CSJ - SC3971-2022

HILDA GONZÁLEZ NEIRA Magistrada ponente SC3971 -2022 Radicación n° 11001-31-03-004-2015-00745-01 (Aprobado en sesión de veintitrés de noviembre de 2022 y dieciséis de febrero de 2023) Bogotá, D. C., veintitrés (23) de marzo de dos mil veintitrés (2023) Se decide el recurso de casación interpuesto por la sociedad Inversión y Desarrollo Barranco S.A., frente a la sentencia del 12 de agosto de 2021, proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, dentro del proceso declarativo que ésta promovió contra El Retiro Centro Comercial S.A. en Liquidación, Aldea Proyectos Inmobiliarios S.A., Mauricio Rachid Garcés, Nelson Julián Bonilla Nieto y Alianza Fiduciaria S.A.

I. ANTECEDENTES 1.- Se reclamó de la jurisdicción se hicieran las

siguientes declaraciones y condenas: 1 Radicación n° 11001-31-03-004-2015-00745-01 1.1.- Pretensiones primeras principales 1.1.1.- Que El Retiro Centro Comercial S.A. y Aldea Proyectos Inmobiliarios S.A. (Antes Ltda.) incumplieron las promesas de compraventa suscritas con la doctora Irma Sus Pastrana y la sociedad Gestiones Comerciales Ltda. (hoy S.A.) cedidas a Inversión y Desarrollo Barranco S.A. 1.1.2.- Como consecuencia del incumplimiento se ordene la resolución de dichos convenios y «se les condene en forma solidaria a la restitución de la suma de $1.070.462.940. que

recibieron como pago del precio de ventas prometidas, con los intereses comerciales moratorios que habrían devengado durante todo el tiempo que tuvieron el dinero, en favor de la sociedad INVERSIÓN Y DESARROLLO BARRANCO S.A. […] cesionaria de los derechos derivados de las referidas promesas». Suma que debe ser actualizada. 1.2.- Pretensiones segundas principales 1.2.1.- Se declare que los señores Yamal Rachid Jaimes y Nelson Julián Bonilla Nieto, como personas naturales, son civil y solidariamente responsables de los perjuicios causados al demandante, por haber actuado «dolosamente y de mala fe en todo el trámite de la negociación con la DRA. IRMA SUS PASTRANA y la sociedad Gestiones Comerciales Ltda., hoy S.A., cedidas a INVERSIÓN Y DESARROLLO BARRANCO S.A., de que tratan los hechos de la presente demanda hasta su frustración». 2 Radicación n° 11001-31-03-004-2015-00745-01 1.2.2.- «[S]e declare que la SOCIEDAD FIDUCIARIA ALIANZA S.A. desatendió sus deberes como fiduciaria y en consecuencia es solidaria y civilmente responsable, por su negligente manejo del patrimonio autónomo, frente a mi representada INVERSIONES Y DESARROLLO BARRANCO S.A.». 1.2.3.- Consecuencialmente, se condene a «MAURICIO RACHID GARCÉS Y NELSON JULIÁN BONILLA NIETO y a la SOCIEDAD FIDUCIARIA ALIANZA S.A., al pago de los perjuicios sufridos por la · parte demandante INVERSIONES Y DESARROLLO

BARRANCO S.A., consistentes en la suma pagada y antelada como precio por la promesa de venta de los locales y los intereses comerciales moratorias, desde que dicha suma se pagó, hasta que se restituya». 1.2.4.- Se imponga a las accionadas el «pago de los perjuicios adicionales ocasionados a mi poderdante INVERSIÓN Y DESARROLLO BARRANCO S.A., tanto por daño emergente como por lucro cesante, que resultan claramente de observar el valor que hoy tienen locales prometidos en venta y los rendimientos y frutos que hubiesen producido hasta la fecha de la sentencia». Así mismo la cancelación de los perjuicios adicionales causados «tanto por daño emergente como por lucro cesante, que resultan claramente de observar el valor que hoy tienen locales prometidos en venta y los rendimientos y frutos que hubiesen producido hasta la fecha de la sentencia». 1.3. Primeras pretensiones subsidiarias 1.3.1. Que, en los negocios cuestionados El Retiro Centro Comercial S.A., Aldea Proyectos Inmobiliarios S.A. Yamal Rachid Jaime y Nelson Julián Bonilla Nieto actuaron de mala fe «desde la etapa precontractual, hasta su frustración». 3 Radicación n° 11001-31-03-004-2015-00745-01 1.3.2. Que los mencionados interpelados abusaron de su posición dominante. 1.3.3. La Fiduciaria es civilmente responsable de los perjuicios causados «por su negligente manejo del patrimonio autónomo». 1.3.4. A modo de pretensión consecuencial de las

anteriores o alguna de ellas, pidió se promulgue la responsabilidad civil de los citados por todos «los perjuicios ocasionados con ocasión de trámite precontractual, frustración y postcontrato de la negociación de que tratan los hechos de la presente demanda» y sean condenados al pago de estos. 1.4.- Segundas pretensiones subsidiarias 1.4.1. Instó la declaración de nulidad absoluta de las promesas de compraventa confutadas «puesto que los OTRO SI que las modificaron, no fueron suscritos por las Promitentes Vendedoras». 1.4.2. Producto de dicha declaración se ordene volver las cosas a su estado anterior imponiendo a las demandadas «EL RETIRO CENTRO COMERCIAL S.A. Y ALDEA PROYECTOS INMOBILIARIOS S.A. (Antes Ltda.) en forma solidaria a la restitución de la suma de $1.070.462.940. que recibieron como pago del precio de las ventas prometidas, con los intereses comerciales moratorias que habrían devengado durante todo el tiempo que tuvieron el dinero», actualizando dicha suma al valor actual, junto con el pago de los perjuicios adicionales ocasionados, «tanto por daño 4 Radicación n° 11001-31-03-004-2015-00745-01 emergente como por lucro cesante, que resultan claramente de observar el valor que hoy tienen locales prometidos en venta y los rendimientos y frutos que hubiesen producido hasta la fecha de la sentencia». (fls 527 a 531, : Cd 1, archivo 02, Exp. digital)

2. En respaldo narró los hechos relevantes que admiten el siguiente compendio.

2.1. El grupo familiar Rachid decidió impulsar y acometer la construcción del proyecto inmobiliario Centro Comercial “El Retiro”, para lo cual suscribió 12 promesas de compraventa sobre la misma cantidad de lotes ubicados en el lugar donde se llevaría a cabo la obra. 2.2. Para cumplir con los compromisos adquiridos, el grupo familiar Rachid debía tener un flujo de caja desembolsado de $9.583.102.000, por lo que, ante el afán de conseguir dichos recursos, buscaron compradores atrayéndolos con la expectativa de que al centro comercial estaría vinculado un Home Sentry, como «almacén ancla», lo que realmente «resultó ser una estrategia para atraer clientes, pero sin voluntad de cumplir los compromisos», induciendo en error a los interesados. 2.3. En los primeros meses del año 2003 se inició el proyecto de construcción por la sociedad comercial El Retiro Centro Comercial S.A., que era controlada por el Grupo Familiar Rachid. «[E]ste Proyecto fue liderado, entre otros, por el señor Mauricio Rachid Garcés, quien aparecía además como representante legal de la sociedad El Retiro Centro Comercial S.A., y el señor Julián 5 Radicación n° 11001-31-03-004-2015-00745-01 Bonilla Nieto, en su calidad de representante legal de la sociedad Aldea Proyectos Inmobiliarios Ltda. (hoy S.A.), sociedad a su vez Gerente del Proyecto. Las sociedades no eran cosa distinta, que la mampara para realizar los negocios». 2.4. Para la seriedad del proyecto se celebró contrato de encargo fiduciario de inversión con la Fiduciaria Helm Trust

S.A. «en el que se depositaron los dineros que se ofrecía pagar en la oferta mencionada, y de otra parte y para brindar confianza a los eventuales compradores, se utilizó la figura de la FIDUCIA INMOBILIARIA, para lo cual se constituyó un PATRIMONIO AUTÓNOMO, denominado inicialmente FIDEICOMISO PREDIOS DEL RETIRO, por escrito privado del 14 de mayo de 2003, por encargo de los FIDEICOMITENTES iniciales EL RETIRO CENTRO COMERCIAL S.A. Y ALDEA PROYECTOS INMOBILIARIOS LTDA. (Hoy S.A.) Posteriormente, este fideicomiso se denomina como FIDEICOMISO DE ADMINISTRACIÓN CENTRO COMERCIAL EL RETIRO». Contratos con distinta finalidad, puesto que «[E]l fideicomiso administrado por Helm Trust S.A., quien recibiría los dineros y para garantizar la seriedad de la propuesta y mientras se suscribía el contrato de promesa de compraventa respectivo los canalizaría a la construcción del centro comercial, luego de alcanzado el punto de equilibrio. Fiduciaria Alianza en el fideicomiso PREDIOS EL RETIRO, que manejaba los inmuebles donde se construiría el proyecto, se encargaba de la administración de las unidades inmobiliarias resultantes, y de escriturarlas y transferirlas a sus adquirentes». 2.5. La expectativa de que en el centro comercial funcionaría un Home Sentry motivó que los días 12 y 13 de abril de 2003 la señora Irma Sus Pastrana ofertara en nombre propio y como representante legal de la sociedad Gestiones Comerciales Ltda. (hoy S.A.) la compra de los

6 Radicación n° 11001-31-03-004-2015-00745-01 locales 205 y 214, «dado que los mismos se dedicarían al expendio de comidas y aquel almacén congrega una numerosa clientela», la cual se instrumentalizó en los formatos dispuesto para ello «de manera determinante, porque de acuerdo a sus especificaciones los mismos tendrían acceso directo a las terrazas anexas a ellos, lo cual se traduciría en una situación ventajosa para los mismos y una mayor valorización futura. Fue entonces la ventaja que le reportaría el hecho de que dichos locales tuviesen acceso directo a las terrazas anexas a los mismos lo que, en principio, llevó a la doctora Sus Pastrana a realizar la transacción comercial». 2.6. Aseguró que «[E]n la oferta presentada el 12 de abril de 2003, con el fin de adquirir el Local 205 con un área aproximada de 38.68 metros cuadrados, la doctora Irma Sus Pastrana manifestó que el precio de la misma era de $484.190.000, que cancelaría de la siguiente forma: la suma de $96.838.000 el mismo 12 de abril de 2003 y el saldo sería dividido en 18 cuotas mensuales de $21.519.555, las cuales se cancelarían a partir del día 12 de mayo de 2003. Los pagos se harían a través del fideicomiso de Administración El Retiro». Y en la del 13 de abril por el local 214 «con un área aproximada de 71,57 metros cuadrados, la doctora Sus Pastrana manifestó que el precio de la misma era de $930.000.000, el que cancelaría de la siguiente forma: la suma de $22.922.000 el mismo 13 de abril de 2003, la suma de $163.138.000

el 13 de mayo de 2003, 18 cuotas mensuales de $24.808.000, las cuales se pagarían a partir del 13 de junio de 2003, y el saldo, o sea la suma de $237.696.000, el día 15 de noviembre de 2004». 2.7. Aceptadas las ofertas, el 3 de junio de 2003 se suscribieron las promesas de compraventa correspondientes, replicando en estas las condiciones antes dichas «con la diferencia de que en relación con el local 205 las 18 cuotas se empezarían a cancelar el 13 de junio de 2003 y no el 13 de mayo de 2003, según consta en otrosí a la oferta mercantil firmado por la doctora 7 Radicación n° 11001-31-03-004-2015-00745-01 Sus Pastrana el 24 de abril de 2003», pagándose por las compradoras el precio acordado «en la forma pactada y para el saldo final, se allanaron a pagarlo al momento de concurrir a otorgar las respectivas escrituras de compraventa, tal como quedó consignado en la respectiva declaración ante el notario». 2.8. Relató que «[C]on fecha abierta la doctora Irma Sus Pastrana suscribió cesión de promesa de compraventa con relación al Local 214 de El Retiro Centro Comercial, dado que en nombre y representación de Gestiones Comerciales Ltda. (Hoy S.A..), cedió a su nombre, en su condición de persona natural, la posición contractual que ocupaba como prometiente compradora en la inicial promesa de compraventa del Local mencionado; a dicho documento le fue colocada la fecha de 10 de octubre de 2003. Es importante destacar que la

prometiente vendedora le exigía a la doctora Irma Sus Pastrana los documentos con fechas abiertas y aquélla los calendaba luego», procediendo igual con el negocio relativo al local 205, «a raíz de estas cesiones en su condición de persona natural, la doctora Sus Pastrana quedó en la posición de prometiente compradora del Local 214 y la empresa Gestiones Comerciales Ltda. (Hoy S.A.), quedó en la misma posición con relación al Local 205». 2.9. El 13 de noviembre de 2003, ante el conocimiento de la intención de variar las características de los locales, se comunicó con Mauricio Rachid, poniendo de presente su inconformidad y pidiendo aclaración, «dado que tal modificación afectaba sus intereses y los de la mencionada sociedad que representa, pues de lo contrario ella suspendería los pagos de las cuotas señaladas en las promesas de compraventa», y después de más de un mes los señores Serna y Vanegas la convencieron «de que los planos quedarían de acuerdo a lo convenido», para posteriormente modificar dichas promesas de común acuerdo «los cuales 8 Radicación n° 11001-31-03-004-2015-00745-01 aparecen como suscritos el día 10 de septiembre de 2004 y se comunicó a través del intercambio de comunicaciones de fechas 16 de septiembre de 2004 y 5 de octubre del mismo año». 2.10. Aseguró que «[D]urante todo el proceso de negociación, desde la etapa preliminar o precontractual, luego con la celebración de los contratos respectivos de promesa y posteriormente en sus modificaciones, los demandados y sus empresas representadas por

ellos, ejercieron posición dominante, la cual consistió en imponer unilateralmente todos los contenidos y clausulados de la negociación, sin que estos pudieran ser controvertidos por la entonces Promitente Compradora y además, la de haber administrado a su antojo y amaño la ejecución e implementación de los acuerdo[s] de promesa», dándose dicho abuso igualmente «al utilizar la negociación inicial para atraer a la Promitente Compradora, financiarse con sus anticipos a los negocios y una vez, logrado su propósito, cambiar las condiciones para que ella se arrepintiera y al no lograrlo, incumplir las negociaciones y apropiarse de los dineros recibidos». 2.11. El 27 de abril 2005, el gerente del proyecto le informó a Irma Sus Pastrana que la fecha y lugar para suscribir las escrituras de compraventa respecto de «los locales 205 y 214 (hoy 231 y 241, pues fue variada su nomenclatura) sería el 3 de agosto de 2005 en la notaría 45 del círculo de Bogotá y le trascribió el artículo correspondiente al supuesto reglamento de propiedad horizontal de dicho centro comercial», cuando para tal data aún este no se había elevado a Escritura Pública, lo cual se hizo el 25 de noviembre de 2005, mediante el instrumento 3013 de la Notaría 39 de Bogotá, lo que también constituye no solo abuso de posición dominante, sino un acto de mala fe. 9 Radicación n° 11001-31-03-004-2015-00745-01 2.12. El 16 de septiembre siguiente, Julián Bonilla Nieto, como representante de la sociedad Aldea proyectos Inmobiliarios S.A., remitió los que tituló “otrosí N° 2” de cada

una de las promesas, modificando la forma de pago del saldo pendiente, como también las fechas de entrega y para la firma de la escritura que perfeccionaría la venta (7 de diciembre de 2005), los que fueron devueltos por la doctora Sus Pastrana el 22 de septiembre de 2005 debidamente firmados a los convocados, sin que estos a su vez le fueran retornados, incumpliendo también la obligación de entregar los locales conforme lo acordado, pues el 30 de septiembre de 2005 acudió al centro comercial a recibirlos sin que los accionados asistieran, de lo cual se dejó constancia de su asistencia, mediante comunicación que entregó a la administradora, actitud con la cual dejaron en claro que no honrarían lo pactado, «y de que desde el mismo momento de la celebración de las promesas de compraventa no tenían el más mínimo propósito de entregar los inmuebles objeto de los contratos, pues sólo buscaban, al parecer, obtener el provecho patrimonial al recibir·los dineros pagados cumplidamente por los prometientes compradores con perjuicio para la doctora Sus Pastrana y la sociedad Gestiones Comerciales Ltda. (Hoy S.A.). Al día de hoy se quedaron con el dinero y no cumplieron las promesas». 2.13. Llegadas las fechas estipuladas para los fines reseñados, las “promitentes vendedoras” no comparecieron, ausencia que, según afirmó la activante, configuró un hecho ilícito por recibir parte del precio y no cumplir la carga de entregar los inmuebles y transferir su dominio, más aún cuando los certificados de tradición revelaron la existencia de

10 Radicación n° 11001-31-03-004-2015-00745-01 dos hipotecas, lo que constituye otro incumplimiento de los demandados. 2.14. Que obtuvo copia de la escritura pública N°3013 del 25 de noviembre de 2005, de la Notaría 39 del Círculo de Bogotá, contentiva del reglamento de propiedad horizontal, en la cual constató, que «la falta de acceso directo a los locales comerciales prometidos en venta a las terrazas colindantes a ellos, la sujeción a lo que se denomina "reglamento de vitrinismo" y a un reglamento de operación, al cual quedaría sometido uno de los inmuebles (ver escritura pública Nº 3013 de 25 de noviembre de 2005 anexa a la demanda), la fijación de coeficientes de propiedad respecto de los locales prometidos en venta que no obedecen a las áreas ni circunstancias económicas de ellos (ver artículos 34 y ss. del reglamento de propiedad horizontal), la fijación de coeficientes de contribución a las expensas comunes de carácter general y particular del Centro Comercial, especialmente fijadas para los locales comerciales que la doctora Sus Pastrana en nombre propio y en representación de la sociedad Gestiones Comerciales Ltda. prometió comprar, y lo que se denomina reglamento de operación de la plazoleta de comidas. Todos estos aspectos no corresponden a lo acordado y manifestado en las condiciones de la negociación, además la desnaturalizan dado que, conforme a dicho reglamento de ser aceptado, la doctora Sus Pastrana entregaría uno de los locales adquiridos para ser administrado por la sociedad promotora

o a quien ella indicare». También modificó otras disposiciones que limitaban el uso y goce para el cual estaba destinado el local y en general el derecho de propiedad. 2.15. Mencionó que «[L]a sociedad fiduciaria ALIANZA S.A., no cumplió con sus deberes de fiduciaria, desprotegió a las promitentes compradoras, escrituró a personas diferentes, y no cuidó de los dineros que habían entregado a la fiducia como parte del precio de las prometidas ventas. Fue claramente negligente en el cumplimiento de sus 11 Radicación n° 11001-31-03-004-2015-00745-01 deberes como fiduciaria. La presencia de una fiduciaria en este tipo de operaciones despierta confianza en los inversionistas. Esa confianza fue traicionada por la fiduciaria que se limitó simplemente a una actividad de parqueo de los inmuebles con la constructora, sin importarle la situación, riesgo o fraude a los inversionistas. La Fiduciaria Alianza acompañó a la familia Rachid en su proyecto desde la gestación del mismo, no fue un mero convidado de piedra y su deber como fiduciaria, participante en un proyecto inmobiliario, debió ser más proactivo en la defensa de los intereses de los promitentes compradores». 2.16. Afirmó que, con ocasión a los hechos enunciados, se promovió acción penal por los delitos de estafa y falsedad documental, contra Mauricio Rachid Garcés y Nelson Julián Bonilla Nieto, quienes enterados procedieron a «transferir el dominio de los susodichos locales 231 y 241 del Centro Comercial El

Retiro a terceros», agravando los perjuicios causados a los prometientes compradores. Acción que culminó con sentencia absolutoria, pero que en la indagatoria rendida por el primero de los mencionados indicó, que los dineros que la promitente compradora canceló estaban consignados en el Banco Agrario de Colombia a órdenes de la fiscalía, adjuntando consignaciones por valores de $1.070.462.940 y $163.741.119, que «corresponden a los dineros consignados en la forma advertida». Sin embargo, «el Juzgado 22 Penal del Circuito, ante la reclamación que el consignante le efectuó, en forma sorprendente, mal interpretando lo decidió por el Tribunal, ordena regresar los dineros al consignante MAURICIO RACHID GARCÉS, con grave perjuicio para los intereses económicos de mi representada». 2.17. Por escritura pública No. 7954 de 14 de diciembre de 2007, Irma Sus y Gestiones Comerciales cedieron a 12 Radicación n° 11001-31-03-004-2015-00745-01 Inversiones y Desarrollo Barranco S.A., demandante en el juicio, los derechos de que eran titulares derivados de las promesas de compraventa. 2.18. Agregó que, [E]l incumplimiento de las promitentes vendedoras de las Promesas de Compraventa, además del incumplimiento de la FIDUCIARIA ALIANZA S.A. y de sus obligaciones como titular del patrimonio autónomo y de la actividad fraudulenta de los demandados como personas naturales; ocasionaron graves perjuicios materiales y morales a mi representada; por lo pronto la

pérdida del capital que se había entregado como parte del precio de los locales prometidos en venta, la valoración que dichos locales han tenido al día de hoy, el rendimiento financiero de tales dineros, su actualización al real poder adquisitivo, los rendimientos que dichos locales hubieran proporcionado a su propietario por arrendamientos, además de los perjuicios que ha ocasionado el tiempo transcurrido». Responsabilidad que, según insistió la activante, es solidaria, por derivar de operaciones mercantiles y existir comunidad en la culpa y el dolo . (fls. 454-476 02CuadernoNo.1de2.)

3. La causa así planteada fue admitida por el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Bogotá el 12 de julio de 20081

(fl. , ordenando el enteramiento de los 44 03CuadernoNo.1de3 Exp. digital) enjuiciados.

4. Puestos a juicio los demandados replicaron la demanda, pronunciándose de diversa forma frente a los hechos, negando unos, aceptando otros y estarse a lo

1Luego de que el Tribunal Superior de Bogotá, mediante proveído de 24 de junio de 2016, (fl. 5 01CuadernoNo.2) revocara el auto de 8 de abril de 2016, que rechazó la demanda (fl. 27 03CuadernoNo.1de 3 exp. digital). 13 Radicación n° 11001-31-03-004-2015-00745-01 probado en muchos, objetando el juramento estimatorio y formulando las siguientes defensas. 4.1. El Retiro Centro Comercial S.A. en liquidación:

“INEXISTENCIA DE INCUMPLIMIENTO DE PARTE DEL DEMANDADO”,

“PRESCRIPCIÓN” y “LA INNOMINADA”,

(fls 140-152 03CuadernoNo.1de3 Arch. digital). 4.2. Alianza Fiduciaria S.A. formuló las exceptivas que

tituló: “FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA: ALIANZA NO FUE

PARTE DE LOS CONTRATOS SUPUESTAMENTE INCUMPLIDOS”, “FALTA

DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA: LA SOCIEDAD DEMANDADA NO FUE

PARTE DEL CONTRATO DE FIDUCIA”, “RELATIVIDAD DE LOS

CONTRATOS. IMPOSIBILIDAD DE EXTENDER SUS EFECTOS A ALIANZA

FIDUCIARIA”, “LA SOCIEDAD HELM TRUST S.A., ERA QUIEN DEBÍA

RECIBIR EL PRECIO DE LAS PROMESAS NO ALIANZA”, “AUSENCIA DE

CUALQUIER TIPO DE RESPONSABILIDAD DE ALIANZA”,

“INEXISTENCIA DE SOLIDARIDAD”, “INEXISTENCIA DE

INCUMPLIMIENTO DE ALIANZA”, “INEXISTENCIA DE CULPA DE

ALIANZA”, “INEXISTENCIA DE INSTRUCCIÓN DE LOS

FIDEICOMITENTES PARA ESCRITURAR LOCALES A FAVOR DE IRMA

SUS, GESTIONES COMERCIALES LTDA. Y/O BARRANCO”, “AUSENCIA

DE INCUMPLIMIENTO DE LOS DEBERES FIDUCIARIOS DE ALIANZA”,

“INEXISTENCIA DE PERJUICIOS ATRIBUIBLES A ALIANZA”,

“INEXISTENCIA DE MORA. LA CESIÓN DE DERECHOS A LA

DEMANDANTE SOLO PRODUJO EFECTOS FRENTE A ALIANZA CON LA

NOTIFICACIÓN DE LA DEMANDA” y “PRESCRIPCIÓN”

(fls 308-329 . 03CuadernoNo.1de3 Arch. Digital) 4.3. Mauricio Rachid: alegó la “INEXISTENCIA DE

INCUMPLIMIENTO DE PARTE DEL DEMANDADO”, “PRESCRIPCIÓN

EXTINTIVA DE LA OBLIGACIÓN”, “FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA

14 Radicación n° 11001-31-03-004-2015-00745-01

CAUSA POR PASIVA”, “FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR ACTIVA” y “LA INNOMINADA” .

(fls 352-369 03CuadernoNo1de3) 4.4. Nelson Julián Bonilla Nieto: adujo las de “FALTA DE

LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR PASIVA. INEXISTENCIA TOTAL DE

VÍNCULOS OBLIGACIONES ENTRE NELSON JULIÁN BONILLA NIETO Y

LAS PROMETIENTES COMPRADORAS”, “FALTA DE

PERFECCIONAMIENTO DE LA OTROSÍES NO. 2 POR AUSENCIA DE

CONSENTIMIENTO DE PARTE DEL RETIRO C.C.”, “INEXISTENCIA DE

REPRESENTACIÓN LEGAL O DE POSICIÓN DE ADMINISTRADOR O DE

DELEGACIÓN DE NELSON JULIÁN BONILLA NIETO FRENTE A LA

SOCIEDAD EL RETIRO C.C.”, “AUSENCIA DE MALA FE O DOLO…”,

“AUSENCIA DE SOLIDARIDAD Y/O COMUNIDAD EN EL SUPUESTO

ACTUAR DOLOSO O DE MALA FE…”, “INEXISTENCIA DE NEXO CAUSAL

ENTRE LA CONDUCTA DE NELSON JULIÁN BONILLA NIETO Y LOS

SUPUESTOS DAÑOS IRROGADOS A LAS PROMETIENTES

COMPRADORAS”, “EXCEPCIÓN DE COSA JUZGADA PENAL

ABSOLUTORIA: RESPECTO DE LOS SUPUESTOS ENGAÑOS O MALA

FE”, “FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR ACTIVAALCANCE

DE LOS DERECHOS Y ACCIONES CEDIDOS A INVERSIÓN Y

DESARROLLO BARRANCO S.A.”, “PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA DE LA

ACCIÓN DE RESPONSABILIDAD CIVIL”, “INEXISTENCIA DEL LUCRO

CESANTE RECLAMADO: VALORACIONES Y FRUTOS”,

“IMPROCEDENCIA PARA UN COBRO SIMULTÁNEO DE INTERESES MORATORIOS E INDEXACIÓN SOBRE LAS SUMAS DE DINERO RECLAMADAS” y la “EXCEPCIÓN GENÉRICA”, (fls 204-280 . 04CuadernoNo.1de4 Arch.. digital) 4.5. Aldea Proyectos S.A.S.: arguyó la “FALTA DE

LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR PASIVA…” “INEXISTENCIA TOTAL

DE VÍNCULOS OBLIGACIONALES ENTRE ALDEA PROYECTOS

INMOBILIARIOS S.A. Y LAS PROMETIENTES COMPRADORAS”, “FALTA

DE PERFECCIONAMIENTO DE LOS OTROSÍES NO. 2 AL NO HABER

SIDO FIRMADO POR REPRESENTANTE LEGAL DE LA PROMINENTE

15 Radicación n° 11001-31-03-004-2015-00745-01

VENDEDORA, EL RETIRO CENTRO COMERCIAL S.A.”, “INEXISTENCIA

DE REPRESENTACIÓN LEGAL O DE POSICIÓN DE ADMINISTRADOR DE

LA SOCIEDAD ALDEA PROYECTOS INMOBILIARIOS S.A. FRENTE A LA

SOCIEDAD EL RETIRO CENTRO COMERCIAL S.A.”, “AUSENCIA DE

MALA FE DE PARTE DE ALDEA PROYECTOS INMOBILIARIOS S.A.”,

“INEXISTENCIA DE ACTUACIONES ABUSIVAS O DE ABUSO DE

POSICIÓN DOMINANTE”, “AUSENCIA DE SOLIDARIDAD EN EL

SUPUESTO ACTUAR DE MALA FE”, “INEXISTENCIA DE NEXO CAUSAL

ENTRE LA CONDUCTA DE ALDEA PROYECTOS INMOBILIARIOS S.A.

(ANTES LTDA.) Y LOS SUPUESTOS DAÑOS IRROGADOS A LAS

PROMETIENTES COMPRADORAS”, “EXCEPCIÓN DE COSA JUZGADA PENAL ABSOLUTORIA; RESPECTO DE LOS SUPUESTOS ENGAÑOS, DOLO O MAL FE”, “FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR

ACTIVAALCANCE DE LOS DERECHOS Y ACCIONES CEDIDOS A

INVERSIÓN Y DESARROLLO BARRANCO S.A.”, “PRESCRIPCIÓN

EXTINTIVA”, “INEXISTENCIA DEL LUCRO CESANTE RECLAMADO:

VALORIZACIONES Y FRUTOS”, “IMPROCEDENCIA PARA UN COBRO

SIMULTÁNEO DE INTERESES MORATORIOS E INDEXACIÓN SOBRE LAS SUMAS DE DINERO RECLAMADAS”, “IMPOSIBILIDAD DE ALEGAR LA NULIDAD DE LA PROMESA DE COMPRA VENTA Y SUS EFECTOS” y la “EXCEPCIÓN GENÉRICA” . (fls 89-170 05CuadernoNo.1de5 Arch. digital) 4.6. Nelson Julián Bonilla Nieto y Aldea Proyectos S.A.S. interpusieron recurso de reposición contra el auto admisorio de la demanda que fue

[fl. 257-267 03CuadernoNo.1de3], desatado adverso a sus intereses el 23 de junio de 2017 [fl. 10- . 13 04CuadernoNo.1de4] 4.7 Alianza Fiduciaria S.A. planteó como excepción previa la existencia de cláusula compromisoria [fl. 20-22 Cd 4 Arch. , que se desestimó por auto del 23 de junio de 2017 Digital] [fls. . 30-34 Cd 4] 16 Radicación n° 11001-31-03-004-2015-00745-01 4.8. La fiduciaria, además, llamó en garantía a Mapfre Seguros Generales de Colombia S.A. , [fls 110-112 Cd 5 Arch. Digital] quien formuló la excepción previa de “INEPTITUD DE LA DEMANDA POR FALTA DE REQUISITOS FORMALES (NUMERAL 5° ART. 100 C.G.P.)” , despachada desfavorablemente [fl. 2Cd.3 Arch. Digital] el 8 de noviembre de 2017 . [fl. 127-129 Cd 3 Arch. Digital] La llamada se pronunció frente a la demanda principal, oponiéndose a los reclamos invocados contra Alianza Fiduciaria S.A., planteó la excepción “GENÉRICA”, coadyuvó “la totalidad de los medios de defensa y excepciones de fondo propuestos por ALIANZA FIDUCIARIA S.A.” y las de “INEXISTENCIA DE RESPONSABILIDAD CIVIL A CARGO DE ALIANZA FIDUCIARIA”; de igual modo, se opuso a los reclamos del llamante, contra el

cual alegó la excepción “GENÉRICA”, “INEXISTENCIA DE

SINIESTRO Y CONSECUENTE INEXISTENCIA DE RESPONSABILIDAD A

CARGO DE LA LLAMADA EN GARANTÍA”, “INEXISTENCIA DE

SINIESTRO Y DE CUALQUIER OBLIGACIÓN INDEMNIZATORIA

DERIVADA DEL CONTRATO DE SEGUROS POR EXCLUSIÓN DE

COBERTURA”, y “PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN DERIVADA DEL

CONTRATO DE SEGUROS” .

[fls. 184-206 Cd 5]

5. Agotado el trámite que le es propio, el Juzgado de primer grado definió la instancia con sentencia de 8 de octubre de 2020, en la cual resolvió: i.) declarar probada de oficio la excepción de falta de legitimación en la causa por activa «con relación al RETIRO CENTRO COMERCIAL S.A. (…) y LA FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR PASIVA esgrimida por la sociedad ALDEA PROYECTOS S.A.»; ii) negó las pretensiones «primeras principales»; iii) acogió la exceptiva de ausencia de

17 Radicación n° 11001-31-03-004-2015-00745-01 mala fe formulada por Julián Bonilla Nieto y oficiosamente la de «ausencia de dolo», haciendo extensivas estas respecto de Mauricio Rachid Garcés y dio cabida a la defensa de «inexistencia de responsabilidad de Alianza Fiduciaria»; iii) consecuentemente, negó las «pretensiones segundas principales»; halló probada la ausencia de mala fe e inexistencia de actuaciones abusivas o abuso de la posición dominante propuesta por Aldea Proyectos Inmobiliarios S.A.

y Nelson Bonilla, extendida de oficio a la Sociedad El Retiro y Mauricio Rachid; iv) igualmente, dio por probada la falta de legitimación por pasiva, planteada por Aldea Proyectos S.A. y el señor Bonilla, producto de ello negó «las pretensiones contenidas en primeras subsidiarias»; v) de oficio abrió paso a la de inexistencia de nulidad de las promesas de compraventa; vi) absolvió a Mapfre Seguros Generales de Colombia S.A. de las pretensiones formuladas en el llamamiento en garantía y; vii) condenó en costas a la convocante . (fls 445-474 06CuadernoNo.1de6,Arch. digital)

6. El 12 de agosto de 2021, la Sala Civil del Tribunal Superior de Bogotá desató la alzada interpuesta por el demandante. Revocó la determinación y, en su lugar, dispuso: 1.1.- DECLARAR probada la excepción de FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR PASIVA en la acción contractual, interpuesta por Alianza Fiduciaria S.A., Aldea

Proyectos S.A.S., Mauricio Rachid Garcés y Nelson Julián B