TSDJ CLO SC - 760013103012202100071-01-(10-10-2023)

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REPÚBLICA DE COLOMBIA

RAMA JUDICIAL

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CALI

SALA CIVIL

Magistrado Ponente: CARLOS ALBERTO ROMERO SÁNCHEZ

Santiago de Cali, diez de octubre dos mil veintitrés.

Proyecto discutido y aprobado en Sala Civil de Decisión, según acta No.89 de la fecha.

Proceso: Verbal de resolución de contrato.

Demandante: Hilda Lamprea Marín Demandada: Sandra Viviana Ramos Valencia Radicación: 76001-31-03-012-2021-00071-01

Asunto: Apelación de Sentencia

Sustentado el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, y vencido el respectivo término de traslado, procede el Tribunal, en atención a lo dispuesto en el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, a dictar sentencia escrita, a fin de resolver la a lzada formulada contra la sentencia proferida por el Juzgado Doce Civil del Circuito de Cali, dentro del proceso de la referencia.

SÍNTESIS DE LA DEMANDA Y SU CONTESTACIÓN

1.- En lo que interesa a esta instancia, se tiene que, m ediante apoderado judicial, la señora Hilda Lamprea Marín presentó demanda verbal en contra de Sandra Viviana Ramos Valencia, a fin de que se declare resuelto el contrato de promesa de compraventa de bien inmueble celebrado por ellas el 20 de noviembre de 2017, por no haberse pagad o la totalidad del precio al vencimiento del plazo estipulado, esto es, el 30 de abril de 2018 , con la consecuente

inmueble celebrado por ellas el 20 de noviembre de 2017, por no haberse pagad o la totalidad del precio al vencimiento del plazo estipulado, esto es, el 30 de abril de 2018 , con la consecuente restitución del bien materia del contrato.2

Refirió al efecto que el inmueble prometido se encuentra ubicado en el corregimiento de Pavas, jurisdicción del Municipio de La Cumbre, casa de habitación con piscina, identificado con la nomenclatura Calle 4 # 4 -44, y matrícula inmobiliaria No 370 -80570, con una cabida superficiaria de 1500 m2., que fue entregado real y materialmente a la promitente compradora demandada a la firma del contrato.

El precio acordado fue la suma de $250.000.000, que se pagarían así: la suma de $50.000.000 en la fecha de su scripción del contrato; la suma de $200.000.000 pagaderos en cuotas de $40.000.000 mensuales a partir del 30 de diciembre de 2017, perfeccionando la venta el 30 de abril de 2018, cuando sería firmada la escritura pública de compraventa en la Notaría Segund a del Círculo de Cali, lo cual fue incumplido por las partes, pues la promitente compradora solo ha pagado la suma de $150.000.000 adeudando un saldo de $100.000.000 que no ha sido cubierto hasta la presentación de la demanda , y conforme a lo previsto en el artículo 1930 del C.C., está facultada para demandar la resolución del contrato y la restitución del inmueble.

2.- La demandada compareció al proceso debidamente representada, y en oposición de lo pretendido formuló las excepciones de:

demandar la resolución del contrato y la restitución del inmueble.

2.- La demandada compareció al proceso debidamente representada, y en oposición de lo pretendido formuló las excepciones de: i) “Falta de leg itimación en la causa por activa” al no cumplir la demandante con las obligaciones descritas en las cláusulas tercera, cuarta y quinta del contrato de promesa de compraventa, “toda vez que la legitimación en la causa por activa asiste al contratante que cu mplió o se allano a cumplir” (sic).

1. “Pago total de la obligación” porque al ser la demandante “propietaria solo del 25% del valor del bien donde el justo precio no debe superar OCHENTA Y SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS ($87.500.000) y que hasta la fecha de la presente demanda ya se ha cancelado la suma de CIENTO SETENTA Y SIETE MILLONES DE PESOS MCTE ($177.080.000) (sic), por lo tanto, se concluye que existe un pago adicional por parte de la demandante, (sic) puesto que ha pagado más del justo precio del bien objeto del litigio”.3

1. “Falta de legitimación en la causa por pasiva” , porque la parte demandada se ha allanado a cumplir con sus obligaciones, siendo la demandante la causante de que el contrato no se haya perfeccionado, debido a sus engaños y al incumplimiento de sus obligaciones como es el caso de estar a paz y salvo con los impuestos, que el bien esté libre de gravámenes y pleitos pendientes.

Igualmente, el extremo pasivo formuló demanda de reconvención frente a su demandante, para q ue se declarara que, en el contrato de

de gravámenes y pleitos pendientes.

Igualmente, el extremo pasivo formuló demanda de reconvención frente a su demandante, para q ue se declarara que, en el contrato de promesa de compraventa suscrito entre las partes, se configuró lesión enorme en el precio estipulado por la vendedora, “ya que la cosa que se compra ($87.500.000Mcte) es inferior a la mitad del precio que se paga ($250.000.000)” (sic). Pidió, además, declarar “el pago total de la obligación” toda vez que la señora Sandra Viviana Ramos ya ha pagado la suma de $177.000.000 valor que supera el justo precio del inmueble, y en forma consecuencial se ordene a la demanda nte Hilda Lamprea Marín, restituir el excedente del precio aumentado en una décima parte, la suscripción de la escritura, su registro, y paz y salvo del inmueble.

LA SENTENCIA IMPUGNADA

La juez a quo tras declarar no probadas las excepciones propuestas por la demandada, declaró resuelto el contrato de promesa de compraventa materia del debate, como quiera que ésta, en calidad de promitente compradora incumplió tal pacto. En consecuencia, ordenó a la actora pagar a la demandada la suma de $68.741.469 como restitución del valor pagado, previa deducción de los frutos civiles reconocidos en su favor.

Respecto de la falta de legitimación en la causa por activa, la juzgadora precisó que la dem andada confunde tal concepto procesal cuando lo hace derivar de un presunto incumplimiento de las cláusulas tercera y cuarta del contrato por su contraparte , situación que no le

juzgadora precisó que la dem andada confunde tal concepto procesal cuando lo hace derivar de un presunto incumplimiento de las cláusulas tercera y cuarta del contrato por su contraparte , situación que no le impide a la actora radicar la demanda y a través de los medios4

probatorios demostrar que sí cumplió con sus obligaciones o que fue primero a quien le incumplieron el contrato.

En relación con la defensa de falta de legitimación en la causa por pasiva, basada en que la demandada se ha allanado a cumplir con sus obligaciones contractuales, el juzgado la derivó de la calidad de promitente compradora en el contrato de promesa de venta.

Frente a la pretensión de lesión enorme contenida en la demanda de mutua petición, se indicó que la demandante en su interrogatorio dijo ser la propietaria inscrita del 25% de los derechos reales de dominio del predio objeto del contrato, y poseedora de la totalidad del bien desde hace 30 años y procedió a realizar la venta en estas condiciones. Concluyó el a quo que la promitente vendedor a siempre tuvo clara la situación jurídica del inmueble, lo que no sucede con la demandada Sandra Viviana Ramos Valencia, quien confesó que nunca revisó un certificado de tradición, por lo que no obró con la debida diligencia y no puede ahora pretender que la suma del contrato sea solamente de $87.500.000 correspondientes al 25% de titularidad de dominio, pues claramente la posesión sobre la totalidad del bien tiene un valor estimable comercialmente.

Concluyó que el valor dado al bien fue aceptado por ambas partes, y contenía derechos reales de dominio y posesión, sin que pueda la

claramente la posesión sobre la totalidad del bien tiene un valor estimable comercialmente.

Concluyó que el valor dado al bien fue aceptado por ambas partes, y contenía derechos reales de dominio y posesión, sin que pueda la promitente compradora excusarse en el desconocimiento de la situación jurídica del bien, razón por la cual denegó lo pretendido en la demanda de reconvención.

DE LA APELACIÓN

La apoderada judicial de la demandada se alzó contra el fallo, con el planteamiento de reparos “en lo que concierne a la demanda principal”, que sustentó en esta instancia y que en compendio estriban en:5

1.- Desacuerdo con lo afirmado en la sentencia, en el sentido de que fue la demandada la parte que primero incumplió las obligaciones pactadas en el contrato de promesa de compraventa, cuando por el contrario, la demandante no cumplió con sus cláusulas tercera, cuarta y qui nta, ya que al 20 de noviembre de 2017, cuando se realiza la entrega material del inmueble prometido, este no estaba a paz y salvo de impuesto predial, soportaba una medida cautelar de embargo desde 2004 por el no pago del mismo y la actora tampoco asistió a la notaría a la firma de la escritura.

Señala que así la señora Sandra Ramos hubiese pagado el precio total de la venta del inmueble el 30 de abril de 2018, el negocio jurídico no se podía haber perfeccionado porque para esta fecha estaba en curso un proceso de nulidad y restablecimiento del derecho ante el Juzgado 18 Administrativo de Cali, donde Hilda Lamprea solicitó la prescripción de la acción de cobro del impuesto predial, y solo hasta

no se podía haber perfeccionado porque para esta fecha estaba en curso un proceso de nulidad y restablecimiento del derecho ante el Juzgado 18 Administrativo de Cali, donde Hilda Lamprea solicitó la prescripción de la acción de cobro del impuesto predial, y solo hasta diciembre de 2021 dicho juzgado declaró prescrita la acción de cobro únicamente por los años 1996 hasta el 2012, es decir, que el pago de 2013 en adelante quedaba en firme.

Cita afirmación hecha por la demandante al contestar la demanda de reconvención, en donde respecto al perfeccionamiento del negocio, contestó que “es cierto que no se ha perfeccionado debido a que la promitente vendedora está esperando que el juzgado dieciocho administrativo dicte sentencia”.

2.- No hubo valoración probatoria de los documentos que evidenciaban el mal proceder de la dema ndante hacia la promitente compradora, como son los documentos del proceso de perturbación de la posesión , y los trámites realizados en el ámbito penal por las amenazas ejecutadas por la demandante hacia la demandada y su familia.

3.- La demandante no t iene derecho al reconocimiento de frutos civiles, porque ella no cumplió con sus obligaciones derivadas del6

contrato. La demandada es poseedora de buena fe legalmente reconocida, y por tanto, acorde con lo normado en los artículos 964 y 716 del Código Civil, el cálculo de dichos frutos fue errado ya que está tomando desde el momento en que la demandada toma posesión de buena fe del inmueble, es decir, desde noviembre de 2017.

4.- No se realizó una correcta contabilización de los soportes de

tomando desde el momento en que la demandada toma posesión de buena fe del inmueble, es decir, desde noviembre de 2017.

4.- No se realizó una correcta contabilización de los soportes de pagos anexados, “al descontar las sumas contenidas en los recibos que datan de los días 25/05/2018, 26/02/2018 y 03/03/2018 al valor que la señora Sandra pago es decir más $177.000.000 sin antes contabilizar todos los abonos ejecutados por mi mandante”. (sic).

En réplica a los anteriores reparos, el apoderado judicial de la demandante argumentó que se equivoca la recurrente a l alegar el incumplimiento de su poderdante en razón a que el 20 de noviembre de 2017, fecha en la que se realizó la entrega del bien inmueble, no estaba a paz y salvo por concepto de impuesto predial y soportaba una medida de embargo desde 2004. Recuerda que al momento de la firma del contrato de promesa de compraventa, no es exigible que el promitente vendedor deba tener el bien prometido a pa z y salvo por tal concepto, que solo lo será al momento de solemnizar el negocio jurídico, esto es, a la firma de la respectiva escritura pública, que para el caso estaba pactada para el 30 de abril de 2018, y para esa época la promitente compradora tampoc o había pagado el precio convenido, como lo confesó en interrogatorio de parte al no haber dado cumplimiento al contrato desde su misma suscripción, ni cancelado las cuotas mensuales pactadas desde diciembre de 2017 hasta abril de 2018 por valor de $40.000.000 cada una.

Concluyó que, como la demandada al 30 de abril de 2018 no había

contrato desde su misma suscripción, ni cancelado las cuotas mensuales pactadas desde diciembre de 2017 hasta abril de 2018 por valor de $40.000.000 cada una.

Concluyó que, como la demandada al 30 de abril de 2018 no había cancelado la totalidad del precio acordado, es razón suficiente para que la actora no acudiera a la Notaría Segunda de Cali, a cumplir con el compromiso de firmar dicha escritura pública.7

CONSIDERACIONES

1.- Además de verificar la inexistencia de irregularidades procesales que pudiesen invalidar la actuación surtida, la Sala no encuentra reparo respecto de la verificación de los presupuestos procesales necesarios para proferir sentencia de fondo. Por lo demás, en este asunto fungen como partes, las mismas personas naturales que dieron origen a la convención cuy a resolución se pretende con la demanda.

2.- El principio jurídico que gobierna el derecho de las obligaciones convencionales, enseña que la finalidad económico–social del contrato lleva implícito el cumplimiento de las estipulaciones en él pactadas, en tanto que los contratos se celebran para cumplirse y, por ello, son ley para las partes. Así lo rubr ica el artículo 1602 del Código Civil, a cuyo tenor “todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales” , al paso que el artículo 1603 ibídem, ordena que los contratos deben ejecutarse de buena fe.

En tratándose de contratos bilaterales, es decir, aquellos en donde las partes se obligan recíprocamente (artículo 1496 ib.) el canon 1546

ejecutarse de buena fe.

En tratándose de contratos bilaterales, es decir, aquellos en donde las partes se obligan recíprocamente (artículo 1496 ib.) el canon 1546 del Código Civil prevé que en ellos va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado, lo que habilita al otro para pedir a su arbitrio, la resolución o el cumplimiento con indemnización de perjuicios, y, en sentido similar, la Ley Mercantil en su artículo 870, dispone que “[e]n los contratos bilaterales, en caso de mora de una de las partes, podrá la otra pedir su resolución o terminación, con indemnización de perjuicios compensatorios, o hacer efectiva la obligación, con indemnización de los perjuicios moratorios”.

3.- Según lo ha entendido la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia , “la legitimación para impetrar la resolución o el cumplimiento del contrato por uno de los contratantes, supone necesariamente el cumplimiento de8

sus obligaciones contractuales o el allanarse a cumplirlas”. (G.J. t. CCXXXIV, 1995, pág. 688). Con todo, conforme lo expresa esa Corporación en esta misma sentencia, invocando como fuente la sentencia de 29 de noviembre de 1978, G.J. t. CLVIII, pág. 299, conforme al artículo 1609 del Código Civil, “En los contratos bilaterales en que las recíprocas obligaciones deben efectuarse sucesivamente, esto es, primero las de uno de los contratantes y luego las del otro, el que no recibe el pago que debía hacérsele previamente sólo puede demandar el cu mplimiento dentro del contrato si él cumplió o se

efectuarse sucesivamente, esto es, primero las de uno de los contratantes y luego las del otro, el que no recibe el pago que debía hacérsele previamente sólo puede demandar el cu mplimiento dentro del contrato si él cumplió o se allanó a cumplir conforme a lo pactado, pero puede demandar la resolución si no ha cumplido ni se allana a hacerlo con fundamento en que la otra parte incumplió con anterioridad”. (…) (Subraya el Tribunal).

De esta forma, “si las obligaciones recíprocas son sucesivas, atendido este orden cronológico el contratante que no vio satisfecha la previa obligación sólo puede pretender el cumplimiento del contrato si cumplió o se allanó a cumplir. Si no ha cumplido ni se ha allanado a hacerlo, puede pretender la resolución con fundamento en el art. 1609 , es decir, por el incumplimiento de las obligaciones antecedentes del otro contratante.”1 (Resalta la Sala).

En reciente pronunciamiento, nuestro Tribunal de Casación realizó una importante corrección doctrinaria a partir de una interpretación sistemática y armónica de los artículos 1546 y 16092 del Código Civil, para precisar que, en aplicación analógica del primero y bajo ciertas circunstancias, en caso de incumplimiento recíproco de las obligaciones convencionales, cualquiera de los contratantes puede demandar la resolución del pacto, pero sin indemnización de perjuicios. Allí puntualizó:

“Establecido como quedó con el correspondiente recorrido cronológico jurisprudencial, que en el ordenamiento jurídico patrio es de recibo, al día de hoy, la figura iuris de la simple resolución contractual en situación de recíproco incumplimiento

“Establecido como quedó con el correspondiente recorrido cronológico jurisprudencial, que en el ordenamiento jurídico patrio es de recibo, al día de hoy, la figura iuris de la simple resolución contractual en situación de recíproco incumplimiento de las partes, resta por precisar algo más y que es trascendental a la hora de evaluar cualquier caso con pretensiones de encuadrar en el criterio doctrinal vigente de la Corte; esto es, que no basta un incumplimiento en cada uno de los extremes (sic) contractuales para propiciar una resolución, s ino que se requiere que ese

1 CSJ SC, 4 sep. 2000, rad. 5420; reiterada CSJ SC9680-2015 2 ARTICULO 1609. En los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos.9

desconocimiento de las obligaciones sea recíproco y simultáneo, porque si contractualmente los interesados establecieron un orden prestacional, no hay manera de predicar un incumplimiento mutuo, ya que la infracción contractual del primero en el tiempo justifica la renuencia del segundo a cumplir, y permite que este último ejercite las acciones alternativas previstas en el artículo 1546 del Código Civil: ejecutar o resolver, con indemnización de perjuicios.

Lo anterior se revalidó expresamente en el muy reciente fallo de casación de 7 de diciembre de 2020 (SC4801), donde a manera de síntesis se dijo sobre la resolución del contrato, lo siguiente:

“En resumen, puede deprecar la resolución de un acuerdo de voluntades el

7 de diciembre de 2020 (SC4801), donde a manera de síntesis se dijo sobre la resolución del contrato, lo siguiente:

“En resumen, puede deprecar la resolución de un acuerdo de voluntades el contratante cumplido, entendiéndose por tal aquel que ejecutó las obligaciones que adquirió; así como el que no lo hizo justificado en la omisión previa de su contendor respecto de una prestación que este debía acatar de manera preliminar; y puede demandarla en el evento de desacato reciproco y simultáneo si se funda en el desacato de todas las partes, en este evento sin solicitar perjuicios (CS SC1662 de 2019) ...”3 (Resalta la Sala).

4.- En el contrato de promesa de compraventa arrimado al proceso, encuentra el Tribunal que las prestaciones de las partes tenían que ser honradas en forma sucesiva, esto es, primero las de uno de los contratantes y luego las del otro, como se desprende de la redacción de las cláusulas segunda y quinta atinentes al precio y su forma de pago por mensualidades , así como la fecha en que debía darse el otorgamiento de la escritura pública que solemnizara el acuerdo de pago de la última cuota.

En efecto, e l precio dado al bien objeto de la promesa de compraventa se estableció en la suma de $250.000.000,oo cuyo pago se distribuyó en varios contados, siendo el primero el día de la firma de la promesa por la suma de $50.000.000,oo y el saldo, o sea, la suma de $200.000.000,oo serían “pagaderos de la siguiente forma: CUARENTA MILLONES DE PESOS MENSUALES a partir del 30 de diciembre del año 2017,

3 Sentencia SC3666-2021.10

$200.000.000,oo serían “pagaderos de la siguiente forma: CUARENTA MILLONES DE PESOS MENSUALES a partir del 30 de diciembre del año 2017,

3 Sentencia SC3666-2021.10

hasta completar la suma de DOSCIENTOS MILLONES DE PESOS MCTE perfeccionando la venta el 30 de abril del año 2018”, fecha señal ada en la cláusula quinta del contrato para la firma del instrumento público.

Acorde con lo anterior, no cabe duda de que correspondía a la promitente compradora una vez suscribió el contrato y recibió el inmueble el 20 de noviembre de 2017, proceder al pago del saldo del precio del inmueble en los términos que anteceden , de manera que , para el 30 de abril de 2018 estuviera cubierto en su totalidad , para proceder a la suscripción de la correspondiente escritura. Sin embargo, al contestar el hecho cuarto del libelo atinente a la forma de pago del precio, la demandada a través de su apoderada judicial señaló que “tiempo después de haber realizado varios pagos” (sin indicación de su periodicidad y cuantía), se enteró que la demandante solo es propietaria del 25% del predio, procediendo a establecer de manera arbitraria con base en avalúo obrante en el proceso, que el justo precio del bien es de $87.500.000 al paso que confesó haber pagado hasta el momento la suma de $177.000.000.

Evidentemente el programa obligacional acordado por las partes imponía a la demandada cumplir primero en el tiempo con los pagos mensuales, para tener cubierta la totalidad del precio en la fecha en que su contraparte habría de concurrir a la suscripción del contrato definitivo,

imponía a la demandada cumplir primero en el tiempo con los pagos mensuales, para tener cubierta la totalidad del precio en la fecha en que su contraparte habría de concurrir a la suscripción del contrato definitivo, y ello no aparece cumplido en este asunto. Iterase que, cuando las obligaciones asumidas por los contratantes son de ejecución sucesiva, “al tenor del artículo 1609 del Código Civil, quien primero incumple automáticamente exime a su contrario de ejecutar la siguiente prestación, porque ésta última carece de exigibilidad en tanto la anterior no fue honrada.”4

5.- Ahora bien, se duele la recurrente de la conclusión del a quo al señalarla como la parte que primero incumplió las obligaciones pactadas en el contrato de promesa de compraventa, cuando por el

4 Sentencia SC4801-2020.11

contrario, la demandante no cumplió con sus cláusulas tercera, cuarta y quinta, ya que al 20 de noviembre de 2017 cuando se realiza la entrega material del inmueble prometido, este no estaba a paz y salvo de impuesto predial, soportaba una medida cautelar de embargo desde 2004 por el no pago del mismo y la actora tamp oco asistió a la notaría a la firma de la escritura.

Al respecto ha de decirse que el contrato preparatorio genera esencialmente una obligación de hacer , su función es instrumental y entraña la obligación de estipular en un futuro determinado otro contrato diferente en sus elementos, naturaleza, función y efectos. No empece, en desarrollo de la libertad contractual, en tratándose de promesa de compraventa, en el tráfico negocial, es frecuente la ejecución anticipada de algunas prestaciones propias del con trato definitivo como el pago

en desarrollo de la libertad contractual, en tratándose de promesa de compraventa, en el tráfico negocial, es frecuente la ejecución anticipada de algunas prestaciones propias del con trato definitivo como el pago anticipado del precio y también la entrega del bien, incluso a título de posesión. En todo caso, es de verse que estas son prestaciones que se avienen más con la naturaleza del contrato prometido y no tanto con la promesa que, como es sabido, agota su eficacia final en el cumplimiento de la obligación de hacer, esto es, la celebración futura, posterior y definitiva de la compraventa.

De esta forma, el alegado incumplimiento de las cláusulas tercera, y cuarta, concernientes a la entrega del inmueble a paz y salvo por concepto de impuestos y libre de embargos, apunta a la materialización del contrato definitivo, cuyo otorgamiento pactado para el 30 de abril de 2018 devino frustrado por cuanto el pago del precio n o se cumplió en los plazos convenidos como arriba se dejó señalado, circunstancia que habilitó el ejercicio de la acción resolutoria, que “se extiende también a las hipótesis en que el actor no haya cumplido ni se allanó a cumplir porque a él ya se le incu mplió y por este motivo legítimamente no quiere continuar con el contrato”5, de donde tampoco resulta exigible a la actora su presencia en

5 CSJ SC de 29 nov. 1978, en igual sentido SC de 4 sep. 2000 rad. No 5420, SC4420 de 2014, rad. No 2006-00138, SC6906 de 2014, rad. No 2001-00307-01, entre otras.12

la notaría en tal fecha, resultando indiferente para lo que acá se viene

No 2006-00138, SC6906 de 2014, rad. No 2001-00307-01, entre otras.12

la notaría en tal fecha, resultando indiferente para lo que acá se viene analizando, si para tal calenda se estaba surtiendo acción contencioso administrativa para la discusión del cobro de impuestos municipales.

Obsérvese que a la luz de lo normado en el artículo 2.2.6.1.2.1.19 del Decreto Único Reglamentario 1069 de 2015 del Sector Justicia y del Derecho, seg ún el cual “Todo otorgante deberá presentar al notario los comprobantes fiscales. El notario no permitirá la firma por ninguno de los comparecientes mientras el instrumento no esté completo, anexos la totalidad de los certificados y documentos requeridos”, se traslada aquellas pesquisas tributarias al momento del otorgamiento de la respectiva escritura pública, y para la jurisprudencia patria “no cabe duda de que el cumplimiento de las cargas fiscales respecto de un inmueble y su demostración ante el notari o público es obligación ajena a la principal derivada del contrato de promesa de venta, cual es la celebración del pacto posterior; incluso es aspecto extraño a sus elementos esenciales, los que, a su vez, atañen a la precisión de los ingredientes intrínsecos del contrato prometido, que en tratándose de una compraventa son la cosa objeto del mismo y el precio que el adquirente entregara por ese bien.”6

Por lo anterior, la demandada no puede excusar su mora en el pago de las cuotas del precio del bien prometido, bajo el argumento de que “así se pagara la totalidad del bien” era imposible realizar este trámite debido a la situación del inmueble con respecto al impuesto

pago de las cuotas del precio del bien prometido, bajo el argumento de que “así se pagara la totalidad del bien” era imposible realizar este trámite debido a la situación del inmueble con respecto al impuesto predial.

6.- Censura la recurrente que no hubo valoración probatoria de los documentos que evidenciaban el mal proceder de la actora hacia la compradora, como son aquellos del proceso de perturbación de la posesión y los trámites realizados en el ámbito del derecho penal por las diversas amenazas ejecutadas hacia la demandada y su familia.

En el escrito de demanda refirió la actora que, ante el abandono del inmueble prometido en venta y las quejas de los vecinos colindantes

6 Sentencia SC4801 de 2020.13

por el mal estado de las piscinas, y el no pago de la totalidad del precio, el 22 de febrero de 2019 tomó posesión del predio. Posteriormente, la demandada interpuso acción policiva de perturbación a la posesión y mediante proveído No 034 del 12 de junio de 2019 la Inspección de Policía del Municipio de La Cumbre avocó conocimiento de la querella, que culminó con orden de policía No 09 del 5 de agosto de 2019 accediendo al amparo policivo, suspensión de los actos perturbatorios y orden de restitución del statu quo y entrega del inmueble en favor de la señora Sandra Vivian a Ramos Valencia. Decisión que en apelación fue confirmada por la Alcaldía Municipal de esa localidad , en proveído del 28 de octubre de 2019.

Anexo al libelo se acompañó noticia criminal del 1 de diciembre de

fue confirmada por la Alcaldía Municipal de esa localidad , en proveído del 28 de octubre de 2019.

Anexo al libelo se acompañó noticia criminal del 1 de diciembre de 2018, en donde el señor Efrén Antonio Marín esposo de la señora Sandra Viviana, denuncia ante la Fiscalía General de la Nación a la demandante Hilda Lamprea por presunto constreñimiento ilegal.

Si bien resulta cierta la ocurrencia de las actuaciones reseñadas, no encuentra la Sala indicación por parte de la alzadista acerca de la forma en que las mismas tienen incidencia frente al incumplimiento contractual que se enrostra a la promitente compradora, concretamente respecto del pago de las cuotas del precio del bien. Es de verse que el pago de la última cuota se pactó para el 30 de abril de 2018, al paso que la denuncia penal se instaura en diciembre de ese año y la actuación policiva se dio en el año 2019, mientras llama la atención que, el relato del denunciante al referir la negociación de la finca señaló que “…hasta la fecha se le adeuda aprox $90.000.000 no se l e ha pagado la totalidad porque no tenemos medios económicos y mi señora debió haberle dado el dinero en el mes de abril de 2018…”

7.- En punto a los frutos civiles reconocidos en favor de la actora, la apoderada de la apelante resaltó que su poderdante es poseedora de buena fe y, por tanto, de conformidad con lo normado en los artículos14

964 y 716 del Código Civil, es dueña de los frutos que haya perci bido con anterioridad al enteramiento de la demanda. Estima en consecuencia, errada la forma en que se hizo el cálculo desde

964 y 716 del Código Civil, es dueña de los frutos que haya perci bido con anterioridad al enteramiento de la demanda. Estima en consecuencia, errada la forma en que se hizo el cálculo desde noviembre de 2017 cuando tomó posesión de