CSJ - SC 06-10 -1954 - [065]

Sentencia C – SC – 065 de 1954

EL CORREDOR PROFESIONAL EN NEGOCIOS DE PROPIEDAD

INMUEBLE TIENE LA CALIDAD DE COMERCIANTE Y LAS

OPERACIONES DE CORRETAJE QUE REALICE SON DE

NATURALEZA MERCANTIL — CUANDO EL CORREDOR TIENE

DERECHO A LA RETRIBUCIÓN —EL CORREDOR NO ES UN VERDADERO MANDATARIO 1—Rectifica la Corte su tesis expuesta en sentencia de casación de 14 de febrero de 1945, conforme a la cual las disposiciones del Código de Comercio no se aplican a la intermediación para la venta de fincas raíces por no tratarse de mandato comercial, ya que las operaciones sobre inmuebles están generalmente fuera del campo del derecho mercantil (v. Gaceta Judicial, T. 58, pág. 601). Considera ahora la Corte que toda operación de corretaje es una operación mercantil cuando es realizada por quien se dedica ordinaria y habitualmente a este ramo del comercio; y que el corredor profesional en negocios de propiedad inmueble tiene la calidad de comerciante y las operaciones de corretaje que realice son de naturaleza mercantil. 2—El corredor como simple intermediario no es un verdadero mandatario. Ni tiene la representación del comitente, ni realiza ningún acto jurídico por cuenta de éste. Su intervención se limita a actos materiales para apreciar a los contratantes a fin de que éstos perfeccionen por sí mismos el negocio. 3—Quien acepta o solicita los servicios de un corredor puede en cualquier etapa anterior al acuerdo sobre las condiciones del negocio, modificar sus pretensiones, o resolver

no adelantar el negocio, o prescindir de los servicios del intermediario. 4—El corredor sólo tiene derecho a la retribución cuando el contrato se concluye por virtud de su intermediación con nexo de causalidad. Una revocación abusiva del encargo cuando ya los contratantes se han puesto de acuerdo en la celebración del negocio, gracias a las gestiones del intermediario, no extingue tal derecho. La retribución del corredor, salvo estipulación en contrario, se paga por mitad entre vendedor y comprador (art. 88 del C. de Co.).

REFERENCIA:

GACETA JUDICIAL Nº 2147

PROCEDENCIA:

TRIBUNAL SUPERIOR DEL

DISTRITO JUDICIAL DE

BOGOTÁ

PETICIONARIO:

Elías Benrey

MAGISTRADO PONENTE:

MANUEL BARRERA PARRA

Corte Suprema de Justicia—Sala B) de Casación Civil. Bogotá, seis (6) de octubre de mil novecientos cincuenta y cuatro (1954). La Corte decide el recurso de casación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia del Tribunal Superior de Bogotá pronunciada en el juicio ordinario de Aristóbulo Urueña Molano contra Elias Benrey sobre reconocimiento y pago de una comisión. Antecedentes Ante el Juez 4° Civil del Circuito de Bogotá Aristóbulo Urueña Molano adelantó juicio ordinario contra Elias Benrey para que éste fuera condenado a pagarle la suma de $ 10.000.00 a título de comisión "por la consecución del comprador de la casa número 15-69 y 15-79 de la carrera 8a de esta ciudad", los intereses legales de esta suma desde el 9 de diciembre de 1948 y

las costas del juicio. Como hechos fundamentales de la demanda, el apoderado del actor adujo los siguientes: "Primero. —En uno de los días de mil novecientos cuarenta y ocho (1948) anteriores al primero de abril de ese año, el señor Elias Benrey comisionó a mi representado señor Aristóbulo Urueña Molano para que consiguiera a quién venderle, entre otros bienes inmuebles, la casa de teja de barro y de dos pisos marcada con los números quince sesenta y nueve (15-69) a quince setenta y nueve (15-79) de la carrera octava (8ª) de esta ciudad. "Segundo. — Elias Benrey y mi representado Urueña Molano, acordaron que el primero le pagaría al segundo de los nombrados el dos por ciento de comisión sobre el precio que se obtuviera en la venta de los inmuebles, por el trabajo de ofrecer, buscar y conseguir el comprador de ellos. "Tercero. —Aristóbulo Urueña Molano, en cumplimiento de la comisión conferida por Elias Benrey, le ofreció la casa número quince sesenta y nueve (15-69) a quince setenta y nueve (15-79) de la carrera octava (8?) de esta ciudad, a los señores José Vicente Mogollón & Cía., representados en Bogotá por el señor Guillermo Merlano, el día primero de abril de mil novecientos cuarenta y ocho (1948). "Cuarto.—El señor José Vicente Mogollón negoció y le compró al señor Elias Benrey la casa número quince sesenta y nueve (1569) a quince setenta y nueve (15-79) de la carrera octava de esta

ciudad por la suma de quinientos mil pesos ( $500.000) y el contrato se perfeccionó por la escritura número cinco mil novecientos noventa y cuatro (5.994), de fecha nueve (9) de diciembre de mil novecientos cuarenta y ocho (1948), otorgada en la Notaría Cuarta de este Circuito. "Quinto.—El señor Elias Benrey no le ha pagado a Aristóbulo Urueña Molano la suma de diez mil pesos ($ 10.000.00) que son el dos por ciento (2%) que le corresponden de comisión sobre la suma de quinientos mil pesos ($ 500.000) en que fue vendido el inmueble aludido en el hecho anterior, por el trabajo de ofrecerlo hasta encontrar a los señores José Vicente Mogollón & Cía., para que le compraran, y está en mora de pagar esa suma desde el día nueve (9) de diciembre de mil novecientos cuarenta y ocho. "Sexto. —El señor Elias Benrey se niega a pagarle a mi representado el valor de la comisión y da como razón para no pagarla que ya se le pagó al señor Félix Jaramillo Isaza. pero-este señor no era ni lo es actualmente representante de Urueña Molano para recibir ese valor. "Séptimo. —El señor Elias Benrey le ha causarle perjuicios a mi representado por el incumplimiento en el pago de su trabajo de comisionista, porque él vive de lo que le produce su trabajo y no tiene renta ni entrada de dinero por ninguna otra fuente". Corrido el traslado de rigor al demandado Benrey, éste se abstuvo de contestar la demanda. El Juzgado 8° Civil del Circuito, en sentencia dictada, el 11

de febrero de 1952, condenó al demandado Benrey a pagar al demandante Urueña el valor de la comisión entre ellos ajustada sobre la venta del inmueble perteneciente al primero y ubicado en la carrera 8ª, números 15-69 a 15-79 de esta ciudad, y los intereses de dicha suma a partir de la fecha en que se perfeccionó la venta. Conforme al fallo, el valor de la comisión debería fijarse mediante el trámite previsto en el artículo 553 del C. J. Apelado el fallo por ambas partes el Tribunal Superior de Bogotá en sentencia proferida el 16 de enero de 1953 confirmó la condena con la sola reforma de fijar en la suma de $ 10.000.00 el valor de la comisión. El demandado interpuso recurso de casación contra la sentencia de segunda instancia, que concedido y admitido en legal forma corresponde ahora decidir en el fondo. II—Sentencia acusada La decisión de condena proferida por el Tribunal tiene su fundamento en las siguientes consideraciones: El mandato es un contrato realizado entre dos personas, mandante y mandatario, en virtud del cual la primera encarga a la segunda la gestión de uno o más negocios, por cuenta y riesgo de la primera, (art. 2142 del Código Civil). "El mandante al celebrar el contrato de mandato tiene en cuenta la competencia y actividad del mandatario en la realización de los negocios a él encomendados, y es en atención a esa actividad y competencia que celebra la convención. De conformidad con el artículo 2150 del Código Civil, aceptado el mandato, no podrá disolverse el vínculo contractual sino por mutua voluntad de las

partes. Pero al tenor de los artículos 2191 y 2193 de la misma obra, el mandante puede revocar el mandato a suarbitrio o el mandatario puede renunciarlo. En estos casos, el mandato termina sin que el contrato se resuelva, que es el caso contemplado en el artículo 2150. "El hecho de que el demandante pueda revocar el mandato en cualquier momento, no lo exonera de pagar las indemnizaciones y cumplir las obligaciones surgidas con ocasión de la realización del contrato; y es lógico que esto sea así, porque el comitente no puede estar sujeto a la voluntad del mandatario, más cuando éste, con sus gestiones causa perjuicios al mandante, ya sea por la realización de tales gestiones o por la demora o abandono en su ejecución. "Pero si el procurador se ajusta a las instrucciones que se le han dado, y realiza con diligencia y cuidado las gestiones ordenadas por el mandante, éste no puede, revocar el mandato sin indemnizar los perjuicios que con la revocatoria se acareen al mandatario, y sin pagar los honorarios convenidos en el contrato. Esto, porque toda revocatoria que se haga sin causa justificativa, da nacimiento a las indemnizaciones correspondientes. "La falta de éxito en las negociaciones realiza das por el apoderado no son causa justificativa para que el mandante quede exonerado de cumplir las obligaciones que nacen del mandato en 'favor del mandatario. Claro está que si la falta de éxito en las gestiones encomendadas proviene de la culpa del mandatario, o si los gastos hechos por éste tienen como fuente su imprudencia o negligencia, la obligación del comitente desaparece como consecuencia

de esa culpa. Pero fuera de estos casos de culpa del mandatario, las obligaciones del mandante son independientes del bueno o mal éxito del mandato, de conformidad con la Ley. "Las obligaciones del mandatario, según nuestro Código Civil, se reducen a las siguientes: Ejecutar el mandato en la forma prevista en el contrato; 2º No convertirse en contraparte 3° Tener al mandante al corriente de las gestiones realizadas durante el proceso de ejecución del mandato 4° Rendirle cuentas al comitente y 5o Abonar los intereses de los saldos, cuando sea el caso. "Las obligaciones del mandante, según el mismo Código, son las siguientes: 1º Proveer al mandatario de lo necesario para la ejecución del mandato; 2° Rembolsar los gastos hechos por el mandatario; 3º Indemnizar los perjuicios sufridos por el apoderado en la realización del mandato; 4º Pagar al mandatario los honorarios convenidos; y 5º Abonar al procurador los anticipos que haya hecho en la ejecución del mandato. "En los negocios de venta de fincas raíces en que interviene el mandatario o comisionista, las obligaciones principales de éste se reducen a poner toda su competencia y actividad al servicio del mandante para conseguir el cliente que haya de comprar el bien materia del contrato. "De las diferentes piezas que obran en el expediente se deduce que entre los señores Elias Benrey y Aristóbulo Urueña Molano, se celebró un, contrato de mandato, en virtud del cual el último se comprometía a conseguir la persona que debía comprarle al primero el inmueble situado en la carrera 8ª números 15-69 a 1579 de la actual nomenclatura de esta ciudad. Por la consecución del cliente, el señor Benrey se comprometió a pagar al señor Urueña Molano el dos por ciento del valor de la finca. El contrato tenía, pues, una causa real y lícita, no era contrario al orden público ni a las buenas costumbres y se celebró por personas capaces de obligarse, naciendo así para ellas obligaciones y derechos recíprocos "De las posiciones absueltas por el señor Elias Benrey (fl. 1 y S.S. Cuaderno N 1); de la carta dirigida por el señor Aristóbulo Urueña Molano (fl. 4); de las declaraciones de los señores Fernando Arango y Eduardo Tirado (fls. 3 S.S. C. No 2); y de la declaración 'del señor Guillermo Merlano (fl. 2 C. No 5); y de la declaración del señor Rafael Villegas J. (fl. 4 C. N" 6), se deduce la existencia del contrato de mandato celebrado entre el señor Benrey y el señor Urueña Molano y el cumplimiento por parte de éste último de las gestiones a él encomendadas para conseguir el comprador del inmueble mencionado en la demanda. En efecto: la declaración del señor Guillermo Merlano, Gerente de la Casa Mogollón, en esta ciudad, afirma que el señor Urueña Molano estuvo en varias ocasiones en su Oficina ofreciéndole algunas casas y lotes para la firma J. V. Mogollón, y que para cerciorarse de la seriedad de la oferta, le exigió que se la hiciera por escrito, lo que al efecto hizo el señor Urueña Molano, oferta que fue enviada al señor Mogollón a Cartagena. El

señor Benrey, por su parte, afirma que fue verdad que le dijo al señor Urueña Molano que mientras estaba ausente se entendiera con el señor Rafael Villegas, respecto al negocio de la venta del inmueble, pero que no procediera a la enajenación sin que le consultara primero para darle su aprobación, recomendación que estaba por demás, ya que, quien podía formalizar el contrato, legalmente, era el propio mandante señor Benrey. Esta circunstancia de que el señor Urueña Molano cumplía a cabalidad las órdenes del señor Benrey está corroborada con la afirmación del señor Rafael Villegas (fl. 4 C. Nº 6), quien dice que el señor Urueña iba mucho a la Oficina y conversaba con el señor Moisés Canetti, sobrino de Benrey, sobre las condiciones de venta de las propiedades referidas, varas cuadradas, etc., y el resultado de esas conversaciones se las comunicaba el señor Canetti al señor Benrey a Cali, sin que yo sepa exactamente a fondo el resultado'. "Sobre la época en que el señor Benrey revocó el mandato, según dice, conferido al señor Urueña Molano, no existe prueba directa, pero se puede deducir de las manifestaciones hechas por el demandado al absolver las posiciones, cuando dice que el negocio de la venta lo verificó el señor Félix Jaramillo cuando él se encontraba en Cali, y que la comisión fue arreglada con el señor Jaramillo por teléfono en ese momento y no antes. "Las negociaciones iniciadas por el señor Urueña Molano, o mejor, las conversaciones "sobre el negocio de la venta de las

propiedades del señor Elias Benrey con la firma J. V. Mogollón, fueron iniciadas en los primeros días del mes de abril de 1948, como se deduce de la carta que obra al folio 4 del cuaderno primero y de la declaración. ‘Del señor Guillermo Merlano. La escritura de venta correspondiente al inmueble en referencia se verificó en diciembre del mismo año, es decir, que las conversaciones sobre el negoció duraron por espacio de nueve meses, durante los cuales el señor Urueña estuvo desempañando su cometido' como hombre diligencia (sic) y práctico en esta clase de negociaciones. "Si bien es cierto que el negocio culminó con la intervención del señor Félix Jaramillo. No es menos cierto que sus oficios fueron de última hora y cuando supo por conducto de una hija del señor Merlano que la firma J. V. Mogollón iba a comprar el lote para la instalación de sus almacenes". "El Juzgado del conocimiento falló en abstracto por no haberse traído a los autos la prueba del valor a que ascendió la negociación hecha entre los señores J. V. Mogollón y Elias Benrey, pero esta prueba fue allegada en segunda instancia, y es ella la copia de la escritura número 5994 de 9 de diciembre de 1948, pasada en la Notaría 4ª de esta ciudad y contentiva del contrato de venía celebrado entre los señores José Vicente Mogollón y María Paulina Zubiría de Mogollón y el señor Elías Benrey, en donde consta que los primeros compraron al segundo la casa de que se ha hecho referencia, por la cantidad de quinientos mil pesos. Por consiguiente, la sentencia de primera instancia ha de reformarse en el sentido de

fijar la cantidad líquida a que debe ser condenado el demandado, siéndole de esta manera favorable el recurso, interpuesto por la parte actora. ¿No existe, un criterio definido para determinar si el contrato de mandato celebrado con el objeto cíe conseguir 3a persona que ha de comprar un inmueble, sea o no comerciante, se pueda definir como mandato comercial o mandato civil. La misma Cámara de Comercio manifiesta que hay costumbres variadas en cuanto a las consecuencias de este contrato; pero ,por cualquiera de los aspectos que se le mire se llega a la conclusión de que el mandante está obligado a remunerar al mandatario en la forma convenida en el contrato, cuando éste en el cumplimiento de su encargo ha obrado con prudencia y diligencia y obedeciendo estrictamente las instrucciones de su mandante, aún en el supuesto caso de que dichas gesticiies no sean coronadas con el éxito de la negociación. Tanto más claro surge esa obligación, cuando dichas gestiones han llevado a la realización eficaz del negocio, como en el caso que se estudia'. III—Demanda de casación El recurrente invoca la causal primera de casación y con base en ella formula ocho cargos a la sentencia, los cuales pueden resumirse así: 1°—Error de hecho en-la apreciación de las peticiones absueltas por el demandado por haber dado como probado, con base en ellas, un contrato de mandato, a consecuencia del cual violó las siguientes disposiciones sustantivas: los artículos 2142 y 2184 del C. C., por aplicación indebida, y los artículos 331 y 338 del C. de Comercio, por fraude de aplicación;

2º—Infracción directa de las siguientes disposiciones: el artículo 1767 del C. C., por falta de aplicación; artículos 91 y 93 de la Ley 153 de 1887 por interpretación errónea, y artículos 2149 del

C. C., por interpretación errónea y aplicación indebida; 3º—Falta de apreciación o apreciación errónea de varias pruebas, a consecuencia de lo cual el Tribunal incurrió en "el error de derecho que aparece de manifiesto en los autos —de no considerar como, comerciante .al señor Urueña Molano y como mercantiles las operaciones realizadas en su tráfico de comprar y vender fincas raíces por cuenta de sus clientes; y no considerar como aplicables de preferencia las disposiciones legales en materia comercial a esas operaciones, errores que lo condujeron a la violación por falta de aplicación" de los artículos 1º, 9º, 10º, 20, 65, 331, 332 y 333 del Código de Comercio y la infracción por aplicación indebida de los artículos 2142 y 2184 del C. C. 4º—Falta de apreciación de una comunicación de la Cámara de Comercio de Bogotá que indujo al Tribunal a up manifiesto error de hecho al prescindir de considerar como costumbre mercantil la certificada por dicha Cámara, violándose indirectamente los artículos 1°, 2o 'y 338 del C. de Co.; 12 — num.

X— y 20 de la Ley 28 de 1931, y 1602, 1603; 1621 y 2.189 —num. 2°— del C. C.;

5°—Error de hecho y de derecho en la apreciación de las posiciones absueltas por el demandado, que condujo al Tribunal a violar las siguientes disposiciones: por falta de aplicación: los artículos 1602, 1603, i.618, 1620, 1621; 1769 y 2189 —num. 29 del C. C. y 604, 605, 606 y 1609 del C. J.; y por aplicación indebida, los artículos 2150, 2191, 2193 y 2184 —num. 39 del C. C.; 6º—Error de derecho en la apreciación de los testimonios de Guillermo Merlano y Félix Jaramillo Isaza, con infracción de las siguientes disposiciones: por falta de aplicación, los artículos 1530, 1531, 1532, 1536, 1602, 1603, y 2189 —ord. 29— del C. C.; y por indebida aplicación e interpretación errónea los artículos 2191, 2193, 2150 y 2189 —num. 39— del C. C.; 7°—Falta de apreciación o apreciación errónea de los testimonios de Guillermo Merlano y Rafael Villegas, y de las posiciones del demandado, con infracción del artículo 1603 del C. C.; 8°—Infracción directa por falta de aplicación de los artículos 68 y 69 del Código de Comercio. IV—Examen de los cargos En la formulación del tercer cargo, él recurrente acusa la sentencia por falta de apreciación de las siguientes pruebas: "Del memorial firmado por el Dr. Joaquín Castro Oñate, apoderado que fue del demandante y que constituye una confesión

ya que el mencionado profesional lo acompañó a la demanda, memorial que aparece al fl. 8 del C. N° 1 y que en la parte que nos interesa para el cargo afirma que el señor Urueña Molano, tiene como profesión la de comprar y vender fincas raíces por cuenta de sus clientes, mediante una comisión sobre el valor total del inmueble cuya compra o venta se realice por su intermedio. Este hecho también es afirmado por los testigos señores Fernando Arango y Eduardo Tirado en la diligencia de ratificación de sus declaraciones que obran a los fls. 3 fte. a 5 vto., del C. Nº 2, pruebas estas que tampoco fueron apreciadas por el Tribunal. Las declaraciones de los señores Arango y Tirado no fueron apreciadas por el Tribunal para determinar el carácter mercantil o civil de las actividades en que se ocupa profesionalmente el señor Urueña Molano; estas pruebas fueron apreciadas para establecer con ellas, en el sentir del Tribunal, el contrato de mandato, por lo cual en el caso de que la H. Corte considere que las declaraciones de los mencionados señores Arango y Tirado, sí fueron estimadas, entonces acuso la sentencia de apreciación errónea de las mismas declaraciones". El recurrente afirme que por no haber apreciado tales pruebas el Tribunal, éste incurrió en "error de derecho que aparece de manifiesto en los autos" al no considerar como comerciante al demandante Urueña Molano y al no calificar sorno mercantiles las operaciones realizadas en su tráfico de comprar y vender fincas raíces por cuenta de sus clientes, por lo cual el sentenciador dejó

de aplicar los artículos I9, 99, 20, 65 y 332 del Código de Comercio y aplicó indebidamente los artículos 2142, 2148 del Código Civil. El tercer cargo formulado por el recurrente, a primera vista parece enderezado a atacar la sentencia por infracción indirecta de la ley sustantiva como resultado de error de hecho a causa de la no apreciación de las pruebas aludidas en la demanda de casación. En efecto, pudiera entenderse que a causa de que el Tribunal no hubiera considerado esas pruebas de las cuales resulta ciertamente que Urueña Molano tenía como profesión la de agenciar la compra y venta de bienes inmuebles por cuenta de sus clientes mediante comisión sobre el valor de cada negocio que se realizara por su mediación, lo violación de la ley se consumase como consecuencia de tal omisión. Pero interpretada en esta forma restringida la demanda de casación, el cargo no sería procedente en el presente caso. Porque el Tribunal no se detuvo a examinar si se hallaba o no demostrado tal hecho para aplicar la ley, y porque las partes en las instancias están de acuerdo en que Urueña Molano ejercía profesionalmente el oficio de corredor en materia de propiedad raíz. No existe, pues, consideración alguna del Tribunal sobre tal condición, y por ende no hay apreciación del sentenciador respecto de las pruebas de las cuales se deduce la calidad de comerciante. Al Tribunal debió parecer intrascendente la demostración del hecho referido, en lo tocante a la aplicación de la ley sustantiva al caso sub judice. Así que dentro de la facultad que tiene la Corte para interpretar racionalmente la demanda de casación, el tercer cargo

debe entenderse como de infracción directa de la ley sustantiva, sin conexión con la apreciación de los elementos probatorios hecha por el sentenciador. La Sala parte del supuesto verdadero de que las partes y el Tribunal aceptaron que Urueña Molano ejercía el oficio de corredor de bienes raíces, condición que por otra parte aparece claramente demostrada con las pruebas que cita el recurrente, producidas por el propio demandante. Para saber si fueron violadas las disposiciones sustantivas citadas por el recurrente, se hace necesario examinar previamente la naturaleza jurídica del corretaje en materia de propiedad raíz y los derechos del corredor con cuya intervención se concluye una compraventa de inmuebles. 1. —Según el numeral 13 del artículo 20 del C. de Co., son actos de comercio las operaciones de corretaje. Y de acuerdo con el num. 3º del art. 332 del mismo Código la correduría es una especie de mandato mercantil. Por otra parte, el artículo 66 de dicha obra expresa que el oficio de corredor "se considera por la ley como un ramo de comercio". Armonizando "estas disposiciones de la ley mercantil debe afirmarse que un acto aislado de corretaje no es siempre un acto de comercio. Pero siempre tendrá este carácter cuando se trata del ejercicio habitual y profesional del corretaje. "En realidad —como lo observa Jean Escarra— el criterio profesional o subjetivo viene a completar aquí el criterio objetivo y estas operaciones no tendrán interés, desde el punto de vista práctico, sino a virtud de su

repetición profesional". Y agrega el mismo autor que la jurisprudencia francesa parece reservar el carácter comercial al corretaje, sólo cuando se trata de un ejerció profesional y habitual (Jean Escarra, "Cous de Droit Commercial", 1952, N 122, págs. 79 y 80). "Son corredores —dice el artículo 65 del C. de Co. — los agentes intermediarios entre el comprador y el vendedor que, por su especial conocimiento de los mercados, acercan entre sí a los comerciantes y les facilitan sus operaciones". En realidad la anterior definición es incompleta, porque no comprende todas las especies de corretaje. El corredor puede intervenir en operaciones distintas de la compra y venta, como por ejemplo, respecto de transportes, seguros, etc. El corredor es un simple mediador: limita su intervención a poner en contacto dos contratantes para facilitar sus negociaciones; sin contraer personalmente ningún compromiso en nombre propio o ajeno, su tarea queda reducida a descubrir los contratantes para ponerlos en relación directa en orden al perfeccionamiento del negocio. Las funciones del corredor se diferencian de las del comisionista éste obra en representación del comitente o en nombre propio por cuenta de éste e interviene no sólo en los preparativos del contrato sino en la propia celebración del acto jurídico, mientras que aquél limita su actuación a las tareas preparatorias para aproximar a los interesados, comunicando las ofertas y contraciertas y allanando las diferencias entre ellos, de tal suerte que al llegar los contratantes a un acuerdo sobre las condiciones del negocio, el corredor desaparece de la escena quedando al cuidado de las partes el

perfeccionamiento del respectivo contrato en el cual no interviene ya aquél. El agente intermediario ha merecido el nombre de corredor porque va y viene, entre los contratantes en su tarea propia de lograr acercarlos para la celebración del negocio. El corredor puede recorrer estos pasos: a) buscar la persona interesada en negociar con el comitente dentro de las condiciones y propósitos contractuales de éste; b) comunicar a la parte interesada, una vez hallada, la voluntad del comitente de concertar el negocio e indagar las intenciones de aquél respecto de los términos de la oferta; c) trabajar el ánimo de la contraparte si no se muestra dispuesta a llevar a cabo el negocio; d) transmitir la aceptación del cliente al comitente y persuadir a éste, en caso necesario, sobre los términos del negocio convenidos por el corredor. En todas estas etapas de la intermediación aparece bien caracterizado el papel del corredor. 2. —La doctrina discute si el corredor es un verdadero mandatario. La mayoría de los autores le ruegan tal carácter.

Jean Escarra dice: "El corredor y el comisionista son mandatarios comerciales, pero sus mandatos que son variedades del mandato tal como es definido por el Código Civil, no son de naturaleza idéntica. El mandato del comisionista es un contrato de derecho comercial, el contrato de comisión, que produce efectos jurídicos propios. El mandato del corredor es demasiado menos caracterizado. Hay corredores, no hay, síricto sensu, un contrato de corretaje" (Obra citada, No 1062, pág. 708).

Lacour y Bouteron afirman: El corredor alquila sus servicios a los clientes que emplean su mediación en vista de la formación de contratos, generalmente comerciales. Su función consiste en buscar una contraparte a su cliente, por ejemplo, un comprador al que desea vender, y a poner les dos interesados en relación directa, pero no en concluir por sí mismo el negocie; en principio, el corredor no es un mandatario".

(León Lacour y Jacques Bouteron, "Precis de Droit Commerciai", T. I, N° 52, pág. 45). Planiol y Ripert exponen: "En realidad, la representación que es la regla general en el mandato civil, puede sin embargo quedar suprimida, sin que por ello deje de haber mandato: es lo que se da en el caso del testaferro (prete-nom). En materia mercantil, el contrato de comisión es igualmente un mandato, aun cuando el comisionista contraiga una obligación personal. El corredor sólo es mandatario en ciertos casos". (Planiol y Ripert, "Tratado Práctico de Derecho Civil Francés", T. XI, 1427, pág. 765). Agustín Remella examina ampliamente la cuestión en la siguiente forma: "Algunos escritores sostienen que la posición jurídica del mediador, en cuanto aproxima las partes y promueve un acuerdo, no es diversa de la del mandatario, y que por consiguiente la ejecución de su encargo representa preferentemente la ejecución de un mandato. El mediador sería requerido para interponerse en un negocio cuyas condiciones le son explicadas, para buscar al otro contratante y tratar con él y concluir en nombre del comitente, es

decir, como verdadero representante. Sólo que a veces sería representante de su comitente, y otras en cambio, contrataría con el mismo pero como representante de la otra parte, que de este modo, en lo que se refiere a la conclusión del contrato, vendría a ser su efectivo requirente. "Si así fuere, una primera diferencia importante surgiría entre el mediador civil y el mediador comercial en cuanto el primero, limitado a la parte meramente preparatoria del negocio, no podría elevarse a la posición jurídica de representante de una o de otra parte. Pero la asimilación no tiene razón de ser. En verdad la prestación del mediador es siempre de naturaleza material. Al obrar en su campo propio no realiza ningún acto jurídico puesto que la estipulación del contrato, que es el. Resultado de su intermediación, se produce entre las partes y su existencia jurídica se manifiesta solamente entre éstas sin consideración alguna al hecho de que el acuerdo entre las partes haya sido alcanzado mediante los esfuerzos y la cooperación del mediador. La conclusión del contrato es de importancia jurídica para él únicamente por su derecho a la comisión, la cual no le es debida de otra manera. Por consiguiente el mediador no puede asumir como tal la calidad de parte