TSDJ VILLAVICENCIO - Sentencia 50001310300620240009601

REPÚBLICA DE COLOMBIA

DEPARTAMENTO DEL META

RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO

TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE VILLAVICENCIO

SALA TERCERA DE DECISIÓN CIVIL FAMILIA

HOOVER RAMOS SALAS

Magistrado Ponente

Acta No 01/Discusión 05/03/2026

Villavicencio (Meta), veintisiete (27) de marzo de dos mil veintiséis (2026).

Especialidad: Civil Proceso: Impugnación de actos de asamblea Demandante: Alicia Beltrán Demandados: Conjunto Residencial Cristales del Llano “Club Residencial Cristales del Llano

Aquaparque Reservado P.H” Radicación: 50001310300620240009601

Decisión: Sentencia confirmatoria.

1. OBJETIVO

Desatar el recurso de apelación formulado por el apoderado judicial de la parte actora contra la sentencia que data doce (12) de diciembre de dos mil veinticuatro (2024), dictada por el Juzgado Sexto Civil del Circuito de Villavicencio (Meta), proveído denegó las súplicas de la demanda.

2. ANTECEDENTES

2.1. La demanda1:

Alicia Cristina Beltrán Castañeda, propietaria del apartamento 602, torre 2 del Club Residencial Cristales del Llano Aqua parque Reservado P.H. , impugnó los actos adoptados en Asamblea Extraordinaria de Copropietarios celebrada el día dos (2) de marzo de dos mil veinticuatro (2024), rogando declarar la nulidad de las decisiones e indicando como defectos trascendentes:

adoptados en Asamblea Extraordinaria de Copropietarios celebrada el día dos (2) de marzo de dos mil veinticuatro (2024), rogando declarar la nulidad de las decisiones e indicando como defectos trascendentes:

1. La convocatoria a la asamblea solo contempló la discusión para aprobación de cuota extraordinaria para el mantenimiento de fachadas; sin embargo, deliberó y aprobó temas

1Cfr. archivo 009, carpeta de primer grado.Especialidad: Civil Proceso: Impugnación de actos de asamblea Demandante: Alicia Beltrán Demandados: Conjunto Residencial Cristales del Llano “Club Residencial Cristales del Llano Aquaparque Reservado P.H” Radicación: 50001310300620240009601

Decisión: Sentencia confirmatoria

2

no previstos en el orden del día, como: i) La presentación de la decisión del Consejo de Administración sobre el proveedor para el mantenimiento de la fachada; ii) elección de Jairo Bayona como contratista para aquella obra ; iii) aprobación de donación condicionada de sesenta millones de pesos efectuada por una empresa para el mantenimiento de la fachada, siempre y cuando el proveedor a contratar sea el referido por la constructora; es decir, Jairo Bayona; iv) aprobación del plazo de seis meses para el pago de la cuota extraordinaria; v) aprobación de la distribución de la cuota extraordinaria para cada unidad privada y, vi) aprobación del inicio de la obra, antes que inicie la estación invierno. Por consiguiente, infringe el artículo 39, parágrafo 1° de la ley 675 de 2001.

1. La convocatoria no relacionó los propietarios con deudas en las contribuciones de

o explicación de aquellos ante el superior. Ambos son actos de parte necesarios para activar la competencia del superior funcional y el incumplimiento de alguno implica truncar la aspiración de acceso a la segunda instancia planteada por el inconforme.

Ahora bien, aunque el apelante haya formulado los reparos concretos y acudido a la etapa de sustentación en segund a instancia , bien puede ocurrir que incumpla parcial o totalmente la carga argumentativa en esta última etapa, ya sea porque solamente aborde algún(os) motivo(s) indicado(s) en reparos contra la sentencia o porque no corresponda a ninguno de aquellos.

En estos eventos cuando la sustentación es ajena al desarrollo de los reparos implicará la consecuencia procesal de la deserción del recurso de apelación, mientras que, cuando sólo despliega algunos reparos y deja sin abordar otros, el juez de segunda instancia únicamente estará obligado a desatar aquellos materia de sustentación, horizonte de comprensión, propicio para asegurar que aquí ocurrió la última hipótesis.

6CORTE SUPREMA DE JUSTICIA, Sala de Casación Civil. Sentencia STC9429 de 31 de julio de 2024. Radicación 11001-02-03-000-2024-02865-00. M. P. Dra. MARTHA PATRICIA GUZMÁN ÁLVAREZ.Especialidad: Civil Proceso: Impugnación de actos de asamblea Demandante: Alicia Beltrán Demandados: Conjunto Residencial Cristales del Llano “Club Residencial Cristales del Llano Aquaparque Reservado P.H” Radicación: 50001310300620240009601

Decisión: Sentencia confirmatoria

9

superior, la asamblea sesionará válidamente con un núme ro plural de propietarios que representen por lo menos más de la mitad de coeficientes de copropiedad y adoptará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes representados en la respectiva sesión. Esta es la denominada mayoría s imple, aplicable de manera ordinaria a las decisiones corrientes de administración y funcionamiento de la copropiedad.

La mayoría simple se determina sobre los coeficientes de copropie dad representados en la reunión, más no sobre la totalidad de coeficientes del edificio o conjunto, de manera que basta el voto favorable de la mitad más uno de aquellos coeficientes presentes o representados para que la decisión se entienda válidamente a doptada. El legislador, además fijó un límite máximo a las exigencias de mayoría, tras señalar que para ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, podrá exigirse una mayoría superior al setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integran el edificioEspecialidad: Civil Proceso: Impugnación de actos de asamblea Demandante: Alicia Beltrán Demandados: Conjunto Residencial Cristales del Llano “Club Residencial Cristales del Llano Aquaparque Reservado P.H” Radicación: 50001310300620240009601

Decisión: Sentencia confirmatoria

11

o conjunto y que las previsiones reglamentarias que establezcan mayorías superiores se entenderán por no escritas. También dispuso que las decisiones adoptadas en contravención a las reglas sobre quórum y mayorías serán absolutamente nulas.

Como excepción a la regla general, el artículo 46 ídem consagra un catálogo de decisiones

de servicio para el mantenimiento de fachada s, es decir, conforme a la versión juramentada de Hosser Quintero Nagles, testigo técnico que explicó que la actividad consistía en pintar los colores de las fachadas, manteniendo las tonalidades originales, de ahí que no se trató de modificar ni levantar mejoras , sino labores de conservación de la apariencia de los inmuebles, exclusivamente como trabajo de mantenimiento de periodicidad regular en ese tipo de construcciones, buscando de este modo contrarrestar el deterioro y las humedades.

Es así como la carga demostrativa gravito en cabeza d el extremo apelante, quien debía acreditar los supuestos fácticos consagrados en la regla sustancial invocada en su reclamo, esto es, que la contratación aprobada en reunión extraordinaria iba más allá del simple mantenimiento de fachadas y realmente consistía en la modificación física de los bienes comunes o en la edificación de mejoras, empero, ningún esfuerzo probatorio emprendió en este sentido, diferente a la aportación de insumos de acreditación documental.

En consecuencia, la mayoría exigida para aprobar la propuesta era simple en los términos del artículo 45 de la ley 675 de 2001, supuestos que satisfizo en el caso concreto en la medida que el quórum deliberatorio se compuso de más de la mitad de coeficientes deEspecialidad: Civil Proceso: Impugnación de actos de asamblea Demandante: Alicia Beltrán Demandados: Conjunto Residencial Cristales del Llano “Club Residencial Cristales del Llano Aquaparque Reservado P.H” Radicación: 50001310300620240009601

Decisión: Sentencia confirmatoria

16

sometidas al régimen de propiedad horizontal, en tanto procede para sociedades comerciales, reuniones de junta de socios, asamblea de accionistas o juntas directivas.

En cuanto al plazo para la revisión del acta, señaló que no era aplicable el reg lamento interno sino el artículo 44 de la ley 675 de 2001 por tratarse de una reunión no presencial, perspectiva donde el plazo para asentar el acta en el libro es sólo de diez (10) días.

3. SENTENCIA DE PRIMER GRADO3:

El primer grado denegó las pretensiones tras concluir que la irregularidad alegada no se presentó en la comprensión que la aprobación en asamblea extraordinaria no exigía mayoría especial según el reglamento interno, sino mayoría simple en la medida que la actividad aprobada no busca la modificación ni levantamiento de mejoras, sino el mantenimiento de fachada s, acorde con los testimonios recaudados, perspectiva donde también identificó que el costo de la cuota extraordinaria no supera cuatro veces el valor de las expensas comunes, de manera que la mayoría calificada no era necesaria.

Además, destacó que a la votación precedió la verificación del quórum básico, en tanto que, las decisiones aprobadas superaron la mitad más uno de los coeficientes presentes

2Cfr. archivo 07, ídem. 3Cfr. archivos 039, ídemEspecialidad: Civil Proceso: Impugnación de actos de asamblea Demandante: Alicia Beltrán Demandados: Conjunto Residencial Cristales del Llano “Club Residencial Cristales del Llano Aquaparque Reservado P.H” Radicación: 50001310300620240009601

Decisión: Sentencia confirmatoria

4

no se implementaron mecanismos idóneos para verificar la identidad de los asistentes ni para garantizar la a utenticidad de su participación y votación, deficiencias que, en su concepto, impedían tener certeza sobre la conformación del quórum y la validez de las decisiones adoptadas.Especialidad: Civil Proceso: Impugnación de actos de asamblea Demandante: Alicia Beltrán Demandados: Conjunto Residencial Cristales del Llano “Club Residencial Cristales del Llano Aquaparque Reservado P.H” Radicación: 50001310300620240009601

Decisión: Sentencia confirmatoria

6

Finalmente, insistió en la crítica sobre la determinación del quórum decisorio aplicable. Sostuvo que la intervención aprobada no correspondía a un simple mantenimiento, sino a una mejora no prevista en el presupuesto anual, luego debía aplicarse el artículo 54.b del reglamento de propiedad horizontal, canon que exige mayor ía calificada de sesenta por ciento (60%) de coeficientes, más no el artículo 45 de la ley 675 de 2001 , relativo a mayoría simple. Por tanto, concluyó que la decisión adoptada en la asamblea carecía del respaldo exigido y que la sentencia debía ser revocada.

5. CONSIDERACIONES:

5.1. Problema(s) jurídico(s):

1. ¿Los reparos concretos quedaron debidamente fundamentados y aquella sustentación es fiel a los argumentos expuestos en el acto de protesta preliminar?

1. ¿La omisión del listado de morosos en la convocatoria a la asamblea afectó la validez de las decisiones adoptadas?

invierno. Por consiguiente, infringe el artículo 39, parágrafo 1° de la ley 675 de 2001.

1. La convocatoria no relacionó los propietarios con deudas en las contribuciones de expensas comunes, exigencia del artículo 39, parágrafo 2° ítem.

1. Incumplimiento del artículo 2.2.1.16.1. del decreto 398 de 2020, canon exige para las reuniones virtuales verificar la identidad de los participantes y certificar el quórum durante toda la reunión, debido a que: i) El link de la reunión a través del aplicativo Zoom estuvo abierto, sin seguridad de ingreso; ii) las cámaras no estaban abiertas para exigir la identidad de quien accedía; iii) la verificación del quórum no fue “fidedigna”, ya que cualquier persona escribía en el aplicativo el número de apartamento y torre para asumir la participación en la audiencia.

1. La votación obtenida para aprobar las decisiones fue de treinta y dos punto sesenta y ocho por ciento ( 32,68%) de coeficiente de copropiedad, luego inferior al quórum decisorio del artículo 45 del reglamento interno de propiedad horizontal contenido en la escritura pública 2419 de 2017, estatuto que exige voto favorable de por lo menos el sesenta por ciento (60%) de coeficientes de copropiedad para aprobar modificaciones y mejoras voluntarias en los bienes comunes.

5)La revisión del acta infringió el reglamento interno (artículo 84, inciso 2°, ídem), porque el administrador solo permitió dos (2) días hábiles, esquivando que son quince (15) días hábiles siguientes a la fecha de la reunión.Especialidad: Civil

el administrador solo permitió dos (2) días hábiles, esquivando que son quince (15) días hábiles siguientes a la fecha de la reunión.Especialidad: Civil Proceso: Impugnación de actos de asamblea Demandante: Alicia Beltrán Demandados: Conjunto Residencial Cristales del Llano “Club Residencial Cristales del Llano Aquaparque Reservado P.H” Radicación: 50001310300620240009601

Decisión: Sentencia confirmatoria

3

2.2. Contestación de Conjunto Residencial Cristales del Llano2:

Resistió las pretensiones en la comprensión que no se cometieron los desafueros alegados por la copropietaria demandante, luego de aceptar la celebración de la asamblea general extraordinaria y las decisiones protestadas, contexto donde propuso excepciones de mérito sobre la necesidad de abordar todos los puntos tratados en la reunión de copropietarios; es decir, aprobación de la cuota extraordinaria y su cuantía, escoger la propuesta de la persona que realizaría el mantenimiento a la fachada de los bienes de la copropiedad y elección de Jairo Bayona, decisión sometida a votación, perspectiva donde la regla aplicable es el artículo 45 de la ley 765 de 2001 por no tratarse de modificaciones o mejoras, de m odo que no regía la mayoría especial del reglamento interno. A su vez, indicó que la regla invocada del decreto 398 de 2020 es inaplicable para copropiedades sometidas al régimen de propiedad horizontal, en tanto procede para sociedades comerciales, reuniones de junta de socios, asamblea de accionistas o juntas directivas.

Demandados: Conjunto Residencial Cristales del Llano “Club Residencial Cristales del Llano Aquaparque

Reservado P.H” Radicación: 50001310300620240009601

Decisión: Sentencia confirmatoria

4

en asamblea general. Luego indicó que, por la naturaleza del asunto sometido a la asamblea, los temas aprobados eran conexos, vale decir, no ajenos a la discusión de la copropiedad, de ahí que no vislumbró comprometida la publicidad en la convocatoria previa. Tampoco estimó que el plazo de dos (2) días concedido para revisar el acta fuese insuficiente, debido a que se trató de una reunión no presencial, contexto donde s ólo se cuenta con un (1) día para asentar el acta.

4. RECURSO DE APELACIÓN:

4.1. Reparos concretos4:

En primer lugar, cuestionó la validez de la convocatoria a la asamblea extraordinaria, tras considerar que no se anexó la relación de copropietarios en mora, exigida por el artículo 39 de la ley 675 de 2001, requisito que en su criterio debía cumplirse mediante remisión individual junto con la convocatoria, es decir, no entenderse suplido con la publicación del listado en carteleras internas de la copropiedad.

En segundo término, reprochó la fijación del litigio efectuada por el juzgado cognoscente, estimando que se desvió el objeto del proceso hacia nulidad del acta de asamblea y no por impugnación de actos adoptados en esta, cuestión que según afirmó está atribuida a los jueces civiles del circuito según el artículo 20, numeral 8° del Código General del

por impugnación de actos adoptados en esta, cuestión que según afirmó está atribuida a los jueces civiles del circuito según el artículo 20, numeral 8° del Código General del Proceso. En su criterio, generó incongruencia que afectó un presupuesto procesal.

También puso de presente que el juez de conocimiento guardó silencio frente a la súplica de suspensión provisional de los actos aprobados en la asamblea, formulada en la demanda, aspecto que a su juicio implicó omisión sobre una petición relevante para el trámite.

Finalmente, controvirtió la interpretación del quórum decisorio aplicable a los actos adoptados en la asamblea. Señaló que el ad quo aplicó el artículo 45 de la ley 675 de 2001 (mayoría simple), cuando en su concepto debía aplicar el artículo 54.b del reglamento de

4Cfr. archivo 040, ídem.Especialidad: Civil Proceso: Impugnación de actos de asamblea Demandante: Alicia Beltrán Demandados: Conjunto Residencial Cristales del Llano “Club Residencial Cristales del Llano Aquaparque Reservado P.H” Radicación: 50001310300620240009601

Decisión: Sentencia confirmatoria

5

propiedad horizontal que exige mayoría calificada de sesenta por ciento ( 60%) para aprobar mejoras o modificaciones no previstas en el presupuesto anual, luego la decisión adoptada carecería del respaldo exigido por la normatividad interna.

4.2. Sustentación:

Empezó por s eñalar que el juez de primera instancia habría podido vulnerar garantías como el debido proceso y el acceso a la justicia, al tiempo que puso de presente la falta

4.2. Sustentación:

Empezó por s eñalar que el juez de primera instancia habría podido vulnerar garantías como el debido proceso y el acceso a la justicia, al tiempo que puso de presente la falta de pronunciamiento acerca de la suspensión provisional de los actos adoptados en la asamblea impugnada.

También insistió que la asamblea extraordinaria desconoció el artículo 39, parágrafo 1º de la ley 675 de 2001, por cuanto en la convocatoria únicamente se incluyó como punto del orden del día la aprobación de una cuota extraordinaria para mantenimiento de fachadas, aunque en su desarrollo se habrían adoptado decisiones adicionales no anunciadas expresamente. En su criterio, aquellos asuntos debieron someterse a consideración independiente, luego la sentencia incurrió en error por validar la actuación en el entendimiento de que esos aspectos estaban comprendidos en el punto principal.

En segundo lugar, reiteró la irregularidad derivada de omi tir la relación de propietarios morosos en la convocatoria, exigida por el artículo 39, parágrafo 2º de la ley 675 de 2001. Aseguró que este requisito no podía suplirse con publicaciones en carteleras internas y que el incumplimiento conducía a la nulidad de la asamblea, aspecto indebidamente analizado por el ad quo.

A su turno , expuso el incumplimiento de las exigencias previstas para reuniones no presenciales, bajo amparo del decreto 398 de 2020, señalando que en la asamblea virtual no se implementaron mecanismos idóneos para verificar la identidad de los asistentes ni para garantizar la a utenticidad de su participación y votación, deficiencias que, en su

es fiel a los argumentos expuestos en el acto de protesta preliminar?

1. ¿La omisión del listado de morosos en la convocatoria a la asamblea afectó la validez de las decisiones adoptadas?

1. ¿Las decisiones adoptadas exigían la mayoría simple legal, o la mayoría calificada reglamentariamente?

5.2. Tesis de solución de los problemas jurídicos planteados en el caso concreto:

1. El discurso agregó nuevos argumentos al momento de desarrollar la sustentación, de manera que solamente serán abordados aquellos que guardan correspondencia entre uno y otro acto de parte.

1. Si bien la convocatoria omitió incluir el listado de copropietarios en mora de contribuciones comunes, esta inobservancia es intrascendente en tanto no afectó garantías de participación, deliberación o decisión en la asamblea extraordinaria.

1. Las decisiones reprochadas consistieron fundamentalmente en la contratación del mantenimiento de fachadas, de ahí que, no implic aron la modificación o levantamientoEspecialidad: Civil Proceso: Impugnación de actos de asamblea Demandante: Alicia Beltrán Demandados: Conjunto Residencial Cristales del Llano “Club Residencial Cristales del Llano Aquaparque

Reservado P.H” Radicación: 50001310300620240009601

Decisión: Sentencia confirmatoria

7

de mejoras en bienes comunes , por consiguiente, la aprobación dependía de mayoría simple.

5.3. Fundamento jurídico:

5.3.1. Necesidad de coherencia entre reparos concretos y sustentación. Principio de congruencia:

simple.

5.3. Fundamento jurídico:

5.3.1. Necesidad de coherencia entre reparos concretos y sustentación. Principio de congruencia:

Consolidada jurisprudencia de la corporación identifica las etapas y cargas procesales del sujeto que formula el recurso de apelación contra una sentencia 5, admitiendo como primera exigencia, además de interponer el recurso en oportunidad, tiene la carga de exteriorizar los reparos concretos ante el juez que la dictó, vale decir, señalar las razones específicas de ataque a la decisión. Estos puntos breves de disenso pueden ser planteados en audiencia si la sentencia es dictada oralmente o durante los tres (3) días siguientes a la finalización del acto, ora dentro del mismo plazo luego de ser notificada la providencia dictada por escrito.

Sin embargo, la viabilidad del recurso de apelación es tá supeditada a cumplir otra carga, ya que el disidente debe sustentar aquellos reparos ante el juez de segundo grado, reproches que deberán ser presentados por escrito o en audiencia de alegaciones y decisión, acorde con la hipótesis aplicable según el artículo 12 de la ley 2213 de 2023. Si el apelante no concurre a sustentar, el superior no tiene otro camino que declarar desierto el mecanismo conforme a la clara previsión normativa, perspectiva donde ese acto no debe ser sustituido por la argumentaci ón exteriorizadas en la ocasión para presentar los reparos ante el ad quo , tesis vigente en el pensamiento del superior funcional, quien a propósito señaló que el silencio en segundo grado no puede “suplirse” con la argumentación expuesta al moment o de formular reparos concre tos, contexto donde

reparos ante el ad quo , tesis vigente en el pensamiento del superior funcional, quien a propósito señaló que el silencio en segundo grado no puede “suplirse” con la argumentación expuesta al moment o de formular reparos concre tos, contexto donde preconizó «(…) no pueden equipararse los reparos que se expresan ante el a quo, con los argumentos que soportan la sustentación que se presenta ante el ad quem, de manera escrita (artículo 14 Decreto 806 de 2020),

5CORTE SUPREMA DE JUSTICIA, Sala de Casación Civil. Sentencia STC640 de 31 de enero de 2020. Radicación 05001 -22-03-000-2019-00579-01. M. P. Dr. LUIS A LONSO RICO PUERTA. CORTE SUPREMA DE JUSTICIA, Sala de Casación Civil. Sentencia STC976 de 1 de febrero de 2020. Radicación 1100102030002020-00231-00. M . P. Dr. LUIS ALONSO RICO PUERTA. CORTE SUPREMA DE JUSTICIA, Sala de Casación Civil. Sentencia STC248 de 23 de enero de 2020. Radicación 110010203000201904139-00. M. P. Dr. LUIS ARMANDO TOLOSA VILLABONA, entre otras.Especialidad: Civil Proceso: Impugnación de actos de asamblea Demandante: Alicia Beltrán Demandados: Conjunto Residencial Cristales del Llano “Club Residencial Cristales del Llano Aquaparque Reservado P.H” Radicación: 50001310300620240009601

Decisión: Sentencia confirmatoria

8

tampoco se trata del cumplimiento anticipado de la carga impuesta por el legislador quien previó la oportunidad y

Reservado P.H” Radicación: 50001310300620240009601

Decisión: Sentencia confirmatoria

8

tampoco se trata del cumplimiento anticipado de la carga impuesta por el legislador quien previó la oportunidad y el juez competente para verificar su cumplimiento y efecto de su desatención (…)

En el asunto sometido a estudio, la Corte encuentra la vulneración del derecho invocado por los accionantes, ante la incursión de vía de hecho por defecto procedimental del Tribunal Superior de Villavicencio, con la decisión proferida el 5 de julio de 2023, en virtud de la cual, se tuvo por cumplida la carga procesal de las partes de sustentar el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 21 de febrero de 2023, con los reparos presentados ante el Juzgado Segundo Civil del Circuito de esa ciudad.

Lo anterior, teniendo en cuenta que, para el caso concreto, lo procedente era la declaratoria de desierto del recurso de apelación, al ser el efecto previsto por el legislador ante el incumplimiento del recurrente de la carga de sustentación ante el funcionario competente -la Sala Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Villavicencioy, en la oportunidad señalada, tal como lo prevé el artículo 12 de la ley 2213 de 2022 (…)»6.

Esto es así por cuanto los reparos son la síntesis de las razones que impulsan la apelación contra la sentencia de primer grado, de manera que la sustentación consiste en el desarrollo o explicación de aquellos ante el superior. Ambos son actos de parte necesarios para activar la competencia del superior funcional y el incumplimiento de alguno implica truncar la aspiración de acceso a la segunda instancia planteada por el inconforme.

Demandados: Conjunto Residencial Cristales del Llano “Club Residencial Cristales del Llano Aquaparque

Reservado P.H” Radicación: 50001310300620240009601

Decisión: Sentencia confirmatoria

9

5.3.2. Requisitos de la convocatoria a asamblea extraordinaria de copropietarios.

Relación de morosos:

La l ey 675 de 2001 regula de manera expresa los requisitos de la convocatoria a la asamblea general de copropietarios, respecto a presupuestos para la válida conformación del órgano de dirección de la persona jurídica de propiedad horizontal. En ese sentido, el artículo 39 ídem dispone que la convocatoria a reunión ordinaria debe efectuarse con una antelación no inferior a quince (15) días calendario y que, en tratándose de reunión extraordinaria podrá ser realizada por el administrador, el consejo de administración, el revisor fiscal o un número plural de propietarios que represente al menos la quinta parte de coeficientes de copropiedad, cuando necesidades impr evistas o urgentes lo ameriten, exigencias de orden legal orientadas a garantizar que los copropietarios tengan conocimiento oportuno de la reunión y puedan ejercer el derecho a participar en condiciones de igualdad con la información suficiente.

Es así como el artículo 39 , parágrafo 1º ídem establece que toda convocatoria debe efectuarse mediante comunicación enviada a cada propietario a la última dirección registrada, asegura ndo la comunicación i ndividual y efectiva del aviso, aunque en tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales o decisiones por comunicación escrita, el aviso debe insertar el orden del día con la consecuencia de que

registrada, asegura ndo la comunicación i ndividual y efectiva del aviso, aunque en tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales o decisiones por comunicación escrita, el aviso debe insertar el orden del día con la consecuencia de que en la respectiva sesión no podrán adoptarse decisiones acerca de asuntos no contemplados. Esta prev isión legal delimita el ámbito de deliberación y decisión de la asamblea, al tiempo que protege el derecho de los copropietarios a conocer previamente los temas sometidos a su consideración.

Para el caso concreto, particular relevancia tiene el artículo 39, parágrafo 2º ídem, canon que impone un requisito adicional y expreso de contenido en la convocatoria : E sta “contendrá una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes”, luego es una exigencia legal concreta que integra el contenido mínimo del aviso, cuya finalidad se conecta con los artículos 29 y 30 ibidem, normas que regulan la obligación de contribuir al pago de expensas comunes y las consecuencias del incumplimiento, incluyendo la identificación de los deudores moros os en el acta de asamblea. De modo que, el legislador contemplo que desde la convocatoria los copropietarios conozcan laEspecialidad: Civil Proceso: Impugnación de actos de asamblea Demandante: Alicia Beltrán Demandados: Conjunto Residencial Cristales del Llano “Club Residencial Cristales del Llano Aquaparque Reservado P.H” Radicación: 50001310300620240009601

Decisión: Sentencia confirmatoria

10

relación de quienes se encuentran en mora con la finalidad de garantizar la transparencia

Reservado P.H” Radicación: 50001310300620240009601

Decisión: Sentencia confirmatoria

10

relación de quienes se encuentran en mora con la finalidad de garantizar la transparencia en la información financiera de la copropiedad y permitir un control informado en la deliberación y las decisiones que vayan a adoptarse.

En consecuencia, la convocatoria a la asamblea debe cumplir como requisitos mínimos la oportunidad y legitimación para convocar, comunicación individual a cada propietario, inclusión del orden del día en los eventos previstos por la le gislación y, de manera expresa, incorporación de la relación de propietarios en mora en el pago de expensas comunes. La omi sión de cualquiera de estos requisitos implica desconocimiento de las prescripciones legales que gobiernan la convocatoria y, por ende, constituye un aspecto susceptible de apreciación judicial en sede de impugnación de de cisiones de asamblea, conforme previene el artículo 49 de la ley 675 de 2001.

5.3.3. Mayorías simple y calificada:

En materia de adopción de decisiones por la asamblea general de propietarios, la ley 675 de 2001 establece como regla general el sistema de mayoría simple sin perjuicio de ciertos asuntos que por su entidad, exigen mayoría calificada. Así las cosas, el artículo 45 ídem, dispone que salvo los eventos cuando la ley o el reglamento exijan quórum o mayoría superior, la asamblea sesionará válidamente con un núme ro plural de propietarios que representen por lo menos más de la mitad de coeficientes de copropiedad y adoptará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes representados

entenderán por no escritas. También dispuso que las decisiones adoptadas en contravención a las reglas sobre quórum y mayorías serán absolutamente nulas.

Como excepción a la regla general, el artículo 46 ídem consagra un catálogo de decisiones que requieren mayoría calificada de setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto, entre otras, las reformas al reglamento de propiedad horizontal, desafectación de bienes comunes no esenciales, aprobación de