CSJ - SC21-03-1949 - [011]

ACCIÓN DE RESOLUCIÓN DE UN CONTRATO Y DE PAGO DE

PERJUICIOS. — CESIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 1.—Por constituir una excepción dentro del derecho común u ordinario, las condiciones que se generan en las estipulaciones contractuales no pueden presumirse y deben ser expresadas en términos que revelen inequívocamente la intención de los contratantes de subordinar sus obligaciones a un hecho de tal naturaleza, sin necesidad de usar palabras sacramentales pero empleando expresiones que no dejen duda sobre el ánimo subordinante, que constituye la característica esencial de la modalidad condicional. 2. —Es objeto lícito y posible de las obligaciones el hecho de un tercero. "Siempre que por uno de los contratantes —dice el artículo 1507 del C. C. — se compromete a que por una tercera persona, de quien no es legítimo representante, ha de darse, hacerse o no hacerse alguna cosa, esta tercera persona no contraerá obligación alguna, sino en virtud de su ratificación; y si ella no ratifica, el otro contratante tendrá acción de perjuicios contra el que hizo la promesa". La índole de esta obligación del promitente es particular, y consistiendo en la obtención de una autorización o ratificación válida en el fondo y en la forma, constituye una obligación de obtener determinado resultado, en forma que si no se obtiene, por cualquier causa que sea, según los principios generales, se incumple, dando lugar naturalmente a las consecuencias jurídicas que el derecho contractual asigna al incumplimiento de las prestaciones estipuladas. 3. —La cesión del contrato de arrendamiento, cosa

distinta del subarrendamiento, no puede hacerse sin la autorización o la concurrencia del arrendador, porque esta convención, como todas las bilaterales, es fuente de derechos y obligaciones, de créditos y deudas, de manera que el desplazamiento jurídico de la parte arrendataria, con la consiguiente extinción de sus garantías, no puede lograrse sino con la colaboración de quienes fueron partes en el contrato original; pero de esto lo que es dable deducir es que la cesión no autorizada por el arrendador no da lugar a relaciones respecto de él, pero sin perjuicio desde luego de que nazcan todas las obligaciones que legalmente se generan en el contrato del arrendatario cedente y el tercero cesionario, las cuales, si no pueden cumplirse, dan lugar a las consecuencias ordinarias del incumplimiento contractual. La cesión no autorizada del arrendamiento produce para el arrendador, como sanción para el incumplimiento de una obligación del arrendatario, el derecho de reclamar la terminación del arriendo con indemnización de perjuicios. Pero en ningún caso puede concluirse en la nulidad absoluta del contrato entre cedente y cesionario por objeto ilícito, por estar prohibida la cesión, como lo entendió el Tribunal. El artículo 2004 del C. C., que establece como elemento natural del contrato que el arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, contiene una prohibición de orden privado, susceptible de modificación convencional, pero en manera alguna consagra un caso de contrato prohibido, esto es, que no pueda celebrarse bajo ningún respecto ni llenando ninguna condición, que son los que la doctrina clasifica bajo esa denominación. Las

convenciones que pueden celebrarse cumpliendo ciertos requisitos y formalidades no prohibidas, sino permitidas, y las leyes que las reglamentan son imperativas y no prohibitivas, porque ordenan para su validez ciertos requisitos, cuya omisión no siempre determina nulidad absoluta, sino simples fenómenos de inoponibilidad en forma que si el arrendador no reclama, el contrato de cesión o el subarriendo puede desarrollarse perfectamente entre cedente y cesionario o entre arrendatario y subarrendatario. Lo mismo que puede acontecer en el arrendamiento de la cosa ajena. 4. —No basta demandar la indemnización, es necesario acreditar el daño, como lo tiene repetidamente explicado la jurisprudencia. La ley consagra el derecho a la indemnización de los perjuicios como accesorio de cualquiera de las dos acciones alternativas que establece el artículo 1546 del C. C., como consecuencia de la condición resolutoria envuelta en los contratos bilaterales, pero esto no es suficiente por sí solo para justificar una condena judicial, que requiere un contenido de realidad en cada caso.

REFERENCIA:

GACETA JUDICIAL Nº 2070 y

2071

PROCEDENCIA:

TRIBUNAL SUPERIOR DEL

DISTRITO JUDICIAL DE

BOGOTÁ

PETICIONARIO:

Wilhelm Bernitt

MAGISTRADO PONENTE:

HERNÁN SALAMANCA

Corte Suprema de Justicia, — Sala de Casación Civil. Bogotá, marzo veintiuno de mil novecientos cuarenta y nueve. Son antecedentes de este litigio: Por medio de la escritura pública No. 2733, otorgada en la

Notaría 2ª de este Circuito el 25 de octubre de 1941, Pastora Mayorga de Pineda dio en arrendamiento a Jaime Márquez y Enrique Salazar Jaramillo una finca rural de su propiedad, denominada "Santo Tomás", ubicada en el municipio cundinamarqués de El Colegio, por el término de cuatro años y medio a partir del primero de noviembre siguiente y por el precio de $ 100.00 mensuales, pagaderos anticipadamente en el domicilio de la arrendadora. Por la cláusula undécima se concedió opción de compra a los arrendatarios por el precio de $ 20.000.00 por el término de tres años contados de la fecha de la escritura, y se estipuló (cláusula 9ª) que "los arrendatarios no podrán subarrendar ni ceder este contrato sin consentimiento escrito de la arrendadora". El 6 de junio de 1942, como aparece del documento privado de esa fecha, Jaime Márquez y Wilhelm Bernitt, celebraron un contrato sobre administración por el segundo de la finca de Santo Tomás. Se hace referencia en este documento a otros de fechas 25 de mayo y Primero de junio de 1942, por medio de los cuales Márquez y Salazar Jaramillo liquidaron una sociedad de hecho en la cual se le adjudicó al primero el arrendamiento y la opción de compra del fundo arrendado, y las sementeras, semovientes y enseres en ella existentes. Dos días después, el 8 de junio de 1942, Jaime Márquez V., cede a título de venta por el precio de $ 5.000.00 a favor de Enrique Torres Palau todos los derechos que pueden derivarse de los contratos contenidos en la escritura Nº 2733, lo mismo que los

que se deriven del contrato de liquidación de su sociedad con Enrique Salazar, y a la vez le vende todos los semovientes, muebles, aves, enseres y demás cosas que a Márquez correspondieron en esa liquidación. El mismo 8 de junio de 1942, Enrique Torres Palau, Wilhelm Bernitt y Jaime Márquez celebraron el contrato que hicieron constar en el documento privado, legalmente reconocido por los tres ante el Notario Cuarto de Bogotá, que en seguida se copia porque sus estipulaciones son la materia de esta controversia: "… Hacemos constar que hemos celebrado el siguiente contrato: 1)— Torres Palau es cesionario y comprador de los derechos y bienes de que da cuenta el documento privado de 8 de los corrientes firmado por el mismo Torres Palau y Márquez V., derechos que radican en la finca de Santo Tomás ubicada en el municipio de El Colegio, del Departamento de Cundinamarca, y en los semovientes, muebles, enseres, y demás cosas de que da cuenta el inventario suscrito por el comprador y el vendedor. 2) —Torres Palau cede a Bernitt los mismos derechos que le cedió Márquez V. sobre los contratos de arrendamiento de la finca de Santo Tomás y opción de compra de la misma finca, y a la vez le vende todos los semovientes, muebles, enseres, aves y demás objetos adquiridos de Márquez V. conforme al citado documento e inventario de que se ha hablado. 3) —Esta cesión y venta la hace Torres Palau a Bernitt por la cantidad de $ 5.000.00, moneda legal, que declara tener recibidos a su satisfacción de manos del comprador. 4) —El cedente y vendedor

Torres Palau le hace desde hoy entrega de todo al comprador Bernitt quien declara tener recibido lo que es objeto del contrato, de acuerdo con los inventarios referidos. 5) —Bernitt se obliga a cumplir para con Márquez V. todas las obligaciones que éste tiene contraídas con la arrendadora señora Pastora Mayorga de Pineda, en los términos de la escritura No. 2733 de 25 de octubre de 1941, pasada en la Notaría 2ª de esta ciudad, quedando así exonerado el vendedor Torres Palau de las obligaciones que éste había contraído con Márquez V. en el citado contrato de 8 de junio del presente año de 1942, exoneración que acepta Márquez V., de tal modo que las indemnizaciones a que haya lugar por incumplimiento en esos contratos y responsabilidades, serán en lo sucesivo entre Bernitt y Márquez V. 6) —Márquez V. seguirá representando ante la arrendadora Mayorga de Pineda las obligaciones y derechos que emanan del contrato contenido en la escritura No. 2733 de 25 de octubre de 1941, ya citada, en atención a que dicha señora no ha aceptado todavía la presente cesión, pero tan pronto como haga tal aceptación, Márquez V. quedará exonerado de tales obligaciones que quedarán a cargo de Bernitt con los derechos consiguientes. 7) — Bernitt pagará el canon de arrendamiento de la finca Santo Tomás dentro del término del respectivo contrato y tendrá derecho, en los términos del mismo contrato, a ejercitar la opción cuando lo crea conveniente, por conducto de Márquez V., si todavía figura éste en

tal contrato; en este caso, Márquez V. dará el aviso de que trata la cláusula decima del contrato de arrendamiento dentro del término allí fijado y bajo la responsabilidad de Bernitt...". Pastora Mayorga de Pineda, dueña y arrendadora de Santo Tomás, no autorizó ni consintió en la cesión del contrato de la escritura No. 2733 ni a favor de Torres Palau ni a favor de Wilhelm Bernitt, y no sólo no aceptó la cesión sino que ante los Juzgados Séptimo Civil Municipal de Bogotá y Sexto Civil de este Circuito inició y obtuvo el lanzamiento de sus dos arrendatarios. Con apoyo en estos antecedentes, y alegando el hecho de que su cedente Enrique Torres Palau incumplió su obligación de obtener la aprobación de la señora Mayorga de Pineda para la cesión que le hizo, Wilhelm Bernitt, en demanda fechada el 19 de noviembre de 1943, repartida al Juzgado Tercero Civil de este Circuito, inició un juicio ordinario para que "con audiencia y citación de los señores Enrique Torres Palau y Jaime Márquez V., pronuncie en contra del demandado Enrique Torres Palau" las siguientes declaraciones y condenas: Que se declare resuelto e inválido por incumplimiento del demandado Enrique Torres Palau el contrato de cesión y venta de que da cuenta el documento privado suscrito en esta ciudad de Bogotá el 8 de junio de 1942, celebrado por Torres Palau, Bernitt y Márquez, y se condene al demandado Torres Palau a devolverle al demandante la suma de $ 5.200.00 que recibió como precio de la cesión y a indemnizarle los perjuicios que le ha causado con su

incumplimiento, más las costas del juicio. Subsidiariamente, pide que se declare que carece de causa el pago de la referida suma de $ 5.200.00, por cuanto el contrato en virtud del cual se hizo no pudo tener eficacia legal, y consecuencialmente se le condene a reintegrársela al demandante con los intereses legales desde el día del contrato, más las costas procesales. Después de un incomprensible incidente sobre denuncia del pleito entre los dos codemandados, aceptada por el Juzgado, sólo Márquez V. contestó la demanda, negando la mayor parte de sus hechos fundamentales y oponiéndose a las declaraciones y condenas impetradas con la razón de que el incumplimiento contractual en que se funda la acción resolutoria sólo es imputable a Bernitt pues él fue quien no cumplió con su obligación de pagar los arrendamientos en la forma estipulada en el contrato de cesión. Al propio tiempo propuso demanda de reconvención, cuyos pedimentos y hechos no se mencionan por haber quedado lo relativo a ella fuera de la decisión del recurso y no tener incidencia en los temas de estudio. El 28 de febrero de 1945, al cabo de los trámites legales, sentenció el Juzgado del Circuito así: "Declárase resuelto el contrato de fecha 3 de junio de 1942, celebrado entre Enrique Torres Palau, Wilhelm Bernitt y Jaime Márquez, por incumplimiento de éste, contrato por medio del cual se efectuó la cesión del contrato contenido en la escritura pública… "2) —En consecuencia, condénese a Jaime Márquez a devolver

a Wilhelm Bernitt la suma de $ 5.200.00 moneda corriente, dentro del término de seis días contados a partir de la ejecutoria de esta providencia. "3) —Condénese a Wilhelm Bernitt a devolver a Jaime Márquez los semovientes, muebles, enseres y demás objetos que aparezcan en el inventarío que suscribieron Bernitt y Márquez al celebrar el contrato... "4) —Niéguense las demás peticiones de la demanda principal y la de reconvención". Sin costas. Sentencia acusada La segunda instancia a que dio lugar la apelación de ambas partes fue decidida por el Tribunal Superior de Bogotá el 20 de septiembre de 1946 en sentencia en que se revocó la recurrida y en su lugar falló: "1) —Declárese que no tuvo efectos legales, por no haber servido de fuente de obligaciones el contenido del documento privado de fecha 8 de junio de 1942, suscrito por Jaime Márquez, Enrique Torres Palau y Wilhelm Bernitt, en cuanto a cesión de derechos de arrendamiento, a la opción de compra del inmueble arrendado y a la venta de unos bienes muebles a que se alude en dicho documento, de conformidad con lo discernido en la parte motiva de la presente sentencia. "2) —El demandado Enrique Torres Palau debe restituir al demandante la suma de $ 5.200.00 que aquél recibió como precio, de poder y por cuenta de éste. Condenase en consecuencia a Torres Palau a restituir dicha suma una vez ejecutoriado el presente fallo. “3) —El demandante Bernitt está obligado a restituir, y a ello

se le condena a favor de Márquez V. los bienes muebles (semovientes, etc.), que no fueron secuestrados en la diligencia practicada el 5 de diciembre de 1942, en el juicio ejecutivo adelantado por Pastora Mayorga de Pineda contra Jaime Márquez V., (diligencia cuya acta aparece en copia legalizada a folio seis vuelto (6 vuelto), a ocho vuelto (8 vuelto) del cuaderno número siete (7), pero que figuran en el inventario de los bienes muebles existentes en la finca arrendada, cuando Bernitt la recibió, inventario cuya copia se tomó al ser exhibido en segunda instancia, visible a folios cuatro (4), a siete vuelto (7 vuelto), del cuaderno número seis (6). Los bienes secuestrados, según el acta aludida, no son materia de restitución. “4) —El demandante Bernitt está obligado a pagar al demandado Jaime Márquez V. el valor de los frutos naturales o civiles, de los bienes muebles a cuya restitución está obligado, según el punto resolutivo precedente, desde el ocho de junio de mil novecientos cuarenta y dos hasta el día de la restitución, en el evento de que existan bienes muebles inventariados, pero no secuestrados en la diligencia llevada a cabo el cinco de diciembre del mismo año. En caso de que no existan, es entendido que por sustracción de materia no hay restitución de bienes ni de frutos. “Parágrafo. —El monto de estos frutos, caso de que existieran los bienes en las condiciones predeterminadas, se fijará o regulará

de conformidad con la tramitación incidental prevista en el artículo 553 del C. J. “5) —El demandante Bernitt está obligado a pagar a Márquez V., y a ello se le condena, el valor del uso o goce de los bienes muebles inanimados inventariados, desde el ocho de junio de mil novecientos cuarenta y dos hasta el cuatro de diciembre del mismo año, (junio 8 de 1942 a diciembre 4 inclusive de 1942). El monto respectivo se fijará o regulará cuando se trate de cumplir el fallo, de conformidad con lo establecido en los artículos 460 y 553 del C. J. “6) —Deniéganse todas las demás peticiones contenidas en los escritos de demanda principal y de reconvención; y en consecuencia, absuélvese de los cargos en ella existentes, respectivamente, a los demandados y al reconvenido, y, “7) —Sin costas en la segunda instancia”. La motivación de esta sentencia de 18 fojas, en la parte que importa conocer, se puede resumir así: el contrato de arrendamiento con opción de compra de Santo Tomás, contenido en la escritura pública No. 2733, fue incorporado implícitamente en los que posteriormente celebraron Márquez, Torres Palau y Bernitt, y en el se estipuló que los arrendatarios no podían subarrendar no ceder el contrato, o los derechos y obligaciones en él generados. Esto significa que las partes obraron sin malicia, porque en el momento de contratar sabían que Márquez V. no podía ceder el contrato y que hasta entonces no había obtenido de la arrendadora autorización para hacerlo, pero esperaba por las gestiones que en este sentido se harían, que la señora Mayorga de

Pineda autorizaría o aceptaría la cesión del contrato. Con este planteamiento, concluye el Tribunal: “a) la cesión del contrato de arrendamiento y la opción de compra, hecha primero por Márquez, (faltando una obligación contractual con Pastora Mayorga, pero conocida de Salazar Jaramillo (sic) y de Bernitt) a Torres Palau y después por éste a Bernitt, estaba en puridad jurídica sometida a una condición suspensiva, es decir, no se perfeccionaba sino mediante la indispensable aceptación de la arrendadora señora Pastora Mayorga de Pineda; esa condición suspensiva, no llegó a realizarse y por tanto, como se dejó visto, la cesión quedó, para emplear los mismos términos de Planiol, definitiva y totalmente caduca e inútil; en el caso de que esa cesión, hubiera entre las partes tenido alguna existencia legal, sería nula la cesión porque conforme al contrato no estaba permitida y muy principalmente, porque de los artículos2004 y 6) del C. C. se desprende esa nulidad, pues en materia civil son nulos los actos ejecutados contra expresa prohibición de la ley, si en ella misma no se dispone otra cosa”. Advierte aquí el Tribunal que en el contrato atacado coexiste con la cesión una venta de muebles, que podría tener vida propia y que aparece cumplida por las partes, pero ante la dificultad de determinar qué parte del precio global fijado en el contrato corresponde a los muebles y cuál a la cesión, concluye de esta suerte: “Si sólo hay un precio para las prestaciones todas a cargo de Torres Palau, no puede dividirse el contenido del documento

respectivo, de 8 de junio de 1942, sino que debe permanecer como un conjunto; y entonces, la nulidad por invalidez que incide sobre la cesión de los derechos de arrendatario o sobre la cesión de la opción, afecta también a la compraventa de los muebles; y si se puede dividir el contenido del citado documento, o sea contemplar por separado la cesión de los derechos del arrendatario, la cesión del derecho de opción, y la venta de los muebles, entonces habrá una indeterminación del precio de los muebles vendidos, indeterminación que genera inexistencia legal del contrato de venta, porque en ésta el precio es elemento esencial, cuya falta hace que no exista la venta… En síntesis: el contrato conjunto, o los contratos contenidos en los documentos privados de fecha ocho de junio de mil novecientos cuarenta y dos, suscritos por Jaime Márquez y Enrique Torres Palau el uno, y por éstos y Wilhelm Bernitt el otro, no tienen ante la ley civil eficacia, efectos; hay en ellos invalidez, falta de efectos”. En estas condiciones, estima el Tribunal que la resolución no es lo procedente, sino la declaratoria de invalidez y… que el cumplimiento total o parcial que las partes dieron a los contratos, es apenas una situación de hecho que es preciso hacer cesar haciendo que por medio de restituciones las cosas vuelvan al estado existente al tiempo de contratar de conformidad con las reglas sobre nulidad “y con las contenidas en el C. C. al disciplinar el pago de lo no debido (artículos 2313 a 2321)”. En cuanto a indemnización de perjuicios, estima el Tribunal que el demandado nada debe porque Bernitt, en el momento de

contratar sabía que la señora de Pineda no había aceptado la cesión y que en tales condiciones su contrato no tendría validez por la prohibición expresa de la ley, de tal modo que obró imprudente e imprevisivamente y la propia culpa no es fuente de derechos para el culpable. Más aún: como el contrato era inválido ninguna de las partes estaba obligada y por tanto no se puede hablar de indemnización por incumplimiento. El recurso Ambas partes recurrieron en casación. El estudio de la Corte se circunscribe sin embargo a la demanda del actor Bernitt porque el recurso de la parte demandada fue declarado desierto con aplicación del artículo 532 del C. J. quedando por esta causa, fuera de consideración las cuestiones planteadas en la demanda de reconvención que fueron denegadas en la sentencia definitiva de segunda instancia. Articulando los conceptos y razones de la demanda de casación, el cargo capital, que por ser capaz de producir la información del fallo es el único que se considera, se hace consistir compendiadamente en lo siguiente: El Tribunal incurrió en manifiesto error de hecho en la apreciación de los documentos contentivos de los contratos a que alude sustancialmente en su sentencia, porque entendidos en su recto sentido y analizados realmente no dan base para someter el caso de la controversia al régimen legal de las obligaciones condicionales, y concluir, como lo hizo, en que tales convenciones no produjeron ni podían producir ningún efecto, ni fueron fuente de ninguna obligación. El sentenciador contraría la obvia significación de las cláusulas del contrato cuando deduce que el conocimiento que Bernitt tenía de la prohibición de ceder el

contrato de arrendamiento con opción de compra de Santo Tomás sin el consentimiento de la arrendadora, y de que ella no lo había prestado todavía, constituye la aceptación anticipada de la ineficacia del contrato porque a la autorización o aceptación del dueño del inmueble subordinaron las partes los efectos del contrato como si se tratara de una condición suspensiva, que al fallar impidió el nacimiento de los derechos y obligaciones entre las partes, cuando no cabe duda de que el contrato entre Torres Palau y Bernitt fue una verdadera y válida convención originaria de obligaciones, no sujeta a modalidad ninguna, pues no siempre que en los efectos de un negocio jurídico incide el consentimiento de una tercera persona existe una obligación condicional. El texto de los contratos rechaza la interpretación de la condicionalidad. Todas las consecuencias jurídicas que derivó el Tribunal de este error interpretativo de la convención atacada en este pleito son igualmente equivocadas e inductivas de desviada aplicación de la ley sustantiva. El recurrente dice que por efecto del aludido error y también de modo directo, por indebida aplicación e interpretación errónea, violó el Tribunal los artículos 1494, 1502, 1530, 1539, 1602 y 2004, entre otros, del C. C.

Considera la Corte: En el planteamiento y desarrollo que el tribunal hizo de la cuestión litigiosa para concluir en la completa aridez del contrato cuya resolución se demanda son fácilmente discernibles las impropiedades jurídicas inductivas de violación legal que le achaca el recurrente, según puede verse de las consideraciones que siguen.

Con fundamento en que ordinariamente se producen las obligaciones para que tengan sus efectos inmediatamente y para

siempre la regla general es que las obligaciones sean puras y simples, y que solo excepcionalmente estén sujetas a modalidades, esto es, a cláusulas particulares autorizadas por la ley y destinadas a modificar sus efectos ya sea en cuanto a su existencia, su ejercicio o eu extinción. La condición, que es una de estas modalidades, consiste en un acontecimiento futuro e incierto al cual se subordina la existencia misma de la obligación porque de él depende el nacimiento del derecho o su extinción, según sea suspensiva o resolutoria. Por constituir una excepción dentro del derecho común u ordinario, las condiciones que se generan en las estipulaciones contractuales no pueden presumirse y deben ser expresadas en términos que revelen inequívocamente la intención de los contratantes de subordinar sus obligaciones a un hecho de tal naturaleza, sin necesidad de usar palabras sacramentales pero empleando expresiones que no dejen duda sobre el ánimo subordinante, que constituye la característica esencial de la modalidad condicional. En el segundo de los dos contratos celebrados el mismo día 8 de junio de 1942, el suscrito por Bernitt, Torres Palau y Márquez, único que está sub judice en este proceso, no se encuentra en manera alguna el mecanismo de la condición suspensiva; no es posible deducir de sus términos la intención de los contratantes de subordinar los efectos de su convención, esto es, los derechos y obligaciones para cuyo nacimiento acordaron su voluntad, al hecho futuro e incierto de que la arrendadora dueña de Santo Tomás prestara su consentimiento a la cesión del contrato contenido en la

escritura Nº 2733. No estipularon que se obligaban con tal que, siempre que, en el caso de que, o simplemente si la señora Mayorga de Pineda autorizaba la cesión, ni en ninguna otra forma reveladora de su ánimo de suspender el nacimiento de todas las obligaciones del contrato mientras la citada señora no concurriera con su voluntad. Lo acordado entre Torres Palau, como cedente, y Bernitt como cesionario, que fueron las verdaderas partes contratantes, fue que el primero cedía o se obligaba a ceder al segundo, a título de venta, por el precio pagado de $ 5.200.00, los derechos de arrendatario y optante de compra del fundo Santo Tomás, originados en el contrato de la escritura 2733, más los muebles y semovientes referidos, que Torres Palau había adquirido por compra a Jaime Márquez. El vendedor hizo entrega al comprador del objeto del contrato, y asumió, como hay que entenderlo, la obligación personal de obtener, mediante sus gestiones con Márquez y las directas suyas, que la arrendadora de la finca autorizara la cesión del contrata para que Bernitt llegara a ser el titular de los derechos originados en el contrato de la escritura pública en forma que pudiera exigir el cumplimiento de las obligaciones correlativas de la señora de Pineda. Esta obligación, para cuya estipulación no se requieren términos solemnes, esta claramente consignada en el contrato cuestionado. El Tribunal entiende y estima como condición lo que es precisamente una concreta obligación de una de las partes. Es objeto lícito y posible de las obligaciones el hecho de un

tercero. "Siempre que por uno de los contratantes —dice el articulo 1507 del C. C.— se compromete a que por una tercera persona, de quien no es legítimo representante, ha de darse, hacerse o no hacerse alguna cosa, esta tercera persona no contraerá obligación alguna, sino en virtud de su ratificación; y si ella no ratifica, el otro contratante tendrá acción de perjuicios contra el que hizo la promesa". La índole de esta obligación del promitente es particular, y consistiendo en la obtención de una autorización o ratificación válida en el fondo y en la forma, constituye una obligación de obtener determinado resultado, en forma que si no se obtiene, por cualquier causa que sea, según los principios generales, se incumple, dando lugar naturalmente a las consecuencias jurídicas que el derecho contractual asigna al incumplimiento de las prestaciones estipuladas. Es natural y lógico que la cesión del contrato de arrendamiento, cosa distinta del subarrendamiento, no pueda hacerse sin la autorización o la concurrencia del arrendador, porque esta convención, como todas las bilaterales, es fuente de derechos y obligaciones, de créditos y deudas, de manera que el desplazamiento jurídico de la parte arrendataria, con la consiguiente extinción de sus garantías, no puede-lograrse sino con la colaboración de quienes fueron partes en el contrato original; pero de esto lo que es dable deducir es que la cesión no autorizada por el arrendador no da lugar a relaciones obligatorias respecto de él, pero sin perjuicio desde luego de que nazcan todas las obligaciones que legalmente se generan en el contrato del arrendatario cedente y el tercero cesionario, las cuales, si no

pueden cumplirse, dan lugar a las consecuencias ordinarias del incumplimiento contractual. La cesión no autorizada del arrendamiento produce para el arrendador, como sanción para el incumplimiento de una obligación del arrendatario, el derecho de reclamar la terminación del arriendo con indemnización de perjuicios. Pero en ningún caso puede concluirse en la nulidad absoluta del contrato entre cedente y cesionario por objeto ilícito, por estar prohibida la cesión, como lo entendió el Tribunal. El articulo 2004 del C. C., que establece como elemento natural del contrato que el arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, contiene una prohibición de orden privado, susceptible de modificación convencional, pero en manera alguna consagra un caso de contrato prohibido, esto es, que no pueda celebrarse bajo ningún respecto ni llenando ninguna condición, que son los que la doctrina clasifica bajo esa denominación. Las convenciones que pueden celebrarse cumpliendo ciertos requisitos y formalidades no prohibidas, sino permitidas, y las leyes que las reglamentan son imperativas y no prohibitivas, porque ordenan para su validez ciertos requisitos, cuya omisión no siempre determina nulidad absoluta, sino simples fenómenos de inoponibilidad en forma que si el arrendador no reclama, el contrato de cesión o el subarriendo puede desarrollarse perfectamente entre cedente y cesionario o entre arrendatario y subarrendatario. Lo mismo que puede acontecer en el arrendamiento de la cosa ajena. La sentencia recurrida confunde, como se vio en la reseña de sus motivos, los dos contratos del 8 de junio de 1942, suscritos por

Márquez y Torres Palau el primero, y por éstos y Bernitt el segundo, para hacerles correr la mi