CSJ - STL6045-2023

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OMAR ÁNGEL MEJÍA AMADOR Magistrado ponente STL6045-2023 Radicación n.°101943 Acta 13 Bogotá, D. C., diecinueve (19) de abril de dos mil veintitrés (2023). La Sala resuelve la impugnación que CARLOS ALBERTO CITELLI PADILLA interpuso contra el fallo que la SALA DE CASACIÓN CIVIL profirió el 1 de marzo de 2023, dentro de la acción de tutela que el recurrente promovió contra la SALA CIVIL FAMILIA DEL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE PASTO y el JUZGADO PRIMERO CIVIL DEL CIRCUITO DE TÚQUERRES, trámite al cual fueron vinculadas las demás autoridades, partes e intervinientes en el proceso que originó el presente mecanismo constitucional.

I. ANTECEDENTES El ciudadano Carlos Alberto Citelli instauró acción de tutela con el propósito de obtener el ampa ro de sus derechos fundamentales al debido proceso y acceso a la administración de justicia, presuntamente vulnerados por las autoridades convocadas.Radicación n.° 101943

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Del análisis del escrito de tutela y de las pruebas obrantes en el expediente se puede extraer que Carlos Alberto Citelli Paredes presentó demanda en contra de Janeth Omaira Morán Rodríguez, con el fin de que se declarara que sufrió lesión enorme en el contrato de compraventa celebrado con la mencionada ciudadana, contenido en la Escritura Pública 3098 de 27 de junio de 2019 otorgada ante la Notaría Cuarta del Círculo

se declarara que sufrió lesión enorme en el contrato de compraventa celebrado con la mencionada ciudadana, contenido en la Escritura Pública 3098 de 27 de junio de 2019 otorgada ante la Notaría Cuarta del Círculo de Pasto, la cual fue aclarada mediante Escritura Pública 3325 de 9 de julio de 2019, y que, como consecuencia, se ordene a la demandada que cancelara el monto aducido como complemento del precio, o, en su defecto, se decretara la rescisión del contrato de compraventa. Subsidiariamente, pidió que se declarara la responsabilidad civil extracontractual de Janeth Omaira Morán Rodríguez en cuanto a los perjuicios materiales y morales que ha padecido como consecuencia de la posterior venta realizada por la demandada al Municipio de Ricaurte, correspondiéndole su conocimiento al Juzgado Civil del Circuito de Túquerres, bajo el radicado «2019-0041-00» El 21 de mayo de 2021, surtido el trámite de rigor, el juez de primer grado, entre otras determinaciones, resolvió: DECLARAR probadas las excepciones de mérito denominadas:

INDETERMINACIÓN E INEXISTENCIA DE UN PRECIO QUE

CONSTITUYA LESIÓN ENORME, JUSTO PRECIO – INEXISTENCIA DE

LESIÓN ENORME e IMPROCEDENCIA E IMPOSIBILIDAD DE

RESCINDIR LAS ESCRITURAS PÚBLICAS DE TITULARIDAD DEL

INMUEBLE y AUSENCIA DE RESPONSABILIDAD CIVIL

RESCINDIR LAS ESCRITURAS PÚBLICAS DE TITULARIDAD DEL INMUEBLE y AUSENCIA DE RESPONSABILIDAD CIVIL EXTRACONTRACTUAL, propuestas por la parte demandada, […]. SEGUNDO.- DECLARAR no probadas las excepciones de mérito

denominadas, IMPROCEDENCIA DE LA ACCIÓN RESCISORIA POR

LESIÓN ENORME EN VENTA POR MINISTERIO DE LA JUSTICIA y SITUACIÓN JURÍDICA DEL INMUEBLE – NATURALEZA RURAL, propuestas por la parte demandada, de conformidad con lo expuesto en la parte motiva de esta providencia TERCERO.- NEGAR las pretensiones de la demanda formulada por el señor CARLOS ALBERTO CITELLI PADILLA identificado con Cédula de 2Radicación n.° 101943

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Ciudadanía No. 87.550.064 en contra de la señora JANETH OMAIRA MORÁN RODRÍGUEZ identificada con Cédula de Ciudadanía No. 27.399.972. La anterior determinación fue apelada por el actor. El 8 de febrero de 2023, la Sala Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Pasto, al desatar el recurso de alzada, confirmó en su integridad el fallo del juez de primer grado y condenó en costas a la parte vencida. El accionante cuestionó que el juez de primer grado desconoció de forma arbitraria, y sin argumentación alguna, los lineamientos legales por medio de los cuales se elaboran los peritajes, puesto que, en ningún

parte vencida. El accionante cuestionó que el juez de primer grado desconoció de forma arbitraria, y sin argumentación alguna, los lineamientos legales por medio de los cuales se elaboran los peritajes, puesto que, en ningún momento se contrapuso la normatividad aplicable con el avaluó presentado dentro del proceso, obteniendo como resultado una apreciación subjetiva del titular del despacho, por cuanto no justificó de forma alguna su decisión. Aclaró, que, en su criterio, el fallo proferido en esa instancia no tuvo sustento alguno, y que, en el mismo se configuró una vía de hecho. Precisó que los peritos de la contra parte, en la audiencia, indicaron que si el mueble fuera urbano, como era en ese caso, se debía aplicar el método residual, es decir como lo concluyó su peritazgo. Por otra parte, alegó que el Tribunal no realizó un análisis profundo de los peritajes aportados, puesto que pasó por alto las contradicciones que se presentaron en su formulación, ya que en algunos «títulos se trataba al inmueble como bien ubicado en zona rural, y en otros conos bien ubicados en zona urbana, circunstancia que implica una evidente falta de técnica en la formulación del peritaje, por cuanto los valores variarían 3Radicación n.° 101943 SCLAJPT-12 V.00 considerando la naturaleza rural o urbana de los muebles en cuestión», situación que derivó que el perito erróneamente hubiese determinado el bien inmueble de carácter urbano, dándole mayor valor probatorio a los peritajes aportados por la parte demandada. Afirmó que el juez colegiado estableció el valor del inmueble

bien inmueble de carácter urbano, dándole mayor valor probatorio a los peritajes aportados por la parte demandada. Afirmó que el juez colegiado estableció el valor del inmueble sustentándose en meras apreciaciones personales, que no obedecían a las disposiciones objetivas y reglamentadas por medio de las cuales debían establecer el valor del inmueble y que sustentó el valor del mismo a partir de la compraventa por medio de la cual adquirió los inmuebles el 16 de octubre de 2014, por un valor que en su momento ascendió a la suma de $70.000.000, así como al proceso de expropiación «2019 – 00019 – 00», promovido por la Alcaldía Municipal de Ricaurte donde se realizó una oferta de compra del inmueble, a través de la Resolución 2382 de 10 de diciembre de 2018, por el valor de $450.116.250,oo, suma que en el año 2019, se incrementó conforme a nuevo avalúo realizado por la misma entidad demandante, y ascendió a $498.750.000,oo, valor finalmente cancelado por la alcaldía del municipio de Ricaurte. Añadió que en el expediente existía un avalúo prestado por «PIEDAD INES BURBOS donde otorga un valor de CUATROCIENTOS CINCUENTA MILLONES CIENTO DIECISÉIS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA PESOS ($450.116.250), documento no es una prueba pericial dentro del asunto, sino una prueba documental, razón por la cual, resulta totalmente arbitrario la estimación por parte del juez, dándole un

CINCUENTA PESOS ($450.116.250), documento no es una prueba pericial dentro del asunto, sino una prueba documental, razón por la cual, resulta totalmente arbitrario la estimación por parte del juez, dándole un valor pericial a la precitada, misma quo no goza del mismo valor, por cuanto su inmersión dentro del proceso no estaba encaminada a establecer el valor real del inmueble, resultando en una falsa apreciación de la prueba», medio probatorio con el cual, en su sentir, vulneró su debido 4Radicación n.° 101943 SCLAJPT-12 V.00 proceso, sin que, además se hubiese determinado la naturaleza del inmueble. Agregó que los jueces de instancia no decretaron una prueba de oficio, a fin de esclarecer las certificaciones suscritas por el secretario de planeación del municipio de Ricaurte obrantes en el proceso, ante la confusión que generaron sobre la ubicación urbana o rural del inmueble. Insistió que los jueces de instancia obviaron la valoración objetiva de los peritajes, estableciendo el valor de estos a partir de criterios personales, sin atender las normas regulatorias de la materia, sin una argumentación suficiente respecto a las normas que regulan la elaboración de peritajes, sin que además cuestionaran las incongruencias presentadas en el peritaje de la parte demandante, dándole, por el contrario, plena valoración probatoria, teniendo como resultado una « injusta, fundada en una indebida valoración probatoria». Con base en lo anterior, acudió a este mecanismo constitucional para obtener la protección de sus derechos fundamentales invocados y, para su

valoración probatoria, teniendo como resultado una « injusta, fundada en una indebida valoración probatoria». Con base en lo anterior, acudió a este mecanismo constitucional para obtener la protección de sus derechos fundamentales invocados y, para su efectividad, pretendió que se declarara la nulidad de las sentencias proferidas por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Túquerres y la Sala Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Pasto el 21 de mayo de 2021 y 8 de febrero de 2023, respectivamente dentro del proceso verbal de lesión enorme 2019-00041 y, como consecuencia, remitiera el proceso a la Jurisdicción Contenciosa Administrativa para que fuera repartido entre los Juzgados Administrativos, guardando validez de todo lo actuado.

II. TRÁMITE Y DECISIÓN DE INSTANCIA

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La Sala de Casación Civil de esta Corporación, mediante proveído de 23 de febrero del año en curso, admitió la acción de tutela, ordenó notificar a las autoridades convocadas y vincular a las autoridades, partes e intervinientes en el proceso que se censura, con el fin de que ejercieran su derecho de defensa. Dentro del término de traslado, Janeth Omaira Morán Rodríguez solicitó que se rechazara la acción de tutela por improcedente. El Juez Cuarto Civil del Circuito de Pasto informó que en ese despacho cursó proceso ejecutivo por «obligación de suscribir documentos, signado con el consecutivo interno 2018-00047-00, que

El Juez Cuarto Civil del Circuito de Pasto informó que en ese despacho cursó proceso ejecutivo por «obligación de suscribir documentos, signado con el consecutivo interno 2018-00047-00, que culminó con la suscripción de la escritura pública 3325 de 09 de julio de 2019 de la Notaría Cuarta del Círculo de Pasto, conforme las resultas del mismo trámite judicial». Aseveró que «en el presente asunto no se cuestiona la legalidad o inconstitucionalidad de dichas actuaciones, sino las que atañen a las desarrolladas en trámite judicial que cursa ante el Juzgado Primero Civil del Circuito de Túquerres (N), limito mi actuación a la validación o ratificación en la existencia de las mismas, y la indicación de que estas se desarrollaron con respeto de las garantías procesales y los derechos fundamentales de todos los actores procesales». La Jueza Civil del Circuito de Túquerres, luego de hacer un recuento de las actuaciones procesales surtidas en esa instancia, indicó que cada una de las pruebas allegadas al proceso fue analizada debidamente, otorgándosele el valor probatorio que consideró pertinente, motivando con suficiencia la providencia, tras efectuar un examen crítico de las pruebas que se practicaron en el debate probatorio, sin que, en su criterio, hubiese incurrido en irregularidad alguna que abriera paso al amparo de tutela solicitado. Para el efecto, allegó el link del expediente cuestionado. 6Radicación n.° 101943

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incurrido en irregularidad alguna que abriera paso al amparo de tutela solicitado. Para el efecto, allegó el link del expediente cuestionado. 6Radicación n.° 101943

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El magistrado ponente integrante de la Sala Civil Familia Laboral del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Pasto indicó que «el apoyo probatorio en que se basó la Sala para adoptar la decisión no fue “absolutamente” inadecuado, su valoración no es “manifiestamente” irrazonable, por lo que tampoco se ha incurrido en un error “ostensible”, “flagrante” y “manifiesto”, atributos aquí que no se configuran y por ende, no toda desavenencia o contraposición manifestada por la parte actora, se constituyen en motivos que ameriten la intervención del Juez Constitucional». Remitió el link del expediente. Surtido el trámite de rigor, en sentencia de 1 de marzo 2023, el juez constitucional de primera instancia negó el amparo invocado. Para el efecto, comenzó por precisar que, aunque el tutelante reprochó el fallo del Juzgado Primero Civil del Circuito de Túquerres, el análisis de esa Corporación se circunscribirá al emitido por la Sala Civil Familia del Tribunal Superior de Pasto, al cerrar el debate suscitado. Tras analizar dicha providencia, adujo que «independientemente que esa Sala aval [ara] o no las disertaciones transcritas, no emerge defecto alguno que estructure una «vía de hecho» como busca el querellante, quien aspira a imponer su propia visión acerca de la solución

que esa Sala aval [ara] o no las disertaciones transcritas, no emerge defecto alguno que estructure una «vía de hecho» como busca el querellante, quien aspira a imponer su propia visión acerca de la solución que debió darse a la contienda, sin que tal propósito acompase con la finalidad de la vía superlativa, cuyo objetivo no e [ra] servir de tercera instancia para rebatir los fundamentos de la autoridad judicial en el ámbito de sus competencias». Por último, señaló: En lo que concierna a la aspiración tendiente a que «se remite el proceso a la Jurisdicción Contenciosa Administrativa para que sea repartido entre los 7Radicación n.° 101943

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Juzgados administrativos, guardando validez de todo lo actuado, en consecuencia, se dicte sentencia con base a lo actuado dentro del proceso 2018– 308», se observa que no guarda relación con el número del proceso ni con lo aducido en el escrito genitor; por lo tanto, esta Sala se abstiene de emitir pronunciamiento alguno en tal sentido.

III. IMPUGNACIÓN Inconforme con la sentencia de primer grado, el accionante la impugnó y, para el efecto, expuso argumentos similares a los plasmados en el escrito de tutela.

IV. CONSIDERACIONES El artículo 86 de la Constitución Política establece que toda persona tiene derecho a promover acción de tutela ante los jueces, con miras a obtener la protección inmediata de sus derechos fundamentales cuando por acción u omisión le sean vulnerados o amenazados por cualquier autoridad

El artículo 86 de la Constitución Política establece que toda persona tiene derecho a promover acción de tutela ante los jueces, con miras a obtener la protección inmediata de sus derechos fundamentales cuando por acción u omisión le sean vulnerados o amenazados por cualquier autoridad pública o por particulares, en los casos previstos de forma expresa en la ley, siempre que no se cuente con otro medio de defensa judicial o cuando, de existir, la tutela se utilice como mecanismo transitorio para evitar la materialización de un perjuicio de carácter irremediable. Ha estimado la Corte que lo anterior solo acontece en casos concretos y excepcionales, cuando con las actuaciones u omisiones de los jueces se violenten en forma evidente derechos fundamentales, lo cual, se ha dicho, debe ponderarse con otros principios del Estado Social y Democrático de Derecho, especialmente, los concernientes a la cosa juzgada y la autonomía e independencia judicial. Previo a resolver el fondo del asunto, la Sala debe precisar que, si bien el recurrente en el escrito de tutela cuestiona la sentencia proferida 8Radicación n.° 101943 SCLAJPT-12 V.00 por el Juzgado Civil del Circuito de Túquerres, la Sala centrará el estudio del fallo proferido por el Tribunal, por ser el que zanjó la discusión dentro del trámite procesal cuestionado. Al descender al sub judice, encuentra la Sala que el problema jurídico estriba en determinar si la Sala de Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Pasto vulneró los derechos fundamentales del accionante al proferir la sentencia calendada el 8 de febrero de 2022,

jurídico estriba en determinar si la Sala de Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Pasto vulneró los derechos fundamentales del accionante al proferir la sentencia calendada el 8 de febrero de 2022, por medio de la cual confirmó la sentencia proferida por el juez de primer grado que negó las pretensiones de la demanda. Ahora bien, esta Sala de Casación Laboral debe entrar a dilucidar si de acuerdo con lo preceptuado en el artículo 6 del Decreto 2591 de 1991, como lo establecido por la Corte Constitucional en varias sentencias, entre ellas la CC SU-267-2019, el presente mecanismo cumple con las causales genéricas de procedencia de la acción de tutela contra decisiones judiciales, es decir, si acata los siguientes requisitos: (i) legitimación en la causa por activa; (ii) legitimación en la causa por pasiva; (iii) relevancia constitucional; (iv) subsidiariedad o agotamiento de los medios ordinarios y extraordinarios de defensa judicial; (v) inmediatez; (vi) de tratarse de una irregularidad procesal, que ésta tenga incidencia directa en la decisión; (vii) identificación de los hechos del caso y los derechos fundamentales presuntamente vulnerados; y (viii) que no se trate de una acción de tutela formulada contra sentencias adoptadas en procesos de tutela. Así, es importante indicar que: (i) Carlos Alberto Citelli Padilla se encuentra legitimado en la causa para presentar este mecanismo constitucional, en tanto fungió como demandante en el proceso censurado. 9Radicación n.° 101943

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(ii) Existe legitimación en la causa por pasiva, comoquiera que la

causa para presentar este mecanismo constitucional, en tanto fungió como demandante en el proceso censurado. 9Radicación n.° 101943

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(ii) Existe legitimación en la causa por pasiva, comoquiera que la súplica se dirige contra la autoridad que emitió la providencia reprochada. (iii) El asunto tiene relevancia constitucional, habida cuenta que involucra la posible vulneración de los derechos fundamentales invocados por la parte actora. (iv) No se cuestiona una sentencia de tutela. (v) La irregularidad tiene un efecto decisivo en la resolución del asunto. (vi) La parte identificó de manera razonable los hechos y derechos invocados. (vii) Se cumple con el requisito de inmediatez, frente a la providencia reprochada, proferida por la Sala Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Pasto, pues el término que ha transcurrido entre la fecha del proveído cuestionado, que data de 8 de febrero de 2023 y la presentación de la súplica -22 de febrero del año en curso, según acta de reparto-, es menos de seis (6) meses. (viii) Se satisface el presupuesto de subsidiariedad, como quiera que contra la providencia censurada no procedía recurso alguno. Conforme a lo anterior, y toda vez que se advierte el cumplimiento de los requisitos generales de procedencia de la acción de tutela respecto de la providencia cuestionada, evidencia esta Colegiatura que el Tribunal no incurrió en ninguna de las causales específicas, descritas, entre otras sentencias, en fallo CC SU-116-2018, esto es: 10Radicación n.° 101943

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no incurrió en ninguna de las causales específicas, descritas, entre otras sentencias, en fallo CC SU-116-2018, esto es: 10Radicación n.° 101943

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Defecto orgánico, que ocurre cuando el funcionario judicial que profirió la sentencia impugnada carece, en forma absoluta, de competencia. Defecto procedimental absoluto, que surge cuando el juez actuó totalmente al margen del procedimiento previsto por la ley. Defecto fáctico, que se presenta cuando la decisión impugnada carece del apoyo probatorio que permita aplicar la norma en que se sustenta la decisión. Defecto material o sustantivo, que tiene lugar cuando la decisión se toma con fundamento en normas inexistentes o inconstitucionales, o cuando existe una contradicción evidente y grosera entre los fundamentos y la decisión. El error inducido, que acontece cuando la autoridad judicial fue objeto de engaños por parte de terceros, que la condujeron a adoptar una decisión que afecta derechos fundamentales. Decisión sin motivación, que presenta cuando la sentencia atacada carece de legitimación, debido a que el servidor judicial incumplió su obligación de dar cuenta de los fundamentos fácticos y jurídicos que la soportan. Desconocimiento del precedente que se configura cuando por vía judicial se ha fijado un alcance sobre determinado tema y el funcionario judicial desconoce la regla jurisprudencial establecida. En estos eventos, la acción de tutela busca garantizar la eficacia jurídica del derecho fundamental a la igualdad. Violación directa de la Constitución, que se deriva del principio de supremacía de la Constitución, el cual reconoce a la Carta Política como documento

garantizar la eficacia jurídica del derecho fundamental a la igualdad. Violación directa de la Constitución, que se deriva del principio de supremacía de la Constitución, el cual reconoce a la Carta Política como documento plenamente vinculante y con fuerza normativa. En efecto, el amparo no tiene vocación de prosperidad, en tanto que, la providencia proferida por la Sala Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Pasto el 8 de febrero de 2023, no se vislumbra arbitraria o caprichosa. Por el contrario, se observa que dicha autoridad judicial actuó dentro del marco de la autonomía e independencia que le es otorgada por la Constitución y la ley, y con fundamento en la realidad procesal. Es así como, el Tribunal al desatar el recurso de apelación interpuesto por el demandante contra la sentencia de primer grado, centró la controversia jurídica en definir si, conforme al material probatorio obrante en el plenario, era posible determinar si existió o no lesión enorme en la compraventa realizada por las partes de este litigio 11Radicación n.° 101943

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Luego de rememorar las generalidades de la figura jurídica de la lesión enorme, con fundamento en lo expuesto en la sentencia CSJ SC10291-2017 y lo previsto en el artículo 1946 del Código Civil, refirió que para la prosperidad de las pretensiones de rescisión por lesión enorme en un contrato de compraventa, dependían de asumir adecuadamente la carga de acreditar de manera fehaciente dos situaciones la primera, el precio pactado en la negociación, y la segunda, el valor real del inmueble

en un contrato de compraventa, dependían de asumir adecuadamente la carga de acreditar de manera fehaciente dos situaciones la primera, el precio pactado en la negociación, y la segunda, el valor real del inmueble para la fecha de suscripción del contrato. A continuación, indicó: […]el contrato que se pretende rescindir a través del ejercicio de la acción de lesión enorme es una compraventa de bien inmueble consignada en la escritura pública No. 3089 del 27 de julio de 2019, misma que fue aclarada mediante escritura No. 3325 del 9 de julio de 2019, protocolizada en la Notaría Cuarta del Círculo de Pasto, la cual versa sobre los predios denominados Cartagena Guayabal, Cartagena y Cartagena, identificados con No. de matrícula inmobiliaria 242-1557, 242-4125 y 242-511 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Barbacoas, los cuales forman un solo globo o lote de terreno. Continuando con el análisis, debe resaltarse que, el precio pactado aparece en primera medida en un contrato de promesa de compraventa respecto de los predios ya aludidos, suscrito el 13 de julio de 2017 entre los señores CARLOS CITELLI como vendedor y JANETH MORÁN como compradora. No obstante, ante el incumplimiento del acuerdo en mención, mediante sentencia del 1° de abril de 2019, el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Pasto, en virtud del proceso ejecutivo No. 201800047, ordenó la suscripción y posteriormente la protocolización de la escritura de los bienes sometidos a promesa de

del proceso ejecutivo No. 201800047, ordenó la suscripción y posteriormente la protocolización de la escritura de los bienes sometidos a promesa de compraventa. Ahora, conforme aparece en el plenario y sin necesidad de realizar mayores precisiones al respecto, está demostrado que la suscripción del contrato de compraventa entre las parte involucradas en este litigio, se realizó en virtud de la orden judicial contenida en el fallo proferido al interior del proceso ejecutivo singular por obligación de suscribir documentos No. 2018 – 00047 – 00, […]. […] Nótese entonces que las órdenes judiciales impartidas al interior del mencionado proceso ejecutivo, no pueden ser equiparables o asimilables en sus efectos, como si de una venta por decreto judicial se tratase, como es el 12Radicación n.° 101943 SCLAJPT-12 V.00 caso, por ejemplo, cuando se ordena la venta en pública subasta de bienes en diligencia de remate, pues de lo único que se trató es de la suscripción forzada de unos documentos a efectos de adelantar las gestiones tendientes a protocolizar la correspondiente escritura pública de compraventa conforme al mandamiento de rúbrica librado al interior del pertinente proceso ejecutivo, es decir, que dentro de los mandatos jurisdiccionales, no se encontraba el precio ya que tanto este, como las demás estipulaciones habían sido acordadas por las partes en el contrato de promesa. Seguidamente, refirió que al interior del mencionado proceso ejecutivo, únicamente se propusieron cuatro excepciones, y ninguna de ellas se refirió a inconformidades con un supuesto bajo precio pactado, a

partes en el contrato de promesa. Seguidamente, refirió que al interior del mencionado proceso ejecutivo, únicamente se propusieron cuatro excepciones, y ninguna de ellas se refirió a inconformidades con un supuesto bajo precio pactado, a saber «“incumplimiento de las obligaciones por parte de la parte ejecutante”», «“Cláusula de resolución pactada en el contrato suscrito entre las partes”», «“incertidumbre sobre la circulación de los dineros con que se cubriría la obligación”» y por último, « “imposibilidad de cumplir la finalidad a que lleva la acción ejecutiva que se adelanta en su despacho”», motivo por el cual adujo que lo sucedido en el mencionado proceso ejecutivo, en manera alguna podía servir de base para pretender la prosperidad de las pretensiones de lesión enorme que ahora se discutían, pues lo que ahí acontecido no tenía incidencia en ese caso. Luego, acotó: En claro lo anterior, basta con la lectura de la escritura de compraventa suscrita entre las partes3, para determinar que el valor de la negociación ascendió a DOSCIENTOS CINCUENTA

MILLONES DE PESOS ($250.000.000.oo).

Así, teniendo claridad respecto del precio pactado, queda entonces por verificar cuál era el valor real del inmueble comprometido en el negocio, para la fecha de suscripción del contrato de promesa de compraventa, es decir, para año 2017, ello debido a que la fecha límite de pago de las 3 cuotas acordadas, fue el 29 de diciembre de 2017. Frente a tal aspecto se recuerda “Por su lado, el justo precio es un elemento que se mide en relación con el

ello debido a que la fecha límite de pago de las 3 cuotas acordadas, fue el 29 de diciembre de 2017. Frente a tal aspecto se recuerda “Por su lado, el justo precio es un elemento que se mide en relación con el tiempo del respectivo contrato y para cuyo propósito la prueba técnica, como el dictamen, es acaso la más idónea, según fue anotado en la sentencia de casación que antecede a esta”. Del análisis de la prueba técnica, refirió: 13Radicación n.° 101943 SCLAJPT-12 V.00 […] durante el trámite de la primera instancia la parte demandante aportó un avalúo realizado por el perito Hernán Albán Hidalgo, mientras que la demandada allegó otro, correspondiente al informe rendido por el perito Álvaro Hidalgo Hidalgo; no obstante, en atención a la reforma de la demanda presentada, el extremo pasivo reveló al plenario un nuevo avalúo elaborado por los señores Álvaro Hidalgo Hidalgo y José Luis Montero Montenegro. En consecuencia, la Sala cuenta con tres avalúos con el fin de determinar el elemento axiológico bajo análisis, sobre cuál es el valor real del inmueble comprometido en el litigio a la fecha de celebración de la promesa de compraventa. Así, el avalúo rendido por el ingeniero civil Hernán Albán, inicia con la información básica o general del inmueble, la información catastral, la mención de los documentos que le fueron suministrados, denotando la descripción general del sector, su titulación e información jurídica, las generalidades del predio, la descripción y características del bien, la investigación económica, el

de los documentos que le fueron suministrados, denotando la descripción general del sector, su titulación e información jurídica, las generalidades del predio, la descripción y características del bien, la investigación económica, el método de avalúo, y el resultado de los precios a la fecha de valoración, y que, en atención a la característica urbana del bien, los métodos utilizados para determinar el valor comercial del bien inmueble fueron los de comparación o de mercado, el de costo de reposición, y la técnica residual, sumado a la consideración de dos ofertas de lotes con servicios listos para su construcción ubicados junto a la zona, como una idea de comportamiento del mercado inmobiliario del sector. Más adelante, en lo que interesa a esta Colegiatura, el perito dentro del acápite de descripción general del sector, destacó que, de conformidad con la reglamentación urbanística, el tipo de suelo sobre el cual recaen los bienes en vilo, es de tipo urbano, ello en atención a la certificación obtenida el 11 de octubre de 2017 por la secretaría de planeación municipal de Ricaurte del 11 de octubre de 2017, estimando que, para ese año, equivalía a SETECIENTOS NOVENTA Y UN MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL CIENTO VEINTITRÉS PESOS ($791.252.123), fecha que según lo anotado por la parte actora, debía tenerse en cuenta para la estimación del justo precio del predio, por cuanto, si bien la