TSDJ VVC SCF - 50313310300120180010702-(13-06-2024)

Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Villavicencio Sala Primera de Decisión Civil Familia

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Villavicencio, 11 de julio de 2024

Magistrado Ponente: Dr. César Augusto Brausín Arévalo

(Aprobado en sala de decisión del 13 de junio de 2024. Acta No.068)

Proceso: 503133103001 2018 00107 02

Restitución de Inmueble Arrendado.

Demandante: Freddy Arias Callejas y María Isabel Ríos de Callejas.

Demandado: Districom S.A. e Inversiones del Bajo Cauca.

Asunto: Sentencia de segunda instancia

Procede la Sala de Decisión a dictar sentencia que decide el recurso de apelación interpuesto por Districom S.A. e Inversiones del Bajo Cauca LTDA en contra de la sentencia +proferida por el Juzgado Civil del Circuito de Granada, el 7 de noviembre de 2019, dentro del proceso ordinario de restitución de inmueble arrendado, promovido por Freddy Arias Callejas y María Isabel Ríos de Callejas en contra los recurrentes. Bajo tales parámetros, teniendo en cuenta lo señalado en el inciso 3° del artículo 280 del Código General del Proceso, esta Sala de Decisión entrará a analizar los argumentos del recurso de alzada, previo el recuento de los siguientes,

1.- Síntesis de la demanda: Los accionantes presentan demanda restitutiva, con ocasión a que

General del Proceso, esta Sala de Decisión entrará a analizar los argumentos del recurso de alzada, previo el recuento de los siguientes,

1.- Síntesis de la demanda: Los accionantes presentan demanda restitutiva, con ocasión a que el 30 de junio de 2011 aquellos suscribieron un contrato de arrendamiento de un inmueble con matrícula inmobiliaria N° 236-53581, junto con las construcciones y demás elementos que se encuentran en el que conforman una unidad de negocio destinada al funcionamiento de una unidad comercial con Districom S.A., y como codeudora la sociedad Inversiones del Bajo Cauca LTDA. El acuerdo se suscribió por el termino de 3 años por lo cual culminaba el 4 de julio de 2014, fecha en la cual no se restituyó el inmueble.

Alegó que la parte demandada ha incumplido una variedad de obligaciones contempladas en el clausulado, consistentes en (i) suscripción de una póliza de seguro que ampare el inmueble dado que se encontraba vencida desde el 25 de agosto de 2012 (ii) incumplió las norma s técnicas exigidas por las autoridades municipales, departamentales y nacionales (iii) no realizó mantenimiento al inmueble. Con ocasión a lo anterior los arrendatarios requirieron a la arrendadora , el cumplimiento de sus compromisos, sin embargo, en razón al incumplimiento sistemático, el 20 de junio de 2013Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Villavicencio Sala Primera de Decisión Civil Familia

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se le comunicó que debía entregar el inmueble, una vez finiquitado el plazo pactado sin lugar a prórroga del negocio jurídico. Pedimento reiterado el 24 de julio de 2013.

Solicitaron: (i) Declaratoria de terminación del contrato de arrendamiento del local comercial el día 30 de junio de 2011 por incumplimiento en las obligaciones pactadas (iii) que se condene a restituir el inmueble arrendado junto con las construcciones y demás elementos que se encuentran adheridos a él y (iii) condena en costas.

La demanda fue admitida por el Juzgado Segundo Promiscuo Municipal de Granada, mediante auto del 29 de julio de 2014.

Posteriormente se introdujo reforma de demanda que recayó sobre la adición de varios hechos alusivos al “abandono” de equipos e instalaciones, requerimientos, vistas técnicas y omisión del deber de tramitar y obtener permiso de concesión de aguas y vertimientos. Se aportaron medios de prueba, entre ellos oficio PM – GA. 3.15.514 de Cormacarena.

La reforma se admitió en auto del 11 de mayo de 2018 por el Juzgado Civil del Circuito de Granada.

2.- Contestaciones a la demanda:

2.1.-Distracom S.A.:

Descorre el traslado oponiéndose a la prosperidad de las pretensiones. Propuso como medios exceptivos (i) inexistencia del incumplimiento (ii) contrato no cumplido (iii) temeridad y mala

2.1.-Distracom S.A.:

Descorre el traslado oponiéndose a la prosperidad de las pretensiones. Propuso como medios exceptivos (i) inexistencia del incumplimiento (ii) contrato no cumplido (iii) temeridad y mala fe (iv) inexistencia del desahucio.

De igual forma elevó la petición de retención por el arrendatario según lo previsto en el artículo 1995 del Código Civil.

Sustenta las razones defensivas en los siguientes hechos: (i) aducen que de la certificación aportada de seguros Allianz, se logra establecer la existencia de una garantía para el arrendador, además alegan que han realizado el debido mantenimiento del establecimiento de comercio y del inmueble, que por el contrario han sido los demandantes quienes han ejercido actos tendientes a perturbar la tenencia (ii) indicó que con ocasión al incumplimiento de los convocantes se iniciaron dos querellas policivas por perturbación a la posesión por la instalación de una valla publicitaria cubriendo con aquella la imagen de Biomax y los precios de los combustibles y en segunda oportunidad debido a que los demandantes suspendieron el suministro de agua en las islas de abastecimiento de combustible líquido , colocaron candados en los baños de los clientes de la estación de servicio , el cuarto eléctrico y el cuarto donde se encuentra ubicado el compresor (iii) a causa de la inexistencia del incumplimiento contractualRama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Villavicencio Sala Primera de Decisión Civil Familia

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de su parte debió realizarse el desahucio para dar por terminado el contrato de arrendamiento yendo en contravía de normas de orden público.

2.2.- Inversiones Bajo Cauca LTDA:

Descorre el traslado oponiéndose a la prosperidad de las pretensiones. Propuso como medios exceptivos (i) inexistencia del incumplimiento y (ii) pr órroga legal del contrato de arrendamiento.

Sustenta las razones defensivas en los siguientes hechos: (i) no se incurrió en incumplimiento pues se venía ejecutando con normalidad la labor de limpieza hasta que los demandantes imposibilitaron el ingreso del personal, en adición reiter ó la existencia de pólizas que aportó como material probatorio Distracom S.A. (ii) señaló que, si bien se pactó una duración contractual de 3 años con ocasión al cumplimiento del negoci o jurídico, este se prorrog ó automáticamente.

2.3.- Ausencia de contestación a la reforma de demanda. Respecto de la reforma de demanda, en el término otorgado mediante auto del 11 de mayo de 2018, no hubo pronunciamiento alguno de los demandados.

2.4.- Traslado de excepciones. De otro lado, en providencia del 18 de septiembre siguiente se dio traslado de las contestaciones presentadas a la demanda inicial. Evóquese que (i) inicialmente se tomaron como extemporáneas, (ii) pero en auto de declaración de nulidad, se

dio traslado de las contestaciones presentadas a la demanda inicial. Evóquese que (i) inicialmente se tomaron como extemporáneas, (ii) pero en auto de declaración de nulidad, se estableció que se presentaron en término.

2.5.- Precisión en cuanto al cambio de juzgados en primera instancia.

La actuación se inició en el Juzgado Segundo Promiscuo Municipal de Granada y se remitió al homólogo tercero que avocó conocimiento mediante proveído del 14 de diciembre de 2016.

El Juzgado Tercero Promiscuo Municipal decretó falta de competencia por factor cuantía y remitió el expediente al Juzgado del Circuito, quien no avocó conocimiento y devolvió la actuación a aquella unidad judicial.

El despacho municipal (i) dio por no contestada la demanda, (ii) en consecuenci a, emitió sentencia de plano.

La pasiva propuso (i) nulidad y (ii) recursos de reposición y apelación contra la sentencia . Frente a la nulidad fue rechazada de plano, decisión objeto de apelación.Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Villavicencio Sala Primera de Decisión Civil Familia

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La actuación asciende nuevamente al Juzgado del Circuito para desatar las alzadas pendientes. Dicha autoridad en auto del 6 de marzo de 2018, encontró que se contabilizaron mal los términos de contestación de demanda y que debió variarse la competencia por virtud de

Dicha autoridad en auto del 6 de marzo de 2018, encontró que se contabilizaron mal los términos de contestación de demanda y que debió variarse la competencia por virtud de reforma de la demanda y consideró menester corregir tales irregularidades. Dispuso entonces (i) decretar la nulidad de lo actuado desde el 25 de abril de 2017, inclusive, (ii) ordenar la nulidad de la sentencia de primer grado y (iii) rehacer la actuación para emitir pronunciamiento sobre la pérdida d e competencia del Juzgado Municipal. La parte activa presentó reposición.

El 11 de mayo de 2018 y mediante sendos autos se dispuso: (i) confirmar el auto del 6 de marzo hogaño, y además (ii) avocar conocimiento y admitir la reforma de demanda.

En providencia del 28 de septiembre siguiente, se ordenó dar traslado de las excepciones de mérito, según lo dispuesto en el auto del 6 de marzo anterior.

3.- Sentencia apelada. El Juzgado Civil del Circuito de Granada, emitió el veredicto atacado en audiencia del 7 de noviembre de 2019.

Encontró probadas las excepciones de inexistencia legal del desahucio y prórroga legal del contrato.

Sin embargo, declaró infundados los medios defensivos de inexistencia del incumplimiento, contrato no cumplido y temeridad.

Seguidamente procedió al estudio de la terminación del negoci o jurídico en virtud del incumplimiento del contrato, por lo cual concedió las pretensiones de la demanda, al estar probada dentro del expediente la falta de cumplimiento de las nor mas técnicas y del mantenimiento del inmueble y de los equipos necesario para la ejecución de la operación.

incumplimiento del contrato, por lo cual concedió las pretensiones de la demanda, al estar probada dentro del expediente la falta de cumplimiento de las nor mas técnicas y del mantenimiento del inmueble y de los equipos necesario para la ejecución de la operación.

Finiquitó la decisión otorgando favorablemente la petición de reconocimiento de mejoras a la demandada que en concordancia con el peritaje realizado se cuantificó en $12.621.204.

Subsiguientemente, el apoderado de la demandante solicitó a aclaración de la decisión, acerca del extremo final de la relación contractual. Por tanto, la Juez A quo comentó que la finalización era desde la emisión de la sentencia es decir el 07 de noviembre del 2019.

4.- Apelación del demandado: A la audiencia de instrucción y juzgamiento asistió el mismo togado para la representación judicial de la totalidad de la parte pasiva, el cual reparó atacando la decisión con los siguientes argumentos:Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Villavicencio Sala Primera de Decisión Civil Familia

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• Incongruencia del fallo, con ocasión a que al declarar probadas excepciones de mérito no debió revisar las demás solicitudes de la demanda, por triunfo de aquellas.

• Debió analizar en primera oportunidad el incumplimiento de los demandantes lo cual le impediría alegar la obediencia del contrato , pues dicho de otra forma , sería como alegar su propia culpa.

• Censuró la valoración probatoria realizada sobre el dictamen pericial del experto Juan

le impediría alegar la obediencia del contrato , pues dicho de otra forma , sería como alegar su propia culpa.

• Censuró la valoración probatoria realizada sobre el dictamen pericial del experto Juan Vicente y su dicho en interrogatorio, ya que en tal oportunidad contestó no poder dar fe del momento en que se dañaron los equipos , razón por la cual no ofrecía certeza respecto de cuándo se produjeron los desperfectos y en consecuencia, no era posible afirmar que se hubieran ocasionado por incumplimiento de los demandados.

5.- Calificación de la conducta procesal de las partes (Art. 280 C.G.P.). Las partes cumplieron con sus cargas procesales. No se derivan indicios conductuales en su contra.

6.- Insumos normativos y jurisprudenciales de la decisión. Esta providencia se edificó en las siguientes normas, fuentes jurisprudenciales y doctrinales:

Sentencias de la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia: SC2500 del 2021 del Magistrado Ponente Luis Armando Tolosa Villabona.

Código General del Proceso: Art. 164, 167

Código de Comercio: Art. 518 a 524, 824

Código Civil: Art. 1546,1602, 1996 a 2007

Decretos: 1541 de 1978, 4728 de 2010 y 3930 de 2010.

7.- Acotación de los motivos de reparo y de las sustentaciones de alzada.

En acatamiento a los precedentes vertical y horizontal al respecto, d e las sustentaciones presentadas por la parte demandante, que excedan los motivos de reparo concreto formulados

7.- Acotación de los motivos de reparo y de las sustentaciones de alzada.

En acatamiento a los precedentes vertical y horizontal al respecto, d e las sustentaciones presentadas por la parte demandante, que excedan los motivos de reparo concreto formulados en primera instancia, no habrá pronunciamiento, en cumplimiento a lo reglado en el inciso 2 del numeral 3 del canon 322 del Código General del proceso.

7.1. Sustentación de Distracom S.A.

Se excluyen los siguientes argumentos por no estar en conexidad con los reparos concretos:

• Sobre la excepción determinada como mala fe contractual.Rama Judicial del Poder Público

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• Respecto de la indebida valoración probatoria en razón a que la causal de incumplimiento alegada por los demandantes no era el mantenimiento en los surtidores.

• La indebida valoración probatoria del acta de secuestro.

Las razones de sustentación que se encuentran conexas con los motivos de reparo ofrecidos son:

• No se realizó análisis de la excepción de contrato no cumplido.

• No se llevó a cabo una verificación del acatamiento de las obligaciones contractuales por parte de la parte demandante de conformidad al artículo 1609 del Código Civil, en concreto sobre los incumplimientos de la entrega de la totalidad de los locales comerciales y anexidades y por la perturbación a la legitima tenencia.

por parte de la parte demandante de conformidad al artículo 1609 del Código Civil, en concreto sobre los incumplimientos de la entrega de la totalidad de los locales comerciales y anexidades y por la perturbación a la legitima tenencia.

• El dictamen rendido por Juan Vicente Ort egón Pastor y sus respuestas en interrogatorio, no son pruebas conducentes para determinar la falta de mantenimiento debido a que fue realizado días después de haberse consumado el secuestro del establecimiento de comercio y después de realizar el depósito gratuito, toda vez que no pudo determinar desde cuando se encontraban esos daños.

• Además, el Despacho no estudio más a fondo el vínculo existente entre Juan Vicente Ortegón Pastor y los arrendadores, debido a que se demostró que fue trabajador de aquellos.

7.2. Inversiones del Bajo Cauca Ltda.

Se excluyen los siguientes argumentos por no estar en conexidad con los reparos concretos:

• Desproporcionalidad al revisar los presuntos incumplimientos del demandado arrendatario por parte del despacho para conc luir que llevaba a la terminación del arrendamiento.

Argumentos de sustentación en consonancia con los reparos concretos:

• Falta de congruencia en el fallo con ocasión a no estudiar las excepciones de contrato no cumplido.Rama Judicial del Poder Público

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• De otro lado, al momento de presentar reparo concreto, se censuró la providencia de

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• De otro lado, al momento de presentar reparo concreto, se censuró la providencia de incongruente porque se hubieran acogido las excepciones de inexistencia de desahucio y prórroga contractual, pero que aun así, hubiera condena a la pasiva.

• Prueba de otro medio exceptivo consistente en falta de entrega total del inmueble , no mencionado en el fallo atacado.

• Incumplimiento de los demandantes que afecta su legitimidad en la causa, dado que los testimonios e interrogatorios practicados , acreditan el incu mplimiento de sus obligaciones.

8.- Problemas jurídicos. Tomando en consideración la acción propuesta y las apelaciones presentadas, se abordarán los siguientes:

• ¿Hay incongruencia en la providencia atacada? • ¿Debe prosperar la excepción de contrato no cumplido debido al incumplimiento del negocio jurídico por parte de los demandantes? • ¿Se valoro aisladamente el informe técnico y el testimonio rendido por entre Juan

Vicente Ortegón Pastor?

9.- Concepciones previas:

El contrato de arrendamiento es aquél en virtud del cual una de las partes se obliga a proporcionar a otra el goce de una cosa durante cierto tiempo y ésta a pagar como contraprestación por dicho goce un precio determinado, de donde se deduce que es bilateral, oneroso, principal, consensual y generalmente conmutativo.

En nuestra legislación domina el principio de obligatoriedad del contrato legalmente celebrado, en campos que no están gobernados por las leyes que miren al orden público, como son las llamadas

generalmente conmutativo.

En nuestra legislación domina el principio de obligatoriedad del contrato legalmente celebrado, en campos que no están gobernados por las leyes que miren al orden público, como son las llamadas imperativas, porque en efecto y con base en la autonomía de la voluntad y la libertad contractual, éste es ley para las partes1, pues el legislador ha otorgado a las personas la facultad de crear reglas a las cuales quedan sujetos obligatoriamente al igual que si se tratara de ordenamientos legales, reglas a las que aquellas no pueden sustraerse si no es por su mismo mutuo consentimiento o por decreto judicial, instituido en precisos motivos legales se llegue a invalidar la convención.

Es del caso precisar que el contrato de arrendamiento sobre unidades comerciales constituye una modalidad especial, empero no es posible aislarse de la normatividad civil y por el contrario

1 Cfr. Artículo 1602 del C.C., respecto del precepto citado la jurisprudencia ha precisado que “se traduce esencialmente entonces, en que legalmente ajustado un contrato se convierte en ley para las partes, quienes por consiguiente quedan obligadas a cumplir las prestaciones acordadas en él”Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Villavicencio Sala Primera de Decisión Civil Familia

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gran parte de la teoría y normas generales del ordenamiento civil adquiere forma aplicativa a este tipo de convenio.

Consecuencia de lo anterior, el contrato de arrendamiento de locales comerciales está sujeto, en cuanto a su régimen legal a las normas generales establecidas por el Código Civil, a las

este tipo de convenio.

Consecuencia de lo anterior, el contrato de arrendamiento de locales comerciales está sujeto, en cuanto a su régimen legal a las normas generales establecidas por el Código Civil, a las particulares relativas al arrendamiento de inmuebles contenidas en ese mismo código y complementariamente y con preferencia sobre las anteriores en cuanto le sean opuestas, a las consagradas en los artículos 518 a 524 del C. de Co.

Las obligaciones del arrendatario se encuentran dispuestas entre los artículos 1996 a 2007 del C.C., las cuales en su conjunto son: a.) usar y gozar de la cosa de acuerdo con los términos del contrato; b.) conservar la cosa objeto del contrato; c.) pagar el precio o renta; y d.) restituir la cosa al término del contrato.

De igual forma la Corte Suprema de Justicia en pronunciamiento SC2500 de 2021 con ponencia del Magistrado Luis Armando Tolosa Villabona expuso:

“En síntesis, el derecho del arrendatario al goce de la cosa arrendada en los términos explicados implica para el arrendador cumplir varias obligaciones: (i) Mantener apto el local para el buen funcionamiento del establecimiento de comercio. (i) Librar al empresario de toda perturbación. Y (iii) Permitir la continuidad en el tiempo del disfrute del bien mercantil, garantizando la renovación del contrato, salvo justa causa debidamente enterada”

10.- Censura de la parte recurrente por i ncongruencia consistente en acoger unos medios defensivos y otros no.

En el caso que nos ocupa, la parte demandante presentó demanda de terminación del arrendamiento, al amparo de varias causales, acción frente a la cual reaccionó la pasiva

medios defensivos y otros no.

En el caso que nos ocupa, la parte demandante presentó demanda de terminación del arrendamiento, al amparo de varias causales, acción frente a la cual reaccionó la pasiva oponiendo a su vez, varios medios defensivos.

Lo sucedido en la sentencia es que la falladora de primer grado, encontró probada prórroga e inexistencia de desahucio, opuestas a la causal de vencimiento del plazo.

Sin embargo, respecto al incumplimiento en las obligaciones del extremo pasivo, no declaró prósperos los medios defensivos de cumplimiento del contrato por el arrendatario, contrato no cumplido y temeridad.

El pronunciamiento sobre las excepciones no es caprichoso, sino obligatorio, como lo manda el canon 278 del C.G.P. cuando prevé que “ [S]on sentencias las que deciden sobre las pretensiones de la demanda, las excepciones de mérito…”Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Villavicencio Sala Primera de Decisión Civil Familia

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Para que la tesis del recurrente se abriera camino, debería configurarse la premisa fáctica prevista en el artículo 282 ibidem: “Si el juez encuentra probada una excepción que conduzca a rechazar todas las pretensiones de la demanda, deberá abstenerse de examinar las restantes”.

Como se dijo anteriormente, las defensas triunfantes aniquilaron únicamente algunas de las causales de restitución pretendidas, más no todas, razón por la cual no se evidencia

Como se dijo anteriormente, las defensas triunfantes aniquilaron únicamente algunas de las causales de restitución pretendidas, más no todas, razón por la cual no se evidencia incongruencia alguna por las razones señaladas.

11.- Incumplimiento de la obligación de contar con los permisos. Dentro de la litis se logró evidenciar indiscutiblemente, el incumplimiento de la obligación contenida en el numeral 10° de la cláusula 7 la cual contempla: “cumplir con todas las normas técnicas exigidas por las autoridades municipales, departamentales y nacionales” (Cuaderno N°1, folio 12).

Pues del expediente se extrae que en respuesta a la petición de información del señor Freddy Arias Callejas con radicado N° 3-051 del 28 de enero de 2015, se precisó que del estudio del expediente N° 5.37.12.07.004, que corresponde al establecimiento determinado como EDS LA ENCRUCIJADA “ contó con los permisos de concesión de aguas subterráneas y permiso de vertimientos otorgada mediante resolución No. PS -GJ 2.6.07.0969 del 20 de diciembre de 2007, notificada el 30 de enero de 2008; no obstante una vez surtida la notificación y durante un periodo de tiempo de cinco años la estación de servicio dejo de contar con los permisos el día 29 de enero de 2013” (Cuaderno N° 1-A, folio 240).

Ello en atención al Decreto reglamentario 1541 de 1978 (actualmente derogado) que disponía:

“ARTÍCULO 217. El término del permiso de vertimiento se fijará para cada caso teniendo en

Ello en atención al Decreto reglamentario 1541 de 1978 (actualmente derogado) que disponía:

“ARTÍCULO 217. El término del permiso de vertimiento se fijará para cada caso teniendo en cuenta su naturaleza sin que exceda de cinco (5) años y podrá, previa revisión, ser prorrogada, salvo razones de conveniencia pública.”

No obstante, en el discurrir de la ejecución del contrato, hubo variabilidad de la normatividad frente al uso del agua y residuos líquidos, pues se expidió el Decreto 3930 del 2010 mediante el cual se promulgaron diferentes disposiciones entre ellas el permiso de vertimiento: “Artículo 41. Requerimiento de permiso de vertimiento . Toda persona natural o jurídica cuya actividad o servicio genere vertimientos a las aguas superficiales, marinas, o al suelo, deberá solicitar y tramitar ante la autoridad ambiental competente, el respectivo permiso de vertimientos.” Reglamentación que fue modificada por el decreto 4728 de 2010, todos en el marco de la vigencia del permiso.Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Villavicencio Sala Primera de Decisión Civil Familia

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En la misma respuesta dada por Cormacarena se extrae “mediante radicado N° 001334 del 23 de enero de 2014, la empresa Distracom S.A. solicita de nuevo los respectivos permisos”, pues se logra demostrar que una vez vencido el permiso este debía renova rse según la regla

23 de enero de 2014, la empresa Distracom S.A. solicita de nuevo los respectivos permisos”, pues se logra demostrar que una vez vencido el permiso este debía renova rse según la regla técnica vigente, pues con ocasión a la naturaleza de la actividad mercantil que desarrollaba el establecimiento de comercio se requería de aquél para operar, sin embargo debido a la renuencia de la empresa Distracom S.A., al esperar que trascurrieran más de 11 meses para remitir la solicitud a la autoridad ambiental deja en evidencia la falta de cumplimiento sobre su carga prestacional. Por lo que procederá este Estrado judicial a confirmar la decisión de la Juez A quo. Debido a que esta tesis se reiteró en el recurso de alzada por las demandadas, procederá la Corporación a estudiar si las obligaciones presuntamente insatisfechas propuestas que recaían sobre los arrendadores se encuentran probadas dentro de la litis, toda vez que según lo dispuesto en los cánones 164 y 167 del Código General del Proceso, le correspondía a los recurrentes la carga demostrativa de llevar a la certeza de aquellos incumplimientos concretos, sobre el clausulado del contrato de arrendamiento comercial.

El artículo 824 del C. Co. Establece que:

“Los comerciantes podrán expresar su voluntad de contratar u obligarse verbalmente, por escrito o por cualquier modo inequívoco. Cuando una norma legal exija determinada solemnidad como requisito esencial del negocio jurídico, este no se formará mientras no se llene tal solemnidad.” (Negrilla fuera del texto).

En consecuencia, habrá de determinarse si emergen probados los siguientes hechos: (i)

solemnidad como requisito esencial del negocio jurídico, este no se formará mientras no se llene tal solemnidad.” (Negrilla fuera del texto).

En consecuencia, habrá de determinarse si emergen probados los siguientes hechos: (i) incumplimiento en la entrega de los 5.000 metros cuadrados del bien inmu eble y (ii) actos perturbatorios de tenencia por los arrendadores; aspectos que serán estudiadas dentro el primer término contractual antes de su prórroga, al ser el contrato inicial el que fue objeto de la litis y con el cual se presentó la demanda, limit ando a este extremo temporal el análisis probatorio de incumplimiento de los arrendadores.

12.- Incumplimiento contractual por parte de los demandantes referentes a perturbación a la tenencia.

En relación a los hechos de perturbación de la tenencia endilgada se observa que en la sustentación allegada por Inversiones del Bajo Cauca LTDA no realizó especificación alguna solo expuso “perturbaron en todo momento la legitima tenencia del arrendatario , llevando a cabo toda clase de actos perturbatorios”2, sin embargo de la sustentación allegada por Districom S.A., enlisto como tales “(…) no eran más que la reiteración de las actuaciones habituales de los arrendadores durante la ejecución del contrato” 3de igual forma indicó “(…) para efectos de realizar modificaciones o arreglos, o incluso limpiezas

2 Cuaderno Segunda Instancia, folio 88 reverso. 3 Idibem, 81 adverso.Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Villavicencio Sala Primera de Decisión Civil Familia

2 Cuaderno Segunda Instancia, folio 88 reverso. 3 Idibem, 81 adverso.Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Villavicencio Sala Primera de Decisión Civil Familia

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a anexidades entregadas mediante contrato de arrendamiento” 4 y concluyó con que “ se evidencio en querellas por perturbación a la tenencia o posesión de fe chas 30 de mayo 2014 por instalación de vallas publicitarias de campañas políticas sin autorización de la sociedad Distracom S.A., y 17 de julio de la misma data, por la limitación al suministro de agua en las islas de abastecimiento, candados en baños, de clientes, cuarto de servicio eléctrico y otros