TSDJ VVC SCFL - 505733189001 2015 00142 01-(30-08-2021)

Pertenencia: 50573 3189 001 2015-00142-01

Demandante: RODRIGO RAMÍREZ Demandado: ESPERANZA RAMÍREZ Decisión: Confirma sentencia y condena en costas a la apelante.

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REPÚBLICA DE COLOMBIA

RAMA JUDICIAL

TRIBUNAL SUPERIOR DISTRITO JUDICIAL DE VILLAVICENCIO

SALA 5ª. DE DECISIÓN CIVIL FAMILIA LABORAL

Magistrado Ponente: DR. ALBERTO ROMERO ROMERO Aprobado mediante acta No. 94 del 26 de agosto de 2021.

Villavicencio, treinta (30) de agosto de dos mil veintiuno (2021). De conformidad con lo establecido en el Decreto Legislativo 806 de 2020 proferido por el presidente de la República, procede la Sala de Decisión a dictar sentencia escrita y por fuera de audiencia que decida el recurso de apelación interpuesto por la parte demanda da, contra el fallo proferido el 08 de febrero de 2018 por el Juzgado Primero Promiscuo del Circuito de Puerto López - Meta, dentro del proceso de Lesión Enorme promovido por RODRIGO RAMÍREZ, en contra de

ESPERANZA RAMÍREZ.

Bajo tales parámetros, y comoquiera que los fundamentos de la demanda y de sus contestaciones, así como los de la decisión de primera instancia son conocidos por todos los intervinientes, teniendo en cuenta lo señalado en el artículo 280 del Código General del Proceso, esta Sala de Decisión entrará a analizar los reparos concretos esbozados por la parte apelante y sustentados en esta instancia en el

todos los intervinientes, teniendo en cuenta lo señalado en el artículo 280 del Código General del Proceso, esta Sala de Decisión entrará a analizar los reparos concretos esbozados por la parte apelante y sustentados en esta instancia en el escrito visible a folios 72 a 74 C.4, para lo que se harán las siguientes, CONSIDERACIONES: 1.- A fin de contextualizar el presente asunto, la Sala memora que el señor RODRIGO RAMÍREZ formuló demanda ordinaria en contra de ESPERANZAPertenencia: 50573 3189 001 2015-00142-01

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2 RAMÍREZ, a fin que se declare que él sufrió lesión enorme en el contrato de compraventa que suscribió con la demand ada, respecto de la cuota parte que le correspondió en la sucesión de su progenitora LASTENIA RAMÍREZ (q.e.p.d.), sobre el derecho de posesión y mejoras del inmueble urbano ubicado en la calle 8 No. 2-25/29/33/35, que en la actualidad corresponde a la carrera 12 No. 6 -19-25 del centro de Puerto Gaitán – Meta, cuyos linderos fueron señalados en el libelo inicial, negocio que se protocolizó mediante escritura pública No. 901 del 09 de septiembre de 2011 otorgada en la Notaría Única del Círculo de Puerto López – Meta, y que en consecuencia de tal declaración , quede rescindido el mencionado contrato y se condene a la accionada a restituirle la porción que le corresponde en

Meta, y que en consecuencia de tal declaración , quede rescindido el mencionado contrato y se condene a la accionada a restituirle la porción que le corresponde en el inmueble en cuestión con el pago de los frutos civiles y naturales. 1.1.- Todo lo anterior porque el actor aseguró que su hermana y demandada, ESPERANZA RAMÍREZ, a sabiendas de su precaria situación económica y de su condición de persona de escasos recursos, se aprovechó de ello para ofrecerle comprar su parte en los derechos de posesió n y mejoras del inmueble en cita, en la pírrica suma de $7’000.000, la cual aceptó a nte la necesidad de pagar obligaciones, y por su ignorancia sobre el mercado inmobiliario y el precio del metro cuadrado en el sector, enterándose luego que el valo r del predio era de $600’000.000, por lo que su cuota parte en este , en realidad ascendía a $120’000.000, considerando que fueron cinco los herederos a los que este fue adjudicado en sucesión, justiprecio que se fundaba en aspectos como la ubicación del inmueble al quedar en el centro del municipio de Puerto Gaitán, así como su extensión de 382 m2. 2.- Admitida la demanda , y surtido el trámite que corresponde a la primera instancia, mediante sentencia proferida en la audiencia celebrada el 08 de febrero de 2018 , el señor Juez Primero Promiscuo del Circuito de Puerto López – Meta, declaró que hubo lesión enorme en la negociación que da cuenta la escritura pública No. 901 del 09 de septiembre de 2011, otorgada en la Notaría Única del Círculo de Puerto López – Meta, en cuanto que al vendedor y aquí demandante se

declaró que hubo lesión enorme en la negociación que da cuenta la escritura pública No. 901 del 09 de septiembre de 2011, otorgada en la Notaría Única del Círculo de Puerto López – Meta, en cuanto que al vendedor y aquí demandante se le reconoció un valor inferior al 50% del justiprecio de los derechos de posesión y mejoras que con dicho instrumento transfirió a la demandada, por lo que ordenó su cancelación y condenó a esta última a res tituir el derecho de cuota de posesiónPertenencia: 50573 3189 001 2015-00142-01

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3 y mejoras sobre el inmueble ubicado en la carrera 12 No. 6 -19/25 de Puerto Gaitán – Meta, que corresponde al señor RODRIGO RAMÍREZ, así como a pagarle la suma de $15’377.942, relativa a la indexación del valor que est e pagó a la demandada en virtud del negocio objeto de recisión , junto con los frutos civiles que haya podido producir la cuota parte de los derechos en cuestión, los cuales debían ser liquidados mediante incidente en los términos del artículo 283 del Código General del Proceso. 2.1.- Para arribar a tales determinaciones, en síntesis, el Juzgador de primer grado estableció que la parte actora no demostró que el precio de la compraventa cuestionada fue el señalado en la demanda, pues en la en la escritura pública, cuyo contenido no fue redargüido de falso , ni se demostró simulado , se expresó

estableció que la parte actora no demostró que el precio de la compraventa cuestionada fue el señalado en la demanda, pues en la en la escritura pública, cuyo contenido no fue redargüido de falso , ni se demostró simulado , se expresó que el negocio en cuestión se realizó por la suma de $ 12’000.000. Asimismo, señaló que la prueba pericial practicada en el proceso dio cuenta que el justiprecio del predio para el año 2011, anualidad en que se suscribió la compraventa , era $285’244.000. Que el dictamen fue debidamente complementado, y en audiencia pública el perito designado explicó el método utilizado para obtener el valor del m2 para el año en que fue celebrado el negocio jurídico, precisando que las objeciones formuladas por las partes no lograron evidenciar una equivocación o falla de tal de gravedad que tenga la entidad de conducir a conclusiones igualmente equivocadas, evento en el que se configura error grave en el dictamen pericial conforme lo tiene decantado la jurisprudencia nacional. 2.2. A partir de lo anterior el a-quo concluyó que la cuota parte del demandante ascendía en realidad a la suma de $ 57’048.800, de manera que lo recibid o por este en la compraventa demandada le generó un desequilibrio económico de $45’048.800. De otro lado, el Juzgado precisó que como el demandante solicitó condena por concepto de frutos civiles desde el mes de enero de 2012 a mayo de 2015, empero no pidió que se condenara a la demandada al pago de los causados a partir de la presentación de la demanda lo cual ocurrió el 04 de junio de 2015, ante la inactividad del actor para establecer los mencionados frutos, era necesario

2015, empero no pidió que se condenara a la demandada al pago de los causados a partir de la presentación de la demanda lo cual ocurrió el 04 de junio de 2015, ante la inactividad del actor para establecer los mencionados frutos, era necesario dar aplicación a lo dispuesto en el artículo 283 del CGP, y por ende proferir condena en abstracto para que mediante incidente, el interesado proce diera a su liquidación.Pertenencia: 50573 3189 001 2015-00142-01

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4 3.- Inconforme con el fallo de primera instancia, a través de su apoderado judicial de la parte demandada interpuso recurso de apelación. En gran compendio, e l disenso con la providencia del a-quo se sustentó en los siguientes términos: 3.1.- Que el avalúo efectuado por el perito escogido por el Juzgado, no corresponde a la realidad, toda vez que este sustentó el dictamen pericial, comparando valores de predios que no están en venta y que en su opinión, de manera obvia , los encuestados elevarían el valor de sus predios atendiendo al “…qué tal que logremos vender en ese precio nos enguacamos… ”, siendo esa la razón por la que estos le manifestaron los valores que luego fueron utilizados por el auxiliar de la justicia, y que dijo, corresponden a la época actual y no al año

2011. Destacó que se gún avalúo emitido por la Alcaldía de Puerto Gaitán – Meta

razón por la que estos le manifestaron los valores que luego fueron utilizados por el auxiliar de la justicia, y que dijo, corresponden a la época actual y no al año

2011. Destacó que se gún avalúo emitido por la Alcaldía de Puerto Gaitán – Meta que reposa en el plenario, para el año 2011 el inmueble en cuestión tenía un valor de $21’205.000; que también se cuenta en las diligencias con paz y salvo predial de fecha 20 de noviembre de 2006, con un avalúo del IGAC de $15’742.000, por lo que afirmó no entender el desmesurado valor asignado por el perito. 3.2.- De otro lado, pidió tener en cuenta para desatar la alzada, el peritaje que data de junio de 2018 y que fue aportado al plenario con el fin de desvirtuar tanto el dictamen presentado por la parte actora , como por el auxiliar de la justicia designado en el proceso, destacando que, el avalúo de $285’000.000 señalado por el perito no se ajusta al mercado inmobiliario de la región y menos al predio en litigio, pericia a la que se opuso sin tener la respuesta necesaria. 4.- Teniendo presente el principio de consonancia conforme al artículo 328 del C.G. del P. que determina la competencia del Juzgador de segundo grado, se advierte que de manera central, la inconformidad de la parte apelante y por ende, sobre la cual habrá de pronunciarse la Sala , está relacionada con que el dictamen pericial rendido por el auxiliar de la justicia designado por el Juzgado de primer grado, no estableció de manera c orrecta el justiprecio del inmueble sobre el que versa la compraventa de cuota parte, objeto de esta demanda, según los argumentos que

rendido por el auxiliar de la justicia designado por el Juzgado de primer grado, no estableció de manera c orrecta el justiprecio del inmueble sobre el que versa la compraventa de cuota parte, objeto de esta demanda, según los argumentos que en concreto vienen señalados. 5.- Así las cosas, para la Sala, el problema jurídico a resolver se resume en est os interrogantes:Pertenencia: 50573 3189 001 2015-00142-01

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5 5.1.- ¿ Resulta apto e idóneo el dictamen pericial rendido por el auxiliar de la justicia designado por el Juzgado, para establecer el justiprecio en el año 2011, del inmueble sobre el versó la compraventa de cuota parte de derechos de posesión y mejoras protocolizada en la escritura pública No. 901 del 09 de septiembre de 2011, otorgada en la Notaría Única del Círculo de Puerto López – Meta, frente a la cual se promovió la presente acción?, resuelto el anterior cuestionamiento, habrá de establecerse por ende sí, ¿se presentó lesión enorme para el demandante en su calidad de vendedor en la compraventa que suscribió con la demandada, contenida en el instrumento público que viene citado? 6.- Para responder la problemática planteada, la Sala hará algunas precisiones sobre la lesión enorme y los presupuestos para su configuración, así como frente a la importancia que asiste a l dictamen pericial para su correcta determinación , con miras a luego hacer una revisión del experticio sobre el que se edificó el fallo apelado.

sobre la lesión enorme y los presupuestos para su configuración, así como frente a la importancia que asiste a l dictamen pericial para su correcta determinación , con miras a luego hacer una revisión del experticio sobre el que se edificó el fallo apelado. 7.- La institución de la lesión enorme, se encuentra consagrada en el artículo 1946 del Código Civil, y puede definirse como el perjuicio que sufre uno de los contratantes, con ocasión de la falta de equilibrio, equivalencia o desproporción entre las ventajas que el acto le reporta y los sacrif icios que tiene que hacer para lograr esas ventajas; lo que el legislador castiga es la exorbitante desproporción entre las prestaciones de las partes, que se traduce en el injusto empobrecimiento de una parte, y de la otra el correspondiente enriquecimiento indebido.

7.1.- De toda la normatividad que regula la figura de la lesión enorme, se puede establecer unos supuestos para la prosperidad de ésta acción, a saber: i) Que se trate de compraventa de bienes raíces, por cuanto en las enajenaciones de bienes muebles no procede (artículo 32 de la Ley 57 de 1887); ii) Que la lesión sea enorme, pues debe sobrepasar el límite establecido por el legislador del justo precio, o sea, que haya un desequilibrio ultra dimidium entre el justo precio y el pactado al celeb rarse el negocio jurídico; iii) que el contrato no sea aleatorio, porque fundándose éste en una posibilidad de ganancia o pérdida para una de las partes, cuya eventualidad aceptan desde el mismo instante de la celebración del contrato, no es procedente que a posteriori alguno de los contratantes alegue quePertenencia: 50573 3189 001 2015-00142-01

partes, cuya eventualidad aceptan desde el mismo instante de la celebración del contrato, no es procedente que a posteriori alguno de los contratantes alegue quePertenencia: 50573 3189 001 2015-00142-01

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6 salió lesionado; iv) que la venta atacada no se haya llevado a cabo por ministerio de la ley, por así disponer el artículo 32 de la Ley 57 de 1887; v) que la cosa no se haya perdido o enajenado (artículo 1951 del C.C.); vi) que no exista convención posterior al contrato de compraventa, a través de la cual se renuncia a la acción, porque lo que el artículo 1950 del C.C. prohibió fue la renuncia en el mismo contrato, empero, los contratantes configurada y co nocida la lesión y luego de concluido el contrato tienen facultad de renunciar a dicha acción, por tratarse de un derecho de contenido patrimonial que concierne sólo al interés particular del que renuncia (artículo 15 del C.C.); y, vii) que la acción corre spondiente se entable dentro del término hábil para ello, que es de cuatro años, conforme al artículo 1954 ibídem.

7.2.- Comoquiera que en el sub júdice es verdad averiguada y sin controversia alguna que i) el negocio jurídico censurado recayó sobre la compraventa de cuota parte de los derechos de posesión y mejoras de un bien raíz, en concreto sobre el predio urbano ubicado en la carrera 12 No. 6 -19-25 del centro de Puerto Gaitán

parte de los derechos de posesión y mejoras de un bien raíz, en concreto sobre el predio urbano ubicado en la carrera 12 No. 6 -19-25 del centro de Puerto Gaitán – Meta, cuyos linderos fueron señalados en el libelo inicial ; ii) que dicho contrato no es de a quellos considerados aleatorios; iii) que la venta no fue celebrada por ministerio de la ley sino por el consentim iento mutuo de los contratantes; iv) que la cuota parte en cuestión, hasta el momento de presentación de la demanda no había sido enajenada por la demandada , v) que no se pactó, entre los contratantes, con posterioridad a la venta de cuota parte de derechos de posesión y mejoras, renuncia a la acción de ultra dimidium y vi) que ésta se entabló oportunamente, se advierten cumplidos los requisitos de ley para formular la presente acción, quedando pendiente la verificación de lo concerniente a la lesión enorme alegada por el demandante en su calidad de vendedor.

8.- Ahora bien, e l principio de la necesidad de la p rueba le indica al juzgador el deber de tomar toda decisión judicial con apoyo en las pruebas regular y oportunamente allegadas al proceso (artículo 174 del C. de P. Civil 1), esto es, que los medios probatorios para poder ser valorados deben aportarse en los términos señalados de manera taxativa por el legislador, pues, contrario sensu , su apreciación cercenaría el derecho de defensa y de contradicción de la contraparte;

1 Normatividad adjetiva vigente para cuando se formuló la demanda.Pertenencia: 50573 3189 001 2015-00142-01

Demandante: RODRIGO RAMÍREZ

Demandado: ESPERANZA RAMÍREZ

1 Normatividad adjetiva vigente para cuando se formuló la demanda.Pertenencia: 50573 3189 001 2015-00142-01

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7 mientras que el principio de la carga de la prueba (artículo 177 ibídem) le impone a las partes la obligación de probar los supuestos de hecho en que edifica la demanda, las excepciones, el incidente o el trámite especial, según el caso, o sea, que consiste en lo que a cada parte le asiste interés en probar, de modo que si el interesado en suministrarla no lo hace, o la allega imperfecta, se descuida o equivoca su papel de probador, necesariamente, ha de esperar un resultado adverso a sus pretensiones; claro e stá que como las pruebas una vez allegadas son consideradas o vistas del proceso y no de las partes, las recaudadas por la parte actora sirven para demostrar los hechos en que se apoyan las excepciones de la contraparte y viceversa. 8.1.- Así, quien invoca la rescisión por lesión enorme le compete probar los hechos que la constituyen siguiendo el principio general sobre la carga de la prueba, consignado en los artículos 1757 del Código Civil y 177 del C. de P. Civil. Por consiguiente, quien demanda la rescisión de un negocio jurídico apoyado en haber sufrido lesión enorme, debe ameritar su existencia, es decir, que ha sufrido perjuicio, en tratándose del vendedor, por haber recibido menos de la mitad del justo precio de la cosa que vendió, el cual - el daño - ha de establecerse de manera fehaciente.

perjuicio, en tratándose del vendedor, por haber recibido menos de la mitad del justo precio de la cosa que vendió, el cual - el daño - ha de establecerse de manera fehaciente. 9.- Ahora bien, desde tiempos remotos se ha dicho que el dictamen pericial, es la prueba más idónea para probar el precio justo , sin que ello obste para que el juzgador pueda valerse de otros medios probatorios que le permitan establecer cuál era el justo valor de la cosa al momento de la venta . Sobre el dictamen pericial, ha dicho la Corte Suprema de Justicia en repetidas ocasion es, que: “es el elemento de convicción más adecuado y conducente” en este tipo de controversias (LXXV, pág. 566; LXXVII, pág. 99; XCII, pág. 952; XCV, pág. 777; CLV, pág. 155; CCXXV, pág. 113), pues si la existencia de la lesión se determina a partir de una regla objetiva, es preciso que el Juez se auxilie de expertos que establezcan el valor razonable de los bienes negociados para la época aludida , en orden a contrastar esos guarismos con el precio efectivamente acordado por las partes.” (Negrillas y subrayado fuera de texto).Pertenencia: 50573 3189 001 2015-00142-01

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8 10.- A efecto de indagar sobre el justiprecio del bien inmueble en cuestión, al momento de celebrarse el contrato demandado en los términos del artículo 1947

8 10.- A efecto de indagar sobre el justiprecio del bien inmueble en cuestión, al momento de celebrarse el contrato demandado en los términos del artículo 1947 del Código Civil, la Sala procederá a efectuar una revisión del dictamen pericial rendido y complementa do por el auxiliar jud icial designado por el Juzgado, así como de la objeción que contra este formuló en el juicio la accionada, teniendo presente para ello las inconformidades planteadas en la sustentación de la alzada, máxime cuando en esta se señaló que pese a haberse formulado oposición a tal experticio, no se encontró la respuesta necesaria de parte del a-quo, queriendo con esto significar la demandada, que no se acogió su objeción habiendo lugar a ello. 11.- Por consiguiente, desdiciendo al caso concreto y con miras a verificar la aptitud e idoneidad del dictamen cuestionado en la apelación, se observa que dicha pericia obra a los folios 156 a 162 C. 1 del expedien te y de la misma se destaca que: 11.1. En primer lugar, el auxiliar procedió a la identificación de predio urbano por su ubicación, cédula catastral, metraje y linderos, aspectos que coinciden con los indicados en la escritura pública demandada 2, siendo del caso precisar que por actualización de nomenclatura, la dirección act ual es carrera 12 No. 6 -19-25 del centro de Puerto Gaitán – Meta. 11.2. Luego de hacer una descripción de las mejoras levantadas en el inmueble por sus medidas y materiales en la que están c onstruidas, el perito señaló que para el año 2011, el valor comercial del terreno de 382 m2 ascendía a la suma

11.2. Luego de hacer una descripción de las mejoras levantadas en el inmueble por sus medidas y materiales en la que están c onstruidas, el perito señaló que para el año 2011, el valor comercial del terreno de 382 m2 ascendía a la suma de $152’800.000, a razón de $400.000 el m2 , valor que, destacó, fue asignado teniendo en cuenta que el predio carece de título de propiedad. 11.3. Asimismo, el auxiliar tasó las mejoras construidas cuya cabida es de 220 m2, en $61’600.000 , a razón de $280.000 m2 , para un avalúo total de $214’400.000, pericia que fue acompañada de material fotográfico del exterior y el interior del inmueble, tomado por el auxiliar designado, que da cuenta que este fue visitado y recorrido de manera directa por el referido perito.

2 Folios 33 a 35 C.1.Pertenencia: 50573 3189 001 2015-00142-01

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9 12.- Del anterior dictamen se corrió e l traslado de rigor 3, y en la oportunidad pertinente el apoderado de la demandada formuló objeción, aunque no señaló que esta lo fuera por “error grave” en los términos del artículo 238 del Código de Procedimiento Civil. Siendo así, se aprecia que la objeción se limitó a indicar que no se compartía “… el excesivo precio del avalúo tanto de las mejoras como del terreno para el año 2011 …”, alegando que para el año 2008, cuando se liquidó la

no se compartía “… el excesivo precio del avalúo tanto de las mejoras como del terreno para el año 2011 …”, alegando que para el año 2008, cuando se liquidó la herencia de la señora LASTENIA RAM ÍREZ (q.e.p.d.), el inmueble en cuestión fue avaluado en la suma de $60’000.000, razón por la cual el negocio demandado se efectuó por valor de $12’000.000, por ser ese el monto correspondiente a la quinta parte del bien, en atención al número de herederos , y que en todo caso el precio del suelo para el año 2011 también era excesivo considerando que el inmueble carecía de título de dominio de derechos reales. Finalmente se solicitó citar al perito a audiencia para ser interrogado sobre las técnicas, experie ncia y condiciones generales que utilizó para rendir el dictamen4. 13.- A su turno, el apoderado del actor pidió que se aclarara y complementara el dictamen, para que el auxiliar indicara cuál fue la fuente de la información o de los datos por los que estableció que el valor del m2 para el año 2011 era de $400.000. De manera adicional , dicho extremo procesal aportó otro dictamen como se aprecia a los folios 176 a 196 C.1, alegando que tal experticio se arrimaba como prueba de la objeción , y que en el mi smo se tuvieron en cuenta aspectos desatendidos por el auxiliar de la justicia designado por el a-quo, como lo es información reportada por fuentes como la Alcaldía de Puerto Gaitán – Meta y el IGAC, así como que el metraje del terreno es en realidad de 640 m2, y a razón de

información reportada por fuentes como la Alcaldía de Puerto Gaitán – Meta y el IGAC, así como que el metraje del terreno es en realidad de 640 m2, y a razón de $774.217 tenía un valor de $ 495’498.575, y el metraje de las mejoras era de 298 m2 construidos que a razón de $ 276.771, arrojaba un valor de $82’477.716, para un total del predio de $ 577’976.291. No obstante que el demandante no manifestó de forma expresa que objetaba por “error grave ” el dictamen presentado por el perito, su intervención , encaminada a descalificar la forma como se efectuó la peritación, se encaminó a tal fin, y es por ello que el Juzgado corrió traslado de la objeción en cita5.

3 Folio 163 C.1. 4 Folio 164 C.1. 5 Folio 203 C.1.Pertenencia: 50573 3189 001 2015-00142-01

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10 14.- De la mentada objeción, la demandada dijo que discrepaba del dictamen sobre el que ésta se sustentó, toda vez no tuvo en cuenta que el predio para el año 2011 se encontraba en condiciones muy diferentes a las actuales. Insistió que este carece y siempre ha carecido de título de dominio real, por lo que el avalúo del demandante continua desmesurado frente al precio real del terreno y las mejoras, punto en el cual destacó que el precio pagado en la compraventa se

este carece y siempre ha carecido de título de dominio real, por lo que el avalúo del demandante continua desmesurado frente al precio real del terreno y las mejoras, punto en el cual destacó que el precio pagado en la compraventa se estableció teniendo en cuenta el valor del inmueble en el trabajo de partición, correspondiendo al actor la suma de $12’ 000.000 equivalente a la quinta parte de este6. 15.- Por su parte, el apoderado del demandante insistió que el dictamen cuestionado, no c ontaba con respaldo probatorio; que debía aclararse lo relacionado con el área del terreno, toda vez q ue el auxiliar de la justicia la señaló en 382 m2, c uando era de 640 m2, así como el área construida indicada en 220 m2, cuando es de 298 m2, aproximadamente. 16.- A los folios 256 a 261 C.1, obra complementación y aclaración del dictamen pericial rendido por el auxiliar de la justicia que designó el Juzgado , en el cual dicho auxiliar precisó que, para establecer el valor del m2, realizó estudio de mercadeo del inmueble objeto de avalúo, para lo cual se entrevistó con tres propietarios de predios vecinos a este, identificándolos por nombres, número de identificación, dirección de residencia y teléfono, para luego señalar el valor que cada uno de estos le indicó , correspondía al valor del metro cuadrado de sus predios para el año 2011, aportando además documentos firmados por dos de los tres entrevistados donde se reitera tal información y además se señala el precio del m2 así: El primero de los entrevistados con una propiedad de 552 m2, asignó

predios para el año 2011, aportando además documentos firmados por dos de los tres entrevistados donde se reitera tal información y además se señala el precio del m2 así: El primero de los entrevistados con una propiedad de 552 m2, asignó un valor de $410.000 al m2 del terreno y de $341.000 para la s mejoras, y el segundo, con una propiedad de 977 m2 informó $420.000 para el m2 del terrero sin indicar un valor a la construcción. El tercero de los entrevistados no plasmó su firma pero de este se indica que tiene una propiedad de 780 m2, asigna ndo un valor de $390.000 al m27.

6 Folios 204 y 205 C.1. 7 Folios 259 a 261 C.1.Pertenencia: 50573 3189 001 2015-00142-01

Demandante: RODRIGO RAMÍREZ Demandado: ESPERANZA RAMÍREZ Decisión: Confirma sentencia y condena en costas a la apelante.

11 17.- En la referida complementación y aclaración el perito precisó, que de acuerdo con la escritura pública demandada, el área del terreno era de 382 m2, pero que, luego de recorrer y medir el predio con la ayuda de u n obrero y una cinta métrica, obtuvo que el área real de este es de 554 m2, manteniendo los mismos linderos que se indicaron en el mencionado instrumento para el ORIENTE y OCCIDENTE, es decir, 52.20 metros, empero actualizando los linderos NORTE en 14.24 metros , y SUR en 7 metros. Así las cosas, actualizada la cabida superficiaria, el perito indicó

decir, 52.20 metros, empero actualizando los linderos NORTE en 14.24 metros , y SUR en 7 metros. Así las cosas, actualizada la cabida superficiaria, el perito indicó que el terreno de 554 m2 , a razón de $400.000 arrojaba un resultado de $221’600.000, y las mejoras actualizadas en 227.3 m2, a razón de $ 280.000 daba como resultado $63’644.000, para un total de $285.244.000, siendo este el avalúo comercial definitivo de la pericia. 18.- En la audiencia de instrucción y juzgamiento celebrada el 08 de febrero de 2018 fue interrogado el perito del proceso. Al preguntársele por el Juez sobre si el predio objeto de avalúo, había tenido modificaciones en sus linderos respecto a los señalados en la escritura pública No. 901 del 09 de septiembre de 2011, y en caso afirmativo cuál era la causa, el auxiliar contestó que luego de ha berse desplazado hasta el inmueble a efectos de corroborar la cabida superficiaria, advirtió que en la mencionada escritura pública de compraventa se incurrió en error al señalar un área inferior a la que en realidad tiene el predio, toda vez que luego de hacer la medición correspondiente, constató que el mismo tiene 554 m2, con los mismos linderos, solo que al lindero SUR correspondía más metraje. Agregó que para establecer el valor del m2 para el año 2011, realizó un estudio de mercado y es así como se reunió con ÁLVARO FORERO M ÉN