CE-SEC2-EXP1980-N4111

CONCEJO MUNICIPAL - Facultades / ZONA VERDE - Cesión / COMPENSACIÓN / AVALUO - Práctica / DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE VALORIZACION MUNICIPAL / AVALUO - Objeto El inciso 2o. del art. 7o. de la ley 9a. de 1989, facultó a los concejos municipales para reglamentar todo lo relacionado con la cesión de zonas verdes, autorizando la compensación en dinero o en inmuebles. La entidad encargada de avaluar comercialmente un predio, en el caso en que la cesión obligatoria de zonas verdes por parte del urbanizador se compense en dinero, es en efecto el departamento administrativo de valorización municipal. El hecho de que el ente demandado haya solicitado al actor la práctica de dos avalúos, uno a cargo de catastro y el otro a cargo de la lonja de propiedad raíz, no significa que la administración estaba en la obligación de acogerlos, pues si bien le pudieron servir como base para fijar el avalúo que ella finalmente determinó, también lo es que no eran los únicos elementos a tener en cuenta, pues también lo fueron las negociaciones de otros predios ubicados en el mismo sector, llevadas a cabo con anterioridad a la del demandante. Si bien es cierto el art. 35 de la ley 9a. de 1989 hace parte también el capítulo III arriba mencionado, no lo es menos que el mismo si se refiere concretamente al evento en que las entidades públicas enajenen a los particulares inmuebles. En consecuencia, la interpretación adoptada por el tribunal respecto del art. 35 es compartida por la sala, en el sentido de que el objetivo del avalúo allí determinado es que el valor del predio a

negociar no sea inferior al establecido por Catastro.

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCION PRIMERA

Consejero ponente: LIBARDO RODRIGUEZ RODRIGUEZ

Santa Fe de Bogotá, D.C., veinticuatro (24) de abril de mil novecientos noventa y siete.

Radicación número: 4111

Actor: FABIÁN FERNÁNDEZ PAZ

Demandado: DIRECTORA DEL DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE VALORIZACIÓN MUNICIPAL La Sección Primera procede a dictar sentencia de segunda instancia para resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte actora, contra la sentencia proferida por el Tribunal Administrativo del Valle del Cauca, de fecha 5 de julio de 1996.

I. ANTECEDENTES a.- El actor, el tipo de acción incoada y las pretensiones de la demanda.

El señor Fabián Fernández Paz, a través de apoderado y en ejercicio de la acción de nulidad y restablecimiento del derecho, consagrada en el artículo 85 del C.C.A., demandó ante el Tribunal Administrativo del Valle del Cauca, la nulidad de las Resoluciones Núms. 088 de 17 de marzo de 1994 y 269 del mismo año, expedidas por la Directora del Departamento Administrativo de Valorización Municipal. Como consecuencia de lo anterior, solicita se declare que el precio para efectuar la negociación de la zona verde a cargo del demandante es el fijado por el avalúo administrativo No. 0463, realizado por la Oficina de Catastro Municipal en septiembre 3 de 1993, que estableció un avalúo comercial, para el área de 150.34 M2, de diez millones quinientos veintitres mil ochocientos pesos

($10.523.800.oo). De igual manera solicita se ordene reintegrar al actor la suma de nueve millones veinte mil cuatrocientos pesos ($9.020.400.oo) pagada por él en exceso, sobre la cual se le deberá reconocer, desde el 5 de agosto de 1994, la devaluación monetaria de acuerdo con los índices de precios al consumidor y los intereses legales certificados por la Superintendencia Bancaria, y que a la sentencia se le dé cumplimiento en los términos de los artículos 176 a 178 del C.C.A. b.- Los actos acusados

Son los siguientes:

1. Resolución Núm. 088 de 17 de marzo de 1994, expedida por la Directora del Departamento Administrativo de Valorización Municipal, "Por medio de la cual se aprueba el avalúo y se establece una forma de pago del porcentaje de una zona verde de propiedad del señor Fabián Fernández Paz".

2. Resolución Núm. 269 de 6 de junio de 1994, por medio de la cual se resuelve el recurso de reposición interpuesto contra la resolución identificada en el numeral anterior, confirmándola y declarando agotada la vía gubernativa. c.- Las normas presuntamente violadas y el concepto de violación La parte actora considera que los actos demandados violan los artículos 2o., 29 y 84 de la Constitución Política; 2o., 3o., 34, 36 y 84 inciso 2 del C.C.A.; 9o., 10o., 11, 13, 15 y 18 de la Ley 9a. de 1989; 62 a 64 del Decreto Extraordinario 0659 de 31 de julio de 1986 (Código Urbano del Municipio de Cali);

123, 124 y 126 del Acuerdo Núm. 33 de 1979 (Estatuto de Valorización); y la Ley 1a. de 1943, por las razones que, bajo la forma de cargos, se sintetizan a continuación: Primer cargo: Se violó el artículo 2o. de la Constitución Política que propende por un "orden justo", al fijar la Administración, el valor del avalúo, en $20.214.115.oo, excediendo al del Catastro ($10.523.800.oo) en $9.690.315.oo.

Segundo cargo: De igual manera se desconoció el artículo 29 ibídem, que extiende el debido proceso a las actuaciones administrativas, ya que el ente demandado ordenó a costa del actor efectuar dos avalúos (el de Catastro y el de la Lonja de Propiedad Raíz), pero al momento de fijar el precio de la zona verde no los tuvo en cuenta. El artículo 36 del C.C.A., también violado, ordena que el contenido de una decisión administrativa debe ser adecuada a los fines de la norma que la autoriza y proporcional a los hechos que le sirven de causa.

Tercer cargo: Al analizar los actos acusados por ninguna parte se encuentra el "criterio de aplicación de la técnica comercial", ni tampoco los valores específicos de "transacciones anteriores efectuadas en el mismo sector", y mucho menos la definición de "un procedimiento legal", a los cuales se refiere la Resolución No. 269 de 1994 que se acusa.

Por el contrario, el antecitado acto, al hacer referencia al artículo 64 del Decreto Extraordinario No. 659 de 1986, hace una confesión contundente, al manifestar que aún cuando dicha norma dice que es el

Departamento Administrativo de Valorización Municipal el encargado de establecer los avalúos comerciales y los términos de la negociación "... no dice cómo debe establecerlos", razón por la cual no le queda a la Administración otra opción distinta a la de recurrir a los avalúos administrativos comerciales (de Catastro, de la Lonja de Propiedad Raíz y de las firmas avaluadoras), los cuales serán la base de la negociación. Si la Administración excede estos avalúos, tendrá que demostrar la razón que le asiste para ello, debiendo dicha actuación, que raya en lo discrecional, basarse en criterios técnicos ampliamente definidos y demostrados.

Cuarto cargo: La entidad demandada, ante la ausencia de una reglamentación específica para determinar los avalúos de las zonas verdes a negociar, no podía imponer como avalúo el fijado por la Comisión de Inmuebles de la Junta de Valorización, dado que dicha imposición desconoció los criterios señalados en la Ley 9a. de 1989 (que son los únicos reglamentados en forma general), violando así el artículo 84 de la Constitución Política que expresa que cuando un derecho o una actividad hayan sido reglamentados de manera general, las autoridades públicas no podrán establecer ni exigir permisos, licencias o requisitos adicionales para su ejercicio.

Quinto cargo: El Departamento Administrativo de Valorización Municipal, al emitir los actos demandados, violó sus propias normas, las cuales se encuentran en íntima concordancia con la Ley 9a. de 1989.

El artículo 126 del Acuerdo 33 de 1979 establece que la

entidad demandada es la encargada de efectuar todas las operaciones de venta de zonas verdes, en armonía con lo establecido en el artículo 123 del mismo estatuto. A su turno, el artículo 124 declara que los predios comprendidos en los precitados artículos serán de utilidad pública e interés social, al tenor de la Ley 1a. de 1943 y, desde luego, en concordancia con la Ley 9a. de 1989. Los artículos 13, 15 y 18 de la Ley 9a. de 1989 establecen el procedimiento para fijar los avalúos administrativos, procedimiento aplicable no solamente a la compra de inmuebles, sino a su venta.

Sexto cargo: El ente demandado desconoció los principios orientadores que rigen la actuación administrativa, consagrados en los artículos 2o. y 3o. del C.C.A.

En efecto, los actos acusados no tuvieron en cuenta los avalúos practicados por Catastro y la Lonja de Propiedad Raíz, contraargumentando la Administración que dichos avalúos fueron considerados por la Comisión de Inmuebles. Sin embargo, la Administración no explica las razones que llevaron a apartarse de los mismos, adoleciendo por lo tanto las resoluciones impugnadas de falta de motivación y sustentación, elementos fundamentales de un acto administrativo que fija el precio de un bien. Así las cosas, la Administración se alejó de su objeto, cual es la prestación de un buen servicio público y la efectividad de los derechos e intereses de los administrados, restándoles eficacia, al excederse en la fijación del precio de la zona verde a negociar. El avalúo de Catastro no fue objetado por el Departamento

Administrativo de Valorización Municipal, teniendo por lo tanto un carácter vinculante y obligatorio para la Administración, del cual ésta no se podía apartar, a menos que se hubieran interpuesto los recursos o aclaraciones tendientes a obtener su modificación o revocatoria.

Séptimo cargo: La Resolución 269 de 1994 alude al artículo 35 de la Ley 9a. de 1989 para expresar que el avalúo administrativo se toma como base de la negociación, de tal manera que ésta no se haga por debajo del valor fijado por Catastro Municipal, criterio válido para evitar el empobrecimiento de la Administración y para que la venta se haga en términos comerciales normales. Sin embargo, la norma no autoriza que la Administración se exceda al apartarse del avalúo, pues ello coloca al particular en condiciones "exorbitantes", en una negociación que como tal es consensual. d.- Las razones de la defensa La apoderada del Municipio de Santiago de Cali, expuso como argumentos de su defensa los siguientes (fls. 77 a 83 del Cdno. Ppal.): 1o. Los términos, competencias y procedimientos establecidos en la Ley 9a. de 1989 no se pueden aplicar a todas las adquisiciones de los entes territoriales, sino sólo en los aspectos taxativamente regulados en ella. A dicha conclusión se llega leyendo los artículos 13 a 16, que se refieren siempre a procesos de compraventa o de promesa de compraventa. 2o. Como en la Ley 9a. de 1989 no se tipifican los casos de avalúos de las negociaciones de zonas verdes, debe seguirse entonces los procedimientos y normas establecidas por el Municipio de Cali.

3o. El artículo 7o. de la Ley 9a. de 1989 permite la compensación en dinero u otros inmuebles para el caso de las zonas verdes, correspondiendo al Departamento Administrativo de Valorización Municipal la realización del avalúo, de conformidad con lo dispuesto en el Decreto Extraordinario 659 de 1986, debiéndose ceñir esta entidad a lo establecido en el Código Urbano (artículos 62 y 63) y al Decreto 628 de 1988, el cual adoptó mecanismos para adquirir algunos predios que integran el sistema de áreas verdes de la ciudad. 4o. El artículo 64 del Código Urbano señala que el Departamento Administrativo de Valorización Municipal es la dependencia encargada de establecer los avalúos comerciales y los términos de la negociación, pero no dice cómo establecerlos. Para establecer el valor del metro cuadrado se deben tener en cuenta los avalúos de Catastro y de la Lonja de Propiedad Raíz, sin que éstos sean inmodificables y obligatorios, pues es la Junta del Departamento de Valorización Municipal quien tiene la facultad de definir dichos avalúos, en su carácter de administradora y responsable del Fondo Rotatorio de Tierras Urbanas y su patrimonio, tal como lo consagra el literal g) del artículo 130 del Estatuto del Departamento Administrativo de Valorización Municipal. 5o. La Administración, en cumplimiento de sus fines y con criterio de aplicación de la técnica comercial en beneficio del Fondo Rotatorio de Tierras Urbanas, toma los avalúos y valora las transacciones anteriores realizadas en el mismo sector, todo lo cual sirve como parámetro de comparación para definir

un avalúo concreto, ajustado a la realidad. e. La actuación surtida De conformidad con las normas correspondientes previstas en el C.C.A., a la demanda se le dió el trámite establecido para el proceso ordinario, dentro del cual merecen destacarse las siguientes actuaciones: Por auto de 14 de diciembre de 1994 se admitió la demanda (fl. 59 del Cdno. Ppal.). Mediante proveído de 31 de marzo de 1995 se abrió a pruebas el proceso y se decretaron las pedidas por las partes (fl. 87 del Cdno. Ppal.). Por auto de 30 de noviembre de 1995 (fl. 113 del Cdno. Ppal.) se corrió traslado a las partes y al señor Agente del Ministerio Público para alegar de conclusión, derecho del cual hicieron uso la parte demandante (fl. 114 del Cdno. Ppal.) y la entidad demandada (fl. 120 ibídem). II.- LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA Mediante la sentencia recurrida el tribunal de origen denegó las pretensiones de la demanda, con fundamento en las consideraciones que se resumen a continuación (fls. 149 a 153 del Cdno. Ppal.): 1a. De conformidad con lo establecido en el inciso 2 del artículo 7o. de la Ley 9a. de 1989, a los concejos municipales se les delegó la facultad de regular todo lo relacionado con la cesión de zonas verdes, autorizando la compensación en dinero o en inmuebles. 2a. En desarrollo de esta delegación, el Concejo Municipal de Cali a su vez facultó al alcalde municipal, quien expidió el Decreto Extraordinario No.

0659 de 1986, dejando en cabeza del Departamento Administrativo de Valorización Municipal la facultad de establecer el avalúo comercial, para los eventos en que se autorizara la negociación por compensación (artículos 62, 63 y 64). 3a. Si bien es cierto que la anterior normatividad estableció que el valor del área a negociar sería liquidado de acuerdo con el avalúo comercial, no lo es menos que no fijó los parámetros para la determinación de ese avalúo, lo cual significa que quedó al arbitrio de la citada entidad establecerlos. Sin embargo, el artículo 63 mencionado, establece un criterio orientador, cuando, refiriéndose al valor del terreno a ceder, expresa que éste será "de acuerdo con el avalúo comercial para el precio de la tierra, en el sector de ubicación o parcelación". Bien podía entonces Valorización Municipal apartarse de los avalúos de Catastro y de la Lonja de Propiedad Raíz de Cali, y determinar su propio avalúo, teniendo en cuenta, como lo expresan los testigos Dora Elena Duque, Víctor Gómez Gómez y Oscar Gutiérrez Duque, el valor del metro cuadrado en negociaciones realizadas en la misma zona y para la misma época. Invariablemente, a excepción del predio del actor, el valor del metro cuadrado, precio comercial establecido por Catastro, osciló entre $150.000.oo y 170.000.oo; luego el valor de $70.000.oo estaba muy distante de ser el precio de la tierra en esa zona. No es explicable que para los predios de los señores Ramón Velasco y Cecilia Vinasco, ubicados en la misma zona del predio del actor, el precio del metro cuadrado fuera $170.000.oo.

4a. Al actor le llama la atención que el precio finalmente establecido haya sido superior en un 85% al avalúo de Catastro, pero no así le llama la atención que éste último sea inferior en mucho más del 100%, respecto de los avalúos establecidos para los demás predios. 5a. El avalúo de Catastro no era de obligatoria aceptación y por lo tanto bien podía Valorización Municipal apartarse del mismo, máxime cuando no se ajustaba a los precios que, según el mismo Catastro, tenía para esa época la tierra en la zona. 6a. El avalúo comercial era necesario en el proceso de determinación del valor de la zona a compensar, en la medida en que por disposición legal este valor no podía ser inferior al establecido por Catastro (artículo 35 de la Ley 9a. de 1989). 7a. Valorización Municipal no cometió exceso en el avalúo, ya que no colocó el valor máximo que para la zona había establecido catastro ($170.000 M2), ni tampoco asumió la posición invariable que había adoptado en los demás casos, esto es, tomar el valor mayor determinado por la Lonja, que para la zona en cuestión osciló entre $150.000 y $170.000, pues sólo estableció la suma de $130.000 M2. III.- FUNDAMENTOS DEL RECURSO La parte demandante recurrió la decisión adoptada por el fallador de primera instancia, sustentando su desacuerdo con la sentencia en las razones que se exponen a continuación (fls. 155 a 160 del Cdno. Ppal.): 1a. La providencia apelada presenta una evaluación parcial del acervo probatorio, al no tener en cuenta el dictámen pericial rendido en el proceso, donde se concluyó que el precio del metro cuadrado en el lote del actor,

para septiembre de 1993, era de $70.000.oo. 2a. La sentencia recurrida al referirse a los testigos acepta la mención que éstos hacen en el sentido de que "...se tuvo en cuenta el valor del metro cuadrado en negociaciones realizadas en la misma zona para la misma época". Los testigos Dora Elena Duque y Víctor Gómez Gómez, afirmaron que el precio se tomó teniendo en cuenta negociaciones anteriores realizadas en el mismo sector con la Sociedad Exagán y la Sociedad Explotaciones Agrícolas y Ganaderas La Lorena, e incluso con Inversiones el Edén, haciéndose necesario revisar el expediente, por cuanto la Administración no demostró la existencia de las negociaciones con las sociedades mencionadas. El Municipio en el Anexo 1 relacionó negociaciones ulteriores a las del demandante, por lo cual no es posible utilizarlas como "parámetros", pues eran inexistentes al momento de la valoración de la zona a compensar por el actor (septiembre de 1993). El Tribunal acogió los testimonios sin someterlos a una rigurosa crítica. 3a. El a quo tomó como puntos de referencia hechos posteriores que no fueron concomitantes ni precedentes a la actuación administrativa impugnada, pues las transacciones mencionadas en el Anexo 1 fueron realizadas después de la de la parte actora. La de ésta última se aprobó mediante Resolución 088 de 17 de marzo de 1994, en tanto que las transacciones que se anuncian en el citado anexo se aprobaron en los meses de abril y mayo de 1994. La posición invariable de Catastro, que tuvo en cuenta el fallador de primera instancia, fue adoptada con posterioridad a la situación del actor,

como también lo fue el precio establecido para otros casos no asimilables al del señor Fernández Paz, y por lo tanto, no eran aplicables como referencia o parámetro. 4a. El Tribunal hace apreciaciones sobre el mercado de la tierra sin un sustento técnico que al menos tenga en cuenta los avalúos de la Lonja de Propiedad Raíz y de la Oficina de Catastro Municipal, olvidando que en la determinación de los precios de los inmuebles el factor ubicación juega un papel muy importante. En consecuencia, al referirse el a quo a los predios de los señores Raúl Velasco y Cecilia Vinasco, no tuvo en cuenta que éstos están ubicados en vías consolidadas, pavimentadas y con servicios, aspectos determinantes en la valoración y los cuales no se presentaban en el predio del demandante. 5a. La sentencia desconoce los mecanismos idóneos señalados en la Ley 9a. de 1989 para la negociación de predios por parte de la Administración, aceptando que ésta puede fijar a su arbitrio los precios de las negociaciones de las zonas verdes a compensar. Los artículos 13, 15 y 18 de la Ley 9a. de 1989 establecen el procedimiento para fijar los avalúos administrativos, el cual es aplicable no solamente a la compra de bienes inmuebles, sino también a su venta. Valoración Municipal exigió a la parte actora la práctica de un avalúo administrativo comercial por parte de Catastro Municipal, para luego rechazarlo sin mediar argumentación alguna. Lo cierto es que dicho avalúo es un instrumento idóneo aportado por la Ley 9a. de 1989, la cual regula, entre otras, la

compraventa de bienes por parte de la Administración. No hay razón para aceptar, como lo acepta la sentencia apelada, que el avalúo administrativo consagrado en el artículo 35 de la Ley 9a. de 1989 se aplica solamente para evitar que el valor del predio a negociar sea inferior al establecido por Catastro, y no como un acto administrativo que liga a la Administración en su resultado. No en vano el Estatuto de Usos de Suelo de Santiago de Cali (Acuerdos 30 de 21 de diciembre de 1993 y 10 de 15 diciembre de 1994), en su artículo 48, parágrafo único, determinó que las negociaciones sobre cesiones de zonas verdes se harán de acuerdo con el avalúo comercial realizado por Catastro Municipal. IV.- EL CONCEPTO DEL MINISTERIO PUBLICO La señora Procuradora Novena Delegada ante esta Corporación se encuentra de acuerdo con lo decidido por el fallador de primera instancia, en el sentido de que la oficina encargada de regular todo lo relacionado con la cesión de zonas verdes, incluyendo la de avaluar comercialmente el área a negociar, es el Departamento Administrativo de Valorización Municipal, de conformidad con el inciso 2o. del artículo 7o. de la Ley 9a. de 1989 y los artículos 62 y 64 del Decreto Extraordinario No. 0659 de 1986, expedido por el Alcalde de Cali. El recurrente afirma que la providencia apelada ignoró que los predios que sirvieron de sustento para calificar de subvalorado al predio del actor están ubicados sobre vías consolidadas, pavimentadas y con servicios, aspectos de

los que no goza el predio del demandante. Frente a lo anterior, la representante del Ministerio Público considera que no es cierto, ya que dicho predio goza de características similares a las de los predios comparados; el hecho de que el predio del demandante no se encuentre ubicado sobre una vía principal y que la mitad de su calzada estuviera sin pavimentar, es precisamente la razón para que el valor a él señalado sea inferior al de los predios con él comparados. V.- CONSIDERACIONES DE LA SALA En primer término, el recurrente se encuentra inconforme con la valoración que dió el a quo a las pruebas obrantes en el proceso, concretamente respecto del dictamen pericial y los testimonios rendidos dentro del proceso. A folios 212 a 220 obra el dictamen rendido, en el cual se dice que no se encontró en el expediente información alguna sobre negociaciones que se hubieran efectuado para la época en que se llevó a cabo la del señor Fernández, y que, por el contrario, lo que aparecen son informes posteriores determinados en el cuadro denominado "Compensación de zonas verdes realizadas por el DAVM en los meses de marzo, abril y mayo de 1994". El cuadro al cual se refieren los peritos (Anexo 1) se encuentra a fl. 69 del Cdno. Ppal., y en efecto compara los valores señalados, tanto por Catastro Municipal, la Lonja de Propiedad Raíz y el Departamento Administrativo de Valorización Municipal, en el período comprendido entre marzo y mayo de 1994, para diferentes predios, entre ellos el del actor. Para la Sala el hecho de que las negociaciones frente a las cuales se compara la del demandante sean posteriores a la de éste no conlleva la

nulidad del acto administrativo acusado, pues lo cierto es que unas y otras fueron llevadas a cabo no sólo para la misma época, sino también respecto de predios ubicados en la misma zona. Además, es de observar que el menor valor asignado por el ente demandado corresponde al del predio del actor, a quien se le fijó como valor la suma de $130.000.oo M2, en tanto que a los demás propietarios de los predios ubicados en la misma zona, se les fijaron valores que oscilan entre $150.000.oo y $230.000.oo M2. De otra parte, los testigos, Dora Elena Duque y Víctor Augusto Gómez Gómez, coinciden en afirmar (fls. 3 y 10 del Cdno. No. 4) que con anterioridad a la negociación llevada a cabo con el demandante, se llevaron a cabo negociaciones, en el mismo sector, con las sociedades Exagán, Explotaciones Agrícolas y Ganaderas la Lorena e Inversiones el Edén, en las cuales se fijó como precio del metro cuadrado, las sumas de ciento veinte mil y ciento cuarenta mil pesos. Respecto de lo afirmado por los antecitados testigos, la parte actora señala que en el expediente no obra prueba de tales negociaciones, frente a lo cual considera la Sala que, en primer lugar, debe tenerse en cuenta que los testimonios fueron recepcionados bajo la gravedad del juramento, y, en segundo lugar, que correspondía a la parte actora la carga de la prueba, en el sentido de demostrar que en realidad no se efectuaron dichas negociaciones. Ahora bien, estima el apelante que el fallador de primera

instancia al referirse a los predios de los señores Raúl Velasco y Cecilia Vinasco, no tuvo en cuenta que éstos están ubicados en vías consolidadas, pavimentadas y con servicios, aspectos de los que no gozaba el predio del actor. Sobre el particular, encuentra la Sala que tanto en el avalúo Núm. 463 llevado a cabo por Catastro Municipal (fls. 34 y 35 del Cdno. Ppal.) como en el practicado por la Lonja de Propiedad Raíz (fl. 39) sobre el predio del demandante, se dice que el sector donde se encuentra ubicado el mismo posee todos los servicios básicos y complementarios (energía, acueducto, alcantarillado, telefonía, salud, etc.), quedando por lo tanto desvirtuada la afirmación del actor, en el sentido de que el predio suyo carecía de los servicios básicos. De igual manera, observa la Sala que si bien es cierto que de conformidad con los citados avalúos dicho lote no se encuentra sobre una vía principal y que la media calzada del frente de su lote estaba sin construir, no lo es menos que también se dice que el mismo tiene "...buenas condiciones de vialidad (sic) y por consiguiente de accesibilidad a nivel de ciudad ya que se encuentra equidistante a varias vías arterias principales como la Av. Roosevelt, Calle 9a. y la Autopista Sur...". En consecuencia, esta Corporación se encuentra de acuerdo con lo expresado por la Procuradora Delegada, respecto de que la diferencia, en favor del demandante, del valor del metro cuadrado a él señalado en los actos objeto de controversia, frente al señalado para los otros predios, radica precisamente en el hecho de que el lote del demandante no se encuentra en una

arteria principal y que la media calzada no estaba construida. Tal y como lo afirma el a quo, el inciso 2 del artículo 7o. de la Ley 9a. de 1989, facultó a los concejos municipales para reglamentar todo lo relacionado con la cesión de zonas verdes, autorizando la compensación en dinero o en inmuebles. Según reza la parte enunciativa del Decreto No. 856 de 1986, en virtud de las facultades otorgadas por el Acuerdo Municipal No. 5 de 3 de febrero de 1986, el Alcalde de Cali dictó el citado decreto, el cual dispuso en sus artículos 62, y 64 lo siguiente: "ARTICULO 62.- Cuando se autorice la cancelación en dinero ante el Fondo Rotatorio de Tierras Urbanas, el valor del área a negociar será liquidado de acuerdo con el avalúo comercial del terreno donde se pretenda urbanizar o parcelar, más el valor del beneficio adquirido por el predio con las obras de adecuación de las zonas verdes a que está obligado a efectuar el urbanizador o parcelador". "ARTICULO 64.- La dependencia encargada de establecer los avalúos comerciales y los términos de negociación para los casos previstos en los artículos anteriores será el Departamento Administrativo de Valorización Municipal" (las negrillas son de la Sala). No queda entonces duda alguna de que la entidad encargada de avaluar comercialmente un predio, en el caso en que la cesión obligatoria de zonas verdes por parte del urbanizador se compense en dinero, es en efecto el Departamento Administrativo de Valorización Municipal. El hecho de que el ente demandado haya solicitado al actor la

práctica de dos avalúos, uno a cargo de Catastro y el otro a cargo de la Lonja de Propiedad Raíz, no significa que la Administración estaba en la obligación de acogerlos, pues si bien le pudieron servir como base para fijar el avalúo que ella finalmente determinó, también lo es que no eran los únicos elementos a tener en cuenta, pues también lo fueron las negociaciones de otros predios ubicados en el mismo sector, llevadas a cabo con anterioridad a la del demandante. En cuanto a que la entidad demandada debió atender el procedimiento prescrito en los artículos 13, 15 y 18 de la Ley 9a. de 1989 para fijar los avalúos, la Sala encuentra que dicho procedimiento es aplicable para los casos en que la Administración es quien adquiere los inmuebles. Así lo especifica el artículo 9o. del Capítulo III de la citada ley, denominado "De la Adquisición de Bienes por Enajenación Voluntaria y por Expropiación", contentivo de las normas citadas por el actor: "Artículo 9o. El presente Capítulo tiene como objetivo establecer instrumentos para la expropiación y adquisición de inmuebles..." (las negrillas son de la Sala). No obstante lo anterior, esta Corporación observa que si bien es cierto el artículo 35 de la Ley 9a. de 1989 hace parte también del Capítulo III arriba mencionado, no lo es menos que el mismo sí se refiere concretamente al evento en que las entidades públicas enajenen a los particulares inmuebles. En consecuencia, la interpretación adoptada por el tribunal respecto del artículo 35 es compartida por la Sala, en el sentido de que el objetivo

del avalúo allí determinado es que el valor del predio a negociar no sea inferior al establecido por Catastro. En efecto, dicha norma prescribe: "... el precio de venta no será inferior al avalúo administrativo especial practicado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi o la entidad que cumpla sus funciones" (para el caso, Catastro), sin que en parte alguna prohiba que el precio de venta pueda ser superior. Finalmente, el recurrente señala que el parágrafo único del artículo 48 del Acuerdo 10 de 15 de diciembre de 1994, determinó que las negociaciones sobre cesión de zonas ver