URF - (2016) Estudio vehiculos financiación inmobiliaria para comentarios nov 11 de 2016

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DOCUMENTO TÉCNICO

VEHÍCULOS DE FINANCIACIÓN INMOBILIARIA1

TABLA DE CONTENIDO

1. INTRODUCCIÓN

2. VEHÍCULOS DE FINANCIACIÓN INMOBILIARIOS

3. NEGOCIOS FIDUCIARIOS

4. ESQUEMAS DE PARTICIPACIONES SOBRE BENEFICIOS FUTUROS

5. EXPERIENCIA INTERNACIONAL

6. CONCLUSIONES

REFERENCIAS

1Versión final noviembre 11 de 2016 (publicación para comentarios).Continuación documento Página 2 de 21

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1. INTRODUCCIÓN

En el presente documento se hará un breve repaso sobre los vehículos financieros que se utilizan en el país para el desarrollo de proyectos inmobiliarios2. Estos vehículos son utilizados por inversionistas para diversificar su portafolio y a que ofrecen esquemas de rentabilidad diversos 3 a los que tradicionalmente ofrece el mercado financiero intermedi ado o el mercado de valores (renta fija y acciones, por ejemplo)4, debido a la particularidad de los subyacentes y los flujos que estos generan. En nuestro país, una parte importante de la financiación de proyectos inmobiliarios se ha realizado a través de figuras como los negocios fiduciarios, los fondos de inversión colectiva, los fondos de capital

En nuestro país, una parte importante de la financiación de proyectos inmobiliarios se ha realizado a través de figuras como los negocios fiduciarios, los fondos de inversión colectiva, los fondos de capital privado y la titularización, entre otros , en los cuales usualmente los inversionistas participan con el objetivo de ser propietarios del inmueble subyacente. Sin embargo, también existen otros esquemas en los cuales se estructuran participaciones que ofrecen a los participantes derechos sobre beneficios económicos futuros o flujos derivados de la operación de uno o varios proyectos inmobiliarios. En este tipo de esquemas , surge n una serie de retos e inquietudes que se relacionan con la información con la que cuentan los inversionistas , la estruc tura del negocio, el rol y las responsabilidades de los agentes que participan, entre otros. Un primer reto que se deriva de lo expuesto, se relaciona con la forma de promoción de los proyectos y la consecución de inversionistas. Algunos de ellos se comercializan bajo la figura denominada “derechos fiduciarios”, sin que en realidad haya una relación contractual directa del inversionista con una sociedad fiduciaria. Esta figura puede conducir a interpretaciones erróneas por parte del inversionista en la medida que éste entiende que se está vinculando con una entidad financiera, con las implicaciones regulatorias y de supervisión que eso conlleva, cuando en realidad no es así. Al respecto, es preciso mencionar que el término “derecho fiduciario” no tiene definición en el ámbito de la regulación comercial, ni en la financiera . De manera particular se encuentran menciones para efectos tributarios5, pero más allá de dicho desarrollo, no existen definiciones legales adicionales. Sin embargo, es claro que l a licencia fiduciaria en Colombia está expresamente regulada y sólo puede

efectos tributarios5, pero más allá de dicho desarrollo, no existen definiciones legales adicionales. Sin embargo, es claro que l a licencia fiduciaria en Colombia está expresamente regulada y sólo puede ser desarrollada por sociedades fiduciarias vigiladas por la Superintendencia Financiera de Colombia. Por tal razón, si bien no hay definición legal, el hecho de llamar “fiduciario” a un derecho , a una participación o a cualquier otra figura, puede dar lugar a confusiones o interpretaciones erróneas entre el público en el sentido antes mencionado. Un segundo punto, tiene que ver con el tipo de información que la entidad comercializadora de los proyectos brindada a los inversionistas la cual en algunos casos es incompleta o imperfecta. La comercialización de este tipo de esquemas de financiación muchas veces es realizada por personas

2 El repaso es esquemático en la medida en que no pretende describir cada uno de los modelos o esquemas existentes, sino caracterizar de manera general aquéllos que se usan con mayor frecuencia. 3 Se obtienen primas asociadas a los riesgos propios de la inversión y a la duración de los proyectos. 4 "Los retornos de los REITS han presentado una baja correlación con otros activos financieros como instrumentos de renta fija o acciones, dada la naturaleza de los activos que componen el fondo" Notas del Mercado de Capitales, BRC Investor Services S.A., 2006. 5Estatuto Tributario Artículo 271-1.Continuación documento Página 3 de 21

Carrera 8 No. 6 C – 38 Bogotá D.C. PBX 381 1700 www.urf.gov.co que no tienen unos adecuados niveles de gobierno corporativo y en esa medida no gestionan adecuadamente posibles conflictos de interés privilegiando su objetivo de venta sobre el mejor interés de sus clientes.

www.urf.gov.co que no tienen unos adecuados niveles de gobierno corporativo y en esa medida no gestionan adecuadamente posibles conflictos de interés privilegiando su objetivo de venta sobre el mejor interés de sus clientes. Lo anterior ha llevado a algunos entendimiento s erróneos por parte de los inversionistas, que en muchos casos creen estar adquiriendo la propiedad o una porción de la propiedad de un inmueble , cuando en realidad están adquiriendo un derecho sobre un beneficio económico futuro resultante de la operación de un proyecto inmobiliario. Así mismo, se les da a entender a los inversionistas que tienen un vínculo contractual con una entidad vigilada por la Superintendencia Financiera de Colombia, cuando la relación se da con otro tipo de agentes como la constru ctora o la misma comercializadora. Si bien la figura de ofrecer un beneficio futuro es válida, lo cierto es que el inversionista debe tener absoluta claridad sobre lo que adquiere y sobre con quién contrata. En relación con este tema, es necesario mencionar que esta comercialización y necesidad de mayor y mejor información por parte de los inversionistas, se exacerba en la medida que los proyectos se promocionen en forma masiva, a una serie no determinada de inversionistas. Que los inversionistas conozcan el tipo de negocio y los riesgos implícitos de la operación son un pilar necesario para una adecuada asesoría de los mismos y para que tomen sus decisiones de manera informada. Una vez revisado s algunos de los problemas que se vienen presentando en el desarrollo de los esquemas de financiación de proyectos inmobiliario s, y en la medida del auge de estas formas de financiación en el país, consideramos de la mayor importancia realizar un estudio que haga una breve síntesis de los esquemas tradicionales que se encuentran regulados por el Gobierno Nacional y que

financiación en el país, consideramos de la mayor importancia realizar un estudio que haga una breve síntesis de los esquemas tradicionales que se encuentran regulados por el Gobierno Nacional y que de acuerdo con sus actividades son desarrollados por entidades vigiladas por la S uperintendencia Financiera de Colombia; posteriormente se hará una revisión de la experiencia internacional e n el tema relacionado con el desarrollo y comercialización de participaciones sobre beneficios futuros asociados a proyectos y por último, se hará un análisis de los esquemas de financiación de beneficios futuros asociados con proyectos inmobiliarios , en el cual se presentará de manera esquemática los tipos de negocios, sus riesgos y la forma en que las normas aplicables mitigan dichos riesgos.

2. VEHÍCULOS DE FINANCIACIÓN INMOBILIARIOS

En principio encontramo s una serie de vehículos regulados de manera expresa en las normas nacionales, a través de los cuales se canalizan recursos de todo tipo de inversionistas a proyectos de naturaleza inmobiliaria, los cuales son los siguientes:  Fondos de inversión colectiva inmobiliarios (FICI)6: Los fondos de inversión colectiva –FICS7 son vehículos de captación o administración de sumas de dinero o de otros activos, que se integran con el aporte de un número plural de inversionistas. Los resultados económicos de dicho portafolio, sean positivos o negativos, se distribuyen entre los inversionistas en proporción a su participación en el fondo, bien sea de forma diaria o de acuerdo con la periodicidad definida en el

6Se encuentra regulado de manera expresa en el Libro 5 de la Parte 3 del Decreto 2555 de 2010. 7Artículo 3.1.1.2.1 del Decreto 2555 de 2010.Continuación documento Página 4 de 21

6Se encuentra regulado de manera expresa en el Libro 5 de la Parte 3 del Decreto 2555 de 2010. 7Artículo 3.1.1.2.1 del Decreto 2555 de 2010.Continuación documento Página 4 de 21

Carrera 8 No. 6 C – 38 Bogotá D.C. PBX 381 1700 www.urf.gov.co reglamento del mismo. Estos vehículos solo pueden ser administ rados por sociedades comisionistas de bolsa, sociedades fiduciarias o sociedades administradoras de inversión. Como una categoría especial de FICS encontramos los Fondos de Inversión Colectiva Inmobiliarios - FICIS, los cuales son de naturaleza cerrada8, y tienen como característica que su política de inversión establece que el porcentaje mínimo en el que se deben invertir los recursos del fondo en activos de naturaleza inmobiliaria 9, es del 75% de los activos totales del fondo. Dichos activos pueden ser b ienes inmuebles, participaciones en fondos de inversión colectiva inmobiliarios locales y títulos emitidos en procesos de titularización hipotecaria, entre otros. Los FICIS cuentan con una regulación especial 10 para su operación . En ella se establecen los activos de naturaleza inmobiliaria admisibles para la inversión de los recursos del fondo, reglas respecto del manejo de la liquidez del mismo, las operaciones autorizadas, reglas para los aportes en especie, la valoración y los conflictos de interés. Esto s vehículos puedan ser ofrecidos a cualquier tipo de inversionistas, por contar con una regulación más robusta, por ejemplo exigiendo la presencia de un gestor profesional vigilado por la Superintendencia Financiera de Colombia.

cualquier tipo de inversionistas, por contar con una regulación más robusta, por ejemplo exigiendo la presencia de un gestor profesional vigilado por la Superintendencia Financiera de Colombia.

 Fondos de capital privado inmobiliario: Los fondos de capital privado (FCP) son vehículos de inversión que tienen como objetivo fundamental otorgar un retorno a mediano o largo plazo a sus inversionistas realizando inversiones de capital en empresas que no cotizan en la bolsa de valores. La regulación nacional establece que los fondos de capital privado 11 son fondos de inversión colectiva cerrados12 que deben destinar al menos las dos terceras partes (2/3) de los aportes de sus inversionistas a la adquisició n de activos o derechos de contenido económico diferentes a valores inscritos en el Registro Nacional de Valores y Emisores (RNVE). Dentro de los bienes en

8Decreto 2555 de 2010, Artículo 3.1.1.2.4 Fondos de inversión colectiva cerrados. Son aquellos fondos de inversión colectiva en los que la sociedad administradora de fondos de inversión colectiva únicamente está obligada a redimir las participaciones de los inversionistas al final del plazo previsto para la duración del fondo de inversión colectiva. 9Decreto 2555 de 2010, Artículo 3.5.1.1.2. Activos admisibles para la inversión de los recursos de los fondos de inversión colectiva inmobiliaria, y reglas de diversificación. Los fondos de inversión colectiva inmobiliaria podrán invertir en las siguientes clases de activos:

1. Bienes inmuebles, ubicados en Colombia o en el exterior;

2. Títulos emitidos en procesos de titularización hipotecaria o inmobiliaria;

1. Bienes inmuebles, ubicados en Colombia o en el exterior;

2. Títulos emitidos en procesos de titularización hipotecaria o inmobiliaria;

3. Derechos fiduciarios de patrimonios autónomos conformados por bienes inmuebles o que teng an por finalidad el desarrollo de proyectos inmobiliarios;

4. Participaciones en fondos de inversión inmobiliaria del exterior que tengan características análogas a los fondos de inversión colectiva inmobiliaria, en los términos que prevea el reglamento;

5. Participaciones en otros fondos de inversión colectiva inmobiliarios locales, en los términos que prevea el reglamento;

6. Proyectos inmobiliarios, ubicados en Colombia o en el exterior, consistentes en la construcción, renovación, remodelación, comercialización, o explotación a cualquier título, de bienes inmuebles, con miras a obtener para el fondo de inversión colectiva inmobiliaria una rentabilidad derivada de la valorización del inmueble, de la enajenación o explotación de unidades de construcción o, en general, del beneficio obtenido en el desarrollo del proyecto inmobiliario.

7. Acciones o cuotas de interés social emitidas por compañías nacionales o extranjeras cuyo objeto exclusivo sea la inversión en bienes inmuebles o en proyectos inmobiliarios, o ambos, siempre y cuando el fondo de inversión colectiva inmobiliaria inversionista tenga la calidad de accionista o socio único o mayoritario de la compañía receptora de la inversión, salvo que ésta se encuentre listada en una bolsa de valor es autorizada o reconocida por la Superintendencia Financiera de Colombia, en cuyo caso la participación podrá ser minoritaria.

En el reglamento del fondo de inversión colectiva inmobiliaria deberán señalarse las reglas que determinarán la diversificación por tipos de activos admisibles.

En el reglamento del fondo de inversión colectiva inmobiliaria deberán señalarse las reglas que determinarán la diversificación por tipos de activos admisibles. 10 Se encuentra regulado de manera expresa en el Libro 5 de la Parte 3 del Decreto 2555 de 2010. 11 Los fondos de capital privado deberán regirse por las reglas especiales establecidas en el Libro 3 de la Parte 3 del Decreto 2555 de 2010. 12 Artículo 3.3.1.1.2 del Decreto 2555 de 2010.Continuación documento Página 5 de 21

Carrera 8 No. 6 C – 38 Bogotá D.C. PBX 381 1700 www.urf.gov.co que pueden invertir los FCP, se encuentran los bienes inmuebles o los activos de naturaleza inmobiliaria, en los que podrá invertir incluso hasta el 100% de los aportes de sus inversionistas13, por lo que existe un tipo de FCP denominado inmobiliario por la naturaleza de los activos en los que invierte. Los fondos de capital privado deben contar como mín imo con dos inversionistas, cuya inversión mínima debe ser de 600 SMLV cada uno. Actualmente, sus principales inversionistas son los fondos de pensiones y cesantías nacionales, lo cual ha contribuido a que se conviertan en una alternativa de financiamiento muy importante para los empresarios colombianos.

 Titularizaciones inmobiliarias: En términos generales la titularización es un mecanismo para que una empresa (agente originador) acceda al mercado de valores transfiriendo activos a un vehículo jurídico de propósito exclusivo, administrado por una sociedad fiduciaria o sociedad titularizadora (agente de manejo), vehículo que emitirá y colocará en el mercado títulos

vehículo jurídico de propósito exclusivo, administrado por una sociedad fiduciaria o sociedad titularizadora (agente de manejo), vehículo que emitirá y colocará en el mercado títulos movilizadores, que tendrán la calidad de valores. Los títulos movilizadores que pueden emitirse pueden ser de tres tipos: títulos de contenido crediticio, que le confieren al tenedor el derecho de recibir sumas determinadas de dinero por capital e intereses; títulos corporativos o de participación, los cuales le otorgan al tenedor un derecho en el patrimonio autónomo de la titularización; y mixtos, que combinan los participativos y los de contenido crediticio. La regulación nacional permite estructurar procesos de titularización a partir de activos inmobiliarios, la cual puede tene r como objeto bienes inmuebles terminados o proyectos de construcción, cuya titularidad tiene el patrimonio autónomo de titularización, respecto del cual se emiten los títulos movilizadores , los cuales pueden ser adquiridos por cualquier tipo de inversionista.

 Fondos de inversión inmobiliaria (FINMO): Estos fondos fueron creados mediante el artículo 41 de la ley 820 de 2003 14, como un mecanismo para incentivar la construcción de vivienda de interés social nueva, para arre ndar. Son administrados por sociedad es administradoras de inversión y por sociedades fiduciarias y pueden ser organizados como fondos abiertos con pacto de permanencia o como fondos cerrados.

13 Parágrafo 3 del artículo 3.5.1.1.1 del Decreto 2555 de 2010. 14Artículo 41. Fomento a la inversión. Con el propósito de incentivar la construcción de vivienda de interés social nueva, para arrendar a t ravés de

14Artículo 41. Fomento a la inversión. Con el propósito de incentivar la construcción de vivienda de interés social nueva, para arrendar a t ravés de sociedades especializadas reglamentadas para el efecto, serán renta exenta los ingresos por ellas recibidos por concepto de cánones de arrendamiento de cada vivienda durante los diez (10) años siguientes a su construcción. Así mismo, los fondos de inversión pueden invertir en inmuebles de acuerdo con la reglamentación que expida el Gobierno Nacional, y las rentas pagadas por éstos Fondos de Inversión, originadas en cánones de arrendamiento de cada vivienda durante los diez (10) años siguientes a su construcción, serán renta exenta para el inversionista que la reciba, de acuerdo con la reglamentación que expida el Gobierno Nacional para tal efecto. El Estado podrá, tanto en su nivel nacional como territorial establecer subsidios a familias de escasos recursos para el alquiler de vivienda, cuando carezcan de ella. Tendrán derecho preferencial los desplazados por la violencia, las madres cabeza de familia y las personas de la tercera edad. El Gobierno establecerá los requisitos, condiciones y procedimientos para la asignación y uso de estos subsidios. Parágrafo. La exención de que trata éste artículo sólo será aplicable a las viviendas de interés social construidas con posterioridad a la expedición de esta ley. El Gobierno Nacional expedirá la reglamentación de que trata los incisos primero y segundo de éste artículo dentro de los seis (6) meses siguientes contados a partir de la expedición de la presente ley.Continuación documento Página 6 de 21

Carrera 8 No. 6 C – 38 Bogotá D.C. PBX 381 1700 www.urf.gov.co Cuando los fondos de inversión inmobiliaria inviertan en bienes inmuebles como mínimo un

Carrera 8 No. 6 C – 38 Bogotá D.C. PBX 381 1700 www.urf.gov.co Cuando los fondos de inversión inmobiliaria inviertan en bienes inmuebles como mínimo un sesenta por ciento (60%) del valor del fondo, les aplicarán los beneficios tributarios establecidos en el Decreto 1877 de 2004 15, que implica que los ingresos recibidos por concepto de cánones de arrendamiento de cada vivienda durante los 10 años siguientes a la construcción, serán renta exenta16. Por su parte, el Decreto 1877 de 2004 también desarrolla todo un régimen especial para este tipo de fondos, particularmente en lo relacionado con la clase de activos a invertir, el monto mínimo de los recursos que debe tener el fondo para poder empezar a invertir, reglas sobre los aportes de los inversionistas y los tipos de fondos que se pueden crear. Adicionalmente, es preciso anotar que el Decreto 2555 de 2010 17 exceptúa a los fondos de inversión inmobiliarios, de la aplicación de las normas establecidas en la Parte 3 del mencionado decreto para los fondos de inversión colectiva (FICS). Como se puede observar, los diferentes vehículos de financiación inmobiliario s descritos anteriormente se caracterizan porque cuentan con regulaciones sólidas, que permiten identificar las responsabilidades y derechos de las partes, desarrollan aspectos como la protección a los inversionistas y reglas de gobierno corporativo, así como la constitución de patrimonios autónomos o universalidades conformadas con los activos inmobiliarios. En todos estos vehículos la relación contractual del inversionista se da con una entidad vigilada por la Superintendencia Financiera de

inversionistas y reglas de gobierno corporativo, así como la constitución de patrimonios autónomos o universalidades conformadas con los activos inmobiliarios. En todos estos vehículos la relación contractual del inversionista se da con una entidad vigilada por la Superintendencia Financiera de Colombia o con un vehículo administrado por ésta, y por tal razón el inversionista cuenta con las reglas de protección al consumidor financiero que, entre otros aspectos, vela porque a los usuarios se le otorgue información completa, oportuna y comparable que le brinde herramientas para un toma de decisiones informada. Este tipo de reglas los presentan como instrumentos que brindan seguridad a los inversionistas, toda vez que cuentan con los mecanismos idóneos para que estos conozcan en debida forma los riesgos que asume y pueda decidir si los acepta o no. De otra parte y en forma adicional a los vehículos descritos anteriormente, se encuentra el fideicomiso mercantil con subyacente inmobiliario, que se constituye en el marco de un contrato de fiducia mercantil y que a su vez se ha desarrollado por medio de diferentes tipos de negocios fiduciarios, los cuales serán descritos en el punto siguiente del presente estudio.

15Decreto 1877 de 2004, Artículo 1. Definiciones. Para los efectos del presente decreto se entenderá por: 1.1 Fondos de inversión inmobiliaria. Son aquellos administrados por sociedades administradoras de inversión y los fondos com unes especiales administrados por sociedades fiduciarias, cuyo objeto sea la inversión en inmuebles conforme lo establece el artículo 41 de la Ley 820 de 2003. Los

fondos que tengan este objeto y que inviertan en bienes inmuebles como mínimo un sesenta por ciento (60%) del valor del fondo, estarán cobijados por el régimen y los beneficios establecidos en el presente decreto. Dichos fondos deberán adicionar y anteceder a su denominación legal la expresión "Fondo de Inversión Inmobiliaria" o la sigla "FINMO". (…) 16Decreto 1877 de 2004, Artículo 24. Rentas exentas provenientes de fondos de inversión. De conformidad con lo dispuesto en el inciso segundo y en el parágrafo del artículo 41 de la Ley 820 de 2003, las rentas que perciban los fondos de inversión inmobiliaria, originadas en cánones de arrendamiento de vivienda de interés social nueva durante los diez (10) años s iguientes a su construcción, que sean distribuidas a sus inversionistas, serán exentas en cabeza de estos. 17 Parágrafo del artículo 3.1.1.1.1Continuación documento Página 7 de 21

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3. NEGOCIOS FIDUCIARIOS Adicional a los instrumentos de financiación inmobiliaria descritos en la sección anterior, existen otros vehículos que también se caracterizan por contar con un cuerpo normativo robusto en el que las obligaciones, responsabilidades y derechos de los participantes, están claramente establecidas, estos instrumentos son los negocios fiduciarios.

En términos generales un negocio fiduciario es un contrato mediante el cual una persona le entrega a una entidad fiduciaria, determinados bienes con el ánimo de que esta cumpla una finalidad específica a favor del primero o de un beneficiario particular.

En términos generales un negocio fiduciario es un contrato mediante el cual una persona le entrega a una entidad fiduciaria, determinados bienes con el ánimo de que esta cumpla una finalidad específica a favor del primero o de un beneficiario particular. La Superintendencia Financiera de Colombia, en la Circular Básica Jurídica 029 de 2014 , ha clasificado por tipo de negocio fiduciario, distinguiendo seis segmentos a saber:  Fiducia de administración.18  Fiducia inmobiliaria.  Fiducia con fines de garantía.  Fiducia de inversión.  Fiducia con recursos del sistema general de seguridad social y otros relacionados, y  Otras operaciones autorizadas.

En Colombia a 3 0 de junio de 2016, se encuentran operando 25 sociedades fiduciarias, las cuales desarrollan alguno (s) o todos los tipos de negocio fiduciario. Al mismo corte, las sociedades fiduciarias administran 2 3.244 negocios fiduciarios, de los cuales el 5 1,8% se clasifican como de administración y el 31,1% son inmobiliarios, en sus modalidades de administración y pagos, de tesorería y de preventas, y el restante 17,1% son negocios fiduciarios de inversión, garantía, fondos de pensiones voluntarios, seguridad social y fondos de inversión colectiva.

18Circular Básica Jurídica 029 de 2014, Superintendencia Financiera de Colombia. 8.3. Fiducia de administración. Es el negocio fiduciario en virtud

del cual se entregan bienes a una sociedad fiduciaria, transfiriendo o no su propiedad, para que los administre y desarrolle la gestión encomendada por el constituyente, destinando los bienes fideicomitidos junto con sus respectivos rendimientos, si los hay, al cumplimiento de la finalidad señalada. Puede tener varias modalidades:

1. Administración y pagos;

2. Administración de procesos de titularización;

3. Administración de cartera; y

4. Administración de procesos concursales.Continuación documento Página 8 de 21

Carrera 8 No. 6 C – 38 Bogotá D.C. PBX 381 1700 www.urf.gov.co Tabla 1. Número de Negocios fiduciarios de acuerdo a su clasificación. A 30 de junio de 2016.

Fuente: Superintendencia Financiera de Colombia.

En relación con los montos administrados por las sociedades fiduciarias, en sus diferentes patrimonios autónomos, con el mismo corte mencionado anteriormente, estas entidades registran activos cercanos a los 385,3 billones de pesos, destacándose los valores asociados a los tipos administración y pagos, seguridad social e inversión.

Tabla 2. Valor de los Negocios fiduciarios de acuerdo a su clasificación. A 30 de junio de 2016. Cifras en billones de pesos

Fuente: Superintendencia Financiera de Colombia.

1.336 7.218 12.042 2.395 6 111 1362.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 Inversión Inmobiliario Administración Garantía Fondos de Pensiones Voluntarias Seguridad Social Fondos de2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 Inversión Inmobiliario Administración Garantía Fondos de Pensiones Voluntarias Seguridad Social Fondos de Inversión Colectiva 74,7 48,4 102,2 39,2 1,4 74,2 45,220,0 40,0 60,0 80,0 100,0 120,0 Inversión Inmobiliario Administración Garantía Fondos de Pensiones Voluntarias Seguridad Social Fondos de Inversión ColectivaContinuación documento Página 9 de 21

Carrera 8 No. 6 C – 38 Bogotá D.C. PBX 381 1700 www.urf.gov.co De acuerdo con estas cifras puede concluirse que la fiducia de tipo inmobiliario, tanto por número como por monto administrado, es uno de los negocios fiduciarios más importantes que tienen hoy las sociedades fiduciarias. Los negocios de fiducia inmobiliaria, en términos generales, tienen por objeto la administración de los recursos y bienes afectos a un proyecto inmobiliario o la administración de los recursos asociados al desarrollo y ejecución de dicho proyecto19. La fiducia inmobiliaria tiene tres modalidades: de administración y pagos, de tesorería y de preventas. En términos generales, l a fiducia inmobiliaria de administración y p agos se caracteriza por la transferencia de un bien inmueble a la sociedad fiduciaria para que administre el proyecto inmobiliario, sin perjuicio de que se transfieran más bienes y recursos, con el fin de que se efectúen los pagos

transferencia de un bien inmueble a la sociedad fiduciaria para que administre el proyecto inmobiliario, sin perjuicio de que se transfieran más bienes y recursos, con el fin de que se efectúen los pagos asociados a su desarrollo de acuerdo con las instrucciones señaladas en el acto constitutivo y transfieran las unidades construidas a los que resulten beneficiarios20. La fiducia inmobiliaria de tesorería tiene como finalidad principal la inversión y administración de los recursos en efectivo destinados a la ejecución de un proyecto inmobiliario; y la fiducia de preventas, se caracteriza porque la sociedad fiduciaria tiene como obligación efectuar el recaudo de los dineros provenientes de la promoción y consecución de interesados en adquirir inmuebles dentro de un proyecto inmobiliario , la fiduciaria recibe los recursos como mecanismo de vinculación a un determinado proyecto inmobiliario y los administra e invierte mientras se cumplen con las condiciones para que sean destinados al desarrollo del proyecto21. Los tipos generales de negocios fiduciarios inmobiliarios mencionados anteriormente deben considerarse sin perjuicio de mencionar que la fiducia se caracteriza por ser un acuerdo bilateral, y en esa medida contractualmente se puede pactar una serie de condiciones y características particulares que dependen del negocio a desarrollar. Sobre la fiducia inmobiliaria, es importante señalar su crecimiento, en la medida que en el país existen más de siete mil negocios de este tipo, con activos comprometidos superiores a los 4 8 billones de pesos, lo cual muestra que es un negocio creciente que cuenta con la confianza de los inversionistas y de los diferentes agentes que participan en los negocios . Lo anterior, responde a que el vehículo cuenta con un marco regulatorio completo, donde se establecen en forma clara las obligaciones y

y de los diferentes agentes que participan en los negocios . Lo anterior, responde a que el vehículo cuenta con un marco regulatorio completo, donde se establecen en forma clara las obligaciones y derechos de los diferentes intervinientes y la existencia de entidades con unos estándares de supervisión altos, con lo cual se puede garantizar adecuados nivele s de control y vigilancia de los mismos y que se brinden adecuados niveles de información hacia los inversionistas. Por último es importante señalar que en el país se han venido desarrollando esquemas de negocio en los cuales se comercializan no la propiedad de uno o varios inmuebles, sino participaciones sobre beneficios futuro