TSDJ VIT SU - 152383103003200800002 01-(16-07-2021)-1

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL

SANTA ROSA DE VITERBO

_____________________ Relatoría

NULIDAD DE PROMESA DE CONTRATO DE COMPRAVENTA – INPROCEDENCIA POR AUSENCIA DE VICIO DEL CONSENTIMIENTO O CAUSAL DE NULIDAD EN LA VENTA DE DERECHOS HERENCIALES: Las probanzas permiten concluir que las partes entendieron que se trataba de un contrato de promesa de compraventa sobre un lote determinado y singular.

Las anteriores probanzas analizadas a la luz de las normas de la interpretación de los contratos, permiten a este juzgador concluir que las partes entendieron que se trataba de un contrato de promesa de compraventa sobre un lote determinado y singular, no constituyendo en consecuencia nulidad por vicio en el consentimiento, dolo del vendedor, lesión enorme, objeto ilícito, causa ilícita, venta de cosa ajena y venta de cosa inexistente; ni error en que la hizo incurrir el vendedor al prometer venta de derec hos de propiedad y suscribir venta de derechos herenciales, cumpliéndose en consecuencia el segundo requisito contenido en el artículo 1611 del Código Civil antes citado.

INCUMPLIMIENTO DE PROMESA DE CONTRATO DE COMPRAVENTA – SE ACOGEN LAS PRETENSIONES EN RECONVENCIÓN AL INCUMPLIRSE CON LA ENTREGA DEL BIEN, CON LA ACCIÓN DE RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE PROME SA DE COMPRAVENTA : Se demostró que no cumplió la entrega del inmueble objeto de la promesa.

En las anteriores condiciones, no es de recibo que el demandante José Cayetano Rojas Niño pretenda reclamar el cumplimiento del contrato de promesa de venta a la demandada, ya que como se demostró no cumplió la

inmueble objeto de la promesa.

En las anteriores condiciones, no es de recibo que el demandante José Cayetano Rojas Niño pretenda reclamar el cumplimiento del contrato de promesa de venta a la demandada, ya que como se demostró no cumplió la entrega del inmueble objeto de la promesa el 15 de septiembre de 2006 como se convino en la misma, lo que de acuerdo al artículo 1546 no le permite ejercer la acción de cumplimiento ya que esta acción está reservada para el contratante cumplido y, menos aún, siendo que la promitente compradora por su parte para esa fecha había cumplido con los pagos pactados, lo que determina que deberá denegarse su pretensión de ordenar a la demandada pagar el saldo del precio y la Clausula penal.

ACCIÓN DE RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA – POR INCUMPLIMIENTO DE LA ENTREGA DEL BIEN: Ante oposición efectuada por un poseedor del bien.

Se encuentra plenamente establecido que la demandante en reconvención cumplió con su obligación de los pagos hasta el 15 de septiembre de 2006, momento de la suscripción de la promesa de compraventa y un contado más para el mes de octubre del mismo año; por su parte se encuentra igualme nte establecido que el demandado en reconvención incumplió la promesa desde el mismo día 15 de septiembre de 2006, fecha en que se suscribió la promesa al no hacer la entrega del inmueble prometido, puesto que como lo afirmó la demandada y se prueba con la oposición hecha en esa fecha por Segundo Emilio Tiria, así las cosas habiéndose acreditado que lo pactado respecto de la entrega del inmueble “El Mortiñal” no se cumplió, debe prosperar

demandada y se prueba con la oposición hecha en esa fecha por Segundo Emilio Tiria, así las cosas habiéndose acreditado que lo pactado respecto de la entrega del inmueble “El Mortiñal” no se cumplió, debe prosperar la pretensión de la demandante en reconvención accediendo a la resolución del contrato con la consecuente orden al demandado en reconvención de devolver la suma de $41’000.000,oo indexada desde el 15 de octubre de 2006 y el pago de la suma de $25’000.000,oo a título de la cláusula penal.REPÚBLICA DE COLOMBIA

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL

SANTA ROSA DE VITERBO

SALA ÚNICA

PATRIMONIO HISTÓRICO Y CULTURAL DE LA NACION LEY 1128 de 2007

RADICACIÓN: 152383103003200800002 01

PROCESO: ORDINARIO

ORIGEN: JUZGADO TERCERO CIVIL CIRCUITO DE DUITAMA

INSTANCIA: SEGUNDA

PROVIDENCIA: FALLO

DECISION: MODIFICAR

DEMANDANTE: JOSÉ CAYETANO ROJAS NIÑO

DEMANDADO: GLADYS CECILIA SUAREZ

APROBACIÓN: ACTA No. 124

M. PONENTE: JORGE ENRIQUE GOMEZ ANGEL

Sala Segunda de Decisión

Santa Rosa de Viterbo, viernes, dieciséis (16) de julio de dos mil veintiuno (2021)

Decide la Sala el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia del 28 de julio de 2015 proferida por el Juzgado Tercero del

veintiuno (2021)

Decide la Sala el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia del 28 de julio de 2015 proferida por el Juzgado Tercero del Circuito de Du itama, dentro d el proceso ordinario instaurado por José Cayetano Rojas Niño contra de Gladys Cecilia Suárez.

1. ANTECEDENTES:

El 19 de noviembre de 2007 José Cayetano R ojas Niñ o, por apoderado Judicial, impetr ó demanda ordinaria de mayor cuantía contra Gladys C ecilia Suárez, para que se hicieran las declaraciones y condenas que se indicar án mas adelante.

1.1. Funda su demanda en los siguientes hechos:

Que el 15 de septiembre de 2006 celebró contrato de compraventa con la demandada Gladys Cecilia Su árez, cuyo objeto consistió en vender los derechos herenciales que se le adjudicaron dentro del juicio de sucesi ón de la152383103003200800002 01

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causante Gracie la Niño Espejo, “consistente de un lote de terreno que se segrega de uno de mayor extensi ón descrito en la partida quinta de l inventario de bienes denominado EL MIRTO , ubica do en la Otrora(sic) Vereda de Aguatendida siendo hoy predio urbano de la ciudad de Duitama, habiendo sido adjudicado el 50% del predio que en plano figura como MIRTO TRES (3) y que se denomina en la actualidad como EL MORTIÑAL , cuyos lin deros, ubicación y extensión. ( …)” predio

Duitama, habiendo sido adjudicado el 50% del predio que en plano figura como MIRTO TRES (3) y que se denomina en la actualidad como EL MORTIÑAL , cuyos lin deros, ubicación y extensión. ( …)” predio distinguido con el Matrícula Inmobiliaria No. 0 74-80580 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Duitama, e l precio se estipul ó en la suma de $125 ’000.000,oo los cuales debía cancelar la demandada Gladys Cecilia Suárez mediante un cheque por valor de $20 ’000.000,oo girado contra el Banco de Colombia, el cual fu e pagado al demandante José Cayetano Rojas Niño; un vehículo Mazda de propiedad de la dema ndada avaluado en la suma de $13’000.000,oo y que fue entr egado al dema ndante el 15 de septiembre de 2006; un cheque del Banco de Colombia por $8 ’000.000,oo que fue girado para el 13 de octubre del mismo año y pagado al demandante José Cayetano Rojas Niño y el saldo r estante en dos c heques girados contra el Banco de Colombia, por valor de $42’000.000,oo para ser pagaderos el 15 de noviembre de 2006 y el 15 de enero de 2007 a f avor del demanda nte los cuales fueron impu gnados por el Banco, el primero por fon dos insuficientes y el segundo por orden de no pago.

Afirmó que el inmueble prometido en venta fue entregado por el demandante José Cayetano Rojas Niño a la comparadora Gladys Cecilia Suárez, “quien lo recibió a ente ra satisfacción” el 15 de septiembre de 2006 ; así como en la

José Cayetano Rojas Niño a la comparadora Gladys Cecilia Suárez, “quien lo recibió a ente ra satisfacción” el 15 de septiembre de 2006 ; así como en la promesa se convino el pag o de una cl áusula penal del 20% del valor del contrato.

En la m isma promesa se acordó el d ía 15 de noviembre de 2006 a las cuatro de la tarde en la Nota ría Primer a del C írculo de Duitama, se otorgar ía el contrato pr ometido, fecha a la que solo asisti ó el demandante según constancia expedida por la misma notaría.152383103003200800002 01

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Para cum plir el re quisito de procedibilid ad se citó a la demandada Gladys Cecilia Suárez a audiencia de conciliaci ón extraprocesal an te el Centro de Conciliación de la Cámara de Comercio de Duitama que resultó fracasada por inasistencia injustificada de aquella.

1.2. Pretensiones:

Declarar que Gladys Cec ilia Suárez está obligada a cumplir la pro mesa de venta celebrada con el dema ndante José Cayetano Rojas Niño y en especial que cancele la suma restante del precio de $ 84’000.000,oo; y se le condene a pagar la suma de $25’000.000,oo como cláusula penal equivalente al 25% d el contrato de promesa, así como los daños y perjuicios, y las costas del proceso.

1.3. Trámite:

La demanda fue admitida el 22 de enero de 2008 y notificada la demandada la contestó en t érmino, propuso excepciones de f ondo y deman da de

1.3. Trámite:

La demanda fue admitida el 22 de enero de 2008 y notificada la demandada la contestó en t érmino, propuso excepciones de f ondo y deman da de reconvención.

La audiencia de conciliación a que se refiere el artículo 101 del Có digo de Procedimiento Civil la que se celebró el 21 de febrero de 2012 a la que sólo asistió la parte demandante, por lo que se declaró fracasada la conciliación, se agotó la etapa de decisi ón de ex cepciones previas, saneamiento del proceso, fijación de hechos, pretensiones y excepciones.

El p roceso se abri ó a prueb as el 1 6 de enero de 2013 (folios 86, 87 y 88 ) ordenándose agregar la s pruebas documen tales que habían s ido ap ortadas con la demanda, la contestación y la reconvención, se citó a interrogatorio a las partes y decretó los testimonios pedidos y orden ó inspección judicial con intervención de perito.

Agotado el tr ámite procesal, p or auto de 18 de marzo de 2015 dispuso dar traslado común a las partes por ocho d ías para presentar los alegatos de conclusión, los cuales fueron presentados po r el demandante el 27 de mar zo152383103003200800002 01

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de 2015 oportunidad que n o fue aprovechada por la demandada y demandante en reconvención.

El 28 de julio de 2015 se dictó sentencia y seguidamente por auto de 25 de agosto de 2015 se co ncedió el recurso de apelación presentado po r el

demandante en reconvención.

El 28 de julio de 2015 se dictó sentencia y seguidamente por auto de 25 de agosto de 2015 se co ncedió el recurso de apelación presentado po r el demandante en el efecto suspensivo.

1.3.1. Contestación de la demanda:

La demandada Gladys Cecilia Suárez contestó la demand a a ceptando que celebró un contrato de com praventa con Jos é Cayetano Rojas contrato que para los efectos se llamaría pr omitente compradora y promitente vendedor , respectivamente; negó que el demandante le prometió vender los derechos de propiedad sobre el inmueble descrito en el contr ato, de los que no era due ño, sino que suscribió vender unos derec hos herenciales dentro del inmueble; se acordó el precio de $125 ’000.0000,oo por la compra de los derechos de propiedad del predio y no por la compra de los derechos herenciales y los dos últimos cheques que se giraron para el 15 de noviembre de 2006 y 15 de enero de 200 7 se dio orden de no pago; las arra s fueron pagadas efectivamente y se est á a la espera d e su devolución; que no se present ó a otorgar la escritura de c ompraventa porque no hab ía objeto en la venta , porque el demandante José Cayetano Rojas Ni ño no podía transferir propiedad ni derechos here nciales; no se le dio la oportunidad de concil iar porque fue citada en Duitama el día de la audiencia, cuando su dom icilio es Santa Marta ; es cierto que se pact ó cl áusula penal pero no se puede dar aplicación a favor del demandante ante lo viciado del contrato; es falso q ue el

porque fue citada en Duitama el día de la audiencia, cuando su dom icilio es Santa Marta ; es cierto que se pact ó cl áusula penal pero no se puede dar aplicación a favor del demandante ante lo viciado del contrato; es falso q ue el inmueble prometido le fuera entregado por el de mandante y que la compradora la hubiera recibido a satisfacción el día 15 de septiembre de 20 06 porque cuando la compradora qu iso entrar a l inmueble fue re pelida su presencia por el verdadero poseedor Segundo Emilio Tiria.

Se opone a las prete nsiones del de mandante y propone las sigu ientes excepciones de fondo:152383103003200800002 01

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-Nulidad del contrato de promesa de com praventa por vicio al consentimiento. Funda esta excepci ón alegando que el demandante actuó con dolo al hacer incurrir en error a la comprador a, como se desprende del hecho siete de la demanda en la que se a nuncia “el inmueble prometido”; d e la cláusula tercera del contrato se habla del valor total “de la venta del terreno de JOSÉ CAYETANO ROJAS NIÑO” y en la cláusula segunda del contrato cuando dice que el prometiente vendedor manifiesta que “el lote que por me dio del presente contrato vende” lo adquirió así y finalmente en la cláusula sexta del contrato se habla sobre la entrega del inmueble descrito y no de los derechos herenciales, creándole confusión e induciéndola a error. De esta manera afirma que el deman dante José Cayetano Roja s Niño prometió en ve nta l os derechos de propiedad y elabor ó un do cumento de

herenciales, creándole confusión e induciéndola a error. De esta manera afirma que el deman dante José Cayetano Roja s Niño prometió en ve nta l os derechos de propiedad y elabor ó un do cumento de promesa de 15 de septiembre de 2006 en el que consignó que el objeto de la compraventa “serían derechos herenci ales sobre un lote de terreno, conforme a una part ida de una sucesi ón de la cual no aport ó documentación n ecesaria ni especific ó la sucesión que dio lug ar al nacimiento de los derechos here nciales de la compraventa ” hecho que no percató la demandada al suscribir la promesa de compraventa. -Subsidiariamente lesión enorme: En caso de no prosperar la excepción de vicio en el consentimiento propone lesión eno rme d ado que unos derechos herenciales en las condiciones mencionadas y anotadas en el contrato de venta no pueden tener un pre cio de $125’000.000,oo -Nulidad del contrato de promesa de compraventa por objeto ilícito: Hace consistir esta excepción en el h echo que e l objeto de la venta no es lícito, po rque el demand ante nunc a tuvo derechos objetivos sobre el lote de terreno que pre tendía comprar la de mandada ya que para el m omento contractual no era dueño de los derechos herenciales dentro de la sucesión de Grabriela Niño Espejo y no como lo afirma en el contrato de compraventa en la cláusula segunda, argumentos con los que busc ó confundir para disfraz ar una compraventa de un lote de terreno, “primero como derechos de d ominio y luego en sup uestos derechos he renciales sobre el t erreno”. Agrega que

cláusula segunda, argumentos con los que busc ó confundir para disfraz ar una compraventa de un lote de terreno, “primero como derechos de d ominio y luego en sup uestos derechos he renciales sobre el t erreno”. Agrega que como quiera que el demand ante carecía de la calidad de heredero ,152383103003200800002 01

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indispensable en cesiones de derechos heren ciales el contrato como tal tiene un objeto il ícito y por t anto anulable por que se as imila a una venta que n o existe. -Nulidad del contrato de promesa de compraventa por falta de causa: Argumenta que no habiendo objet o lícito por inexistencia de objeto, de viene la causa ilícita. -Falta de legitimidad por activa: Se presenta esta excepción como quiera que para demandar el cum plimiento o incumplimiento del contrato el demandante José Cayetano Rojas Niño debe tener la calidad de heredero o legatario a título oneroso o gratuito dentro de una sucesión de donde podría emerger e l bien o los derechos herenciales sobre el mismo lo cual no aparece en el contrato. -Cobro de lo debido: Se configura esta excepción porque el demandante envió a la compradora a tomar posesi ón del i nmueble y fue re pelida por el poseedor y e ra su deber garantizar la entrada en posesión material, circunstancia que hace imp osible suscribir la escritura y que si se suscribe deben las partes entregarle al notario la documentación que demuestre la titularidad de la propiedad o los dere chos herenciales, los cuales no existían ni tenía el vendedor y aún en el evento que el notario otorgue la escritura p ública el registrador va a encontrar imposible el

la documentación que demuestre la titularidad de la propiedad o los dere chos herenciales, los cuales no existían ni tenía el vendedor y aún en el evento que el notario otorgue la escritura p ública el registrador va a encontrar imposible el registro de l a escritura entonces la escritura pública que pretende el demandante se otorgue, le falta objeto. -Nulidad del contrato de promesa por venta de cosa ajena: El demandante prometió en venta sin ser dueño ni t ener lo s d erechos herenciales sobre el inmueble objeto de la venta ya que no tenía la calidad de heredero ni l egatario dentro de la suces ión de la causante Gabriela Niño Espejo, circunstancia que configura la venta de cosa ajena. -Nulidad del contrato de promesa de compraventa por venta de cosa inexistente: Incurre en venta de cosa inexisten te ya qu e la propiedad s obre el lote de terreno o los derechos heren ciales sobre el mis mo no ha existido nunca para el demandante y si no es posible ser titu lar de derechos de propiedad menos aún será de transferirlos.152383103003200800002 01

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Descorrido el tra slado de las exce pciones propuestas por l a demandada Gladys Cecilia Suárez, el demandante manifestó en relación con la nulidad del contrato de promesa de com praventa por vicio al consentimiento bajo dolo y objeto ilícito, la misma demandada participó en la elaboración del contrato en forma di recta y percibió lo que iba a a dquirir; así mismo en el documento consta la e specificación del objeto que se vende y que los derechos herenciales nacen de la herencia de Graciela Niño Espejo; que no existe lesión

forma di recta y percibió lo que iba a a dquirir; así mismo en el documento consta la e specificación del objeto que se vende y que los derechos herenciales nacen de la herencia de Graciela Niño Espejo; que no existe lesión enorme fren te al precio porque h ay un acuerdo co nsentido sin que operara ningún vicio, así como tampoco nulidad de la promesa por falta de causa pues se realizó sobre una causa lícita y real. Y en cuanto a la falta de legitimidad por activa el demandante es titular pleno de los derechos que vendió y no como lo pretenden deslegitimar.

En cuanto a la excepci ón de cobro d e l o no debido, manifiesta que las personas que celebraron el contrato de venta tienen capacidad donde el vendedor “se compromete a entre gar el bien objeto acor dado y que se materializó, es simplemente observar dicho documento de venta donde el comprador l o d a como recibi do; y , otro son las oblig aciones del comprador que es de pagar el precio acordado ” y como quiera que la demandada incumplió el contrato le asiste el derecho de demandar su pago.

1.3.2. Demanda de reconvención:

La demandada Gladys Cecilia Suárez en oportunidad presentó demanda de reconvención la cual fundamentó en los siguientes hechos: -Manifiesta que el negocio realizado a que se contrae la demand a versó sobre los derechos de dominio y propiedad sobre un lote de terreno ubicado en la carrera 40 con calle 20 o 21 antigua vereda de Aguatendida de Duitama, hecho que poste riormente al sus cribir el documento elaborado por el demandante se señala que el inmueble “objeto de la compra era segregado

carrera 40 con calle 20 o 21 antigua vereda de Aguatendida de Duitama, hecho que poste riormente al sus cribir el documento elaborado por el demandante se señala que el inmueble “objeto de la compra era segregado de una de mayor extensi ón descrito en la partida quinta del inven tario de bienes denominado EL MIRTO ubic ado en la vereda de Aguatendida, pero que hoy es lote urb ano de la ciudad de Duitama ” y que corresponde a unos derechos herenciales -cláusula 1ª- por el precio de $125’000.000,oo de152383103003200800002 01

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los cuales pagó $41’000.000,oo por concepto de arras mediante los siguientes pagos: $8’0000.000,oo mediante cheque de Bancolombia , $13’000.000,oo mediante la entrega de un vehículo Mazda, $20’000.000,oo mediante cheque de Bancolombia y por el saldo de $84 ’000.000,oo giró dos cheques a los que dio orden de no pago . Agrega que el vende dor no realizó entrega formal del predio de la compraventa, toda vez que “la mandó a que entrara allí … y en el momento de int entar entrar en posesión del inmueble cuya propiedad creyó ha ber co mprado, fue repeli da bruscamente por el señor Segundo Emilio Tiria quien ad ujo la calidad de poseedor con e xpectativas de propietario, en tanto se definieran dos proc esos: un o de sucesi ón en Santa Rosa de Viterbo y o tro de declaración de pertenenci a en Duitama.”, lo que obl igó a Gladys Cecilia Suárez tramitar inmediatamente un

propietario, en tanto se definieran dos proc esos: un o de sucesi ón en Santa Rosa de Viterbo y o tro de declaración de pertenenci a en Duitama.”, lo que obl igó a Gladys Cecilia Suárez tramitar inmediatamente un certificado de tradición del inmueble objeto de la compra y all í se percat ó que José Cayetano Rojas N iño le hab ía ven dido unos derechos herenci alescláusula 1 ª- sobre el lote d e terr eno induciéndola a error -cláusula 4 ª y 6 ª- quien creyó estar comprando la propiedad sobre el lote de terreno.

Lo anterior unido al hecho de la imposibilidad de entrar en p osesión material del bien y a las anotaciones 22 y 23 de l Folio de Matrícula Inmobiliaria de las inscripciones de demandas civiles declarativas , en “las que se publican derechos a favor de terceros sobre el inmueble de la compraventa y que cambiarían radicalmente con sus sentencias el curso del negocio jurídico que se haga conforme a lo suscrito por las partes” dio orden de no pago a los dos últimos cheques y solicit ó al vendedor la devoluci ón del dinero y deshacer el negocio , razón por la que no se presentó a Notaría Segunda del Círculo de Duitama 15 de noviembre de 2006 para suscribir la escritura de compraventa.

La reconvención tiene como pretensiones: -Se declare la nulidad del contrato suscrito entre las partes el 15 de septiembre de 2006 por vicios del consent imiento como consecuencia del error en que el vendedor José Cayeta no Rojas Niño hizo incur rir a la compradora Gladys

-Se declare la nulidad del contrato suscrito entre las partes el 15 de septiembre de 2006 por vicios del consent imiento como consecuencia del error en que el vendedor José Cayeta no Rojas Niño hizo incur rir a la compradora Gladys Cecilia Suárez, al prometer vender derechos de p ropiedad y suscribir venta de derechos herenciales.152383103003200800002 01

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-Se ordene rest ituir a la com pradora la suma de $4 1’000,000oo correspondientes a las arras pagadas, adici onal a los cheques que respaldaron el saldo del negocio jurídico. -Se condene a José Cayetano Rojas Niño al pago de la suma de $25’000.000,oo por cláusula penal. -Se condene en costas.

Subsidiariamente so licita se d eclare la resolución del cont rato suscrito entre las partes el 15 de septiembre de 2006 y como consecuencia se ordene a José Cayetano Rojas Niño restituir a Gladys Cecilia Suárez la suma de $41’000.000,oo y títulos valores que re spaldaron el saldo , sin ob ligaciones a cargo de la compradora por no haber recibido contraprestación y se le ordene al demandante pagar la suma de $25’000000,oo a título de cláusula penal.

1.4. Sentencia apelada:

Mediante fallo proferido el julio 28 de 2015 el a quo dispuso ”PRIMERO DENEGAR todas y cada una de las pretensiones irrogadas en la demanda principal de Resolución de contrato, formulada por JOSE CAYETANO ROJAS NIÑO en contra de GLADYS CECILIA SUAREZ por lo

DENEGAR todas y cada una de las pretensiones irrogadas en la demanda principal de Resolución de contrato, formulada por JOSE CAYETANO ROJAS NIÑO en contra de GLADYS CECILIA SUAREZ por lo expuesto en la parte motiva de esta providencia. SEGUNDO: DECLÁRESE la NULIDAD ABSOLUTA del contrato de promesa de compra venta suscrito entre JOSE CAYETANO ROJAS NIÑO como promitente vendedor y GLADYS CECILIA SUAREZ como promitente compradora de una parte del predio Denominado EL MIRTO con folio de matricula inmobiliaria No-074-0014646, suscrito el 15 de Septiembre de 2006, cuya copia autentica fue aportada con la demanda base del presente litigio, y en consecuencia dispóngase el restablecimiento de las cosas a su estado anterior, dentro de los cinco (5) días siguientes a la ejecutoria de este fallo, de la siguiente manera: a-. JOS E CAYETANO ROJAS NIÑO deberá restituir a favor de la promitente compradora la suma de Cuarenta y un millones de pesos ($41.000.000.00) recibidos como arras. Esta suma la deberá restituir indexada, desde el 15 de152383103003200800002 01

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Septiembre de 2006 hasta la fecha en que haga la restitución. b-. JOSE CAYETANO ROJAS NIÑO deberá restituir a GLADYS CECILIA SUAREZ los cheques que esta le entregó en garantía del fallido contrato girados el 15 de Septiembre de 2006 de la cuenta corriente No-26222041665 de

CAYETANO ROJAS NIÑO deberá restituir a GLADYS CECILIA SUAREZ los cheques que esta le entregó en garantía del fallido contrato girados el 15 de Septiembre de 2006 de la cuenta corriente No-26222041665 de Bancolombia distinguidos con los números EY559104 y EY559105 emitidos cada uno por valor de cuarenta y dos millones de pesos.

TERCERO: CONDENAR Y Declarar que el contratante incumplido JOSE CAYETANO ROJAS NIÑO, deberá pagar a favor de GLADYS CECILIA SUAREZ, la suma de veinticinco m illones de pesos ($25.000.000.oo) a título de cláusula penal, dentro de los cinco (5) días siguientes a la ejecutoria de este fallo. CUARTO: CONDENESE en costas de esta instancia a la parte demandante y demandado en Reconvención JOSE CAYETANO ROJAS NINO, fijándosele como agencias en derecho la suma de doce millones de pesos ($12.000.000.oo M/CTE), en virtud de lo señalado en el acuerdo 1887 de 2003, expedido por el Consejo Superior de l a Judicatura. Liquídense las costas resultantes por Secretaría.

QUINTO : Como se indicó en la parte motiva, compúlsense copias de este fallo y de todo lo actuado en el expediente para ante la Fiscalía General de la Nación, para que se investigue si con est a forma de actuar el Abogado JOSE CAYETANO ROJAS NINO ha incurrido en Fraude procesal o cualquier otra conducta en contra de la Administración de justicia y a su vez para ante El Consejo Superior de la Judicatura para que

Abogado JOSE CAYETANO ROJAS NINO ha incurrido en Fraude procesal o cualquier otra conducta en contra de la Administración de justicia y a su vez para ante El Consejo Superior de la Judicatura para que establezca si el mismo ROJAS NINO ha incurrido en algún tipo de falta contra la ética en el ejercicio profesional de Abogado.”.

1.5.1. Considera el a quo improcedente la acción resolutoria pretendida por el demandante para negar la demanda de resolución, ya que para la prosperidad de esta acción se exige que esté acreditado que el demandante haya cumplido los deberes que impon e el contrato, y éste sabía de antemano qu e no ha cumplido ni podrá cumplir con la entrega del bien p rometido en venta , porque dicho bien ya se ha adjudicado a los herederos de Segundo Tiria en sentencia de perten encia que est á ejecutoriada, e n estas circunst ancias no p uede pretender que se obligue a la demandada a pagar la totalidad del contrato por152383103003200800002 01

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el valor de un bien que ya ni siquiera le pertenece y que no puede entregar a la promitente compradora.

En cuanto a las exce pciones de m érito propuestas, manifiesta no hacer examen de las mismas, ya que su estudio procede cuando el derecho que se reclama es reconocido o declarado y en el present e caso se negaron las pretensiones.

Frente a la demanda de reconvenci ón expone que el segun do requi sito establecido en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887 no se cumple, toda vez que como aparece a folio 50 del expediente -folio de matricula No. 07480580el

establecido en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887 no se cumple, toda vez que como aparece a folio 50 del expediente -folio de matricula No. 07480580el promitente vendedor contratante no era adjudicatario ni d ueño de un inmueble específicamente y aunque en el clausulado de la promesa de venta se haya anotado que se ve ndían unos derechos herenciales y se señalaran un as medidas y linderos , dicho inmueble no exist ía y esto lo sab ía de antemano el promitente vended or incumplido pues no presentó el p lano del predio que mencionó en la p romesa, pues el inmueble que se le adjud icó en la sucesión es uno completamente diferente pues se trata de El Mortiñal con Matrícula Inmobiliaria 074-80580 y no se le adjudic ó parte alg una de El Mirto de Matrícula Inmobiliaria 074-0014646 predio éste que prometió en v enta según reza en la promesa.

En cuanto al tercer requisito de la promesa de compraventa “que la promesa o con trato con tenga un plazo o condición que fije la fecha qu e ha de celebrarse el con trato”, “era un im posible absoluto para el p romitente vendedor en virtud de que a ún en la f echa pactada no había sido adjudicatario de ningún derecho herencial, por lo t anto no podía cumplir con esta cláusula” y en cuanto al re quisito que se determine de ta l suerte el contrato q ue para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o de las formalidades legales, resulta ser completamente carente de importancia que la compradora no haya acu dido a la notar ía en la fecha y hora pactada e n la

contrato q ue para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o de las formalidades legales, resulta ser completamente carente de importancia que la compradora no haya acu dido a la notar ía en la fecha y hora pactada e n la promesa, primero porque ya sab ía que e l vendedor no era adjudic atario de ningún derecho sobre el inmue ble, había incumplido la entreg a del mism o, no se podía elaborar la escritura por la indetermi nación de los derechos sobre le152383103003200800002 01

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inmueble y adem ás existían otras pretensiones de ter ceros poseedores sobre le inmueble prometido en venta.

Concluye que se decl ar