de la parte demandada (…) A continuación, no habiendo pruebas que practicar, se oirá la alegación que constituye la sustentación del recurso formulado por el apoderado de la parte demandada. Se advierte al apelante:Apelación sentencia en proceso ordinario No. (068 - 01) Magistrado Ponente Dr. Gabriel Guillermo Ortiz Narváez 3 - Que debe sujetar su alegación a desarrollar los reparos concretos a la sentencia impugnada expuestos ante el juzgado de primer grado, puesto que la segunda instancia examinará la cuestión debatida, únicamente en relación con tales reparos; - Que para la sustentación del recurso será suficiente que el recurrente exprese las razones de su inconformidad con la

juzgado de primer grado, puesto que la segunda instancia examinará la cuestión debatida, únicamente en relación con tales reparos; - Que para la sustentación del recurso será suficiente que el recurrente exprese las razones de su inconformidad con la providencia apelada. (Artículos 320, 322 num. 3º incisos 2º y 3º y 327 inciso final del C. G. del P.) Tiene la palabra el apoderado de la señora MLEC a fin de que sustente su recurso. Para ello, se le concederá la palabra hasta por 20 minutos: (Art. 373 num. 4º del C. G. del P. aplicable por lo dispuesto en el art. 327 penúltimo inciso, y al art. 107 num. 3º de la misma norma). Se concede ahora la palabra a la contraparte, para que presente sus alegaciones respecto a la sustentación del recurso que hizo la parte contraria, hasta por 20 minutos.

EN ESTE MOMENTO, ACUDIENDO A LO DISPUESTO EN EL ART. 373 NUM. 5º INC. 2º DEL C. G. DEL P., APLICABLE EN

ESTA AUDIENCIA POR LO DISPUESTO EN EL ART. 327

PENÚLTIMO INCISO, LA SALA DECRETA UN RECESO DE ___________________ MINUTOS PARA EL PRONUNCIAMIENTO DE LA SENTENCIA.Apelación sentencia en proceso ordinario No. (068 - 01)

Magistrado Ponente Dr. Gabriel Guillermo Ortiz Narváez 4 REANUDADA LA AUDIENCIA Y una vez oídas las alegaciones de las partes, procede la Sala a dictar la SENTENCIA que resolverá el recurso de alzada interpuesto por el apoderado judicial de la demandada, contra el fallo proferido en primera instancia por el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Pasto al interior del presente asunto conforme a las siguientes:

I. CONSIDERACIONES

1. Caso concreto y problemas jurídicos Descendiendo al asunto que por hoy centra la atención de esta Sala, se recuerda que de conformidad con lo establecido en el artículo 328 del C. G. del P., el fallador de segunda instancia ÚNICAMENTE tiene competencia para pronunciarse sobre los argumentos expuestos por el apelante, encontrando que el apoderado judicial de la demandada expresó en resumen: i) Que el fallo incurre en un defecto probatorio, al fundamentarse en una aislada e inadecuada valoración de los medios de convicción. ii) Que además, también adolece de un defecto sustantivo, cuando omitió injustificadamente las órdenes tendientes al restablecimiento de los derechos de los partes contratantes. iii) Que la decisión impugnada viola los principios de legalidad y congruencia inherentes a todo estado social de derecho, puesto que las órdenes oficiosas que hizo el A quo corresponden únicamente en los asuntos agrarios y de familia. iv) Que se generó inseguridad jurídica, al desconocer

social de derecho, puesto que las órdenes oficiosas que hizo el A quo corresponden únicamente en los asuntos agrarios y de familia. iv) Que se generó inseguridad jurídica, al desconocer que la parte demandante, beneficiada con el fallo, cuenta con acción ejecutiva para el cobro de la sentencia de condena, insistiendo que para el caso no debió existir compensación. iv)Apelación sentencia en proceso ordinario No. (068 - 01) Magistrado Ponente Dr. Gabriel Guillermo Ortiz Narváez 5 Que además se ordenó el pago de unas costas judiciales cuya causación no fue probada, y finalmente, v) Que la sentencia contiene una orden contraria a derecho al autorizar el levantamiento de una cautela librada por autoridad distinta, y que en resumen, debió declararse la prosperidad de las excepciones propuestas. Conforme con lo anterior, se impone precisar el problema jurídico que se suscita con la presentación del recurso de apelación formulado por la demandada. Así tenemos que el debate en la presente instancia gira en torno a dos cuestionamientos: ¿están acreditados todos los presupuestos axiológicos para la procedencia de la acción de resolución del contrato de compraventa, suscrito entre las partes de este litigio? y en caso de resolver de manera afirmativa tal interrogante, ¿resultan ajustadas a derecho las restituciones

contrato de compraventa, suscrito entre las partes de este litigio? y en caso de resolver de manera afirmativa tal interrogante, ¿resultan ajustadas a derecho las restituciones mutuas en la forma en que las ordenó el fallador A quo? Entonces, para resolver cada uno de los reproches enlistados, es necesario primeramente realizar unas apreciaciones generales respecto de un tema puntual, cual es la clasificación de las obligaciones que surgen de un contrato de compraventa. Así, el contrato de compraventa tiene entre sus características más importantes y de las que interesan al sub examine, que es un acuerdo de voluntades típico, nominado, oneroso, bilateral, conmutativo, principal y de ejecución instantánea. Sobre la bilateralidad, se entiende que del contrato de compraventa emanan obligaciones para ambas partes; es conmutativo, en cuanto los deberes de los extremos en convenioApelación sentencia en proceso ordinario No. (068 - 01) Magistrado Ponente Dr. Gabriel Guillermo Ortiz Narváez 6 se miran como equivalentes; es principal , porque las obligaciones que surgen de él no necesitan de otras para subsistir, y por lo demás, es de ejecución instantánea, lo que significa que el pago del precio y la entrega del bien son obligaciones susceptibles de ser ejecutadas en un sólo acto, aún cuando ambas prestaciones pueden ser aplazadas, hipótesis en las que el contrato no se torna de ejecución sucesiva, sino de

obligaciones susceptibles de ser ejecutadas en un sólo acto, aún cuando ambas prestaciones pueden ser aplazadas, hipótesis en las que el contrato no se torna de ejecución sucesiva, sino de ejecución diferida, cuyas prestaciones siguen siendo instantáneas, pero dejadas para un posterior cumplimiento1 . De lo dicho, bien puede observarse que a partir de la bilateralidad, de la naturaleza principal y de la ejecución instantánea de las prestaciones que se derivan del contrato de compraventa, puede decantarse que el cumplimiento de ellas no es consecuencial o condicionado a que el otro de los contratantes cumpla con su contraprestación, lo en otras palabras significa que no es necesario que se pague el precio a fin de que se haga la entrega del objeto material del contrato o viceversa. Al respecto, la H. Corte Suprema de Justicia en su Sala de Casación Civil en el año 1977, sobre un aspecto que será retomado más adelante, realizó los siguientes comentarios: “El Código Civil, al reglamentar la acción reivindicatoria, la resolución de los contratos bilaterales y en especial la resolución de la compraventa por falta de pago del precio, nada dispone expresamente sobre cómo deben restituirse los bienes raíces sobre los cuales el poseedor ha constituido hipoteca después de haber recibido la cosa que debe de

1 BOHORQUEZ ORDUZ, Antonio. De algunos contratos en particular, Vol. 3, 2ª Ed. Ediciones Doctrina y

hipoteca después de haber recibido la cosa que debe de

1 BOHORQUEZ ORDUZ, Antonio. De algunos contratos en particular, Vol. 3, 2ª Ed. Ediciones Doctrina y Ley Ltda. Bogotá, 2014. p. 6.Apelación sentencia en proceso ordinario No. (068 - 01) Magistrado Ponente Dr. Gabriel Guillermo Ortiz Narváez 7 volver como consecuencia de quedar resuelto el contrato que sirvió de título a la tradición”2 . Así, en el caso analizado por la máxima corporación, existió entrega de la cosa más no pago del precio, situación que dio lugar a que se adelante la acción de resolución de contrato, situación similar a la que actualmente ocupa la atención de este Juez colegiado. Por ello, se insiste que en el contrato de compraventa, la entrega de la cosa no depende del pago del precio, ni viceversa, puesto que salvo estipulación contractual expresa, las obligaciones generadas en dicho acuerdo de voluntades son principales, no dependen para su existencia o exigibilidad, del cumplimiento o verificación de otras. Y es que sobre la materia, en relación con la procedencia de la acción de resolución de contrato, bien ha explicado la máxima regente de la especialidad civil de la jurisdicción ordinaria: “La acción de cumplimiento de un contrato (C.C. artículo 1546 inc. 2º) corresponde exclusivamente al contratante que ha cumplido de su parte sus obligaciones contractuales, porque de este cumplimiento surge el

“La acción de cumplimiento de un contrato (C.C. artículo 1546 inc. 2º) corresponde exclusivamente al contratante que ha cumplido de su parte sus obligaciones contractuales, porque de este cumplimiento surge el derecho de exigir que los demás cumplan las suyas ; de modo que para el ejercicio legalmente correcto de esta acción no basta que el demandado haya dejado de cumplir las prestaciones a que se obligó, sino que es indispensable también que se haya colocado en estado legal de mora, que es condición previa de la exigibilidad, para lo cual es preciso que el contratante demandante haya cumplido por su parte las obligaciones que el contrato bilateral le imponía o que está pronto a cumplirlas en la forma y tiempo debidos, porque de otra manera el demandado no sería moroso en virtud del principio consignado en el artículo 1609 del C.C., que traduce en fórmula positiva el aforismo de que la mora purga la mora”3 .

2 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia de 14 de marzo de 1977. 3 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia de 13 de junio de 1946. Gaceta Judicial LX pág. 686; 28 de febrero de 1959, XC pág. 79.Apelación sentencia en proceso ordinario No. (068 - 01) Magistrado Ponente Dr. Gabriel Guillermo Ortiz Narváez 8 Desde la perspectiva de lo anotado y en virtud de que la acción de resolución de un acuerdo de voluntades sólo puede ejercerse por el contratante cumplido, debe destacarse que si quien la

Desde la perspectiva de lo anotado y en virtud de que la acción de resolución de un acuerdo de voluntades sólo puede ejercerse por el contratante cumplido, debe destacarse que si quien la invoca es el vendedor como en efecto lo es en el sub examine, éste debe acreditar el cumplimiento de su obligación principal, cual es precisamente la entrega de la cosa, puesto que si así no lo hace, ni siquiera se legitimaría en la causa para ejercerla. Ahora, en el fallo de primera instancia bien se decantaron los presupuestos axiológicos para la procedencia de la acción resolutoria del contrato de compraventa, cuales son la existencia de un contrato bilateral válido, que haya incumplimiento total o parcial del demandado, y el cumplimiento de las obligaciones del promotor de la demanda, o al menos el allanamiento a cumplirlas. Así, respecto de la existencia del contrato bilateral válido nada se controvirtió en el recurso de apelación, razón por la cual respecto de dicho elemento no habrá lugar a realizar mayores argumentaciones por parte de esta colegiatura, más allá de indicar que está debidamente acreditado en el plenario con el aporte de la copia de la escritura pública de compraventa y su inscripción en el certificado de libertad y tradición4 . Bajo ese entendido, la controversia se centra en la acreditación del cumplimiento de las obligaciones a cargo de la demandada y de la sociedad demandante, respecto de lo contenido en la escritura pública de compraventa No. 6.982 del 19 de diciembre

del cumplimiento de las obligaciones a cargo de la demandada y de la sociedad demandante, respecto de lo contenido en la escritura pública de compraventa No. 6.982 del 19 de diciembre de 2014, suscrita en la Notaría Cuarta del Círculo de Pasto.

4 Fls. 12 a 20 y 33 a 48 del C. Principal.Apelación sentencia en proceso ordinario No. (068 - 01) Magistrado Ponente Dr. Gabriel Guillermo Ortiz Narváez 9 En ese orden de ideas, bien se tiene claro que las obligaciones principales que se generan a partir del contrato de compraventa de bien inmueble, son para el vendedor la entrega del objeto material del contrato, y para el comprador el pago del precio. Sin embargo, el asunto que se trae al plenario tiene una connotación especial, en la medida de que tales prestaciones también estaban intervenidas o reguladas por el reglamento proferido por un tercero contractual, quien es el FONDO

NACIONAL DEL AHORRO.

Al respecto, se establece en la cláusula cuarta del mencionado instrumento público que: “Tanto [el vendedor] como [la compradora] manifiestan expresamente, que conocen y aceptan el reglamento de crédito del FONDO NACIONAL DEL AHORRO CARLOS LLERAS RESTREPO” . Estipulación contractual que tiene importantes alcances respecto de la verificación del cumplimiento de las obligaciones a cargo de las partes, puesto que dicho en otras palabras, significa que ellas aceptan, se

tiene importantes alcances respecto de la verificación del cumplimiento de las obligaciones a cargo de las partes, puesto que dicho en otras palabras, significa que ellas aceptan, se comprometen, someten o adhieren a asumir lo que les corresponde no sólo conforme a los términos del pacto suscrito entre comprador y vendedor, sino de acuerdo a las precisas estipulaciones o reglas establecidas por un tercero que también interviene en el acuerdo de voluntades. Respecto del pago del precio, obligación que por antonomasia corresponde al comprador según lo dicho en la cláusula cuarta antes mencionada, la parte compradora se comprometió a asumirla de tres formas complementarias, siendo la primera de ellas por el valor de CIENTO CINCO MILLONES DE PESOS con el producto del préstamo aprobado por el FONDO NACIONALApelación sentencia en proceso ordinario No. (068 - 01) Magistrado Ponente Dr. Gabriel Guillermo Ortiz Narváez 10 DEL AHORRO y que se entregaría al vendedor mediante el giro que se realizaría por dicha entidad. En consecuencia, lo anteriormente mencionado, en relación y armonía con el conocimiento y aceptación que manifestó la compradora del reglamento establecido por el FONDO NACIONAL DEL AHORRO, implicaba, contrario a lo que insinúa el apelante, que no dejaba el pago de la mencionada suma al albedrío del FONDO NACIONAL DEL AHORRO, sino precisamente al cumplimento de las exigencias establecidas por

el apelante, que no dejaba el pago de la mencionada suma al albedrío del FONDO NACIONAL DEL AHORRO, sino precisamente al cumplimento de las exigencias establecidas por dicha entidad a fin de que el crédito en efecto sea aprobado y la suma finalmente desembolsada. Para el caso, está demostrado que el FONDO NACIONAL DEL AHORRO finalmente no realizó el desembolso del que habla la cláusula número cuatro, pero ello no se debió a un incumplimiento negligente atribuible a dicha entidad, sino al soslayo de las condiciones establecidas a cargo de la compradora MLEC, puesto que el inmueble que iba ser objeto de compraventa no se encontraba libre de toda limitación, sino con una medida cautelar decretada por la CONTRALORÍA DEPARTAMENTAL DE NARIÑO, contraviniendo lo dispuesto en el Manual de Sistema de Riesgo y el Acuerdo 2033 de 2014. Bajo ese entendido, el incumplimiento del pago del precio de CIENTO CINCO MILLONES DE PESOS, fue consecuencia del no acatamiento de la señora MLEC de las condiciones establecidas por el FONDO NACIONAL DEL AHORRO, las cuales fueron conocidas y aceptadas por la demandada, pero en cualquier caso desatendidas por ella.Apelación sentencia en proceso ordinario No. (068 - 01) Magistrado Ponente Dr. Gabriel Guillermo Ortiz Narváez 11 Lo anterior, no es una inferencia que no tenga fundamento

caso desatendidas por ella.Apelación sentencia en proceso ordinario No. (068 - 01) Magistrado Ponente Dr. Gabriel Guillermo Ortiz Narváez 11 Lo anterior, no es una inferencia que no tenga fundamento contractual; y es que al respecto no puede alegarse que el cumplimiento de las condiciones del FONDO NACIONAL DEL AHORRO no se encuentra establecido de forma expresa en el contrato, puesto que por el contrario, de manera preclara se consignó en el instrumento escriturario que “Tanto [el vendedor] como [la compradora] manifiestan expresamente, que conocen y aceptan el reglamento de crédito del FONDO NACIONAL DEL

AHORRO CARLOS LLERAS RESTREPO”.

Ahora, de la prueba documental allegada al plenario, en el folio 104 del cuaderno principal obra el certificado de libertad y tradición No. 240-247380 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Pasto, correspondiente al inmueble comprometido en este litigio, en cuya anotación No. 005 del veintiséis (26) de febrero de dos mil quince (2015) se reporta la medida cautelar impuesta de embargo por jurisdicción coactiva

de responsabilidad fiscal No. 005-2015. De lo anterior, puede advertirse que si bien para el veinte (20) de enero de dos mil quince (2015), momento en que se realizó la inscripción de la hipoteca abierta y sin límite de cuantía a favor del FONDO NACIONAL DEL AHORRO, se acreditaron las condiciones para que el crédito pudiera ser aprobado, lo cierto es que transcurrido poco más de un mes, aquellas habían cambiado con la inscripción de una medida cautelar que a la postre impidió el desembolso del dinero a favor de la demandante. En consecuencia, en la imposición de la enunciada medida cautelar ninguna responsabilidad tuvo el FONDO NACIONALApelación sentencia en proceso ordinario No. (068 - 01) Magistrado Ponente Dr. Gabriel Guillermo Ortiz Narváez 12 DEL AHORRO y además, que según el documento remitido por dicha entidad a la señora MLEC legajado a folio 156 del cuaderno principal, se le informó que en todas las etapas se verificaba el cumplimiento de los requisitos básicos de idoneidad de la documentación presentada, no sólo al principio de la negociaci ón, de ahí que tenía el conocimiento que para el desembolso efectivo del dinero, debía preservar aquellas condiciones, entre las que se encontraba que el bien inmueble a adquirir esté libre de gravámenes. Ahora, se ha decantado que el incumplimiento que se verifique

desembolso efectivo del dinero, debía preservar aquellas condiciones, entre las que se encontraba que el bien inmueble a adquirir esté libre de gravámenes. Ahora, se ha decantado que el incumplimiento que se verifique por parte de alguno de los extremos contractuales no es simplemente objetivo, sino que debe estar caracterizado por la culpa, elemento respecto del cual la máxima corporación regente de la especialidad civil explicó desde 1952: “Culpa en sentido lato es la conducta contraria a la que debiera haberse observado, desviada, bien por torpeza, por ignorancia, por imprevisión o por otro motivo semejante. Lo que nuestro Código Civil define sobre culpa cabe dentro de aquel concepto, pues la hay: cuando no se manejan los negocios ajenos con el cuidado que aun personas negligentes o de poca prudencia suelen emplear en sus negocios propios; cuando la falta de diligencia y cuidado que los hombres emplean ordinariamente en sus negocios propios; cuando falta la diligencia esmerada que un hombre juicioso emplea en la administración de sus negocios importantes”5 . Lo anterior, sirve de base para descartar lo señalado por el apoderado alzadista cuando manifestó que se encontraba demostrada la ausencia de culpa contractual de la demandada, puesto que la imprudencia, negligencia o impericia, ya sea por torpeza, ignorancia o imprevisión, también permiten señalar

demostrada la ausencia de culpa contractual de la demandada, puesto que la imprudencia, negligencia o impericia, ya sea por torpeza, ignorancia o imprevisión, también permiten señalar

5 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia de 11 de marzo de 1952.Apelación sentencia en proceso ordinario No. (068 - 01) Magistrado Ponente Dr. Gabriel Guillermo Ortiz Narváez 13 que determinado actuar está revestido de culpa, que es lo que se ha evidenciado en el presente asunto. Vale aclarar, que la imposición de la hipoteca abierta sobre el bien inmueble no era la única condición para el desembolso del crédito por el FONDO NACIONAL DEL AHORRO, pues de ser así, evidentemente encontraríamos que dicha entidad sería la incumplida; sino que existían otros, entre los cuales se encontraba para la parte compradora, la de mantenerlo libre de medidas cautelares o gravámenes, previsión que aquí se soslayó por no otro sujeto distinto que la señora MLEC, por ello no puede aceptarse la tesis de un actuar abusivo por parte del mencionado fondo. Bajo el crisol de lo expuesto, está acreditado en el plenario el incumplimiento culpable en el que incurrió la compradora MLE respecto de la prestación consistente en el pago del precio, teniendo entonces demostrado el segundo requisito axiológico para la procedencia de la acción. Como puede verse, al anterior corolario no se llega a partir de la revisión de documentos allegados por fuera de las

teniendo entonces demostrado el segundo requisito axiológico para la procedencia de la acción. Como puede verse, al anterior corolario no se llega a partir de la revisión de documentos allegados por fuera de las oportunidades pertinentes para ello, sino de la revisión de las pruebas que incluso la misma parte actora allegó al plenario, al momento de dar contestación a la demanda. Ahora, respecto del último requisito axiológico para la procedencia de las pretensiones, relativo al cumplimiento de las obligaciones a cargo del demandante, la parte alzadista reclama que el extremo vendedor también incumplió sus obligaciones cuando hizo la entrega material del objeto del contrato, a pesarApelación sentencia en proceso ordinario No. (068 - 01) Magistrado Ponente Dr. Gabriel Guillermo Ortiz Narváez 14 de que el FONDO NACIONAL DEL AHORRO no había realizado el respectivo desembolso. Sobre el tema, es cierto que en el clausulado contenido en la respectiva escritura de compraventa, bien se establece en la número nueve que: “la entrega real y material del inmueble objeto de esta venta se realizará una vez sea girado por el FONDO NACIONAL DEL AHORRO CARLOS LLERAS RESTREPO la totalidad de los dineros estipulados en la CLÁUSULA CUARTA de esta sección, fecha desde la cual [el vendedor] garantiza a la [compradora] la pacífica posesión del mismo”. Como aparece evidente, la obligación de entrega del bien

de esta sección, fecha desde la cual [el vendedor] garantiza a la [compradora] la pacífica posesión del mismo”. Como aparece evidente, la obligación de entrega del bien inmueble estaba sometida a una condición, cual es precisamente el desembolso del dinero por parte del FONDO NACIONAL DEL AHORRO. Sin embargo, en este caso no puede hablarse de incumplimiento como lo hace el alzadista, puesto que tratándose de obligaciones condicionales, aquel únicamente se configuraría cuando realizado el hecho condicionante, la parte vendedora no hubiera hecho la entrega real y material del apartamento y su respectivo parqueadero. Lo verificado aquí, es que la parte vendedora sí satisfizo el cumplimiento de su prestación con la entrega del bien inmueble objeto del contrato, la que por antonomasia está a su cargo. Sin embargo, el haberlo hecho de forma anticipada no genera un incumplimiento, puesto que sería una contradicción ilógica; sino que tal aspecto tiene consecuencias al momento de verificar las restituciones a las que haya lugar como se explicará más adelante.Apelación sentencia en proceso ordinario No. (068 - 01) Magistrado Ponente Dr. Gabriel Guillermo Ortiz Narváez 15 En atención a lo esbozado, en virtud de que se ha demostrado la existencia de un contrato bilateral válido, el incumplimiento de las obligaciones a cargo de la parte demandada y a su vez el cumplimiento de las que correspondían al demandante,

existencia de un contrato bilateral válido, el incumplimiento de las obligaciones a cargo de la parte demandada y a su vez el cumplimiento de las que correspondían al demandante, proviene en consecuencia la prosperidad de la resolución del contrato, y en consecuencia, emitir pronunciamiento sobre las restituciones mutuas. Así, sobre aquellas y en relación con el principio de congruencia de las providencias judiciales que fue invocado por la parte apelante, se destaca que son un tema de pronunciamiento oficioso por el juez, las cuales son consecuencia de la resolución de los contratos, o circunstancias similares que pueden generar los mismos efectos. Sobre el tema la jurisprudencia explica: “Lo dicho sobre este importante principio de la congruencia, cuya violación la ley erigió como motivo de casación, no es sin embargo absoluto, puesto que presenta algunos casos en los cuales el juez no está obligado a observarlo, como sucede entre otros: a) cuando halle probados los hechos que constituyen una excepción, debe reconocerla oficiosamente, salvo las de prescripción, compensación y nulidad relativa que siempre deberán alegarse; en lo atinente a los presupuestos procesales, por cuanto tocan con la validez formal del proceso y cuya ausencia, en algunos casos, impone un fallo inhibitorio; c) lo relacionado con cuestiones que atañen al orden público como sucede con la nulidad absoluta del acto o contrato, cuando ella aparezca de modo

impone un fallo inhibitorio; c) lo relacionado con cuestiones que atañen al orden público como sucede con la nulidad absoluta del acto o contrato, cuando ella aparezca de modo manifiesto; d) los pronunciamientos sobre prestaciones mutuas en los eventos de nulidad o resolución de contrato”6 . Por lo demás, sobre las consecuencias de las restituciones mutuas y los criterios que deben observarse al momento de decretarlas, la Corporación varias veces citada ha advertido:

6 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia de 24 de noviembre de 1993.Apelación sentencia en proceso ordinario No. (068 - 01) Magistrado Ponente Dr. Gabriel Guillermo Ortiz Narváez 16 “La declaración judicial de resolución del contrato por incumplimiento de una de las partes, tiene como consecuencia el regreso a la situación anterior a la celebración del contrato que se aniquila, esto es, vuelve las cosas al statu quo precedente a la asunción del vínculo, de manera que las partes deben hacerse entre sí las restituciones mutuas correspondientes, en los términos del artículo 1932 del Código Civil, así: a) El comprador restituirá la cosa, lo mismo que los frutos producidos por esta , bien en su totalidad si ninguna parte