TSDJ PSO SCF - 52001-3103-001-2015-00124-01 (397-01)-(17-02-2021)

RESOLUCIÓN DE PROMESA DE CONTRATO– REQUISITOS DE VALIDEZ. En orden a decidir, corresponde establecer de manera inicial si el contrato cuya resolución se pretende, reúne las exigencias legales establecidas en la norma citada, a efectos de definir si el mismo es o no válido.

PROMESA DE CONTRATO – CONTENIDO.

“(...) el contentivo de la promesa debe apegarse, inocultablemente, a los mismos presupuestos que se exigen para el título, o sea que al momento de otorgarse la escritura, prácticamente la promesa deba servir de minuta notarial para tal fin, lo que de suyo requiere la identificación del bien raíz de manera plena y completa, con el propósito ya subrayado, que pueda distinguirse de cualquier otro”.

NULIDAD DE PROMESA DE CONTRATO – DECLARACIÓN DE OFICIO: Ausencia de elementos esenciales.

“Por consiguiente, luego de verificar la ausencia de los elementos esenciales de la promesa de compraventa (precio y objeto), procede declarar su nulidad absoluta, inclusive de oficio, al estar de por medio el orden público, siempre y cuando se hallen cumplidos los requisitos previstos en el artículo 1742 del Código Civil12, subrogado por el canon 2 de la Ley 50 de 1936, esto es, se encuentren presentes quienes participaron en su celebración o le sucedan legalmente, el vicio aparezca de manifiesto y el acuerdo de voluntades declarado nulo se invoque como fuente de las obligaciones; cuya declaratoria impone al juez definir acerca del estado en que han de quedar las cosas, máxime cuando con venero en el nulo convenio se consumaron algunas prestaciones, sin que sea necesario haberlas demandado ya en el libelo introductor del proceso o en su respuesta”.

del estado en que han de quedar las cosas, máxime cuando con venero en el nulo convenio se consumaron algunas prestaciones, sin que sea necesario haberlas demandado ya en el libelo introductor del proceso o en su respuesta”.

NULIDAD DE PROMESA DE CONTRATO – EFECTOS.

“(...) la declaración de nulidad del contrato genera como efecto primordial el que las cosas vuelvan al estado precontractual y, que por ende, entre los presuntos negociantes se ordenen las prestaciones bilaterales o mutuas a que haya lugar, debiendo retrotraerse las cosas al estado en que se encontraban antes de su celebración”REPÚBLICA DE COLOMBIA

RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE PASTO

SALA DE DECISIÓN CIVIL FAMILIA

Magistrada Ponente:

AÍDA VICTORIA LOZANO RICO

(Discutido y aprobado en sesión del 16 de febrero de 2021).

San Juan de Pasto, diecisiete (17) de febrero de dos mil veintiuno (2021).

Ref. Proceso ordinario de resolución de contrato de LUIS EDUARDO LÓPEZ ROSERO en contra de ÁLVARO JAVIER NAVARRETE CARVAJAL. (Apelación de sentencia). Rad: 52001-3103-001-2015-00124-01 (397-01).

Se procede a proferir sentencia por escrito, en desarrollo de lo dispuesto en el inciso tercero del artículo 14 del Decreto 806 de 2020.

I. ASUNTO A RESOLVER

Decide la Sala los recursos de apelación interpuestos por los extremos de la litis, frente a la sentencia proferida el 13 de agosto de 2020, por el Juzgado

I. ASUNTO A RESOLVER

Decide la Sala los recursos de apelación interpuestos por los extremos de la litis, frente a la sentencia proferida el 13 de agosto de 2020, por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Pasto, dentro del proceso ordinario de resolución de contrato promovido por Luis Eduardo López Rosero en contra de Álvaro Javier Navarrete Carvajal.

II. ANTECEDENTES

A. Pretensiones y hechos.

Por conducto de apoderado, el señor Luis Eduardo López Rosero, promovió demanda en contra del Álvaro Javier Navarrete Carvajal , con el fin de que previo el trámite legal, se hicieran se hicieran las siguientes declaraciones y condenas:

(i) La resol ución por incumplimiento del contrato de promesa de compraventa, celebrado en la ciudad de Pasto , el 26 de diciembre de 2014, entre los señores Álvaro Javier Navarrete Carvajal y Luis Eduardo López Rosero , promitente vendedor y comprador, respectivamente, sobre el inmueble descrito en el numeral 1 del acápitePágina 2 de 25

Ref. Proceso ordinario de resolución de contrato de LUIS EDUARDO LÓPEZ ROSERO en contra de ÁLVARO JAVIER NAVARRETE CARVAJAL. (Apelación de sentencia). Rad: 52001-3103-001-2015-00124-00 (397-01). de hechos de la demanda.

(ii) A restituir en favor del actor las siguientes sumas dinerarias:

(a) El valor compensatario del vehículo que le fue entregado en calidad de pago anticipado del precio de la compraven ta, en cuantía de

de hechos de la demanda.

(ii) A restituir en favor del actor las siguientes sumas dinerarias:

(a) El valor compensatario del vehículo que le fue entregado en calidad de pago anticipado del precio de la compraven ta, en cuantía de $85.000.000, junto con los intereses bancarios corrientes, liquidados a la tasa máxima permitida por la Superintendencia Financiera de Colombia, a partir del 26 de diciembre de 2014, más los réditos de la misma clase que se causen durante el curso y trámite del proceso ; (b) Los intereses bancarios corrientes sobre $150.000.000, a la tasa ya indicada y durante el lapso de tiempo antes especificado; (c) El valor de los costos financieros correspondientes al cuatro por mil (4 x 1000) cubiertos por el actor, a causa del giro y emisión del cheque de gerencia No. 972408 de fecha 30 de abril de 2015, librado a favor del señor Navarrete Carvajal, por valor de $636. 000.000, es decir, la suma de $2.455.000 y los correspondientes intereses bancarios corrientes a la tasa ya indicada.

(iii) Al pago dentro de los tres (3) días siguientes a la ejecutoria de la sentencia de primera instancia, de la suma de $90. 000.000, por concepto de clausula penal.

(iv) A cancelar dentro de ese mismo plazo, los perjuicios morales en el monto de 50 SMLMV o el valor que determine el juez a su arbitrio judicis.

(v) Al pago de costas.

En sustento de las pretensiones reclamadas, el demandante expuso en síntesis, los siguientes hechos:

judicis.

(v) Al pago de costas.

En sustento de las pretensiones reclamadas, el demandante expuso en síntesis, los siguientes hechos:

1. Indica que el 26 de diciembre de 2014 , entre los señores Álvaro Javier Navarrete Carvajal y Luis Eduardo López Rosero, celebraron el contrato de promesa de compraventa, mediante el cual el primero se obligó a transferir en favor del segundo la “…casa de habitación, junto con el solar donde se encuentre construida, con aire y vuelo libre, que hace parte de un inmueble

de mayor extensión ubicada en la ciudad de Pasto, en la calle 17 de la ciudad de Pasto, el bien prometido en venta, registra una superficie área aproximada de (331 mts -2) se encuentra distinguida en la nomenclatura urbana con el número ( ) incluido los ( ) locales comerciales que se encuentran en el primer piso, marcados con los números ( ) y, en el segundo piso por ahora destinadas a oficinas…”.

2. Asegura que el predio materia de la venta, hace parte de otro de mayor extensión, el que fue adquirido por los señores Hugo Navarrete Carvajal y el hoy demandado, según consta en la Escritura Pública No. 6155 del 18 dePágina 3 de 25

Ref. Proceso ordinario de resolución de contrato de LUIS EDUARDO LÓPEZ ROSERO en contra de ÁLVARO JAVIER NAVARRETE CARVAJAL. (Apelación de sentencia). Rad: 52001-3103-001-2015-00124-00 (397-01). octubre de 1991 de la Notaria Segunda de Pasto, la cual se encuentra

JAVIER NAVARRETE CARVAJAL. (Apelación de sentencia). Rad: 52001-3103-001-2015-00124-00 (397-01). octubre de 1991 de la Notaria Segunda de Pasto, la cual se encuentra registrada en el folio de matrícula inmobiliaria No. 240-94287 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de esa ciudad.

3. Explica que la fracción del terreno prometida en venta y que fue descrita y alinderada en el contrato de promesa de compraventa , se encuentra en exclusivo uso, goce y posesión del convocado, correspondiendo la parte restante del predio, es decir, la ubicada al costado izquierdo, al señor Hugo Navarrete Carvajal, división que se ha mantenido y aceptado históricamente, circunstancia por la cual no era necesario que el convenio fuera avalado por éste último, quien no lo suscribió.

4. Sostiene que el precio fue acordado por cabida, asignando al metro cuadrado la suma de $2. 400.000.oo., pactando “que el precio total de la compraventa del inmueble estará dado en consideración de la totalidad de superficie o área medida en primer piso que resulte y ostente el inmueble, sin consideración al área del segundo piso según lo pactado en la cláusula correspondiente medición que técnicamente y topográficamente se haga para efectos de obtener el plano como la celebración de la escritura pública respectiva de liquidación de comunidad y subdivisión material de inmueble en mayor extensión, ello en orden a lograr el desengloble e independencia tanto jurídica como catastralmente del inmueble prometido en venta”.

5. Afirma que se pactó como forma de pago del precio, la siguiente:

en mayor extensión, ello en orden a lograr el desengloble e independencia tanto jurídica como catastralmente del inmueble prometido en venta”.

5. Afirma que se pactó como forma de pago del precio, la siguiente:

(i) $150.000.000, mediante el giro del cheque del Banco de Colombia – Sucursal de Pasto.

(ii) Entrega del vehículo marca TOYO TA, línea Fortuner, modelo 2014 de placas HMK 972, color gris, recibida por $85.000.000.

(iii) El saldo del precio debía ser cancelado al momento de otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa.

6. Asevera que para el 30 de abril de 2015, fecha en la que debía suscribirse ese documento escriturario, el promotor de la acción estuvo presto a cumplir lo convenido en el contrato, por lo que tenía la capacidad económica para solventar el saldo del precio, compareció cumplidamente a la Notaria Tercera del Cí rculo de Pasto, como se demuestra con la c ertificación de comparecencia No. 08 de esa data, expedida por ese fedatario.Página 4 de 25

Ref. Proceso ordinario de resolución de contrato de LUIS EDUARDO LÓPEZ ROSERO en contra de ÁLVARO JAVIER NAVARRETE CARVAJAL. (Apelación de sentencia). Rad: 52001-3103-001-2015-00124-00 (397-01).

7. Manifiesta que al contrario de su conducta, el demandado en su calidad de promitente vendedor no cumplió, ni se allanó a honrar las obligaciones por él adquiridas.

8. Revela que en el acuerdo de voluntades se pactó una cláusula penal por

de promitente vendedor no cumplió, ni se allanó a honrar las obligaciones por él adquiridas.

8. Revela que en el acuerdo de voluntades se pactó una cláusula penal por valor de $90.000.000, a título de multa que debía ser cancelada por la parte incumplida.

9. Señala que la conducta negligente del accionado le causó perjuicios materiales y morales, los primeros correspondientes a los valores entregados en dinero y especie y los réditos sobre estos; y los segundos en razón a que el actor debió adquirir créditos bancarios, para atender los pagos efectuados al demandado, generándole profundas preocupaciones.

B. Actuación procesal de primera instancia.

La demanda cuyos apartes centrales se compendiaron, se presentó el 24 de junio de 2015 1, la admitió el Juzgado Primero Civil del Circuito de Pasto, por auto del 13 de julio del mismo año, en el que se ordenó la notificación personal al demandado.

Notificado mediante abogado el señor Navarrete Carvajal , se opuso a la prosperidad de la s pretensiones, f ormuló las siguientes excepciones de mérito: “Improcedencia de la Acción”, “Nulidad de Pleno Derecho”, “Inexistencia de la Obligación”, “Vicios del Consentimiento”, “Temeridad y Mala fe” y “Agotamiento de la Resolución del Contrato”.

En sustento de esos medios defensivos, adujo en síntesis que no se puede pedir la resolución de un contrato que no existe , pues se trata de un borrador, y en el caso que se aceptara su existencia, el mismo es nulo , por contener manifestaciones contrarias a la verdad y al ordenamiento jurídico,

pedir la resolución de un contrato que no existe , pues se trata de un borrador, y en el caso que se aceptara su existencia, el mismo es nulo , por contener manifestaciones contrarias a la verdad y al ordenamiento jurídico, expresiones que afectaron la voluntad y el consentimiento del señor Álvaro Javier Navarrete Carvajal, quien fue engañado por el actor, al girarle un cheque sin fondos, e indicar en el documento “borrador” que se entregaba una camioneta que no era de él , precisando que era de doble transmisión, aserción contraria a la realidad, aunado a que se expresó que Hugo

1 Archivo “01 Cuaderno principal 1, Folio 1-206”, folio 30.Página 5 de 25

Ref. Proceso ordinario de resolución de contrato de LUIS EDUARDO LÓPEZ ROSERO en contra de ÁLVARO JAVIER NAVARRETE CARVAJAL. (Apelación de sentencia). Rad: 52001-3103-001-2015-00124-00 (397-01). Navarrete Carvajal, actuaba como promitente vendedor, cuando jamás ofreció la cuota parte del inmueble de la que es titular del dominio.

Dentro del término de traslado de las excepciones formuladas , el demandante se opuso a las mismas 2 y, a continuación, las partes fueron convocadas a las audiencias de que tratan los artículos 101 del C.P.C, y 373 del C.G.P..

C. Sentencia de primera instancia.

En la vista pública celebrada el 13 de agosto de 2020, se profirió fallo en el que se resolvió:

“DECLARAR como en efecto se declara la RESOLUCIÓN del contrato de promesa de

C. Sentencia de primera instancia.

En la vista pública celebrada el 13 de agosto de 2020, se profirió fallo en el que se resolvió:

“DECLARAR como en efecto se declara la RESOLUCIÓN del contrato de promesa de compraventa celebrada entre Luis Eduardo López Rosero y Álvaro Javier Navarrete Carvajal, que consta en documento adosado con la demanda, fechada al 26 de diciembre de 2014, en consecuencia: PRIMERO: ORDENAR al demandado Álvaro Javier Navarrete Carvaja l, o a sus sucesores procesales , restituir al demandante Luis Eduardo López R osero, en el término de los DIEZ DÍAS siguientes a la notificación de esta sentencia a) la camioneta de pl acas HMK -972, previa comprobación de su estado de funcionamiento, con el respectivo pago de impuestos, hasta cuando se verifique su entrega, SOAT y certificado de revisión técnico mecánica y de gases vigente, con su respectiva llanta de repuesto completa y sin ningún cargo a su costa, lo que incluye el costo del parqueadero donde ha permanecido desde 2015; costos, todos que deben ser sufragados por el demandado Álvaro Navarrete., b) la suma de TREINTA MILLONES CIENTO CINCUENTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS TREINT A Y UN PESOS ($30.159.331), para completar el valor de OCHENTA Y CINCO MILLONES DE PESOS ($85.000.000) debidamente indexado a la fecha, recibido por equivalencia en 2015; y sin perjuicios de su indexación hasta la fecha del pago.

SEGUNDO: CONDENAR al mismo demandado a pagar a favor del mismo demandante,

fecha, recibido por equivalencia en 2015; y sin perjuicios de su indexación hasta la fecha del pago.

SEGUNDO: CONDENAR al mismo demandado a pagar a favor del mismo demandante, en el mismo término, a título de perjuicios materiales: a) la suma de noventa millones de pesos ($90.000.000) pactada como cláusula penal en el contrato resuelto. Indexada desde la fecha del contrato hasta el momento de su pago oportuno., b) La suma de dos millones DOS MILLONES QUINIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL PESOS (2.544.000.), que habrán de ser traídos a valor presente, desde abril de 2015 y a la fecha en que se verifique su pago.

TERCERO: De no ser pagadas las sumas atrás relacionadas, en el térmi no otorgado las mismas devengarán el interés legal.

CUARTO: Sin lugar a imponer condena por perjuicios morales y por frutos por las razones anotadas en la parte motiva de esta decisión.

QUINTO: CONDENAR en costas al demandado. Señalando las agencias en derecho en el 4% de las pretensiones concedidas….”.

Como fundamento de esa decisión, consideró el a quo que era claro que las pretensiones giraban en torno al contrato de promesa de compra venta; a continuación, concluyó que ese acuerdo de voluntades no estaba viciado de nulidad, al cumplir con los requisitos del artículo 89 de la Ley 153 de 1887.

2 Ejúsdem, folios 95 a 101.Página 6 de 25

Ref. Proceso ordinario de resolución de contrato de LUIS EDUARDO LÓPEZ ROSERO en contra de ÁLVARO

2 Ejúsdem, folios 95 a 101.Página 6 de 25

Ref. Proceso ordinario de resolución de contrato de LUIS EDUARDO LÓPEZ ROSERO en contra de ÁLVARO JAVIER NAVARRETE CARVAJAL. (Apelación de sentencia). Rad: 52001-3103-001-2015-00124-00 (397-01). Acotó que el señor Navarrete aceptó que lo firmado por él no era un borrador; además, que él sí tenía la intención de vender; así como decidió desistir del negocio; recabó que la promesa contiene el objeto y el precio , elementos básicos en este tipo de convenios, no siendo necesarios los demás requisitos.

Recalcó que la ausencia del señor Hugo Navarrete Carvajal, lo único que podía significar era que frente a é l no era viable exigir obligación alguna y , con respecto a que el carro no estab a a nombre del comprador, aclaró que la venta de cosa ajena es válida, aunado que se demostró que la propietaria de ese rodante estuvo presta a hacer el respectivo traspaso.

Estimó que el supuesto engaño , apoyado en la entrega de un cheque sin fondos y de una camioneta con doble trasmisión, fue desvirtuado con la constancia notarial, la certificación del Banco, los dictámenes obrantes en el plenario, la declaración de los testigos y de la misma versión del demandado; al contrario, resaltó que con los documentos adosados por éste último y su confesión, se demostró que no tenía intenci ón de suscribir la escritura pública.

Corolario de lo anotado , concluyó que el demandado incumplió las

último y su confesión, se demostró que no tenía intenci ón de suscribir la escritura pública.

Corolario de lo anotado , concluyó que el demandado incumplió las obligaciones y, por tanto, las excepciones de mérito no podían prosperar , ordenando la resolución pedida.

A continuación, dispuso devolver al actor el automotor, pero aclaró que no acogería los dictámenes que se habían practicado para determinar la indexación, por lo que aplicando los artículos 516 del C.P.C, y 444 del C.G.P. y consultada una pá gina especializada de internet, estableció la suma a entregar por dicho concepto.

En cuanto a los frutos civiles estimó que no se acreditó que el rodante los hubiera producido y en lo relacionado con la indexación de su valor, precisó que el vehículo no había desaparecido ni material ni jurídicamente, por lo que no era viable acceder a ese pedimento.

Finalmente se refirió a los perjuicios morales, para lo cual dijo que no había prueba de su causación, por lo que no concedería dicha petición.Página 7 de 25

Ref. Proceso ordinario de resolución de contrato de LUIS EDUARDO LÓPEZ ROSERO en contra de ÁLVARO JAVIER NAVARRETE CARVAJAL. (Apelación de sentencia). Rad: 52001-3103-001-2015-00124-00 (397-01).

D. Los recursos de apelación.

Las partes apelaron el fallo de primera instancia, el demandante solicitó se concedieran los frutos civiles generados por el automotor; su contraparte recriminó esa decisión judicial, argumentando que no contiene una

D. Los recursos de apelación.

Las partes apelaron el fallo de primera instancia, el demandante solicitó se concedieran los frutos civiles generados por el automotor; su contraparte recriminó esa decisión judicial, argumentando que no contiene una valoración y apreciación razonable del artículo 1611 del C.C. y el precedente judicial, ya que en el contrato de promesa de compraventa no se determinó el inmueble materia del mismo, pues inclusive se incluyeron las letras “XXXXX” para identificarlo, así también se aludió a los locales comerciales; deficiencia que no puede ser suplida con las pruebas testimoniales, por tratarse de un contrato solemne, se incluyó a Hugo Navarrete Carvajal, como supuesto promitente vendedor, cuando éste no adelantó negociación alguna sobre los inmuebles.

En el parágrafo de la cláusula tercera se estableció que los “ promitentes vendedores” debían solemnizar mediante escritura p ública, la subdivisión material y liquidación de la comunidad singular que pesaba sobre el predio de mayor extensión, al igual que el desenglobe, condición necesaria para hacer viable el otorgamiento de la compraventa.

Puso de presen te que los contendores incurrieron en mutuos incumplimientos, no apreciados por la juzgadora de primer nivel, ya que no se hizo la mencionada división del terreno, al paso que el señor López Rosero entregó el cheque No. 000547 de Bancolombia, “posfechado” para el 10 de enero de 2015, por la suma de $150.000.000; s in embargo, al 26 de diciembre de 2014 , fecha en que se suscribió la promesa, se estipuló que

enero de 2015, por la suma de $150.000.000; s in embargo, al 26 de diciembre de 2014 , fecha en que se suscribió la promesa, se estipuló que esa suma dineraria se entregaría en efectivo, circunstancia no considerada, como tampoco la ausencia de prueba acerca de la existencia de fondos para hacerse efectivo el cheque.

En cuanto a la entrega del vehículo de placas HMK –972, por valor de $85.000.000, resaltó que es “absurdo” concluir que Hugo Navarrete Carvajal, lo recibió a entera satisfacción , si nunca tuvo la intención de vender su parte de la casa; además, se aseveró que la tarjeta de propiedad y el SOAT no fueron ent regados, a pesar de que esos documentos se encontraron con posterioridad, al interior del rodante, sumado a que ese bien no era de propiedad del promitente comprador, sino de la señoraPágina 8 de 25

Ref. Proceso ordinario de resolución de contrato de LUIS EDUARDO LÓPEZ ROSERO en contra de ÁLVARO JAVIER NAVARRETE CARVAJAL. (Apelación de sentencia). Rad: 52001-3103-001-2015-00124-00 (397-01). Sandra Liliana Brand Pantoja.

Aseguró que la decisión de desistir de la compraventa es reflejo del derecho a la libertad, siendo que el demandado estaba facultado para hacerlo; además, en la promesa de compraventa, no se hicieron constar las modificaciones, entre ellas, la entrega de un cheque posfechado por valor de $150.000.000 y dado que Luis Eduardo López Rosero no era propietario del vehículo, la acción resolutoria se tornaba inviable, así como la condena al

modificaciones, entre ellas, la entrega de un cheque posfechado por valor de $150.000.000 y dado que Luis Eduardo López Rosero no era propietario del vehículo, la acción resolutoria se tornaba inviable, así como la condena al pago de la cláusula penal.

E. Réplicas.

El promotor de la acción argumentó que ningún fundamento tiene l a conclusión a la que arriba su contraparte, acerca de que el contrato de promesa de compraventa es nulo, ya que el mismo observó todos los requisitos contemplados en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, consta por escrito, se pactó el precio, la forma de entrega del inmueble y la manera en que se haría su tradición, se fijó la fecha para el otorgamiento de la escritura pública de venta, el inmueble materia del contrato prometido se identificó, como se constata en la cláusula primera, destacando que si bie n no se incluyó la nomenclatura, ni el número de locales comerciales, esas circunstancias eran aspectos tangenciales, pues en últimas , en la inspección judicial se identificó el predio, sumado a la confesión que sobre el particular hizo el demandado y al l evantamiento planimétrico que sirvió de soporte técnico para la prometida compraventa.

En la cláusula segunda se estableció la tradición sobre el inmueble de mayor extensión, del que hace parte el predio prometido en venta, cuyo desenglobe debía realizar el demandado.

Destacó que si bien el contrato de promesa de venta no fue suscrito por el señor Hugo Navarrete, el demandado aceptó que esa omisión obedeció a que la venta recaía sobre la cuota parte de propiedad de éste último y que avala

Destacó que si bien el contrato de promesa de venta no fue suscrito por el señor Hugo Navarrete, el demandado aceptó que esa omisión obedeció a que la venta recaía sobre la cuota parte de propiedad de éste último y que avala el testigo que actuó como comisionista en el negocio jur ídico, está probada la capacidad negocial de las partes, la licitud de causa y objeto y el consentimiento exento de todo vicio.Página 9 de 25

Ref. Proceso ordinario de resolución de contrato de LUIS EDUARDO LÓPEZ ROSERO en contra de ÁLVARO JAVIER NAVARRETE CARVAJAL. (Apelación de sentencia). Rad: 52001-3103-001-2015-00124-00 (397-01). Expresó que se probó su cumplimiento y estuvo presto a acatar las obligaciones a su cargo, mientras que es flagrante el incumplimiento del demandado, quien no estaba facultado para desistir del contrato y que procedía la restitución de los frutos civiles generados por el automotor, cuando el mismo estuvo en poder de la parte que inc umplió el convenio , durante más de 4 años, desatendiendo elementales principios de equidad y justicia material; además, se causaron gastos por el servicio de parqueadero, pues se acreditó que fue el convocado quien llevó el automotor a ese lugar y, frente a las costas, refirió que el ordenamiento procesal civil adopta un criterio objetivo.

A su turno, el demandado aseguró que el vehículo no era usado como herramienta de trabajo, por lo que mal podría reclamarse el pago de frutos civiles.

F. Problema jurídico.

Le corresponde a la Sala determinar si procede declarar la resolución del

herramienta de trabajo, por lo que mal podría reclamarse el pago de frutos civiles.

F. Problema jurídico.

Le corresponde a la Sala determinar si procede declarar la resolución del contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes el 26 de diciembre de 2014 , debiendo verificarse previamente si ese acuerdo de voluntades reúne los requisitos del artículo 89 de la Ley 153 1887.

III. CONSIDERACIONES

Reunidos como se encuentran los denominados presupuestos procesales y no advirtiéndose vicio alguno capaz de invalidar lo actuado, se procede a emitir el fallo que resuelva de fondo el asunto.

Las partes involucradas en la litis apelaron la sentencia de primera instancia, motivo por el cual en aplicación de lo previsto en el inciso segundo del artículo 328 del C.G.P., el Tribunal resolverá sin limitación alguna.

En orden a decidir, corresponde establecer de manera inicial si el contrato cuya resolución se pretende, reúne las exigencias legales establecidas en la norma citada, a efectos de definir si el mismo es o no válido, regla a cuyo tenor se dispone lo siguiente:Página 10 de 25

Ref. Proceso ordinario de resolución de contrato de LUIS EDUARDO LÓPEZ ROSERO en contra de ÁLVARO JAVIER NAVARRETE CARVAJAL. (Apelación de sentencia). Rad: 52001-3103-001-2015-00124-00 (397-01). “ART 89. La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1a. Que la promesa conste por escrito;

“ART 89. La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1a. Que la promesa conste por escrito; 2a. Que el contrato á que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil; 3a. Que la promesa contenga un plazo ó condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato; 4a. Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa ó las formalidades legales” . (Destacado para resaltar).

La determinación de que habla la ley comprende tanto la cosa como el precio, respecto a que aquella se concreta, en términos precisos, a que se especifique el inmueble, si a ese tipo de bienes se refiere la promesa, de forma tal que pueda distinguirse de cualquier otro, por lo que “cuando se refiere a una cuota o porción de otro de mayor extensión, debe también individualizarse este en la misma forma , es decir, por su alinderación” 3, doctrina que para la Corte, de donde se ha tomado esta cita, se fundamenta en la interpretación de los artículos 2594 del C.C. y 15 de la Ley 40 de 1932.

Con respecto a la imperiosa necesidad de señalar los linderos del predio materia del contrato prometido, el máximo órgano de la jurisdicción ordinaria, puntualizó:

“Razones suficientes para que la jurisprudencia de la Corte haya sostenido que la determinación del inmueble prometido requiere que se especifiquen por los linderos

puntualizó:

“Razones suficientes para que la jurisprudencia de la Corte haya sostenido que la determinación del inmueble prometido requiere que se especifiquen por los linderos (XXXI, 306), doctrina inalterada hasta la fecha, aún en tiempos de la actual Constitución, en la medida en que no ha sido objeto de mutación; muy por el contrario ha sido ratificada como puede verse en casación civil del 30 de o ctubre de 2001, expediente 6849 Exigencia que ‘ …otrora se hacía estribar en el contenido del a rtículo 2594 del código civil, se encuentra hoy en las ordenaciones del decreto 960 de 1970, según las cuales los inmuebles que sean objeto de enajenación ‘se identifican… por su nomenclatura, por el paraje o localidad donde están ubicados y por sus linder os’ (artículo 31). Y es que tratándose de inmuebles no es admisible otra manera o fo rma de determinarlos legalmente’ (CLIX, 284). Es así como la Corte en torno al entendimiento del artículo 89 de la ley 153 de 1887, ha reiterado que ‘ como en el contrato ajustado como promesa de compraventa no se dieron los linderos del inmueble objeto de ella, el bien quedó indeterminado y por ello la promesa no produce obligación alguna (...) En frente de lo preceptuado por la regla 4ª del precitado artículo 89 de esa le y 153, la doctrina y la jurisprudencia han interpretado siempre esa disposición legal en el sentido de que, cuando la promesa versa sobre un contrato de enajenación de un inmueble, como cuerpo cierto, éste debe determinarse o especificarse en ella por los linderos que lo distinguen de cualquiera

interpretado siempre e