TSDJ VIT SU - 15238-31-03-003-2014-00059-01-(17-07-2019)-1

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL

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RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL – No se demostró un incu mplimiento de las obligaciones por parte del arrendador.

Mírese, entonces, como en principio, se advierte que el sellamiento preventivo de la obra devino claramente por la falta de cumplimiento de las normas urbanísticas que se exigen en el municipio de Duitama, concreta mente en lo referente a la ausencia de licencia de constr ucción, para llevar a cabo la intervención del esta blecimiento de comercio, circunstancia que fue ratificada por CARLOS JULIO PRIETO CEPEDA, técnico adscrito a la Oficina de Planeación de Duitama, sellamiento que solo se leva ntó hasta el mes de mayo de 2013, previa solicitud del propietario.

Y aunque la demandante asegura que la misma no se había obtenido debido a que el demandado falsificó l as firmas en Curaduría, de ello no existe prueba algun a, pues si bien puede que las firmas para la obtenc ión de permisos se hubieran falsificado, lo cual evidentem ente hace que el arrendador pueda incurrir en un de lito, lo cierto es que UNIDROGAS dio inicio a la construcció n sin tener licencia para ello, y que fue este y no otro el motivo que llevó a que Planeación hiciera el sellamiento.

Sobre este aspecto debe precisarse que si bien no p uede desconocerse que existe un proceso penal por l a aludida falsificación, hasta el momento la sentencia de primera instancia no se tiene prueba alguna de que, para el momento del sellamiento, la licencia de construc ción no se hubiera obtenido por la conducta punible

aludida falsificación, hasta el momento la sentencia de primera instancia no se tiene prueba alguna de que, para el momento del sellamiento, la licencia de construc ción no se hubiera obtenido por la conducta punible endilgada; contrariamente, lo que se observa es que, para ese momento, hasta ahora estaba en trámite la referida licencia y, por ello, mal podría considerarse que es culpa del arrendador el sellamiento de la obra.

Y es que, fíjese que revisado el contrato de arrendamiento, no se evidencia que el arrendador, GERARDO ÁNGEL GIRALDO, se comprometiera a obtener la licencia de construcción a efectos de que se iniciara la obra; contrariamente, lo que se observa es que UNIDROGAS asumió la obligación de llevar a cabo las reparacio nes y que, claramente, en desarrollo de ellas, debió habe r previsto que no podía dar inicio a la obra sin el permiso propio de la administración municipal.

Igualmente, de la revisión del contrato, no se avizora que el demandado, se haya obligado a tramitar y entregar la licencia de construcción, y si bien es cierto, U NIDROGAS debía contar con los documentos necesarios para el efecto, los cuales solamente podían ser suministrad os por el arrendador, no lo es menos que la obra no debió haberse iniciado sin el permiso de la Curaduría, in sistiéndose que, fuera cual fuera la demora en el e xpedición de la misma, lo cierto es que el sellamiento se efe ctuó porque la licencia no existía y la obra, contr ariamente, si se estaba adelantado sin permisos de ningún tipo.

Ante este panorama, lo que se observa es que UNIDROGAS decidió desistir del contrato de arrendamiento, una

se estaba adelantado sin permisos de ningún tipo.

Ante este panorama, lo que se observa es que UNIDROGAS decidió desistir del contrato de arrendamiento, una vez sellada la obra, pero no existe prueba de que t al sellamiento haya acaecido como consecuencia de u n incumplimiento de contrato por parte del arrendador, pues, debe insistirse, dentro de sus obligaciones no estaba, ni la de efectuar la reparación que se estaba adelantado, ni la de obtenerla licencia de construcción, y, finamente, tampoco se probó que la falta de licencia, para el 26 de septiembre de 2012, fecha en la que se selló el local comercial, obedeciera a la falsificación en la firm a de los formularios, que, posteriormente, fue obje to de un proceso penal.

REPÚBLICA DE COLOMBIA

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“Patrimonio Histórico y Cultural de la Nación” Ley 1128 de 2007

SALA ÚNICA

Santa Rosa de Viterbo, diecisiete (17) de julio de dos mil diecinueve (2019).

Hora: 4:37 p.m.

ASUNTO A DECIDIR:

El recurso de apelación interpuesto por la demandante UNIÓN DE DROGUISTAS S.A. en contra de la sentencia del 31 de agosto de 2018 proferida dentro del proceso de la referencia por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Duitama.

ANTECEDENTES PROCESALES:

La demanda:

S.A. en contra de la sentencia del 31 de agosto de 2018 proferida dentro del proceso de la referencia por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Duitama.

ANTECEDENTES PROCESALES:

La demanda:

UNIÓN DE DROGUISTAS S.A., actuando a través de apoderada judicial, para el mes de mayo de 2014, presentó demanda en contra de GERARDO ÁNGEL GIRALDO GÓMEZ, para que, previos los trámites proce sales del caso, se declare que es civil y contractualmente responsable de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento del contrato de arrendamiento signado por las partes el 01 de agosto de 2012, y, como consecuencia de lo anterior, se les condene a pagar las siguientes sumas de dinero: (i) por concepto de daño emergente la suma de $81.500.000; (ii) por concepto de indemnización consolidada, la suma de $242.500.000; y (iii) como clausula penal, la suma de $36.000.000.

Funda la demanda, en los hechos que se resumen a continuación:

1.- El 01 de agosto de 2012, el señor GERARDO ÁNGEL GIRALDO GÓMEZ, CLASE DE PROCESO : RESPONSABILIDAD CIVIL CONTRACTUAL RADICACIÓN : 15238-31-03-003-2014-00059-01

DEMANDANTE : UNIÓN DE DROGUISTAS S.A.

DEMANDADO : GERARDO ÁNGEL GIRALDO GÓMEZ

MOTIVO : APELACIÓN DE SENTENCIA

DECISIÓN : CONFIRMA

APROBACIÓN : ACTA No. 032

DEMANDADO : GERARDO ÁNGEL GIRALDO GÓMEZ

MOTIVO : APELACIÓN DE SENTENCIA

DECISIÓN : CONFIRMA

APROBACIÓN : ACTA No. 032

MAGISTRADO PONENTE : EURÍPIDES MONTOYA SEPÚLVEDATRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL

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arrendó un local comercial ubicado en la carrera 18 N° 14 – 05 de Duitama, a la persona jurídica UNIDROGAS S.A., Representada legal mente por el señor JUAN FRANCISCO SUÁREZ, contrato de arrendamiento que fue pactado por el término de tres años, contados a partir de la fecha de suscripción del contrato.

2.- Como canon de arrendamiento, se pactó la suma d e cinco millones de pesos ($5.000.000), pagaderos los primeros cinco días de cada mes, para el efecto, la empresa demandante canceló por adelantado, la suma de veinte millones de pesos, correspondiente a los primeros cuatro meses; aunado a ello, se cancelaron dos millones de pesos más, por concepto de IVA.

3.- En las cláusulas cuarta y duodécima del contrato de arrendamiento, se autorizó a la demandante realizar las reparaciones locativas, mejoras y remodelaciones que considerara necesarias, las cuales no serían reconocidas cuando se hiciera entrega del inmueble; motivo por el cual, UNIDROGAS S.A. contrató con el arquitecto OMAR CORREDOR la realización de las respectivas reparaci ones necesarias para el desarrollo de la actividad comercial, tales como, fachada en vidrio, techo en dry wall, construcción de dos baños, entre otras.

CORREDOR la realización de las respectivas reparaci ones necesarias para el desarrollo de la actividad comercial, tales como, fachada en vidrio, techo en dry wall, construcción de dos baños, entre otras.

4.- El señor GERARDO ÁNGEL GIRALDO GÓMEZ, arrendador, fue la persona que suministró los documentos necesarios para tramitar, por parte de la entidad demandante, la licencia de remodelación del local a rrendado; persona que, de manera engañosa, solicitó al señor ARCADIO MARTÍNEZ suministrara fotocopia de las cédulas de ciudadanía de los propietarios del i nmueble para entregárselas al arrendatario.

5.- El local comercial fue tomado por UNIDROGAS para establecer una dependencia nueva de DROGAS ALEMANA, para lo cual, había adquirido los insumos requeridos; con dicho establecimiento, se p retendía percibir la suma de $2.500.000 diarios, desde la apertura al público.

6.- Cuando se estaban realizando las respectivas reparaciones al local comercial, la obra fue sellada por la Oficina de Planeación de Duitama, fecha desde la cual seTRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL

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privó a la demandante del goce o desfrute del inmue ble; una vez consultadas las razones por las cuales se selló la referida obra, la demandante se enteró de que el señor GERARDO ÁNGEL GIRALDO no era el dueño del loc al comercial, y que simplemente era un arrendatario del mismo, sin facu ltad de subarrendar y que el propietario del inmueble, LUIS ARCADIO MARTÍNEZ TORRES, había solicitado el

simplemente era un arrendatario del mismo, sin facu ltad de subarrendar y que el propietario del inmueble, LUIS ARCADIO MARTÍNEZ TORRES, había solicitado el sellamiento por no existir autorización para llevar a cabo las obras.

7.- Precisa el demandante que, desde esa fecha, se enteró que LUIS ARCADIO MARTÍNEZ había arrendado el local comercial a GERAR DO ÁNGEL GIRALDO, mediante contrato de arriendo de fecha 19 de junio de 2004 y en dicho contrato estaba expresamente prohibido realizar reparaciones locativas por parte del arrendatario, sin autorización del arrendador.

8.- En virtud de lo anterior, LUIS ARCADIO MARTÍNEZ inició proceso de restitución de inmueble arrendado contra GERARDO ÁNGEL GIRALDO GÓMEZ, proceso cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Segundo Civil del Circuito de Duitama, por incumplimiento de contrato, al haber realizado reparaciones locativas y subarrendar el local comercial.

9.- Ante el Centro de Conciliación en Equidad Jurídica de Bogotá, LUIS ARCADIO MARTÍNEZ y GERARDO ÁNGEL GIRALDO, llevaron a cabo c onciliación a través de la cual, el último de los mencionados, canceló a l primero, por concepto de perjuicios, la suma de $16.000.000 y se pactó que sería firmando un nuevo contrato de arrendamiento.

10.- El demandado citó a UNIDROGAS S.A. para llevar a cabo conciliación ante el Centro de Conciliación en Equidad Jurídica de Bogotá, pretendiendo que la empresa le cancelara la suma de $16.000.000 que, previament e, había cancelado al señor ARCADIO MARTÍNEZ, conciliación que terminó sin acuerdo de las partes.

Centro de Conciliación en Equidad Jurídica de Bogotá, pretendiendo que la empresa le cancelara la suma de $16.000.000 que, previament e, había cancelado al señor ARCADIO MARTÍNEZ, conciliación que terminó sin acuerdo de las partes.

11.- Asegura el demandante que está demostrada la r esponsabilidad del demandado en la imprudencia de subarrendar un local comercial sin tener autorización para ello, lo cual conllevó a la impos ibilidad de materializar el contratoTRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL

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de arrendamiento.

Admisión, traslado y contestación de la demanda.

1.- El Juzgado Tercero Civil del Circuito de Duitama, al que correspondió por reparto el conocimiento del asunto, mediante providencia de 05 de agosto de 2014, admitió la demanda y ordenó correr traslado de ella y sus anexos al demandado.

2.- A través de apoderado judicial, el señor GERARDO ÁNGEL GIRALDO GÓMEZ contestó la demanda, oponiéndose a las pretensiones tras considerar que no existe incumplimiento alguno del contrato; asimismo, propuso como excepciones de fondo, las que denominó: (i) excepción de contrato no cump lido; (ii) inexistencia de incumplimiento del contrato que habilitara la no ej ecución del mismo por el demandante; (iii) culpa exclusiva del demandante en la generación de su propio perjuicio; (iv) estimación indebida del daño emerge nte en relación a las reparaciones; (v) inexistencia de obligación legal de indemnizar el daño eventual o hipotético; (vi) tasación indebida de lucro cesante.

perjuicio; (iv) estimación indebida del daño emerge nte en relación a las reparaciones; (v) inexistencia de obligación legal de indemnizar el daño eventual o hipotético; (vi) tasación indebida de lucro cesante.

3.- Como quiera que se presentó objeción a la estimación anticipada de perjuicios, en auto del 22 de abril de 2015 se corrió traslado a la parte demandante para que solicitara pruebas, y, posteriormente, en proveído del 16 de febrero de 2016, se decretaron las pruebas solicitadas sobre el particular.

4.- El 07 de febrero de 2017 se corrió traslado de las excepciones de mérito, conforme a lo dispuesto en el artículo 399 del C.P.C.

5.- El 19 de septiembre de 2017, se realizó la audiencia de que trata el artículo 101 del C.P.C, diligencia en la que se agotó la etapa d e conciliación, se efectuaron los interrogatorios de parte y se fijó el litigio.

6.- En auto del 11 de octubre de 2017 se decretaron las pruebas solicitadas por las partes y, conforme a lo dispuesto en el artículo 373 del C.G.P., se dispuso el tránsito de legislación y se fijó fecha y hora para llevar a cabo la audiencia propia del artículoTRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL

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373 del C.G.P.

7.- Luego de algunos aplazamientos, el 16 de agosto de 2018 se dio inicio a la audiencia de que trata el artículo 373 del C.G.P., diligencia en la que se procedió a

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373 del C.G.P.

7.- Luego de algunos aplazamientos, el 16 de agosto de 2018 se dio inicio a la audiencia de que trata el artículo 373 del C.G.P., diligencia en la que se procedió a practicar las pruebas decretadas, se escucharon los respectivos alegatos de conclusión, y, luego de la suspensión de la misma, el 30 de agosto del año inmediatamente anterior se emitió el correspondiente fallo.

SENTENCIA IMPUGNADA.

Tal como se refirió, evacuadas las etapas de concil iación, fijación del litigio, saneamiento, decisión de excepciones previas, proba toria y de alegaciones, mediante sentencia del 31 de agosto de 2018, el Juzgado Primero Civil del Circuito de Duitama NEGÓ la totalidad de las pretensiones formuladas al interior del proceso de Responsabilidad Contractual y condenó en costas a la parte demandante, por un valor de $7.200.000, decisión que tomó, en síntesis, por los siguientes argumentos:

1.- Se encuentra probado que el día 01 de agosto de 2012 se suscribió un contrato de arrendamiento de una local comercial, entre dema ndado y demandante, destinado al uso de una droguería, para lo cual, el arrendatario se comprometió a realizar las adecuaciones pertinentes para la utilización del local comercial.

2.- En la demanda se alegó que el hecho que generaba el incumplimiento, lo era la imprudencia de arrendar el local sin ser el propietario; sin embargo, conforme a las reglas propias del Código de Comercio, al arrendado r le era posible subarrendar

imprudencia de arrendar el local sin ser el propietario; sin embargo, conforme a las reglas propias del Código de Comercio, al arrendado r le era posible subarrendar hasta la mitad del inmueble y, por ello, aunque el demandado no sea propietario, no hay ilicitud en el subarriendo realizado a UNIDROGAS.

3.- El artículo 1974 del C.C. señala que es posible arrendar cosa ajena, y solamente se puede reclamar pago de perjuicios si se demuestr a por parte del arrendatario, buena fe y solo en caso de que la cosa resulta evic ta, esto es, que sea despojado de su tenencia como consecuencia de una acción judi cial del propietario para recuperar la tenencia.TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL

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4.- Al interior del proceso se demostró que la empr esa demandante decidió no seguir usando el bien, como consecuencia del sellamiento de la obra, efectuado por parte de planeación municipal, en virtud del incump limiento de las obligaciones urbanísticas, por haberse adelantado este sin los permisos propios de curaduría.

5.- No se puede considerar que UNIDROGAS no sabía que GERARDO GIRALDO no era el propietario, porque se probó que esta emp resa contrató a un arquitecto para que tramitara los papeles necesarios para la o bra, y que, para tal efecto, les entregaron los distintos documentos, entre ellos ce rtificado de tradición; por lo que no puede alegarse el desconocimiento de esta situación.

6.- Si bien es cierto, se autorizó la realización de reparaciones, no se pactó que esas

entregaron los distintos documentos, entre ellos ce rtificado de tradición; por lo que no puede alegarse el desconocimiento de esta situación.

6.- Si bien es cierto, se autorizó la realización de reparaciones, no se pactó que esas obras fueran responsabilidad del arrendador, por ello, no se observa en este último un proceder ilícito que le lleve a ser declarado civilmente responsable.

7.- Por lo anterior, concluye el juzgado, no se incumplió ninguna de las obligaciones del arrendador, previstas en el en el Código Civil, no se presentó evicción y, por ende, no hay lugar a las indemnizaciones pretendidas.

DE LA IMPUGNACIÓN

Inconforme con la sentencia proferida, la apoderada de la parte demandante UNIDROGAS, interpuso recurso de apelación, en sínte sis, por las siguientes razones:

1.- Sí existe incumplimiento por parte del arrendador, ya que él tenía la obligación de mantener en buen estado la cosa arrendada y entregarla.

2.- El inmueble era uno solo y las mejoras que se requerían eran necesarias, cuales eran colocar las puertas y las ventanas para poder desarrollar la actividad, porque allí no existían puertas, ni ventanas, y estas debían hacerse para el funcionamiento

del local.TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL

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3.- El demandado tiene responsabilidad, porque entr egó documentos que no tenía y autorizó en el contrato realizar reparaciones que no podía realizar, porque necesitaba la autorización por escrito de su arrendador ARCADIO MARTÍNEZ.

4.- En esta instancia, la apoderada manteniendo los argumentos expuestos al

y autorizó en el contrato realizar reparaciones que no podía realizar, porque necesitaba la autorización por escrito de su arrendador ARCADIO MARTÍNEZ.

4.- En esta instancia, la apoderada manteniendo los argumentos expuestos al interponer el recurso, reitera el contenido de la c láusula 12 en el que el arrendador autorizaba las mejoras que eran indispensables, individualizándolas y por supuesto para que pudiera funcionar el local de UNIDROGAS. L as mejoras dice, eran necesarias y no suntuarias. Recuerda que en el Cont rato de 2004, es decir, aquel que había suscrito el propietario o los propietario s del inmueble con el aquí demandando se prohibía cualquier mejora y así se establece también a través de la conciliación.

Señala que cuando se solicitaron los documentos para efectos de tramitar la licencia de construcción, se entregaron unos documentos de m anera fraudulenta y que se faltó a la obligación de liberarlo de cualquier turbación. Señala que el propietario del inmueble presentó la denuncia por falsedad y cierto que no existía, pero hoy en el proceso penal se dictó sentencia de condena, prueb as que fueron decretadas en segunda instancia. Se dice en la sentencia, desistió del contrato de arrendamiento, pero la verdad es que el sellamiento se produce el 20 de septiembre de 2012 y el levantamiento de los sellos sólo ocurre en mayo de 2013.

Así, señala que solo se gozó del inmueble un mes y veinte días, por supuesto solicita con estos argumentos y con los expuestos en primera instancia, que se revoque la sentencia y en su lugar se acceda a las pretensione s formuladas en contra del demandado.

con estos argumentos y con los expuestos en primera instancia, que se revoque la sentencia y en su lugar se acceda a las pretensione s formuladas en contra del demandado.

La parte demandada en su intervención, señala y presenta que existen algunas dudas sobre el tipo de responsabilidad que debe res olverse, si es contractual o extracontractual y, en general qué relación tiene l a sentencia penal con los hechos que aquí se debaten.

Al fin, aceptando la sentencia penal, dice que ese no es el nexo, que la terminación del contrato o el desistimiento del contrato no ocurrió en virtud de la sentencia penalTRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL

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o de los problemas que allí se sustentaron. Agrega que una cosa es el sellamiento de un local y otra cosa el sellamiento de una obra por falta de licencia y, esa falta de licencia es la que dice, llegó a que fuera sella da la obra. Que el funcionario de Planeación fue al proceso y aclaró que selló el loc al y no la obra, y esto porque el arquitecto inició sin licencia. Resalta también que no fue GIRALDO GÓMEZ quien presentó los documentos en Planeación o en Curaduría para obtener la licencia.

En cuanto al subarriendo, señala que la prueba es d e que la prueba se había subarrendado menos de la mitad del local, que estaba autorizado por la Ley, cita el artículo 2029, se supone del Código Civil, pero señala que cualquier prohibición de subarriendo es nula.

De otro lado asegura, no se demostraron los perjuicios causados y de esa manera no habría lugar a las indemnizaciones, por supuesto que la solicitud suya es que se

subarriendo es nula.

De otro lado asegura, no se demostraron los perjuicios causados y de esa manera no habría lugar a las indemnizaciones, por supuesto que la solicitud suya es que se mantenga la sentencia impugnada, tal como fue expedida en primera instancia.

LA SALA CONSIDERA:

1.- Presupuestos procesales:

Reunidos como se encuentran los llamados presupuestos procesales, y ante la ausencia de nulidad que deba ser declarada de oficio o puesta en conocimiento de las partes para su saneamiento, se procederá a proferir decisión de fondo.

2.- Problema jurídico:

De acuerdo a los argumentos de apelación, en esta oportunidad, corresponde a la Sala determinar si en el asunto de marras se config uran los elementos de la responsabilidad civil contractual, en caso afirmati vo, determinar sí GERARDO ÁNGEL GIRALDO GÓMEZ es responsable de los daños y p erjuicios que reclama la demandante UNIDROGAS S.A., se le ocasionaron con la conducta desplegada por aquel, en virtud del incumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre

las partes.TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL

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3.- Responsabilidad Civil Contractual:

Del recuento fáctico y de las súplicas, se infiere que la pretensión principal está encaminada a que se declarare civil y contractualme nte responsable de los daños y perjuicios materiales causados a la demandante UNIDROGAS S.A., por parte de GERARDO ÁNGEL GIRALDO GÓMEZ por el incumplimiento d el contrato de

encaminada a que se declarare civil y contractualme nte responsable de los daños y perjuicios materiales causados a la demandante UNIDROGAS S.A., por parte de GERARDO ÁNGEL GIRALDO GÓMEZ por el incumplimiento d el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes que, según el libelo genitor, le impidieron dar apertura al establecimiento de comercio en el i nmueble, en el que iba a funcionar una droguería de propiedad de la demandante.

En efecto, entre las partes litigiosas, el 01 de agosto de 2012, se celebró un contrato de arrendamiento de local comercial ubicado en la Carrea 18 N° 14-05 de Duitama, tal y como se observa a folio 23 del expediente, motivo por el cual, en primer lugar, nuestro análisis se centrará en la posible existenc ia de la responsabilidad civil contractual, la que nace para las personas que ocas ionan un daño por el incumplimiento, demora o desconocimiento de determi nadas obligaciones, adquiridas a través de un contrato o convención.

Empiécese por señalar que el contrato es el acuerdo de sujetos de derecho que manifiestan su voluntad para dar nacimiento, modifi car o extinguir una relación jurídica de naturaleza patrimonial. Las obligacione s jurídicas nacidas del contrato son relaciones que ligan a personas determinadas, e n las que por lo menos un sujeto se obliga a realizar una prestación lícita, cierta y determinada o determinable a favor de otro, teniendo éste la posibilidad de co nminar a aquel para lograr el cumplimiento o el pago de la indemnización correspondiente, cuando su derecho a recibir la prestación no es satisfecho conforme al tenor de la obligación como lo

a favor de otro, teniendo éste la posibilidad de co nminar a aquel para lograr el cumplimiento o el pago de la indemnización correspondiente, cuando su derecho a recibir la prestación no es satisfecho conforme al tenor de la obligación como lo disponen los arts. 1545 y s.s. del C.C.

Cuando hablamos de responsabilidad civil contractual, nos referimos a la que nace del incumplimiento de una relación jurídica obligatoria derivada de un contrato. Esta responsabilidad presupone la existencia de una obli gación jurídica determinada, convenida libremente por las partes y, además, el hecho de que tal obligación hayaTRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL

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sido incumplida, como lo ha sostenido la Corte Suprema de Justicia desde antaño 1. Entonces, el deudor que incumple la obligación que ha contraído, responde por el daño que se cause a su acreedor, salvo que la falta provenga del hecho de éste o de fuerza mayor o caso fortuito, vale decir, este t ipo de responsabilidad presupone la obligación de indemnizar los daños y perjuicios ocasionados por la falta de cumplimiento de un contrato o de una obligación jur ídica determinada y convenida libremente por las partes.

En cuanto a los elementos de la responsabilidad civil contractual, tenemos que estos son: (i) el hecho, es decir, la existencia de un contrato y su incumplimiento; (ii) la culpa, derivada del incumplimiento propio del deudo r contractual; (iii) el daño que se genera al acreedor contractual; y, (iv) el nexo causal que debe existir entre los dos últimos elementos referidos, es decir, que el d año causado se genere por la

culpa, derivada del incumplimiento propio del deudo r contractual; (iii) el daño que se genera al acreedor contractual; y, (iv) el nexo causal que debe existir entre los dos últimos elementos referidos, es decir, que el d año causado se genere por la culpa del deudor, al incumplir el contrato. Así las cosas, y como quiera que, tratándose de res ponsabilidad derivada de relación contractual, el hecho y la culpa generadores de responsabilidad debe darse como consecuencia del incumplimiento del convenio c ontractual pactado entre las partes, deviene indispensable hacer referencia al c ontrato de arrendamiento y sus características, por ser este el acto de voluntades que origina la responsabilidad civil reclamada.

4.- Del contrato de arrendamiento

En el presente asunto, se discute el incumplimiento del contrato de arrendamiento de local comercial, naturaleza mercantil que hace necesaria la aplicación directa de las normas sustanciales previstas en el Código de Comercio, el cual, en su artículo 2° remite, en lo no previsto, al Código Civil.

Así, encontramos que el artículo 1973 del Código Ci vil, define el arrendamiento como aquel contrato en virtud del cual, dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una ob ra o prestar un servicio, y la

1 CSJ Casación Sala Primera. Sentencia 09-11-1990.TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL

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otra a pagar por este goce, obra o servicio un prec io determinado; el primero se denomina arrendador y el segundo arrendatario.

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otra a pagar por este goce, obra o servicio un prec io determinado; el primero se denomina arrendador y el segundo arrendatario.

En lo que refiere a las obligaciones inherentes al contrato, el artículo 1982 ibídem, enseña que, de tal especie contractual, surge para el arrendador los deberes de: (i) entregar al arrendatario la cosa arrendada; (ii) mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada; y (iii) librar al a rrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada. A su vez, el arrendatario está obligado a: (i) usar de la cosa según los términos o el espíritu del contrato; (ii) a conservar la cosa con el cuidado de un buen padre de familia; (i ii) a la realización de las reparaciones locativas; y (iv) a la restitución de la cosa arrendada, al momento de la culminación del contrato. (arts. 1986 y s.s. C.C.).

Sobre el mantenimiento de servir de la cosa arrenda da, obligación inherente al arrendador, la misma consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario. Pero será obligado el arrendador aún a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provini eron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada ; no obstante, la voluntad de las partes, previa estipulación en el respectivo contra to, podrá modificar tales obligaciones.

fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada ; no obstante, la voluntad de las partes, previa estipulación en el respectivo contra to, podrá modificar tales obligaciones.

Se entienden por reparaciones locativas, obligación del arrendatario, las que según la costumbre del país son de cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albañales y acequias, rotura de cristales, etc.

Así, mientras el arrendador se obliga a la realizac ión de todas las obras que propendan por el mantenimiento de la cosa arrendada, las cuales, de no realizarse amenazan con el deterioro o pérdida del bien, el ar rendatario es obligado a la realización de obras necesaria