TSDJ PSO SCF - 2022-000020-01 (878-23)-(19-03-2021)

Tribunal Superior Distrito Judicial de Pasto Apelación sentencia en proceso de restitución de bien inmueble No. 2022-000020-01 (878-23) Página 1 de 17

CONTRATO DE MANDATO: Clases y formas de obrar del mandatario.

CONTRATO DE MANDATO - Mandato sin representación: sus efectos se limitan a los contratantes. CONTRATO DE MANDATO – Solidaridad: el demandante no es deudor solidario respecto de los contratos de anticresis, en tanto la sociedad demandada no actuaba bajo la representación de aquel. RESTITUCIÓN DE BIEN INMUEBLE – Procedencia. (…) la inmobiliaria demandada actuó por su propia cuenta en la suscripción del contrato de anticresis, asumiendo su propia responsabilidad y, reconociendo que, en virtud del mandato a ella conferido, debía pagar cánones de arrendamiento al demandante, quien nada tenía que ver con el contrato de anticresis, pues este solo surtía efecto entre los allí firmantes, es decir, entre el deudor y acreedor anticrético. (…) (…) los contratos de anticresis no se firmaron bajo la representación del demandante, de manera que (…) ninguna responsabilidad resultaba atribuible al señor (…) en su condición de propietario de los bienes cuya entrega se pretende. (…) (…) son coincidentes los medios de prueba que si bien refrendan la existencia de un contrato de mandato entre el demandante y la sociedad inmobiliaria, también dan cuenta de la ausencia de representación del primero de ellos para la suscripción de los contratos de anticresis, mismos que,

valga anotar, se dieron por terminados, mediante decisión adoptada por la Agente Interventora (…) (…) Si bien es cierto las precitadas personas aducen que tienen derecho a que se les reintegren las sumas de dinero aportadas en virtud del contrato de anticresis, no se puede desconocer que dicha pretensión resulta improcedente frente al demandante quien, no tiene responsabilidad frente al convenio en cuestión, máxime cuando se encuentra acreditado que aquel no recibió suma de dinero alguna por tal concepto, sino utilidades mensuales pactadas mediante contrato de mandato, por concepto de cánones de arrendamiento; situación que deja sin piso jurídico el reparo atinente a la solidaridad del demandante respecto de los contratos de anticresis, así como su mala fe y enriquecimiento sin causa, pues ello no se demostró. (…) (…) la eventual negligencia u omisión en la que incurrieron los ocupantes de los inmuebles al no reclamar su dinero dentro del trámite de intervención o en cualquier otro, de manera oportuna, no puede servir de impedimento para truncar las pretensiones de entrega de los inmuebles formuladas por su propietario (…) ________________________________________________________________ SALA DE DECISIÓN CIVIL FAMILIA San Juan de Pasto, cuatro (04) de septiembre de dos mil veinticuatro (2024).

Radicación: 2022-000020-01 (878-23) Asunto: Apelación de sentencia en proceso verbal de restitución de bien inmueble

Demandante: Giraldo Guayapatoy Narváez

Demandado: Grupo Express Inmobiliaria y Distribuidores S.A.S. y

Otros

Procedencia: Juzgado Cuarto Civil del Circuito de PastoTribunal Superior Distrito Judicial de Pasto Apelación sentencia en proceso de restitución de bien inmueble No. 2022-000020-01 (878-23) Página 2 de 17

Magistrada Ponente: AIDA MÓNICA ROSERO GARCÍA Una vez agotado el trámite previsto en el art. 12 de la Ley 2213 de 2022 y, de conformidad con lo ahí dispuesto, procede la Sala a dictar por escrito sentencia de segunda instancia dentro del presente asunto.

I. ANTECEDENTES LA DEMANDA.- El señor GIRALDO GUAYAPATOU NARVÁEZ, a través de apoderado judicial, presentó demanda en contra de la INMOBILIARIA

GRUPOEXPRESS Y DISTRIBUIDORES SAS y los señores ANA MARÍA ROMERO

DELGADO, BETTY LUCÍA BENAVIDES ESTRELLA, MARCELA PATRICIA GUERRERO BURBANO, PEDRO OSWALDO GRANDA PAZ y HAROLD DANILO ORTIZ BENAVIDES, con el fin de que, previo el trámite del proceso verbal, se declare que cualquier contrato celebrado entre los demandados se encuentra terminado por así haberlo dispuesto la Superintendencia de Sociedades en decisión de 10 de abril de 2021 y, en consecuencia, se ordene en favor del demandante la restitución definitiva de los inmuebles de propiedad de este último que se encuentran bajo la tenencia de las personas naturales referidas en precedencia. Como fundamento de la acción, se expusieron en el libelo los siguientes hechos: (i) Que el señor GIRALDO GUAYAPATOY NARVÁEZ es propietario de tres apartamentos ubicados en el Edificio Torre San Francisco del Barrio La Aurora en

precedencia. Como fundamento de la acción, se expusieron en el libelo los siguientes hechos: (i) Que el señor GIRALDO GUAYAPATOY NARVÁEZ es propietario de tres apartamentos ubicados en el Edificio Torre San Francisco del Barrio La Aurora en la ciudad de Pasto, identificados con nomenclatura No. 302 -501 - 602 y, folio de matrícula inmobiliaria No. 240-271823, 240-271826 y 240-271829, respectivamente. (ii) Que, desde 2017, el demandante celebró con la INMOBILIARIA GRUPOEXPRESS Y DISTRIBUIDORES SAS contratos de mandato para la administración de los bienes ya referidos, donde dicha sociedad se comprometió a pagarle una rentabilidad mensual por cada apartamento, dependiendo del área del inmueble la cual, según le informaron, provenía del arrendamiento de cada bien, tal y como constaba en los recibos de pago expedidos por la inmobiliaria.Tribunal Superior Distrito Judicial de Pasto Apelación sentencia en proceso de restitución de bien inmueble No. 2022-000020-01 (878-23) Página 3 de 17 (iii) Que, desde noviembre de 2020, la inmobiliaria dejó de pagarle al demandante la rentabilidad mensual de los apartamentos, razón por la cual se dirigió a la oficina donde funcionaba la sociedad, encontrando que esta se hallaba cerrada en tanto había sido intervenida por la Superintendencia Financiera. (iv) Que, con ocasión de lo anterior, el señor GUAYAPATOY NARVÁEZ buscó a

los ocupantes de sus apartamentos, quienes le informaron estar en ellos en calidad de acreedores anticréticos y no como arrendatarios; situación que lo desconcertó en la medida que si bien los contratos de mandato mencionaban la posibilidad de anticresar los inmuebles, la INMOBILIARIA GRUPOEXPRESS Y DISTRIBUIDORES SAS jamás rindió informe al respecto ni entregó suma de dinero correspondiente a un anticresis. (v) Que el 05 de marzo de 2021 la Superintendencia Financiera emitió la Resolución No. 188 donde indicó que la inmobiliaria demandada no entregó el dinero de anticresis a los propietarios de los inmuebles; siendo esta la razón para que se suspendieran sus funciones, se ordenara su intervención y la entrega de recursos a los afectados. Que, posteriormente, el 10 de abril de ese mismo año, la agente interventora informó que todos los contratos de mandato para la administración de bines, los de anticresis y cualquier otro que se hubiere suscrito con GRUPOEXPRESS Y DISTRIBUIDORES SAS debían darse por terminados, exhortando a los tenedores para que efectuaran la devolución de los inmuebles a sus propietarios. (vi) Que, a raíz de lo anterior, no existe vínculo jurídico que habilite a los demandados para seguir ocupando los inmuebles de propiedad del demandante. DE LO ACTUADO EN PRIMERA INSTANCIA. – Habiéndose presentado la demanda con el lleno de los requisitos legales, el Juzgado de primera instancia dispuso la admisión y notificación personal de los demandados.

• Surtidos los actos de enteramiento, los señores ANA MARÍA ROMERO

DELGADO, BETTY LUCÍA BENAVIDES ESTRELLA, MARCELA PATRICIA GUERRERO BURBANO, PEDRO OSWALDO GRANDA PAZ y HAROLD DANILO ORTIZ BENAVIDES, a través de apoderado judicial, contestaron el líbelo aduciendo que desde 2017 el demandante suscribía contratos de mandato con representación con la INMOBILIARIA GRUPOEXPRESS Y DISTRIBUIDORES SASTribunal Superior Distrito Judicial de Pasto Apelación sentencia en proceso de restitución de bien inmueble No. 2022-000020-01 (878-23) Página 4 de 17 donde se facultaba a esta última para que entregara los inmuebles de su propiedad a título de mutuo con anticresis tal como quedó consagrado en la cláusula segunda de cada contrato, siendo ello suficiente para colegir que el actor conocía del destino de sus bienes, máxime cuando aceptó que la inmobiliaria ofreciera la posibilidad de anticresarlos a través de redes sociales, medios de comunicación, avisos físicos, entre otros. Anotaron que no entraron a ocupar los inmuebles en forma violenta, clandestina o esporádica, sino de manera pacífica y pública, de donde se deriva una tenencia de buena fe, basada en la confianza legítima de haber suscrito contratos de anticresis con una inmobiliaria que se encontraba debidamente habilitada ante la Cámara de Comercio, la DIAN y actuaba como administradora de los bienes con

un mandato que la habilitaba para ello. Aclararon que las señoras ANA MARÍA ROMERO DELGADO y MARCELA PATRICIA GUERRERO BURBANO no suscribieron contrato de anticresis alguno, dado que aquellas solo ocupan los bienes en calidad de compañera permanente y esposa de los señores PEDRO OSWALDO GRANDA PAZ y HAROLD DANILO ORTIZ BENAVIDES, respectivamente, quienes sí son acreedores anticréticos al igual que

la señora BETTY LUCÍA BENAVIDES ESTRELLA.

Comentaron que no es cierto que el señor GUAYAPATOY NARVAEZ se enteró del destino de los inmuebles únicamente después del cierre de la oficina de la inmobiliaria demandada por intervención de la Superintendencia, no solo porque lo consintió con el contrato de administración en cuestión, sino porque en una oportunidad le dijo a una de las demandadas que no incrementara el valor del anticresis que pretendía cobrarle la inmobiliaria por cambiarse a otro apartamento en la misma edificación ; considerando entonces que, asumir una postura como la presente es evadir la responsabilidad que, como propietario de los bienes le asiste para devolver el dinero entregado en virtud del contrato de anticresis. Expusieron que, como acreedores anticréticos en medio de la zozobra y desasosiego que produjo la intervención de la firma GRUPOEXPRESS Y DISTRIBUIDORES SAS siempre han estado atentos a cualquier acercamiento con el demandante, especialmente para recuperar el dinero mutuado, atendiendo a que son los principales afectados con esta situación.Tribunal Superior Distrito Judicial de Pasto Apelación sentencia en proceso de restitución de bien inmueble No. 2022-000020-01 (878-23) Página 5 de 17 Con fundamento en lo anterior se opusieron a las pretensiones de la demanda,

Distrito Judicial de Pasto Apelación sentencia en proceso de restitución de bien inmueble No. 2022-000020-01 (878-23) Página 5 de 17 Con fundamento en lo anterior se opusieron a las pretensiones de la demanda, proponiendo las excepciones de mérito que denominaron: “MALA FE POR PARTE

DEL DEMANDANTE PARA PERSEGUIR LA RESTITUCIÓN DE UN INMUEBLE PESE

A HABER OBRADO A TRAVÉS DE UN MANDATARIO CON REPRESENTACIÓN”;

“VULNERACIÓN DEL PRINCIPIO DE CONFIANZA LEGITÍMA”; “AUSENCIA DEL

DERECHO SUSTANCIAL PARA DEMANDAR”; “IMPROCEDENCIA E ILEGALIDAD DE LAS PRETENSIONES DE LA PARTE DEMANDANTE”, “ENRIQUECIMIENTO SIN JUSTA CAUSA” y la “INNOMINDADA”. - Por su parte, el apoderado de la sociedad GRUPO EXPRESS INMOBILIARIA Y DISTRIBUCIONES S.A.S EN INTERVENCIÓN BAJO TOMA DE POSESIÓN anotó que, por la presunta comisión de actividades ilícitas consistentes en captación ilegal y masiva de dineros del público, el Estado por intermedio, primero, de la Superintendencia Financiera; y, segundo, por intermedio de la Superintendencia de Sociedades, mediante auto No. 910-003144 del 19 de marzo de 2021 determinó la suspensión de las actividades comerciales de la sociedad GRUPO EXPRESS INMOBILIARIA Y DISTRIBUCIONES S.A.S. y de las personas naturales,

los señores JOSÉ DAVID CAICEDO GUERRERO y RICHARD LUCIANO RODRÍGUEZ

MUÑOZ; ordenando a su vez la inmediata intervención y toma de posesión de los bienes, haberes, cuentas y patrimonios de la persona jurídica y las naturales. Comentó que, todos los contratos celebrados con la sociedad intervenida fueron terminados mediante segundo aviso de intervención del 6 de agosto de 2021 y se exhortó a todos los tenederos de los inmuebles para que hicieran entrega de ellos a sus propietarios. Refirió que los propietarios de los inmuebles dados para la administración de la inmobiliaria percibían como contraprestación por parte de los mandatarios una rentabilidad producida por el dinero que recibían de los contratos que en forma separada celebraba GRUPO EXPRESS con esos mismos inmuebles, sin que ese dinero recibido por el contrato de anticresis llegara a manos de los propietarios. Que, es precisamente en este punto, donde se configura la captación ilegal de dineros, cuando recibían la contraprestación de los contratos de anticresis y la inversión en los contratos de cuentas en participación, sumas de dinero que se quedaban en las arcas de la sociedad y las personas ahora intervenidas, ya queTribunal Superior Distrito Judicial de Pasto Apelación sentencia en proceso de restitución de bien inmueble No. 2022-000020-01 (878-23) Página 6 de 17 los propietarios solo percibían una suma de dinero como rentabilidad por el negocio de mandato celebrado. Sostuvo que las personas que celebraron contratos de anticresis con la inmobiliaria se tienen como afectados en el proceso, ya que entregaron sumas

de dinero a la sociedad GRUPO EXPRESS INMOBILIARIA como contraprestación a la entrega de inmuebles y hoy son acreedores de la misma y, en procura de buscar la devolución de esos recursos se adelantó el proceso de intervención; mientras que los propietarios de inmuebles cuentan con otros caminos administrativos y judiciales para buscar la restitución de sus bienes de manos de quien los tengan y no se consideran afectados dentro de la intervención; siendo precisamente este proceso uno de esos caminos. En ese sentido concluyó que, al encontrarse terminados los contratos de anticresis en cuestión, la entrega de bienes debe perseguirse frente a los tenedores legítimos y no ante la entidad en intervención que no los tiene en su poder. En consecuencia, solicitó que se declare probada la excepción de “FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR PARIVA” y la “GENÉRICA” DE LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA. – El Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Pasto declaró no probadas las excepciones de mérito propuestas y en su lugar ordenó a los señores ANA MARÍA ROMERO DELGADO, BETTY LUCÍA BENAVIDES ESTRELLA, MARCELA PATRICIA GUERRERO BURBANO, PEDRO OSWALDO GRANDA PAZ y HAROLD DANILO ORTIZ BENAVIDES restituir al demandante, en el término de diez (10) días, los inmuebles que se encuentren ocupando en el Edificio Torres de San Francisco de esta ciudad, so pena de ordenar la entrega judicial y efectuarse el lanzamiento a través de comisionado.

Para arribar a tal determinación, señaló el A quo que la representación no se da por la simple existencia de un mandato y que, en este caso particular, no se acreditó que el demandante haya autorizado expresamente su representación frente a la sociedad GRUPO EXPRESS INMOBILIARIA Y DISTRIBUCIONES S.A.S., de ahí que, si bien esta última administraba los inmuebles del actor, lo hacía bajo su propia responsabilidad. Anotó que, en este evento, los contratos de mandato como los de anticresis se encuentran legalmente terminados en virtud de la decisión adoptada por laTribunal Superior Distrito Judicial de Pasto Apelación sentencia en proceso de restitución de bien inmueble No. 2022-000020-01 (878-23) Página 7 de 17 Superintendencia Financiera con ocasión del proceso de intervención realizado frente a la inmobiliaria demandada, sin que pueda efectuarse reclamo alguno en esta senda respecto del dinero entregado por los acreedores anticréticos, toda vez que el demandante no es deudor solidario en la medida que quedó acreditado que la inmobiliaria no actuaba bajo la representación de aquel y, adicionalmente, las personas afectadas contaron con la posibilidad de hacerse parte del proceso de intervención para reclamar su dinero por esa vía. Concluyó el fallador que el demandante no actuó de mala fe y que su interés para reclamar la restitución de los inmuebles de su propiedad es legítimo; siendo viable acceder a la prosperidad de las pretensiones propuestas. Finalmente, se abstuvo de condenar en costas a los demandados tras haberles concedido previamente beneficio de amparo de pobreza. DEL RECURSO DE APELACIÓN. - Actuando dentro de término, el apoderado judicial de los señores ANA MARÍA ROMERO DELGADO, BETTY LUCÍA

concedido previamente beneficio de amparo de pobreza. DEL RECURSO DE APELACIÓN. - Actuando dentro de término, el apoderado judicial de los señores ANA MARÍA ROMERO DELGADO, BETTY LUCÍA BENAVIDES ESTRELLA, MARCELA PATRICIA GUERRERO BURBANO, PEDRO OSWALDO GRANDA PAZ y HAROLD DANILO ORTIZ BENAVIDES formuló recurso de apelación, el cual fue concedido en el efecto devolutivo y, admitido por la presente instancia. Aseveró el togado que el señor GIRALDO GUAYAPATOY sí conocía del destino que le había dado la inmobiliaria a los inmuebles de su propiedad al entregarlos en modalidad de mutuo con anticresis y que, en virtud de ese contrato de mandato subyace una relación entre el acreedor anticrético y el propietario del inmueble. Comentó que no puede tomarse como cosa juzgada la decisión de la interventora de la sociedad GRUPO EXPRESS INMOBILIARIA Y DISTRIBUCIONES S.A.S al solicitar la entrega de los inmuebles a los propietarios, pues es una decisión parcializada que solo generó pánico entre los acreedores anticréticos, desconociendo la relación triangular que se conformó por mediación de la sociedad “intervenida” con el hoy demandante. Indicó que el contrato suscrito voluntariamente entre el señor GIRALDO GUAYAPATOYquien ostenta conocimientos académicos superiores - y laTribunal Superior Distrito Judicial de Pasto Apelación sentencia en proceso de restitución de bien inmueble No. 2022-000020-01 (878-23) Página 8 de 17 INMOBILIARIA GRUPO EXPRESS fue de mandato, representación y exclusividad

Distrito Judicial de Pasto Apelación sentencia en proceso de restitución de bien inmueble No. 2022-000020-01 (878-23) Página 8 de 17 INMOBILIARIA GRUPO EXPRESS fue de mandato, representación y exclusividad para que entregara los bienes inmuebles a título de mutuo con anticresis como se aprecia en el texto literal del contrato; circunstancia que no fue valorada acertadamente por el Juzgado, quien desconoció la semántica del documento, pretendiendo exigir un elemento adicional para tener por acreditada la representación. Señaló que, si bien el mandato y la representación son similares, presentan importantes diferencias: El mandato es un contrato entre dos personas (relación contractual), mientras que la representación no tiene contrato (una persona le da a otra la facultad de representarla). Que así entonces, la representación es independiente del mandato, puede haber mandato y no representación y viceversa. Existe mandato sin representación cuando el mandatario contrata a su propio nombre, porque en tal caso se obliga personalmente y no obliga respecto de terceros al mandante, pero cuando hay representación, los efectos de un acto jurídico que realiza una persona por cuenta de otra se producen directa e inmediatamente en el representado, como si él mismo hubiera ejecutado el acto. De otro lado esgrimió que, la modalidad delictiva utilizada por la inmobiliaria en cuestión estremeció a un grupo poblacional pobre para abusar de su necesidad de conseguir una vivienda digna a través de endeudamientos con bancos,

préstamos del mercado extrabancario o capital que, en síntesis, representa toda una vida de sacrificio y privaciones. Que, en tal sentido, no puede desconocerse la solidaridad existente entre dicha sociedad y el propietario de los bienes que entregó un mandato para la administración de sus inmuebles y se lucró de ello. Concluyó que el demandante actuó de mala fe al negar conocer sobre el destino de los inmuebles desde el principio y, su conducta, podría ser constitutiva de enriquecimiento sin causa. Con fundamento en lo anterior solicitó que se revoque la decisión apelada por ser contraria a derecho y al principio universal de justicia. Reseñados los aspectos relevantes de la litis, se procede a resolver lo que en derecho corresponda, previas las siguientes,

II. CONSIDERACIONESTribunal Superior Distrito Judicial de Pasto Apelación sentencia en proceso de restitución de bien inmueble No. 2022-000020-01 (878-23) Página 9 de 17

LA SANIDAD PROCESAL.- No se advierte que en la tramitación del proceso se haya incurrido en una causal de nulidad insanable o, en una de aquellas que deban ser puestas en conocimiento de las partes. LOS PRESUPUESTOS PROCESALES.- Concurren a plenitud en el presente caso, veamos: tenía el A quo competencia para avocar conocimiento en primera instancia en virtud de la naturaleza y cuantía del asunto (art. 22 num. 20° del C.

G. del P.), así como por el domicilio de los demandados; mientras que esta

Corporación tiene competencia funcional para desatar el recurso de alzada interpuesto (art. 31 num. 1° del C. G. del P.). De otro lado, la parte demandante es una persona natural, mayor de edad, al igual que la parte demandada a excepción de la sociedad GRUPO EXPRESS INMOBILIARIA Y DISTRIBUCIONES S.A.S EN INTERVENCIÓN BAJO TOMA DE POSESIÓN que actuó a través de su Agente Interventora y Representante Legal; siendo posible concluir que todos tienen capacidad para ser parte e integrar el litigio. Continuando con el análisis de los presupuestos procesales se encuentra que las partes fueron asistidas por profesionales del Derecho de su escogencia y, finalmente, se observa que la demanda presentada se allanó a cumplir con las mínimas exigencias que permiten decidir de fondo el asunto. LA LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA.- La parte demandante pretende que se ordene la restitución de tres bienes inmuebles que son de su propiedad, de donde deviene su legitimación en la causa por activa. De otro lado, la personería sustantiva en relación con los demandados – personas naturales -deviene en ser los actuales tenedores de los inmuebles y la inmobiliaria intervenida en haber sido la sociedad con quienes se suscribieron contratos de mandato y anticresis que dieron lugar a la ocupación de los inmuebles cuya restitución ahora se pretende. DEL CASO CONCRETO.- A efectos de resolver el recurso de alzada, la Sala deberá ceñirse a los reparos formulados por la parte apelante en contra de laTribunal Superior

Distrito Judicial de Pasto Apelación sentencia en proceso de restitución de bien inmueble No. 2022-000020-01 (878-23) Página 10 de 17 sentencia de primer grado, los cuales delimitan la competencia de esta segunda instancia de acuerdo con el inciso 1º de los artículos 320 y 328 del C. G. del P. En ese sentido habrá de analizarse si, los contratos de anticresis suscritos entre la sociedad INMOBILIARIA GRUPOEXPRESS Y DISTRIBUIDORES SAS y los tenedores u ocupantes de los inmuebles distinguidos con folio de matrícula inmobiliaria No. 240-271823, 240-271826 y 240-271829 ubicados en el Edificio Torre San Francisco del Barrio La Aurora de la ciudad de Pasto, se celebraron en virtud de un contrato de mandato con representación del señor GIRALDO GUAYAPATOY NARVÁEZpropietario de dichos bienesy, resuelto lo anterior, corresponde determinar si es procedente la entrega reclamada por este último.

1. Para resolver lo anterior es pertinente recordar que el mandato es un contrato consensual en el cual, previo acuerdo de voluntades, una parte confía a la otra la gestión de uno o más negocios, y esta se obliga a su ejecución por cuenta y riesgo de la primera, tal como lo define el artículo 2142 del Código Civil.

Este acuerdo entonces contempla un contrato de mandato que podrá ser de naturaleza civil o comercial dependiendo del acto que se va a celebrar. Ahora, del citado canon es posible inferir que, en el ejercicio de su encargo, el

mandatario puede obrar de dos maneras, a saber: a) en representación del mandante, es decir, asumiendo su personería como si este fuera el que ejecutara o celebrara con terceros el acto o contrato; b) o en su propio nombre, sin representar al mandante, no dando noticias a terceros de la calidad en que obra. También a esta figura se le conoce como mandato oculto o sin representación1 . En el primer evento, se trata del mandato representativo, el cual está destinado a producir efectos no solo entre las partes que lo celebran sino también ante terceros, según lo establece el artículo 1505 del Código Civil. En el segundo, en cambio, el mandato no confiere representación y, por tanto, sus efectos se limitan a los contratantes, según el principio del efecto relativo de los contratos contemplado en el canon 1602 de la misma obra. Al respecto, de antaño, ha señalado la Corte Suprema de Justicia 2 que “ (…) El mandante, al celebrar el contrato de mandato, tiene en cuenta la competencia

1 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia STC8797 de 2019. SV. 2 CSJ SC del 11 de abril de 1957 (M.P. Guillermo Garavito)Tribunal Superior Distrito Judicial de Pasto Apelación sentencia en proceso de restitución de bien inmueble No. 2022-000020-01 (878-23) Página 11 de 17 del mandatario en la realización de los negocios que le encomienda y es en atención a esa competencia que se celebra la convención (…)”3 . Igualmente, ha

señalado también el órgano de cierre que, “(…) Deviene por lo mismo que el representante al aceptar y ejercitar el encargo dispensado por su representado, despliega ciertos comportamientos en los que explicita, frente a quienes está facultado, su verdadero rol, esto es, que vivifica la autorización recibida de un tercero para actuar en nombre suyo: vivifica, en consecuencia, la representación en los términos en los que se ha conferido, y en la mayoría de eventos la persona representada actúa por su intermedio y es tanto como si ella misma ejecutara el acto o negocio encomendado; …)”4 . (Negrita fuera de texto). Entones, como bien lo señaló el Juez de primera instancia y lo ha puntualizado la Corte5 , es necesario distinguir conceptualmente el contrato de mandato y la representación, por cuanto el primero, como se anotó, es un contrato consensual y bilateral generador de obligaciones; mientras que la segunda es una institución propia del derecho del negocio jurídico, a través de la cual los efectos de los actos desarrollados por quien lleva la representación de otro se radican en cabeza del representado, toda vez que se sustituye al titular en la manifestación de voluntad por el representante, quien pasa a actuar como instrumento de transmisión de la voluntad ajena. De manera que, m ientras el mandato estriba en una relación interna y material de gestión constituida contractualmente entre mandate y mandatario, o entre mandante y apoderado, el poder de representación es un acto o negocio jurídico unilateral que relaciona apoderado y terceros, con carácter meramente formal

que trasciende a la esfera exterior, pues tiene como efecto propio y singular el de vincular al representado con los terceros, mediante la estimación de que los actos jurídicos que el representante concluya a nombre del representado y estén dentro de la órbita del poder, habrán de considerarse, en punto a sus consecuencias y efectos, como si éste último los hubiese realizado6 .

3 Ver también, en sentido análogo: CSJ SSC del 5 de agosto de 1936; 3 de oct. de 1939 (M.P. Fulgencio Lequerica); 30 de nov. de 1940 (M.P. Daniel Anzola); 18 de oct. de 1949 (M.P. Ricardo Hinestrosa); 25 de febrero de 1952 (M.P. Rodríguez Peña); del 25 de julio de 1957 (M.P. Enrique Giraldo); 30 de agosto de 1962 (M.P. Arturo Posada); 17 de junio de 1964 (M.P. Arturo Posada); 30 de marzo de 1978 (M.P. Alberto Ospina). Entre muchas más. 4 CSJ SC del 25 de febrero de 2009. Ver también: CSJ SC del 24 de oct. de 1975 (M.P. Humberto Murcia Ballén); 25 de abril de 2000 (M.P. José F. Ramírez). 5 CSJ SC STC9520 de 2021. SV 6 Ibídem.Tribunal Superior Distrito Judicial de Pasto Apelación sentencia en proceso de restitución de bien inmueble No. 2022-000020-01 (878-23) Página 12 de 17 Aterrizando los lineamientos al presente asunto se observa que, en efecto, obra en el expediente el primer contrato de mandato 7 suscrito, por un lado, por el

Página 12 de 17 Aterrizando los lineamientos al presente asunto se observa que, en efecto, obra en el expediente el primer contrato de mandato 7 suscrito, por un lado, por el señor GIRALDO GUAYAPATOY NARVÁEZ en calidad de mandante y propietario del inmueble identificado con folio de matrícula inmobiliaria No. 240-271823 y, por otro, los señores JOSÉ DAVID CAICEDO GUERRERO y RICHARD LUCIANO RODRÍGUEZ MUÑOZ como representantes del GRUPO EXPRESS INMOBILIARIA Y DISTRIBUCIONES SAS, persona jurídica que actuaba como agencia mandataria o administradora. En dicho contrato se indicó que el bien se entregaba por parte del mandante a la agencia mandataria, para que “en forma exclusiva administre de la manera que considere conveniente con el ánimo de dar una rentabilidad mensual con el valor pactado en la cláusula quinta del contrato” cada uno de los bienes de propiedad del señor GUAYAPATOY NARVÁEZ. Seguidamente se anotó que la agencia mandataria estaba facultada para: a) anunciar y promover por medios ordinarios e idóneos y bajo sus costas el arriendo o anticresis los inmuebles; b) escoger a los arrendatarios y/o anticréticos que reúnan los requisitos exigidos por el administrador; c) celebrar los contratos respectivos bajo las garantías que a juicio del administrador sean oportunas; d) cobrar y recibir los valores y demás pagos a cargo de los inquilinos; entre otros.

Adicionalmente, en las cláusulas adicionales del convenio, se estableció “el valor neto que la agencia mandataria entregará al propietario por arrendamiento, sin deducciones, un valor de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL PESOS M.C.T.E ($1.300.000) (…)”. (Negrita fuera de texto) Similar contrato se suscribió para la administración de los inmuebles identificados con fo