TSDJ VIT SU - 15238-31-03-002-2021-00088-03-(28-06-2023)

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL

SANTA ROSA DE VITERBO

_____________________ Relatoría

RESOLUCIÓN DE PROMESA DE COMPRA VENTA - LA FINALIDAD DEL CONTRATO DE PROMESA ES PREPARAR UN ACTO POSTERIOR QUE TENDRÁ EL CARÁCTER DE DEFINITIVO, LUEGO, LAS OBLIGACIONES QUE SE EMANAN EN ESTOS SON ÚNICA Y EXCLUSIVAMENTE DE HACER : El contrato de promesa tan solo surtirá efectos cuando i) la promesa conste por escrito, ii) el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil; iii) contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato y, finalmente, iv) se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.

De manera liminar, es necesario traer a colación la noción de contrato prevista en el artículo 1495 del C. Civil, en el que se establece que el contrato es “un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa”. Ahora, es dable recordar que la finalidad del contrato de promesa es preparar un acto posterior que tendrá el carácter de definitivo, luego, las obligaciones que se emanan en estos son única y exclusivamente de hacer. Así las cosas, el contrato de promesa tan solo surtirá efectos cuando se encuentren satisfechos los requisitos enlistados en el artículo 1611 del C. Civil, estos son, i) la promesa conste por escrito, ii) el contrato prometido no sea de aquellos que las le yes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos

satisfechos los requisitos enlistados en el artículo 1611 del C. Civil, estos son, i) la promesa conste por escrito, ii) el contrato prometido no sea de aquellos que las le yes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil; iii) la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato y, finalmente, iv) se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales. Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil en sentencia Rad. No. 11001-3103-014-2005-00154-01 del 30 de julio del 2010

RESOLUCIÓN DE PROMESA DE COMPRA VENTA -REQUISITOS: a) la existencia de un contrato bilateral; b) el incumplimiento del demandado total o parcialmente de las obligaciones que para él generó el pacto y; c) que el demandante, por su parte haya cumplido los deberes que le impone la convención, o cuando menos s e haya allanarlos a cumplirlos en la forma y tiempos debidos. / RESOLUCIÓN DE PROMESA DE COMPRA VENTA – PROCEDENCIA POR INCUMPLIMIENTO DEL DEMANDA DO: No sufragaron en su totalidad el valor del inmueble prometido en venta, no comparecieron a la Notaría a fin de suscribir la escritura pública, lugar, día y hora previamente convenida en el contrato de promesa.

En eso orden, al concurrir los elementos para declarar la existencia del contrato de compraventa, esta Sala entrará a establecer si están dados los presupuestos para declarar la resolución del mismo, tal y como concluyó

En eso orden, al concurrir los elementos para declarar la existencia del contrato de compraventa, esta Sala entrará a establecer si están dados los presupuestos para declarar la resolución del mismo, tal y como concluyó el A quo. Así pues, debe relievarse que los contratos bilaterales, como lo es de promesa, se resuelven ante el incumplimiento de las obligaciones allí plasmadas por una o ambas partes, tal y como lo establece el artículo 1546 del C. Civil, al preceptuar “En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios.” Y es que, el incumplimiento de las obligaciones de una parte o ambas, ineludiblemente implica la transgresión al principio de la buena fe contractual consagrado en el artículo 1603 del C. Civil, al reseñar “que los contratos deben ejecutarse de buena fe y por consiguiente obligan no solo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación o que por la ley pertenecen a el la”, máxime, cuando lo plasmado en contrato, a voces del artículo 1602 ejusdem es ley para los contratantes. En ese norte, la H. Corte Suprema de Justicia, Sala Civil ha indicado que la acción resolutoria prospera en aquello eventos en los que el demandante acredite fehacientemente la satisfacción de los siguientes presupuestos, a) la existencia de un contrato bilateral; b) el incumplimiento del demandado total o parcialmente de las obligaciones que para él generó el pacto y; c) que el demandante, por su parte haya cumplido los deberes que le impone la convención,

contrato bilateral; b) el incumplimiento del demandado total o parcialmente de las obligaciones que para él generó el pacto y; c) que el demandante, por su parte haya cumplido los deberes que le impone la convención, o cuando menos se haya allanarlos a cumplirlos en la forma y tiempos debidos. Sobre la primera exigencia, esto es, la existencia de un contrato bilateral, se encuentra en debida forma probado, en consideración a que el aquí demandante ostenta la calidad de promitente vendedor y las señoras ANDREA NIÑO E INES NIÑO PAIPILLA, contrataron en calidad de promitentes compradoras, evidenciándose así el contrato bilateral. En lo que respecta al incumplimiento de las demandadas, como segundo presupuesto, se tiene que en el plenario se probó con suficiencia que las señoras ANDREA NIÑO E INES NIÑO PAIPILLA no sufragaron en su totalidad el valor del inmueble prometido en venta, al igual, no comparecieron el 29 de abril de 2021 a la Notaría Primera del Circulo de Duitama a fin de suscribir o elevar la escritura pública, lugar, día y hora previamente convenida en el contrato de promesa. En este punto, esta Sala debe subrayar que, si bien las demandadas en todas sus salidas manifestaron que convinieron “verbalmente” con el demandante la modificación de la fecha o plazo para perfeccionar el contrato prometido “compraventa”, lo cierto es que su dicho carece de respaldo, aunado a que, si existiera prueba en tal sentido, por ejemplo., confesión del demandante, tal modificación no surtiría efecto alguno, dado que, el contrato de promesa, al igual que las modificaciones y/o adiciones deben

aunado a que, si existiera prueba en tal sentido, por ejemplo., confesión del demandante, tal modificación no surtiría efecto alguno, dado que, el contrato de promesa, al igual que las modificaciones y/o adiciones deben constar por escrito. Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil en providencia STC15803-2022.TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL

SANTA ROSA DE VITERBO

_____________________ Relatoría

2 RESOLUCIÓN DE PROMESA DE COMPRA VENTA - REINTEGRO DE LOS DINEROS: Aplicación de fórmula para reintegrarlos debidamente indexados.

Respecto de los términos de reintegro de los dineros, esta Sala advierte que los mismos serán debidamente indexados aplicándola fórmula según la cual el valor histórico multiplicado por el IPC actual y el resultado de esta operación dividido por el IPC his tórico arroja el valor presente de la misma suma de dinero, teniendo como IPC Final o actual el correspondiente al momento en que se cancele dicho valor, que conforme lo indicó el juzgado de primera instancia y que no fue objeto de apelación, lo será en el término de diez (10) días siguientes a la ejecutoria de esta sentencia. Corte Suprema de Justicia, en sentencia Rad. No. SC2307－2018REPÚBLICA DE COLOMBIA

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE SANTA ROSA DE VITERBO Patrimonio Histórico y Cultural de la Nación Ley 1128 de 2007

SALA ÚNICA

Junio, veintiocho (28) de dos mil veintitrés (2023).

PROCESO: CivilContrato Promesa de Compra Venta

Ley 1128 de 2007

SALA ÚNICA

Junio, veintiocho (28) de dos mil veintitrés (2023).

PROCESO: CivilContrato Promesa de Compra Venta RADICACIÓN: 15238-31-03-002-2021-00088-03

DEMANDANTE: RAFAEL ANTONIO PARRA SERNA

DEMANDADOS: NIDIA INES NIÑO PAIPILLA

ANDREA NIÑO PAIPILLA JDO DE ORIGEN: Segundo Civil del Circuito De Duitama Pva APELADA: Sentencia del 26 de octubre de 2022

DECISIÓN: Confirma DISCUSIÓN: Aprobado en Sala No. 12 del 18 de mayo de 2023

M. PONENTE: DRA. LUZ PATRICIA ARISTIZÁBAL GARAVITO

(Sala Primera de Decisión)

Se ocupa la sala de resolver el recurso de apelación interpuesto por el señor apoderado de la parte d emandada, contra la sentencia proferida por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Duitama el del 26 de octubre de 2022.

1.- ANTECEDENTES

1.1.- SINTESIS DE LA DEMANDA

• El señor RAFAEL ANTONIO PARRA SERNA, obrando a través de apoderado judicial, promovió demanda verbal contra las señoras NIDIA INÉS NIÑO PAIPILLA y ANDREA NIÑO PAIPILLA, pretendiendo que, I) Se declare resuelto el contrato de promesa de compraventa suscrita el 27 de enero de 2021, junto con el otro si del 26 de abril de 2021 y ii) se condene a las demandadas a pagar la suma de $58.500.000

promesa de compraventa suscrita el 27 de enero de 2021, junto con el otro si del 26 de abril de 2021 y ii) se condene a las demandadas a pagar la suma de $58.500.000 a título de cláusula penal, conforme a lo establecido en el contrato de promesa de compraventa.

Las pretensiones se fundamentaron en los hechos que a continuación se resumen:Rad. No. 15238-31-03-002-2021-00088-03 2 .- Refirió que el 27 de enero de 2021, en su calidad de vendedor celebró con las señoras ANDREA y NIDIA INES NIÑO PAIPILLA, en su condición de compradoras, contrato de promesa de compraventa respecto de los bienes inmuebles: lote de terreno y la casa de habitación sobre él construida con todas sus mejoras y anexidades presentes y futuras, ubicadas en la vereda de centro de la jurisdicción del municipio de Paipa, con nomenclatura urbana No. 25/47 de la carrera 20 y con matrícula inmobiliaria No. 074-000723.

• Indicó que acordaron como precio del inmueble la suma de $390.000.000, valor que las promitentes compradoras se obligaron a cancelar en dos pagos, el primero, por la suma de $100.000.000 el 12 de febrero de 2021 y, el segundo, por la suma de $290.000.000 el 29 de abril de 2021, fecha en la que suscribirían la escritura correspondiente.

• Sostuvo que las señoras ANDREA y NIDIA INES NIÑO PAIPILLA incumplieron el contrato de promesa de compraventa porque el 12 de febrero de 2021, únicamente

correspondiente.

• Sostuvo que las señoras ANDREA y NIDIA INES NIÑO PAIPILLA incumplieron el contrato de promesa de compraventa porque el 12 de febrero de 2021, únicamente efectuaron un abono de $75.000.000., cuando debieron pagar $100.000.000

• Arguyó que las demandas con posterioridad hicieron otros abonos mediante, específicamente, tres depósitos judiciales, los cuales ascendieron a $106.350.000, además, refirió que pese a haberse suscrito un otro si al contrato de promesa de compraventa con el objetico que las señoras las señoras ANDREA y NIDIA INES NIÑO PAIPILLA gestionaran los recursos para pagar el precio acordado, estas no efectuaron el pago del saldo ni se presentaron para suscribir la escritura púbica en la fecha acordada.

• Afirmó que el 29 de abril de 2021 a las 9:00 a.m, se presentó en la Notaría Primera del Circulo de Duitama, fecha señalada en el otro sí al contrato de promesa, para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, situación que tampoco se concretó, dado que las promitentes compradoras no llegaron.

-. Recalcó que el Notario elevó constancia en la que se lee: “el promitente vendedor se hizo presente las 9:00 a.m. hasta las 11.00 A.M. y las promitentes compradoras: NIDIA NIÑO PAIPILLA Y ANDREA NIÑO PAIPILLA, no se hicieron presentes para dar cumplimiento al OTRO SI del contrato de promesa de compra venta.”Rad. No. 15238-31-03-002-2021-00088-03 3

NIDIA NIÑO PAIPILLA Y ANDREA NIÑO PAIPILLA, no se hicieron presentes para dar cumplimiento al OTRO SI del contrato de promesa de compra venta.”Rad. No. 15238-31-03-002-2021-00088-03 3 - Señaló que el incumplimiento de las demandadas en el pago del precio pactado las hace acreedoras de la cláusula penal estipuladas en el contrato de promesa de compraventa y le otorga derecho a exigir la suma de $58.500.000, como cláusula penal.

-. Finalmente, precisó que el 2 de agosto de 2021 se agotó conciliación prejudicial ante la Cámara de Comercio de Sogamoso, entidad que expidió constancia de No acuerdo allegada con la demanda.

1.2.- TRAMITE PROCESAL :

• La demanda le correspondió por reparto al Juzgado Segundo Civil del Circuito de Duitama, Despacho que, mediante proveído del 28 de octubre de 2021, procedió a su admisión y ordenó la notificación a la parte demandada . (Fl. 64 Cuaderno

Principal ).

-. Una vez efectuadas las gestiones de notificación, las demandadas otorgaron poder para su representación al interior del presente asunto a un profesional en derecho , por ende, el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Duitama en auto de 31 de enero de 2022, dispuso tenerlas por notificadas por conducta concluyente

A través de auto de 31 de enero de 2022, se dispuso tener por notificadas por conducta concluyente del auto admisorio de la demanda y de la reforma de la

A través de auto de 31 de enero de 2022, se dispuso tener por notificadas por conducta concluyente del auto admisorio de la demanda y de la reforma de la demanda a las demandadas NIDIA INES NIÑO PAIPILLA y ANDREA NIÑO PAIPILLA , lo anterior al atender a la circunstancia de que habían constituido apoderado judicial, procediéndose, con proveído del 10 de marzo de 2022, a señalar fecha para audiencia inicial (Fl. 74 C.1).

-. La audiencia inicial “Art. 372 del C.G.P” se llevó a cabo en sesiones del 21 de abril ,11 de agosto y 23 de agosto de 2022, mientras que diligencia de instrucción y juzgamiento “Art. 373 del C.G.P.” se efectuó el 26 de octubre de 2023 se efectuó laRad. No. 15238-31-03-002-2021-00088-03 4

2.- DE LA SENTENCIA RECURRIDA

El 26 de octubre de 2023. el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Duitama, resolvió:

Primero: DECLARAR la Resolución del contrato promesa de compraventa celebrado con fecha 27 de enero de 2021 y su otro si donde se acordó que se elevaría a escritura pública el 29 de abril de 2021, suscrito entre el promitente vendedor y las promitentes compradoras NIDIA Y ANDREA NIÑO PAIPILLA, por el incumplimiento del contrato promesa de compraventa y el otro sí que modificó ese contrato promesa de compraventa acorde con las consideraciones

vendedor y las promitentes compradoras NIDIA Y ANDREA NIÑO PAIPILLA, por el incumplimiento del contrato promesa de compraventa y el otro sí que modificó ese contrato promesa de compraventa acorde con las consideraciones expuestas en la parte motiva de esta decisión ante la no presencia a la Notaría y el no pago del precio total del acto contractual pactado y en las demás consideraciones contenidas en esta decisión.

Segundo: SE CONDENA a las demandadas ANDREA NIÑO PAIPILLA Y NIDIA NIÑO PAIPILLA a pagar la cláusula penal como fue pactada, pagará a favor del señor RAFAEL PARRA la cantidad de $58.500.000, a más tardar a los 10 días siguientes a la ejecutoria de esta decisión.

Tercero: SE ORDENA al señor RAFAEL PARRA SERNA que hechas las deducciones de la cantidad de dinero que ya recibió por parte de las señoras NIÑO PAIPILLA de $181.350.000 de esa cantidad, devolverle s a ellas en la cuenta que ellas indiquen o en depósitos judiciales la cantidad actualizada al momento de esa devolución, el valor de $122.850.000 hechas las operaciones matemáticas respectivas.

Cuarto: NEGAR LA CONDENA de la señora ANDREA Y NIDIA NIÑO PAIPILLA a indemnizar al demandante el señor RAFAEL PARRA, los perjuicios causados por su incumplimiento, acorde a lo valorado en la parte motiva de esta decisión.

Quinto: No se hacen otras clases de condena ni se ordena restitución del bien, en consideración a lo notificado y valorado en la parte motiva de esta decisión.

Sexto: SE CONDENA EN COSTAS y en agencias en derecho a las señoras

Quinto: No se hacen otras clases de condena ni se ordena restitución del bien, en consideración a lo notificado y valorado en la parte motiva de esta decisión.

Sexto: SE CONDENA EN COSTAS y en agencias en derecho a las señoras ANDREA Y NIDIA NIÑO PAIPILLA, a favor de RAFAEL PARRA SERNA, las cuales efectuadas los análisis pertinentes al no prospe rar la totalidad de las pretensiones y efectuados los parámetros de acuerdo con la valoración de los acuerdos pertinentes, se les condena a cancelar a favor de la parte demandante, el valor de $5.430.000 como concepto de agencias en derecho, las costas serán liquidadas secretarialmente..

La anterior decisión fue sustentada de la siguiente manera,

-. Adujo que el contrato de compraventa suscrito entre el señor RAFAEL ANTONIO PARRA SERNA como prometiente vendedor y las señoras ANDREA e INES NIÑO PAIPILLA c omo prometientes compradoras cumple con todos los requisitos delRad. No. 15238-31-03-002-2021-00088-03 5 artículo 1611 del Código Civil para ser un contrato válido, aunado a ello refirió que el otro sí que modificó el aludido contrato fue un documento que lo complementó en algunas cláusulas e ig ualmente cumple con todos los requisitos legales para ser válido.

-. Indicó que del material probatorio allegado al expediente y el interrogatorio de las partes no se encontró ningún elemento de prueba que permitiera darle credibilidad a la posición planteada por las demandadas frente a la variación de las fechas para la firma de la escritura pública en la notaria, puesto que, a pesar que el señor

partes no se encontró ningún elemento de prueba que permitiera darle credibilidad a la posición planteada por las demandadas frente a la variación de las fechas para la firma de la escritura pública en la notaria, puesto que, a pesar que el señor PARRA SERNA en muchas de sus respuestas indicó no recordar el tema al preguntarle de manera concreta si hubo o no acuerdo de modificación de fechas, negó en forma enfática haber hecho algún acuerdo verbal de modificación de las fechas del contrato de promesa de compraventa y del otro sí.

-. Agregó que por parte de las señoras NIÑO PAIPILLA no hay ningún elemento de prueba que sustente y de credibilidad a su argumento frente la variación de fechas alegada y lamentó desde la óptica procesal que las demandadas no hayan presentado la contestación de la demanda dentro de la oportunidad procesal pertinente, asimismo, c itó el artículo 97 del CGP frente a su consecuencia de presumir ciertos los hechos susceptibles de confesión.

-. Refirió que tampoco hay elementos de prueba que demuestren que existió la modificación de las fechas para la suscripción de la escritura y que el señor PARRA SERNA no la aceptó, por el contrario, si se demostró con el acta de comparecencia No. 2 emitida por la Notaria Primera del Circulo de Duitama que el señor PARRA SERNA se presentó el 29 de abril de 2021 a las 9: 00 am y las señoras NIÑO PAIPILLA no asistieron, prueba documental que reúne todas las exigencias del artículo 246 del C.G.P.

-. Aludió que el señor RAFAEL ANTONIO PARRA sí estuvo presto a dar cumplimiento al contrato de promesa de compraventa y del otro sí y que fueron las

artículo 246 del C.G.P.

-. Aludió que el señor RAFAEL ANTONIO PARRA sí estuvo presto a dar cumplimiento al contrato de promesa de compraventa y del otro sí y que fueron las señoras ANDREA y NIDIA NIÑO PAIPILLA quienes no acudieron a la Notaria para suscribir la respectiva escritura pública, al igual, reiteró que no obran elementos de prueba que demuestren que se modificó la fecha para suscribir la escritura para el 31 de mayo de 2021, o que ese día sí estuvieron en Notaria, que no elevaronRad. No. 15238-31-03-002-2021-00088-03 6 escritura pública y que hayan cambiado nuevamente la fecha para el 11 de junio de 2021.

-. Arguyó que el incumplimiento alegado por las demandadas por parte del señor PARRA SERNA, esto, al no presentar certificado de paz y salvo del inmueble para suscribir la escritura pública del inmueble, es un asunto que le correspondía evaluar al Notario en el momento pertinente, empero, no determina el cumplimiento o no del señor PARRA SERNA.

-. Refirió que el señor RAFAEL PARRA SERNA debía devolver los dineros abonados correspondientes a la suma de $181.350.000 menos lo correspondiente a la cláusula penal por incumplimiento equivalente al 15% del valor total de la compraventa, es decir, $58.500.000.

3.- DE LA APELACIÓN.

3.1.- DEL RECURSO IMPETRADO POR LAS DEMANDADAS

Inconforme con la anterior decisión, las demandadas NIDIA INES y ANDREA NIÑO

3.- DE LA APELACIÓN.

3.1.- DEL RECURSO IMPETRADO POR LAS DEMANDADAS

Inconforme con la anterior decisión, las demandadas NIDIA INES y ANDREA NIÑO PAIPILLA, a través de su apoderado judicial, interpusieron recurso de apelación, con el fin que, este Tribunal revoqu e la sentencia y, en su lugar, I) declare la resolución del contrato de promesa de compraventa por incumplimiento del señor RAFAEL PARRA SERNA, II) condene al pago de la cláusula penal a cargo del demandante y III) condene al pago de costas y agencias en derecho a favor de las demandadas.

Lo anterior, con base en los siguientes argumentos,

-. Refirieron que la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia ha sostenido que la obligación del prometiente vendedor en el contrato de promesa de compraventa consiste en aportar el certificado de paz y salvo de las obligaciones tributarias con el municipio al momento de suscribir la escritura pública, por lo que, el señor RAFAEL PARRA incumplió con tal obligación al presentarse el 29 de abril de 2021 únicamente con el recibo de pago de impuesto predial.Rad. No. 15238-31-03-002-2021-00088-03 7 -. Indicaron que existió un incumplimiento mutuo de las obligaciones a cargo tanto del prometiente vendedor como de las prometientes compradoras, motivo por el cual, no debe proceder la condena al pago de la cláusula penal a cargo de ninguna de las partes y deben modificarse los numerales relativos a la condena en costas y agencias en derecho.

-. Frente a los términos de la restitución refirieron que es necesario que se señale

de las partes y deben modificarse los numerales relativos a la condena en costas y agencias en derecho.

-. Frente a los términos de la restitución refirieron que es necesario que se señale la base sobre el cual se debe calcu lar la restitución, es decir, aclarar si será sobre el índice de precios al consumidor o la tasa de interés máxima bancaria que establece la Superintendencia Financiera.

-. Indicaron que el señor RAFAEL PARRA SERNA reveló una actitud prevenida, calculadora y evasiva al sostener que el acuerdo consistía en suscribir la escritura de compraventa el 29 de abril de 2021 en la Notaria Primera de Duitama y que ellas habían incumplido ese acuerdo. Además, que, el demanda nte no pudo explicar la razón por la cual faltó a la verdad sobre la fecha de los últimos tres pagos parciales puesto que no se realizaron con posterioridad al 29 de abril de 2021 , pues, se efectuaron en mayo como él mismo lo reconoció y confesó en su declaración, faltando a la verdad procesal en provecho de sus aspiraciones.

-. Precisaron que se debía realizar una correcta evaluación de la prueba recaudada con las declaraciones vertidas por el demandante, puesto que inicialmente negó la existencia de un acuerdo para concurrir a la notaria el 31 de mayo de 2021, adujo que nunca sostuvo conversación alguna al respecto y , posteriormente, en la ampliación del interrogatorio modificó su posición manifestando que no recordaba la ocurrencia de esos hechos, justificando una actitud amañada y divergente de l a real ocurrencia de los hechos del negocio.

-. Agregaron que ellas si fueron concordantes y coherentes en sus relatos

la ocurrencia de esos hechos, justificando una actitud amañada y divergente de l a real ocurrencia de los hechos del negocio.

-. Agregaron que ellas si fueron concordantes y coherentes en sus relatos concernientes a que se había alcanzado un acuerdo de forma verbal con el señor PARRA SERNA para acudir a la firma de la escritura el 31 de mayo, motivo por el cual no asistieron a la Notaria el 29 de abril, que el 31 de mayo acudieron a la Notaria para cumplir con su obligación pero que el señor PARRA SERNA no aportó el certificado de paz y salvo de impuestos municipales, razón por la cual no pudo suscribirse la escritura pública.Rad. No. 15238-31-03-002-2021-00088-03 8 -. Afirmaron que el demandante manifestó que el acuerdo sobre la fecha posterior para la firma de la escritura pública de compraventa ameritaba un documento escrito que no existió por lo que no hay prueba que se hubiera realizado, siendo éste un indicio de mendacidad, atendiendo a que ellas manifestaron estar interesadas en la ampliación del plazo para la firma de la escritura pública -, enviaron el borrador del segundo otro si modificatorio al señor PARRA SERNA, pero él decidió aceptar el acuerdo verbal sin suscribir el documento físico propuesto.

-. Manifestaron que el A quo erró en su decisión por cuanto de la revisión objetiva y sana de las pruebas obrantes en el proceso, se deduce , sin lugar a dudas , que el señor PARRA SERNA incumplió en forma previa y anterior en sus obligaciones referidas a aportar el certificado de paz y salvo predial para la firma de la escritura pública, por lo que, no es posible declarar únicamente incumplida a la parte

señor PARRA SERNA incumplió en forma previa y anterior en sus obligaciones referidas a aportar el certificado de paz y salvo predial para la firma de la escritura pública, por lo que, no es posible declarar únicamente incumplida a la parte demandada.

-. Finalmente, resaltaron que el certificado de paz y salvo en materia de impuesto predial es el documento en el que consta que el titular de la propiedad está al día en sus obligaciones tributarias y es requisito fundamental en la protocolización de escrituras, de manera tal que, al señor PARRA SERNA le correspondía cumplir con esa obligación y no lo hizo.

3.2.- DEL TRASLADO A LOS NO RECURRENTES

El señor RAFAEL ANTONIO PARRA SERNA, a través de su apoderado, descorrió traslado como no recurrente, oportunidad en la que solicitó se confirme la providencia recurrida, ello, bajo los siguientes fundamentos:

-. Afirmó que los reparos y la sustentación presentada por las demandadas se limitan a exponer aspectos subjetivos y apreciaciones personales pretendiendo desvirtuar la realidad de lo acontecido en el negocio jurídico.

-. Refirió que el contrato de promesa de compraventa es claro en su cláusula 5 otorgamiento de la escritura pública, parágrafo primero al establecer: “ para el caso de la no obtención de la aprobación del crédito en el plazo estipulado y no obstante que el prometiente vendedor podrá optar por prorrogar o fijar un nuevo plazo para la obtención de dicha aprobación el cual no podrá ser superior a quince (15) díasRad. No. 15238-31-03-002-2021-00088-03 9

la obtención de dicha aprobación el cual no podrá ser superior a quince (15) díasRad. No. 15238-31-03-002-2021-00088-03 9 antes del otorgamiento de la escritura pactada en esta promesa, paro lo cual deberá firmarse el otro si correspondiente”.

-. Agregó que lo argumentos que sustentan la apelación no tienen fundamento porque no existieron acuerdos para suscribir la escritura pública en mayo y junio de 2021, como aducen las demandadas, no existen actas ni constancias que lo demuestren y en el contrato de promesa de compraventa se plasmó de forma clara que cualquier prorroga se debía realizar por escrito.

-. Resaltó que, de acuerdo al efecto jurídico que genera l a falta de contestación de la demanda, se debe tener como prueba la confesión de todos los hechos y afirmaciones que se hicieron en el escrito de la demanda . Así mismo adujo que, si las partes demandadas hubieran tenido la intención de cumplir el negocio j urídico habrían acudido a la Notaria en la fecha que ellas indicaron, con el dinero para cubrir el precio faltante por cancelar, pero dicha situación no fue demostrada.

4-. CONSIDERACIONES

4.1. PROBLEMA JURIDICO

Conforme a lo argüido por las recurrentes, esta Sala de ocupará de,

-. Determinar si el erró el A quo al declarar resuelto el contrato por el incumplimiento exclusivo de las demandadas NIDIA INES y ANDREA NIÑO PAIPILLA.

4.2.- DEL CASO EN CONCRETO

De manera liminar, es necesario traer a colación la noción de contrato prevista en el

exclusivo de las demandadas NIDIA INES y ANDREA NIÑO PAIPILLA.

4.2.- DEL CASO EN CONCRETO

De manera liminar, es necesario traer a colación la noción de contrato prevista en el artículo 1495 del C. Civil, en el que se establece que el contrato es “un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa”.

Ahora, es dable recordar que la finalidad del contrato de promesa es preparar un acto posterior que tendrá el carácter de definitivo, luego, las obligaciones que se emanan en estos son única y exclusivamente de hacer. Al respecto, la H. Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil en sentencia Rad. N o. 11001-3103014-2005-00154-01 del 30 de julio del 2010, reseñó,Rad. No. 15238-31-03-002-2021-00088-03 10

«El contrato preparatorio, preliminar, promesa de contrato, precontrato (pactum de contrahendo o pactum de ineiundo contratu), en efecto, genera esencialmente (esentialia negotia), una pre stación de hacer, su función es preparatoria e instrumental, proyecta y entraña la obligación de estipular en un futuro determinado otro contrato diferente en sus elementos, naturaleza, función y efectos”.

Así las cosas, el contrato de promesa tan solo surtirá efectos cuando se encuentren satisfechos los requisitos enlistados en el artículo 1611 del C. Civil, estos son, i) la promesa conste por escrito , ii) el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no conc