SIC - Concepto-13224534

Bogotá D.C., 10

Asunto: Radicación: 13-224534- -00001-0000

Trámite: 113

Evento: 0

Actuación: 440

Folios: 10

Respetado(a) Señor (a): [Datos personales eliminados en virtud de la Ley 1581 de 2012] Con el alcance previsto en el artículo 28 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo, damos respuesta a su consulta radicada en esta Entidad con el número señalado en el asunto, en los siguientes términos.

1. Objeto de la Consulta En su escrito expone los inconvenientes que tienen con una constructora, manifestando, además, que la compra del inmueble se realizó en el año 2010.

Sea lo primero indicarle que no es posible para esta Oficina manifestarse por medio de un concepto sobre situaciones de carácter particular, como lo es la planteada por usted en su comunicación. A efectos de darle la respuesta más completa posible y referida de manera más concreta a las atribuciones de la Superintendencia de Industria y Comercio, a continuación le suministramos la información que consideramos pertinente en relación con el caso por usted planteado, con el fin de brindarle mayores elementos de juicio.

2. Asuntos no referidos a la garantía A este respecto, debemos tener en cuenta lo normado por el artículo 1857 del Código Civil que establece que "La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio (...)". Así mismo, el artículo 1864 del Código Civil consagra que "El precio de la venta debe ser determinado por los contratantes. Podrá hacerse esta determinación por cualesquiera medios o indicaciones que lo fijen".

En este orden de ideas, teniendo en cuenta el principio de la autonomía de la voluntad privada, en virtud del cual el contrato es ley para las partes (Código Civil, artículo 1602), las controversias que se presenten en relación con el incumplimiento del mismo por alguna de ellas, deberán ser objeto de debate a través de un método alternativo de solución de controversias o ante la jurisdicción ordinaria. Así las cosas, y teniendo en cuenta el ámbito de competencias de la Superintendencia de Industria y Comercio, cuando quiera que los hechos materia de conflicto no se relacionen con el incumplimiento de las condiciones de calidad e idoneidad de un bien o servicio adquirido, sino a un eventual incumplimiento contractual de las condiciones bajo las cuales se llevó a cabo la adquisición de un inmueble, el caso no encajaría dentro de nuestras facultades, en tanto constituye un asunto netamente contractual que debe dirimirse ante las autoridades jurisdiccionales competentes o a través de los mecanismos alternativos de solución de conflictos.

3. La garantía de bienes inmuebles Tratándose de bienes inmuebles, debe entenderse que las normas relativas a la calidad e idoneidad de los mismos están contenidas no sólo en las normas generales de protección al consumidor, sino también en las particulares que se refieren a esta clase de bienes y las condiciones mínimas de calidad e idoneidad que éstos deben cumplir, en orden a la satisfacción de las necesidades para las cuales son adquiridos por los consumidores.

De conformidad con lo expuesto, si al adquirirse el inmueble mediante un contrato de compraventa y configurarse una relación de consumo, éste presenta deterioros en los elementos que lo componen, carecerá de las características necesarias para

satisfacer las necesidades para las cuales fue adquirido, incumpliendo, por ende, las condiciones de calidad e idoneidad, pudiendo incurrir el constructor en eventuales sanciones por violación a las normas sobre protección al consumidor, con el consecuente derecho del adquirente del inmueble para exigir la efectividad de las garantías. En consideración a que, acorde con lo su consulta, los hechos ocurrieron previo a la entrada en vigencia de la Ley 1480 de 2011, tendremos en cuenta lo normado por el Decreto 3466 de 1982, que establecía que la idoneidad de un bien o servicio es la aptitud que éste tiene para satisfacer las necesidades para las cuales ha sido producido, así como las condiciones bajo las cuales se debe utilizar en orden a la normal y adecuada satisfacción de las necesidades para las cuales está destinado. La Superintendencia no ha establecido un término específico de garantía respecto de los inmuebles, en consecuencia, el término será el que otorgaba el proveedor y en caso de no haberse indicado, se tendrá en cuenta que en el Título II de la Circular Única de la Superintendencia de Industria y Comercio, punto 1.2.9 se dispone respecto al evento en el cual se presumirá la garantía mínima presunta para los bienes no perecederos, el término de la misma, y las condiciones que deben cumplirse para que el productor, distribuidor o expendedor respondan por un término de garantía inferior a aquella: \"1.2.9 Término de la garantía mínima para productos no perecederos Por regla general, cuando el productor, distribuidor o expendedor de un producto no perecedero no informe al consumidor sobre el término de la

garantía mínima, referida a las condiciones de idoneidad y calidad del mismo y del servicio de postventa, que ampara el producto por todos los defectos no imputables al usuario y asegura la obligación de proporcionar la asistencia técnica necesaria para el mantenimiento, se presumirá que el término de dicha garantía es de doce (12) meses, contados a partir de la fecha de entrega del producto al comprador original. No obstante, el productor, distribuidor o expendedor que alegue haber dado una garantía por un término inferior, al de los doce (12) meses acá establecidos, deberá probar que informó el término de la garantía correspondiente al consumidor y que éste lo aceptó de manera expresa. Sin perjuicio de lo anterior, para los siguientes productos, se presumirá el término de dicha garantía como mínimo, en las siguientes condiciones:

1. Para pisos, por doce (12) meses contados a partir de la fecha de su entrega al comprador original.

2. Para muebles y enseres, por doce (12) meses contados a partir de la fecha de su entrega al comprador original.

3. Para repuestos (de vehículos y motos), por doce (12) meses contados a partir de la fecha de su entrega al comprador original.

4. Para llantas, por seis (6) meses contados a partir de la fecha de su entrega al comprador original.

5. Para monturas y lentes, por seis (6) meses contados a partir de la fecha de su entrega al comprador original.

6. Para calzado, por dos (2) meses contados a partir de la fecha de su entrega al comprador original\”.

De acuerdo con lo anterior, el productor, distribuidor o expendedor en tal situación sólo estaría obligado a otorgar la garantía que pactó con el consumidor, así el término sea

inferior al señalado en el Título II de la Circular Única de la Superintendencia de Industria y Comercio, punto 1.2.9. Es preciso se tenga en cuenta que la Ley 1480 de 2011, que contiene el nuevo Estatuto para la Protección de los Consumidores y que entró en vigencia el 12 de abril de 2012, establece, en su artículo 8, puntualiza sobre el término de la garantía legal que: "El término de la garantía legal será el dispuesto por la ley o por la autoridad competente. A falta de disposición de obligatorio cumplimiento, será el anunciado por el productor y/o proveedor. El término de la garantía legal empezará a correr a partir de la entrega del producto al consumidor. " "De no indicarse el término de garantía, el término será de un año para productos nuevos. Tratándose de productos perecederos, el término de la garantía legal será el de la fecha de vencimiento o expiración. "Los productos usados en los que haya expirado el término de la garantía legal podrán ser vendidos sin garantía, circunstancia que debe ser informada y aceptada por escrito claramente por el consumidor. En caso contrario se entenderá que el producto tiene garantía de tres (3) meses. "La prestación de servicios que suponen la entrega del bien para la reparación del mismo podrá ser prestada sin garantía, circunstancia que debe ser informada y aceptada por escrito claramente por el consumidor. En caso contrario se entenderá que el servicio tiene garantía de tres (3) meses, contados a partir de la entrega del bien a quien solicitó el servicio. Es relación con el objeto de su consulta, el citado artículo 11 establece que

"[p]ara los bienes inmuebles la garantía legal comprende la estabilidad de la obra por diez (10) años, y para los acabados un (1) año". Así las cosas, el término de garantía de inmuebles no había sido fijado antes de la entrada en vigencia de la ley 1480 de 2011 (12 de abril de 2012) de manera específica, en consecuencia, los inmuebles comprados antes de esa fecha se regirán acorde con lo expuesto en precedencia, aplicándose lo relativo a la garantía para bienes no perecederos, sin detrimento de la facultad que tienen los productores y proveedores de bienes y servicios de informar al consumidor un término de garantía diferente. Para los inmuebles comprados a partir del 12 de abril de 2012, el término de garantía será del diez (10) años para todo lo relativo a la estabilidad de la obra y de un (1) año para los acabados.

4. Facultades jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y Comercio La ley otorgó a la Superintendencia de Industria y Comercio, en materia de protección al consumidor, facultades jurisdiccionales a prevención para ordenar la efectividad de las garantías los bienes y servicios. De conformidad con lo anterior, para efectos de exigir la efectividad de las garantías otorgadas sobre bienes inmuebles adquiridos en virtud de una relación de consumo, el afectado puede escoger entre dirigirse a los jueces competentes o a la Superintendencia de Industria y Comercio.

5. Requisito de procedibilidad Previo a demandar jurisdiccionalmente para reclamar por la garantía de un inmueble, el consumidor deberá presentar reclamación ante el proveedor del bien, requisito de

procedibilidad acorde con el artículo 58 de la Ley 1480 de 2011, el cual deberá tramitarse en la forma que se describe a continuación: - La reclamación puede hacerse en forma escrita, de manera verbal o incluso de manera telefónica. La reclamación realizada por medios electrónicos se considera una reclamación escrita. - La reclamación escrita podrá presentarse directamente ante el productor y/o proveedor o puede ser enviada por correo a la dirección del establecimiento de comercio donde el demandante adquirió el producto y/o a la dirección del productor del bien o servicio, caso en el cual deberá aportarse la constancia de envío por correo. El productor y/o proveedor tiene un plazo máximo de quince (15) días para dar respuesta. - En aquellos casos en los cuales e I proveedor y/o productor se niegue a recibir la reclamación, el consumidor demandante deberá manifestarlo bajo juramento en su demanda y, si es del caso, acompañar la constancia del envío por correo de la reclamación. Para efectos del proceso jurisdiccional, la conducta consistente en negarse a recibir la reclamación se tendrá en cuenta como indicio grave en contra del demandado. Realizado lo anterior y habiendo transcurrido 15 días sin que se le haya dado respuesta definitiva al consumidor o ésta no corresponda a las prescripciones legales, podrá presentar una demanda por efectividad de garantía ante la Superintendencia de Industria y Comercio o el juez competente. Los requisitos de la demanda están contenidos en el artículo 58 de la varias veces citada ley 1480. Así, conforme a lo expuesto, si usted considera que debe presentar una reclamación respecto de la efectividad de garantía del producto que reseña en su comunicación,

deberá proceder conforme a lo explicado en precedencia.

6. Facultades administrativas radicadas en cabeza de los entes municipales o distritales Es importante tener en cuenta que el numeral 22 del artículo 1 del Decreto 4886 de 2011 establece que, por regla general corresponde a la Superintendencia de Industria y Comercio velar por la observancia de las disposiciones sobre protección al consumidor, dando trámite a las reclamaciones o quejas que se presenten "cuya competencia no haya sido asignada a otra autoridad...".

De acuerdo con lo anterior, la competencia atribuida a esta Superintendencia en materia del régimen de protección al consumidor es de naturaleza residual, es decir, que se radica en cabeza de la Entidad siempre y cuando no le haya sido atribuida a otra autoridad. El artículo 2 numeral 7 del Decreto 078 de 1987, establece que corresponde al Distrito Especial de Bogotá y a los municipios \"[e]jercer el control necesario para lograr que en las relaciones contractuales con los adquirentes, las personas que desarrollen las actividades que se refieren la Ley 66 de 1968 y el decreto 2610 de 1979, no desmejoren las especificaciones contempladas en los planos arquitectónicos, den cumplimiento a los reglamentos de propiedad horizontal y se ajusten a los modelos de contratos aprobados por esas mismas entidades territoriales\". Así las cosas, la imposición de sanciones administrativas por el incumplimiento de las condiciones de calidad e idoneidad en lo que concierne a defectos y las fallas de las estructuras del inmueble, corresponde a las alcaldías municipales. A contrario sensu, si el incumplimiento de las condiciones de calidad e idoneidad, no son asuntos de

competencia de los entes territoriales, podrá conocer esta Superintendencia de la correspondiente queja, en aplicación de la competencia residual conferida a esta Entidad por el Decreto 4886 de 2011.

7. Información en materia de inmuebles A este respecto, a través de la Circular Única de la Entidad, en su Título II, ha impartido instrucciones respecto de la información que debe suministrarse a los consumidores de bienes inmuebles destinados a vivienda, en los siguientes términos: "2.16.1 Deber de informar "En la información que se brinde en la etapa de preventas en la sala de ventas y en los brochures o plegables que se utilicen para promover la venta de proyectos inmobiliarios, se deberá informar el área privada construida(1), sin perjuicio de que se indiquen otras áreas, como el área privada libre o las áreas comunes de uso exclusivo(2). Lo anterior sin perjuicio de que éstas puedan sufrir modificaciones como consecuencia directa de modificaciones ordenadas por la curaduría o la alcaldía competente en la expedición de la licencia de construcción. "En caso de que no se identifique claramente el área que se está anunciando en la información o publicidad, se presumirá que es área privada construida. "Cuando los parqueaderos de los propietarios estén ubicados en áreas comunes de uso exclusivo, se deberá informar a los consumidores que una vez constituida la propiedad horizontal, la asamblea de copropietarios, con la decisión de más del 70% del coeficiente de la copropiedad, podrá modificar la destinación de las áreas comunes de uso exclusivo. "Así mismo, se deberá informar si el proyecto que se va a construir es o no por

etapas, el valor aproximado de la cuota de administración de manera estimativa, el estrato socioeconómico que tendrá el inmueble (el cual podrá estar sujeto a modificación por parte del respectivo municipio o distrito), las características de las zonas de parqueo y, de manera general, las características de los muebles y equipos que se van a entregar y el tipo y calidad de los acabados. "En caso de que el proyecto se realice por etapas, deberá indicar claramente qué zonas comunes se entregarán con cada etapa y el estimado de cuándo se desarrollarán las etapas posteriores, sin perjuicio de que las fechas propuestas varíen." "(1) Ley 675 de 2001, artículo 3: \"Área privada construida: Extensión superficiaria cubierta de cada bien privado, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales.\" "(2) Ídem, artículo 22: \"Bienes comunes de uso exclusivo. Los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos. "Los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser

objeto de uso exclusivo. "Los parqueaderos destinados a los vehículos de los propietarios del edificio o conjunto podrán ser objeto de asignación al uso exclusivo de cada uno de los propietarios de bienes privados de manera equitativa, siempre y cuando dicha asignación no contraríe las normas municipales y distritales en materia de urbanización y construcción\”. La Circular es clara en determinar la forma y los mecanismos mediante los cuales debe brindarse información sobre el área privada construida, sin que se entienda que la obligación debe limitarse a tales medios, es decir, establece que, en materia de información, como mínimo, se suministre en la etapa de preventas en la sala de ventas y en los brochures o plegables. De la misma manera, contempla que esa información pueda llegar a incluir otras áreas. La información puede ser modificada cuando sea ordenado por la curaduría o la alcaldía competente en la expedición de la licencia de construcción. En caso de incumplimiento de las disposiciones anteriores dará lugar a las sanciones consagradas en el artículo 32 del Decreto 3466 de 1982 o en el artículo 61 de la Ley 1480 de 2011, dependiente del momento en que haya incurrido la infracción.

8. Como presentar una queja administrativa por información Si considera que existe violación de las normas sobre información, a continuación se indican cuales son los requisitos que debe tener una queja ante la Superintendencia el usuario.  Nombre completo e identificación del denunciante.  Nombre completo e identificación de la persona contra la cual se dirige la denuncia.  Dirección y teléfono, con indicación de la ciudad, tanto deI denunciante como

del denunciado.  Relato completo y legible de los hechos denunciados.  Copia de los documentos que respaldan la denuncia, como facturas, garantías, recibos, revisiones técnicas, servicios prestados, material publicitario y demás información que soporte los hechos.  En lo posible anexar el certificado de la cámara de comercio del denunciado o, en su defecto, toda la información que considere necesaria referente a la persona o establecimiento (proveedor) donde se adquirió el bien o servicio.  Si se actúa a través de representante o apoderado debe anexar el poder otorgado de acuerdo con las formalidades previstas en la ley (Art. 65 C.P.C.).  Expresar claramente lo que solicita.  Indicar que se pretende una investigación de carácter administrativo para la imposición de multas. 8.1. Maneras de presentar una queja ante la entidad Le informamos que las quejas ante la Superintendencia se pueden presentar a través de varios medios:  Llenando un formulario de queja, el cual está a disposición en la Sede Centro de la entidad, ubicada en la Carrera 13 N° 27 - 00, piso 3, Centro de Documentación, de la ciudad de Bogotá.  En las intendencias regionales de la Superintendencia de Sociedades, por existir un acuerdo entre entidades.  Formulando la queja directamente, a través de la misma página, "Trámites y servicios", "Protección al Consumidor" y, por último "Denuncias sobre posibles violaciones a las normas de protección al consumidor". Una vez allí, deberá seguir las instrucciones.  Enviando un escrito a la dirección antes anotada.

 Enviado un fax al número 5870284. Así que usted podrá escoger la opción más se ajuste a sus necesidades y así formular la queja que considere. Si requiere mayor información sobre el desarrollo de nuestras funciones y sobre las normas objeto de aplicación por parte de esta Entidad, puede consultar nuestra página de internet www.sic.gov.co. Atentamente,

WILLIAM ANTONIO BURGOS DURANGO

JEFE OFICINA ASESORA JURÍDICA