TSDJ PSO SCF - 520013103003-2020-00018-01 (055-22)-(17-01-2023)

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IMPUGNACIÓN DE ACTOS DE ASAMBLEA – Actas de asamblea general de copropietarios. ACTAS DE LA ASAMBLEA GENERAL DE COPROPIETARIOS - Trámite para su expedición. REGLAMENTO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL – Debe estar conforme con el ordenamiento legal. (…) Para el juez de primer grado, el hecho de que no se contase con la conformidad de los otros dos miembros de la Comisión de Verificación y Aprobación, implicaba que el acta no estaba debidamente aprobada y por tanto, las decisiones ahí relacionadas no estaban en firme, ello de acuerdo a los preceptos contenidos en el reglamento de la propiedad horizontal, que en su estima, no contradicen las disposiciones legales que rigen la materia. Sin embargo, para la Sala tales exigencias reglamentarias si se rebelan contra el ordenamiento legal que rige la materia, dado que la Ley 675 de 2001, sólo prevé la firma de las actas por parte del presidente y el secretario de la asamblea, contemplándose únicamente la posibilidad de que la asamblea encargue personas para verificar la redacción del acta, más no se estipula que aquellas han de firmar el acta y menos se ata la firmeza de las decisiones a tal circunstancia (…) (…) Ahora, existiendo una disparidad entre el reglamento y la norma legal, es de relievar que de acuerdo al régimen de transición que consagra el art. 86 de la Ley 675 de 2001, la propiedad horizontal

tenía un término para modificar en lo pertinente el reglamento y, en caso de que así no ocurriera, como en efecto aquí acontece (…) se entienden incorporadas las disposiciones de la ley al reglamento (…) IMPUGNACIÓN DE ACTOS DE ASAMBLEA – Valoración de las actas de la asamblea general de copropietarios. IMPUGNACIÓN DE ACTOS DE ASAMBLEA – Improcedencia. (…) Nulidad de la creación del FONDO DE IMPERMEABILIZACION de las torres (…) El denominado fondo, está destinado a la impermeabilización de las torres del condominio y, dada tal designación genérica, esto es, la alusión general a las edificaciones del conjunto, en dicho concepto se entienden incluidos también bienes comunes esenciales (…) (…) si el fondo está reservado también para bienes comunes esenciales, se infiere que las expensas fijadas con tal propósito tienen el carácter de expensas comunes necesarias u ordinarias, que no extraordinarias como consideran los actores (…) (…) Aclarado lo anterior, no se advierte que la decisión de la asamblea de imponer dichas expensas ordinarias, contraríe las disposiciones legales o reglamentarias del Condominio (…) (…) si revisamos el acta que contiene lo transcurrido en la asamblea ordinaria de propietarios del Condominio Valle de Atriz P.H., apreciamos que la decisión de crear el Fondo de Impermeabilización de las Torres y por ende de aprobar la imposición de las respectivas expensas ordinarias, fue adoptada

por el órgano competente, esto es la Asamblea, la cual contaba con quórum suficiente para sesionar, concretamente 88% y, la decisión se adoptó por unanimidad. (…) _____________________________________________________________

REPÚBLICA DE COLOMBIA

RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE PASTO

SALA CIVIL FAMILIA Magistrada ponente: Paola Andrea Guerrero Osejo Referencia: Apelación de sentencia en proceso verbal de impugnación de actos de asamblea propuesto por EAM y Otro en contra de Condominio Valle de Atriz P.H.Rad: 520013103003-2020-00018-01 (055-22) Página 2 de 15

Radicación: 520013103003-2020-00018-01 (055-22) San Juan de Pasto, diecisiete (17) de enero de dos mil veintitrés (2023) Una vez agotado el trámite previsto en el art. 14 del Decreto Legislativo N° 806 de 2020, aplicable por lo reglado en el art. 40 de la Ley 153 de 1887 y finalmente convertido en legislación permanente por la Ley 2213 de 2022 y, de conformidad con lo ahí dispuesto, procede la Sala a dictar por escrito sentencia de segunda instancia dentro del presente asunto.

I. ANTECEDENTES

1. Demanda

El día 4 de febrero de 2020 1 , con posterior reforma del 4 de septiembre de

20202 , los señores EAM y MHPR presentaron demanda en contra de Condominio Valle de Atriz P.H. de esta ciudad a fin de que, previo el trámite del proceso verbal, se declare “nulo todo lo decidido en la Asamblea General Ordinaria del Condominio Valle de Atriz P.H., de la ciudad de Pasto, del día 5 de diciembre de 2019, consignado mediante acta # 059 de la misma fecha, de conformidad a los hechos y normas de derecho invocadas en esta demanda” y subsidiariamente, pidieron se declare “la NULIDAD “de la creación del FONDO DE IMPERMEABILIZACION de las torres por valor de cinco millones anuales, por cada torre, con el fin de que al cabo de diez (10) años se cuente con el dinero para realizar dicho trabajo”. Decisión, igualmente del día 5 de diciembre de 2019, de la Asamblea de Copropietarios del Condominio Valle de Atriz de esta ciudad.” Los hechos en los que se fundamenta la acción, se redujeron a afirmar que: (i) el día 5 de diciembre de 2019 se llevó a cabo la asamblea general ordinaria de presupuesto del Condominio Valle de Atriz P.H. de esta ciudad contenida en el acta N° 059 de la fecha; (ii) en la asamblea se aprobó la creación de un fondo de impermeabilización de las torres del conjunto residencial por un valor de $5’000.000 anuales por cada torre, a fin de que al cabo de 10 años se cuente con el dinero suficiente para realizar dicho trabajo, ello con cargo

al incremento de las cuotas mensuales de administración; (iii) a la fecha de presentación de la demanda, se venía pagando ya una cuota mensual extraordinaria aprobada por la asamblea el día 1° de noviembre de 2017, destinada al cambio de cubierta del salón comunal y del adoquín del acceso vehicular, la cual se proyectó a 4 años; (iv) para la cuota ordinaria mensual de administración, la asamblea aprobó un incremento de 6% para el año 2020; (v) de esta manera, cuando se presentó la demanda los copropietarios estaban pagando tres cuotas mensuales de administración, una ordinaria y dos extraordinarias; (vi) en la asamblea del día 5 de diciembre de 2019 se

1 PDF 02, pág. 11 - Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 2 PDF 09, págs. 2 y s.s. - Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One DriveRad: 520013103003-2020-00018-01 (055-22) Página 3 de 15 omitió que el cobro de expensas extraordinarias, sólo se podía aprobar cuando los recursos del fondo de imprevistos sean insuficientes para atender las erogaciones a su cargo; (vii) el condominio cuenta con dinero suficiente para atender la supuesta impermeabilización de las torres y por ende no es necesario acudir a cuotas extraordinarias, dado que según los balances generales de los años 2014, 2015 y 2017, las reservas del condominio arrojan

valores superiores a $200’000.000, destinados a cubrir este tipo de necesidades, además de que existen CDT’s depositados a nombre de la propiedad horizontal en distintos bancos, que se consideran reservas legales y también destinados a cubrir imprevistos como el señalado; (viii) según los arts. 83, 84, 85 y 86 del reglamento de la propiedad horizontal, contenido en escritura pública N° 2672 de 12 de junio de 1996 de la Notaría Tercera del Círculo de Pasto, “las actas deberán firmarse además por la comisión nombrada por la Asamblea en quien ella delega la facultad de aprobar el contenido de la misma, una vez que dicho comité le dé su aprobación a nombre de la ASAMBLEA GENERAL” , comité conformado por 3 personas, mismo que dará su aprobación dentro de los 15 días siguientes a la celebración de la reunión y, una vez firmada el acta por el presidente, el secretario y la comisión de verificación y aprobación, las decisiones quedarán en firme; (ix) la asamblea cuyos actos se atacan, eligió como miembros para la aprobación del acta a los señores OSP, FC y CM, sin embargo, la administradora de la copropiedad informó que únicamente la última manifestó su conformidad con el acta y que los miembros restantes del comité manifestaron su negativa a rendir un concepto sobre el acta, siendo este un vicio causal de impugnación y nulidad de lo decidido por la asamblea; (x) a pesar de lo anterior, la administradora ejecutó lo resuelto por la

asamblea; (xi) existen antecedentes de manejo por parte de la administradora y de la contadora del condominio en otra propiedad horizontal, que ponen en duda los balances por ellas presentados, amén de que existiendo suficientes recursos, la unidad residencial no cuenta con un revisor fiscal; y (xii) los demandantes son copropietarios del condominio.

2. Posición de la parte demandada

El Condominio Valle de Atriz P.H. guardó silencio frente la demanda original y la reforma de la misma, a pesar de haberse notificado de ambas en debida forma, ya sea de manera personal3 o por estados4 , respectivamente.

3. Sentencia de primera instancia El Juzgado Tercero Civil del Circuito de Pasto estimó que no existían pruebas

3 PDF 05 - Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 4 PDF 10 - Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One DriveRad: 520013103003-2020-00018-01 (055-22) Página 4 de 15 por practicar y que por tanto había lugar a dictar sentencia anticipada 5 y así procedió6 , decidiendo negar las pretensiones contenidas en la demanda y condenar en costas a los demandantes. Para llegar a tal determinación, el a-quo, luego de advertir que no se configuraron nulidades en el trámite, de estimar cumplidos los presupuestos procesales y de encontrar que las partes contaban con legitimación en la causa, afirmó estar frente a la acción de impugnación de decisiones de la

asamblea general de propietarios contemplada en el art. 49 de la Ley 675 de 2001, definiendo como problemas jurídicos a resolver, en primer lugar, si estaban debidamente acreditadas las decisiones objeto de ataque y en caso afirmativo, si hay lugar a la declaratoria de nulidad implorada, concluyendo que la respuesta al primer interrogante era negativa, pues no encontró demostrado en el expediente que las decisiones adoptadas por la asamblea general de copropietarios celebrada el día 5 de diciembre de 2019 se encontraran en firme. Para ello, adujo que según el reglamento de la propiedad horizontal contenido en escritura pública N° 2672 de 12 de junio de 1996 de la Notaría Tercera del Círculo de Pasto, el trámite para la expedición de las actas de la asamblea general de copropietarios es el siguiente: (i) las decisiones de la asamblea se hacen constar en actas que firman el presidente y el secretario de la misma (art. 82); (ii) para su aprobación, las actas deben firmarse además por la comisión nombrada para el efecto por la asamblea, en quien se delega la facultad de aprobar el contenido de las mismas, una vez que el comité le dé su aprobación a nombre de la asamblea general (art. 83); (iii) la asamblea nombra 3 miembros de los asistentes a la reunión para que conformen el comité y verifiquen que las actas se inserten en el libro respectivo, respetando los criterios y decisiones tomadas en la asamblea y que estando conforme con

el contenido, a nombre de la asamblea apruebe el acta (art. 84); (iv) la comisión debe dar su aprobación al acta dentro de los 15 días siguientes a la reunión, acotando que el secretario debe entregar el acta debidamente elaborada dentro de los 5 días comunes siguientes a la reunión (art. 85); y (v) las decisiones tomadas en la asamblea quedarán en firme una vez el acta respectiva esté debidamente firmada por el presidente, el secretario y la comisión de verificación y aprobación (art. 86). Siendo así, estimó el juez de primer grado que “para que las decisiones objeto de las pretensiones de la demanda, supuestamente adoptadas el día 5 de diciembre de 2019, queden en firme, deben contar no solo con la firma del presidente y el secretario de la Asamblea, sino también con la firma de os tres (3) integrantes de la comisión de verificación

5 PDF 16 - Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 6 PDF 20 - Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One DriveRad: 520013103003-2020-00018-01 (055-22) Página 5 de 15 y a probación (Sic) designados por la misma Asamblea” , encontrando que el acta aportada junto con la demanda únicamente tiene la firma del Presidente y el Secretario de la Asamblea y, que se anexó un documento firmado por uno de los miembros de la comisión de verificación y aprobación donde manifestó que aprobaba el contenido del acta, sin embargo, no se cuenta con la aprobación

de los otros dos miembros de la comisión. De tal suerte, concluyó que el acta presentada con la demanda no estaba debidamente aprobada y por ende, las decisiones allí contenidas y que se atacan en esta acción no están en firme, según lo reglado en el art. 86 del reglamento de la propiedad horizontal, infiriéndose que la pretensión de nulidad es improcedente, “pues no se podría declarar la nulidad de algo que no tiene firmeza, que no se ha demostrado que ha nacido a la vida jurídica”. Por último, acotó la primera instancia que no se compartían los argumentos esgrimidos por la parte actora en los alegatos de conclusión, según los cuales, de acuerdo con el régimen legal aplicable las decisiones contenidas en el acta de la asamblea no requerían para su validez de la firma de una comisión verificadora, pues tal postura riñe con los claros mandatos del reglamento, mismos que no están en contravía con las disposiciones legales que rigen la materia y, porque fueron los mismos demandantes quienes en la reforma de la demanda aludieron a dicha reglamentación y a la ausencia de la aprobación y firma de todos los integrantes de la comisión designada.

II. CONSIDERACIONES

1. Sanidad procesal No se advierte que en la tramitación del proceso se haya incurrido en una causal de nulidad insanable o, en una de aquellas que deban ser puestas en conocimiento de las partes.

2. Presupuestos procesales

Concurren a plenitud en el presente caso, veamos: tenía el a-quo competencia para avocar conocimiento en primera instancia, en virtud de la naturaleza del asunto (art. 20 num. 8° del C. G. del P.), así como por el domicilio de la entidad demandada (art. 28 num. 1° ibídem), mientras que esta Corporación tiene competencia funcional para desatar el recurso de alzada interpuesto (art. 31 num. 1° del C. G. del P.). De otro lado, los demandantes son personas naturales y mayores de edad, por lo que tienen capacidad para ser parte y comparecer al proceso, en tantoRad: 520013103003-2020-00018-01 (055-22) Página 6 de 15 que la demandada es una persona jurídica que acudió a través de su representante legal, gozando de las mismas calidades.

Culminando con el análisis de los presupuestos procesales, encontramos que las partes fueron asistidas por profesionales del Derecho de su escogencia y, finalmente, se observa que la demanda presentada, luego reformada, se allanó a cumplir con las mínimas exigencias que permiten decidir de fondo el asunto.

3. Legitimación en la causa Los señores EAM y MHPR acreditan ser propietarios de bienes privados que hacen parte del Condominio Valle de Atriz P.H. 7 , por lo que en tiene pleno interés jurídico para promover la presente acción, según se desprende del art. 49 de la Ley 675 de 2001 –legitimación en la causa por activa–. La personería

sustantiva en relación con la propiedad horizontal demandada –legitimación en la causa por pasiva–, encuentra sustento en que se controvierten las decisiones de la Asamblea General de propietarios de aquella.

4. Caso concreto 4.1. Reseñados los asp ectos relevantes de la litis, se procede a resolver el recurso de apelación propuesto. Para ello, nos ceñiremos a los reparos concretos formulados por la parte apelante contra el fallo de primer grado8 , los cuales fueron debidamente sustentados ante el superior 9 y, delimitan la competencia de esta segunda instancia de acuerdo a los arts. 320 inc. 1° y 328 inc. 1° del C. G. del P. 4.2. El primer reparo se dirige a la aplicación del reglamento de la propiedad horizontal, argumentando que: (i) el reglamento, en punto de exigir que para que las decisiones de la asamblea queden en firme se requiere que el acta respectiva contenga no solo la firma del presidente y el secretario de la asamblea sino también de los tres integrantes de la comisión de verificación y aprobación designada por la misma asamblea, resulta ineficaz de cara a lo regulado por la Ley 675 de 2001, en cuyo art. 47 se establece que las decisiones de la asamblea se hacen constar en actas firmadas por el presidente y el secretario, acotando que si la asamblea encarga a personas para verificar la redacción del acta, aquellas deben hacerlo dentro de un plazo

determinado y que la copia del acta debidamente suscrita es prueba suficiente de los hechos que consten en ella hasta tanto no se demuestre la falsedad de la copia o de las actas, mientras que en el art. 86 se preceptúa que las

7 PDF 02, págs. 69, 73, 77, 81 y 85 - Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 8 PDF 21 - Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 9 PDF 06 - Carpeta Segunda Instancia - Expediente electrónico en One DriveRad: 520013103003-2020-00018-01 (055-22) Página 7 de 15 propiedades horizontales se rigen por las disposiciones de la norma a partir de su vigencia, que tienen un término de un año para modificar en lo pertinente sus reglamentos internos, prorrogable por seis meses más y, que transcurrido dicho término sin llevar a cabo tales modificaciones, se entenderían incorporadas a los reglamentos las disposiciones de la ley y que las decisiones que se tomen en contrario serían ineficaces; (ii) las decisiones de la asamblea no son inexistentes, dado que fueron adoptadas por autoridad competente; (iii) de acuerdo a la posición del doctrinante Luis Carlos Monsalve Caballero en su obra “El Régimen de la Propiedad Horizontal en Colombia”, el documento que expida la comisión de personas designada para verificar la redacción del acta, es solo un anexo y no hace parte integrante y aprobatoria del acta respectiva, en tanto que las firmas exigidas por la ley para la validez

de su contenido son únicamente las del presidente y el secretario; (iv) la firma del acta por el presidente y del secretario de la asamblea son suficientes para acreditar la decisión de la asamblea y por ende la firmeza de lo decidido; y (v) si para el juez el acta no estaba aprobada, por esa razón debió acceder a la pretensión de nulidad de las decisiones adoptadas. Pues bien, el Condominio Valle de Atriz P.H. cuenta con reglamento constituido en su momento al amparo de la Ley 16 de 1985 mediante escritura pública N° 2672 de 12 de junio de 1996 de la Notaría Tercera de Pasto 10, mismo que aparece registrado en las matrículas inmobiliarias de los bienes raíces que hacen parte del condominio y que son de propiedad de los actores11 y, conforme a tal reglamentación, en lo que respecta a las actas contentivas de las decisiones de la asamblea general, tenemos lo siguiente: “ ARTICULO 82. ACTAS: Las decisiones de la Asamblea General de propietarios se harán constar en actas que deberán ser firmadas por el presidente y secretario de la misma (…)” “ ARTICULO 83. APROBACION ACTAS: Las actas deberán firmarse además por la comisión nombrada por la Asamblea en quien ella delega la facultad de aprobar el contenido de las mismas, una vez que dicho comité le dé su aprobación a nombre de la asamblea general”

“ ARTICULO 84. COMISION PARA APROBACION DE LAS ACTAS: La

asamblea general nombrará tres (3) miembros de los asistentes a la respectiva reunión, con el fin de verificar que las actas se inserten en el libro respectivo, respetando los criterios y decisiones tomadas en la asamblea general. Conforme con lo contenido, a nombre de la asamblea, le darán aprobación al acta. “ ARTICULO 85. La comisión le dará aprobación dentro de los quince (15) días siguientes a la celebración de la reunión y una vez el secretario de la misma, haya entregado de manera escrita las deliberaciones, asuntos y decisiones tomadas en el libro respectivo, siguiendo los lineamientos señalados en este estatuto para las actas, el secretario deberá entregar el acta debidamente elaborada, dentro de los cinco (5) días comunes siguientes a la realización de la reunión que se consigna en el acta.” “ ARTICULO 86. COPIAS DE LAS ACTAS: El acta respectiva, debidamente (…) firmada por el Presidente, Secretario y la comisión de verificación y aprobación,

10 PDF 06, págs. 14 y s.s. - Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 11 PDF 02, págs. 69, 73, 77, 81 y 85 - Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One DriveRad: 520013103003-2020-00018-01 (055-22) Página 8 de 15 las decisiones quedarán en firme (…).” Por su parte la Ley 675 de 2001, “por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal”, al regular la mencionada temática dispone: “ Artículo 47. Actas. Las decisiones de la asamblea se harán constar en actas firmadas por el presidente y el secretario de la misma (…). En los eventos en que la Asamblea decida encargar personas para verificar

“ Artículo 47. Actas. Las decisiones de la asamblea se harán constar en actas firmadas por el presidente y el secretario de la misma (…). En los eventos en que la Asamblea decida encargar personas para verificar la redacción del acta, las personas encargadas deberán hacerlo dentro del término que establezca el reglamento, y en su defecto, dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes a la fecha de la respectiva reunión. Dentro de un lapso no superior a veinte (20) días hábiles contados a partir de la fecha de la reunión, el administrador debe poner a disposición de los propietarios del edificio o conjunto, copia completa del texto del acta en el lugar determinado como sede de la administración, e informar tal situación a cada uno de los propietarios. En el libro de actas se dejará constancia sobre la fecha y lugar de publicación. La copia del acta debidamente suscrita será prueba suficiente de los hechos que consten en ella, mientras no se demuestre la falsedad de la copia o de las actas. El administrador deberá entregar copia del acta a quien se la solicite. (…)”

Además, el cuerpo normativo en cita, contempla un régimen de transición en los siguientes términos: “ Artículo 86. Régimen de transición. Los edificios y conjuntos sometidos a los regímenes consagrados en las Leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998, se regirán por las disposiciones de la presente ley, a partir de la fecha de su vigencia y tendrán un término de un (1) año para modificar, en lo pertinente, sus reglamentos internos, prorrogables por seis (6) meses más, según lo determine el Gobierno Nacional. Transcurrido el término previsto en el inciso anterior, sin que se hubiesen

tendrán un término de un (1) año para modificar, en lo pertinente, sus reglamentos internos, prorrogables por seis (6) meses más, según lo determine el Gobierno Nacional. Transcurrido el término previsto en el inciso anterior, sin que se hubiesen llevado a cabo las modificaciones señaladas, se entenderán incorporadas las disposiciones de la presente ley a los reglamentos internos y las decisiones que se tomen en contrario serán ineficaces .” (Subrayado y negrita fuera de texto) En el caso presente, las decisiones impugnadas se hallan contenidas en el Acta de la Asamblea General Ordinaria de Presupuesto N° 059 de 5 de diciembre de 201912, en la cual se incluyó en el punto 4° del orden del día, la “Elección del presidente y secretario de la asamblea ordinaria”, designándose a MB y a RRFC, respectivamente. Por otra parte, como punto 5° se insertó la “Elección de la comisión aprobatoria del acta de esta asamblea”, eligiéndose “como miembros para la aprobación del acta de la asamblea los señores: OS, FC y CM”. El acta, como se aprecia, únicamente está firmada por el Presidente y la Secretaria de la Asamblea. Además, se cuenta con memorial dirigido a la Asamblea General del Condominio por parte de la señora CM, en condición de miembro de la Comisión Aprobatoria del Acta N° 059, en el que manifiesta su conformidad y

12 PDF 02, págs. 56 y s.s. - Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One DriveRad: 520013103003-2020-00018-01 (055-22) Página 9 de 15 aprueba el contenido de la misma13. Para el juez de primer grado, el hecho de que no se contase con la

Página 9 de 15 aprueba el contenido de la misma13. Para el juez de primer grado, el hecho de que no se contase con la conformidad de los otros dos miembros de la Comisión de Verificación y Aprobación, implicaba que el acta no estaba debidamente aprobada y por tanto, las decisiones ahí relacionadas no estaban en firme, ello de acuerdo a los preceptos contenidos en el reglamento de la propiedad horizontal, que en su estima, no contradicen las disposiciones legales que rigen la materia. Sin embargo, para la Sala tales exigencias reglamentarias si se rebelan contra el ordenamiento legal que rige la materia, dado que la Ley 675 de 2001, como hemos visto, sólo prevé la firma de las actas por parte del presidente y el secretario de la asamblea, contemplándose únicamente la posibilidad de que la asamblea encargue personas para verificar la redacción del acta, más no se estipula que aquellas han de firmar el acta y menos se ata la firmeza de las decisiones a tal circunstancia , disponiendo de manera clara que el acta debidamente suscrita –se entiende por los encargados de ello, huelga decir el presiente y el secretario de la asamblea–, es prueba suficiente de los hechos que consten en ella hasta tanto no se demuestre la falsedad del acta, lo que en este caso no acontece, máxime si en la demanda no se pone en entredicho la existencia de las decisiones adoptadas por el órgano, sino que se impugna su ceñimiento a las disposiciones reglamentarias y/o legales.

Ahora, existiendo una disparidad entre el reglamento y la norma legal, es de relievar que de acuerdo al régimen de transición que consagra el art. 86 de la Ley 675 de 2001, la propiedad horizontal tenía un término para modificar en lo pertinente el reglamento y, en caso de que así no ocurriera, como en efecto aquí acontece –dado que los certificados de libertad y tradición de los inmuebles de los demandantes no dan cuenta de ello– , se entienden incorporadas las disposiciones de la ley al reglamento, punto en el cual habrá forzosamente de concluirse que hoy por hoy únicamente se requiere la firma del acta por parte del presidente y el secretario de la asamblea y que la firmeza de las decisiones del cuerpo no depende de la aprobación y firma de las personas designadas como verificadores. En este punto, preciso es anotar que la incorporación de las normas de la Ley 675 de 2001 a los reglamentos internos que manejaban las propiedades horizontales en caso de que no se hayan efectuado las modificaciones pertinentes en el término otorgado, fue declarada exequible por la Corte Constitucional en sentencia C-488 de 2002, en el entendido que dicha disposición se aplica exclusivamente a las normas de orden público contenidas

13 PDF 02, pág. 64 - Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One DriveRad: 520013103003-2020-00018-01 (055-22) Página 10 de 15 en la mencionada ley, advirtiendo el Alto Tribunal que:

“ [s]e habrá de establecer –por esta Corporación cuando así le corresponda y por los jueces de la República en ejercicio de su facultad constitucional de administrar justiciacuales de las disposiciones de la Ley 675 de 2001 rigen en los sistemas de copropiedad vigentes, aunque las asambleas y copropietarios no convengan en incorporarlas a sus reglamentos, porque realizan la reserva legal en materia de propiedad sin desconocer las facultades que los propietarios, sus causahabientes y los terceros, vinculados a los regímenes de propiedad erigidos con arreglo a las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, adquirieron. Y, también se deberá establecer, cuáles de éstas facultades deben ceder ante intereses de mayor entidad que la estabilidad que demandan las relaciones familiares, y la seguridad jurídica que requieren las actividades empresariales, las inversiones inmobiliarias, y el crédito; porque los intereses privados deben ceder ante el interés público o social.” Y en el asunto de marras, este juez colegiado opina que lo concerniente a las actas contentivas de las decisiones de la asamblea de una propiedad horizontal, es materia que toca con el orden público dado el carácter de prueba que denota, pues memoremos que conforme al art. 47 de la Ley 675 de 2001,“ [L]a copia del acta debidamente suscrita será prueba suficiente de los hechos que consten en ella, mientras no se demuestre la falsedad de la copia o de las actas. El administrador deberá entregar copia del acta a quien se la solicite. (…)”

En este orden, se colige que el juez de primer grado erró al considerar que el acta aportada con la demanda no estaba debidamente aprobada y, que las decisiones allí albergadas no gozaban de firmeza, lo que lleva al quiebre del fallo apelado por tal aspecto, relevándose la Sala de estudiar el reparo concerniente al desconocimiento de la presunción de legalidad que revisten las decisiones de la asamblea adoptadas el día 5 de diciembre de 2019, para lo cual los alzadistas invocaron la presunción de legalidad de los actos administrativos prevista en el art. 88 del C.P.A.C.A., que consideraron aplicable al amparo del art. 12 del C. G. del P. 4.3. Siendo así, se impone entrar a estudiar de fondo las pretensiones incluidas en el libelo introductor. Parar ello, memoremos que al tenor del art. 49 de la Ley 675 de 2001, “[E]l administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal.” Y en el caso que hoy nos reúne, la pretensión principal se dirige a declarar “nulo todo lo decidido en la Asamblea General Ordina