TSDJ PSO SCF - 2019 - 00041 - 01 (803-01)-(08-02-2023)

Apelación de sentencia en proceso declarativo verbal No. 803 - 01 Magistrado Ponente Dr. Gabriel Guillermo Ortiz Narváez 1 LESIÓN ENORME - De contrato de compraventa de bien inmueble: Requisitos. LESIÓN ENORME - De contrato de compraventa de bien inmueble: El estudio del justo precio del bien debe realizarse al tiempo de celebración del contrato. LESIÓN ENORME - De contrato de compraventa de bien inmueble - La lesión enorme es la que va más allá de la mitad del justo precio de la cosa vendida o del precio pagado. LESIÓN ENORME - Dictamen pericial – Valoración de las experticias practicadas para determinar el justo precio del bien. LESIÓN ENORME - De contrato de compraventa de bien inmueble – Requisitos: No se configuran. (…) la prosperidad de las pretensiones de rescisión por lesión enorme en un contrato de compraventa de bien inmueble, expuestas por el demandante vendedor, dependen de asumir adecuadamente la carga de acreditar de manera fehaciente dos situaciones: la primera, el precio pactado en la negociación, y la segunda, el valor real del inmueble para la fecha de suscripción del contrato. (…) (…) teniendo claridad respecto del precio pactado, queda entonces por verificar cuál era el valor real del inmueble comprometido en el negocio, para la fecha de suscripción del contrato de promesa de compraventa, es decir, para año 2017 (…) Así, para tal empeño, la Sala acudirá a la prueba técnica (…) (…) los mencionados elementos de prueba, (…) sí permiten determinar el valor del bien inmueble

para la fecha de la realización del negocio. (…) (…) si tomamos en cuenta el proceso de expropiación (…) en contra de CARLOS ALBERTO CITELLY PADILLA, (…) puede evidenciarse que para el día 10 de diciembre de 2018, dicho ente territorial realizó una oferta de compra al mencionado propietario (…) por el valor de $450.116.250.oo, suma que con posterioridad, es decir en el año 2019, se incrementó conforme a nuevo avalúo realizado por la misma entidad demandante, y ascendió a $498.750.000.oo. Luego, (…) se observa que el precio por el inmueble en discusión fue vendido por el último valor antes mencionado, es decir, $498.750.000.oo. (…) (…) el bien fue enajenado en el año 2019, es decir dos años después de la suscripción de la promesa de compraventa, entonces, acudiendo a la regla de la lógica y la sana crítica, dada la variabilidad de los precios en el tiempo, se tiene incluso que, el inmueble en vilo, para el año 2019 debería equivaler a un precio superior a la fecha de suscripción del contrato de promesa de compraventa (2017), pero ni aun así, al tomar los $498.750.000 de pesos como el justo precio del bien para evidenciar la existencia de lesión enorme, no alcanza a ser el doble del monto sobre el cual enajenó el inmueble el señor CARLOS CITELLI a JANETH MORÁN como compradora en el año 2017. (…) Y es que incluso, en gracia de discusión, puede indicarse que si tomáramos un valor

intermedio entre los $791.252.123 determinado como justo precio por el demandante y los $213.073.373 dispuestos a través del avalúo del extremo pasivo, el precio de la última enajenación realizada en el año 2019 ($498.750.000.oo), resulta ser muy cercano al valor promedio de esos dictámenes periciales, el cual permitiría determinar un aproximado respecto de su real valor, el cual como aparece obvio, no su pera el 50% del precio pactado entre los extremos litigiosos, tomando entonces como valor debidamente acreditado los $498.750.000.oo, de ahí que la consecuencia lógica sea la negación de las pretensiones (…) _______________________________________________________________ República de Colombia Rama Judicial del Poder PúblicoApelación de sentencia en proceso declarativo verbal No. 803 - 01 Magistrado Ponente Dr. Gabriel Guillermo Ortiz Narváez 2

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE PASTO

SALA DE DECISIÓN CIVIL FAMILIA

Magistrado Ponente: Dr. GABRIEL GUILLERMO ORTIZ NARVÁEZ Referencia: Apelación de Sentencia en proceso verbal Proceso No.: 2019 - 00041 - 01 (803-01)

Demandante: CARLOS ALBERTO CITELLI

PADILLA

Demandado: JANETH OMAIRA MORÁN RODRÍGUEZ San Juan de Pasto, ocho (8) de febrero de dos mil veintitrés (2023).

Procede la Sala a resolver el recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte demandante, en contra de la sentencia proferida por el Juzgado Civil del Circuito de Túquerres al interior del asunto de la referencia, previos los siguientes:

por el apoderado judicial de la parte demandante, en contra de la sentencia proferida por el Juzgado Civil del Circuito de Túquerres al interior del asunto de la referencia, previos los siguientes:

I. ANTECEDENTES

1. Pretensiones y fundamento fáctico de la demanda.

El señor CARLOS ALBERTO CITELLI PAREDES a través de su apoderado judicial, interpuso demanda en contra de JANETH OMAIRA MORÁN RODRÍGUEZ, con el fin de que se concedan sus pretensiones declarativas de existencia de lesión enorme en la celebración del contrato que consta en la escritura pública No. 3089 del 27 de junio de 2019, la cual fue aclarada mediante escritura No. 3325 del 9 de julio de 2019, otorgadas en la Notaría Cuarta del Círculo de Pasto, sobre los inmuebles identificados con No. de M.I. 242-1557, 242-4125 y 242-511, deApelación de sentencia en proceso declarativo verbal No. 803 - 01 Magistrado Ponente Dr. Gabriel Guillermo Ortiz Narváez 3 la ORIP de Barbacoas, los cuales forman un solo globo o lote de terreno. Al respecto, comentó en la demanda que, el 13 de junio de 2017 suscribieron contrato de promesa de compraventa cuyo objeto material es el bien inmueble al que se ha hecho referencia en el anterior párrafo, por un precio de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE PESOS ($250.000.000.oo), según lo pactado, no

material es el bien inmueble al que se ha hecho referencia en el anterior párrafo, por un precio de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE PESOS ($250.000.000.oo), según lo pactado, no obstante, en virtud del proceso ejecutivo derivado del incumplimiento de tal acuerdo, el juez ordenó la protocolización de la escritura pública sobre la cual pretende se declare la lesión enorme. Así advierte que, para la fecha de celebración de la promesa para hacer efectivo el acuerdo de voluntades, el bien inmueble estaba valorado en SETECIENTOS NOVENTA Y UN MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL CIENTO VEINTITRÉS PESOS ($791.252.123.oo), de lo cual surge evidente la desproporción en referencia al precio pagado por la compradora, tipificando una lesión enorme.

2. Trámite de primera instancia y contestación de la demanda.

El conocimiento de la demanda le correspondió al Juzgado Civil del Circuito de Túquerres, despacho judicial que procedió a la admisión y notificación de la misma, así como también el escrito de reforma de la demanda, conforme puede verse en los autos del veintitrés (23) de agosto de dos mil diecinueve (2019) legajado a folio 118 del cuaderno principal, y del dieciséis (16) de diciembre de dos mil veinte (2020).Apelación de sentencia en proceso declarativo verbal No. 803 - 01 Magistrado Ponente Dr. Gabriel Guillermo Ortiz Narváez 4 Así, agotados los trámites pertinentes a la notificación de la

Magistrado Ponente Dr. Gabriel Guillermo Ortiz Narváez 4 Así, agotados los trámites pertinentes a la notificación de la demanda y de la reforma de la misma, la señora JANETH OMAIRA MORÁN RODRÍGUEZ a través de su apoderado judicial, procedió a contestarla, refiriéndose de manera expresa a cada uno de los hechos, oponiéndose a las pretensiones, aportando y solicitando la práctica de pruebas. En resumen, adujo la demandada que entre las partes intervinientes en este asunto suscribieron un contrato de promesa de compraventa, y que, en virtud del incumplimiento de ese negocio, la señora Janeth Morán inició un proceso judicial, el cual devino como consecuencia la orden por parte del juez de protocolizar la escritura pública. Indicó que el valor de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE PESOS ($250.000.000.oo), se asignó a los tres predios en su integridad, sin que sea admisible dar un valor particular a cada uno de ellos, agregó que, era completamente falso que para el año 2017 los inmuebles tuvieran un valor de SETECIENTOS NOVENTA Y UN MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL CIENTO VEINTITRÉS PESOS ($791.252.123.oo), puesto que para esa fecha, el perito Hidalgo Hidalgo, señaló un precio máximo de

CUATROCIENTOS VEINTINUEVE MILLONES TRESCIENTOS

fecha, el perito Hidalgo Hidalgo, señaló un precio máximo de

CUATROCIENTOS VEINTINUEVE MILLONES TRESCIENTOS

NOVENTA Y TRES MIL CIENTO CINCUENTA Y DOS PESOS

($429.393.152.71). Como consecuencia, la demandada propuso las excepciones de mérito que denominó: “improcedencia de la acción rescisoria por lesión enorme en venta por Ministerio de la Justicia”, “indeterminación e inexistencia de un precio que constituya lesión enorme”, “justo precio – inexistencia de lesión enorme”, ”situaciónApelación de sentencia en proceso declarativo verbal No. 803 - 01 Magistrado Ponente Dr. Gabriel Guillermo Ortiz Narváez 5 jurídica del inmueble – naturaleza rural” , “improcedencia e imposibilidad de rescindir las escrituras públicas de titularidad del inmueble”, y “excepción especial para las pretensiones primeras subsidiarias – ausencia de responsabilidad civil extracontractual”. Posteriormente, mediante auto de 18 de febrero de 2021 se profirió el auto de decreto de pruebas, en el que también se citó a las partes al acto del que habla el artículo 372 y 373 del C. G. del P., audiencia que se llevó a cabo los días 5 y 6 de mayo, dentro de la cual se agotó la etapa probatoria, en donde se practicaron los medios de convicción, se dio oportunidad para alegar y finalmente se dictó el fallo de primera instancia.

3. Fallo de primera instancia

dentro de la cual se agotó la etapa probatoria, en donde se practicaron los medios de convicción, se dio oportunidad para alegar y finalmente se dictó el fallo de primera instancia.

3. Fallo de primera instancia Como se ha descrito, el último acto judicial mencionado tuvo lugar, luego de agotada la etapa probatoria y dando oportunidad a las partes para presentar sus alegatos de conclusión, en el cual se resolvió: i) Negar las pretensiones deprecadas por la parte actora. ii) Condenó en costas al demandante, y iii) ordenó el archivo del expediente.

En contra de dicho fallo, el apoderado de parte demandante interpuso recurso de apelación. Por ello, con posterioridad a la notificación de la sentencia y dentro del término de ejecutoria presentó los reparos concretos que representan su inconformidad frente al fallo adoptado, y así mismo, fueron debidamente sustentados.

2. Trámite de segunda instanciaApelación de sentencia en proceso declarativo verbal No. 803 - 01

Magistrado Ponente Dr. Gabriel Guillermo Ortiz Narváez 6 Admitido el recurso interpuesto por la parte demandante ante la decisión de primera instancia proferida por el Juzgado Civil del Circuito de Túquerres, procedió a exponer los argumentos de su oposición, que admiten el siguiente resumen: i) En primer lugar, manifestó su desacuerdo frente a las consideraciones expuestas por el juez, según las cuales, la parte actora no había demostrado el valor real del bien inmueble a la

oposición, que admiten el siguiente resumen: i) En primer lugar, manifestó su desacuerdo frente a las consideraciones expuestas por el juez, según las cuales, la parte actora no había demostrado el valor real del bien inmueble a la fecha de la celebración del contrato, reiterando sobre ese punto que, los métodos aplicados por el ingeniero Hernán Albán no obedecen al criterio subjetivo del profesional, sino que atienden los discernimientos decantados por la normatividad vigente para la elaboración de avalúos, y que, al tratarse de un bien urbano, en atención al EOT vigente para la época, esto es el acuerdo 010 del 21 de septiembre de 2006, y a la certificación del año 2017 expedida por el secretario de planeación del municipio de Ricaurte, se practicaron los métodos residual y de reposición. Por lo anterior, que el fallo de primera instancia adolecía de una carente valoración probatoria, sumado a que no tuvo en cuenta el EOT del municipio de Ricaurte, ni la cartografía del mismo, requiriendo por su parte el decreto de forma oficiosa por parte del juez. ii) Además, que la Juez no analizó las inconsistencias que se pusieron de presente en los dictámenes respecto a los avalúos realizados por los señores Álvaro Hidalgo Hidalgo y José Luis Montero Montenegro, aportados por la demandada, en lo referente a la naturaleza

Álvaro Hidalgo Hidalgo y José Luis Montero Montenegro, aportados por la demandada, en lo referente a la naturaleza urbanística y el precio del inmueble. iii) Finalmente, que la ausencia de inscripción de la escritura de compraventa suscrita entre la señora Janeth Omaira Morán y el municipio de Ricaurte, no fue debidamente inscrita en la Oficina de RegistroApelación de sentencia en proceso declarativo verbal No. 803 - 01 Magistrado Ponente Dr. Gabriel Guillermo Ortiz Narváez 7 de Instrumentos Públicos, circunstancia que pone en evidencia que dicho negocio jurídico no se ha perfeccionado, por lo que resultan procedentes sus pretensiones.

3. Réplica.

El apoderado judicial del extremo pasivo presentó el respectivo escrito replicando el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, y solicitando a esta Sala, se despache desfavorablemente los argumentos expuestos por el alzadista.

II. CONSIDERACIONES Consecuencia de todo lo expuesto, se impone precisar el problema jurídico señalando que el debate en la presente instancia gira en torno al siguiente cuestionamiento: ¿Conforme al material probatorio obrante en el plenario, es posible determinar si existió o no lesión enorme en la compraventa realizada por las partes de este litigio?

Para responder el problema jurídico planteado, debe recordarse que la lesión enorme es el detrimento que sufre una persona

realizada por las partes de este litigio? Para responder el problema jurídico planteado, debe recordarse que la lesión enorme es el detrimento que sufre una persona debido a un acto jurídico realizado por ella, desmedro que consiste en el desequilibrio entre las ventajas que el contrato reporta para uno de los extremos contractuales, en comparación con las que se presentan para el otro. Al respecto, se destaca que dicha figura puede presentarse en los contratos de permuta o compraventa de bienes inmuebles , la partición de bienes y la aceptación de una asignación sucesoral. Explica la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil:Apelación de sentencia en proceso declarativo verbal No. 803 - 01 Magistrado Ponente Dr. Gabriel Guillermo Ortiz Narváez 8 “Así mismo, ha decantado que para estructurarse la lesión enorme en la compraventa se requiere la concurrencia de los siguientes requisitos: a) que la venta sea sobre bienes inmuebles, y no se hubiese hecho por ministerio de la justicia (art. 1949 C.C., mod. art. 32 de la ley 57 de 1887); b) que la divergencia entre el justo precio al tiempo del contrato y el pactado sea enorme: menos de la mitad, o más del doble (art. 1947 C.C.); c) que el negocio celebrado no sea de carácter aleatorio; d) que luego de verificarse el contrato no se haya renunciado a la acción rescisoria; e) que el bien objeto del negocio no se hubiese perdido en poder del

de carácter aleatorio; d) que luego de verificarse el contrato no se haya renunciado a la acción rescisoria; e) que el bien objeto del negocio no se hubiese perdido en poder del comprador (art. 1951); y f) que la acción rescisoria se ejerza dentro del término legal de cuatro años (art. 1954)”1 . Así, cuando se trata de compraventa de bienes inmuebles, la lesión enorme es la que va más allá de la mitad del justo precio de la cosa vendida o del precio pagado, y de acuerdo con los artículos 1946 y siguientes del Código Civil, le permite a la parte perjudicada, ya sea vendedor o comprador, solicitar la rescisión del contrato, pero, tratándose del comprador demandado, existe la facultad para consentir en ella o completar el justo precio de la cosa con deducción de una décima parte. De lo anterior, se desprende en pocas palabras que la prosperidad de las pretensiones de rescisión por lesión enorme en un contrato de compraventa de bien inmueble, expuestas por el demandante vendedor, dependen de asumir adecuadamente la carga de acreditar de manera fehaciente dos situaciones: la primera, el precio pactado en la negociación, y la segunda, el valor real del inmueble para la fecha de suscripción del contrato.

1 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia de 18 de julio de 2017. M.P. Aroldo Wilson

Quiroz Monsalvo. SC10291-2017. Radicación n.° 73001-31-03-001-2008-00374-01.Apelación de sentencia en proceso declarativo verbal No. 803 - 01 Magistrado Ponente Dr. Gabriel Guillermo Ortiz Narváez 9 Para el caso, se encuentra que efectivamente, el contrato que se pretende rescindir a través del ejercicio de la acción de lesión enorme es una compraventa de bien inmueble consignada en la escritura pública No. 3089 del 27 de julio de 2019, misma que fue aclarada mediante escritura No. 3325 del 9 de julio de 2019, protocolizada en la Notaría Cuarta del Círculo de Pasto, la cual versa sobre los predios denominados Cartagena Guayabal, Cartagena y Cartagena, identificados con No. de matrícula inmobiliaria 242-1557, 242-4125 y 242-511 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Barbacoas, los cuales forman un solo globo o lote de terreno. Continuando con el análisis, debe resaltarse que, el precio pactado aparece en primera medida en un contrato de promesa de compraventa respecto de los predios ya aludidos, suscrito el 13 de julio de 2017 entre los señores CARLOS CITELLI como vendedor y JANETH MORÁN como compradora. No obstante, ante el incumplimiento del acuerdo en mención, mediante sentencia del 1° de abril de 2019, el Juzgado Cuarto Civil del

ante el incumplimiento del acuerdo en mención, mediante sentencia del 1° de abril de 2019, el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Pasto, en virtud del proceso ejecutivo No. 201800047, ordenó la suscripción y posteriormente la protocolización de la escritura de los bienes sometidos a promesa de compraventa2 . Ahora, conforme aparece en el plenario y sin necesidad de realizar mayores precisiones al respecto, está demostrado que la suscripción del contrato de compraventa entre las partes involucradas en este litigio, se realizó en virtud de la orden judicial contenida en el fallo proferido al interior del proceso ejecutivo singular por obligación de suscribir documentos No.

2 Archivo pdf No. 19 del expediente escaneado, a través del respectivo enlace que aparece en dicho memorial.Apelación de sentencia en proceso declarativo verbal No. 803 - 01 Magistrado Ponente Dr. Gabriel Guillermo Ortiz Narváez 10 2018 – 00047 – 00, sentencia en cuya parte resolutiva, luego de declarar la no prosperidad de las excepciones propuestas, ordenó continuar con la ejecución conforme se había ordenado en el auto inicial del trámite, es decir: “ORDENAR al ejecutado CARLOS ALBERTO CITELLI PADILLA, que en el término de tres (3) días siguientes a la notificación personal de este auto, suscriba, firme u otorgue la escritura pública requerida en orden a solemnizar el

PADILLA, que en el término de tres (3) días siguientes a la notificación personal de este auto, suscriba, firme u otorgue la escritura pública requerida en orden a solemnizar el contrato de promesa de compraventa fechado a 13 de julio de 2017 que recae sobre los siguientes bienes inmuebles (…)” Nótese entonces que las órdenes judiciales impartidas al interior del mencionado proceso ejecutivo, no pueden ser equiparables o asimilables en sus efectos, como si de una venta por decreto judicial se tratase, como es el caso, por ejemplo, cuando se ordena la venta en pública subasta de bienes en diligencia de remate, pues de lo único que se trató es de la suscripción forzada de unos documentos a efectos de adelantar las gestiones tendientes a protocolizar la correspon diente escritura pública de compraventa conforme al mandamiento de rúbrica librado al interior del pertinente proceso ejecutivo, es decir, que dentro de los mandatos jurisdiccionales, no se encontraba el precio ya que tanto este, como las demás estipulaciones habían sido acordadas por las partes en el contrato de promesa. Sin embargo, en relación con lo anterior, también debe ponerse de presente que al interior del mencionado proceso ejecutivo, únicamente se propusieron cuatro excepciones, y ninguna de ellas se refirió a inconformidades con un supuesto bajo precio pactado, como pasa a analizarse:Apelación de sentencia en proceso declarativo verbal No. 803 - 01

únicamente se propusieron cuatro excepciones, y ninguna de ellas se refirió a inconformidades con un supuesto bajo precio pactado, como pasa a analizarse:Apelación de sentencia en proceso declarativo verbal No. 803 - 01 Magistrado Ponente Dr. Gabriel Guillermo Ortiz Narváez 11 - La primera excepción denominada “incumplimiento de las obligaciones por parte de la parte ejecutante” , se refirió en resumen a que la señora Janeth Moran no cumplió con el pago de una cuota que debía realizarse en cierta fecha, sino sólo dos días después, que por ende ante tal soslayo no podía exigir el cumplimiento del vendedor. - La segunda, denominada “Cláusula de resolución pactada en el contrato suscrito entre las partes” se refirió a que, ante el incumplimiento de la parte prometiente compradora, la única vía posible era la extinción del vínculo jurídico por voluntad de las partes. - La tercera, llamada “incertidumbre sobre la circulación de los dineros con que se cubriría la obligación” se relacionó con la “preocupación” que había generado en el promitente vendedor las afirmaciones de su extremo contractual, cuando indicó que los dineros para la concreción del negocio se realizaría con ingresos en moneda extranjera. - Y finalmente, la última excepción, “imposibilidad de cumplir la finalidad a que lleva la acción ejecutiva que se adelanta en su despacho” se fundamentó en la declaración

• Y finalmente, la última excepción, “imposibilidad de cumplir la finalidad a que lleva la acción ejecutiva que se adelanta en su despacho” se fundamentó en la declaración del bien objeto material del contrato como de utilidad pública e interés social.

Como queda en evidencia, para el 2018, año en que se esgrimieron dichas excepciones, el ahora demandante jamás alegó inconformidades en relación con el valor del bien inmueble objeto del contrato de promesa y posterior compraventa, así como tampoco, la orden judicial impartida determinó que dicho acto debía suscribirse por un determinado precio, razón por la cual, lo acontecido en el mencionado proceso ejecutivo, en manera alguna puede servir de base para pretender la prosperidad de las pretension es de lesión enorme que ahora se discuten, de suyo que lo ahí acontecido no tiene incidencia en el sub examine. En claro lo anterior, basta con la lectura de la escritura de compraventa suscrita entre las partes 3 , para determinar que el

3 Archvio pdf No. 01 ExpedienteEscrito – Página 24-364.Apelación de sentencia en proceso declarativo verbal No. 803 - 01 Magistrado Ponente Dr. Gabriel Guillermo Ortiz Narváez 12 valor de la negociación ascendió a DOSCIENTOS CINCUENTA

MILLONES DE PESOS ($250.000.000.oo).

Así, teniendo claridad respecto del precio pactado, queda entonces por verificar cuál era el valor real del inmueble

MILLONES DE PESOS ($250.000.000.oo).

Así, teniendo claridad respecto del precio pactado, queda entonces por verificar cuál era el valor real del inmueble comprometido en el negocio, para la fecha de suscripción del contrato de promesa de compraventa, es decir, para año 2017, ello debido a que la fecha límite de pago de las 3 cuotas acordadas, fue el 29 de diciembre de 2017. Frente a tal aspecto se recuerda: “Por su lado, el justo precio es un elemento que se mide en relación con el tiempo del respectivo contrato y para cuyo propósito la prueba técnica, como el dictamen, es acaso la más idónea, según fue anotado en la sentencia de casación que antecede a esta”4 . Así, para tal empeño, la Sala acudirá a la prueba técnica, encontrando que, durante el trámite de la primera instancia la parte demandante aportó un avalúo realizado por el perito Hernán Albán Hidalgo, mientras que la demandada allegó otro, correspondiente al informe rendido por el perito Álvaro Hidalgo Hidalgo; no obstante, en atención a la reforma de la demanda presentada, el extremo pasivo reveló al plenario un nuevo avalúo elaborado por los señores Álvaro Hidalgo Hidalgo y José

Luis Montero Montenegro. En consecuencia, la Sala cuenta con tres avalúos con el fin de determinar el elemento axiológico bajo análisis, sobre cuál es el valor real del inmueble comprometido en el litigio a la fecha de celebración de la promesa de compraventa.

4 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia de 18 de julio de 2017. M.P. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo. SC10291-2017. Radicación n.° 73001-31-03-001-2008-00374-01.Apelación de sentencia en proceso declarativo verbal No. 803 - 01 Magistrado Ponente Dr. Gabriel Guillermo Ortiz Narváez 13 Así, el avalúo rendido por el ingeniero civil Hernán Albán, inicia con la información básica o general del inmueble, la información catastral, la mención de los documentos que le fueron suministrados, denotando la descripción general del sector, su titulación e información jurídica, las generalidades del predio, la descripción y características del bien, la investigación económica, el método de avalúo, y el resultado de los precios a la fecha de valoración, y que, en atención a la característica urbana del bien, los métodos utilizados para determinar el valor comercial del bien inmueble fueron los de comparación o de mercado, el de costo de reposición, y la técnica residual, sumado a la consideración de dos ofertas de lotes con servicios listos para su construcción ubicados junto a

comparación o de mercado, el de costo de reposición, y la técnica residual, sumado a la consideración de dos ofertas de lotes con servicios listos para su construcción ubicados junto a la zona, como una idea de comportamiento del mercado inmobiliario del sector. Más adelante, en lo que interesa a esta Colegiatura, el perito dentro del acápite de descripción general del sector, destacó que, de conformidad con la reglamentación urbanística, el tipo de suelo sobre el cual recaen los bienes en vilo, es de tipo urbano, ello en atención a la certificación obtenida el 11 de octubre de 2017 por la secretaría de planeación municipal de Ricaurte del 11 de octubre de 2017, estimando que, para ese año, equivalía a SETECIENTOS NOVENTA Y UN MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL CIENTO VEINTITRÉS PESOS ($791.252.123), fecha que según lo anotado por la parte actora, debía tenerse en cuenta para la estimación del justo precio del predio, por cuanto, si bien la escritura pública se

protocolizó en el año 2019, se memoraba que dicho acto devino del incumplimiento de un contrato de promesa de compraventa,Apelación de sentencia en proceso declarativo verbal No. 803 - 01 Magistrado Ponente Dr. Gabriel Guillermo Ortiz Narváez 14 cuya cuota final debía ser pagada en el año 2017, de allí su exigencia que dicha fecha sea tomada como punto de referencia. Ahora, el dictamen pericial detallado frente al objeto probatorio perseguido, indicó la correcta aplicación de los métodos frente al avalúo señalando que el documento que determinó la característica urbana del bien, utilizó como principal eje para la clasificación del suelo, la certificación del 11 de octubre de 2017 expedida por la Secretaría de Planeación Municipal de Ricaurte, lo cual se corroboró con lo afirmado por el perito dentro de la audiencia que habla el artículo 372 y 373 del C. G. del P., llevada a cabo los días 5 y 6 de mayo, donde, una vez la juez cuestionó si éste verificó el EOT o el POT del municipio para la elaboración de su dictamen, el señor Hernán Hidalgo aseveró que la certificación aludida es suficiente para realizar el avalúo, por cuanto no miró necesario ejecutar dicha verificación. Continuando con el análisis del material probatorio, respecto al dictamen pericial aportado por la parte demandada del asunto, emitido por el topógrafo Álvaro Hidalgo Hidalgo, se tiene que, si

bien en un primer momento indicó que dada la caracterización urbana del predio , de conformidad con el acuerdo 010 del 21 de septiembre de 2006, les permitió efectuar una valoración del método residual y la encuesta a profesionales por el valor de $459.573.000. Así, como un corolario parcial de lo indicado por los dictámenes periciales analizados, y como punto común en el cual confluyen, es en la naturaleza urbana del predio objeto del informe técnico.Apelación de sentencia en proceso declarativo verbal No. 803 - 01 Magistrado Ponente Dr. Gabriel Guillermo Ortiz Narváez 15 Ahora, continuando la revisión del dictamen pericial aportado por la parte demandada, con posterioridad se advierte una clara contradicción en el tipo de suelo rendido en el mismo dictamen, puesto que, dentro de la temática de caracterización del terreno, refirió que se trata de un predio rural. Sin embargo, posteriormente y ante la presentación de la reforma de la demanda, en enero de 2021 el extremo pasivo aportó un nuevo avalúo, determinando que, para el 13 de julio de 2017, en atención al acuerdo 010 del 21 de septiembre de 2006, se trataba en su totalidad de un predio rural, el cual, previa aplicación de los métodos de comparación o de mercado, consulta a expertos avaluadores o encuestas, y el método de costo de reposición, determinó que el valor del predio

aplicación de los métodos de comparación o de mercado, consulta a expertos avaluadores o encuestas, y el método de costo de reposición, determinó que el valor del predio correspondía a $213.073.373, recalcando que, con base al acuerdo No. 013 de 2018, dicho predio sufrió ci