TSDJ VIT SU - 15238310300320190003104-(19-02-2025)

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL

SANTA ROSA DE VITERBO

_____________________ Relatoría

PROCESO DECLARATIVO FRENTE A CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN EN PROPIEDAD HORIZONTAL – IMPROCEDENCIA DEL COBRO SIN MODIFICACIÓN FORMAL DE COEFICIENTES: No es procedente el cobro de cuotas de administración cuando no se ha modificado formalmente el coeficiente de copropiedad conforme a la Ley 675 de 2001, ni se ha cumplido con los requisitos técnicos y mayoritarios para configurar un título ejecutivo válido.

“En primer lugar, aun cuando el recurrente argumenta que en la Asamblea General de Copropietarios del 30 de abril de 2022 se aprobó la cuota de administración correspondiente al Lote N.° 10, lo cierto es que dicha acta no brinda la claridad ni la certeza ne cesaria para demostrar que lo allí consignado fue efectivamente aprobado. (…) En segundo lugar, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 25 de la Ley 675 de 2001, la determinación de los coeficientes de copropiedad establece el valor de las expensas comunes que corresponden a cada propietario. Estos coeficientes no pueden modificarse de manera arbitraria ni mediante decisiones adoptadas en una Asamblea General sin observar la rigurosidad legal exigida para reformar el reglamento de propiedad horizonta l (…) En conclusión, las razones expuestas permiten sostener que la decisión de no declarar la existencia de la obligación a cargo del demandado es jurídicamente acertada, en la medida en que no se encuentra configurado un título ejecutivo que cumpla con los requisitos legales de claridad, expresividad y exigibilidad. La ausencia de precisión técnica en la determinación del

jurídicamente acertada, en la medida en que no se encuentra configurado un título ejecutivo que cumpla con los requisitos legales de claridad, expresividad y exigibilidad. La ausencia de precisión técnica en la determinación del coeficiente aplicable, así como la insuficiencia del acta de Asamblea General del 30 de abril de 2022 como sustento probatorio, genera una incertidumbre insuperable sobre la obligación económica atribuida al demandado, luego, ese estado de indefinición jurídica impide que la obligación reclamada sea exigible en los términos planteados por el demandante.”

Fuente Formal: Artículos 25, 26, 28 de la Ley 675 de 2001; Art. 422 del Código General del Proceso; Sentencia C -522 de 2002; Sentencia STC720-2020

Nota de Relatoría: El Tribunal confirmó la sentencia que negó las pretensiones del Conjunto Pueblito Boyacense P.H., al no configurarse un título ejecutivo válido que respalde el cobro de cuotas de administración. Se determinó que el coeficiente usado no fue modificado formalmente ni aprobado con las mayorías requeridas por la Ley 675 de 2001, lo que impidió la configuración de una obligación clara, expresa y exigible.

Número Proceso: 15238310300320190003104

Ponente: LUZ PATRICIA ARISTIZÁBAL GARAVITO

Demandante: URBANIZACIÓN PUEBLITO BOYACENSE P.H.

Demandado: EDUARDO CALDERÓN FARIAS

SALA: SALA ÚNICA

TIPO DE PROVIDENCIA: SENTENCIAREPÚBLICA DE COLOMBIA

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE

SANTA ROSA DE VITERBO

SALA: SALA ÚNICA

TIPO DE PROVIDENCIA: SENTENCIAREPÚBLICA DE COLOMBIA

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE SANTA ROSA DE VITERBO Patrimonio Histórico y Cultural de la Nación Ley 1128 de 2007

SALA ÚNICA

Febrero, diecinueve (19) de dos mil veinticinco (2025)

PROCESO: Civil – Verbal Declarativo RADICACIÓN: 15238-31-03-003-2019-00031-04

DEMANDANTE: URBANIZACIÓN PUEBLITO BOYACENSE P.H.

DEMANDADOS: EDUARDO CALDERÓN FARIAS.

J. DE ORIGEN: Tercero Civil del Circuito de Sogamoso Pva APELADA: Sentencia del 12 de junio de 2024

DECISIÓN: Confirma

DISCUSIÓN: Aprobado en Sala No. 2 del 6 de febrero de 2025

Mg. PONENTE: LUZ PATRICIA ARISTIZÁBAL GARAVITO

(Sala Primera de Decisión)

Se ocupa esta Sala de resolver el recurso de apelación interpuesto por la URBANIZACIÓN PUEBLITO BOYACENSE P.H. , a través de apoderado judicial, contra la sentencia proferida por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Sogamoso el 12 de junio de 2024.

1.- ANTECEDENTES

1.1.- DE LA DEMANDA

-. El 22 de febrero de 2023, el apoderado judicial de la URBANIZACIÓN PUEBLITO BOYACENSE P.H. , a través de apoderado judicial, presentó demanda verbal

1.1.- DE LA DEMANDA

-. El 22 de febrero de 2023, el apoderado judicial de la URBANIZACIÓN PUEBLITO BOYACENSE P.H. , a través de apoderado judicial, presentó demanda verbal declarativa contra EDUARDO CALDERÓN FARIAS con el objeto que,

1. Se declare que, en cumplimiento de la sentencia de segunda instancia proferida por el Tribunal Superior de Santa Rosa de Viterbo el 2 de octubre de 2019, dentro del proceso ejecutivo singular No. 2013 -00088 adelantado por Pueblito Boyacense P.H. contra Eduardo Calderón Farías, las cuotas de administración y contribución para el mantenimiento de las áreas comunes del Lote N° 10 Hostería deben calcularse provisionalmente sobre el área real del lote (902.40 m²), y no sobre el área privada proyectada, debido a la ausencia de construcciones y a la inaplicabilidad del coeficiente de copropiedad establecido en el reglamento de propiedad horizontal.Rad. No. 15238-31-03-003-2019-00031-04

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1. Se declare que, en cumplimiento de la decisión adoptada por la Asamblea General de Copropietarios del conjunto Pueblito Boyacense P.H., según consta en el Acta No. 01-2022 de la reunión del 30 de abril de 2022, se aprobó cobrar la cuota de administración del Lote N° 10 Hostería de manera provisional, tomando como base el área real del lote (902.40 m²), multiplicada por el valor de la cuota de administración por metro cuadrado establecido para el conjunto, considerando el coeficiente de copropiedad.

1. Se declare que el señor Eduardo Calderón Farías, como propietario del Lote

de la cuota de administración por metro cuadrado establecido para el conjunto, considerando el coeficiente de copropiedad.

1. Se declare que el señor Eduardo Calderón Farías, como propietario del Lote N° 10 Hostería, está obligado a pagar las cuotas de administración desde diciembre de 2008, fecha de adquisición de la propiedad, y por cada mes subsiguiente mientras exista la propiedad horizontal.

1. Se declare que el señor Eduardo Calderón Farías está obli gado a pagar intereses de mora sobre el valor de cada cuota de administración no pagada, a una tasa de una y media vez el interés corriente bancario, según lo establece el artículo 30 de la Ley 675 de 2001.

1. Se declare que, con fundamento en el artículo 48 de la Ley 675 de 2001, el administrador de la Propiedad Horizontal Pueblito Boyacense está facultado para expedir la certificación de la deuda a cargo del demandado, derivada de las cuotas de administración, en los términos señalados por el Tribunal Superior de Santa Rosa de Viterbo y aprobados en la Asamblea General de Copropietarios del 30 de abril de 2022.

1. Se ordene la inscripción de la sentencia que resuelva las presentes pretensiones ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente, de conformidad con lo dispuesto en las normas aplicables.

Las anteriores pretensiones se fundamentaron en los hechos que se sintetizan a continuación:

-. Manifestó que mediante escritura pública No. 2.292 del 13 de agosto de 1998, otorgada en la Notaría Primera del Círculo de Duitama, se protocolizó el reglamento

continuación:

-. Manifestó que mediante escritura pública No. 2.292 del 13 de agosto de 1998, otorgada en la Notaría Primera del Círculo de Duitama, se protocolizó el reglamento de constitución de la Propiedad Horizontal del conjunto Pueblito Boyacense P.H., en el que se describieron las unidades privadas, incluyendo el Lote N° 10 Hostería.

-. Indicó que el Lote N° 10 Hostería, situado en la vereda Tocogua, Sector El Rosal, cuenta con un área de 902.40 m², está identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 074-61096 y se encuentra debidamente delimitado en el reglamento de propiedad horizontal.

-. Resaltó que, según el reglamento de propiedad horizontal, el Lote N° 10 Hostería tiene un porcentaje de participación del 13.259%, calculado sobre un área proyectada de 1.489.70 m², pero esta participación no es aplicable debido a la ausencia de construcciones.Rad. No. 15238-31-03-003-2019-00031-04 3

-. Adujo que, conforme al reglamento de propiedad horizontal y al artículo 29 de la Ley 675 de 2001, todos los propietarios están obligados a contribuir al sostenimiento de la propiedad horizontal mediante el pago de expensas comunes, calculadas con base en el porcentaje de participación aprobado por la Asamblea General.

-. Señaló que el Tribunal Superior de Santa Rosa de Viterbo, mediante fallo de segunda instancia del 2 de octubre de 2019 (proceso ejecutivo singular No. 201300088-00), determinó que las cuotas de administración del Lote N° 10 Hostería

segunda instancia del 2 de octubre de 2019 (proceso ejecutivo singular No. 201300088-00), determinó que las cuotas de administración del Lote N° 10 Hostería debían calcularse provisionalmente con base en el área real del lote (902.40 m²) y no en el área proyectada, aplicando el principio de proporcionalidad.

-. Aclaró que, de acuerdo con el artículo 30 de la Ley 675 de 2001, la mora en el pago de cuotas de administración genera intereses a una tasa de una y media vez el interés corriente bancario, los cuales deben pagarse desde que las cuotas son exigibles.

-. Subrayó que el artículo 48 de la Ley 675 de 2001 otorga mérito ejecutivo a la certificación del administrador sobre la existencia y monto de las deudas de las cuotas de administración.

-. Explicó que, según la sentencia anticipada del Juzgado Tercero Civil del Circuito de Duitama del 13 de noviembre de 2020 (proceso ejecutivo 2019-00031), para que la certificación del administrador constituya título ejecutivo, es necesario que la Asamblea General apruebe el v alor de la cuota de administración del Lote N° 10 Hostería basada en el área real.

-. Informó que, en la Asamblea General del 30 de abril de 2022, se aprobó calcular retroactivamente las cuotas de administración del Lote N° 10 Hostería desde diciembre de 2008, con base en el área real (902.40 m²) y no en el área proyectada, para determinar el valor de las mismas.

-. Concluyó que el valor de las cuotas de administración debe calcularse dividiendo

diciembre de 2008, con base en el área real (902.40 m²) y no en el área proyectada, para determinar el valor de las mismas.

-. Concluyó que el valor de las cuotas de administración debe calcularse dividiendo el valor asignado por el coefic iente de participación (13.259%) entre 1.489.70 m² y multiplicándolo por 902 .40 m², conforme a lo aprobado en la Asamblea General y en las decisiones judiciales.Rad. No. 15238-31-03-003-2019-00031-04 4

1.2.- TRÁMITE PROCESAL,

-. La demanda fue presentada el 5 de julio de 2022, a continuación de la demanda ejecutiva dentro de la cual, el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Duitama resolvió revocar el mandamiento de pago.

-. El Juzgado Tercero Civil del Circuito de Duitama, mediante auto del 4 de agosto de 2022, rechazó de plano la demanda al considerar que esta fue presentada de forma extemporánea , ello, al considerar que, la sentencia proferida el 13 de noviembre de 2020, adquirió ejecutoria el 25 de mayo de 2022 tras la resolución del recurso de apelación por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Santa Rosa de Viterbo, por lo tanto, la acción presentada el 5 de julio de 2022 excedía el término de cinco días establecido en el artículo 430 del Código General del Proceso. En consecuencia, ordenó la devolución de los anexos presentados.

-. Contra la decisión que rechazó de plano la demanda , la URBANIZACIÓN

de cinco días establecido en el artículo 430 del Código General del Proceso. En consecuencia, ordenó la devolución de los anexos presentados.

-. Contra la decisión que rechazó de plano la demanda , la URBANIZACIÓN PUEBLITO BOYACENSE P.H presentó recurso de reposición y, en subsidio, apelación el 10 de agosto de 2022. En auto del 31 de agosto de 2022, el Juzgado negó el recurso de reposición y concedió el de apelación ante el Tribunal Superior de Santa Rosa de Viterbo.

-. El 12 de diciembre de 2022, el Tribunal Superior de l Distrito Judicial de Santa Rosa de Viterbo revocó el auto que rechazó de plano y ordenó al Juzgado Tercero Civil del Circuito de Duitama resolver sobre la admisión de la demanda.

-. En cumplimiento de lo ordenado por el Tribunal, el Juzgado emitió auto el 16 de febrero de 2023 inadmitiendo la demanda.

-. Dentro del término legal, el demandante presentó escrito de subsanación el 22 de febrero de 2023. Posteriormente, el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Duitama admitió la demanda a través auto del 3 de marzo de 2023.

-. El 11 de abril de 2023, la parte demandada presentó contestación a la demanda, ejerciendo su derecho de defensa.

-. El Juzgado, mediante auto del 4 de mayo de 2023, otorgó traslado de las excepciones propuestas por la parte demandada y decretó una medida cautelar.Rad. No. 15238-31-03-003-2019-00031-04 5

-. Las excepciones fueron contestadas por la parte demandante el 11 de mayo de 2023.

excepciones propuestas por la parte demandada y decretó una medida cautelar.Rad. No. 15238-31-03-003-2019-00031-04 5

-. Las excepciones fueron contestadas por la parte demandante el 11 de mayo de 2023.

-. La audiencia inicial prevista en el artículo 372 del Código General del Proceso se llevó a cabo el 16 de agosto de 2023 y la audiencia de instrucción y j uzgamiento tuvo lugar el 12 de junio de 2024.

2.- DE LA SENTENCIA RECURRIDA

El 12 de junio de 2024, el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Sogamoso resolvió,

“Primero: NEGAR las pretensiones de la demanda declarativa especial instaurada a continuación de proceso ejecutivo por el demandante CONJUNTO

RESIDENCIAL PUEBLITO BOYACENSE P.H.

Segundo: DECLARAR prósperas la segunda y tercera excepción formuladas por la parte demandada, pero por los argumentos dados por el hablante funcionaria del Juzgado Tercero Civil de Circuito de Duitama.

Tercero: NEGAR la prosperidad de las demás excepciones propuestas por la parte demandada.

Cuarto: CONDENAR en costas de esta instancia a la parte demandante, para tal fin incluir como agencias en derecho la suma de catorce millones de pesos

($14’000.000.oo).

Quinto: CONCEDER el recurso de apelación interpuesto en contra del auto que ejerció control de legalidad, mediante el cual se desvinculó de la actuación el decreto de la medida cautelar de embargo y posterior secuestro del inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 074 –61096 de la Oficina

ejerció control de legalidad, mediante el cual se desvinculó de la actuación el decreto de la medida cautelar de embargo y posterior secuestro del inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 074 –61096 de la Oficina de Registro de Duitama, correspondiente al Lote No. 10 de la Urbanización Pueblito Boyacense P.H y ordenó rechazar por improcedente la referida medida cautelar, en el efecto devolutivo, para ante el Honorable Tribunal del Distrito Judicial de Santa Rosa de Viterbo”

La anterior decisión se fundamentó de la siguiente manera,

-. Refirió que analizó la demanda declarativa verbal presentada por el Conjunto Residencial Pueblito Boyacense P.H., enfocándose en determinar si la certificación expedida por la administradora de la copropiedad cumplía con los requisitos de claridad, exigibilidad y legitimidad, de acuerdo con el artículo 4 22 del Código General del Proceso, y si esta podía considerarse un título ejecutivo válido.Rad. No. 15238-31-03-003-2019-00031-04 6

-. Se refirió a los antecedentes de dos procesos ejecutivos previos (2013 -0088 y 2019-0031) que concluyeron que las cuotas de administración debían calcularse con base en el área real del Lote N° 10 Hostería, en lugar del área proyectada para construcción, además que, cualquier ajuste en los coeficientes de copropiedad debía realizarse siguiendo las disposiciones de la Ley 675 de 2001, garantizando la equidad y proporcionalidad.

-. Argumentó que la certificación presentada como título ejecutivo no cumplía con los requisitos legales porque no explicaba la fórmula utilizada para el cálculo de las

equidad y proporcionalidad.

-. Argumentó que la certificación presentada como título ejecutivo no cumplía con los requisitos legales porque no explicaba la fórmula utilizada para el cálculo de las cuotas, ni contaba con el respaldo técnico o la aprobación de la Asamble a de Copropietarios, lo que generaba incertidumbre sobre su validez.

-. Resaltó que el reglamento de propiedad horizontal del Pueblito Boyacense fue elaborado antes de la vigencia de la Ley 675 de 2001 y no contemplaba escenarios en los que un lote quedara sin construcción, por lo que cualquier modificación debía hacerse mediante una reforma aprobada por la Asamblea General con las mayorías calificadas requeridas por la ley.

-. Precisó que la decisión judicial se basó en la constatación de que el coeficie nte aplicado al Lote N° 10 no se ajustaba al área real del mismo y que la administración de la copropiedad no había implementado los procedimientos legales necesarios para determinar y aprobar un coeficiente provisional acorde con la Ley 675 de 2001.

-. Subrayó que el cálculo aplicado para las cuotas de administración del Lote N° 10 resultaba desproporcionado, por cuanto, estaba basado en un área proyectada y no en el estado real del predio, lo cual vulneraba el principio de igualdad al imponer cargas económicas excesivas al propietario del lote.

-. Señaló que los actos adoptados en la Asamblea General del 22 de abril de 2022 no eran suficientes para subsanar la falta de claridad y respaldo técnico en el cálculo de las cuotas, ni para otorgar validez a la certificación emitida, dado que dicha Asamblea no cumplió con las formalidades legales ni los principios de publicidad y

no eran suficientes para subsanar la falta de claridad y respaldo técnico en el cálculo de las cuotas, ni para otorgar validez a la certificación emitida, dado que dicha Asamblea no cumplió con las formalidades legales ni los principios de publicidad y participación exigidos por la Ley de Propiedad Horizontal.

-. Concluyó que el título ejecutivo presentado por la parte demandante no c umplía con los requisitos legales y formales, lo que llevó a negar las pretensiones de la demanda. Al igual, declaró prósperas las excepciones relacionadas con la falta de adecuación del reglamento de propiedad horizontal y el incumplimiento del debidoRad. No. 15238-31-03-003-2019-00031-04 7

proceso en la fijación de los coeficientes de copropiedad. Además, condenó en costas al Conjunto Residencial Pueblito Boyacense P.H., señalando que la parte demandante no cumplió con su carga probatoria.

3.- DEL RECURSO DE APELACIÓN:

Inconforme con la decisión, la parte demandante CONJUNTO PUEBLITO BOYACENSE P.H. a través de su apoderado judicial, interpuso recurso de apelación, bajo los siguientes fundamentos:

-. Argumentó que la decisión carece de un examen crítico y razonado de las pruebas aportadas, particularmente las relacionadas con la certificación de la administración como título ejecutivo. Asimismo, a firmó que no se respetaron los lineamientos establecidos en decisiones judiciales previas, como los fallos del H. Tribunal Superior del Distrito Judicial de Santa Rosa de Viterbo y el A quo.

-. Sostuvo que el fallo impugnado contradice el precedente fijado por el Tribunal

establecidos en decisiones judiciales previas, como los fallos del H. Tribunal Superior del Distrito Judicial de Santa Rosa de Viterbo y el A quo.

-. Sostuvo que el fallo impugnado contradice el precedente fijado por el Tribunal Superior de Distrito Judicial de Santa Rosa de Viterbo en 2019, donde se determinó que el Lote N° 10 Hostería debía contribuir a las expensas comunes, aunque el porcentaje debía ajustarse al área real del lote.

-. Indicó que la sentencia no es coherente con las pretensiones de la demanda ni con los alegatos de conclusión. Alegó que el cálculo y cobro de las cuo tas de administración aprobado por la Asamblea de Copropietarios en 2022 fue realizado conforme a los requisitos formales exigidos por las decisiones judiciales previas, pero esta aprobación fue desestimada sin fundamentos claros.

-. Afirmó que el fallo s e aparta de la realidad probatoria al ignorar documentos y decisiones previamente adoptadas, como las actas de la Asamblea General de Copropietarios, que demostraban el cumplimiento de los requisitos para el cobro de las cuotas de administración del Lote N° 10 Hostería desde 2008.

-. Refirió que el A quo incurrió en un error al negar la posibilidad de cobrar retroactivamente las cuotas adeudadas, desconociendo que el Lote N° 10 Hostería es parte de la copropiedad y, como tal, tiene la obligación de contrib uir con las expensas comunes desde su incorporación al reglamento de propiedad horizontal.Rad. No. 15238-31-03-003-2019-00031-04 8

es parte de la copropiedad y, como tal, tiene la obligación de contrib uir con las expensas comunes desde su incorporación al reglamento de propiedad horizontal.Rad. No. 15238-31-03-003-2019-00031-04 8

-. Por lo anterior, solicitó que se revoque el fallo del A quo y, en su lugar, se declare que la certificación de la administración constituye un título ejecutivo válido para el cobro de las cuotas adeudadas del Lote N° 10 Hostería, además de condenar en costas a la parte demandada.

4.- CONSIDERACIONES

4.1.- PROBLEMA JURÍDICO:

De acuerdo a lo expuesto por el recurrente, esta Sala se ocupará de,

-. Determinar si erró el A quo de denegar la obligación del señor Eduardo Calderón Farías de pagar cuotas de administración adeudas bajo el cálculo expuesto y declarar probadas la excepciones tercera y segunda propuestas por el demandado.

Y de ser ello así,

-. Establecer si el Conjunto Residencial Pueblito Boyacense P.H. cumplió con los requisitos legales y formales para que, con base en las pruebas aportadas, se pueda declarar la existe ncia de un título ejecutivo que legitime el cobro de las cuotas adeudadas por señor Eduardo Calderón Farías en su condición de propietario d el Lote N° 10 Hostería.

4.2. MARCO JURÍDICO

4.2.1 RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

De entrada, es menester reseñar que e l artículo 58 de la Constitución Política consagra que la propiedad privada y los demás derechos adquiridos conforme a las leyes civiles son garantizados, indicando además que la propiedad tiene una función

De entrada, es menester reseñar que e l artículo 58 de la Constitución Política consagra que la propiedad privada y los demás derechos adquiridos conforme a las leyes civiles son garantizados, indicando además que la propiedad tiene una función social que implica obligaciones. En este sentido, la función social de la propiedad incluye la protección de los derechos colectivos y el cumplimiento de los principios de igualdad y equidad entre los propietarios , lo que implica que las decisiones en los órganos de administración de la prop iedad horizontal deben respetar el debido proceso (artículo 29 C.P.), garantizando la participación efectiva y el respeto de los derechos de los propietarios.

Bajo es norte, la propiedad horizontal en Colombia está regulada principalmente enRad. No. 15238-31-03-003-2019-00031-04 9

la Ley 675 de 2001, norma que establece los lineamientos para la administración, conservación y uso de bienes sometidos a este régimen, al igual, busca garantizar la seguridad jurídica, el equilibrio económico y la convivencia pacífica en comunidades bajo esta forma de propiedad.

Bajo esa perspectiva, la Ley 675 de 2001 entre otros, tiene como finalidad garantizar la claridad, proporcionalidad y equidad en la regulación de los coeficientes de copropiedad en los regímenes de propiedad horizontal en Colombia. Estos coeficientes son esenciales para determinar la proporción de derechos y obligaciones de cada propietario sobre los bienes comunes, su participación en la Asamblea General y su contribución a las expensas comunes. Así también el artículo 25 del Estatuto de Propiedad Horizontal exige que el reglamento de propiedad horizontal debe incluir los coeficientes de copropiedad como un

Asamblea General y su contribución a las expensas comunes. Así también el artículo 25 del Estatuto de Propiedad Horizontal exige que el reglamento de propiedad horizontal debe incluir los coeficientes de copropiedad como un componente esencial. Estos determinan las relaciones entre los copropietarios y son clave para calcular derechos de voto, uso de bienes comunes y las obligaciones económicas asociadas.

Aunado, el a rtículo 26 (ibídem) establece que los coeficientes deben basarse principalmente en el área privada construida de cada bien, lo que proporciona un método objetivo y equitativo p ara su determinación. Este enfoque asegura que las cargas y beneficios asociados a los bienes comunes se distribuyan proporcionalmente según la configuración física del conjunto.

En ese sentido, los artículos 25 al 28 de la Ley 675 de 2001 reglamentan de manera detallada la creación, cálculo y modificación de los coeficientes de copropiedad, asegurando que estos se fundamenten en criterios objetivos y respeten los principios de equidad, proporcionalidad y debido proceso. En particular, el artículo 28 establece requisitos claros y estrictos para la modificación de los coeficientes, exigiendo el voto favorable de al menos el 70% de los propietarios representados en la Asamblea General, lo cual, garantiza que cualquier alteración en los derechos y obligaciones de los copropietarios cuente con el consenso de una mayoría calificada, protegiendo así la estabilidad jurídica y económica de la propiedad horizontal.

Corolario, e n la Sentencia C -522 de 2002 , se precisó que las decisiones de los órganos de administración deben garantizar el derecho al debido proceso de los

calificada, protegiendo así la estabilidad jurídica y económica de la propiedad horizontal.

Corolario, e n la Sentencia C -522 de 2002 , se precisó que las decisiones de los órganos de administración deben garantizar el derecho al debido proceso de los copropietarios, incluyendo la participación efectiva y la no discriminación en el reparto de cargas económicas y que dichas contribuciones deben guardarRad. No. 15238-31-03-003-2019-00031-04 10

proporción con el uso y disfrute de los bienes comunes, evitando cargas desmedidas para algunos propietarios.

El cumplimiento de estos preceptos normativos es fundamental para garantizar la estabilidad y legalidad en la administración de los conjuntos bajo propiedad horizontal. El diseño normativo busca proteger a los copropietarios frente a decisiones arbitrarias o desproporcionadas, estableciendo un marco que fomenta la transparencia, la equidad y el respeto por los derechos individuales y colectivos.

4.2.2 DEL TITULO EJECUTIVO

En el ordenamiento jurídico colombiano, un título ejecutivo es aquel documento que contiene una obligación clara, expresa y exigible, conforme a lo establecido en el artículo 422 del Código General del Proceso , por consiguiente, aquel debe reunir tres requisitos esenciales, estos son,

-. i) claridad, lo que implica que la obligación esté descrita en términos inequívocos sobre su existencia, contenido y cuantía;

-. ii) expresividad, donde los términos de la obligación estén detallados explícitamente, sin necesidad de interpretaciones complementarias; y,

-. iii) exigibilidad, es decir, que la obligación debe estar vigente y no condicionada a hechos futuros o inciertos.

explícitamente, sin necesidad de interpretaciones complementarias; y,

-. iii) exigibilidad, es decir, que la obligación debe estar vigente y no condicionada a hechos futuros o inciertos.

Estos principios garantizan que el acreedor pueda exigir el cumplimiento de la obligación mediante un proceso ejecutivo, siempre y cuando el título cumpla con los estándares legales y probatorios.

Frente a lo precedente, la H. Corte Supremas de Justicia , Sala de Casación Civil, en sentencia STC720-2020, sostuvo,

“(…) Los requisitos impuestos a los títulos ejecutivos, consignados en el artículo 422 del Código General del Proceso, relativos a tratarse de un documento proveniente del deudor o de su causante en donde conste una obligación clara, expresa y exigible, por supuesto se trasla dan a los títulos valores y, en esa medida, si el instrumento no satisface tales presupuestos, no puede seguir adelante el cobro coercitivo (...)”.

“(…) La claridad de la obligación, consiste en que el documento que la contengaRad. No. 15238-31-03-003-2019-00031-04 11

sea inteligible, inequívoco y sin confusión en el contenido y alcance obligacional de manera que no sea oscuro con relación al crédito a favor del acreedor y la deuda respecto del deudor. Que los elementos de la obligación, sustancialmente se encuentren presentes: Los sujetos, el ob jeto y el vínculo jurídico. Tanto el préstamo a favor del sujeto activo, así como la acreencia en contra y a cargo del sujeto pasivo (…)”.

“(…) La expresividad, como característica adicional, significa que la obligación

jurídico. Tanto el préstamo a favor del sujeto activo, así como la acreencia en contra y a cargo del sujeto pasivo (…)”.

“(…) La expresividad, como característica adicional, significa que la obligación debe ser explícita, no implícita ni presunta, salvo en la confesión presunta de las preguntas asertivas. No se trata de que no haya necesidad de realizar argumentaciones densas o rebuscadas para hallar la obligación, por cuanto lo meramente indicativo o implícito o tácito al repugnar con lo expreso no puede ser exigido ejecutivamente. Tampoco de suposiciones o de formulación de teorías o hipótesis para hallar el título. Y es exigible en cuanto la obligación es pura y simple o de plazo vencido o de condición cumplida (…)”

En contextos genera les, para que un documento sea reconocido como título ejecutivo, es fundamental que cumpla con los principios de pr