TSDJ PSO SCF - 2018-00006 (051-23)-(06-03-2024)-1

1 Apelación de Sentencia Rad. 2018-00006 (051-23) RESOLUCIÓN DEL CONTRATO – Legitimación por activa: cuando ambas partes se sustraen al cumplimiento de sus obligaciones, no procede la acción resolutoria contemplada en el artículo 1546 del Código Civil, en tanto ninguna de las partes estaría legitimada para demandar que se resuelva el contrato.

RESOLUCIÓN POR MUTUO INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO Y EL MUTUO DISENSO TÁCITO – Conceptos, diferencias y efectos.

RESOLUCIÓN DEL CONTRATO POR MUTUO DISENSO TÁCITO - No basta para la terminación del contrato por mutuo disenso tácito el mero incumplimiento contractual de las partes, sino que se exige la prueba inequívoca de que la voluntad de estas, es la de extinguir implícitamente el nexo negocial que las unía.

RESOLUCIÓN POR MUTUO INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE PROMESA DE

COMPRAVENTA – Procedencia. RESOLUCIÓN POR MUTUO INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA - Restitución de prestaciones mutuas sin indemnización de perjuicios. (…) ninguno de los extremos procesales acreditó su efectiva presentación en la Notaría en la fecha y hora pactadas (…) evidencia el mutuo incumplimiento de las partes (…) (…) a pesar del retardo en el pago de la segunda cuota a cargo de la demandada, la propia demandante aceptó esta mora, por lo que se avanzó hasta el siguiente estadio contractual, o sea, al momento en que a la firma de la escritura la promitente compradora pagaría el excedente de la obligación dineraria y se suscribiría el contrato de compraventa por medio de escritura pública, lo que no ocurrió (…) (…) Sin embargo, posteriormente la demandada consignó a la cuenta de la demandante la suma de

obligación dineraria y se suscribiría el contrato de compraventa por medio de escritura pública, lo que no ocurrió (…) (…) Sin embargo, posteriormente la demandada consignó a la cuenta de la demandante la suma de $10.000.000, de lo que se deduce con claridad que efectivamente el presente asunto no se encuentra dentro del marco de mutuo disenso tácito, como lo señaló la jueza de instancia, pues no se evidencia que la demandada hubiese tenido la intención de desistir del negocio, dado que hizo un abono a la obligación de pagar, faltando aún el pago de una parte del precio. (…) (…) Correspondía entonces, determinar si se había configurado el mutuo incumplimiento y las consecuencias que ello tenía en el negocio, para zanjar de forma definitiva la controversia (…) (…) se evidencia que bajo la figura del mutuo incumplimiento contractual, las pretensiones subsidiarias elevadas en el libelo introductorio están llamadas a prosperar parcialmente, pues a pesar que desde el 25 de septiembre de 2015 se generó el incumplimiento simultaneo de ambas contratantes en el perfeccionamiento del negocio de compraventa de un bien inmueble al sustraerse de acudir al ente notarial, la relación negocial se estancó, manteniéndose en un estado de indefinición que no sirve a ninguna de ellas (…) (…) si bien está llamada a prosperar la pretensión resolutoria que elevó la demandante, en el entendido que quedó probado el incumplimiento mutuo, es necesario deshacer el negocio. Lo anterior, con fundamento precisamente en lo señalado por el apoderado judicial de la parte

accionante, donde indica que su pretensión se incoa sin indemnización de perjuicios, pero además debe realizarse precisiones sobre la restitución de prestaciones mutuas, incluidos los frutos reclamados. La consecuencia propia de la declaración de resolución de un contrato es que se disponga el estado en que quedarán los contratantes, a través de la determinación de las restituciones que deben hacerse mutuamente, para que la situación regrese a su estado precontractual, es decir, a como estaban antes de la firma del contrato de promesa de compraventa sobre bien inmueble. (…) _________________________________________________________________

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE PASTO

SALA DE DECISIÓN CIVIL FAMILIA

Magistrada Sustanciadora: Marcela Adriana Castillo Silva

Ref.: Declarativo No. 2018-00006 (051-23)2

Apelación de Sentencia Rad. 2018-00006 (051-23) Pasto, seis (6) de marzo de dos mil veinticuatro (2024) Procede el Tribunal a proferir por escrito, de conformidad con la Ley 2213 de 2022, la decisión que resuelve el recurso de apelación propuesto por la parte demandante contra la sentencia emitida el 17 de noviembre de 2022 por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Pasto, dentro del proceso declarativo propuesto por Mary Yaneth Canacuan Rueda y Carlos Alberto Tarapues López en contra de Yady Liliana Chamorro Guerrero.

I. ANTECEDENTES Demanda. La parte demandante -en calidad de promitente vendedorapor

intermedio de apoderado judicial, solicitó como pretensión principal la resolución del contrato por incumplimiento del contrato de promesa de compraventa suscrito con la promitente compradora demandada, a quien atribuye el incumplimiento, cuyo objeto fue la casa No. 10 Manzana B Etapa IV Conjunto Residencial Pie de Cuesta en el municipio de Pasto. En subsidio solicitó la resolución por incumplimiento mutuo. En consecuencia, reclamó la restitución del inmueble, además de la condena por los frutos civiles causados, y los intereses, así como la cláusula penal. Para fundamentar sus pretensiones adujo que el 25 de mayo de 2015 entre las citadas partes celebraron contrato de promesa de compraventa sobre el bien raíz mencionado. El valor del contrato de compraventa fue de $146.000.000, pagaderos así: (i) $90.000.000 a la fecha de la firma del negocio, (ii) $30.000.000 el 25 de julio de 2015, que fue cancelado el 1° de agosto siguiente, y (iii) $26.000.000 a la firma de la escritura pública, que no se pagaron dado que no contaba la compradora con la totalidad del dinero, y solo hasta el 20 de octubre siguiente hizo una consignación de $10.000.000 a la cuenta de la vendedora, estando pendiente el pago del saldo. Señaló que, si bien asistió a la Notaría en la fecha y hora acordada, lo cierto es que la promitente compradora se abstuvo de pagar la totalidad del precio pendiente, por

lo que no se suscribió la correspondiente escritura.3 Apelación de Sentencia Rad. 2018-00006 (051-23) Indicó que hizo entrega física del inmueble desde el 15 de junio de 2015, momento desde el que la promitente vendedora se ha venido lucrando del mismo.

2. Contestación. La demandada Yady Liliana Chamorro Guerrero, contestó la demanda por intermedio de curadora ad litem, sin oponerse a las pretensiones y señalando que se atenía a lo probado dentro del plenario.

3. Sentencia. El Juzgado Segundo Civil del Circuito de Pasto en audiencia de 17 de noviembre de 2022 dictó sentencia en la cual denegó las pretensiones elevadas por la parte demandante.

En primer lugar, la sentencia frente a las pretensiones elevadas por el señor Carlos Alberto Tarapues López, señala que carece de legitimación en la causa por activa, pues él no suscribió la promesa de compraventa objeto del presente litigio, pues si bien se anotó en la misma que su esposa lo haría a su nombre, no se acompañó poder o mandato que la habilitara para ello. En lo que atañe a la pretensión de resolución del contrato de promesa de compraventa se consideró que frente a las pretensiones principales, ninguna de las partes cumplió, pero dada la levedad del incumplimiento contractual no había lugar a decretar la resolución, y respecto a las subsidiarias, se denegaron aludiendo que “en el caso en estudio no obran elementos de los cuales se puedan deducir la voluntad conjunta de las contratantes encaminada a abandonar el negocio”, dada la

irrelevancia del incumplimiento contractual, pues el saldo adeudado por la demandada es mínimo en relación con el monto del contrato.

4. Apelación. El apoderado judicial de la parte actora sustentó su inconformidad alegando que en aplicación rigorista de la norma el juzgado de primera instancia desconoció abiertamente que estaban demostrados en el proceso los elementos del incumplimiento contractual mutuo, con lo cual se impidió el efectivo acceso a la justicia de quien acudió a ella para destrabar la situación presentada. Es decir que no se atendió la evidencia para dirimir el caso acudiendo a una figura analógica al mutuo descenso tácito, justamente, el mutuo incumplimiento, pues no se tuvo en cuenta que la promesa de compraventa se suscribió en el año 2015, y no hay posibilidad de resolver la situación con la decisión judicial atacada, con lo que no se garantiza el derecho a la tutela judicial efectiva.4

Apelación de Sentencia Rad. 2018-00006 (051-23) En el término de traslado, el apoderado judicial de la demandada indicó estar conforme con la decisión de primer grado, pues se evidenció que el incumplimiento contractual es imputable a ambos extremos procesales, sin que ello signifique que ambas partes denoten su intención de finalizar la relación contractual. II.- CONSIDERACIONES. 1.- Problema Jurídico Corresponde a esta Corporación definir si dentro del presente asunto se satisfacen los presupuestos legales para la prosperidad de la acción resolutoria por mutuo incumplimiento reclamada subsidiariamente por la parte demandante, o, si, por el contrario, no se demostró la intención mutua de deshacer el negocio de promesa de compraventa, y por ende debe confirmarse la decisión de primera instancia. 2.- Tesis del Tribunal

incumplimiento reclamada subsidiariamente por la parte demandante, o, si, por el contrario, no se demostró la intención mutua de deshacer el negocio de promesa de compraventa, y por ende debe confirmarse la decisión de primera instancia. 2.- Tesis del Tribunal A juicio de esta Sala, dentro del presente asunto se encuentra acreditado que ambos extremos procesales incumplieron simultáneamente sus obligaciones negociales, pues ninguna de ellas compareció a la Notaría para llevar a cabo la suscripción de la respectiva escritura pública que perfeccionaría el contrato de promesa de venta, y la promitente compradora aún debe un saldo del precio, lo que permite acceder a las pretensiones subsidiarias reclamadas por la parte demandante relativas a la resolución del contrato por incumplimiento negocial mutuo, sin que haya condena en perjuicios, sino la restitución de prestaciones, ello a efecto de destrabar la relación negocial, por lo que se revocará parcialmente la sentencia de primer grado. 3.- Análisis del caso.

1. Previo a desatar el recurso de apelación propuesto, es pertinente anotar que de conformidad con el artículo 328 del Código General del Proceso la competencia de este Tribunal se circunscribe a los argumentos que expuso el extremo recurrente en su escrito de sustentación de la alzada, sin que sea admisible abordar o analizar tópicos distintos a los reprochados en la debida oportunidad adjetiva , particularmente dentro del presente asunto el extremo recurrente controvirtió la falta de prosperidad de las pretensiones subsidiarias, relativas a la resolución del5

Apelación de Sentencia Rad. 2018-00006 (051-23) contrato por el incumplimiento de ambos extremos frente a las obligaciones pactadas.

2. Para resolver los anteriores aspectos, debe partirse del artículo 1546 del Código Civil, según la cual “ En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. // Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios.”.

En esa perspectiva, está legitimado para reclamar el cumplimiento o resolución del contrato, el negociante cumplido o que se allanó a cumplir, es decir, quien atendió cabalmente la prestación a su cargo, o por lo menos realizó acciones inequívocas dirigidas a atender la obligación de acuerdo con lo convenido. De allí que pacíficamente la doctrina y la jurisprudencia han admitido que cuando la pretensión de la demanda sea obtener el cumplimiento o resolución del convenio, por lo general, se requiere que quien la reclama sea el contratante cumplido, o que se allanó a hacerlo, pues es esa circunstancia la que lo legitima para reclamar judicialmente la materialización del contrato frente a su contraparte negocial. Al respecto, en inveterada jurisprudencia la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, sobre la legitimación por activa en este tipo de litigios ha referido: “ De acuerdo con la prescripción contenida en los artículos 1546 del Código Civil y 870

del estatuto mercantil, si el deudor de la prestación no cumple en la forma y tiempo previstos, el contratante que ha cumplido las obligaciones de su cargo o se ha allanado a cumplirlas tiene a su favor la posibilidad de reclamar la terminación o su resolución, o su cumplimiento, alternativas acompañadas de indemnización de perjuicios, debiéndose acreditar respecto de esta la existencia del daño, su monto y la conexión causal entre aquellos”1 . Bajo dicho entendido, la reciprocidad de los derechos y obligaciones surgidos del acuerdo de voluntades es el apoyo sobre el cual se sustenta este tipo de acciones contractuales en el caso de que una de las partes haya dejado de cumplir lo pactado, siempre y cuando la otra, haya cumplido o al menos haya demostrado allanarse a ello. Ante dicha circunstancia, el pactante que demuestre que ejecutó cabalmente sus cargas o inició el camino de cumplimiento, está facultado para solicitar ante la

1 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia SC3972-2022 de 15 de diciembre de

2022. M.P. Hilda González Neira.6

Apelación de Sentencia Rad. 2018-00006 (051-23) jurisdicción ya sea el cumplimiento o la resolución junto con la indemnización de perjuicios como sanción. Ahora, a nivel jurisprudencial se ha abordado una problemática concreta en la ejecución de contratos relativa a que sean ambas partes quienes se sustraigan de cumplir sus obligaciones sinalagmáticas, es decir, cuando debiendo satisfacer

cargas al mismo tiempo se abstienen de hacerlo en los términos pactados, lo que impediría en consecuencia acceder a la acción resolutoria contemplada en el artículo 1546 del Código Civil, pues en este contexto, ningún negociante estaría legitimado para demandar que se resuelva el contrato, por lo que dicha situación supondría una parálisis negocial. Dentro del presente asunto, en la sentencia apelada frente a las pretensiones subsidiarias, a las que se refiere en lo esencial el recurso de alzada, se determinó que no había lugar a aplicar un mutuo disenso tácito entre los negociantes, pues se evidenciaba que el cumplimiento de las obligaciones convenidas había avanzado de forma considerable, e incluso, que el monto pendiente de pago a cargo de la señora Yady Liliana Chamorro Guerrero era mínimo en comparación con el valor convenido por el inmueble. No obstante, de conformidad con la jurisprudencia ordinaria, debe realizarse una distinción entre dos figuras específicas, es decir, es el mutuo disenso y el mutuo incumplimiento contractual, recientemente abordadas por la Corte Suprema de Justicia, siendo relevante en el presente asunto, pues dicha distinción responde a supuestos fácticos disimiles, sin que pueda confundirse los efectos propios de cada una. A saber: 2.1. El mutuo disenso o distracto en materia contractual , puede ser expreso o tácito, y corresponde a “la institución que disciplina el acuerdo de los contratantes para extinguir, por su recíproca voluntad, una convención anterior”2 .

Particularmente para que se concrete la terminación tácita por mutuo disenso , se ha señalado que es necesario “ la recíproca y simultánea inejecución o incumplimiento de las partes con sus obligaciones contractuales, pues la conducta reiterada de los contratantes de alejarse del cumplimiento oportuno de sus obligaciones, sólo puede considerarse y, por ende traducirse, como una

2 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia SC3666-2021 de 25 de agosto de

2021. M.P. Álvaro Fernando García Restrepo.7

Apelación de Sentencia Rad. 2018-00006 (051-23) manifestación clara de anonadar el vínculo contractual ”3 . Sin embargo, la misma Alta Corporación ha precisado que todo incumplimiento contractual no acarrea la figura del mutuo disenso tácito, pues debe evidenciarse de forma clara la intención de los negociantes de no llevar a cabo el negocio , denotándose el propósito de desistir del contrato, pues “se requiere de algo adicional, como es que el abandono recíproco de las prestaciones correlativas, sea el fruto de un acuerdo expreso o tácito, obviamente, dirigido de manera inequívoca a consentir la disolución del vínculo”4 . 2.2 Por otro lado, bajo la postura jurisprudencial adoptada desde la sentencia SC1662-20195 , reiterada en decisiones SC4081-2020 6 , SC3666-2021 7 y SC43620238 , se evidencia que para evitar la parálisis contractual y brindar una efectiva solución a los conflictos enervados ante las autoridades jurisdiccionales se hizo

referencia expresa a la figura del mutuo incumplimiento contractual. Esta figura, que ya fuera tratada por la Alta Corporación de forma aislada en sentencias de 1978 y 1985, pretende brindar una solución judicial a las disputas contractuales que se encuentran paralizadas dado que ninguno de los negociantes puede reputarse como cumplido, ni puede entenderse que su contraparte se haya constituido en mora, dado que la desatención se pregona simultánea, y por consiguiente ninguno de los contratantes está legitimado para demandar la resolución del contrato bajo lo dispuesto en el artículo 1546 del Código Civil. A este respecto refirió: “ En la hipótesis del incumplimiento recíproco de dichas convenciones, por ser esa una situación no regulada expresamente por la ley, se impone hacer aplicación analógica del referido precepto y de los demás que se ocupan de los casos de incumplimiento contractual, para, con tal base, deducir, que está al alcance de cualquiera de los contratantes, solicitar la resolución o el cumplimiento forzado del respectivo acuerdo de voluntades, pero sin que haya lugar a reclamar y. mucho menos, a reconocer, indemnización de perjuicios, quedando comprendida dentro de esta limitación el cobro de la cláusula penal, puesto que en tal supuesto, de conformidad con el mandato del artículo 1609 del Código Civil, ninguna de las partes del negocio jurídico se encuentra en mora y, por ende, ninguna es deudora de

3 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia de 16 de julio de 1985. G.J. Tomo CLXXX No. 2419, pág. 125 a 137. M.P. José Alejandro Bonivento Fernández. 4 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia SC6906-2014 de 3 de junio de 2014.

CLXXX No. 2419, pág. 125 a 137. M.P. José Alejandro Bonivento Fernández. 4 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia SC6906-2014 de 3 de junio de 2014. M.P. Luis Armando Tolosa Villabona. 5 M.P. Álvaro Fernando García Restrepo 6 M.P. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo 7 M.P. Álvaro Fernando García Restrepo 8 M.P. Francisco Ternera Barrios.8 Apelación de Sentencia Rad. 2018-00006 (051-23) perjuicios, según las voces del artículo 1615 ibídem . La especial naturaleza de las advertidas acciones, en tanto que ellas se fundan en el recíproco incumplimiento de la convención, descarta toda posibilidad de éxito para la excepción de contrato no cumplido, pues, se reitera, en tal supuesto, el actor siempre se habrá sustraído de atender sus deberes negociales”9 (Énfasis fuera del texto) En igual sentido, en decisión posterior, el Alto Tribunal reiteró que “ la procedencia de la resolución del contrato por mutua desatención de sus obligaciones, presupone la hipótesis de dos contratantes puestos en el mismo plano de incumplimiento (habida cuenta la naturaleza de la prestación desatendida y el tiempo para acatarla), con lo que ninguno de ellos está en mora, y por lo mismo, sin posibilidad de reclamar del otro nada diferente a la restitución de las cosas al estado anterior del respectivo convenio”10.

3. Ahora, para abordar el problema jurídico planteado, el Tribunal procede a

determinar cronológicamente las vicisitudes del contrato objeto de controversia a lo largo de su ejecución. A saber: El 25 de mayo de 2015 Mary Yaneth Canacuan Rueda, en calidad de promitente vendedora, y Yady Liliana Chamorro Guerrero, en calidad de promitente compradora, celebraron contrato de promesa de compraventa sobre un bien inmueble ubicado en la Calle 21D No. 11 Este 20, distinguido con el No. 10 de la Manzana V de la IV Etapa del Conjunto Residencial Pie de Cuesta, en la ciudad de Pasto, e identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 240-142554, por un valor total de $146.000.000.

Como forma de pago se estipuló: $90.000.000 la fecha la rúbrica del negocio, $30.000.000 el 25 de julio de 2015, y $26.000.000 a la firma de la escritura pública, que se realizaría el 25 de septiembre de 2015 a las 3 p.m. en la Notaría Tercera del

Círculo de Pasto. En relación con el perfeccionamiento del negocio, se indicó con la demanda que la señora Yady Liliana Chamorro Guerrero entregó la suma de $90.000.000 en la fecha estipulada. Respecto al pago de $30.000.000 se anotó que no se hizo

9 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia SC1662-2019 de 5 de julio de 2019. M.P. Álvaro Fernando García Restrepo.

10 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia SC3666-2021 de 25 de agosto de

2021. M.P. Álvaro Fernando García Restrepo.9

Apelación de Sentencia Rad. 2018-00006 (051-23) oportunamente, sino mediante consignación bancaria el 1° de agosto de 201511, es decir, 6 días después. Frente a este aspecto, la jueza de instancia consideró que efectivamente el retardo en este pago se encontraba purgado pues frente al mismo se presentó oposición alguna, y de conformidad con el propio interrogatorio de la parte demandante la negociante asumió esta obligación como satisfecha, por lo que indicó haber acudido a la Notaría respectiva con la finalidad de obtener el pago del saldo restante, aspecto que no fuera reprochado en alzada. Se debe anotar que el 15 de junio de 2015, según se consignó en el libelo introductorio, se pactó por las negociantes la entrega material del inmueble prometido, momento desde el cual la demandada lo tiene en su poder. Ahora, llegado el 25 de septiembre de 2015 -fecha en que debía pagarse el saldo de $26.000.000 y protocolizarse el traspaso del inmueblesi bien en los interrogatorios de parte, ambos extremos procesales señalaron haber acudido a las instalaciones de la Notaría para la rúbrica de la correspondiente escritura pública del negocio convenido, lo cierto es que ninguna aportó ningún medio prueba que respaldara su propio dicho; puntualmente negaron haber visto en la Notaría a su contraparte contractual, pero tampoco pidieron la certificación de su asistencia, ni

demostraron por otro medio probatorio esta comparecencia, aspecto que debe recalcarse tampoco fue cuestionado dentro del recurso de alzada. Al proceso se aportó recibo en el que consta que la demandada entregó al abogado Francisco Javier Ortega – quien representó a la hoy demandante en otra acción judicial similar a la que aquí se analizala suma de $4.000.00012, de la que se refiere que nunca fue entregada por el abogado a la demandante, sin que al respecto se haya aportado más información, ni tampoco el extremo pasivo cuestionó que no se tenga este monto como abono. Posterior a ello, según confiesa la demandante el 20 de octubre de 2015, la promitente compradora le hizo una consignación por valor de $10.000.000 13, cuando ya no había intención alguna de su parte de admitir el perfeccionamiento del negocio respectivo.

11 Folio 4, Archivo 02 anexos demanda 12 Folio 9, Archivo 02 anexos demanda 13 Folio 7, Archivo 02 anexos demanda10 Apelación de Sentencia Rad. 2018-00006 (051-23) También es pertinente señalar que, dentro del presente asunto, la parte demandada no presentó excepciones perentorias por haber estado representada por curador ad litem, lo que impide aplicar las consecuencias procesales de que trata el artículo 97 del Código General del Proceso14, pues de conformidad con el canon 56 del mismo instrumento, este auxiliar de la justicia no puede disponer del derecho en litigio, y la

comparecencia de la demandada se realizó en la audiencia inicial, momento en el cual tomó el asunto en el estado en que se encontraba, pues se abstuvo de elevar la nulidad advertida inicialmente por la juzgadora de primer grado. Bajo este entendido, se estima que ninguno de los extremos procesales acreditó su efectiva presentación en la Notaría en la fecha y hora pactadas, a pesar de que ambas indicaron en su interrogatorio de parte haberlo realizado y no percatarse de que su contraparte negocial se hubiera hecho presente en dicha entidad.

4. El anterior recuento es relevante porque evidencia el mutuo incumplimiento de las partes, como lo indica el recurrente.

Véase que, a pesar del retardo en el pago de la segunda cuota a cargo de la demandada, la propia demandante aceptó esta mora, por lo que se avanzó hasta el siguiente estadio contractual, o sea, al momento en que a la firma de la escritura la promitente compradora pagaría el excedente de la obligación dineraria y se suscribiría el contrato de compraventa por medio de escritura pública, lo que no ocurrió; es decir, el incumplimiento se da justamente el 25 de septiembre de 2015 cuando ninguna de las contratantes concurrió a la notaría a suscribir el documento de venta a, pues no hay prueba de ello. Sin embargo, posteriormente la demandada consignó a la cuenta de la demandante la suma de $10.000.000, de lo que se deduce con claridad que efectivamente el presente asunto no se encuentra dentro del marco de mutuo disenso tácito, como

lo señaló la jueza de instancia, pues no se evidencia que la demandada hubiese tenido la intención de desistir del negocio, dado que hizo un abono a la obligación de pagar, faltando aún el pago de una parte del precio. De allí que, el análisis no podía detenerse en el estudio del mutuo disenso tácito, atendiendo el precedente jurisprudencial ya citado, y tomando en consideración las

14 “La falta de contestación de la demanda o de pronunciamiento expreso sobre los hechos y pretensiones de ella, o las afirmaciones o negaciones contrarias a la realidad, harán presumir ciertos los hechos susceptibles de confesión contenidos en la demanda, salvo que la ley le atribuya otro efecto”.11 Apelación de Sentencia Rad. 2018-00006 (051-23) pretensiones subsidiarias de la demanda. Correspondía entonces, determinar si se había configurado el mutuo incumplimiento y las consecuencias que ello tenía en el negocio, para zanjar de forma definitiva la controversia, pues de lo contrario, la demandante Mary Yaneth Canacuan Rueda continuaría manteniendo en su cabeza la propiedad del inmueble, encontrándose pendiente de pago una parte del precio convenido; mientras la demandada Yady Liliana Chamorro Guerrero, seguiría con la tenencia del bien, sin poder concretar su inicial propósito de ser titular de derechos de reales sobre el inmueble, habiendo pagado una parte importante del mismo, pero adeudando un saldo del precio pactado, que obviamente tendría que ser actualizado para traerlo a valor presente. Por ello, se evidencia que bajo la figura del mutuo incumplimiento contractual, las

pretensiones subsidiarias elevadas en el libelo introductorio están llamadas a prosperar parcialmente, pues a pesar que desde el 25 de septiembre de 2015 se generó el incumplimiento simultaneo de ambas contratantes en el perfeccionamiento del negocio de compraventa de un bien inmueble al sustraerse de acudir al ente notarial, la relación negocial se estancó, manteniéndose en un estado de indefinición que no sirve a ninguna de ellas, pues no resulta efectivamente solucionado el problema que se trajo a la jurisdicción con ese fin. En consecuencia, teniendo en cuenta que se reunen los presupuestos del mutuo incumplimiento contractual dentro del presente asunto, como se explicó en precedencia, se estima por este Tribunal que deberá resolverse el negocio objeto del litigio.

5. Bajo este supuesto, si bien está llamada a prosperar la pretensión resolutoria que elevó la demandante Canacuan Rueda, en el entendido que quedó probado el incumplimiento mutuo, es necesario deshacer el negocio.

Lo anterior, con fundamento precisamente en lo señalado por el apoderado judicial de la parte accionante, donde indica que su pretensión se incoa sin indemnización de perjuicios, pero además debe realizarse precisiones sobre la restitución de prestaciones mutuas, incluidos los frutos reclamados. La consecuencia propia de la declaración de resolución de un contrato es que se disponga el estado en que quedarán los contratantes, a través de la determinación de las restituciones que deben hacerse mutuamente, para que la situación regrese12 Apelación de Sentencia Rad. 2018-00006 (051-23) a su estado precontractual, es decir, a como estaban antes de la firma del contrato de promesa de compraventa sobre bien inmueble.

Sin embargo, de la lectura de los precedentes jurisprudenciales ya citados, que

Rad. 2018-00006 (051-23) a su estado precontractual, es decir, a como estaban antes de la firma del contrato de promesa de compraventa sobre bien inmueble.

Sin embargo, de la lectura de los precedentes jurisprudenciales ya citados, que edifican la resolución contractual por mutuo incumplimiento, no se hizo un pronunciamiento expreso frente al reclamo de los frutos derivados del goce o tenencia el bien objeto de litigio, como precisamente ocurre en el asunto de marras, dado que en las controversias que conoció la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, esta arista no fue controvertida en una de ellas , o no hubo entrega de bien alguno que pudiera generarla. Por ello, es del caso analizar la normatividad que regula la materia. El artículo 1932 del Código Civil indica que: “ ARTICULO 1932. La resolución de la venta por no haberse pagado el precio dará derecho al vendedor para retener las arras, o exigirlas dobladas, y