TSDJ VIT SU - 1523831030032023-00062-01-(21-11-2024)

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL

SANTA ROSA DE VITERBO

_____________________ Relatoría

IMPUGNACIÓN ACTOS DE ASAMBLEA - NULIDAD DEL ACTA DE ASAMBLEA EXTRAORDINARIA: Improcedencia, bajo argumentos que no se compadecen con las determinaciones allí adoptadas, razón por la cual, no había lugar a despachar en forma favorable la pretensión principal del demandante.

Precisado lo anterior, debe decirse en primer lugar, que dentro del régimen de propiedad horizontal, los dueños de bienes privados tienen, entre otras prerrogativas, la facultad de impugnar los actos o decisiones de asambleas, juntas directivas, juntas de socios o de cualquier otro órgano directivo de personas jurídicas de derecho privado, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al respectivo reglamento. En ese orden, de conformidad con el artículo 382 del Código General del Proceso, es factible cuestionar dichas determinaciones y, por ende, corresponde al juzgador realizar un juicio de legalidad frente a las decisiones controvertidas. En ese orden, tenemos que en este asunto, se desprende del libelo introductorio, que la demandante ORGANIZACIÓN COOPERATIVA DE AHORRO Y CRÉDITO NORTE DE BOYACÁ–NORBOY O.C., pretende inicialmente la declaratoria de nulidad de las decisiones tomadas por la asamblea ordinaria de propietarios del EDIFICIO ROYAL CENTER P.H., celebrada el 13 de abril de 2023. La nulidad que se plantea respecto del citado acto de asamblea, esencialmente se fundamenta en que en el desarrollo de la aludida

asamblea ordinaria de propietarios del EDIFICIO ROYAL CENTER P.H., celebrada el 13 de abril de 2023. La nulidad que se plantea respecto del citado acto de asamblea, esencialmente se fundamenta en que en el desarrollo de la aludida reunión, en el momento de la discusión y aprobación del presupuesto general de gastos y la aprobación de la cuota de administración, se propuso, según se expone en el libelo inicial, que por parte de la representante legal del edificio y el presidente, que el presupuesto se distribuyera conforme con los coeficientes de copropiedad, lo que considera la parte demandante, desconoce los criterios imperativos de los módulos de contribución indicados en el artículo 31 de la ley 675 de 2001 y lo ordenado en la sentencia 235 de febrero 13 de 2017 del Juez Cuarto Civil Municipal de Duitama. No obstante, dicha pretensión fue desestimada por el juez de instancia, decisión que de entrada advierte la Sala, se encuentra ajustada a derecho, pues una vez revisada el acta de asamblea de copropietarios del Edificio Royal Center PH, de fecha 13 de abril de 2023, concretamente en punto de la decisión impugnada, esto es, la contenida en el numeral 10 referente a la “PRESENTACIÓN Y APROBACIÓN DEL PRESUPUESTO Y CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN PARA LA VIGENCIA DE 2023”, no se observa que la mi sma se encuentre en contravía de la ley ni del reglamento de propiedad horizontal, para que proceda el decreto de su nulidad. En efecto, es necesario señalar en primer lugar, que al analizar dicho punto de la10 reunión, no se advierte decisión alguna de fondo frente a la distribución del presupuesto

propiedad horizontal, para que proceda el decreto de su nulidad. En efecto, es necesario señalar en primer lugar, que al analizar dicho punto de la10 reunión, no se advierte decisión alguna de fondo frente a la distribución del presupuesto conforme a los coeficientes de copropiedad y lo relativo a los módulos de contribución, que es lo reprochado por el actor, dado que no fue tema de discusión y aprobación, pues en la asamblea el tema puesto en debate se dirigió a la presentación y aprobación del presupuesto para el año 2023 –2024 y las cuotas de administración para la vigencia 2023, espacio en el que no solo se expuso dicho presupuesto, sino en el que además, se propuso el no incremento de las cuotas de administración y una disminución del 20% de los módulos de contribución respecto del año 2022, lo que no es objeto de impugnación por la parte demandante, quien no reprocha de forma específica el presupuesto, ni el monto de la cuota de administración allí propuesta. Debe tenerse en cuenta que en dicha asamblea se expuso el tema relativo al presupuesto anual de costos del edificio y la fijación de la cuota de administración, pero la forma de distribución, que es el motivo de la impugnación, no fue un tema que haya sido debatido al interior de la reunión, como quiera que el mismo ya se encontraba regulado en el respectivo reglamento de propiedad horizontal qu e rige dicho edificio desde el año 2016, conforme a la Escritura Pública 1991 del 17 de junio de 2016, el cual se tuvo en cuenta y fue aplicado en la asamblea, por tanto, la forma de distribución de la contribución de expensas comunes, no fue una determinación de fondo que se adoptara en la reunión del 13 de abril del 2023, para que la misma pudiera ser

y fue aplicado en la asamblea, por tanto, la forma de distribución de la contribución de expensas comunes, no fue una determinación de fondo que se adoptara en la reunión del 13 de abril del 2023, para que la misma pudiera ser impugnada por este medio. Téngase en cuenta que un tema distinto y que no conllevó debate alguno frente a la distribución del presupuesto, fue la propuesta de NORBOY de ser excluido del pago de los gastos del edificio, propuesta que fue sometida a votación, decidiendo la mayoría su no aceptación, lo que no implica una decisión de fondo frente a la distribución, que como ya se indicara, se encontraba previamente establecida en el reglamento de propiedad horizontal. Adviértase que la decisión que si se tomó de fondo en la asamblea, fue la aprobación del presupuesto y la cuota de administración, puntos frente a los que la aprobación se dio por la mayoría de los asambleístas y cumpliendo con lo previamente expuesto en e l reglamento de propiedad horizontal aprobado desde el año 2016, que dicho será de paso, viene siendo aplicado desde dicha data. Entonces, no puede esta Sala proceder al decreto de nulidad de la asamblea de 11 copropietarios llevada a cabo el 13 de abril de 2023, bajo argumentos que no se compadecen con las determinaciones allí adoptadas, razón por la cual, no había lugar a despachar en forma favorable la pretensión principal del demandante. Corte Constitucional C-583 de 1997.TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL

SANTA ROSA DE VITERBO

_____________________ Relatoría

2

IMPUGNACIÓN ACTOS DE ASAMBLEA – IMPROCEDENCIA DE REPAROS NO EXPUESTOS EN EL LIBELO

SANTA ROSA DE VITERBO

_____________________ Relatoría

2 IMPUGNACIÓN ACTOS DE ASAMBLEA – IMPROCEDENCIA DE REPAROS NO EXPUESTOS EN EL LIBELO DEMANDATORIO INICIAL: El juez debe tomar su decisión de manera congruente con los hechos, pretensiones y excepciones probadas dentro del proceso; por lo tanto, no podrá proferir una sentencia en la que se pronuncie acerca de algo que no fue solicitado por las partes o en la que otorgue más de lo pedido, pero tampoco podrá fallar sin pronunciarse acerca de todas las pretensiones

Ahora bien, analizando los reparos expuestos por el apelante, se advierte que tras la solicitud inicial de declaratoria de la nulidad del acta de asamblea llevada a cabo el 13 de abril de 2023, pretende de forma posterior, controvertir las determinaciones contenidas en el reglamento de propiedad horizontal adoptado en la Escritura Pública 1191 del 17 de junio de 2016, solicitando se decrete de forma oficiosa la nulidad absoluta del mismo, pues señala que durante los alegatos de conclusión, indicó que el Juez, conforme con el artículo 1742 del Código Civil, estaba obligado a declarar la nulidad absoluta, en razón a la manera en que se fijaron los módulos de contribución en la Escritura Pública 1991 del 17 de junio de 2016, que reformó el reglamento del propiedad horizontal del EDIFICIO ROYAL CENTER, dado que no se consultó el contenido del artículo 31 de la ley 675 de 2001, pues no tuvo en cuenta la totalidad de los bienes y servicios comunales que no están destinados al uso y goce general de los propietarios de los locales 101 y 102. Frente

no se consultó el contenido del artículo 31 de la ley 675 de 2001, pues no tuvo en cuenta la totalidad de los bienes y servicios comunales que no están destinados al uso y goce general de los propietarios de los locales 101 y 102. Frente a tal solicitud, se dirá que la misma no solo es intempestiva sino además improcedente, pues claro está que dicha solicitud no fue planteada en el libelo inicial y atendiendo en primer lugar al principio de congruencia, debe recordarse que por expre sa disposición del artículo 281 del Código General del Proceso, “la sentencia deberá estar en consonancia con los hechos y las pretensiones aducidos en la demanda y en las demás oportunidades que este código contempla y con las excepciones que ap arezcan probadas y hubieren sido alegadas si así lo exige la ley…” Significa lo expuesto, que el juez debe tomar su decisión de manera congruente con los hechos, pretensiones y excepciones probadas dentro del proceso. Por lo tanto, no podrá proferir una sentencia en la que se pronuncie acerca de algo que no fue solicitado por las partes o en la que otorgue más de lo pedido, pero tampoco podrá fallar sin pronunciarse acerca de todas las pretensiones, pues de lo contrario deberá explicar de manera suficiente las razones por las cuales omitió referirse a algún pedimento. (…) En efecto, tal pretensión de nulidad absoluta del reglamento de propiedad horizontal contenido en la escritura pública No. 1191 del 17 de junio de 2016 no fue inicialmente planteada, no pudiendo solicitarse posteriormente, sorprendiendo a la contraparte de l litigio, pues son precisamente las pretensiones propuestas en el libelo las que fijan los límites del litigio y por ende, de la decisión, debiendo tenerse en

no pudiendo solicitarse posteriormente, sorprendiendo a la contraparte de l litigio, pues son precisamente las pretensiones propuestas en el libelo las que fijan los límites del litigio y por ende, de la decisión, debiendo tenerse en cuenta que los alegatos de conclusión no tienen como finalidad fijar los extremos del litigio, s olo la demanda y la contestación sirven a este objetivo. Corte Suprema de Justicia, providencia SC1662 de 2019 ; CSJ. Casación Civil. Sentencia de 24 de febrero de 2015, expediente 00108.

IMPUGNACIÓN ACTOS DE ASAMBLEA – IMPROCEDENCIA DE DECRETO OFICIOSO DE NULIDAD ABSOLUTA DEL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL CONTENIDO EN ESCRITURA PÚBLICA : Si lo pretendido era impugnar o reprochar las decisiones tomadas en la asamblea mediante la cual se aprobaron las reformas al reglamento de propiedad horizontal, podía haberse hecho uso del tipo de proceso que ahora se pretende, pero dentro de la debida oportunidad legal; o en su defecto, si lo pretendido era refutar lo dispuesto en la escritura que contiene la reforma al reglamento de propiedad horizontal, por las razones expuestas, debía presentar la respectiva acción de nulidad con las pruebas necesarias que acreditaran tal pretensión, sin que sea válido pretender impugnar un acto de asamblea llevado a cabo en el año 2023, que tiene que ver con la aprobación de un presupuesto . / LA CAUSAL DE NULIDAD ABSOLUTA DEBE SER MANIFIESTA, VALE DECIR, PATENTE, OSTENSIBLE, EVIDENTE, DE MODO TAL QUE PARA ESTABLECERLA EL JUEZ NO TENGA QUE RECURRIR A OTROS

de un presupuesto . / LA CAUSAL DE NULIDAD ABSOLUTA DEBE SER MANIFIESTA, VALE DECIR, PATENTE, OSTENSIBLE, EVIDENTE, DE MODO TAL QUE PARA ESTABLECERLA EL JUEZ NO TENGA QUE RECURRIR A OTROS ACTOS O MEDIOS PROBATORIOS DISTINTOS - SI PARA SU ESCLARECIMIENTO EL JUEZ DEBE RECURRIR A EXAMINAR OTROS ANTECEDENTES O ELEMENTOS DE CONVICCIÓN, NO SE HABILITARÁ SU FACULTAD OFICIOSA: E l análisis de la invalidez suplicada conlleva el análisis de los elementos de persuasión incorporados a la actuación, los que en todo caso, no lucen suficientes para determinar si, tal como lo planteó la actora, existe una nulidad absoluta por desconocimiento del artículo 31 de la ley 675 de 2001 y la sentencia 235 de febrero 13 de 2017 del Juzgado Cuarto Civil Municipal de Duitama.

Ahora, si bien el recurrente señala que la nulidad absoluta del reglamento debe declararse de oficio por el juez conforme al artículo 1742 del Código Civil que indica que “La nulidad absoluta puede y debe ser declarada por el juez, aún sin petición de parte, cuando aparezca de manifiesto en el acto o contrato; puede alegarse por todo el que tenga interés en ello; puede así mismo pedirse su declaración por el Ministerio Público en el interés de la moral o de la ley. Cuando no es generada por objeto o causa ilícitos, puede sanearse por la ratificación de las partes y en todo caso por prescripción extraordinaria.”, lo cierto es que para este tipo de declaraciones debe aparecer de manifiesto en el acto o

Cuando no es generada por objeto o causa ilícitos, puede sanearse por la ratificación de las partes y en todo caso por prescripción extraordinaria.”, lo cierto es que para este tipo de declaraciones debe aparecer de manifiesto en el acto o contrato dicha nulidad y debe contarse, con pruebas fehacientes que permitan el análisis que conlleven a tal determinación, lo que aquí no ocurre, pues pese a las pruebas recaudadas, como las documentales, testimoniales, lasTRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL

SANTA ROSA DE VITERBO

_____________________ Relatoría

3 mismas no logran hacer visible la nulidad solicitada, máxime cuando en este evento se trata de reformas a un reglamento de propiedad horizontal, aprobado en una asamblea llevada a cabo en el año 2015, que no fue impugnada. En este punto, debe señalarse en gracia de discusión, que si lo pretendido era impugnar o reprochar las decisiones tomadas en la asamblea mediante la cual se aprobaron las reformas al reglamento de propiedad horizontal, por la no aplicación del artículo 31 de la Ley 675 de 2001 y el desconocimiento de una sentencia proferida el 13 de febrero de 2017 por el Juzgado Cuarto Civil Municipal de Duitama al interior del proceso 2012-0049, podía haberse hecho uso del tipo de proceso que ahora se pretende, pero d entro de la debida oportunidad legal, o en su defecto, si lo pretendido era refutar lo dispuesto en la escritura que contiene la reforma al reglamento de propiedad horizontal, por las razones expuestas, debía presentar la respectiva acción de nulidad con l as pruebas necesarias que acreditaran tal

pretendido era refutar lo dispuesto en la escritura que contiene la reforma al reglamento de propiedad horizontal, por las razones expuestas, debía presentar la respectiva acción de nulidad con l as pruebas necesarias que acreditaran tal pretensión, sin que sea válido pretender impugnar un acto de asamblea llevado a cabo en el año 2023, que tiene que ver con la aprobación de un presupuesto, para refutar una reforma a un reglamento de propie dad horizontal, aprobada con anterioridad, esto es, el 27 de noviembre de 2015, señalando que la nulidad inicialmente pretendida se deriva de la nulidad de la reforma al reglamento de propiedad horizontal, pues tal petición se torna improcedente. Y es que debe tenerse en cuenta además, que la sentencia que se refuta como desconocida por la demandada en el reglamento de propiedad horizontal, data del 13 de febrero de 2017, esto es, con posterioridad a la reforma del reglamento adoptada y aprobada el 27 de noviembre de 2015, y fue proferida al interior de un proceso de impugnación de actas de asamblea, en el que se declararon nulas las decisiones tomadas en asamblea del 21 de septiembre, 10 de octubre y 2 de noviembre del año 2011. Ahora bien, debe señalarse que la reforma del reglamento de propiedad horizontal, adoptada según acta del 27 de noviembre de 2015, claramente estipuló que era necesario reformar

los sectores y los módulos de contribución para ajustarlos a los términos del artículo 31 de la Ley 675 de 2001, reforma que se insiste fue debidamente aprobada y no fue objeto de impugnación. Entonces, no es de recibo el argumento según el cual debía declararse de oficio la nulidad absoluta de la reforma al reglamento de propiedad horizontal contenida en la escritura pública No. 1191 del 17 de junio de 2016, dado que con las pruebas recaudadas no es posible advertir un vicio notorio o manifiesto en el acto, que pretende ahora refutarse, sin que por tanto, deba ser aceptado el argumento según el cual, considera el apelante que existe confusión entre el término de caducidad para impugnar una decisión de asamblea y el término de prescripción para decretar una nulidad absoluta por parte del juez, dado que no hay lugar al decreto de la misma por las razones ya expuestas. Es necesario recordar que si bien el artículo 1742 del Código Civil prevé que “la nulidad absoluta puede y debe ser declarada por el juez, aún sin petición de parte, cuando aparezca de manifiesto en el acto o contrato”, bien se sabe que esa posibilidad “es tá circunscrita a los casos en que estas aparezcan de manifiesto en el acto o contrato, lo que supone, en primer lugar, que dicho acto o contrato esté sub judice, o sea, que haya sido traído a un proceso en el que se pretenda su validez. En segundo lugar, la causal de nulidad absoluta debe ser manifiesta, vale decir, patente, ostensible, evidente, de modo tal que para establecerla el juez no tenga que recurrir a otros actos o medios probatorios distintos” (CSJ, sentencia de 11 de marzo de 2004, exp.

de nulidad absoluta debe ser manifiesta, vale decir, patente, ostensible, evidente, de modo tal que para establecerla el juez no tenga que recurrir a otros actos o medios probatorios distintos” (CSJ, sentencia de 11 de marzo de 2004, exp. 7582.). Es claro entonces, que si la nulidad no salta a la vista, vale precisar, si para su esclarecimiento el juez debe recurrir a examinar otros antecedentes o elementos de convicción, no se habilitará su facultad oficiosa; vicisitud que es la de autos, dado que el análisis de la invalidez suplicada conlleva el análisis de los elementos de persuasión incorporados a la actuación, los que en todo caso, no lucen suficientes para determinar si, tal como lo planteó la actora, existe una nulidad absoluta po r desconocimiento del artículo 31 de la ley 675 de 2001 y la sentencia 235 de febrero 13 de 2017 del Juzgado Cuarto Civil Municipal de Duitama.REPÚBLICA DE COLOMBIA

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL

SANTA ROSA DE VITERBO

“PATRIMONIO HISTÓRICO Y CULTURAL DE LA NACIÓN” Ley 1128 de 2007

SALA ÚNICA

RADICACIÓN: 1523831030032023-00062-01

CLASE DE PROCESO: IMPUGNACIÓN ACTOS DE ASAMBLEA

DEMANDANTE: ORGANIZACIÓN COOPERATIVA DE AHORRO Y

CRÉDITO DE BOYACÁ NORBOY

DEMANDADO: EDIFICIO ROYAL CENTER P.H.

JUZGADO DE ORIGEN: TERCERO CIVIL DEL CIRCUITO DE DUITAMA

CRÉDITO DE BOYACÁ NORBOY

DEMANDADO: EDIFICIO ROYAL CENTER P.H.

JUZGADO DE ORIGEN: TERCERO CIVIL DEL CIRCUITO DE DUITAMA

DECISIÓN: CONFIRMA

APROBADO: Acta No. 161

MAGISTRADO PONENTE: GLORIA INES LINARES VILLALBA Sala 3ª de Decisión

Santa Rosa de Viterbo, veintiuno (21) de noviembre de dos mil veinticuatro (2024)

II.. MMOOTTIIVVOO DDEE LLAA DDEECCIISSIIÓÓNN

Se decide el recurso de apelación, interpuesto por la parte demandante, contra la sentencia proferida el 2 de abril de 2024 por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Duitama, dentro del proceso de la referencia.

IIII.. AANNTTEECCEEDDEENNTTEESS

A través de apoderado judicial debidamente constituido, la ORGANIZACIÓN COOPERATIVA DE AHORRO Y CRÉDITO NORTE DE BOYACÁ – NORBOY O.C., presentó demanda de impugnación de actos o decisiones de asamblea en contra del EDIFICIO ROYAL CENT ER PROPIEDAD HORIZONTAL, para que previos los trámites propios del proceso verbal, se declarara la nulidad de las decisiones tomadas por la asamblea ordinaria de propietarios del EDIFICIO ROYAL CENTER P.H., celebrada el 13 de abril de 2023, en lo referente a que el presupuesto general de gastos se distribuya entre todos los propietarios conforme con su coeficiente de copropiedad, sin tener en cuenta los criterios de los módulosRadicado No. 1523831030032023-00062-01

2

presupuesto general de gastos se distribuya entre todos los propietarios conforme con su coeficiente de copropiedad, sin tener en cuenta los criterios de los módulosRadicado No. 1523831030032023-00062-01

2 de contribución establecidos en el artículo 31 de la ley 675 de 2001 y lo ordena do en la sentencia de febrero 13 de 2017 del Juez Cuarto Civil Municipal de Duitama.

Que como consecuencia de lo anterior, se ordene al representante legal del EDIFICIO ROYAL CENTER P.H. convocar nuevamente a una asamblea general de propietarios, para que este fije el cobro de las expensas comunes conforme con los criterios de los módulos de contribución indicados en el artículo 31 de la ley 675 de 2001 y lo ordenado en la sentencia de febrero 13 de 2017 del Juez Cuarto Civil Municipal de Duitama, para que a NORBOY OC., como propietaria de los locales 101 y 102, se le excluya del pago de expensas comunes por concepto de vigilancia, servicio de energía, servicio de agua, bonos navideños a portería y aseo, mantenimiento y adecuación de CCTV, lavado de tanques, mantenimiento de electrobomba, reparaciones locativas e inversión.

Las suplicas se apoyan en los siguientes hechos:

Relata que a través de la escritura 1.710 del 28 de junio de 2010 de la Notaría Segunda del Círculo de Duitama, se constituyó al régimen de la propiedad horizontal el EDIFICIO ROYAL CENTER, copropiedad ubicada en la Carrera 15 Nº 14 - 24 de la ciudad de Duitama. Que en los artículos 34 y siguientes de dicha escritura se establecieron los coeficientes de copropiedad de cada una de las

horizontal el EDIFICIO ROYAL CENTER, copropiedad ubicada en la Carrera 15 Nº 14 - 24 de la ciudad de Duitama. Que en los artículos 34 y siguientes de dicha escritura se establecieron los coeficientes de copropiedad de cada una de las unidades privadas que conforman el edificio y la forma de contribución a las expensas ordinarias y extraordinarias de acuerdo con los módulos de contribución.

Informa que NORBOY O.C. es propietaria de los locales 101 y 102 del EDIFICIO ROYAL CENTER, ubicados en la parte exterior del mismo, y por tanto sin acceso ni disfrute a los bienes comunes que se encuentran al interior del edificio, tales como portería, escaleras, ascensores, tanques, electrobomba, circuito cerrado de televisión, y demás bienes descritos en el reglamento de propiedad horizontal. Por tanto, considera que de la aplicación de los módulos de contribución indicados en la ley 675 de 2001 y el reglamento de propiedad horizontal, como propietaria de los locales 101 y 102, no está en la obligación del pago de expensas comunes por concepto de vigilancia, servicio de energía, servicio de agua, bonos navideños a portería y aseo, mantenimiento y adecuación de CCTV, lavado de tanques, mantenimiento de electrobomba, reparaciones locativas e inversión.Radicado No. 1523831030032023-00062-01

3 Que la asamblea general de propietarios del edificio reunida los días 21 de septiembre, 10 de octubre y 2 de noviembre de 2011, aprobó reformar el reglamento de propiedad horizontal, para fijar el pago de las expensas comunes por coeficientes de copropiedad, des conociendo el contenido imperativo del

septiembre, 10 de octubre y 2 de noviembre de 2011, aprobó reformar el reglamento de propiedad horizontal, para fijar el pago de las expensas comunes por coeficientes de copropiedad, des conociendo el contenido imperativo del artículo 31 de la ley 675 de 2001 que obliga a tener en cuenta los módulos de contribución.

Señala que NORBOY O.C. adelantó proceso de impugnación de decisiones de asamblea ante el Juzgado Cuarto Civil Municipal de Duitama, en contra del EDIFICIO ROYAL CENTER, al cual correspondió la radicación 2012 -0049, proceso que terminó con sentencia ejecutoriada que dispuso declarar nulas e ilegales las decisiones tomadas en la s asambleas de los días 21 de septiembre, 10 de octub re y 2 de noviembre de 2011 por no estar acordes a la ley 675 de 2001.

Que, a pesar de la firmeza de la sentencia indicada en el hecho anterior, la asamblea general de propietarios se reunió nuevamente el 27 de noviembre de 2015 y decidió reformar el reglamento de propiedad horizontal, a través de la escritura Pública N.º 1991 del 17 de junio de 2016 de la Notaría Segunda de Duitama. desconociendo la ratio decidendi de la misma, para imponer a NORBOY O.C., como propietaria de los locales 101 y 102 del EDIFIC IO ROYAL CENTER, la obligación de contribuir al mantenimiento y conservación de todos los bienes comunes, incluso los del interior del Edificio de los que por su localización no disfruta, conforme con los coeficientes de copropiedad.

Relata que el 13 de abril de 2023 se celebró la asamblea general ordinaria de

los bienes comunes, incluso los del interior del Edificio de los que por su localización no disfruta, conforme con los coeficientes de copropiedad.

Relata que el 13 de abril de 2023 se celebró la asamblea general ordinaria de propietarios, con un número de 29 participantes entre propietario y delegados, que equivalían, según lo indicó su representante legal, al 96,36% del total de los coeficientes de copropiedad. Que en el desarrollo de la asamblea, en el momento de la discusión y aprobación del presupuesto general de gastos y la aprobación de la cuota de administración, se propuso, por parte de la representante legal del edificio y el Presidente de la asamble a, que el presupuesto se distribuyera conforme con los coeficientes de copropiedad, desconociendo con ello los criterios imperativos de los módulos de contribución indicados en el artículo 31 de la ley 675 de 2001 y lo ordenado en la sentencia 235 de febrero 13 de 2017 d el Juez Cuarto Civil Municipal de Duitama.Radicado No. 1523831030032023-00062-01

4 Que ante dicha propuesta, el apoderado de NORBOY OC., como propietaria de los locales 101 y 102, dio lectura a los apartes pertinentes de la sentencia 235 dictada el 13 de febrero de 2017 por el Juzgado Cuarto Civil Municipal de Duitama, luego de lo cual, se solicitó a la asamblea votar para que se excluyera a NORBOY OC., como propietaria de los locales 101 y 102 del pago de expensas comunes por concepto de vigilancia, servicio de energía, servicio de agua, bonos navideños a portería y aseo, mantenimiento y adecuación de CCTV, lavado de

NORBOY OC., como propietaria de los locales 101 y 102 del pago de expensas comunes por concepto de vigilancia, servicio de energía, servicio de agua, bonos navideños a portería y aseo, mantenimiento y adecuación de CCTV, lavado de tanques, mantenimiento de electrobomba, reparaciones locativas e inversión, la cual fue votada y negada con una mayoría equivalente al 72,77% del total de los coeficientes presentes en la reunión.

III. ACTUACIÓN PROCESAL

1. La demanda fue admitida mediante auto del 29 de junio de 2023 , ordenando notificar y correr traslado al demandado EDIFICIO ROYAL CENTER PH.

2. Una vez notificad o el EDIFICIO ROYAL CENTER PH, por intermedio de apoderado jud icial, contestó la demanda, oponiéndose a las pretensiones y proponiendo excepciones de fondo que denominó “ LEGALIDAD EN LA

DISCUSIÓN Y APROBACIÓN DEL PRESUPUESTOS DE GASTOS DEL EDIFICIO ROYAL CENTER 2023, FALTA DE CAUSA DE LA DEMANDANTE, LA PARTE MOTIVA DE UNA SENTENCIA DEL AÑO 2017 NO TIENE EFECTOS VINCULANTES EN ESTE ASUNTO ”, a las cuales se les impartió el trámite legal.

3. El 4 de marzo de 2024, se llevó a cabo la audiencia de que trata el artículo 372 del C. G. del P., en la que se declaró fracasada la etapa conciliatoria, se realizó el interrogatorio de la parte demandada, el saneamiento del proceso, la fijación del litigio y se decretaron las pruebas solicitadas por las partes.

del C. G. del P., en la que se declaró fracasada la etapa conciliatoria, se realizó el interrogatorio de la parte demandada, el saneamiento del proceso, la fijación del litigio y se decretaron las pruebas solicitadas por las partes.

4. En audiencia de que trata el art. 373 del C. G. del P. , llevada a cabo el 2 d abril de 2024, se practicaron las pruebas decretadas, se corrió traslado a las partes para que presentaran alegatos de conclusión y se profirió la respectiva sentencia.

IV. LLAA SSEENNTTEENNCCIIAA DDEE PPRRIIMMEERRAA IINNSSTTAANNCCIIAARadicado No. 1523831030032023-00062-01

5 El conocimiento de la demanda plant eada y contestada en los términos reseñados, le correspondió al Juzgado Tercero Civil del Circuito de Duitama, despacho que una vez agotado el trámite de la primera instancia, profirió sentencia en la que desestimó las pretensiones de la demanda , acogiendo las excepciones propuestas por la parte demandada y condenó en costas al extremo activo.

El fallo lo fundamentó de la siguiente manera:

Señaló que no observaba una nulidad que deb iera declararse, pues contrario a esto, consideró que la decisión adoptad a por la asamblea estaba conforme a la Ley 675 del año 2001 , indicando que no podía pretenderse hacer una interpretación un poco enredada para pretender revivir un término para poder impugnar en el 2023 algo que se adoptó desde el 2015 y desde el 2016 , como fue la reforma al reglamento de propiedad horizontal.

interpretación un poco enredada para pretender revivir un término para poder impugnar en el 2023 algo que se adoptó desde el 2015 y desde el 2016 , como fue la reforma al reglamento de propiedad horizontal.

Consideró que los fundamentos de la parte demandante para atacar la decisión de la asamblea de aprobar el presupuesto no podían prosperar, dado que la forma como se distribuye la contribución de expensas comunes, las cuales favorecen al módulo, los locales, las oficinas o las otras expensas que son para todo el edificio, entre ellos, la vigilancia, no fue una determinación que se adoptara en la Asamblea del 13 de abril del 2023 y, recal ó que tal distribución se aprobó el 27 de noviembre del año 2015.

Refirió que en la decisión de la asamblea impugnada, se aprobó el presupuesto, se determin ó la cuota de administración a pagar, pero no la forma