TSDJ VVC SCF - 50001315300520220005801-(21-03-2024)

1

Tribunal Superior del Distrito Judicial de Villavicencio Sala 2ª de Decisión Civil Familia

Magistrada Ponente Claudia Patricia Navarrete Palomares

Villavicencio, 20 de junio de 2024 (Discutido y aprobado en Sala de decisión de 21 de marzo de 2024. Acta 31)

Referencia: Apelación sentencia Radicado: 500013153005 2022 00058 01

Demandante: Llano Austral SAS

Demandados: Luz Omaira Rincón Mora y

Hernán Darío Bernal Tejeiro

Se decide el recurso de apelación interpuesto por los demandados Luz Omaira Rincón Mora y Hernán Darío Bernal Tejeiro frente a la sentencia proferida el 15 de agosto de 2023, por el Juzgado Quinto Civil del Circuito de Villavicencio, dentro del proceso declarativo promovido por Llano Austral SAS.

Antecedentes

1. Las pretensiones 1.1. Llano Austral SAS solicitó declarar resuelto el contrato de promesa de compraventa de 11 fracciones de terreno ubicados en la manzana D, parcelación campestre Matejumo, que comprende los lotes 37 a 47, que el 14 de enero de 2020 celebró con los demandados Luz Omaira Rincón Mora y Hernán Darío Bernal Tejeiro, por el incumplimiento de las obligaciones a raíz de la falta de entrega del bien y/o por el retracto.

1.2. En consecuencia, exige ordenar la restitución de los pagos efectuados, por valor total de $125.000.000, debidamente actualizados y se condene a restituir las

bien y/o por el retracto.

1.2. En consecuencia, exige ordenar la restitución de los pagos efectuados, por valor total de $125.000.000, debidamente actualizados y se condene a restituir las arras dobladas, en cuantía equivalente a $33.000.000.

2. Los hechos 2.1. El 14 de enero de 2020, Luz Omaira Rincón Mora y Hernán Darío Bernal Tejeiro, como promitentes vendedores, suscribieron contrato de promesa de compraventa con Llano Austral SAS, en calidad de promitente compradora, que tuvo por objetoProceso: Resolución de contrato

Demandante: Llano Austral SAS

Demandado: Luz Omaira Rincón Mora y otro

Decisión: Revoca

2

la futura venta 11 lotes de terreno ubicados en la parcelación campestre Matejumo, manzana D, lotes 37 a 4 7, compuestos de 800 metros cuadrados cada uno, que comprendían los siguientes linderos: «colindan con ciento cincuenta (150) metros de frente que comunica con vías públi cas; por un costado vías públicas con una extensión de catorce (64) metros; por el otro costado con vías públicas con treinta y cinco (35) metros; y por el respaldo con vías públicas sendero ecológico y bosque con ciento cinco (135) de la misma manzana y encierra». Tal fragmento hace parte del bien de mayor extensión, denominado Lote 3, sector rural del municipio de Barranca de Upía, identificado con el folio d e matrícula inmobiliaria 230-163859 y número catastral 000300020137000, de un área de 20 hectáreas y 3.415 metros

Barranca de Upía, identificado con el folio d e matrícula inmobiliaria 230-163859 y número catastral 000300020137000, de un área de 20 hectáreas y 3.415 metros cuadrados, conforme obra en la escritura pública 7780 de 23 de noviembre de 2010.

2.2. Las partes acordaron como precio de la futura venta, la suma de $165.000.000. El 31 de enero se sufragaría $50.000.000; a partir del 28 de febrero de 2 020, diez cuotas mensuales de $10.000.000; y un último pago de $15.000.000. Todos los desembolsos se debían realizar mediante consignación a la cuenta de ahorros Bancolombia 057-398884-00, a nombre de Hernán Darío Bernal Tejeiro . La futura compradora cumplió con el 75.75% de la prestación, equivalente al $125.000.000.

2.3. Los obligados estipularon actas de retracto, en el equivalente al 10% del valor del inmueble, que se entendía entregado por el promitente comprador. Entonces, la suma correspondía a $16.500.000.

2.4. La entrega material de los inmuebles y la firma de la escritura pública no se atendió por los demandados, lo cual debía materializarse una vez pagado el 50% del valor acordado, que ocurrió el 1 de abril de 2020.

2.5. La escritura pública de compraventa se debió otorgar una vez individualizados los inmuebles objeto de la promesa, a m ás tardar el 30 de junio de 2020, ante la Notaría Segunda del Círculo de Villavicencio.

2.5. La escritura pública de compraventa se debió otorgar una vez individualizados los inmuebles objeto de la promesa, a m ás tardar el 30 de junio de 2020, ante la Notaría Segunda del Círculo de Villavicencio.

2.6. Mediante mensaje de datos de 22 de julio de 2021, Hernán Darío Bernal Tejeiro comunicó a la promitente compradora que Luz Omaira Rincón Mora terminó el proyecto Matejumo, según comunicación de 19 de julio anterior.

2.7. Pese a los intentos por solucionar la controversia mediante la conciliación extrajuidicial, no se logró el cumplimiento del contrato. Además, Luz Omaira RincónProceso: Resolución de contrato

Demandante: Llano Austral SAS

Demandado: Luz Omaira Rincón Mora y otro

Decisión: Revoca

3

Mora, como titular del derecho de dominio del inmueble objeto de negocio jurídico preliminar, lo transfirió así:

a) El 22 de noviembre de 2021, en un 0.737408% a Diana Yelixe Méndez Salgado; b) El 27 de diciembre de 2021, en un 2.458% a William Sánchez Toro; c) El 27 de diciembre de 2021, en un 91.319% a Angelica Johanna Cortés; y d) El 27 de diciembre de 2021, en un 4.916% a Luis Felipe Albarracín Sánchez12.

3. La defensa 3.1. Luz Omaira Rincón Mora se opuso a las pretensiones y excepcionó de mérito invalidez del contrato de promesa de compraventa; nulidad del contrato por objeto y causa ilícitos; improcedencia del cobro de arras a imputarse a la demandada;

invalidez del contrato de promesa de compraventa; nulidad del contrato por objeto y causa ilícitos; improcedencia del cobro de arras a imputarse a la demandada; enriquecimiento sin causa; y la genérica. En esencia, explicó que su consentimiento se encontraba viciado a raíz del engaño del que fue objeto para celebrar un negocio jurídico y suscribir demás documentos, lo que le motivó a interponer la correspondiente denuncia3.

3.2. Así mismo, el señor Hernán Darío Bernal Tejeiro se enfrentó a las súplicas del pliego inaugural con sustento en las exceptivas que denominó incumplimiento de los requisitos que prescribe la ley para los contratos de promesa; nulidad de la promesa de compraventa por falta de requisitos que la ley prescribe; incumplimiento en el pago pactado en la promesa de compraventa por parte de la demandante; pago parcial del precio de los 11 lotes a la propietaria; buena fe; y la genérica. Manifestó que el contrato celebr ado carecía de requisitos, como lo era la fecha y hora en que se otorgaría la escritura pública, lo cual viciaba el negocio jurídico, a voces de las disposiciones objetivas que prescribían la nulidad absoluta por carecer de los requisitos que la ley prescribe para la eficacia del negocio jurídico.

4. Sentencia de primera instancia El Juzgado Quinto Civil del Circuito desestimó las excepciones de mérito y declaró que los demandados Luz Omaira y Hernán Darío incumplieron el contrato de promesa de compraventa. En consecuencia, declaró resuelto el negocio jurídico; ordenó restituir el precio pagado, actualizado en la suma de $159.829.925.74, junto

que los demandados Luz Omaira y Hernán Darío incumplieron el contrato de promesa de compraventa. En consecuencia, declaró resuelto el negocio jurídico; ordenó restituir el precio pagado, actualizado en la suma de $159.829.925.74, junto con los intereses legales del 6%; y condenó al pago de las arras dobladas, que ascendían a $33.000.000.

1 01PrimeraInstancia, C01CuadernoPrincipal, archivo digital 04. 2 01PrimeraInstancia, C01CuadernoPrincipal, archivo digital 13. 3 01PrimeraInstancia, C01CuadernoPrincipal, archivo digital 01, págs. 104-112.Proceso: Resolución de contrato

Demandante: Llano Austral SAS

Demandado: Luz Omaira Rincón Mora y otro

Decisión: Revoca

4

De manera preliminar, verificó el cumplimiento de los requisitos para obligarse, como lo era el consentimiento libre de vicio, al verificar que la promitente vendedora Luz Omaira Rincón Mora era capaz; además, esta ni siquiera indicó cuáles fueron las artimañas o engaños que dieron lugar al error alegado; y no hubo prueba de fuerza o dolo. Si bien adujo suscribir los contratos sin leerlos previamente, ello tan solo constituía falta de diligencia de la negociante; además, como dijo ocuparse a la actividad inmobiliaria y haber celebrado contratos de promesa con otras personas, revelaba su experiencia sobre ese tipo de acuerdos preparatorios . Determinó que los actos groseros alegados ocurrieron con posterioridad a la celebración del contrato, según lo informó la demandada ; tampoco se demostró el comportamiento dirigido a engañar o esconder información relevante, que

Determinó que los actos groseros alegados ocurrieron con posterioridad a la celebración del contrato, según lo informó la demandada ; tampoco se demostró el comportamiento dirigido a engañar o esconder información relevante, que confirmara el dolo enrostrado a los demás contratantes. El objeto y causa ilícita solo se sustentó en el incumplimiento, aunado a que el bien objeto de la futura convención no se hallaba fuera del comercio, lo que desvirtuaba el vicio endilgado. Así las cosas y verificadas las formalidades del contrato de promesa de compraventa, confirmó la validez y cumplimiento de los requisitos para que las partes se obligaran.

En estudio de la acción, corroboró que el extremo actor había atendido las prestaciones a su cargo, puesto que pagó el precio en la suma de $125.000.000 con la precisión que, para mayo de 2020, había sufragado más de la mitad del valor acordado. De otra parte, no encontraba prueba alguna dirigida a demostrar la honra de las obligaciones de parte de los demandados, en tanto que el proyecto urbanístico no fue culminado aunado a que la celebración de la prometida transferencia del dominio no se condicionó a las licencias requeridas. En ese sentido, había lugar a inferir el incumplimiento, exclusivo, de parte de los convocados, en calidad de promitentes vendedores, quienes no entregaron el bien ni otorgaron la escritura pública de venta4.

5. Recurso de apelación 5.1. La codemandada Luz Omaira Rincón Mora solicitó revocar la sentencia apelada, por cuanto el negocio jurídico se encontraba viciado, en tanto que se omitió estipular la hora para suscribir la escritura pública de venta; igualmente, controvirtió

apelada, por cuanto el negocio jurídico se encontraba viciado, en tanto que se omitió estipular la hora para suscribir la escritura pública de venta; igualmente, controvirtió el análisis efectuado frente a su capacidad como promitente vendedora. De manera oportuna, sustentó que existía vicio de consentimiento en la medida que firmó

4 01PrimeraInstancia, C01CuadernoPrincipal, archivo digital 36.Proceso: Resolución de contrato

Demandante: Llano Austral SAS

Demandado: Luz Omaira Rincón Mora y otro

Decisión: Revoca

5

pagarés en favor de Hernán Darío, por el dinero que este le entregaba, pese a que el inmueble era de su propiedad. Entonces, no se percibía en forma lógica que los pagos se dirigieran a un tercero, quien, a su vez, era asesor o asistente de negocios de Llano Austral SAS, aunado a que no se estudió la acción ventilada ante la Fiscalía General de la Nación; refirió la existencia de contubernio entre la demandante con Hernán Darío con la finalidad de arrebatarle la propiedad del predio objeto de la promesa. Frente al pago de las arras dobladas, adujo que la promitente compradora no había honrado los pagos mensuales y, e n su sentir, existía una doble sanción, al establecer las arras y, a su vez, la indexación de los dineros entregados por la demandante.

5.2. Hernán Darío Bernal Tejeiro , en igual sentido, como reparos señaló que el contrato carecía de los requisitos form ales para su validez, el contrato era nulo , la sociedad demandante incumplió y buena fe. En sustento, señaló que la promesa

contrato carecía de los requisitos form ales para su validez, el contrato era nulo , la sociedad demandante incumplió y buena fe. En sustento, señaló que la promesa carecía de fecha y hora en que se elevaría a escritura pública el negocio jurídico suscrito entre las partes, pues solo se estipuló que el título traslaticio de dominio se otorgaría, a más tardar, el 30 de junio de 2020, para lo cual se requería solicitar al vendedor la confirmación de los datos de la escritura pública, con una antelación de 8 días. Falencia establecida en el ordenamie nto como una nulidad insaneable y a decretar de oficio por parte del operador judicial. Indicó que la compradora no había sufragado la totalidad del precio, por lo que también había desatendido las prestaciones; finalmente, como promitente vendedor , siempre estuvo presto al cumplimiento del contrato, por lo que procuró materializar las prestaciones ; y carecía de facultades para trasladar el dominio de los 11 lotes, ya que eran de propiedad de Luz Omaira.

Consideraciones

1. Corresponde establecer si se presentan los requisitos para la resolución del contrato de compraventa. De ser así, determinar si el juzgado de primera instancia incurrió en una indebida valoración probatoria.

2. Acción resolutoria Invocada por la parte actora la acción resolutoria que consagra el artículo 1546 del

C. C. debe señalarse que esta se encuentra deferida de manera exclusiva a «…los contratos bilaterales …» y le brinda a quien ha sido fiel a sus compromisos contractuales en la forma y tiempo est ipulados, la posibilidad de demandarProceso: Resolución de contrato

Demandante: Llano Austral SAS

contratos bilaterales …» y le brinda a quien ha sido fiel a sus compromisos contractuales en la forma y tiempo est ipulados, la posibilidad de demandarProceso: Resolución de contrato

Demandante: Llano Austral SAS

Demandado: Luz Omaira Rincón Mora y otro

Decisión: Revoca

6

judicialmente de su contraparte «…la resolución o el cumplimiento del contrato…», con la consecuente «…indemnización de perjuicios».

El triunfo de la acción está determinado por « …la concurrencia de las siguientes condiciones: a) que verse sobre contrato bilateral válido; b) que el demandante haya dado cumplimiento a las obligaciones a su cargo, o se haya allanado al cumplimiento, y c) que el demandado se haya separado de sus compromisos contractuales total o parcialme nte», conforme lo concluyó la Corte Suprema de Justicia5. Presupuestos axiológicos que deben ser plenamente acreditados por quien persigue la resolución contractual.

Con todo, debe decirse que, en caso de provenir la infracción de las dos partes, no se l es priva de exigir la extinción del vínculo. En la actualidad se reconoce al contratante incumplido la posibilidad de solicitar la materialización de las prestaciones o la finalización de la relación, pero sin que haya lugar al reconocimiento de indemnizac ión de perjuicios. En otras palabras, le asiste legitimación para accionar incluso a quien no honró las prestaciones. Así lo estableció la Corte Suprema de Justicia en sentencia SC1662 de 2019, reiterada en proveídos SC3666-2021 y SC5430 -2021, mediante la cual se corrigió la doctrina adoptada, al permitir a los negociantes promover tales mecanismos contractuales,

proveídos SC3666-2021 y SC5430 -2021, mediante la cual se corrigió la doctrina adoptada, al permitir a los negociantes promover tales mecanismos contractuales, aun en el caso de presentarse un recíproco quebranto de las cargas asumidas. En extenso, se indicó:

«4.2. En la hipótesis del incumplimiento recíproco de dichas convenciones, por ser esa una situación no regulada expresamente por la ley, se impone hacer aplicación analógica del referido precepto [1546 del C. C.] y de los demás que se ocupan de los casos de incumplimiento contractual, para, con tal base, deducir, que está al alcance de cualquiera de los contratantes, solicitar la resolución o el cumplimiento forzado del respectivo acuerdo de voluntades, pero sin que haya lugar a reclamar y, mucho menos, a reconocer, indemnización de perjuicios, quedando comprendida dentro de esta limitación el cobro de la cláusula penal, puesto que en tal supuesto, de conformidad con el mandato del artículo 1609 del Código Civil, ninguna de las partes del negocio jurídico s e encuentra en mora y, por ende, ninguna es deudora de perjuicios, según las voces del artículo 1615 ibídem»6.

5 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil y Agraria, sentencia del 11 de marzo de 2004, expediente 7582. 6 Corte suprema de justicia, Sala de Casación Civil, sentencia SC1662 -2019, 11001-31-03-031-1991-05099-01 M.P. Álvaro Fernando García Restrepo.Proceso: Resolución de contrato

Demandante: Llano Austral SAS

Demandado: Luz Omaira Rincón Mora y otro

Decisión: Revoca

Fernando García Restrepo.Proceso: Resolución de contrato

Demandante: Llano Austral SAS

Demandado: Luz Omaira Rincón Mora y otro

Decisión: Revoca

7

2.1. Previo al estudio de validez del negocio jurídico como primer presupuesto de la acción resolutoria, corresponde destacar que el contrato es ley para las partes, a voces del artículo 1602 del C. C. por lo que se obligan a lo pactado, cuyo alcance corresponde definir a fin de establecer sus requisitos formales.

2.1.1. En el documento de 14 de enero de 2020, las partes plasmaron su voluntad de celebrar un negocio jurídico que tenía por objeto la transferencia de 11 inmuebles, cuya formalidad se postergó en el tiempo. Los señores Luz Omaira Rincón Mora y Hernán Darío Bernal Tejeiro suscribieron tal negocio, el 17 de enero de 2020, en calidad de promitentes vendedores; por su parte, Llano Austral SAS, quien firmó el contrato el 14 de enero de esa calenda, lo hizo en calidad de promitente compradora.

Es claro entonces que se trató de un acto preparatorio de compraventa, en que las partes señalaron los bienes cuyo dominio se transferiría y postergaron la época en que se protocolizaría la respectiva escritura pública. En efecto, en la cláusula primera se estipuló que el objeto correspondía a la compra del dominio y la posesión sobre el 100% del derecho de cuota de los lotes 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46 y 47, compuestos de 800 metros cuadrados cada uno, ubicados en la manzana

sobre el 100% del derecho de cuota de los lotes 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46 y 47, compuestos de 800 metros cuadrados cada uno, ubicados en la manzana D, del inmueble denominado Lote 3, sector rural del municipio de Barranca de Upía, Meta, identificado con el folio de matrícula inmobiliaria 230-163859 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Villavicencio y número catastral 000300020137000, de un área de 20 hectáreas y 3.415 metros. La escritura pública de perfeccionamiento de la venta del inmueble se otorgaría en la Notaría Segunda del Círculo de Villavicencio, a más tardar el 30 de junio de 2020, para lo cual se deberá solicitar la confirmación de los respectivos datos, con una antelación no menor a 8 días. Por su parte , la entrega del inmueble se ejecutaría una vez sufragado el 50% del valor total, dentro de los 4 meses siguientes de la firma de la promesa, y con la precisión que, para la suscripción de la escritura pública de los predios, se realizaría una vez se hubiese pagado el 50% (cláusula décima).

Como precio de la prometida compraventa, se convino la suma $165.000.000, que la promitente compradora pagaría de la siguiente forma: $ 50.000.000, el 31 de enero de 2020; a partir del 28 de febrero de 2020, 10 cuotas mensuales por valor de $10.000.000; el último pago sería de $15.000.000 . Montos que se consignaríanProceso: Resolución de contrato

Demandante: Llano Austral SAS

de $10.000.000; el último pago sería de $15.000.000 . Montos que se consignaríanProceso: Resolución de contrato

Demandante: Llano Austral SAS

Demandado: Luz Omaira Rincón Mora y otro

Decisión: Revoca

8

en la cuenta de ahorros Bancolombia 057 -398884-01, a nombre de Hernán Darío Bernal Tejeiro, según el contenido de la cláusula cuarta.

2.1.2. Entonces, el propósito de las partes fue garantizar que el negocio futuro se perfeccionara bajo las condiciones consensuadas, para lo cual se elevó a escrito los acuerdos con miras a dar seguridad al contrato final que se pretendía celebrar. De forma que se trató de un acuerdo de voluntades preparatorio que se extinguiría en cuanto se transfirie ra el dominio de los pretendidos lotes de terreno . Comporta precisar que, por estar involucrados inmuebles, el negocio jurídico final era solemne, lo que imponía que se elevara a escritura pública. De forma que al aplazar en el tiempo el contrato futuro y la necesidad de elevar a instrumento público la transferencia, no queda manto de duda que se trató de un contrato preliminar, denominado promesa, contemplado en el artículo 1611 del C. C.

2.1.3. Definida la naturaleza del acuerdo de voluntades celebrado por las partes, es necesario precisar que, para su validez, el legislador dispuso en el artículo 1611 del

C. C. subrogado por el canon 89 de la Ley 153 de 1887, que la «promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna », salvo que cumpla con los siguientes

requisitos:

a) El negocio jurídico conste por escrito;

C. C. subrogado por el canon 89 de la Ley 153 de 1887, que la «promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna », salvo que cumpla con los siguientes

requisitos:

a) El negocio jurídico conste por escrito;

b) El convenio a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no reuni r las exigencias que establece el artículo 1511 del Código Civil;

c) Contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato; y,

d) se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales, según lo dispone la mencionada norma.

Se tratan de presupuestos inherentes a la naturaleza misma del pacto preparatorio, sin los cuales carece de validez jurídica y, de consiguiente, no produce efectos civiles, por expresa disposición del artículo 1741 del Código Civil. La Corte Suprema de Justicia, de manera inveterada, enseña que la omisión de los requisitos listadosProceso: Resolución de contrato

Demandante: Llano Austral SAS

Demandado: Luz Omaira Rincón Mora y otro

Decisión: Revoca

9

en el se ñalado artículo 1611 del C. C. acarrea nulidad absoluta, que debe ser declarada de oficio, en los siguientes términos:

«(…) ‘la promesa de contrato es un pacto solemne y si la ley señala las circunstancias o requisitos esenciales que deben concurrir par a su existencia o validez, bien se comprende que la promesa en que se halla omitido alguna de

«(…) ‘la promesa de contrato es un pacto solemne y si la ley señala las circunstancias o requisitos esenciales que deben concurrir par a su existencia o validez, bien se comprende que la promesa en que se halla omitido alguna de tales circunstancias es nula de nulidad absoluta, al tenor de lo dispuesto por el artículo 1741 del C. C., porque conforme a esta disposición es nulidad absoluta la producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan. Los requisito s o formalidades prescritos por el artículo 89 de la ley 153 de 1887 para la validez de la promesa son exigidos en razón a la naturaleza de tal pacto’ (G. J. T. LXXIX, pág. 245, entre otras)»7.

Así las cosas, la naturaleza del negocio jurídico preparatorio suscrito por las partes demandaba atender una serie de formalidades para que sea válido, produ zca efectos y pueda exigirse su cumplimiento, las cuales se deben revisar de manera oficiosa por el funcionario judicial, a voces del artículo 1742 del C. C.

3. Caso concreto Para el presente asunto, se encuentra acreditado el primer presupuesto, ya que consta por escrito la promesa de compraventa celebrada por las partes, que reposa en las páginas 14 a 20, archivo digital 08, del cuaderno principal. Sin embargo, los suscriptores omitieron señalar el paraje o localidad donde se ubican los prometidos lotes de terreno , así como los linderos y colindancias específicas de cada uno de

en las páginas 14 a 20, archivo digital 08, del cuaderno principal. Sin embargo, los suscriptores omitieron señalar el paraje o localidad donde se ubican los prometidos lotes de terreno , así como los linderos y colindancias específicas de cada uno de ellos. Descuidos que impiden establecer qué fue lo que se prometió vender. Sobre el particular, llanamente se estipuló:

«EL PROMITENTE VENDEDOR se obliga a vender al PROMITENTE COMPRADOR y este a su vez se obliga a comprar a aquella el derecho de dominio y la p osesión sobre el 100% de derecho de cuota que tiene y ejerce sobre el siguiente inmueble predio llamado lote 3, sector rural del Municipio de Barranca de upia Departamento Meta, identificados con la manzana No. D Lotes No. 37,38,39,40,41,42,43,44,45,46,47; compuestos por OCHOCIENTOS (800)

7 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil y Agraria, sentencia de 30 de octubre de 2001, expediente 6849.Proceso: Resolución de contrato

Demandante: Llano Austral SAS

Demandado: Luz Omaira Rincón Mora y otro

Decisión: Revoca

10

METROS CUADRADOS CADA UNO, distribuidos en sus linderos, colindan con ciento cincuenta (150) metros de frente que comunica con vías públicas; por un costado vías públicas con una extensión de catorce (64) metros; por el ot ro costado con vías públicas con treinta y cinco (35) metros; y por el respaldo, con vías públicas sendero ecológico y bosque con ciento cinco (135) metros de la

costado con vías públicas con treinta y cinco (35) metros; y por el respaldo, con vías públicas sendero ecológico y bosque con ciento cinco (135) metros de la misma manzana y encierra; el cual hace parte del lote de mayor extensión distinguido como LOTE 3 e identificado ante la oficina de instrumentos públicos con el número de matrícula inmobiliaria 230 -163859 y número Catastral 000300020137000, de un área de 20 hectáreas 3.415 metros con linderos obran en la escritura 7780 de 2010/11/23»8 (subrayas ajenas al texto original).

Lo primero que se advierte es que no existe precisión si al transferir el terreno se haría de forma jurídicamente individual por cada uno de los lotes de terreno, lo cual implicaría generar un nuevo folio de matrícula a cada fracción o, en su defecto, tales partes comprenderían la manzana D y se generaría solo un folio de matrícula. Lo segundo es que, si bien se indicó describir los linderos, se observa que no se precisó si era la delimitación de alguno de los 11 predios o, en general, de la manzana D. lo tercero, es que no establece información objetiva que permita la identificación del área total, ya que en la descripción de sus cuatro líneas divisorias remite a aspectos imprecisos, como lo son referirse al « frente», «costado» y « respaldo». lo cuarto, aunado a la falta de referencia objetiva, como lo son cada uno de sus puntos cardinales, son imprecisas las extensiones de uno de los «costados», así como de su «respaldo», pues, en su orden, en letras se indica « catorce» y « ciento cinco»,

aunado a la falta de referencia objetiva, como lo son cada uno de sus puntos cardinales, son imprecisas las extensiones de uno de los «costados», así como de su «respaldo», pues, en su orden, en letras se indica « catorce» y « ciento cinco», pero en números se redacta « 64» y « 135». Lo quinto, es que, por tratarse de un predio rural, tampoco señaló cuáles era sus colindancias actuales; solo refirió que el terreno se hallaba dentro de cuatro vías públicas y ni siquiera se identificó alguna de estas.

Debe traerse a colación que , en la etapa de instrucción, las partes pusieron de presente que no se materializó el respectivo licenciamiento requerido para el fraccionamiento del terreno. De esa forma, no existe un trabajo topográfico definitivo mediante el cual se establezca de mane ra clara la ubicación, área y linderos de la manzana D o de los 11 lotes individualmente considerados , que era precisamente una de las obligaciones a ejecutar dentro del contrato de obra celebrado , el 20 de junio de 2019, por la señora Luz Omaira Rincón Mora con Hernán Darío Bernal Tejeiro, en el que este, como contratista, se obligó a prestar sus servicios y realizar

8 01PrimeraInstancia, C01CuadernoPrincipal, archivo digital 08, pág. 14.Proceso: Resolución de contrato

Demandante: Llano Austral SAS

Demandado: Luz Omaira Rincón Mora y otro

Decisión: Revoca

11

los siguientes diseños y trámites « 1. Topografía (plano original, plano curvas de nivel, plano de loteo, señalización de linderos por lote (mojón))»9.

Decisión: Revoca

11

los siguientes diseños y trámites « 1. Topografía (plano original, plano curvas de nivel, plano de loteo, señalización de linderos por lote (mojón))»9.

3.1. Lo indicado no es irrelevante por cuanto, al tratarse de inmuebles, era necesaria la señalada información por virtud de lo consagrado por el precepto 31 del Decreto 960 de 1970, a cuyo tenor:

«Los inmuebles que sean objeto de enajenación, gravamen o limitación se identificarán por su cédula o registro catastral si lo tuvieren; por su nomenclatura, por el paraje o localidad donde están ubicados, y por sus linderos. Siempre que se exprese la cabida se empleará el sistema métrico decimal».

El órgano de cierre de la jurisdicción ordinaria explica la relevancia de ese presupuesto, ya que c omprende la determinación del contrato prometido. En extenso, dijo:

«…en tratándose de la promesa que involucra bienes inmuebles, tiene dicho la Sala que ‘no le bastó al legislador que en la convención promisoria se señalase la especie del contrato prometido y se consignaren indicaciones que permitieran determinarlo marginalmente, para que la promesa pudiera tener poder vinculatorio, sino que, como lo reza el texto legal transcrito, se impuso la precisión de que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades le