PGN - Documento 201607171118344

ACCIÓN CONTRACTUAL-Reconocimiento del pago de mejoras y reparaciones indispensables, realizadas en inmueble de la accionada CADUCIDAD-La demanda se presentó dentro del término legal Como la demanda se presentó el 4 de mayo de 2001 no había transcurrido el término de dos años para incoar la acción de controversias contractuales y por tanto no se había configurado el fenómeno de la caducidad. PROCESO DE RESTITUCIÓN DE INMUEBLE-El proceso se inició por la mora en el pago de los cánones de arrendamiento Afirman las partes que por la mora en el pago de los cánones de arrendamiento se adelantó proceso de restitución de inmueble arrendado que concluyó con sentencia de 8 de noviembre de 2000 que dio por terminado el contrato y ordenó el lanzamiento, diligencia que en cumplimiento de la sentencia ejecutoriada se llevó a cabo el 31 de agosto de 2001 día en que se hizo entrega del bien a FERROVÍAS. PROCESO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO-El pago de mejoras y perjuicios no debe reclamarse por esta vía, sino, por el proceso de restitución. De las normas anteriores surge con claridad que adelantado el proceso de restitución de bien inmueble arrendado que terminó por sentencia ejecutoriada en razón de la cual se adelantó y practicó la diligencia de lanzamiento, no es factible ahora en proceso contencioso administrativo solicitar el pago de mejoras y perjuicios habida cuenta que ello debió hacerse en el proceso de restitución. Con el proceso de restitución no se busca el pago de los cánones de arrendamiento –para

ello se acude al proceso ejecutivo. Procuraduría Primera Delegada ante el Consejo de Estado. Cra. 5 No. 15-80 Piso 20. PBX. 5878750 Ext. 12056 Fax. 12094 Expediente No. 28.883 (2500023260002001 01016 01)

PROCURADURÍA PRIMERA DELEGADA

ANTE EL CONSEJO DE ESTADO CONCEPTO No. 156 / 2013

Bogotá, D.C., 18 de junio de 2013.

SEÑORES

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCIÓN TERCERA SUBSECCIÓN C

Consejera Ponente Doctora OLGA MÉLIDA VALLE DE DE LA HOZ

E. S. D.

EXPEDIENTE: 28.883 (250002326000 2001 01016 01)

Acción Contractual

ACTOR: Colegio Militar Academia General Santander

DEMANDADO: Empresa Colombiana de Vías Férreas FERROVÍAS Antioquia Para efectos de la audiencia de conciliación citada por la Consejera Ponente, el Ministerio Público presenta a consideración de la Sala su concepto en el proceso de la referencia

I. ANTECEDENTES 1.1. Demanda.- El 4 de mayo de 2001 (fl. 13 vto. C. 1) la señora María Edilma Sierra Cepeda, en condición de rectora y representante legal del COLEGIO GENERAL SANTANDER – COLEGIO MILITAR ACADEMIA GENERAL SANTANDERdemandó a la Nación – Ministerio de Transporte – Empresa Colombiana de Vías Férreas – FERROVÍAS-, para que se les condenara a

reconocer y pagar a su favor el valor de las mejoras y reparaciones indispensables realizadas en el inmueble de la accionada y que fue objeto de arrendamiento (contrato 13-0048-94 y adicional), más la indemnización de perjuicios 2 Procuraduría Primera Delegada ante el Consejo de Estado. Cra. 5 No. 15-80 Piso 20. PBX. 5878750 Ext. 12056 Fax. 12094 Expediente No. 28.883 (2500023260002001 01016 01) materiales y morales. Señaló que por el cobro del reajuste hizo incurrir a la arrendataria en mora; que además no descontó del canon el valor de las reparaciones indispensables que realizó la actora; que Ferrovías no hizo entrega material total del campamento arrendado (objeto del contrato adicional), situación que perturbó el uso y goce del inmueble causándole incalculables perjuicios; que de manera irresponsable le suspendieron al colegio los servicios de agua y energía entorpeciendo las labores del plantel; el 12 de marzo de 1998 el Director Regional de Ferrovías extralimitándose en sus funciones renovó los contratos cuando tenían fecha de vencimiento 3 de febrero de 1999, porque eran funciones del Presidente quien firmó los contratos; que el Director regional también dio por terminado el contrato de arrendamiento principal dejando vigente el adicional; al liquidar los cánones de arrendamiento cobraron intereses sobre los intereses; terminado el contrato cobró reajuste por ipc cuando solo podía cobrar intereses; que conforme a lo pactado en el contrato la actora realizó cuantiosas obras (cerramiento, pintura, mejoras –

explanaciones, aljibe, apartamento, alojamientos, adecuación de salones, acometida de servicios públicos, arborización-), que son mejoras o reparaciones indispensables que no han sido canceladas; que por el desorden administrativo la demandada perdió los comprobantes de consignaciones de cánones por lo que se presentaba mora aparente; que alegando la mora tramitó proceso de restitución de inmueble arrendado que concluyó con sentencia de 8 de noviembre de 2000 que dispuso dar por terminado el contrato y ordenó el lanzamiento lo que está pendiente de realizar; que han pretendido la entrega sin cancelar las mejoras y reparaciones plantadas. El 20 de septiembre de 2001 la actora corrigió la demanda señalando que la demandada no canceló oportunamente los servicios públicos de agua y luz lo que llevó a la suspensión de los servicios en el Colegio; que los funcionarios de la estación de Ferrovías afectados por la suspensión reactivaron el servicio sin autorización de las empresas por lo que les impusieron multas por 8 millones que la demandada tuvo que cancelar; por esos hechos la actora se vio precisada a independizar lo servicios de agua y luz lo que le costó una cuantiosa suma y 3 Procuraduría Primera Delegada ante el Consejo de Estado. Cra. 5 No. 15-80 Piso 20. PBX. 5878750 Ext. 12056 Fax. 12094 Expediente No. 28.883 (2500023260002001 01016 01) constituyó mejora que debe cancelar la demandada. Y que las mejoras y

reparaciones se hicieron a ciencia y paciencia de Ferrovías, que la demandante detenta la posesión de las mismas de buena fe. Que finalmente se practicó el lanzamiento causándole incalculables perjuicios (fls. 68 a 72 c. 1) 1.2. Contestación de la demandada. - Nación – Ministerio de Transporte (fls. 21 a 26 c. 1). Propuso las excepciones de falta de legitimación en la causa por pasiva y de inexistencia de la obligación. - FERROVÍAS (fls. 35 a 42 c. 1). Señaló que el demandante fue el que incumplió el contrato de arrendamiento pues incurrió en mora, lo que condujo q iniciar proceso de restitución de inmueble arrendado, que terminó con sentencia pero está pendiente la restitución. Propuso las excepciones de indebida o inepta demanda; cobro de lo no debido e incumplimiento del contrato. A la corrección de la demanda contestó señalando que no autorizó independizar los servicios y que en nada valorizo el inmueble, que no autorizó ninguna mejora (fls. 79 81 c. 1). 1.3. La sentencia de primera instancia (fls. 193 a 200 c. 4). El Tribunal Administrativo de Cundinamarca Sección Tercera Subsección B1 declaró probada la falta de legitimación por pasiva del Ministerio de Transporte –porque el contrato de arrendamiento y su adicional fueron suscritos por FERROVÍAS-; declaró probada la excepción de cobro de lo no debido y condenó a FERROVÍAS a pagar a la parte actora la suma de $1.380.830.00.

Señaló que no hay certeza de la fecha en que fue desalojado el arrendatario del inmueble arrendado, fecha a partir de la cual se configuraría el pretendido daño consistente en el no pago de las mejoras por lo que concluyó que no había caducidad. 1 Sentencia de 4 de agosto de 2004 4 Procuraduría Primera Delegada ante el Consejo de Estado. Cra. 5 No. 15-80 Piso 20. PBX. 5878750 Ext. 12056 Fax. 12094 Expediente No. 28.883 (2500023260002001 01016 01) Sostuvo que no había lugar a condena por las mejoras locativas efectuadas por la actora porque el perjuicio se materializa con el desalojo, del que no hay prueba. Que no obstante lo anterior aun si se hubiera demostrado el daño no habría lugar a reconocer suma alguna, porque de acuerdo con el contrato la entidad no reconocería suma alguna por mejoras locativas en el lote, solamente las indispensables para lo cual se estipuló un trámite para el reembolso. Por lo anterior concluyó que prosperaba la excepción de cobro de lo no debido que propuso FERROVÍAS. En lo referente al valor del cerramiento del lote arrendado estimó procedente acceder al reconocimiento de esa suma porque en la cláusula sexta numeral 2 se pactó esa obligación del arrendatario y en el proceso se acredito que se había efectuado. 1.5. Apelación. Las dos partes impugnaron el fallo - FERROVÍAS (fls. 204 a 207 c. 4). Señaló que si el Tribunal fuera consecuente

con la premisa de que el daño no se había configurado debía negar todas las pretensiones y no acceder respecto a los costos del cerramiento, que debía negarlo porque son las mismas circunstancias. Agregó que el hecho de no objetar el dictamen no significa que acepta la cuantía; que en el contrato se pactó que el arrendatario debía cercar el lote pero no se convino que los costos fueran por cuenta del arrendador. - La parte actora (fls. 203, 215 a 218 c. 4). Alegó que existen pruebas contundentes de las vías de hecho de la demandada; que el tribunal no valoró todas las pruebas ni se pronunció respecto de las pretensiones segunda y tercera literales c, d y e. Adujo que no es procedente aplicar la cláusula décima cuarta del contrato porque si bien se le prohibió hacer mejoras locativas, conforme a los principios generales del derecho nadie puede enriquecerse a costas del detrimento de otro; que el lote 5 Procuraduría Primera Delegada ante el Consejo de Estado. Cra. 5 No. 15-80 Piso 20. PBX. 5878750 Ext. 12056 Fax. 12094 Expediente No. 28.883 (2500023260002001 01016 01) se arrendó para el funcionamiento del colegio, lo que requiere instalaciones óptimas; que la entidad se reservó el derecho de inspeccionar y por ello indicó no entender cómo permitió continuar con las mejoras locativas y nunca requirió a la actora para que se detuvieran las obras, actitud de mala fe cuando no quiso ejercer su derecho de verificar el estado del inmueble

Si la prueba del desalojo era fundamental para dictar sentencia debió decretarla para resolver la controversia porque al momento de la demanda no se había materializado. 1.6. Conciliación. De conformidad con la facultad oficiosa -art. 43 de la ley 640 de 2001-, la Consejera Ponente fijó el 19 de junio de 2013 (9:00 a.m.) para llevar a cabo audiencia de conciliación.

II. CONSIDERACIONES DEL MINISTERIO PÚBLICO 2.1. Problema Jurídico. El problema jurídico consiste en determinar si FERROVÍAS está obligado a reconocer y pagar a la demandante el valor de las mejoras y reparaciones que efectuó en el inmueble arrendado, así como los perjuicios materiales y morales que alega haber sufrido por el incumplimiento del contrato. 2.2. Caducidad El contrato de arrendamiento y su adicional se dieron por terminados de manera unilateral por oficio de 28 de octubre de 1999 a partir del 30 de diciembre de 1999 por incumplimiento de la arrendataria (fl. 33 c. 2). Se adelantó proceso de restitución de inmueble arrendado y el lanzamiento y la entrega del bien se cumplió el 31 de agosto de 2001 (fls. 53, 54, 56, 57 a 58 vto. c. 1).

6 Procuraduría Primera Delegada ante el Consejo de Estado. Cra. 5 No. 15-80 Piso 20. PBX. 5878750 Ext. 12056 Fax. 12094 Expediente No. 28.883 (2500023260002001 01016 01)

Como la demanda se presentó el 4 de mayo de 2001 no había transcurrido el término de dos años para incoar la acción de controversias contractuales y por tanto no se había configurado el fenómeno de la caducidad 2.3. Lo probado a. Contrato, adición y terminación - Contrato de arrendamiento 13-0048-0-94 (fls. 43 a 47 c. 1; 1 a 5 c. 2), suscrito entre FERROVÍAS y el Colegio General Santander. Objeto: lote de terreno frente a la Estación de Facatativá. Plazo desde el 3 de febrero de 1994 hasta el 2 de febrero de 1999, renovable por un año previo acuerdo entre las partes. Precio $50.000.oo reajustado al vencimiento de cada año con el ipc En la cláusula sexta, dentro de las OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO acordaron las partes: “1. Destinar el (los) inmueble (s) que por este documento se arrienda (n) únicamente para instalar y poner en funcionamiento un colegio de educación primaria y segundaria, cuya construcción solo podrá realizarse en prefabricado exclusivamente. (…). 2. Si el (los) inmueble (s) arrendado (s) es (son) un (os) lote (s) o zona (s) de terreno, el ARRENDATARIO deberá cercar y mantener cercado dicho bien. (…). 6. Hacer las reparaciones locativas a que aluden los art. 2028, 2029 y 2030 del C.C.2, y aquéllas que sean necesarias por daños causados por

2 ARTICULO 2028. <REPARACIONES LOCATIVAS A CARGO DEL ARRENDATARIO>. Las reparaciones llamadas locativas a que es obligado el inquilino o arrendatario de casa, se reducen a mantener el edificio en el estado que lo recibió; pero no es responsable de los deterioros que provengan del tiempo y uso legítimos, o de fuerza mayor, o de caso fortuito, o de la mala calidad del edificio, por su vetustez, por la naturaleza del suelo, o por defectos de construcción. ARTICULO 2029. <OBLIGACIONES ESPECIALES DEL INQUILINO>. Será obligado especialmente el inquilino:

1. A conservar la integridad interior de las paredes, techos, pavimentos y cañerías, reponiendo las piedras, ladrillos y tejas que durante el arrendamiento se quiebren o se desencajen.

2. A reponer los cristales quebrados en las ventanas, puertas y tabiques.

3. A mantener en estado de servicio las puertas, ventanas y cerraduras.

Se entenderá que ha recibido el edificio en buen estado, bajo todos estos respectos, a menos que se pruebe lo contrario. ARTICULO 2030. <OTRAS OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO>. El inquilino es, además, obligado a mantener las paredes, pavimentos y demás partes interiores del edificio medianamente aseadas; a mantener limpios los pozos, acequias y cañerías, y a deshollinar las chimeneas. La negligencia grave bajo cualquiera de estos respectos dará derecho al arrendador para indemnización de perjuicios, y aún para hacer cesar inmediatamente el arriendo en casos graves. 7 Procuraduría Primera Delegada ante el Consejo de Estado.

Cra. 5 No. 15-80 Piso 20. PBX. 5878750 Ext. 12056 Fax. 12094 Expediente No. 28.883 (2500023260002001 01016 01) hechos suyos o de sus trabajadores o estudiantes. El ARRENDADOR rembolsará al ARRENDATARIO el costo de las reparaciones indispensables no locativas que el ARRENDATARIO hiciere en el (los) inmueble (s) arrendado (s), siempre que no sean consecuencia de hechos originados por su culpa o la de sus trabajadores o estudiantes, debiendo dar aviso por escrito al ARRENDADOR indicando el valor de las reparaciones y anexando dos cotizaciones en las que se especifiquen las reparaciones a realizar, con el fin de que el ARRENDADOR proceda a efectuarlas o autorice al ARRENDATARIO a realizarlas por su cuenta y descontarlas del canon de arrendamiento en forma mensual y en porcentaje no superior al 50% del mismo, para lo cual EL ARRENDATARIO deberá presentar los recibos de pago correspondientes (…). 10. Realizar por su cuenta las adecuaciones necesarias sobre el (los) inmueble (s) arrendado (s) para ser utilizado (s) conforme a los fines a que está (n) destinado (s). (…)” (Subrayas y negrillas fuera del texto) También acordaron: “DÉCIMA CUARTA. MEJORAS. Está prohibido al ARRENDATARIO realizar cualquier clase de mejoras en el (los) inmueble (s) arrendado (s), excepto las indispensables no locativas autorizadas por el ARRENDADOR; aquéllas que se

efectúen contraviniendo esta prohibición será de propiedad del ARRENDADOR, sin pago de indemnización alguna de su parte y sin que el ARRENDATARIO tenga derecho a quitarlas o destruirlas, sin embargo las mejoras que permitan su retiro, sin detrimento de (los) bien (es) arrendado (s), podrán ser retiradas por el

ARRENDATARIO”.

(Subrayas y negrillas fuera del texto)

• Adicional No. 1 de 24 de junio de 1994 (fls. 48 y 49 c. 1; 6 y 7 c. 2). El objeto fue incluir dentro del arrendamiento un campamento situado en la estación de Facatativá “inmueble que se arrienda para instalar y poner en funcionamiento un colegio”. El plazo fue igual al del principal, hasta febrero de 1999; el precio se amplió en $100.000.oo (para un total de $150.000) reajustado el 1 de julio de cada año con el ipc Relación de cánones pendientes y actualización respectiva a agosto de 2001 (fls. 50 y 51 c. 1).

8 Procuraduría Primera Delegada ante el Consejo de Estado. Cra. 5 No. 15-80 Piso 20. PBX. 5878750 Ext. 12056 Fax. 12094 Expediente No. 28.883 (2500023260002001 01016 01) - Por Oficio de 12 de marzo de 1998 el Director regional Central de FERROVÍAS le comunica a la arrendataria que SE RENOVARON EL CONTRATO PRINCIPAL Y EL ADICIONAL a partir del 1 de enero de 1998, indicando reajuste

de canon (fl. 24 c. 2). - Por oficio de 19 de diciembre de 1999 la arrendataria se dirige al Presidente de FERROVÍAS solicitando la ampliación del contrato “pues confío en el comunicado firmado por el doctor Pedreros en el que con fecha de 1998 renueva el contrato en los mismos terrenos y condiciones del anterior” (fls. 21 a 23 c. 2). - Por oficio de 28 de octubre de 1999 FERROVÍAS informa a arrendataria que da por terminado el contrato a partir del 30 de diciembre de 1999 por incumplimiento (fl. 33 c. 2). - Acta de entrega y recibo del inmueble, 30 de diciembre de 1999. No asistió la representante legal sino el esposo quien manifestó no conocer el inventario y la imposibilidad de hacer la entrega del inmueble (fls. 34 y 35 c. 2). b. Lanzamiento y restitución - Acta de diligencia de lanzamientoInspección primera Municipal de Policía de Facatativá, 7 de junio de 2001 –después de presentar la demanda el 4 de mayo de 2001 y antes de corrección de la demanda en septiembre de 2001-, ordenado por el Juzgado Segundo Municipal de Facatativá, proceso 0319-2000, promovido por Ferrovías contra el Colegio Academia General Santander (fls. 52 y 52 vto. c. 1). Allí se indica que se inició proceso de reconocimiento de mejoras ante el Tribunal Contencioso Administrativo y con base en la misma presentó oposición a la

diligencia. Se aplazó diligencia de restitución para el 5 de julio de 2001. Se indica que no hay oposición que resolver porque la diligencia se basa en sentencia ejecutoriada y que la arrendataria inició trámite ante la justicia contencioso administrativa allí se resolvería lo pertinente. 9 Procuraduría Primera Delegada ante el Consejo de Estado. Cra. 5 No. 15-80 Piso 20. PBX. 5878750 Ext. 12056 Fax. 12094 Expediente No. 28.883 (2500023260002001 01016 01) La diligencia de lanzamiento continuó los días 5 de julio, 11 de julio, 13 de julio y 31 de agosto de 2001. El 31 de agosto de 2001 se hizo ENTREGA REAL Y MATERIAL DEL INMUEBLE, LOTE, CAMPAMENTO, DOS MÓDULOS PREFABRICADOS Y OTRA CONSTRUCCIÓN ALEDAÑA. Se entrega libre de personas y cosas. El apoderado manifestó que recibe el bien en la manera descrita (fls. 53, 54, 56, 57 a 58 vto. c. 1). c. Cánones adeudados - Demanda ejecutiva de FERROVÍAS CONTRA Colegio Militar Academia Militar Santander por cobro de cánones de arrendamiento, dentro del proceso de restitución –en fax ilegible parcialmente- (fls. 59 a 63 c. 1). - Oficio de 2 de agosto de 1995, por medio del cual envía recibos de consignación (febrero a agosto de 1995) de arrendataria a FERROVÍAS. (fls. 163 c.

1, 11 c. 2). - Por oficio de 30 de septiembre de 1998 FERROVÍAS solicita a arrendataria copia de pagos de arrendamiento de los 3 últimos meses; el 5 de abril de 1999 solicita copia de última consignación (fl. 28 c. 2). El 8 de septiembre de 1999 FERROVÍAS le comunica a arrendataria que aparece en mora y plantea interés de llegar a un acuerdo de pago; en igual sentido obra oficio de 26 de octubre de 1999 (fls. 26 a 30 c. 2). - Por oficio de 31 de octubre de 2000 FERROVÍAS le informa a la arrendataria que acepta la solicitud de propuesta de pago de la deuda por arrendamiento pendiente y le señala los términos de interés, refinanciamiento, etc. (fls. 31 y 32 c. 2). - Relación de cánones adeudados a 2 de abril de 2001 (fls. 36 y 37 c. 2). 10 Procuraduría Primera Delegada ante el Consejo de Estado. Cra. 5 No. 15-80 Piso 20. PBX. 5878750 Ext. 12056 Fax. 12094 Expediente No. 28.883 (2500023260002001 01016 01) d. Solicitud de entrega de bodega - Correspondencia de arrendataria a FERROVÍAS solicitando la entrega de una Bodega que estaba dentro del campamento arrendado. Oficios de 16, 19, 28 de febrero de 1997 (fls. 156 a 160 c. 1; 12 a 16 c. 2).

e. En relación con los servicios públicos Oficio de 25 de julio de 1995 de arrendataria a FERROVÍAS poniéndole de presente inconvenientes en el suministro de agua por negligencia de funcionarios de la Estación Facatativá de la cual dependen (fls. 164 c. 1; 10 c. 2). Por oficio de 28 de febrero de 1997 informa al Presidente de FERROVÍAS que no reciben suministro de agua y le indica que no ha sido posible independizarlo sin la autorización de FERROVÍAS que el doctor Neira le dijo que había encargado al Ingeniero Charry para que expidiera la autorización para llevarla al acueducto pero que eso tampoco ha sido posible (fls. 17 a 19 c. 2). Por oficio de 20 de marzo de 1997 la arrendataria se dirige al ingeniero Jairo Muller Charry informándole que la autorización que le entregó para solucionar el problema de agua fue aceptada por la empresa de acueducto y alcantarillado y se cumplieron los trámites respectivos y le pone de presente los pormenores de la instalación de tuberías (fl. 20 c. 2). Por oficio de 1 de septiembre de 1998 el Ingeniero Jairo Muller Charry Losada de FERROVÍAS se dirige a la empresas de energía de Cundinamarca solicitando ordenar la reconexión del servicio de energía a la Academia General Santander la cual funciona en una bodega de propiedad de FERROVÍAS por arrendamiento; que esa bodega hace parte del globo de terreno como de las construcciones que conforman la Estación de Facatativá y hace parte en cuanto al servicio de energía

del contador de la estación porque no se ha desglobalizado el predio donde funciona la Academia y por tanto ellos pagan una cuota parte a FERROVÍAS por servicios púbicos (fl. 25 c. 2). 11 Procuraduría Primera Delegada ante el Consejo de Estado. Cra. 5 No. 15-80 Piso 20. PBX. 5878750 Ext. 12056 Fax. 12094 Expediente No. 28.883 (2500023260002001 01016 01) f. Prueba testimonial.  María Teresa Alarcón Méndez (fls. 40 a 42 c. 2). Declaró haber laborado en el colegio por 9 años; señaló que por parte de FERROVÍAS rompieron elementos del colegio e impidieron que los internos sacaran sus cosas; cuando llegó era un campamento con ratas y personas drogadictas alrededor y el colegio se fue adaptando poco a poco, se renovaron paredes, instalaron teléfono, se hizo un aljibe revistiéndolo, se hicieron baños nuevos, corredores, siembras de árboles , se tenían todos los servicios públicos; que actualmente el colegio no funciona en ese predio porque el año anterior le hicieron lanzamiento, lo cual les afectó porque la rectora debió conseguir un lugar de urgencia del que después debieron trasladarse y funciona en las instalaciones de la Universidad del Cundinamarca; no sabe hasta cuándo se canceló el arrendamiento.  Zaid Amín Chawez Mahecha (fls. 43 a 45 c. 2). Declaró que cuando recibió el campamento de FERROVÍAS estaba abandonado, era un escondite de

drogadictos, el campamento era una bodega; se hicieron arreglos, divisiones para aulas, se arreglaron y construyeron baños, cercas alrededor de las instalaciones, sembraron en zona verde, se construyó un aljibe, prefabricados, jardines, corredores. En esa época era Coordinador General y Director de Internos; dijo que el colegio funcionó hasta el primer semestre de 2001 por lanzamiento que ejecutó la Inspección de Facatativá; por ello debieron empezar a buscar instalaciones, en el momento del lanzamiento les botaron las cosas a la calle, a los internos no les dejaron sacar las cosas personales, hubo retraso en los estudios; que supo de un atraso en el arriendo y cree que por eso fue el lanzamiento.  Omar Sierra Cepeda (fls. 46 a 49 c. 2). Dio cuenta de los arreglos que se hicieron al inmueble para adaptarlo a Colegio, salón por salón, siembras, apartamento para vigilantes, baños, alojamiento de internado, cerramiento, instalación de todos los servicios públicos etc., en el lanzamiento rompieron 12 Procuraduría Primera Delegada ante el Consejo de Estado. Cra. 5 No. 15-80 Piso 20. PBX. 5878750 Ext. 12056 Fax. 12094 Expediente No. 28.883 (2500023260002001 01016 01) todo; desde el lanzamiento ya no funciona ahí, no les dieron la opción de terminar el año lectivo; a los internos los debieron ubicar en casas de familia, comparar camas, etc lo que significó grandes gastos; a las

personas las trataron muy mal ese día; los elementos de oficina, los pupitres, las ollas fueron tirados a la calle, no les dejaron sacar nada; el motivo del lanzamiento fue la mora en el pago de cánones, porque por hacer hicieron grandes inversiones en el colegio se atrasaron en el pago; el contrato daba facultades para adaptar el lugar para un colegio. Este testigo allegó documentos que fueron decretados por el magistrado dando traslado a las partes: incidente de oposición al lanzamiento dirigido al inspector de Policía el 5 de julio de 2001 y solicitud de suspensión (fls. 50 a 62 c. 2). g. Dictamen pericial (anexo) Señaló que se efectuaron las siguientes mejoras: replanación del terreno y adaptación con relleno; construcción de un aljibe; construcción de internado; adecuación salones, laboratorios, oficinas, puertas y ventanas arborización y siembre de Granma; acometida de acueducto, alcantarillado, líneas telefónicas.

Reparaciones locativas: cerramiento y pintura.

Señala los valores y los actualiza (no aporta documento alguno en que se sustenten los valores referidos). 2.4. Análisis 2.4.1. El marco legal de las mejoras:

El C.C. dispone: ARTICULO 1985. <RESPONSABILIDAD DEL MANTENIMIENTO DE LA COSA ARRENDADA>. La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al

13 Procuraduría Primera Delegada ante el Consejo de Estado.

Cra. 5 No. 15-80 Piso 20. PBX. 5878750 Ext. 12056 Fax. 12094 Expediente No. 28.883 (2500023260002001 01016 01) arrendatario. Pero será obligado el arrendador aún a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada. Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones. ARTICULO 1992. <AUSENCIA DE DERECHO A LA INDEMNIZACIÓN>. El arrendatario no tendrá derecho a la indemnización de perjuicios que se le concede por el artículo precedente, si contrató a sabiendas del vicio y no se obligó el arrendador a sanearlo; o si el vicio era tal, que no pudo sin grave negligencia de su parte ignorarlo; o si renunció expresamente a la acción de saneamiento por el mismo vicio, designándolo. ARTICULO 1993. <REEMBOLSO DE LAS MEJORAS NECESARIAS NO LOCATIVAS>. El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo más pronto, para que las hiciese por su cuenta. Si la noticia no pudo darse en tiempo, o si el arrendador no trató de hacer oportunamente las reparaciones, se abonará al arrendatario su costo razonable, probada la necesidad.

ARTICULO 1994. <MEJORAS UTILES>. El arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles, en que no ha consentido con la expresa condición de abonarlas; pero el arrendatario podrá separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales, considerándolos separados. ARTICULO 1995. <DERECHO DE RETENCIÓN DEL ARRENDATARIO>. En todos los casos en que se debe indemnización al arrendatario, no podrá ser éste expelido o privado de la cosa arrendada, sin que previamente se le pague o se le asegure el importe por el arrendador. Pero no se extiende esta regla al caso de extinción involuntaria del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada. ARTICULO 2028. <REPARACIONES LOCATIVAS A CARGO DEL ARRENDATARIO>. Las reparaciones llamadas locativas a que es obligado el inquilino o arrendatario de casa, se reducen a mantener el edificio en el estado que lo recibió; pero no es responsable de los deterioros que provengan del tiempo y uso legítimos, o de fuerza mayor, o de caso fortuito, o de la mala calidad del edificio, por su vetustez, por la naturaleza del suelo, o por defectos de construcción. (Subrayas y negrillas fuera del texto) 2.4.2. Proceso de restitución de bien inmueble arrendado Afirman las partes que por la mora en el pago de los cánones de arrendamiento se

adelantó proceso de restitución de inmueble arrendado que concluyó con 14 Procuraduría Primera Delegada ante el Consejo de Estado. Cra. 5 No. 15-80 Piso 20. PBX. 5878750 Ext. 12056 Fax. 12094 Expediente No. 28.883 (2500023260002001 01016 01) sentencia de 8 de noviembre de 2000 que dio por terminado el contrato y ordenó el lanzamiento, diligencia que en cumplimiento de la sentencia ejecutoriada se llevó a cabo el 31 de agosto de 2001 día en que se hizo entrega del bien a

FERROVÍAS.

Respecto del proceso de restitución de bien inmueble arrendado3 el cpc disponía para la fecha de los hechos4: ARTÍCULO 424. RESTITUCION DEL INMUEBLE ARRENDADO. <Artículo reformado por Decre. 2282 de 1989 art. 1> Cuando se trate de demanda para que el arrendatario restituya al arrendador el inmueble arrendado, se aplicarán las siguientes reglas: PARÁGRAFO 1o. Demanda y traslado. (…) PARÁGRAFO 2o. Contestación, derecho de retención y consignación.

1. Si el demandado pretende derecho de retención de la cosa arrendada, deberá alegarlo en la contestación de la demanda y en tal caso el demandante podrá pedir pruebas relacionadas con ese derecho, en el tér