TSDJ ANT SCF - 05686318900120200001601-(24-05-2024)

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REPÚBLICA DE COLOMBIA

RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO

SALA CIVIL – FAMILIA

Medellín, veinticuatro (24) de mayo de dos mil veinticuatro (2024)

Magistrado ponente

DARÍO IGNACIO ESTRADA SANÍN

Sentencia de 2ª instancia No. 17 Demandante Carlos Mario Vásquez Vásquez Demandado José Joaquín Ortega Valencia Proceso Resolución de Contrato de Promesa de Compraventa Radicado No. 05686 3189 001 2020 00016 01 Procedencia Juzgado Promiscuo del Circuito de Santa Rosa de Osos. Decisión Acertó la juzgadora de instancia al calificar como una condición indeterminada aquella contenida en la cláusula cuarta del contrato de promesa, en tanto la condición allí fijada impone una insuperable incertidumbre respecto de la época precisa en la que deb ían los promitentes contratantes suscribir la escritura pública de compraventa del inmueble identificado con el Folio de Matrícula Inmobiliaria Nro. 025 -24106 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Santa Rosa de Osos, teniendo como desenlace tal irregularidad la nulidad absoluta del acuerdo preparatorio , razón por la que se CONFIRMA la sentencia enrostrada.

Sentencia discutida y aprobada por acta No. 167

Se procede a resolver la apelación in terpuesta por la parte accionante frente a la Sentencia proferida el día 29 de agosto de 2022 por el Juzgado Promiscuo del

Sentencia discutida y aprobada por acta No. 167

Se procede a resolver la apelación in terpuesta por la parte accionante frente a la Sentencia proferida el día 29 de agosto de 2022 por el Juzgado Promiscuo del Circuito de Santa Rosa de Osos, dentro del proceso verbal declarativo de resolución2

de contrato de promesa de compraventa cursado en dicho despacho a solicitud del señor Carlos Mario Vásquez Vásquez contra el señor José Joaquín Ortega Valencia.

I. ANTEDECENTES 1.1. Elementos fácticos

El día 24 de mayo de 2018, el señor José Joaquín Ortega Valencia suscribió contrato de promesa de compraventa en el que se comprometió a vender al s eñor Carlos Mario Vásquez Vásquez el inmueble identificado con el Folio de Matrícula Inmobiliaria Nro. 025-24106 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Santa Rosa de Osos. Acordaron los contratantes que el precio justo a pagar sería la suma de $475.000.000, cifra que sería cancelada de contado por el señor Carlos Mario Vásquez Vásquez en favor del señor José Joaquín Ortega Valencia. Además, convinieron que la entrega material del inmueble tendría lugar tres meses después contados desde el 24 de mayo de 2018. En ese estado de cosas, y en aras de acatar el acuerdo contractual, el señor José Joaquín Ortega Valencia solicitó la entrega del bien a quien lo ocupaba para ese momento, manteniéndolo desde entonces desocupado por 4 meses. El señor Carlos Mario Vásquez Vásquez incumplió el contrato de promesa de compraventa en tanto llegado el día 24 de agosto de 2018 no se acercó a recibir el

momento, manteniéndolo desde entonces desocupado por 4 meses. El señor Carlos Mario Vásquez Vásquez incumplió el contrato de promesa de compraventa en tanto llegado el día 24 de agosto de 2018 no se acercó a recibir el lote de terreno que se había obligado a comprar al señor José Joaquín Ortega Valencia. Las partes contratantes acordaron que las escrituras públicas de compraventa se suscribirían en el instante de la cancelación total de la deuda, sin embargo, el señor Carlos Mario Vásquez Vásquez no ha pagado el precio pactado aun con los distintos requerimientos que en ese sentido ha efectuado el señor José Joaquín Ortega Valencia.3

En virtud de los hechos expuestos, solicitó que se declare que el señor Carlos Mario Vásquez Vásquez incumplió el contrato de promesa de compraventa reseñado y, en consecuencia, se declare resuelto el vínculo negocial y se condene al contratante incumplido al pago de la cláusula penal y los perjuicios ocasionados. 1.2 Trámite y oposición. Mediante auto del 21 de febrero de 2020 el Juzgado Promiscuo del Circuito de Santa Rosa de Osos admitió la demanda ordenando imprimirle el procedimiento ordinario consagrado en el artículo 368 del Código General del Proceso y ordenó la comunicación de lo actuado al enjuiciado. Enterado el señor Carlos Mario Vásquez Vásquez de la acción promovida en su contra, a través de su procurador judicial, contestó la demanda precisando que ciertamente suscribieron un acuerdo privado que denominaron “ contrato de compraventa de una finca”, siendo falso que lo rubricado se trate de un contrato de

contra, a través de su procurador judicial, contestó la demanda precisando que ciertamente suscribieron un acuerdo privado que denominaron “ contrato de compraventa de una finca”, siendo falso que lo rubricado se trate de un contrato de promesa de compraventa pues de su contenido se concluye que no cumple con los requisitos esenciales previstos en el artículo 1611 del Código Civil, teniendo en cuenta que no se especificaron los linderos del lote de terreno ni que se trataba de aquel con el Folio de Matrícula Inmobiliaria Nro. 025-24106 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Santa Rosa de Osos. Señaló que es cierto que el valor del inmueble objeto de negociación se fijó en $475.000.000 y que la entrega material del inmueble tendría lugar tres meses después contados desde el 24 de mayo de 2018 , mismo día en el que también firmarían la escritura pública de venta. Indicó que no corresponde a la verdad su presunto incumplimiento, en tanto siempre se allanó al acatamient o de sus obligaciones a pesar de la indeterminación del contrato, puesto que se dirigió a la notaría de Santa Rosa de Osos el día 24 de agosto de 2018, fecha en la que finalizaba el conteo de los 3 meses después de la firma del contrato, sin embargo, el se ñor José Joaquín Ortega Valencia no compareció en esa oportunidad.4

Es por ello que afirmó actuar siempre de buena fe al allanarse a cumplir lo acordado en el contrato firmado y a lo convenido verbalmente con el señor José Joaquín Ortega Valencia, siendo que es el demandado quien ha intentado infructuosamente comunicarse con el señor Carlos Mario Vásquez Vásquez para que cumpla las

en el contrato firmado y a lo convenido verbalmente con el señor José Joaquín Ortega Valencia, siendo que es el demandado quien ha intentado infructuosamente comunicarse con el señor Carlos Mario Vásquez Vásquez para que cumpla las prestaciones a su cargo, razones por las que se opuso a las pretensiones incoadas en su contra y formuló aquellas excepciones de mérito que denominó “ buena fe y cumplimiento contractual”, “ nulidad absoluta e inexistencia del contrato”, “allanamiento a cumplir – cumplimiento de las obligaciones unilaterales” y “cobro de lo no debido”. A través de memorial, el extremo accionante solicitó la reforma a la demanda pretendiendo modificar una de las fechas esgrimidas en el escrito inicial, al precisar que la entrega real del inmueble prometido en venta debía hacerse a los 3 meses de la rúbrica del contrato, esto es, contados desde el 2 4 de mayo de 2018 y no desde el año 2019 como erróneamente se había señalado. 1.3. La sentencia del a quo. Mediante providencia del 29 de agosto de 2022 proferida por el Juzgado Promiscuo del Circuito de Santa Rosa de Osos se resolvió declarar probada la excepción de mérito denominada “nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa” en relación al acuerdo suscrito el 24 de mayo de 2018 entre el señor José Joaquín Ortega Valencia y el señor Carlos Mario Vásquez Vásquez; declarando además la improcedencia de las restituciones mutuas en tanto ninguna de las partes se allanó a cumplir configurándose el mutuo disenso, sin que hubiese lugar a condena en perjuicios ni a la cláusula penal.

improcedencia de las restituciones mutuas en tanto ninguna de las partes se allanó a cumplir configurándose el mutuo disenso, sin que hubiese lugar a condena en perjuicios ni a la cláusula penal. Consideró la juzgadora de instancia que pudo acred itarse a través de la intencionalidad de los contratantes que su propósito era el de suscribir una promesa de compraventa para hacer constar por escrito el momento en el que habrían de suscribir el instrumento público, el instante de recibir el precio pact ado y cuándo ocurriría la entrega material del bien, esto es, definiendo el carácter transitorio del acuerdo, por lo que el estudio sobre los presupuestos de existencia y validez5

contractual recaería sobre esa tipología preparatoria y no sobre la compraven ta propiamente dicha. Bajo ese panorama y analizado el contrato bajo el tamiz del artículo 1611 del Código Civil subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, señaló en lo que refiere a que “(…) la promesa contenga un plazo o condición que fije la ép oca en que ha de celebrarse el contrato”, que el acuerdo preparatorio celebrado entre el señor José Joaquín Ortega Valencia y el señor Carlos Mario Vásquez Vásquez prevé en su cláusula cuarta que: “(…) El vendedor hará entrega del lote de terreno al comprador pasado tres meses a partir de la fecha y el traspaso de las escrituras públicas se realizarán a la cancelación total de la deuda” De allí, a voces de la a quo, puede colegirse que el inmueble objeto del contrato sería entregado por el promitente vendedor al promitente comprador una vez trascurridos 3 meses desde el 24 de mayo de 2018, fecha en la que se suscribió el

sería entregado por el promitente vendedor al promitente comprador una vez trascurridos 3 meses desde el 24 de mayo de 2018, fecha en la que se suscribió el documento y que se haría la correspondiente escritura pública una vez cancelada la deuda. Así, el valor a pagar estaba perfectamente determinado, esto es, $475.000.000, sin embargo, no se estableció plazo o fecha cierta para el pago de esa obligación dineraria y tampoco se precisó la calenda y la notaría en la que concurrirían para la rúbrica del instrumento público. En ese sentido, des tacó que la jurisprudencia ha exigido que la única condición compatible con el ordinal 3° del artículo 1611 del Código Civil en consideración con la función que allí cumple es aquella condición caracterizada por ser determinada, por cuanto sólo esa modalidad permite la determinación de la época en la que debe celebrarse el contrato prometido sin que exista incertidumbre sobre el instante preciso en el que ocurrirá la condición. Con todo, y en apoyo a las previsiones de los artículos 1740 y 1741 del Código C ivil, consideró la juzgadora de instancia que la falta de tal requisito que la ley prescribe para el valor del mismo contrato de promesa produce su nulidad absoluta.6

Reconoció además que, al margen de la no acreditación de los requisitos establecidos por la ley, las partes contratantes estuvieron prestas a llevar a cabo el contrato prometido, por lo que se hacía necesario analizar a cargo de quién estuvo el incumplimiento de las obligaciones pactadas. Al respecto, coligió que hubo un incumplimiento recíproc o entre las partes por cuanto no se pactó una fecha determinada en la que habría de otorgarse la correspondiente escritura pública

el incumplimiento de las obligaciones pactadas. Al respecto, coligió que hubo un incumplimiento recíproc o entre las partes por cuanto no se pactó una fecha determinada en la que habría de otorgarse la correspondiente escritura pública supeditándose a la cancelación total de la deuda lo que generó circunstancias de confusión, evasión y contradicción en lo acordado, siendo ello indicativo de la intención de las partes de alejarse del cumplimiento prestacional configurándose entonces el mutuo disenso. 1.4. Impugnación y trámite en segunda instancia A través de su apoderado judicial, la parte demandante interpuso recurso de alzada en contra de lo resuelto al considerar que la sentencia proferida adolece de falta de motivación en tanto la juzgadora de instancia solo se limitó a dar claridad a las pruebas allegadas y practicadas para declarar la nulidad del contrato. Agregó que se trasgredió el artículo 1611 del Código Civil por cuanto el contrato objeto de la controversia, a su juicio, cumple con los presupuestos allí esbozados. Máxime cuando en la etapa de fijación del litigio se tuvo por probado que la entrega del predio se haría a los 3 meses desde la rúbrica de la promesa, es decir, el 24 de agosto de 2018. Y es que, así se señaló en el escrito de reforma de la demanda sin que mereciera comentario o manifestación alguna del enjuiciado, por lo que debió darse aplicación a lo consagrado en los artículos 96 y 97 del Código General del Proceso en lo relacionado con los hechos que se deben presumir ciertos ante la falta de contestación de la demanda. Explicó que no puede dársele aplicación al

darse aplicación a lo consagrado en los artículos 96 y 97 del Código General del Proceso en lo relacionado con los hechos que se deben presumir ciertos ante la falta de contestación de la demanda. Explicó que no puede dársele aplicación al artículo 1611 del Código Civil en el caso concreto en razón a las modificaciones que se efectuaron a lo acordado de forma inicial precisamente para que se adecuara a las previsiones de la norma en cita. Señaló que la juzgadora de instancia trajo a colación el artículo 1741 del C ódigo Civil para declarar nulo el contrato, sin embargo, si no hubiese pasado por alto la totalidad de las probanzas incorporadas las resultas del trámite hubiesen sido7

distintas por cuanto “(…) hay casos en que las partes suscriben contratos que sin duda cumplen con los requisitos del artículo 1611 del Código Civil pero en la modificación de los acuerdos del contrato u obligación se desbordan y dejan a la suerte las obligaciones o acuerdos del contrato”. En ese sentido, indicó que se desconocieron los memo riales, la contestación de la demanda, la no contestación a la corrección de la demanda y las solicitudes adelantadas por el extremo demandante para clarificar la identificación del inmueble. Además, refirió que se inobservó el acuerdo o modificación del c ontrato preparatorio que tuvo lugar entre las partes, quienes convinieron que se suscribirían las escrituras públicas una vez le fuera desembolsado un CDT al demandado desde la Cooperativa Financiera de Antioquia –CFA-, habiéndose acreditado la existencia del referido CDT, en palmaria trasgresión de lo previsto en los artículos 164, 165, 167 y 244 del Código General del Proceso.

la Cooperativa Financiera de Antioquia –CFA-, habiéndose acreditado la existencia del referido CDT, en palmaria trasgresión de lo previsto en los artículos 164, 165, 167 y 244 del Código General del Proceso. Con todo, reprochó que en el análisis probatorio que desplegó la juzgadora de conocimiento no se asignó mérito a la modificación d el contrato de promesa de compraventa que ocurrió en el instante en el que las partes se acercaron a la notaría el día 24 de agosto de 2018 en virtud a que el vendedor debía identificar correctamente el inmueble a través de su correspondiente matrícula inm obiliaria y en razón a que el comprador, por su parte, aún no contaba con el dinero que debía pagar, por lo que convinieron una nueva fecha para la suscripción del instrumento público. Acuerdo que se acompasa a las reglas del artículo 1611 del Código Civil y que impide que se declare la nulidad de lo pactado, motivo por el que solicitó que se revoque lo resuelto y, en su lugar, se acceda a las pretensiones resolutorias promovidas.

II. CONSIDERACIONES 2.1. Requisitos formales Es prioritario advertir la presencia de los presupuestos procesales necesarios para considerar válidamente trabada la relación jurídico -procesal. Así le asiste competencia al juez de primer grado para conocer del proceso y al Tribunal para8

resolver la alza da de acuerdo con el principio de consonancia; los sujetos enfrentados en la litis ostentan capacidad para ser parte y procesal, dada su condición de personas en ejercicio de sus derechos a través de sus apoderados o representantes legales con adecuado eje rcicio del ius postulandi . Igualmente, la

enfrentados en la litis ostentan capacidad para ser parte y procesal, dada su condición de personas en ejercicio de sus derechos a través de sus apoderados o representantes legales con adecuado eje rcicio del ius postulandi . Igualmente, la demanda está en debida forma al satisfacer los requisitos mínimos de ley. Frente a los presupuestos materiales de la sentencia de mérito, hay inexistencia de las denominadas excepciones litis finitae como la renunc ia o el desistimiento. Asimismo, desde el principio se afirmó la simple coincidencia entre la titularidad procesal y sustancial. Por lo demás, no se vislumbra algún hecho constitutivo de nulidad que afecte el juicio resolutorio de contrato de promesa de compraventa que se surtió por el trámite adecuado bajo la salvaguarda del derecho de defensa y la tutela jurisdiccional. 2.2. Problema Jurídico. El problema jurídico consiste en determinar, delanteramente, si confluyen los presupuestos de validez y existenc ia del contrato de promesa de compraventa objeto de controversia, para luego, una vez verificados sus plenos efectos jurídicos, identificar a cargo de cuál contratante es atribuible el incumplimiento que se predica de aquella convención preparatoria. 2.3. Análisis de caso Superada sin miramientos aquella discusión respecto de la nominación contractual asumida por las partes, para clarificarse que se está ante las prestaciones sinalagmáticas de una promesa de compraventa, debe comentarse que el contrato preparatorio no produce obligaciones para quienes la celebran a no ser que reúna los requisitos concurrentes que establece el artículo 1611 del Código Civil, subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887.

preparatorio no produce obligaciones para quienes la celebran a no ser que reúna los requisitos concurrentes que establece el artículo 1611 del Código Civil, subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887. Es así que las solemnidades previ stas en esa norma son de las denominadas ad substantiam actus, siendo que la validez del acto depende de su estricta acreditación. La promesa es, conforme lo señalado, un contrato solemne que para que produzca efectos debe cumplir con tales formalidades se gún lo ordena el9

artículo 1500 del Código Civil. Tales solemnidades, impuestas por intereses de orden público, no pueden ser derogadas ni por las partes ni por el juez. En consecuencia, la inobservancia de tan solo uno de aquellos requisitos deriva en la nulidad absoluta del acto, en virtud de lo dispuesto en el artículo 1741 del Código Civil, que en su inciso primero establece que “(…) la nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas”. Con todo, el artículo 1611 del Código Civil dispone que “(…) la promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes:

1. Que la promesa conste por escrito.

2. Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil.

1. Que la promesa conste por escrito.

2. Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil.

3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato.

4. Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales”. (subrayas propias)

Entre los requisitos previstos por la norma trasuntada destaca aquel enmarcado en el numeral 3°, de angular trascendencia en el presente juicio, que impone a los contratantes señalar con precisión la época en la que ha de perfeccionarse el acuerdo de voluntades prometido, lo que tiene que hacerse mediante la fijación de un plazo o una condición que no deje en incertidumbre aquél momento futuro, ni a las partes ligadas de manera indefinida. Presupuesto que a juicio de la juzgadora de instancia no fue posible extraer del contenido del contrato de promesa de compraventa celebrado el día 24 de mayo de 2018 entre el señor José Joaquín Ortega Valencia como promitente vendedor y el10

señor Carlos Mario Vásquez Vásquez como promitente comprador del inmueble identificado con el Folio de Matrícula Inmobiliaria Nro. 025 -24106 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Santa Rosa de Osos, puesto que lo precisado en la cláusula cuarta del anotado contrato preparatorio no es preciso, claro y exacto de cara a determinar la fecha en la que los contratantes debían asistir a la rúbrica de la escritura pública que diera lugar a las prestaciones prometidas.

en la cláusula cuarta del anotado contrato preparatorio no es preciso, claro y exacto de cara a determinar la fecha en la que los contratantes debían asistir a la rúbrica de la escritura pública que diera lugar a las prestaciones prometidas. Y es que la clá usula cuarta del contrato de promesa de compraventa objeto de análisis indicó que: “(…) EL VENDEDOR hará entrega del lote de terreno AL COMPRADOR pasados tres meses a partir de la fecha y el traspaso de las escrituras públicas se realizarán a la cancelación total de la deuda”. En criterio de la a quo, el acápite contractual trasuntado permite identificar la fecha en la que se haría efectiva y exigible la entrega material del lote de terreno, en tanto habiéndose suscrito el contrato preparatorio el 24 de mayo de 2018 bien podía colegirse, sin necesidad de mayores esfuerzos, que el 24 de agosto de 2018 sucedería tal cosa; no obstante no ocurre lo mismo con el i nstante en el que se rubricaría la escritura pública de compraventa por cuanto no ofrece claridad suficiente respecto de la fecha, locación, momento y época en el que los promitentes contratantes debían acudir para celebrar el contrato de compraventa que elimine la transitoriedad del vínculo preparatorio. Interpretación vehemente reprochada por el demandante quien adujo que, llegado el 24 de agosto del 2018, fecha en la que debía hacerse la entrega mater ial del predio, acordaron los partícipes negociales que modificarían lo pactado en razón a una serie de contratiempos que impedían la ejecución contractual fijada para ese día, por lo que convinieron variar la fecha de suscripción de la escritura pública de

predio, acordaron los partícipes negociales que modificarían lo pactado en razón a una serie de contratiempos que impedían la ejecución contractual fijada para ese día, por lo que convinieron variar la fecha de suscripción de la escritura pública de compraventa para el momento en el que le fuera desembolsado un CDT al señor Carlos Mario Vásquez Vásquez desde la Cooperativa Financiera de Antioquia – CFA-, siendo que, contrario a lo afirmado por la juzgadora de instancia, lo acontecido hace mucho más preciso el escenario obligacional pues determina con justeza las fechas en las que han de cumplirse las obligaciones.11

Pues bien, tras el análisis del clausulado contentivo de la promesa de contrato, esta Sala de Decisión considera que, en efecto, de lo allí consignado no es posible colegir la época en que ha de celebrarse el contrato de compraventa como resulta contractual de lo prometido en venta. Ello por cuánto si bien del clausulado puede colegirse la fecha puntual en la que ha de efectuarse una prestación de alta relevancia obligacional como lo es la entrega del inmueble, no sucede así respecto del instante en el que surge el compromiso contractual de suscripción de la escritura pública que concrete la trasferencia del dominio, echándose de menos la calenda precisa en la que debía llevarse a cabo tal obligación y sin que además se determine o haga determinable el escenario locativo en que concurrirán los contratantes a la rúbrica del contrato de compraventa como fin último del contrato preparatorio. Con todo, de la lectura de la cláusula cuarta del contrato preparatorio, bastaría con preguntarse ¿cuándo ocurrirá la cancelación total de la deuda? ¿A dónde

rúbrica del contrato de compraventa como fin último del contrato preparatorio. Con todo, de la lectura de la cláusula cuarta del contrato preparatorio, bastaría con preguntarse ¿cuándo ocurrirá la cancelación total de la deuda? ¿A dónde concurrirán las partes una vez se cancele la deuda para la firma del instrumento público?, para reconocer la incertidumbre presente en cada respuesta posible en torno a la época convenida entre las partes para la suscripción de la escritura pública de venta. Ahora, respecto de la presunta modificación a lo pactado inicialmente, el señor José Joaquín Ortega Valencia indicó que: “(…) En agosto llegamos a la notaría, los dos, qué necesito para hacerle las escrituras al señor, me dieron los datos, yo me fui para registro a sacar el certificado de libertad y tradición y ahí fue donde pasó el contratiempito, que falta este número, eso hay que buscarlo. Entonces él me dice - haciendo referencia al señor Carlos Mario Vásquez Vásquez- “mejor, porque la plata a mí no me la dan todavía, yo la tengo en un CDT y me la entregan a fines de septiembre”. “(…) Cumplidos los tres meses nos pusimos de acuerdo para ir, no había ningún inconveniente, se iba a hacer el negocio (…) yo le dije que tranquilo que eso lo solucionaba en estos días pero que recibiera la finca. La finca se la había mandado a entregar de sde finales de julio. Le dije yo a mi sobrino:12

“Dígale a ese hombre que reciba esa finca de una vez para que le vaya haciendo lo que hay que hacerle y él no la recibió. Se llegó la fecha –

“Dígale a ese hombre que reciba esa finca de una vez para que le vaya haciendo lo que hay que hacerle y él no la recibió. Se llegó la fecha – haciendo alusión al 24 de agosto de 2018y luego me dio la sorpresa y sacó un documento donde consta que fue con la plata, pero nosotros no habíamos quedado en eso, habíamos quedado en esperar el CDT y que llegara el papel para registro para el certificado de libertad y tradición. Luego de que llegó el papel para registro yo llamé al hombre, pero él ya había dispuesto de la plata y ya no tenía la plata, que ya no había negocio”. Por su parte, y sobre lo acontecido, el señor Carlos Mario Vásquez Vásquez señaló que: “(…) El error fue que no fuimos donde un abogado, sino que fuimos a la Papelería Maestra y ahí quedó que se haría todo en tres meses, del 24 de mayo y una persona que entienda sabe que da el 24 de agosto (…) luego, faltando 8 días yo lo llamé – refiriéndose al señor José Joaquín Ortega Valenciay le dije: “Don Juaco, vamos a alistar para que vamos a hacer los papeles porque yo ya tenía la plata porque yo ya tenía que cumplirle a los 3 meses, fue como el viernes antes del 24 porque el 24 dio como martes (…) lo busqué y fuimos a la notaría, qué necesitamos, y ya nos fuimos a conseguir un certificado de libertad y tradición, yo lo acompañé a él y ahí le dijeron a él “de todas las propiedades que tiene usted tienen nomenclatura, menos esa” – aludiendo al inmueble objeto de compraventa - entonces yo y a empecé a dudar de las cosas porque estábamos haciendo un negocio de mucha plata.

“de todas las propiedades que tiene usted tienen nomenclatura, menos esa” – aludiendo al inmueble objeto de compraventa - entonces yo y a empecé a dudar de las cosas porque estábamos haciendo un negocio de mucha plata.

Y ya me dijo el señor: “Yo le soluciono eso” y ya no le volví a escuchar la voz por ningún lado hasta el sol de hoy, no volví a hablar con él por ningún medio ni por ningún lado”.

Como puede verse, para la é poca en la que debía acaecer la entrega material del inmueble prometido en venta, esto es, para el 24 de agosto de 2018, existía plena indeterminación entre las partes acerca de la ejecución cierta del negocio, esto es, del instante en el que tendría lugar la rúbri ca de la escritura pública. De un lado, el promitente vendedor tenía la convicción de la extensión del plazo o condición hasta13

el mes de septiembre de 2018 momento en el que le sería desembolsado un CDT al señor Carlos Mario Vásquez Vásquez; mientras que, de otro lado, el promitente comprador explicaba contar con el dinero para el 24 de agosto de 2018, entorpeciéndose el desarrollo de lo pactado en razón a los escollos registrales que presentaba el lote de terreno objeto de negociación. Lo cierto es que esa disparidad de conciencia obligacional entre los contratantes tiene su génesis precisamente en la referida indeterminación de la promesa de compraventa en tanto, como se viene señalando, en su clausulado no se fij aron hitos temporales exactos y claros que demarcaran el momento en el que debían concurrir a la firma de la escritura pública que significara la transferencia del dominio, abriendo la posibilidad de que cada extremo interpretara conforme su

hitos temporales exactos y claros que demarcaran el momento en el que debían concurrir a la firma de la escritura pública que significara la transferencia del dominio, abriendo la posibilidad de que cada extremo interpretara conforme su interés lo que pudiere beneficiarlo valiéndose de la vaguedad del clausulado negocial. Y es que la inscripción “ (…) el traspaso de las escrituras públicas se realizará a la cancelación total de la deuda” haría viable que el pago del precio pudiera hacerse en cualquier momento condicionándose la suscripción del instrumento público solo a la ocurrencia de ello, generando un indeseado estado de zozobra prestacional entre los contratantes re specto de la época en que ha de celebrarse el contrato prometido. Ahora bien, si hipotéticamente se aceptase la existencia de la modificación aludida por el extremo recurrente al contrato preparatorio, se mantendría la indeterminación que se ha caracterizado, en tanto desembolsado el CDT al señor Carlos Mario Vásquez V